武漢工業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查分析報(bào)告（30頁）

1、武漢工業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告【可行性報(bào)告】第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述一、 工業(yè)地產(chǎn)的概念二、 工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展背景三、 工業(yè)地產(chǎn)的分類四、 工業(yè)地產(chǎn)的特征五、 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式六、 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式七、 工業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別八、 中國工業(yè)地產(chǎn)市場特征第二部分：調(diào)查項(xiàng)目分析一、 調(diào)查基本情況二、 調(diào)查項(xiàng)目情況三、 調(diào)查小結(jié)第三部分：武漢工業(yè)地產(chǎn)市場分析一、 武漢工業(yè)地產(chǎn)市場概況二、 武漢總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢三、 武漢工業(yè)發(fā)展規(guī)劃布局四、 武漢目前主要工業(yè)區(qū)第四部分：基于武漢工業(yè)地產(chǎn)調(diào)查的思考一、 工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素二、 工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)影響因素分析三、 武漢工業(yè)地產(chǎn)市場面臨問

2、題與發(fā)展障礙四、 武漢工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景（趨勢）分析五、 對三里工業(yè)園和湯湖總部基地規(guī)劃建設(shè)的建議 武漢工業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告 近年來，隨著工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定、供地方式的改變以及武漢“工業(yè)倍增計(jì)劃”的強(qiáng)力推進(jìn)，武漢工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入快速成長期，引來廣泛的關(guān)注。借此東風(fēng)，金馬凱旋集團(tuán)在中國家具cbd的基礎(chǔ)上，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高度出發(fā)規(guī)劃建設(shè)家具主題工業(yè)園三里工業(yè)園和湯湖總部基地。兩項(xiàng)目下一步即將進(jìn)入實(shí)施階段，為了摸清武漢工業(yè)地產(chǎn)市場情況，為集團(tuán)開展工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營提供現(xiàn)實(shí)依據(jù)，金馬凱旋集團(tuán)營銷策劃部進(jìn)行了專題調(diào)研。 第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述一、 工業(yè)地產(chǎn)的概念工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下

3、，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者：主要客戶為公司、企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營者，而不等同于住宅項(xiàng)目中的個(gè)人、老百姓。工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋：行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商務(wù)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)、人才服務(wù)、科研活動、會展活動、休閑活動、會晤功能、銷售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的服務(wù)功能。二、 工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展背景國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經(jīng)濟(jì)一體化大勢；同時(shí)，憑借低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移；國內(nèi)各個(gè)城市經(jīng)營發(fā)展角度

4、：各個(gè)城市之間的發(fā)展、競爭，促使各個(gè)地區(qū)都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮，在很大程度上拉動工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求；政策層面：出于城市經(jīng)營的戰(zhàn)略性需求，基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價(jià)等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。三、 工業(yè)地產(chǎn)的分類 工業(yè)地產(chǎn)的分類四、工業(yè)地產(chǎn)的特征工業(yè)地產(chǎn)是靠市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的行業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)期長及自身增值性等特點(diǎn)。1、政府主導(dǎo)性強(qiáng)，專業(yè)性強(qiáng)工業(yè)地產(chǎn)受地方政

5、府、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿足不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及功能要求。2、投資大，投資回收期長工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長，投資回收期大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)。3、區(qū)域性強(qiáng)由于工業(yè)發(fā)展具有很強(qiáng)的聚集效應(yīng)，不同區(qū)域具有不同的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場對工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強(qiáng)；致使工業(yè)地產(chǎn)在不同區(qū)域的功能差別很小。4、項(xiàng)目增值性發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，拓展項(xiàng)目收入來源。加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)群；都將促使項(xiàng)目價(jià)值提升。五、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的

6、模式有四種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。l 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開模式，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。因?yàn)楣I(yè)園區(qū)開發(fā)并不屬于簡單意義上的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而更多的是基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置的。各類工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，是我國價(jià)值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動器。其主要特性表現(xiàn)為此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)

7、特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。這類的案例可以參照中國各省市各級政府下所建立的各種各樣的大大小小的工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。l 主體企業(yè)引導(dǎo)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式，一般是指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個(gè)相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。當(dāng)然很多時(shí)候，此類主體企業(yè)為所在地政府的引導(dǎo)與支撐從而進(jìn)行相應(yīng)地工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。  

8、0; 如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，其即為在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延伸及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。l 工業(yè)地產(chǎn)商模式工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，再進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。例如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)及管理超過140億美元資產(chǎn)，普洛斯管理總物業(yè)面積已超過2700萬平方米。普洛斯專注于物流房產(chǎn)租

9、賃服務(wù)，在同類的上市公司中，普洛斯的規(guī)模為行業(yè)第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級項(xiàng)目以倉儲設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。 l 綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣

10、的特點(diǎn)，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)作能力的保證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達(dá)到使工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)能順利推進(jìn)的目的，必須對工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈銜接圖：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)商鋪、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉儲、展覽館等配套技術(shù)中心、研發(fā)中心、數(shù)據(jù)中心工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)旅游觀光、農(nóng)業(yè)生態(tài)、體育地產(chǎn)、主題公園等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)鏈接行政、后期、配套商業(yè)、辦公、住宅、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)六、工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式1、主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤 投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣

11、，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園。2、進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤或長期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只

12、作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項(xiàng)目亦如此。3、通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。七、工業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別1、土地使用年限不同。住宅地產(chǎn)的的土地使用年限是70年，商業(yè)地產(chǎn)是40年，工業(yè)地產(chǎn)是50年。由于工業(yè)地產(chǎn)的年限較長而用途較單一，主要服務(wù)于工業(yè)生產(chǎn)，是否能在整個(gè)項(xiàng)目的生命周期里獲得穩(wěn)定持續(xù)性的投資回報(bào)是開發(fā)商比

13、較關(guān)心和擔(dān)憂的。2、利潤獲取方式不同。住宅地產(chǎn)主要依靠建設(shè)完畢后銷售回籠資金；商業(yè)地產(chǎn)的模式比較靈活有多種組合方式例如租賃與出售多種組合，視具體情況而定。而工業(yè)地產(chǎn)的利潤獲取方式更加多樣主要表現(xiàn)在兩種：一種是與制造商合作開發(fā)賺取適當(dāng)?shù)睦麧?，是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的較初級階段的表現(xiàn)形式。另一種是開發(fā)商自建然后進(jìn)行出租或銷售，運(yùn)營商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收人和管理費(fèi)；其中中、小型生產(chǎn)商多選擇以租賃方式付出租金，而出售多以定向建設(shè)為主即根據(jù)購買企業(yè)的特定需求建造工業(yè)廠房。這種模式是我國本地開發(fā)商多采用的。3、發(fā)展背景不同。住宅地產(chǎn)是城市化發(fā)展下的一個(gè)產(chǎn)物，與城市人口規(guī)模、市政配套建設(shè)和城市化速度

14、有緊密的聯(lián)系；商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與所處所處區(qū)域的商業(yè)化發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)背景有影響。而工業(yè)地產(chǎn)受到國家和地方的產(chǎn)業(yè)政策，土地政策和生產(chǎn)要素成本影響的程度更大。4、對開發(fā)商的運(yùn)營管理實(shí)力要求不同。工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商除了要有良好運(yùn)營土地和資金的實(shí)力外還要具備更加專業(yè)、復(fù)雜的后期運(yùn)營管理能力，這種管理能力不僅是局限在物業(yè)管理上更多地是強(qiáng)調(diào)配和制造商進(jìn)行生產(chǎn)所具備的專業(yè)化技能。這一點(diǎn)也是局限我國本土開發(fā)商進(jìn)入這一領(lǐng)域的一個(gè)關(guān)鍵問題。除此之外，成功地開發(fā)商還應(yīng)該具有豐富的市場經(jīng)驗(yàn)包括擁有廣泛的企業(yè)資源，和先進(jìn)的運(yùn)營理念。5、投資風(fēng)險(xiǎn)較大。工業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)處于起步階段風(fēng)險(xiǎn)防范體系還未成熟并且國內(nèi)開發(fā)商普遍經(jīng)驗(yàn)不足；所

15、以投資風(fēng)險(xiǎn)較傳統(tǒng)項(xiàng)目而言風(fēng)險(xiǎn)較大。6、工業(yè)地產(chǎn)的拿地成本相對較低。工業(yè)地產(chǎn)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì) ，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)只有商業(yè)用地的14，而實(shí)際出讓價(jià)格，工業(yè)用地只有同類地段商業(yè)用地的 15 到 110，甚至更低。雖然工業(yè)用地市場開始執(zhí)行招拍掛，同時(shí)競爭加大，地價(jià)會有一定幅度的上升，但是地塊多在郊區(qū)，吸引力有限，因此漲幅不會很大。八、中國工業(yè)地產(chǎn)市場特征1、工業(yè)投資持續(xù)增長，呈現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱中國吸引投資能力增強(qiáng)，參與國際產(chǎn)業(yè)分工能力加強(qiáng)；企業(yè)總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移。中國參與國際產(chǎn)業(yè)分工能力加強(qiáng)，目前“世界制造工廠”的局面還會長期持續(xù)下去，這取決于中國廉價(jià)而豐

16、富的勞動力、低廉的工業(yè)土地價(jià)格和巨大的消費(fèi)市場。北京、上海等一線城市土地價(jià)格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移，在這些二、三城市還有其發(fā)展的巨大空間。區(qū)域性招商引資力度普遍加大，各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)層出不窮，直接拉動了工業(yè)房產(chǎn)的持續(xù)需求。各地對工業(yè)房產(chǎn)投資開發(fā)給予政策、稅收和土地供給價(jià)格等方面諸多優(yōu)惠，為工業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)注入了催化劑。2、工業(yè)土地存量不足，工業(yè)土地日益稀缺上海、重慶等地的工業(yè)園區(qū)同樣面臨無地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工業(yè)園區(qū)已基本無地可售，市場上對工業(yè)用地的爭奪到了激烈的程度，甚至出現(xiàn)了200家客戶爭奪100畝的土地的場

17、景。工業(yè)土地面積供應(yīng)縮減原因：國家宏觀政策加強(qiáng)對開發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調(diào)控力度，清理整頓開發(fā)區(qū)，致使大量開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關(guān)閉；保留下來的開發(fā)區(qū)也普遍存在用地空間不足的問題，未來的發(fā)展空間受限。3、工業(yè)土地供求結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致土地價(jià)格快速上漲從2003年起，國家就開始清理工業(yè)園區(qū)，嚴(yán)控工業(yè)用地，各類違規(guī)工業(yè)園區(qū)數(shù)量驟減。經(jīng)過了2007年，工業(yè)地產(chǎn)依靠廉價(jià)土地進(jìn)行市場運(yùn)作的時(shí)代基本結(jié)束；4、工業(yè)地產(chǎn)概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴(kuò)大工業(yè)地產(chǎn)的概念不斷延展，由廠房科技園、物流園、總部基地等文化產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)業(yè)園等，不斷地?cái)U(kuò)大其涵蓋的范圍。第二部分：調(diào)查項(xiàng)目分析一、 調(diào)查基本情況1、調(diào)查時(shí)間：2012年1月5日

18、2012年1月7日2、調(diào)查目的：了解武漢工業(yè)地產(chǎn)市場狀況，為金馬凱旋發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)提供依據(jù)。3、調(diào)查方法：實(shí)地調(diào)查、訪談、文獻(xiàn)查閱等。4、調(diào)查范圍：共調(diào)查18個(gè)項(xiàng)目，調(diào)查對象主要涉及工業(yè)園區(qū)和企業(yè)總部兩個(gè)類型。黃陂周邊區(qū)域項(xiàng)目：華中企業(yè)城、華中物流超市、盤龍工業(yè)園、武湖工業(yè)園、佳海都市工業(yè)城、no.1企業(yè)社區(qū)陽邏片區(qū)：陽邏港華中國際產(chǎn)業(yè)園、長盛工業(yè)園東西湖、硚口片區(qū)：武漢中小企業(yè)城、海峽高新科技創(chuàng)業(yè)中心、中部慧谷、匯豐企業(yè)總部光谷片區(qū)：光谷總部國際、光谷芯中心、光谷生物城、光谷金融港漢陽：天下名企匯白沙洲：南武漢企業(yè)特區(qū)二、 調(diào)查項(xiàng)目情況（附2012年1月武漢市工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研綜合表）（一）

19、 工業(yè)園類1、 華中企業(yè)城地址黃陂區(qū)漢口北大道16號開發(fā)商德成控股業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)廠房、企業(yè)獨(dú)棟、企業(yè)孵化器、園區(qū)公寓等項(xiàng)目面積占地380畝，建筑面積578848平米價(jià)格均價(jià)2700元/ 招商銷售情況已售完入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類別德爾惠、日泰、仟吉等百余家企業(yè)入駐。項(xiàng)目簡介華中企業(yè)城是武漢德成控股集團(tuán)有限公司投資15億元打造的超大規(guī)?，F(xiàn)代化企業(yè)總部園區(qū)。由創(chuàng)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、配套商業(yè)中心三大區(qū)域組成，園區(qū)總規(guī)模超過一百萬方，定位于漢口北市場群唯一配套服務(wù)區(qū)，由標(biāo)準(zhǔn)廠房、創(chuàng)業(yè)研發(fā)中心及配套商業(yè)組成，是武漢地區(qū)極度稀缺的集生產(chǎn)、研發(fā)、倉儲、物流等多項(xiàng)功能于一體的第四代中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2、 華中物流超市

20、地址黃陂區(qū)漢口北大道19號開發(fā)商德成控股業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)倉儲物流項(xiàng)目面積占地面積330畝，建筑面積200000平米價(jià)格只租不售，租金25 元/·天招商銷售情況已出租70%入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類別上海正軒物流、上海申楚物流、上海安捷物流、河南艾特方園物流已陸續(xù)入駐。已簽約20余家物流企業(yè)項(xiàng)目簡介漢口北華中物流超市大市場是以服務(wù)漢口北、面向全中國的大型物流。是集信息物流、專線物流、倉儲物流、第三方物流服務(wù)功能于一體的綜合性現(xiàn)代化物流中心，能滿足各種商貿(mào)企業(yè)的物流需求。3、 盤龍工業(yè)園地址武漢盤龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)佳海三路開發(fā)商湖北康泰電力安裝工程有限公司業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)辦公樓、廠房、園區(qū)商鋪等項(xiàng)目面積占地面積10

21、0畝，建筑面積101368平米價(jià)格均價(jià)5300元/ 租金均價(jià)8元/天招商銷售情況已售完，少量出租入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類別主要為服裝企業(yè)項(xiàng)目簡介武漢首個(gè)專業(yè)服務(wù)中小型服飾企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。工業(yè)園總占地面積66666.7平方米，總建筑面積101368.89平方米，由4棟5層廠房和8棟4層廠房圍合而成。項(xiàng)目集產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)、制造加工、商貿(mào)流通、定制采購等多種功能為一體，單層面積最小1354平方米，真正為中小型服飾企業(yè)量身定制，為武漢地區(qū)最具行業(yè)性的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房。4、 武湖工業(yè)園地址天興洲大橋附近開發(fā)商武湖街政府業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)辦公樓、廠房、企業(yè)孵化器等項(xiàng)目面積占地面積3.1平方公里（4650畝），建筑面積不詳價(jià)格售

22、價(jià)不詳 出租 15 元/月招商銷售情況一期已售完 入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類別農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)項(xiàng)目簡介武湖工業(yè)園區(qū)位于武湖青農(nóng)分場區(qū)域，已建成面積達(dá)2平方公里，新規(guī)劃建設(shè)面積1.1平方公里。園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)。園區(qū)內(nèi)落戶的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)26家，其中國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)2家，省、市級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)16家，年實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)值超50億元。漢口精武、新辰食品、仟吉西餅、廈門惠爾康食品等一批知名品牌扎堆；弘毅裝飾、華廈鋼構(gòu)、恒泰電線電纜、天和構(gòu)件等40多家高附加值企業(yè)入駐，成為推進(jìn)武湖跨越發(fā)展的重要支撐；南極峰、世誠、興新等38家服裝企業(yè)年產(chǎn)服務(wù)400多萬件，帶動農(nóng)工就業(yè)40

23、00多人。5、 佳海都市工業(yè)城（待細(xì)化）地址武漢盤龍城開發(fā)區(qū)宋家崗 開發(fā)商佳海房地產(chǎn)公司業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)企業(yè)獨(dú)棟、廠房、倉儲物流、園區(qū)商鋪、企業(yè)孵化器、園區(qū)公寓項(xiàng)目面積占地面積2200畝，建筑面積1600000平米價(jià)格2200元/招商銷售情況已售完入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類別服裝企業(yè)為主 項(xiàng)目簡介佳海都市工業(yè)城位于黃陂盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，由我市民營企業(yè)佳海房地產(chǎn)公司主導(dǎo)開發(fā)。工業(yè)城從2003年開始籌備，2004年5月動工，截至2005年底，佳海工業(yè)城累計(jì)完成投資額5億余元，完成建筑面積40萬平方米，所有竣工及在建廠房已全部銷售或預(yù)售完畢。已成功引進(jìn)中小服裝企業(yè)200余家，成為華中地區(qū)最大規(guī)模的服裝企業(yè)聚集地和

24、最高水準(zhǔn)的現(xiàn)代化服裝產(chǎn)業(yè)社區(qū)。6、 武漢中小企業(yè)城地址東西湖區(qū)九支溝開發(fā)商武漢銀湖科技發(fā)展有限公司業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)廠房、企業(yè)獨(dú)棟、企業(yè)孵化器、園區(qū)公寓等項(xiàng)目面積占地687畝，建筑面積250000平米價(jià)格均價(jià)2280元/招商銷售情況前三期已銷售完畢，四期在建入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類別產(chǎn)業(yè)對象主要為輕工、服裝、電子、包裝、食品飲料、生物醫(yī)藥等。項(xiàng)目簡介武漢中小企業(yè)城位于東西湖區(qū)九通路金山大道延伸線以西、新城十一路以東、漢渝鐵路以北，地處“武漢吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園”的核心地位段。由武漢銀湖科技發(fā)展有限公司投資興建，計(jì)劃分四期建設(shè)30萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房，現(xiàn)已建成三期共25萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)和專用工業(yè)廠房已

25、基本租售完畢，吸引了來自加拿大、臺灣、北京等國內(nèi)外眾多企業(yè)和投資商。7、 陽邏港華中國際產(chǎn)業(yè)園地址陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金發(fā)大道與余泊路交匯處開發(fā)商德成控股業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)生產(chǎn)研發(fā)、生態(tài)辦公、商務(wù)會展、企業(yè)孵化器、高標(biāo)廠房等項(xiàng)目面積占地3000畝，建筑面積300萬平米價(jià)格單層2750元/ 多層2450元/招商銷售情況一期銷售80%以上入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類別50余家企業(yè)簽訂了入住協(xié)議，一期標(biāo)準(zhǔn)廠房已完成80%招商任務(wù)，主要行業(yè)涉及機(jī)械加工、液壓電子、工業(yè)電器、印刷包裝、食品加工和紡織服裝等產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目簡介陽邏港·華中國際產(chǎn)業(yè)園位于武漢陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心地段金發(fā)大道與余泊路交匯處，由中國一流產(chǎn)業(yè)振興平臺服

26、務(wù)商德成控股集團(tuán)投資開發(fā)。項(xiàng)目規(guī)劃用地3000畝，總建筑面積300萬平米，建設(shè)周期共5年，將分三期建設(shè)；其中一期規(guī)劃建筑面積達(dá)59.12萬平方米，涵蓋生產(chǎn)研發(fā)、生態(tài)辦公、商務(wù)會展、企業(yè)孵化器、高標(biāo)廠房等多種功能業(yè)態(tài)。8、 長盛工業(yè)園地址陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)花園村開發(fā)商湖北長盛陽邏工業(yè)發(fā)展有限公司業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)廠房、企業(yè)獨(dú)棟、物流倉儲、商住兩用項(xiàng)目面積占地1500畝，建筑面積140萬平米價(jià)格2750元/招商銷售情況一期銷售85%以上入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類別入駐企業(yè)涉及鋼材深加工、電子機(jī)械、醫(yī)療環(huán)保、輕工食品、塑料化工、輕紡服裝、包裝物流等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目簡介湖北·長盛工業(yè)園由武漢市新洲區(qū)政府和湖北長盛陽邏工

27、業(yè)發(fā)展有限公司共同打造的武漢東部首個(gè)民營企業(yè)工業(yè)園，是一個(gè)年輕的工業(yè)園，規(guī)劃總面積1500畝，首期開發(fā)建設(shè)22萬平米，已初步形成以陽邏開發(fā)區(qū)工業(yè)項(xiàng)目為依托區(qū)域內(nèi)的鋼材深加工、電力設(shè)備制造、重工機(jī)械設(shè)備、新型建材、紡織服裝、食品加工、物流產(chǎn)業(yè)等七大產(chǎn)業(yè)集群。9、 南武漢企業(yè)特區(qū)地址洪山區(qū)白沙洲青菱都市工業(yè)園開發(fā)商德成控股業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)廠房、企業(yè)獨(dú)棟、企業(yè)孵化器、園區(qū)公寓等項(xiàng)目面積規(guī)劃占地1000畝，建筑面積120萬平米價(jià)格待定招商銷售情況正在進(jìn)行客戶儲備，已與中興、財(cái)付通等企業(yè)簽訂了意向書入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類別還未拿地，處在規(guī)劃階段項(xiàng)目簡介南武漢企業(yè)特區(qū)位于武漢市洪山區(qū)南部，與漢陽的沌口車都、光谷的東

28、湖高新區(qū)、洪山的科教文化區(qū)無縫接駁，是三城樞紐地帶，也是通往8+1城市圈乃至全國各地的黃金通道，是武漢主城區(qū)最后一塊稀缺資源。東湖高新區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分別居園區(qū)左右，園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃用地1000畝，投資規(guī)模50億元，總規(guī)模105萬平方米，主要定位于高附加值的高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的全國性標(biāo)桿園區(qū)，最終形成總部辦公臨江綠色產(chǎn)業(yè)帶和武漢辦公商務(wù)集群。預(yù)計(jì)3-5年的時(shí)間開發(fā)完成，最終將可容納約300家企業(yè)入駐，形成年產(chǎn)值100億元的規(guī)模。10、 光谷生物城地址武漢東湖開發(fā)區(qū)高新大道666號開發(fā)商武漢光谷聯(lián)合股份有限公司業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：園區(qū)商業(yè)、研發(fā)辦公、企業(yè)獨(dú)棟、園區(qū)公寓項(xiàng)目面積占地面積900

29、0畝，建筑面積550萬方價(jià)格均價(jià)3500/招商銷售情況主要面向國內(nèi)外生物企業(yè)，銷售情況良好入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類別3年開工建設(shè)300萬平方米建筑，入駐企業(yè)302家，生物產(chǎn)業(yè)今年總收入將突破300億元項(xiàng)目簡介光谷生物城核心區(qū)位于東湖高新區(qū)，包括關(guān)南醫(yī)藥基地、南湖農(nóng)業(yè)基地、九峰創(chuàng)新基地、九龍產(chǎn)業(yè)基地、凱迪能源基地五部分。重點(diǎn)打造九峰創(chuàng)新基地和九龍產(chǎn)業(yè)基地，將其建造成為集行政辦公、文化、娛樂、研發(fā)、生產(chǎn)中心為一體的光谷生物城。爭取到2020年，高新區(qū)將實(shí)現(xiàn)生物產(chǎn)業(yè)收入超過1300億元，成為繼光電子信息產(chǎn)業(yè)之后的第二大支柱產(chǎn)業(yè)和又一個(gè)千億元產(chǎn)業(yè)。 （二） 企業(yè)總部類1、 no.1企業(yè)社區(qū)（待細(xì)化）地址項(xiàng)

30、目地址：武漢盤龍城開發(fā)區(qū)開發(fā)商卓爾控股業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：企業(yè)獨(dú)棟、廠房、倉儲物流、園區(qū)商鋪、企業(yè)孵化器、園區(qū)公寓項(xiàng)目面積占地3000畝，已建成一二期建筑面積58萬平米價(jià)格均價(jià)5500/招商銷售情況一、二期在售，三期在建。第一企業(yè)社區(qū)自2006年面世以來，現(xiàn)已成功吸引100余家全國知名企業(yè)落戶，大大助推了武漢總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。入駐企業(yè)包括步步高、廈新、捷瑞汽車、接力出版、中交二航局、紅蜻蜓、蜘蛛王、意爾康等80余家優(yōu)秀企業(yè)。中央、省、市領(lǐng)導(dǎo)多次赴現(xiàn)場實(shí)地考察，肯定該項(xiàng)目對提升武漢城市功能的重要作用，被不少媒體稱贊為“創(chuàng)新了一種城市功能”，為武漢發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)提供了一個(gè)成功的模式。入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類

31、別400余棟企業(yè)獨(dú)棟，120家進(jìn)駐，涉及各類企業(yè)總部辦公項(xiàng)目簡介no.1企業(yè)社區(qū)坐落在武漢盤龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，中體、捷瑞、步步高、夏新、長虹、三聯(lián)等60余家全國知名企業(yè)首批簽約入駐，初步形成了電子電器、機(jī)械設(shè)備、信息科技、文化創(chuàng)意、食品飲料等產(chǎn)業(yè)集群，眾多優(yōu)勢企業(yè)總部的設(shè)立和遷入，將促進(jìn)盤龍城在發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的過程中處于領(lǐng)先地位。2、 武漢海峽高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心地址東西湖區(qū)吳家山五環(huán)南路38號 開發(fā)商吳家山臺商投資區(qū)管委會業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)企業(yè)孵化器項(xiàng)目面積占地40畝，建筑面積15000平米價(jià)格不詳招商銷售情況吳家山臺商投資管委會投資運(yùn)營入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類別孵化對象是以生物工程和電子技術(shù)為主導(dǎo)，涵蓋生物醫(yī)

32、藥、綠色食品、生態(tài)農(nóng)業(yè)、兼容其它行業(yè)的高新技術(shù)創(chuàng)新企業(yè)。項(xiàng)目簡介武漢海峽創(chuàng)業(yè)中心是由武漢吳家山臺商投資區(qū)管委會投資1388萬元于2001年創(chuàng)辦，實(shí)行事業(yè)單位企業(yè)化管理模式。2002年5月，海峽創(chuàng)業(yè)中心被武漢市科技局評定為市級創(chuàng)業(yè)中心；2005年12月被省科技廳評定為省級科技企業(yè)孵化器。3、 中部慧谷（武漢國際服務(wù)外包企業(yè)公園）地址金銀湖生態(tài)園環(huán)湖路9號開發(fā)商富興集團(tuán) 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品研發(fā)、行政辦公、商務(wù)交流、會展中心、城市商業(yè)設(shè)施、配套員工公寓項(xiàng)目面積規(guī)劃占地800畝，建筑面積70萬平米價(jià)格均價(jià)5300/招商銷售情況招商進(jìn)行中入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類別企業(yè)總部、先進(jìn)制造業(yè)、文體生態(tài)旅游、現(xiàn)代企業(yè)外包服

33、務(wù)和生態(tài)居住區(qū)開發(fā)等5大產(chǎn)業(yè)集群。項(xiàng)目簡介武漢國際服務(wù)外包企業(yè)公園式湖北省重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，由武漢市東西湖區(qū)政府和富興集團(tuán)聯(lián)手打造的實(shí)踐“資源節(jié)約、環(huán)境友好”兩型社會的產(chǎn)業(yè)平臺，是一家以“服務(wù)外包”為特色，集合了產(chǎn)品研發(fā)、行政辦公、商務(wù)交流、會展中心、城市商業(yè)設(shè)施、配套員工公寓6大功能模塊，六位一體的創(chuàng)新型科技園區(qū)。4、 光谷總部國際（待細(xì)化）地址光谷大道與南湖大道的交匯處開發(fā)商武漢銀湖金泉科技業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)住宅 寫字樓項(xiàng)目面積規(guī)劃用地面積89944.5/，總建筑面積213244.8/ 價(jià)格寫字樓6000元/ 商鋪12000元/招商銷售情況已售完入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類別企業(yè)總部項(xiàng)目簡介光谷總部國際由福

34、星·銀湖科技與紅桃k集團(tuán)聯(lián)手打造。高起點(diǎn)高規(guī)格打造其中包括商務(wù)寫字樓、soho辦公、研發(fā)生產(chǎn)、商務(wù)配套等產(chǎn)品形態(tài)，打造光谷未來最具特色的一個(gè)復(fù)合新城，為企業(yè)構(gòu)筑資源卓越、功能齊全、配套完備的成長平臺。5、 光谷芯中心地址武漢光谷大道111號開發(fā)商武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)寫字樓、建筑綜合體項(xiàng)目面積占地248畝，建筑面積247390平方米價(jià)格均價(jià)4500/招商銷售情況已售完入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類別總部辦公項(xiàng)目簡介光谷芯中心位于光谷大道111號，鳳凰山高架橋附近。周圍已形成富士康產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藏龍島產(chǎn)業(yè)園區(qū)、鳳凰山產(chǎn)業(yè)園、流芳產(chǎn)業(yè)園等光谷產(chǎn)業(yè)園地新格局，緊鄰北側(cè)的保稅區(qū)即將投入運(yùn)營。

35、周邊富士康、中芯國際、三一重工、武鋼阿爾斯通等大型企業(yè)比肩為鄰，具有豐富的科技產(chǎn)業(yè)鏈，是未來武漢科技新城的核心區(qū)位。6、 光谷金融港（待細(xì)化）地址武漢光谷大道77號開發(fā)商武漢光谷聯(lián)合股份有限公司業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)寫字樓、建筑綜合體項(xiàng)目面積規(guī)劃用地1600畝。規(guī)劃建筑面積160萬平方米價(jià)格二期均價(jià)6600/招商銷售情況一期已售完 現(xiàn)正在開發(fā)二期入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類別數(shù)十家金融證券服務(wù)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目簡介光谷金融港由武漢光谷金融港公司負(fù)責(zé)開發(fā)營運(yùn)工作，項(xiàng)目由加拿大aai國際建筑師事務(wù)所擔(dān)綱整體規(guī)劃。整個(gè)規(guī)劃用地1600畝，規(guī)劃建筑面積160萬平方米，容積率1.66，將分成綜合后臺服務(wù)區(qū)、研發(fā)培訓(xùn)服務(wù)區(qū)和配套服務(wù)區(qū)等

36、多個(gè)功能區(qū)域。整個(gè)項(xiàng)目在東湖開發(fā)區(qū)管委會的領(lǐng)導(dǎo)下，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。整個(gè)項(xiàng)目建成后，將能滿足8-10家金融機(jī)構(gòu)設(shè)立綜合性后臺中心、30家專業(yè)后臺中心和100家現(xiàn)代高科技研發(fā)企業(yè)和配套服務(wù)外包企業(yè)的辦公需求，新增10余萬中等就業(yè)崗位。7、 天下名企匯地址漢陽區(qū)鸚鵡大道46號 開發(fā)商湖北新城鎮(zhèn)投資有限公司業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)寫字樓 建筑綜合體項(xiàng)目面積占地面積24畝，建筑面積30000平米價(jià)格待定招商銷售情況待售入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類別企業(yè)辦公項(xiàng)目簡介天下名企匯位于古琴臺，坐擁武漢三鎮(zhèn)的中心地帶，東接鸚鵡大道，西靠琴臺大劇院，南抵月湖公園，北臨漢江，即將成為漢陽區(qū)一個(gè)以辦公寫字樓為主的商業(yè)綜

37、合體。該項(xiàng)目總建面30000平米，分為8層建筑，1-2層是商業(yè)街及寫字樓大堂，設(shè)有與月湖公園相鏈接的琴臺文化商業(yè)步行街，將來會引入傳統(tǒng)寫字樓中時(shí)尚主題餐廳，還將引進(jìn)時(shí)尚品牌入駐。3-6層為生態(tài)辦公區(qū)。7-8層是5星級高端商務(wù)會所，專為商務(wù)精英提供定制化服務(wù)，地下停車位186個(gè)。8、 匯豐企業(yè)總部（待細(xì)化）地址硚口區(qū)古田二路與南泥灣大道交匯處開發(fā)商武漢匯豐投資有限公司業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)寫字樓、住宅項(xiàng)目面積占地面積100畝，建筑面積112211平米價(jià)格18000招商銷售情況銷售70%以上入駐企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)類別總部辦公項(xiàng)目簡介匯豐企業(yè)總部低密度、低容積率、低樓層和高綠化率的三低一高，是相對甲級寫字樓的高密度;

38、高容積率;高樓層和低綠化率來說的，正是這樣的三低一高和超大的樓間距，造就匯豐企業(yè)總部一流的園區(qū)環(huán)境。匯豐企業(yè)總部所有建筑不超過六層，外觀方正大氣，立面簡潔流暢，形象厚重而不乏靈韻。建筑均呈南北向板式分布，層高3.6-5.6米，內(nèi)部為大開間柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)模塊式組合，為企業(yè)持續(xù)發(fā)展預(yù)留充足空間。建筑進(jìn)深僅為13.2米，前后均為寬幅落地窗，南北通暢，自然風(fēng)穿堂入室，陽光普照每一寸空間。每棟建筑自身完美圍合，擁有700平方米中庭花園。三、 調(diào)查小結(jié)（需量化）1、 武漢工業(yè)地產(chǎn)布局遠(yuǎn)城區(qū)成趨勢；2、 投資工業(yè)地產(chǎn)的多為民營企業(yè)；3、 綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)成主流；4、 招商存在一定困難，但銷售情況尚可。5、價(jià)格呈上

39、漲趨勢。6、武漢工業(yè)地產(chǎn)市場仍不成熟地產(chǎn)用地有許多是沒有經(jīng)過中央或者省政府部門批準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)或者園區(qū)，其結(jié)果是導(dǎo)致大量工業(yè)用地進(jìn)入土地市場，而另一方面，大量土地處于閑置狀態(tài)?，F(xiàn)在，樓市行情觀望情緒很明顯，開發(fā)商拿地意愿整體不高。7、主題工業(yè)園招商運(yùn)營比綜合性工業(yè)園要好。第三部分：武漢工業(yè)地產(chǎn)市場分析一、 武漢工業(yè)地產(chǎn)市場概況近年來，國家為了推動工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，制定了一系列相關(guān)政策，主要目的為規(guī)范和引導(dǎo)。在這些政策的引導(dǎo)之下，武漢工業(yè)地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入了快速發(fā)展階段。目前，武漢工業(yè)地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和總部基地，因?yàn)榇朔N產(chǎn)品形態(tài)才是降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化的保障。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來，

40、武漢市先后有38個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投入市場，累積建筑面積為3103.3萬平方米。其中，以標(biāo)準(zhǔn)廠房為主要產(chǎn)品的項(xiàng)目僅有11家，物流基地2家，其余25個(gè)項(xiàng)目則以產(chǎn)業(yè)園區(qū)和總部基地為主，可為入駐企業(yè)提供生產(chǎn)、研發(fā)、物流、辦公、生活、娛樂等多種需求全套解決方案，由此也提升了產(chǎn)品的復(fù)合價(jià)值，滿足了客戶的全方位需求。一些大型工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為促進(jìn)武漢市的經(jīng)濟(jì)增長和改善城市面貌作出了巨大的貢獻(xiàn)，如光谷聯(lián)合開發(fā)的光谷軟件園項(xiàng)目，體現(xiàn)的是一種開放的、便捷的城市形態(tài)，它不僅會發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集的功能，而且將發(fā)揮城市功能聚集，是宜人的、可持續(xù)性的；其次，因?yàn)槎喾N類型企業(yè)的聚集，會形成“雜交”效應(yīng)，它比傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)更有生氣，更有

41、活力；整體而言，光谷軟件園整體入駐企業(yè)將超過400家，新增就業(yè)5萬人，年?duì)I業(yè)額120億元，稅收5億元。另外，東湖高新集團(tuán)開發(fā)的國際企業(yè)中心也值得一提，通過對國際企業(yè)中心園區(qū)內(nèi)140多家企業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中大約100多家企業(yè)的總產(chǎn)值之和達(dá)到15億至20億之間。這些企業(yè)規(guī)模雖然不大，但幾乎都是從事研究、生產(chǎn)高科技、高附加值的產(chǎn)品。光谷聯(lián)合四大主題產(chǎn)業(yè)園基本信息一覽表項(xiàng)目名稱體量預(yù)期入駐企業(yè)數(shù)量及相關(guān)信息武漢研創(chuàng)中心22萬平方米近300家企業(yè)入駐，年產(chǎn)值達(dá)100億元，稅收10億元；新增2萬就業(yè)崗位光谷軟件園73萬平方米軟件開發(fā)及服務(wù)外包企業(yè)、金融后臺服務(wù)機(jī)構(gòu)、研發(fā)創(chuàng)意及相關(guān)配套服務(wù)類企業(yè)光谷金融港1

42、60萬平方米8-10金融機(jī)構(gòu)設(shè)立綜合性后臺中心和100家現(xiàn)代高科技研發(fā)企業(yè)和配套服務(wù)外包企業(yè)創(chuàng)意天地31萬平方米10位國際級藝術(shù)大師、20位國內(nèi)知名藝術(shù)家和100位中青年藝術(shù)家提供創(chuàng)作場所或設(shè)立工作室；國內(nèi)新建規(guī)模最大的創(chuàng)意主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)自2001年的武漢長城創(chuàng)新科技園開始，武漢工業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)歷了整整十年的探索，但總體而言，目前在武漢房地產(chǎn)行業(yè)上占主導(dǎo)地位的仍然是住宅市場，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年武漢市商品房實(shí)際銷售面積為1429萬平方米，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售面積僅為70萬平方米，所占比例不足5%。經(jīng)過十年來的發(fā)展，武漢工業(yè)地產(chǎn)市場，無論是規(guī)模還是品質(zhì)，都得到了進(jìn)一步的提升。以全國的范

43、圍來看，與上海、浙江、江蘇、深圳、成都等城市還有一定差距，但總體水平在合肥、長沙、鄭州、南昌等中部城市之上。在武漢工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)方面，除市區(qū)內(nèi)的七大都市工業(yè)園以外（漢正街都市工業(yè)園、堤角都市工業(yè)園、洲頭都市工業(yè)園、白沙洲都市工業(yè)園、工人村都市工業(yè)園、黃金口都市工業(yè)園、佳海都市工業(yè)園），一些新興的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是民營地產(chǎn)商投資的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目值得我們借鑒。漢口方面，東西湖區(qū)的海峽ibd創(chuàng)業(yè)城以及名典工業(yè)園，以配合臺商投資為其特色；位于金銀湖的中部慧谷項(xiàng)目以國際企業(yè)外包服務(wù)為其亮點(diǎn)。黃陂區(qū)的華中企業(yè)城配套漢口北專業(yè)市場群；臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園作為國家級臺創(chuàng)園已開始建設(shè)核心示范區(qū)；陽邏開發(fā)區(qū)的長盛工業(yè)園，

44、則是區(qū)域內(nèi)最大的民營工業(yè)園。漢陽方面的萬通工業(yè)園、沌口的天潤工業(yè)園以及漢南的華頂工業(yè)園和美國新都市工業(yè)城鎮(zhèn)，也都是民營地產(chǎn)商開發(fā)的且各有特色。由此來看，民營地產(chǎn)商在工業(yè)地產(chǎn)空間的開發(fā)建設(shè)中起到了相當(dāng)重要的作用。武昌由于其文教方面的地域優(yōu)勢，更多的是以院校投資開發(fā)的科技園以及以龍頭企業(yè)開發(fā)的工業(yè)園，如中南政法大學(xué)科技園、華中師范大學(xué)科技園、武漢理工大學(xué)科技園、華中科技大學(xué)科技園、武漢大學(xué)科技園；藏龍島科技園、博大科技工業(yè)園、訊泰科技工業(yè)園、楚天激光工業(yè)園、富士康科技工業(yè)園等。比較突出的是國際企業(yè)中心和光谷軟件園，二者作為成熟園區(qū)開發(fā)模式已經(jīng)開發(fā)了4期，而光谷金融港的開工則標(biāo)志著武漢區(qū)域性金融地位

45、進(jìn)一步加強(qiáng)。從上所說，武漢工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)表現(xiàn)為：1）政府重點(diǎn)扶持各大開發(fā)區(qū)，如沌口開發(fā)區(qū)、東湖開發(fā)區(qū)、東西湖臺商投資區(qū)等；2）主體院?；蚱髽I(yè)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園，如上述各大院?；蚱髽I(yè)的科技工業(yè)園區(qū)；3）民間地產(chǎn)商開發(fā)綜合性工業(yè)園區(qū)；4）市內(nèi)各大都市工業(yè)園建設(shè)改造?？傮w來說，武漢工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)正在朝民營地產(chǎn)化、市場化的方向發(fā)展，而勞動密集型產(chǎn)業(yè)也正在逐漸向科技創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；因此物業(yè)形態(tài)也將會從廠房、辦公樓、配套宿舍等單一的品種，逐漸轉(zhuǎn)向服務(wù)功能齊全的社區(qū)化發(fā)展，可以說今后的工業(yè)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無論規(guī)模大小，都會更加的以人為本，以生態(tài)環(huán)保、適宜居住、建立持續(xù)發(fā)展的循環(huán)經(jīng)濟(jì)為主要方向。二、 武漢總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢

46、在2011年8月2日舉行的第七屆中國總部經(jīng)濟(jì)高層論壇上，公布了中國總部經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(20112012）以及“2011年全國35個(gè)主要城市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力排行榜”，武漢連續(xù)兩年位居排行榜第九名，是華中地區(qū)唯一進(jìn)入前十名的城市?？梢姡錆h發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)有較大的潛力。近些年來，在湖北省武漢市各級政府的支持下，隨著東風(fēng)集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)、二汽等大型國有企業(yè)紛紛將總部遷往武漢，武漢總部經(jīng)濟(jì)有了較快的發(fā)展。在快速發(fā)展的同時(shí)，也呈現(xiàn)出了一些新的態(tài)勢。1、 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對比較落后雖然近些年來，武漢市總部經(jīng)濟(jì)取得了一定的發(fā)展，但不可否認(rèn)的是，與香港、北京、上海等城市相比，武漢市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍比較落后。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前世

47、界500強(qiáng)企業(yè)僅有66家在漢投資或設(shè)立辦事處，中國企業(yè)500強(qiáng)僅有42家在漢設(shè)立了辦事處，有89家在漢設(shè)立了經(jīng)營機(jī)構(gòu)。在這些辦事處或經(jīng)營機(jī)構(gòu)中，以武漢為總部的企業(yè)數(shù)目更少。而與此同時(shí)，上海的總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，如浦東已吸引了來自世界98個(gè)國家和地區(qū)的1萬多家外資企業(yè)，其中包括41家跨國公司地區(qū)總部數(shù)十家國內(nèi)大集團(tuán)總部、180多家世界500強(qiáng)企業(yè)。可見，武漢市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對還比較落后，發(fā)展前景仍十分廣闊。2、總部經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“三足鼎立”的態(tài)勢目前，武漢市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)“三足鼎立”的態(tài)勢。2003年武昌區(qū)率先提出建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)；2004年江漢區(qū)依托王家墩中央商務(wù)區(qū)明確將經(jīng)濟(jì)形態(tài)定位為“總部經(jīng)濟(jì)”

48、；同年黃陂區(qū)通過市場運(yùn)作，由卓爾集團(tuán)在盤龍城投資興建了為百余家企業(yè)量身定做的總部大樓“第一企業(yè)社區(qū)”。當(dāng)然，如果這三個(gè)地區(qū)在發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)過程中能明確分工、錯(cuò)位競爭，能促進(jìn)武漢的總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但在實(shí)際操作過程中則很容易造成了武漢不同區(qū)域間的惡性競爭，這會影響武漢市不同區(qū)域間的關(guān)系，進(jìn)而還會對武漢市總部經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展產(chǎn)生消極的影響。3、總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨更激烈的競爭近些年來，不僅北京、上海等大城市提出要大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，鄭州廈門等城市也提出發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)?？偛拷?jīng)濟(jì)已經(jīng)成為眾多省會城市發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)之一，總部經(jīng)濟(jì)的競爭也呈現(xiàn)白熱化的態(tài)勢。因此，武漢市總部經(jīng)濟(jì)將面臨更為激烈的競爭。三、 武漢工業(yè)發(fā)展

49、規(guī)劃布局武漢工業(yè)主要集中在遠(yuǎn)城區(qū)，根據(jù)武漢遠(yuǎn)城區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2009-2015）到2015年，武漢市六個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)加洪山區(qū)人均gdp將增一倍，工業(yè)總產(chǎn)值突破5000億元，新增就業(yè)16萬人。重點(diǎn)打造東南、東北、西南、西北四大產(chǎn)業(yè)板塊，構(gòu)建以三環(huán)線和外環(huán)線間環(huán)狀區(qū)域?yàn)楹诵南冗M(jìn)制造業(yè)發(fā)展帶。東南：包括江夏區(qū)和洪山南部，以武漢東湖高新區(qū)和武漢化工新城為核心增長極，圍繞80萬噸乙烯、富士康、中芯國際、 武鋼、國家級生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地的配套需求，重點(diǎn)布局新型顯示、新一代移動通信、生物醫(yī)藥、新能源、新材料、激光制造及配套、地球空間信息等產(chǎn)業(yè)。 東北：包括新洲區(qū)，以武漢新港為核心增長極，圍繞武鋼江北基地、武船

50、重工、西門子、阿海琺等配套需求，重點(diǎn)布局鋼材深加工和橋梁鋼結(jié)構(gòu)、新能源、新材料、重型變壓器和港口物流等產(chǎn)業(yè)。西南：包括蔡甸、東西湖和漢南，以武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心增長極，重點(diǎn)布局汽車零部件、新能源汽車、新型顯示、日化輕工等產(chǎn)業(yè)。 西北：東西湖區(qū)北部和黃陂區(qū)，以臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)為核心增長極，圍繞東西湖保稅物流中心、漢口北商貿(mào)物流樞紐區(qū)和臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園等功能區(qū)，重點(diǎn)布局臨空制造、電子信息、環(huán)保和食品加工業(yè)等。七個(gè)區(qū)的工業(yè)增長點(diǎn)各有側(cè)重： 蔡甸區(qū)：打造全國重要的顯示器生產(chǎn)基地和日化用品生產(chǎn)基地，依托武漢冠捷、絲寶集團(tuán)兩大龍頭企業(yè)，對接武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的配套要求，重點(diǎn)發(fā)展通訊電子、汽車零部件、日用化工等

51、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 江夏區(qū)：緊密對接?xùn)|湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和國家級生物產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，構(gòu)建與臨近龍頭企業(yè)富士康、中芯國際的配套企業(yè)集群，將江夏區(qū)打造成省內(nèi)最具活力的武漢南部經(jīng)濟(jì)帶，成為省內(nèi)現(xiàn)代制造業(yè)生產(chǎn)與配套基地，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為電子信息、生物醫(yī)藥、機(jī)械裝備制造。 東西湖區(qū)：依托東西湖區(qū)國家循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)園區(qū)、保稅物流中心和臨空經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，重點(diǎn)發(fā)展食品及煙草加工、機(jī)電和電子信息、環(huán)保等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 漢南區(qū)：對接武漢市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，圍繞長利玻璃、非凡電源、東風(fēng)鴻泰、黃鶴農(nóng)機(jī)等優(yōu)勢企業(yè)和項(xiàng)目，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為汽車零部件、機(jī)械裝備制造。 黃陂區(qū)：充分利用坐擁天河國際機(jī)場、發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)的有利條件，依托漢口北商貿(mào)物流樞紐

52、區(qū)和臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為臨空制造、輕工及新型建材、食品加工。 新洲區(qū)：依托武漢新港優(yōu)勢，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為鋼材深加工和橋梁鋼結(jié)構(gòu)、機(jī)械裝備制造。 洪山區(qū)（臨三環(huán)線附近及以外區(qū)域）：充分發(fā)揮葛化集團(tuán)、長動集團(tuán)和馬應(yīng)龍藥業(yè)三大龍頭企業(yè)的引領(lǐng)優(yōu)勢，重點(diǎn)發(fā)展生物醫(yī)藥、精細(xì)化工和機(jī)械裝備三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育新一代移動通信、新能源、節(jié)能環(huán)保等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。四、 武漢目前主要工業(yè)區(qū)在武漢“工業(yè)倍增計(jì)劃”的推進(jìn)下，武漢遠(yuǎn)城區(qū)是武漢工業(yè)建設(shè)最為活躍的地區(qū)，2011年武漢市政府正式出臺文件要求武漢市區(qū)內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目全部搬到三環(huán)以外的區(qū)域，武漢市區(qū)內(nèi)的工業(yè)區(qū)大多轉(zhuǎn)向商業(yè)和住宅等用途。因此，此次統(tǒng)計(jì)重點(diǎn)對武漢六大遠(yuǎn)城區(qū)和洪山區(qū)

53、。據(jù)市國土資源和房產(chǎn)規(guī)劃局統(tǒng)計(jì)，武漢有工業(yè)園90余個(gè)，其中六個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)和洪山區(qū)已建和擬建的工業(yè)園有40個(gè)。開發(fā)區(qū)：東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、武漢沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、武漢盤龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、武漢光谷開發(fā)區(qū)、武漢江岸經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、武漢東西湖開發(fā)區(qū)、武漢吳家山開發(fā)區(qū)等。工業(yè)園：武漢海爾工業(yè)園，武漢美的工業(yè)園，富士康武漢工業(yè)園，武漢科技工業(yè)園，武漢關(guān)東科技工業(yè)園，武漢民營工業(yè)園，武漢財(cái)富工業(yè)園，武漢長豐工業(yè)園，武漢陽邏工業(yè)園，武漢弘毅工業(yè)園，武漢黑泥湖工業(yè)園，武漢北港工業(yè)園，武漢黃金口科技孵化基地，陽邏港華中國際產(chǎn)業(yè)園，湖北長盛工業(yè)園，武漢光通科技園，武漢高科表面處理工業(yè)園， 東

54、西湖龍鑫工業(yè)園，武漢天潤工業(yè)園 ，萬通工業(yè)園區(qū)， 武漢華頂工業(yè)園，武漢漢正街都市工業(yè)園， 武漢美國新都市工業(yè)城鎮(zhèn)，武漢華頂包裝印務(wù)工業(yè)園第四部分：基于武漢工業(yè)地產(chǎn)調(diào)查的思考 根據(jù)各調(diào)查項(xiàng)目情況和查閱相關(guān)文獻(xiàn)，我們對武漢工業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行了深入思考，并結(jié)合武漢目前工業(yè)地產(chǎn)市場狀況對金馬凱旋集團(tuán)建設(shè)三里工業(yè)園和湯湖總部基地提出一些可行性建議。一、 工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素第一、選址分析區(qū)域市場環(huán)境和所在城市的核心競爭力。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。 第二、定位任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先

55、要移植外部強(qiáng)勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢。在具體定位的時(shí)候，要考慮市場的導(dǎo)向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。比如從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。第三、客戶要對目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分。一般情況下，對客戶的分析要從幾個(gè)方面進(jìn)行。一個(gè)是對現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進(jìn)行分析；一個(gè)是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，包括對區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析，跟蹤二級配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資動向。另外要確立以商招商概念，對專業(yè)市場進(jìn)行分析，考慮把市場和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式。第四、造勢通過挖掘潛在優(yōu)勢，創(chuàng)造市場，促進(jìn)發(fā)展。首先確定園區(qū)營銷的推廣理念，搭建公

56、關(guān)平臺（政府溝通平臺、中介商務(wù)平臺、客戶交流平臺），創(chuàng)新傳播渠道（網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會論壇）。要結(jié)合城市資源、城市特點(diǎn)，考慮產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和園區(qū)發(fā)展的和諧共贏。讓客戶意識到園區(qū)不僅僅提供廠房，更重要的是提供一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式和超值服務(wù)。造勢，挖掘潛在優(yōu)勢通過策劃提煉創(chuàng)造市場促進(jìn)發(fā)展，我想有這樣一個(gè)過程。第五、產(chǎn)業(yè)招商招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可分為國內(nèi)投資企業(yè)、國內(nèi)異地企業(yè)、同區(qū)域企業(yè)，通過優(yōu)惠政策等各種方式把真正需要的企業(yè)招進(jìn)來。以一個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)鏈為例分析，一個(gè)整車的組裝廠家涉及的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)比較多，要把各個(gè)配套行業(yè)層層分解，找到適合園區(qū)發(fā)展和需要的零部件企業(yè)。最后關(guān)鍵因素是服務(wù)要想成功的運(yùn)營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點(diǎn)就是服務(wù)。一是對政府和開發(fā)區(qū)服務(wù)，政府