自貿(mào)區(qū)獲批意義非凡,打造中國經(jīng)濟“升級版”

1、行業(yè)信息快評·房地產(chǎn) 15 證券研究報告房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè) 2013年7月4日自貿(mào)區(qū)獲批意義非凡，打造中國經(jīng)濟“升級版”房地產(chǎn)行業(yè)核心分析師：涂力磊SAC執(zhí)業(yè)證書編號： S0740210020003tll5535021-23219747 房地產(chǎn)行業(yè)分析師：謝 鹽SAC執(zhí)業(yè)證書編號： S0850208120583xie業(yè)信息快評增 持 維持事件：2013年7月3日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署審計后整改工作，研究激活財政存量資金，通過中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案和中華人民共和國外國人入境出境管理條例（草案）。會議原則通過中國（上海）自

2、由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案。強調，在上海外高橋保稅區(qū)等4個海關特殊監(jiān)管區(qū)域內，建設中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)，是順應全球經(jīng)貿(mào)發(fā)展新趨勢，更加積極主動對外開放的重大舉措。要進一步深化改革，加快政府職能轉變，堅持先行先試，既要積極探索政府經(jīng)貿(mào)和投資管理模式創(chuàng)新，擴大服務業(yè)開放；又要防范各類風險，推動建設具有國際水準的投資貿(mào)易便利、監(jiān)管高效便捷、法制環(huán)境規(guī)范的自由貿(mào)易試驗區(qū)，使之成為推進改革和提高開放型經(jīng)濟水平的“試驗田”，形成可復制、可推廣的經(jīng)驗，發(fā)揮示范帶動、服務全國的積極作用，促進各地區(qū)共同發(fā)展。這有利于培育我國面向全球的競爭新優(yōu)勢，構建與各國合作發(fā)展的新平臺，拓展經(jīng)濟增長的新空間，打造中國經(jīng)濟“升

3、級版”。投資分析：1. 中國（上海）自貿(mào)區(qū)獲批意義非凡：撬動中國新一輪改革開放1.1上海建設自貿(mào)區(qū)是李克強總理新一輪改革開放的重要組成部分2012年12月21日，上海市人大常委會第37次會議表決通過上海市推進國際貿(mào)易中心建設條例。該條例將于2013年1月1日起施行。該條例首次提出要在上海“探索建立符合國際慣例的自由貿(mào)易園區(qū)”。上海綜合保稅區(qū)，即外高橋保稅區(qū)、洋山保稅港區(qū)和浦東機場綜合已經(jīng)成為上海申請自由貿(mào)易區(qū)組成部分。3月28日至29日，國務院總理李克強在上海進行就任后首次基層考察。期間，李克強鼓勵、支持上海在現(xiàn)有綜合保稅區(qū)基礎上，研究如何在28平方公里內，建立一個自由貿(mào)易試驗區(qū)，進一步擴大開

4、放，以推動完善開放型經(jīng)濟體制機制。李克強在座談會上強調：“我們要用開放擴大內需，用開放形成倒逼機制，用開放促進新一輪改革。”圖1 上海綜合保稅區(qū)將成為中國首個自由貿(mào)易試驗區(qū)資料來源：公開數(shù)據(jù)整理、海通證券研究所圖2 總理視察外高橋，暢談自貿(mào)區(qū)感想資料來源：公司網(wǎng)站資料、海通證券研究所結合此次考察期間，李克強總理首次詳細闡述打造“中國經(jīng)濟升級版”的五大路徑：1、要在擴大開放中擴大內需，立足內需，面向世界，深耕亞太；2、要注重提高經(jīng)濟增長質量和效益；3、要立足于拉動就業(yè)和居民收入增長；4、要使環(huán)境資源可支撐；5、靠開放促改革，靠制度創(chuàng)新釋放紅利。我們認為，中央正從中國新一輪改革開放的戰(zhàn)略高度，布局

5、中國（上海）自貿(mào)區(qū)的試點改革。上海綜保區(qū)正是上海乃至中國改革開放的前沿陣地，具有擴大內需，面向世界，深耕亞太，參與全球競爭的深厚基礎，符合李克強總理的“這個地區(qū)應該是有條件、能試得好、不會闖禍、有經(jīng)驗并且有影響力的地方”。作為目前開發(fā)程度較低的區(qū)域具有環(huán)境資源可支撐的現(xiàn)實條件。最后，上海綜保區(qū)是一個相對封閉的區(qū)域，采取特殊的監(jiān)管試點政策，有利于順利推動“開放倒逼體制改革，改革激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新，創(chuàng)新釋放發(fā)展紅利”進程。圖3 上海建設自貿(mào)區(qū)是李克強總理新一輪改革開放的重要組成部分增長質量：要注重提高經(jīng)濟增長質量和效益改革：靠開放促改革，靠制度創(chuàng)新釋放紅利開放：要在擴大開放中擴大內需，立足內需，面向世界

6、，深耕亞太政策紅利體制創(chuàng)新：我們要用開放擴大內需，用開放形成倒逼機制，用開放促進新一輪改革園區(qū)政府管理體制變革、企業(yè)創(chuàng)新機制形成就業(yè)收入：要立足拉動就業(yè)和居民收入增長環(huán)境資源：要使環(huán)境資源可支撐上海綜保區(qū)成為自貿(mào)區(qū)試點園區(qū)外匯、稅收、管制逐步放開環(huán)境資源可支撐選擇自貿(mào)區(qū)試點逐步推向全國，最終對中國經(jīng)濟體制革、開放轉型和企業(yè)創(chuàng)新機制形成更強大的推動力。注：以上部分內容來自李克強總理闡述打造“中國經(jīng)濟升級版”的五大路徑。資料來源：海通證券研究所今年以來上海市政府也對建成自貿(mào)園多次釋放積極信號。上?！皟蓵逼陂g，試點建立自貿(mào)區(qū)被正式列為今年上海深入推進經(jīng)濟體制改革的主要任務之一。今年4月15日，上海

7、市政府二季度工作會議上，上海市市長楊雄強調，試點建設自貿(mào)試驗區(qū)是事關上海當前和長遠發(fā)展的頭等大事。目前，上海也正在積極配合國家有關部委制定上海自由貿(mào)易園區(qū)建設總體方案，方案中將明確外匯管理創(chuàng)新、服務貿(mào)易開放、區(qū)域便利化等方面的行動計劃和政策措施，相關細則仍有待國務院的最終批復。我們認為，中國只有更好地融入到全球經(jīng)濟體系和分工中去，才能順利實現(xiàn)轉型升級和發(fā)展，而上海試點自貿(mào)試驗區(qū)將從很大程度上促進上海乃至長三角地區(qū)服務貿(mào)易的發(fā)展，并以此推動企業(yè)在新的國際競爭格局中實現(xiàn)突破創(chuàng)新和轉型發(fā)展。1.2中國（上海）自貿(mào)區(qū)建設幫助上海打造全球經(jīng)濟中心，實現(xiàn)中國經(jīng)濟轉型升級未來，可以為上海發(fā)展帶來新“十年紅利

8、”的中國（上海）自貿(mào)區(qū)建設將涉及海關、稅務、金融、工商和土地等多個政府職能部門，圍繞“外匯管理創(chuàng)新、服務貿(mào)易開放、區(qū)域便利化”將出臺一系列相關政策細則，將涉及貿(mào)易、航運和金融各個方面。包括：貿(mào)易自由化相關的關稅及非關稅壁壘（資金、外匯管制等）方面給予企業(yè)各類特殊優(yōu)惠政策，以及資本開放相關的人民幣可自由兌換（中國（上海）自貿(mào)區(qū)可能采取分步驟推進人民幣可自由兌換，比如先行推動境內資本的境外投資和境外融資）等。如此，中國（上海）自貿(mào)區(qū)將全方位為企業(yè)提供與海外資本和市場對接的窗口。圖4 中國（上海）自貿(mào)區(qū)建設將極大促進上海全球經(jīng)濟中心建設上海全球經(jīng)濟中心轉口貿(mào)易離岸金融金融、貿(mào)易平臺海關、稅務、銀行、

9、土地、工商部門貿(mào)易自由：關稅和非關稅壁壘總部企業(yè)、運營中心入駐貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)、金融、人口、消費升級貿(mào)易中心離岸貿(mào)易資本開放：人民幣可自由兌換航運中心金融中心資料來源：海通證券研究所相應利好在于全球500強跨國企業(yè)總部和運營中心將陸續(xù)入駐中國（上海）自貿(mào)區(qū)，從而推動自貿(mào)區(qū)金融、貿(mào)易平臺的形成，并進一步促發(fā)該區(qū)域貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)、金融、人口和消費的升級，直接放大該區(qū)域的轉口貿(mào)易（中國（上海）自貿(mào)區(qū)的設立將使上海躋身世界另一大轉口貿(mào)易港成為可能）、離岸貿(mào)易（是綜合全面的降低企業(yè)進出口運營成本的國際貿(mào)易操作方式，該經(jīng)濟區(qū)域往往具有特別寬松政策，即離岸法區(qū)；在離岸法區(qū)內成立的公司，即離岸公司無須支付任何稅收，只繳

10、納年度管理費）和離岸金融（是一種發(fā)生在一國境內，卻不受該國金融制度制約的高級資金融通活動。特點是：放寬金融管制和外匯管制，允許跨境資本的自由流出流入，減少對利率及金融交易的限制；有寬厚的稅收優(yōu)惠政策等）的快速發(fā)展，并將輻射范圍跨越上海，惠及華東乃至整個中國區(qū)域，使上海真正成為東北亞貿(mào)易和物流樞紐平臺。我們認為，中國（上海）自貿(mào)區(qū)的設立將幫助上海早日建成貿(mào)易中心、航運中心和金融中心，有利于促進上海實現(xiàn)全球經(jīng)濟中心的戰(zhàn)略夢想。此外，中國（上海）自貿(mào)區(qū)對中國加入TPP（太平洋伙伴關系協(xié)議）談判也將起到重要作用，并有望成為中國加入TPP的首個窗口。目前上海最大優(yōu)勢之一是其地處長江黃金水道的入?？冢⑹?/p>

11、向外連接日韓、東南亞的最近交匯點。這將有利于上海打造“水水轉運”航運貿(mào)易優(yōu)勢，實現(xiàn) “在岸與離岸”、“物流與結算”、“外貿(mào)與內貿(mào)”統(tǒng)籌安排，加快其通關速度以節(jié)約貿(mào)易成本。一旦相關體制配套建設完畢，上海將成為具有全球航運資源配置和控制功能的國際離岸貿(mào)易中心，在口岸貿(mào)易方面通過借鑒香港和新加坡的先進經(jīng)驗，可以建立具有國際影響力的消費中心。1.3中國（上海）自貿(mào)區(qū)意義遠超前海從定義看，自貿(mào)區(qū)已從此前上海自由貿(mào)易區(qū)轉變?yōu)橹袊ㄉ虾＃┳杂少Q(mào)易區(qū)。“中國”二字的添加，使得自貿(mào)區(qū)影響和政策內涵從此前單獨上海區(qū)域，覆蓋到全國范圍。而前海整體定位為深圳前海深港現(xiàn)代服務合作區(qū)，其定義和內涵明顯更區(qū)域化。我們認為，

12、從自貿(mào)區(qū)三個特征來看：上海自貿(mào)試驗區(qū)在監(jiān)管理念上，將更多體現(xiàn)從貨物管理轉變?yōu)槠髽I(yè)管理的理念。包括：支持企業(yè)建立國別進口商品中心，支持發(fā)展各類外貿(mào)轉型基地；經(jīng)上海市商務部門認定的貿(mào)易型總部，在通關流程、人才引進、資金結算、投資便利、人員出入境等方面按照規(guī)定享受優(yōu)惠政策等。從貿(mào)易的開放度來看，上海自貿(mào)試驗區(qū)將提出更豐富的與國際接軌的多元貿(mào)易模式，包括轉口貿(mào)易、離岸貿(mào)易、跨境貿(mào)易人民幣結算、保稅展示、大宗商品交易、技術進出口交易、跨境電子商務等。上海自貿(mào)試驗區(qū)的外匯政策和稅收政策將更具開放度。這包括，政府配合國家有關部門在上海市探索實施離境退稅政策；選點設立免稅商品購物店；按照有利于貿(mào)易主體集聚和調

13、動各方積極性的原則，落實促進貿(mào)易發(fā)展的財稅政策，做好出口退稅服務工作等。表1 上海自貿(mào)試驗區(qū)中的“自貿(mào)區(qū)”特征比深圳前海更明顯政策出臺時間政策目的和內容自貿(mào)區(qū)監(jiān)管理念一：從貨物管理變?yōu)槠髽I(yè)管理自貿(mào)區(qū)監(jiān)管理念二：與國際接軌的多元貿(mào)易模式自貿(mào)區(qū)監(jiān)管理念三：外匯政策率先開放，稅收政策有國際競爭力上海自貿(mào)試驗區(qū)2013年7月為了提高貿(mào)易便利化水平，尊重國際貿(mào)易規(guī)則和慣例，建設與我國經(jīng)濟貿(mào)易地位相匹配的國際貿(mào)易中心，上海市優(yōu)化完善財政資金投入機制，重點支持貿(mào)易平臺建設、貿(mào)易環(huán)境營造和改善、貿(mào)易機構引進、貿(mào)易促進活動等。支持企業(yè)建立國別進口商品中心，支持發(fā)展各類外貿(mào)轉型基地。經(jīng)市商務部門認定的貿(mào)易型總部，

14、在通關流程、人才引進、資金結算、投資便利、人員出入境等方面按照規(guī)定享受優(yōu)惠政策。推動轉口貿(mào)易和離岸貿(mào)易發(fā)展，支持跨境貿(mào)易人民幣結算，建設大宗商品交易市場，建立技術進出口交易平臺，支持跨境電子商務發(fā)展；在外高橋保稅區(qū)推進國家進口貿(mào)易促進創(chuàng)新示范區(qū)建設，拓展離岸貿(mào)易等新型貿(mào)易服務；支持保稅展示等業(yè)務。政府配合國家有關部門在上海市探索實施離境退稅政策，選點設立免稅商品購物店。按照有利于貿(mào)易主體集聚和調動各方積極性的原則，按照國家規(guī)定，落實促進貿(mào)易發(fā)展的財稅政策，做好出口退稅服務工作。深圳前海政策2011年3月定位為現(xiàn)代服務業(yè)創(chuàng)新區(qū)、發(fā)展集聚區(qū)及香港內地合作先導區(qū)和珠三角產(chǎn)業(yè)升級引領區(qū)，重點發(fā)展金融、

15、信息、物流、科技服務及其他服務等產(chǎn)業(yè)。優(yōu)先發(fā)展前海灣保稅港區(qū)和前海商務中心區(qū)。立足倉儲物流，并創(chuàng)新商業(yè)模式，吸引區(qū)域公司總部、全球知名物流公司營運中心的入駐，實現(xiàn)區(qū)內區(qū)外聯(lián)動。發(fā)展進口消費品展覽展示中心、進口產(chǎn)品分撥中心，探索跨境電子商務、供應鏈金融，將前海灣保稅港區(qū)打造成為亞洲重要的供應鏈管理中心、商貿(mào)中心、商品集散和交易中心。2013年1月，首批前?？缇橙嗣駧刨J款簽約金額20億元。要有比特區(qū)更“特”、與國際接軌的政策：對符合條件的企業(yè)減按15%征收企業(yè)所得稅；對境外高端和緊缺人才，按內地和境外個人所得稅負差額給予補貼。資料來源：網(wǎng)站公開資料、海通證券研究所整理2、中國（上海）自貿(mào)區(qū)建設是增

16、量利益改革，政策具有創(chuàng)新性、獨立性和長期性2.1、中國（上海）自貿(mào)區(qū)是增量利益改革中國（上海）自貿(mào)區(qū)建設將遵循合作共贏、共同發(fā)展的模式，它只會放大上海乃至中國整個經(jīng)濟的總量，而不會對其它地區(qū)產(chǎn)生負面虹吸效應。首先，上海綜保區(qū)內部一直遵循合作發(fā)展模式。上海洋山保稅港區(qū)重點建設國際航運發(fā)展綜合試驗區(qū)；外高橋保稅區(qū)重點建設國際貿(mào)易示范區(qū)；浦東機場綜合保稅區(qū)則重點建設臨空功能服務先導區(qū)。其次，盡管臨近上海的浙江舟山新區(qū)也獲準探索建立自貿(mào)區(qū)，但是兩者之間不會形成競爭關系。這是由于：首先，上海和舟山背后都有廣闊的腹地資源，各自發(fā)展的空間都很大；其次，上海和舟山兩個自貿(mào)區(qū)之間是一個主從關系。即中國（上海）自

17、貿(mào)區(qū)是聯(lián)動長三角的自貿(mào)區(qū)，而舟山則是細化分工，與上海相輔相成的自貿(mào)區(qū)。最后，中國（上海）自貿(mào)區(qū)將側重技術及服務型貿(mào)易，尤其是金融貿(mào)易；而舟山自貿(mào)區(qū)則側重原材料和商品貿(mào)易。表2 中國（上海）自貿(mào)區(qū)是增量利益改革而沒有虹吸效應區(qū)域定位和優(yōu)勢互補之處中國（上海）自貿(mào)區(qū)內部區(qū)域之間洋山保稅港區(qū)重點建設國際航運發(fā)展綜合試驗區(qū)，以國際中轉、現(xiàn)代物流、商品展示、保稅倉儲、期貨保稅交割等業(yè)務為主浦東機場綜合保稅區(qū)重點建設臨空功能服務先導區(qū)，發(fā)展航空口岸物流、貿(mào)易和金融服務等功能外高橋保稅區(qū)重點建設國際貿(mào)易示范區(qū)，發(fā)展進出口貿(mào)易、轉口貿(mào)易、保稅展示、倉儲分撥等服務貿(mào)易功能中國（上海）自貿(mào)區(qū)與臨近相似區(qū)域間浙江舟

18、山新區(qū)浙江舟山背后有較廣闊的腹地資源，發(fā)展空間較大舟山是細化分工，發(fā)展高端貿(mào)易，與上海相輔相成，共同服務長三角舟山是原材料和商品的自貿(mào)區(qū)中國（上海）自貿(mào)區(qū)中國（上海）自貿(mào)區(qū)背后是廣闊的腹地資源，發(fā)展空間很大中國（上海）自貿(mào)區(qū)是聯(lián)動長三角、推動企業(yè)在國際競爭中突破創(chuàng)新、轉型的自貿(mào)區(qū)中國（上海）自貿(mào)區(qū)側重技術及服務型貿(mào)易，尤其是金融貿(mào)易中國（上海）自貿(mào)區(qū)與香港之間香港特別行政區(qū)香港有1095平方公里，即整個行政區(qū)都可看作一個大的自由經(jīng)濟體香港是全球最自由、透明度最高的經(jīng)濟體香港是華南的區(qū)域經(jīng)濟中心，與上海存在良好的競爭互動關系中國（上海）自貿(mào)區(qū)上海自貿(mào)試驗區(qū)的面積只有28平方公里上海設立自貿(mào)區(qū)是在

19、向提升城市競爭力和經(jīng)濟競爭力方面邁進上海是華東的區(qū)域經(jīng)濟中心，與香港存在良好的競爭互動關系資料來源：海通證券研究所最后，上海發(fā)展自貿(mào)區(qū)也不會對香港經(jīng)濟地位產(chǎn)生沖擊。首先，中國（上海）自貿(mào)區(qū)面積僅28平方公里，遠小于香港的1095平方公里。其次，香港是全球最自由、透明度最高的經(jīng)濟體，而上海只不過是在向提升城市競爭力和經(jīng)濟競爭力方面邁進。中國經(jīng)濟規(guī)模很大，需要有不同區(qū)域的經(jīng)濟中心，香港與上海之間可以存在良好的競爭互動關系。2.2、中國（上海）自貿(mào)區(qū)政策具有創(chuàng)新性、獨立性中國（上海）自貿(mào)區(qū)建設是一項需要具備很強創(chuàng)新性、獨立性的系統(tǒng)性工程。它的創(chuàng)新性和獨立性主要體現(xiàn)在：圖5 中國（上海）自貿(mào)區(qū)建設具有

20、創(chuàng)新性、獨立性和長期性利好：直接利好區(qū)內企業(yè)、間接利好與自貿(mào)區(qū)相關的境內企業(yè)、有利于跨國公司內部全球調撥、吸引和扭轉國內高端消費外流中國國情過去創(chuàng)新：外匯、一體化、基地建設等嘗試，貿(mào)易金融業(yè)務“單項突破”，如融資租賃、期貨保稅交割、保稅倉單押融政策開放度把握難政策連續(xù)頂層設計國外標桿政策吸收現(xiàn)在創(chuàng)新：今年3月， 10家企業(yè)在區(qū)內試點非國內制造和非集團內部的全球維修檢測業(yè)務，并給予稅收優(yōu)惠創(chuàng)新突破未來創(chuàng)新：離岸飛機和高端設備租賃、外匯集中運營和離岸管理、航運金融和保險、國際貿(mào)易技術服務等政策長期性資料來源：海通證券研究所區(qū)內政策必須從自貿(mào)區(qū)頂層設計出發(fā)，結合中國國情和制度特征進行創(chuàng)新性規(guī)劃。即既

21、要認真吸收也不能簡單照搬照抄國外自貿(mào)區(qū)的做法。我們預計自貿(mào)區(qū)政策涵蓋了外匯管理創(chuàng)新、服務貿(mào)易開放、區(qū)域便利化等方面，將考慮與現(xiàn)有稅收、外匯、監(jiān)管體制的銜接和有序突破。近幾年，上海綜保區(qū)在監(jiān)管范圍內已進行一些有效嘗試：如在外匯管理放寬、區(qū)港一體化運作、進口貿(mào)易基地建設等方面的嘗試，以及貿(mào)易金融業(yè)務“單項突破”，如融資租賃、期貨保稅交割、保稅倉單押融等。今年3月，上海推動首批10家企業(yè)在上海綜保區(qū)試點非國內制造和非集團內部的全球維修檢測業(yè)務，并給予稅收優(yōu)惠政策。未來，隨著自貿(mào)區(qū)獲批，更多新興業(yè)務模式將在中國（上海）自貿(mào)區(qū)出現(xiàn)。如離岸飛機和高端設備租賃、外匯集中運營和離岸管理、航運金融和保險、國際貿(mào)

22、易技術服務等。2.3、中國（上海）自貿(mào)區(qū)政策具有持續(xù)性、長期性和擴大性中國（上海）自貿(mào)區(qū)改革具有長期性。長期性首先體現(xiàn)在政策開放度的把握難度上，這對監(jiān)管者和政策制定者都是考驗。其次，根據(jù)國際慣例，一國之內設立自貿(mào)區(qū)必須通過立法來保證。因此，我國建立一國內的自貿(mào)區(qū)（如中國（上海）自貿(mào)區(qū)）需要一個完整立法過程。因此，中國（上海）自貿(mào)區(qū)的政策適宜穩(wěn)步推進，自貿(mào)區(qū)建設也將是一個長期探索和反復試驗的過程。我們認為，中國（上海）自貿(mào)區(qū)最終將承擔中國新一輪改革開放試驗田的重任。市場將看到自貿(mào)區(qū)概念的持續(xù)升溫、發(fā)酵和擴大。圖6中國（上海）自貿(mào)區(qū)政策將持續(xù)發(fā)酵自貿(mào)區(qū)需要一個漫長的升級過程政策突破具有持續(xù)性和長期

23、性金融管制海關監(jiān)管航運管理稅收優(yōu)惠立法保障沒有離岸地位單船、單機融資租賃國際外匯資金吸存和貸款額度管理區(qū)內外匯限額管理下的雙向互通聚集“一線放寬、二線管制”政策“準境外港”政策：保稅船舶登記對離岸業(yè)務即征即返或減免稅費國務院制定“中國自由貿(mào)易區(qū)條例”區(qū)內有限企業(yè)試點有限離岸政策全部國貿(mào)結算、跨國外匯集中運營國際外匯資金吸存和貸款備案管理離岸地位外國船舶、飛機融資租賃區(qū)內外匯資金的無限額管理實施“境內關外”政策期貨保稅交割，啟運港退稅試點全國人大制定“中國自由貿(mào)易區(qū)法”區(qū)內企業(yè)零關稅，減免各種稅費區(qū)內商品展示和交易采取關稅保稅準自貿(mào)區(qū)：通過物理設施將該區(qū)域與其他一般區(qū)域區(qū)別開來，采用特殊海關監(jiān)管

24、措施標準自貿(mào)區(qū)：設立海關，但關稅可獲得有條件減免。增值稅和所得稅也可得到優(yōu)惠升級自貿(mào)區(qū)：實施“境內關外”政策，海關撤離這個區(qū)域，所以也不存在海關的監(jiān)管自由港貿(mào)易區(qū)：最高境界的自貿(mào)區(qū)。整個區(qū)域沒有關稅，東西最便宜。它是完全的自由貿(mào)易區(qū)資料來源：海通證券研究所3. 上海綜保區(qū)地位將比肩甚至超越當年陸家嘴，未來有望快速發(fā)展3.1上海綜保區(qū)和外高橋保稅區(qū)已具備試點自貿(mào)區(qū)的基礎經(jīng)過多年的發(fā)展和不斷地探索完善，集外高橋保稅區(qū)（含物流園區(qū)）、洋山保稅港區(qū)和浦東機場綜合保稅區(qū)（合計28平方公里）海關特殊監(jiān)管區(qū)于一體的上海綜合保稅區(qū)，已基本具備了向自由貿(mào)易園區(qū)轉型發(fā)展的基礎和條件。例如，以外高橋和洋山港為主的上

25、海港集裝箱吞吐量列世界第一位，國際機場貨郵吞吐量列世界第三位，外貿(mào)進出口總額和服務貿(mào)易總額分別占全市一半和1/3以上。表3 上海綜合保稅區(qū)“十二五”規(guī)劃經(jīng)濟發(fā)展目標的部分指標指標2010年完成值2015年預期目標單位土地面積稅收產(chǎn)出率（億元/平方公里）1622就業(yè)人數(shù)（萬人）23.728商品銷售額（億元）793915800物流業(yè)務營業(yè)收入（億元）5981250航運及航運服務收入（億元）6001450工業(yè)增加值（億元）708890進出口總額（億美元）8061540港口集裝箱吞吐量（萬標箱）25103000保稅區(qū)進出區(qū)貨值（億美元）14502900口岸外貿(mào)進出口貨值（億美元759012000跨國公

26、司地區(qū)總部（家）1330營運中心（家）154180-200外高橋進出口額占全國保稅區(qū)比重（）4750企業(yè)經(jīng)營總收入（億元）948519000項目名稱實施理由投資規(guī)模估算（萬元）港華路（張揚北路西楊高北一路）改善外高橋物流園區(qū)及外高橋港區(qū)對外交通條件東華路（規(guī)六路五洲大道）改善外高橋物流二期市政配套條件9758港電路（港城路黃浦江）改善外高橋保稅區(qū)B區(qū)對外交通及提高A、B區(qū)聯(lián)動水平資料來源：上海綜合保稅區(qū)”十二五”發(fā)展規(guī)劃、海通證券研究所根據(jù)“十二五”規(guī)劃，上海綜合保稅區(qū)板塊將形成“三港三區(qū)”聯(lián)動發(fā)展格局，洋山保稅港區(qū)建成國際航運發(fā)展綜合試驗區(qū)，外高橋保稅區(qū)建成國際貿(mào)易示范區(qū)，機場綜合保稅區(qū)建成

27、臨空功能服務創(chuàng)新區(qū)。外高橋保稅區(qū)未來幾年園區(qū)企業(yè)經(jīng)營總收入要在2010年基礎上翻一番，進出口額占全國保稅區(qū)比重要上升至50%，占全市比重達到25%，其中進口額占全市比重達到40%，集裝箱吞吐量占上海港比重達到90%，物流企業(yè)營業(yè)收入達到5000億元，航運業(yè)收入達到1400億元。此外，外高橋保稅區(qū)內企業(yè)經(jīng)營總收入要在2010年基礎上翻一番，就業(yè)人數(shù)要達到28萬人，航運及航運服務收入要增加1.4倍，跨國公司地區(qū)總部和運營中心要分別達到30家和200家等。3.2上海綜保區(qū)發(fā)展將比肩甚至超越當年陸家嘴我們認為，由于中國（上海）自貿(mào)區(qū)試點的意義在于為轉型期中國新一輪改革開放探路；而當年的上海陸家嘴金融貿(mào)

28、易區(qū)的設立也是為推動中國改革開放進程?？紤]到當前經(jīng)濟體量更大、面臨的放開度有望更寬，我們認為中國（上海）自貿(mào)區(qū)未來發(fā)展將比肩甚至超過陸家嘴。根據(jù)相關數(shù)據(jù)，上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)獲批后，該地區(qū)的固定資產(chǎn)投資增速呈爆炸性增長，由1991年的1.44億元快速增長至2009年的250.1億元，期間增長了174倍，年均復合增長率高達33%。圖7 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)獲批后固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速增長陸家嘴金貿(mào)區(qū)固定資產(chǎn)投資從1991年的1.44億元增長至2009年的250.1億元，18年間增長了174倍，年均復合增長率高達33%。資料來源：上海市地方志辦公室、海通證券研究所隨著陸家嘴固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資的不

29、斷提升，該區(qū)域的土地轉讓也逐漸進入高潮。盡管從后期看，陸家嘴土地出讓面積受制于其狹小的發(fā)展空間，但是土地的大幅度增值仍使得陸家嘴上市公司在期間的銷售收入由1992年的35.96億元上升至2003年的401.64億元，10年間增長了2.75倍，年均復合增長率達14.1%。圖8 陸家嘴上市公司業(yè)績受益于陸家嘴金貿(mào)區(qū)快速發(fā)展資料來源：Wind、海通證券研究所此外，陸家嘴金貿(mào)區(qū)在1990年獲批后的1993年6月，陸家嘴股份公司正式登陸A股市場算起，至1997年5月8日止，陸家嘴上市公司總市值上漲了2.21倍。圖9 陸家嘴金貿(mào)區(qū)獲批后不久陸家嘴上市公司總市值實現(xiàn)快速增長金貿(mào)區(qū)政策獲批后，陸家嘴上市公司總

30、市值上漲了2.21倍。資料來源：Wind、海通證券研究所4. 相關受益公司分析4.1上海原綜保區(qū)轉型自貿(mào)試驗區(qū)后將明顯受益我們認為，隨著上海自貿(mào)試驗區(qū)試點，上海綜保區(qū)將有望成為中國內地首個自由貿(mào)易園區(qū)，從而推動其跨境金融業(yè)務、國際貿(mào)易結算的開展。未來，上海綜保區(qū)將把“在岸與離岸”、“物流與結算”和“外貿(mào)與內貿(mào)”逐一統(tǒng)籌起來，從外匯管理、貨物入出區(qū)監(jiān)管、稅收政策、貿(mào)易模式等方面先行先試。表4 上海自貿(mào)試驗區(qū)獲批對原上海綜保區(qū)的推動作用自貿(mào)區(qū)政策方向影響貿(mào)易方面自貿(mào)區(qū)（原保稅區(qū)）受益自貿(mào)區(qū)（原保稅區(qū)）公司受益貿(mào)易限制被取消（如外國船舶可自由進出）物資流通速度更快增強企業(yè)開展投資和經(jīng)營活動的信心，彌

31、補自貿(mào)區(qū)依賴的港口能力的不足，擴大自貿(mào)區(qū)對經(jīng)濟腹地的輻射范圍，促進港口帶動經(jīng)濟的最大潛力。自貿(mào)區(qū)內企業(yè)數(shù)量和質量的提高，區(qū)內經(jīng)濟的繁榮有助于園區(qū)物業(yè)增值，租金上漲，商品房銷售提升；同時，優(yōu)質企業(yè)入駐也有利于公司股權投資開展便捷的綠色通關（如改進海關程序、實行跨國口岸一體化管理的（AEO）制度）貨物吞吐量更大潛在消費人群放大；自貿(mào)區(qū)依賴的港口吞吐量上升，隨之自貿(mào)區(qū)進出口總額上升；這進一步吸引資金對港口和自貿(mào)區(qū)的投資；有助于推動自貿(mào)區(qū)相關產(chǎn)業(yè)升級換代（如向研發(fā)類和總部型企業(yè)轉變）有利于自貿(mào)區(qū)內的物流和貿(mào)易類企業(yè)，參股相關公司的園區(qū)公司將直接受益；隨著區(qū)內企業(yè)向研發(fā)和總部型企業(yè)升級換代，園區(qū)公司的物

32、業(yè)類型也將升級為容積率和價值更高的研發(fā)辦公樓和商業(yè)樓宇。關稅降低或被取消（外國貨物免稅進口、取消對進口貨物的配額管制等）流通成本更低廠商可以降低生產(chǎn)成本，獲得更大市場和收益，消費者可獲得價格更低的商品；自貿(mào)區(qū)能吸引各國貨物到當?shù)丶⑥D口，有助推動自貿(mào)區(qū)航運物流業(yè)的發(fā)展消費者的增加有助于促進園區(qū)公司的商業(yè)物業(yè)和商品房的銷售；有利于自貿(mào)區(qū)內的物流和貿(mào)易類企業(yè)，參股相關公司的園區(qū)公司將直接受益集成化、智能化的服務系統(tǒng)服務種類更多自貿(mào)區(qū)服務能力將改善；可以促進區(qū)域旅游服務業(yè)協(xié)同合作，有利于消費者享受更為方便、實惠、標準化的旅游服務，包括提供全面的港口商貿(mào)服務和綜合的旅游休閑服務，加速產(chǎn)業(yè)升級旅游業(yè)的發(fā)

33、展有助于園區(qū)公司的休閑住宅和商業(yè)物業(yè)的拓展；更多服務類型推出將有助于園區(qū)公司拓展“綜合城市運營商”的業(yè)務資料來源：海通證券研究所整理我們認為隨著貿(mào)易限制的取消，自貿(mào)區(qū)內外的物資流通速度將加快。這將增強企業(yè)開展投資和經(jīng)營活動的信心，彌補自貿(mào)區(qū)依賴的港口能力的不足，擴大自貿(mào)區(qū)對經(jīng)濟腹地的輻射范圍。而隨著自貿(mào)區(qū)內企業(yè)數(shù)量和質量的提高，將有助于園區(qū)物業(yè)的增值和租金的上漲；同時，優(yōu)質企業(yè)入駐也有利于園區(qū)公司的股權投資。而便捷的綠色通關將促進貨物吞吐量放大。這將使得自貿(mào)區(qū)的進出口總額上升，并進一步吸引投資、推動自貿(mào)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級（如向研發(fā)類和總部型轉變）。由此，園區(qū)公司提供的物業(yè)類型也將升級為容積率和價值更高

34、的研發(fā)辦公樓和商業(yè)樓宇等。從成本上看，關稅降低或取消將直接降低流通成本，這對廠商和消費者都有益。區(qū)內消費者的增加必將有助于園區(qū)管理公司發(fā)展和區(qū)內商品房的銷售；同時，隨著越來越多的各國貨物到自貿(mào)區(qū)進行集散周轉，必將推動自貿(mào)區(qū)的航運物流業(yè)發(fā)展，這有益于參股自貿(mào)區(qū)內的物流和貿(mào)易類企業(yè)的園區(qū)公司。而集成化、多樣化的服務系統(tǒng)，將有助于園區(qū)公司拓展“綜合城市運營商”的業(yè)務?？紤]到上海綜合保稅區(qū)包括，外高橋保稅區(qū)、機場保稅區(qū)、洋山保稅港區(qū)，因此，我們認為上市地產(chǎn)公司中的外高橋（600648）、浦東金橋（600639）、市北高新（600604）和陽光城（000671）有望受益。4.2外高橋（600648）受益

35、程度最大成為A股唯一體改、金融、貿(mào)易核心平臺企業(yè)規(guī)劃面積10平方公里的外高橋保稅區(qū)于1990年6月成立。該園區(qū)位于浦東新區(qū)，瀕臨長江入海口，地處黃金水道和黃金岸線交匯點，緊靠外高橋港區(qū)，是全國15個保稅區(qū)中經(jīng)濟總量最大的保稅區(qū)。外高橋保稅區(qū)設有隔離設施并實行特殊管理政策。目前，該園區(qū)已發(fā)展成為集國際貿(mào)易、先進制造、現(xiàn)代物流及保稅商品展示交易等于一體的綜合型保稅區(qū)；重點發(fā)展生物醫(yī)藥、醫(yī)療設備、電子技術半導體、大宗奢侈品展示交易等新興產(chǎn)業(yè)。根據(jù)上海綜合保稅區(qū)（外高橋保稅區(qū)、機場保稅區(qū)、洋山保稅港區(qū)）“十二五”規(guī)劃，外高橋保稅區(qū)未來幾年園區(qū)企業(yè)經(jīng)營總收入要在2010年基礎上翻一番，進出口額占全國保稅

36、區(qū)比重要上升至50。外高橋（600648）成立于1992年。公司主要在上海外高橋保稅區(qū)內從事工業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)開發(fā)，以及區(qū)內物流貿(mào)易等業(yè)務。海陸空交通便利和政策優(yōu)惠賦予公司先天競爭優(yōu)勢，目前公司正通過保稅區(qū)功能創(chuàng)新打造自貿(mào)區(qū)后天優(yōu)勢以參與全球化競爭；公司物業(yè)規(guī)模龐大（總建面合計500萬平）。去年公司大規(guī)模啟動森蘭·外高橋項目以推動園區(qū)的產(chǎn)城融合；森蘭項目進入開發(fā)高峰有助于公司業(yè)績的逐步釋放（該項目商住體量合計152萬平）。前述分析可知，未來包括外高橋在內的上海綜保區(qū)有望成為撬動中國新一輪改革開放的支點。一旦試點放開，它將為全國轉型提供經(jīng)驗，為國企改革、審批制度改革、投資制度改革等方面做出

37、有益嘗試和推動。由此，上海外高橋乃至上市公司在“開放倒逼改革”下將成為集金融創(chuàng)新平臺、國內外貿(mào)易平臺、體制機制創(chuàng)新平臺的全球離岸核心平臺。圖10外高橋將成為全球離岸核心平臺三大運作平臺形成外高橋自身優(yōu)勢中國減速出口受阻經(jīng)濟轉型體制改革世界最大深水海港金融實驗平臺國貿(mào)結算、跨國總部外匯集中運營準自貿(mào)區(qū)美歐危機外高橋建設自貿(mào)區(qū)推動因素政策突破預期目標：升級自貿(mào)區(qū) 金融管制外部因素內部因素自貿(mào)區(qū)升級過程上海建“四個中心”上海戰(zhàn)略世界第3空運貨港中國最大保稅港區(qū)標準自貿(mào)區(qū)升級自貿(mào)區(qū)自由港海關監(jiān)管航運管理稅收優(yōu)惠立法保障單船、單機融資租賃變?yōu)殡x岸服務國際外匯資金吸存和貸款備案管理區(qū)內外匯限額管理到無限額

38、管理聚集“一線放寬、二線管制”政策“準境外港”政策：期貨保稅交割，保稅船舶登記，啟運港退稅試點關稅保稅、15%企業(yè)所得稅、即征即返或免征外資企業(yè)營業(yè)稅等稅費制定“自由貿(mào)易區(qū)法”（或條例）；行政體制改革試點. 貿(mào)易平臺上海外高橋保稅區(qū)開發(fā)股份有限公司體制創(chuàng)新平臺資料來源：海通證券研究所根據(jù)上海綜合保稅區(qū)“4+3”重點區(qū)域開發(fā)建設規(guī)劃，2013年，外高橋將加快森蘭商務商業(yè)區(qū)建設，完善城市配套功能，啟動運營上海外高橋國際貿(mào)易文化交流中心，全面建設外高橋國際貿(mào)易城。具體措施則包括，加快建設國家進口貿(mào)易促進創(chuàng)新示范區(qū)，建立阿根廷、土耳其、泰國等進口商品國別館，啟動運營高檔消費品展示貿(mào)易平臺，建成國際紅酒

39、展示交易中心；推動國家對外文化貿(mào)易基地建設，啟動運營保稅藝術品交易中心一期等。圖11 上市公司有望成為A股唯一的全球離岸核心平臺公司資料來源：Wind、海通證券研究所我們判斷，未來隨著上海外高橋保稅區(qū)獲批自貿(mào)區(qū)后，園區(qū)將順利實現(xiàn)從國際貿(mào)易示范區(qū)，到產(chǎn)城融合實驗區(qū)，再到自由貿(mào)易園區(qū)的轉變，從而實現(xiàn)功能最前沿、總部最聚焦、貿(mào)易最便利、聯(lián)動最緊密、居住最適宜和配套最齊全的區(qū)域。由此，外高橋股份公司將因其全面、深度參與自貿(mào)區(qū)建設而極大獲益。4.3浦東金橋（600639）：20萬平的臨港碧云壹號相應受益規(guī)劃面積達20平方公里的上海金橋出口加工區(qū)于1990年經(jīng)國務院批準成立。該園區(qū)位于浦東新區(qū)中部，分南區(qū)

40、和北區(qū)兩部分，西連陸家嘴金融貿(mào)區(qū)，北接外高橋保區(qū)，南近張江高科技園區(qū)。目前，該園區(qū)的經(jīng)營特點體現(xiàn)為，向制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的前端和后端進行延伸。同時，金橋出口加工區(qū)重點發(fā)展兩類共十大產(chǎn)業(yè)，包括：先進制造業(yè)和生產(chǎn)性服務業(yè)。1996-2010年間，園區(qū)工業(yè)產(chǎn)值增長了近13倍。為應對產(chǎn)業(yè)升級，園區(qū)加大了對地區(qū)總部、研發(fā)中心和商業(yè)項目的招商，同時，根據(jù)細分目標客戶的需求不斷進行園區(qū)再造和調整。浦東金橋（600639）成立于1992年5月；公司未來兩年租金收入將保持15%穩(wěn)健增長，具備較強的安全性，并通過組合地產(chǎn)開發(fā)銷售增強業(yè)績的成長性；公司競爭力體現(xiàn)為依據(jù)區(qū)內產(chǎn)業(yè)鏈變化進行園區(qū)再造和服務提升；參股公司每年有分

41、紅，且上市后有望增值5-7億元；未來幾年公司業(yè)績將保持穩(wěn)健增長，并長期有望復制”裕廊”成長模式向區(qū)外擴張（規(guī)劃建筑面積20萬平的臨港碧云壹號即位于洋山保稅港區(qū)附近）。4.4陽光城（000671）：2.36萬平的高橋新市鎮(zhèn)G03-17地塊而受益陽光城（000671）成立于1991年8月。借助信托、房地產(chǎn)基金等多種方式，公司資金杠桿率較高；以首要考核銷售額指標的激勵方案確保公司新管理團隊的強執(zhí)行力；公司去年以來以股權收購方式快速拿地（11年權益拿地34.3 億、2012年至今12.8億），拓展異地項目（深耕福州、西安，向周邊、中西部進軍）；同時，公司產(chǎn)品線延伸不斷延伸至住宅、公寓、別墅、寫字樓、商

42、業(yè)等及一級開發(fā)，從而實現(xiàn)了近年來的高周轉和高成長。2013年3月，公司合并持有100%權益的子公司福建匯友源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.49億元競得建筑面積1.53萬平的外高橋新市鎮(zhèn)E06-03商業(yè)地塊：同年4月，公司全資子公司福州濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1億元競得建筑面積2.36萬平外高橋新市鎮(zhèn)G03-17商業(yè)地塊。上述位于浦東外高橋的商業(yè)地塊建筑面積合計3.89萬平。4.5市北高新（600604）：外高橋產(chǎn)業(yè)升級帶來公司啟東產(chǎn)業(yè)園受益市北高新（600604）成立于1992年8月，其A股和B股于2012年9月在上交所上市；公司定位于“都市型產(chǎn)業(yè)園區(qū)”綜合運營商和服務集成商，已布局上海閘北區(qū)和江蘇

43、南通兩個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。前者即市北高新區(qū)規(guī)劃面積3.13平方公里，其地理位置優(yōu)越，交通極其便利，是上海市中心區(qū)唯一上海國家高技術產(chǎn)業(yè)基地；后者即園區(qū)與南通政府合作開發(fā)5.2平方公里的市北高新南通科技城。目前，市北高新園區(qū)經(jīng)濟每年30%以上的高增長。2011年，園區(qū)第三產(chǎn)業(yè)營業(yè)額596億元，增長260倍，在全市5平方公里以下41家開發(fā)區(qū)中，市北高新綜合發(fā)展指數(shù)排第一，園區(qū)生產(chǎn)性服務業(yè)比重已超90%。目前，公司合計持有權益建面26.48萬平，預計未來幾年將獲得69.33萬平新增權益建面。同時，未來5 年市北高新園區(qū)可開發(fā)建面260萬平，南通儲備4200畝土地。我們預計未來幾年公司項目儲備和開發(fā)規(guī)模有望快

44、速上升。自貿(mào)區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈升級后，部分生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)和輔助性企業(yè)將轉至外高橋周邊啟動產(chǎn)業(yè)園為公司帶來間接利好。風險提示：房地產(chǎn)行業(yè)與國家政策緊密相關，一旦國內未來采取更加嚴厲的調控措施將直接影響行業(yè)未來發(fā)展。表5 中國（上海）自貿(mào)區(qū)政策出臺后有望受益的上市公司的基本情況園區(qū)園區(qū)面積規(guī)劃園區(qū)經(jīng)營特點園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關上市公司情況外高橋規(guī)劃面積10平方公里。1990年6月成立，園區(qū)位于浦東新區(qū)，瀕臨長江入?？冢靥廃S金水道和黃金岸線交匯點，緊靠外高橋港區(qū)，是全國15個保稅區(qū)中經(jīng)濟總量最大的保稅區(qū)。外高橋保稅區(qū)設有隔離設施并實行特殊管理政策，同時賦予了貨物在保稅區(qū)與境外之間自由出入，免征關稅和進口環(huán)節(jié)稅，免驗許

45、可證件，免予常規(guī)的海關監(jiān)管手續(xù)等優(yōu)惠政策。園區(qū)已發(fā)展成為集國際貿(mào)易、先進制造、現(xiàn)代物流及保稅商品展示交易等于一體的綜合型保稅區(qū)；重點發(fā)展生物醫(yī)藥、醫(yī)療設備、電子技術半導體、大宗奢侈品展示交易等新興產(chǎn)業(yè)。截止2008年底，累計吸引投資項目10000個，其中世界500強企業(yè)達110多家。為實現(xiàn)“產(chǎn)城融合”，公司正開發(fā)5.74平方公里的森蘭·外高橋項目。上海綜合保稅區(qū)（外高橋保稅區(qū)、機場保稅區(qū)、洋山保稅港區(qū)）“十二五”規(guī)劃中提出外高橋保稅區(qū)未來幾年園區(qū)企業(yè)經(jīng)營總收入要在2010年基礎上翻一番，進出口額占全國保稅區(qū)比重要上升至50。外高橋（600648）成立于1992年，其A股和B股分別于1

46、993年5月和7月在上交所上市。公司主要在上海外高橋保稅區(qū)內從事工業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)開發(fā)，以及區(qū)內物流貿(mào)易等業(yè)務。海陸空交通便利和政策優(yōu)惠賦予公司先天競爭優(yōu)勢，目前公司正通過保稅區(qū)功能創(chuàng)新打造自貿(mào)區(qū)后天優(yōu)勢以參與全球化競爭；公司物業(yè)規(guī)模龐大（總建面合計500萬平）。去年公司大規(guī)模啟動森蘭·外高橋項目以推動園區(qū)的產(chǎn)城融合；森蘭項目進入開發(fā)高峰有助于公司業(yè)績的逐步釋放（該項目商住體量合計152萬平）。浦東金橋面積20平方公里，其中工業(yè)區(qū)規(guī)劃16平方公里，生活區(qū)商貿(mào)區(qū)4平方公里1990年經(jīng)國務院批準的國家級開發(fā)區(qū)成立，園區(qū)位于浦東新區(qū)中部，分南區(qū)和北區(qū)兩部分，西連陸家嘴金融貿(mào)區(qū)，北接外高橋保區(qū)，

47、南近張江高科技園區(qū)。是集現(xiàn)代工業(yè)、商貿(mào)、住宅為一體的現(xiàn)代經(jīng)濟園區(qū)。自1990年以來。金橋出口加工區(qū)憑借其獨特的區(qū)位、保稅倉儲和進出口貿(mào)易便利的優(yōu)勢，吸引了大量制造業(yè)企業(yè)的入駐。目前園區(qū)的經(jīng)營特點體現(xiàn)為，向制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的前端（頭腦機構、開發(fā)機構）和后端（工業(yè)設備廢物再利用平臺、產(chǎn)業(yè)增值服務等）進行延伸。目前，金橋出口加工區(qū)重點發(fā)展兩類共十大產(chǎn)業(yè)，包括：先進制造業(yè)（電子信息、汽車整車及零部件、重要裝備業(yè)、現(xiàn)代家電、生物醫(yī)藥等）、生產(chǎn)性服務業(yè)（研發(fā)、軟件服務外包、現(xiàn)代物流、工業(yè)設備維護、工業(yè)循環(huán)利用等）。1996-2010年間，園區(qū)工業(yè)產(chǎn)值增長了近13倍。為應對產(chǎn)業(yè)升級，園區(qū)加大了對地區(qū)總部、研發(fā)中

48、心和商業(yè)項目的招商，同時，根據(jù)細分目標客戶的需求不斷進行園區(qū)再造和調整，從而成功吸引了開發(fā)移動運營數(shù)據(jù)管理企業(yè)，媒體內容提供商等入駐金橋園區(qū)。浦東金橋（600639）成立于1992年5月，其A股和B股分別于1993年3月和5月在上交所上市；公司未來兩年租金收入將保持15%穩(wěn)健增長，具備較強的安全性，并通過組合地產(chǎn)開發(fā)銷售增強業(yè)績的成長性；公司競爭力體現(xiàn)為依據(jù)區(qū)內產(chǎn)業(yè)鏈變化進行園區(qū)再造和服務提升；參股公司每年有分紅，且上市后有望增值5-7億元；未來幾年公司業(yè)績將保持穩(wěn)健增長，并長期有望復制”裕廊”成長模式向區(qū)外擴張（規(guī)劃建筑面積20萬平的臨港碧云壹號即位于洋山保稅港區(qū)附近）。陽光城陽光城（000

49、671）成立于1991年8月，其A股于1996年12月在深交所上市；公司借助信托、房地產(chǎn)基金等實現(xiàn)高杠桿擴張；新管理團隊執(zhí)行力強，激勵方案首要考核銷售額指標；以股權收購方式快速拿地（11年權益拿地34.3 億、2012年至今12.8億），拓展異地項目（深耕福州、西安，向周邊、中西部進軍），產(chǎn)品線延伸（涵蓋住宅、公寓、別墅、寫字樓、商業(yè)等及一級開發(fā)），從而實現(xiàn)高周轉模式下的高成長。公司在2013年初分別以1.49億元和1億元在上海外高橋保稅區(qū)購得1.53萬平和2.36萬平商業(yè)用地。陸家嘴公司商業(yè)項目開發(fā)沿陸家嘴主干道展開，具有價值稀缺性（持有物業(yè)建面約110萬平，未來物業(yè)規(guī)模將持續(xù)增長）。受益整

50、個上海地區(qū)經(jīng)濟體量提高?？紤]到公司2013年計劃實現(xiàn)10.5億元凈利，我們預計公司2013年、2014年EPS分別是0.57和0.69元，對應RNAV是17.70元。截至3月13日，公司收盤于11.21元，對應2013年PE為19.64倍，2014年PE為16.24倍。給予公司RNAV約70的折扣，對應目標價12.39元，維持公司的“增持”評級。市北高新市北高新區(qū)規(guī)劃面積3.13平方公里；園區(qū)與南通政府合作開發(fā)5.2平方公里的市北高新南通科技城1992年市北工業(yè)新區(qū)成立，其轄地東起共和新路，西臨彭越浦，南起汶水路，北至走馬塘。園區(qū)地理位置優(yōu)越，交通極其便利，是上海市中心區(qū)唯一上海國家高技術產(chǎn)業(yè)

51、基地。目前園區(qū)與南通政府合作開發(fā)5.2平方公里的市北高新南通科技城。園區(qū)著力推進產(chǎn)業(yè)結構轉型，率先形成了以發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)集群（包括投資性、管理性總部、企業(yè)研發(fā)中心、服務外包業(yè)、金融后臺服務業(yè)、國產(chǎn)基礎軟件業(yè)）。園區(qū)經(jīng)濟每年30%以上的高增長。2011年，園區(qū)第三產(chǎn)業(yè)營業(yè)額596億元，增長260倍，在全市70多家產(chǎn)業(yè)園中排前三。在全市5平方公里以下41家開發(fā)區(qū)中，市北高新綜合發(fā)展指數(shù)排第一，單位土地利潤產(chǎn)出和稅收產(chǎn)出強度均列全市第二。園區(qū)生產(chǎn)性服務業(yè)比重已超90%。目前，北高新園區(qū)已初步形成“以總部經(jīng)濟為主導、以軟件信息服務業(yè)、檢驗檢測服務業(yè)、人力資源服務業(yè)、節(jié)能環(huán)保服務業(yè)、金融衍生服務業(yè)為特色”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。市北高新（600604）成立于1992年8月，其A股和B股于2012年9月在上交所上市；公司定位于“都市型產(chǎn)業(yè)園區(qū)”綜合運營商和服務集成商，已布局上海閘北區(qū)和江蘇南通兩個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前，公司合計持有權益建面26.48萬平，預計未