當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢

1、中華企業(yè)股份有限公司1當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢 中華企業(yè)股份有限公司中華企業(yè)股份有限公司 中華企業(yè)股份有限公司2一、政策面：力推穩(wěn)定國土資源部：國土資源部：2006年國土資源管理工作要點(diǎn)年國土資源管理工作要點(diǎn) 建建 設(shè)設(shè) 部：部：建設(shè)部建設(shè)部2006年工作要點(diǎn)年工作要點(diǎn) 國家發(fā)改委：國家發(fā)改委：2006年房地產(chǎn)調(diào)控工作重點(diǎn)年房地產(chǎn)調(diào)控工作重點(diǎn) 中華企業(yè)股份有限公司31、國土資源部2006年國土資源管理工作要點(diǎn)20062006年，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)調(diào)控。加大年，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)調(diào)控。加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房

2、的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制低密度高檔住和廉租房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)。宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)。n要點(diǎn)要點(diǎn)對市場的影響：對市場的影響： 首先，自停批高檔住宅用地的政策出臺以來，土地資源的稀首先，自停批高檔住宅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成了高檔住宅的最大賣點(diǎn)。缺性便成了高檔住宅的最大賣點(diǎn)。n其次，其次，“嚴(yán)格控制高檔商品住房用地嚴(yán)格控制高檔商品住房用地”的政策出臺，現(xiàn)有豪的政策出臺，現(xiàn)有豪華住宅的升值空間正日益體現(xiàn)出來。華住宅的升值空間正日益體現(xiàn)出來。n 最后，國家宏觀調(diào)控政策出臺的根本目的是，讓優(yōu)勝劣汰的最后，國家宏觀調(diào)控政策出臺的根

3、本目的是，讓優(yōu)勝劣汰的市場規(guī)律更好發(fā)揮作用，使得市場流通正常化。市場規(guī)律更好發(fā)揮作用，使得市場流通正常化。中華企業(yè)股份有限公司42、建設(shè)部建設(shè)部2006年工作要點(diǎn) 2006年將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，控制高檔商品住年將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，控制高檔商品住房開發(fā)，穩(wěn)定房價。房開發(fā)，穩(wěn)定房價。 將加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析監(jiān)測和引導(dǎo)，控制房地產(chǎn)投資規(guī)將加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析監(jiān)測和引導(dǎo)，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)合理的住房消費(fèi)，切實(shí)模，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)合理的住房消費(fèi)，切實(shí)穩(wěn)定住房價格。穩(wěn)定住房價格。通過調(diào)控項(xiàng)目立項(xiàng)和土地供應(yīng)，從源頭上控制高檔商通過調(diào)控項(xiàng)目立項(xiàng)和土地供應(yīng)，從源頭上控制高檔商品

4、住房開發(fā)，引導(dǎo)和增加中低價位、中小套型普通商品住房開發(fā)，引導(dǎo)和增加中低價位、中小套型普通商品住房的供給。品住房的供給。要點(diǎn)要點(diǎn)暗示：暗示： 建設(shè)部對于未來樓市的整個基調(diào)就是穩(wěn)定和協(xié)調(diào)。未建設(shè)部對于未來樓市的整個基調(diào)就是穩(wěn)定和協(xié)調(diào)。未來一年內(nèi)，政府出臺新的調(diào)控政策可能性不是很大，來一年內(nèi)，政府出臺新的調(diào)控政策可能性不是很大，但會繼續(xù)加強(qiáng)執(zhí)行前期已經(jīng)出臺的政策但會繼續(xù)加強(qiáng)執(zhí)行前期已經(jīng)出臺的政策。中華企業(yè)股份有限公司53、國家發(fā)改委2006年房地產(chǎn)調(diào)控工作重點(diǎn) 根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，今年將繼續(xù)解決部分城根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，今年將繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和住房價格上漲過快的問題，市

5、房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和住房價格上漲過快的問題，盡快研究制定國家住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，鼓勵居民適時盡快研究制定國家住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，鼓勵居民適時適度消費(fèi)。適度消費(fèi)。重點(diǎn)重點(diǎn)暗示：暗示：n宏觀調(diào)控抑制了整個房地產(chǎn)市場消費(fèi)，正常的自住客戶因?yàn)楹暧^調(diào)控抑制了整個房地產(chǎn)市場消費(fèi)，正常的自住客戶因?yàn)椴磺宄竺鏁粫懈嗾{(diào)控政策出臺，同樣陷入了觀望狀不清楚后面會不會有更多調(diào)控政策出臺，同樣陷入了觀望狀態(tài)，去年態(tài)，去年5月份以來上海房地產(chǎn)市場觀望氣氛占主導(dǎo)，市場已月份以來上海房地產(chǎn)市場觀望氣氛占主導(dǎo)，市場已經(jīng)從不理性的經(jīng)從不理性的“購買購買”進(jìn)入不理性的進(jìn)入不理性的“等跌等跌”狀況。狀況。 所以，所以，為著引導(dǎo)市

6、場走出誤區(qū)，政府可能允許出臺相關(guān)的鼓勵消費(fèi)為著引導(dǎo)市場走出誤區(qū)，政府可能允許出臺相關(guān)的鼓勵消費(fèi)政策。政策。中華企業(yè)股份有限公司6二、金融面：支持投資和消費(fèi) 中華企業(yè)股份有限公司71、人民幣升值背景：有利房地產(chǎn)投資代表人民幣資產(chǎn)的房地產(chǎn)將在升值背景中受益。代表人民幣資產(chǎn)的房地產(chǎn)將在升值背景中受益。外資加快進(jìn)入中國房地產(chǎn)行業(yè)，主要城市中標(biāo)志性物外資加快進(jìn)入中國房地產(chǎn)行業(yè)，主要城市中標(biāo)志性物業(yè)、有良好發(fā)展前景的商業(yè)房地產(chǎn)、優(yōu)秀地產(chǎn)公司股業(yè)、有良好發(fā)展前景的商業(yè)房地產(chǎn)、優(yōu)秀地產(chǎn)公司股權(quán)、以及房地產(chǎn)短期融資等成為外資進(jìn)入中國地產(chǎn)的權(quán)、以及房地產(chǎn)短期融資等成為外資進(jìn)入中國地產(chǎn)的主要渠道。主要渠道。房地產(chǎn)領(lǐng)

7、域以外的外資企業(yè)，也會在人民幣升值預(yù)期房地產(chǎn)領(lǐng)域以外的外資企業(yè)，也會在人民幣升值預(yù)期下，加大國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資力度下，加大國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資力度。中華企業(yè)股份有限公司82、05年四季度貨幣政策報告：市場穩(wěn)定2月月21日，中國人民銀行公布日，中國人民銀行公布2005年第四季度中國貨幣年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，指出，隨著宏觀調(diào)控政策的貫徹實(shí)施，政策執(zhí)行報告，指出，隨著宏觀調(diào)控政策的貫徹實(shí)施，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)入穩(wěn)步增長階段，全國房屋銷我國房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)入穩(wěn)步增長階段，全國房屋銷售價格漲幅趨于平穩(wěn)。售價格漲幅趨于平穩(wěn)。 暗示：更加嚴(yán)厲的政策將不會出臺。暗示：更加嚴(yán)厲的政策將不會出臺。中華企

8、業(yè)股份有限公司93、銀行爭奪信貸資源：放松個貸購房貸款余額增幅連續(xù)下降，迫使銀行加大個貸營銷購房貸款余額增幅連續(xù)下降，迫使銀行加大個貸營銷力度，各種鼓勵性政策頻頻出臺：多套貸款、降低首力度，各種鼓勵性政策頻頻出臺：多套貸款、降低首付比例等付比例等外資金融機(jī)構(gòu)將全面進(jìn)入，中外資銀行爭奪住房信貸外資金融機(jī)構(gòu)將全面進(jìn)入，中外資銀行爭奪住房信貸資源將成為新的熱點(diǎn)。個貸創(chuàng)新成為銀行競爭的重要資源將成為新的熱點(diǎn)。個貸創(chuàng)新成為銀行競爭的重要手段：如固定利率，雙周付款、循環(huán)貸款、優(yōu)惠利率手段：如固定利率，雙周付款、循環(huán)貸款、優(yōu)惠利率等。等。中華企業(yè)股份有限公司101、政府?dāng)?shù)據(jù)：0505年全年房屋銷售價格水平比

9、上年上漲年全年房屋銷售價格水平比上年上漲9 97 7，商品，商品住宅平均售價為每平方米住宅平均售價為每平方米6698 6698 元，比上年上漲元，比上年上漲313313元。元。 從開發(fā)投資看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯回落。從開發(fā)投資看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯回落。2005 2005 年本市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成年本市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1246124686 86 億元，比上年增億元，比上年增長長6 61 1，增幅同比回落，增幅同比回落24243 3 個百分點(diǎn)。全年商品個百分點(diǎn)。全年商品房新開工面積房新開工面積3055305547 47 萬平方米，比上年下降萬平方米，比上年下降4 44 4，其中商品住宅

10、其中商品住宅2485248575 75 萬平方米，下降萬平方米，下降6 69 9。 至至0505年末，上海城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積年末，上海城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積21213 3 平平方米，比上年末增加方米，比上年末增加0 09 9 平方米平方米。三、市場面中華企業(yè)股份有限公司112、房產(chǎn)之窗網(wǎng)監(jiān)測：關(guān)于成交量新建普通住宅成交量低位運(yùn)行，05年3月以來月成交量均低于100萬平方米2005年1月-2006年2月 上海市新建普通商品住宅成交量走勢圖05000001000000150000020000002500000單位：平方米單位：平方米日期日期全市 22906411013603 1514654

11、 896923487539 400284391212 556329 797627831953 840266836343 5991454847231月2005年2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2006年2月中華企業(yè)股份有限公司123、房產(chǎn)之窗網(wǎng)監(jiān)測：關(guān)于價格普通住宅價格趨于穩(wěn)定2005年1月-2006年2月 上海市內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)環(huán)以內(nèi)新建普通商品住宅成交均價走勢圖162991681910000120001400016000180002000022000單位：元 / m單位：元 / m2 2內(nèi)環(huán)以內(nèi)166 162 197 192 196 166 168 162 182 167 1

12、54 146 171 1681月2005年3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月1月2006年中華企業(yè)股份有限公司133、房產(chǎn)之窗網(wǎng)監(jiān)測：關(guān)于價格2005年1月-2006年2月 上海市外環(huán)以外外環(huán)以外新建普通商品住宅成交均價走勢圖53395798480050005200540056005800600062006400單位：元 / m單位：元 / m2 2外環(huán)以外 563 533 570 583 582 601 538 583 595 573 618 586 585 5791月2005年2月3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月1月2006年2月中華企業(yè)股

13、份有限公司143、房產(chǎn)之窗網(wǎng)監(jiān)測：關(guān)于價格2005年1月-2006年2月 上海市內(nèi)外環(huán)間內(nèi)外環(huán)間新建普通商品住宅成交均價走勢圖92548659600070008000900010000110001200013000單位：元 / m單位：元 / m2 2內(nèi)外環(huán)間 903 925 103 118 101 868 875 907 927 908 927 903 921 8651月2005年3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月1月2006年中華企業(yè)股份有限公司154、房產(chǎn)之窗網(wǎng)監(jiān)測：關(guān)于租賃市場全年上海高檔物業(yè)租賃市場都維持在較高的入住率和全年上海高檔物業(yè)租賃市場都維持在較高的入

14、住率和租金水平上。租金水平上。0505年第四季度上海別墅市場入住率達(dá)年第四季度上海別墅市場入住率達(dá)89.7%89.7%，租金報價，租金報價也下降了也下降了2.8%2.8%，為，為20.520.5美元美元/ /月月/ /平方米。平方米。高檔公寓租賃市場較為穩(wěn)定而且需求旺盛，入住率和高檔公寓租賃市場較為穩(wěn)定而且需求旺盛，入住率和租金報價分別為租金報價分別為95.1%95.1%和和14.814.8美元美元/ /月月/ /平方米。平方米。中華企業(yè)股份有限公司165、房產(chǎn)之窗網(wǎng)監(jiān)測：關(guān)于展望溫家寶總理最近指出：溫家寶總理最近指出：“房地產(chǎn)業(yè)是我國現(xiàn)階段重要房地產(chǎn)業(yè)是我國現(xiàn)階段重要的支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)。既要堅(jiān)定不移地解決發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)熱點(diǎn)。既要堅(jiān)定不移地解決發(fā)展中的突出問題，又要堅(jiān)定不移地促其穩(wěn)步發(fā)展。的突出問題，又要堅(jiān)定不移地促其穩(wěn)步發(fā)展?！?強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)指出，在現(xiàn)階段指出，在現(xiàn)階段“要認(rèn)真貫徹國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)要認(rèn)真貫徹國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序序”。陳良宇書記指出：今年由市委專題審議的工作有十項(xiàng)：陳良宇書記指出：今年由市委專題審議的工作有十項(xiàng)：進(jìn)一步加強(qiáng)區(qū)縣發(fā)展分類指導(dǎo)，繼續(xù)推進(jìn)功能定位；進(jìn)一步加強(qiáng)區(qū)縣發(fā)展分類指導(dǎo)，繼續(xù)推進(jìn)功能定位；加快