蘇州金門商業(yè)廣場(chǎng)后續(xù)發(fā)展初步建議36p

1、金門商業(yè)廣場(chǎng)后續(xù)發(fā)展金門商業(yè)廣場(chǎng)后續(xù)發(fā)展初步建議初步建議通過與開發(fā)商的前期溝通，本報(bào)告主要集中解決以下三個(gè)問題：1 1、一期、一期5 5層怎樣招租？層怎樣招租？2 2、1-41-4層租金怎么收？層租金怎么收？3 3、項(xiàng)目二期如何規(guī)劃？、項(xiàng)目二期如何規(guī)劃？contents目錄一、項(xiàng)目屬性界定二、業(yè)態(tài)發(fā)展建議三、執(zhí)行推廣策略項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定1 1項(xiàng)目現(xiàn)狀分析經(jīng)過前期一系列的營(yíng)銷推廣與招商動(dòng)作，項(xiàng)目已初步具備一定的市場(chǎng)認(rèn)知度，但經(jīng)過前期一系列的營(yíng)銷推廣與招商動(dòng)作，項(xiàng)目已初步具備一定的市場(chǎng)認(rèn)知度，但目前整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)效果并不理想，市場(chǎng)期望值較低。目前整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)效果并不理想，市場(chǎng)

2、期望值較低。項(xiàng)目現(xiàn)狀分析1f2f3f4f5f5f從項(xiàng)目一期經(jīng)營(yíng)狀態(tài)來看，項(xiàng)目商業(yè)主要以小商品商業(yè)市場(chǎng)為主，業(yè)態(tài)分布雜亂，商小商品商業(yè)市場(chǎng)為主，業(yè)態(tài)分布雜亂，商業(yè)特色性不足，在吸引人氣方面存在一定的瓶頸，商業(yè)空置率較高，從目前業(yè)特色性不足，在吸引人氣方面存在一定的瓶頸，商業(yè)空置率較高，從目前項(xiàng)目規(guī)劃格局來看，后續(xù)商業(yè)發(fā)展前景并不明朗。項(xiàng)目規(guī)劃格局來看，后續(xù)商業(yè)發(fā)展前景并不明朗。項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目位于主城區(qū)范圍之內(nèi)，距石路商圈約2 2公里公里左右，距觀前商圈約5 5公里公里左右，大區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯；項(xiàng)目處于主城區(qū)邊緣區(qū)位，目前區(qū)域商業(yè)氛圍一般，客群導(dǎo)入明顯不足，周邊社區(qū)客群尚難以完全支撐項(xiàng)周邊社區(qū)客

3、群尚難以完全支撐項(xiàng)目一、二期商業(yè)體量；目一、二期商業(yè)體量；石路、觀前商圈在提升區(qū)位價(jià)值的同時(shí)，一定程度上也對(duì)項(xiàng)目商業(yè)后對(duì)項(xiàng)目商業(yè)后續(xù)業(yè)態(tài)的發(fā)展形成了一定的攔截續(xù)業(yè)態(tài)的發(fā)展形成了一定的攔截效應(yīng)效應(yīng)。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：大區(qū)位優(yōu)勢(shì)、區(qū)域商業(yè)邊緣化大區(qū)位優(yōu)勢(shì)、區(qū)域商業(yè)邊緣化項(xiàng)目屬性分析區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性主城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)使得項(xiàng)目遠(yuǎn)景持續(xù)看好，但短期內(nèi)來看，一期商業(yè)經(jīng)營(yíng)不利以及石路觀前商圈的影響使得區(qū)域商業(yè)邊緣化現(xiàn)象趨于明顯，項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展瓶頸凸顯。位于主城區(qū)范圍之內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯區(qū)域客群提供了一定的消費(fèi)力支撐區(qū)域商業(yè)邊緣化現(xiàn)象18年經(jīng)營(yíng)權(quán)，存在一定的銷售瓶頸緊鄰快速干道，交通可達(dá)性良好項(xiàng)目一期

4、小商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)后期商業(yè)發(fā)展不利項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（s s）劣勢(shì)（劣勢(shì)（ww）位于古城區(qū)主干道金門路北側(cè)。項(xiàng)目體量較大，具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)。周邊居民小區(qū)較多，潛在消費(fèi)人群較大受到石路商圈的輻射，人氣較少目前一期業(yè)態(tài)布局較為雜亂，統(tǒng)一的規(guī)劃在經(jīng)營(yíng)中沒有體現(xiàn)出來機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（oo）soso戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì)）戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì)）wowo戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)克服劣勢(shì)）戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)克服劣勢(shì)） 住宅宏觀調(diào)控，使得商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值凸顯整合資源，依托項(xiàng)目自身區(qū)位優(yōu)勢(shì)，凸顯項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值 發(fā)掘城市規(guī)劃給片區(qū)帶來的發(fā)展機(jī)遇，結(jié)合區(qū)域商業(yè)格局，優(yōu)化項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合，凸顯項(xiàng)目?jī)r(jià)值；通過合理的客群定位，業(yè)態(tài)規(guī)劃，

5、提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)威脅（威脅（t t）stst戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)抵御威脅）戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)抵御威脅）wtwt戰(zhàn)略（直面劣勢(shì)與威脅）戰(zhàn)略（直面劣勢(shì)與威脅）項(xiàng)目一期主要是小商品為主，目前蘇州小商品市場(chǎng)較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。 以打造優(yōu)于市場(chǎng)的產(chǎn)品為原則，著重動(dòng)線優(yōu)化，和功能布局，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力結(jié)合區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)，以適度超前姿態(tài)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目差異化發(fā)展策略 通過后期專業(yè)包裝，有針對(duì)性的創(chuàng)新營(yíng)銷等手段引導(dǎo)消費(fèi)，規(guī)避劣勢(shì)和威脅。項(xiàng)目核心問題的提出大區(qū)位，小環(huán)境毗鄰蘇州兩大核心商圈，在享受主城區(qū)優(yōu)勢(shì)帶來的利好的同時(shí)，其商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展空間受到一定程度的抑制。處于主城區(qū)邊緣區(qū)位，區(qū)域周邊以老住宅小區(qū)為主，區(qū)域商業(yè)氛圍相對(duì)

6、薄弱，人氣導(dǎo)入不足。如何突破區(qū)域發(fā)展瓶頸，最大化挖掘區(qū)域發(fā)展價(jià)值？項(xiàng)目核心問題的提出大規(guī)劃，小業(yè)態(tài)項(xiàng)目一期主要以小商業(yè)業(yè)態(tài)為主，各層業(yè)態(tài)繁雜，特色性不足，無法最大化聚集人流，整體經(jīng)營(yíng)一般18年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，制約了項(xiàng)目的銷售空間，一期商業(yè)雜亂的業(yè)態(tài)以及一般的經(jīng)營(yíng)境況為二期商業(yè)的規(guī)劃帶來一定的負(fù)面作用。如何優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)，完成一期的整體運(yùn)營(yíng)，在此基礎(chǔ)上，推出項(xiàng)目二期，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值？p項(xiàng)目swot分析2 2業(yè)態(tài)發(fā)展建議業(yè)態(tài)發(fā)展建議蘇州商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃格局：蘇州新的商業(yè)規(guī)劃格局為“三核兩副、兩軸三帶”。整個(gè)蘇州市區(qū)仍被分為四個(gè)層次：古城圈層、內(nèi)城圈層、中心城圈層以及外城圈層?！皟筛薄奔礊橄喑巧虡I(yè)服務(wù)功能區(qū)

7、和吳中商業(yè)服務(wù)功能區(qū)；“兩軸”則為東西商業(yè)發(fā)展主軸和南北商業(yè)發(fā)展次軸； “三帶”則是環(huán)古城風(fēng)貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風(fēng)情休閑商業(yè)帶以及沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶。本案本案在蘇州經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的影響下，蘇州整體商業(yè)發(fā)展前景良好。項(xiàng)目在蘇州經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的影響下，蘇州整體商業(yè)發(fā)展前景良好。項(xiàng)目位于蘇州商業(yè)發(fā)展的東西軸線上，良好的商業(yè)軸動(dòng)線為項(xiàng)目后期發(fā)展提供了一定的位于蘇州商業(yè)發(fā)展的東西軸線上，良好的商業(yè)軸動(dòng)線為項(xiàng)目后期發(fā)展提供了一定的基礎(chǔ)支撐?；A(chǔ)支撐。蘇州各商圈布局蘇州目前基本分為8個(gè)商業(yè)圈，分別為：石路、觀前、南門、湖東、湖西、元和、獅山核心商業(yè)圈。多商圈格局使得蘇州目多商

8、圈格局使得蘇州目前各商業(yè)業(yè)態(tài)都大同小前各商業(yè)業(yè)態(tài)都大同小異，客群分流現(xiàn)象較為異，客群分流現(xiàn)象較為明顯。明顯。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：多商圈格局多商圈格局蘇州業(yè)態(tài)綜合分析業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特征分布區(qū)域代表項(xiàng)目百貨業(yè)隨著蘇州各城市區(qū)域中心的興起，印象城、久光百貨等新興百貨業(yè)對(duì)蘇州傳統(tǒng)百貨業(yè)產(chǎn)生了強(qiáng)烈的沖擊，也使得傳統(tǒng)百貨業(yè)開始擴(kuò)容改造，百貨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局開始發(fā)生改變，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)趨于激烈。主要分布傳統(tǒng)商圈以及新興商圈的城市副中心區(qū)域，如：觀前、湖東、越溪等印象城久光百貨美羅餐飲娛樂業(yè)餐飲娛樂業(yè)屬于大眾型商業(yè)，蘇州消費(fèi)者對(duì)特色型的餐飲娛樂業(yè)較為熱衷，但持續(xù)關(guān)注度不高，一般中高檔餐飲娛樂業(yè)將面臨較好的客源面。主要集中在人流密

9、集區(qū)域以及區(qū)域中心，金雞湖、獅山路等李公堤1號(hào)獅山永利廣場(chǎng)大賣場(chǎng)蘇州大賣場(chǎng)呈現(xiàn)出扎堆發(fā)展的效應(yīng)，家樂福、百潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪?shù)缺舜司嚯x較近，使得蘇州大賣場(chǎng)市場(chǎng)呈現(xiàn)出密集發(fā)展的區(qū)域態(tài)勢(shì)城市四周以及各城市副中心區(qū)域。百潤(rùn)發(fā)家樂福經(jīng)濟(jì)型酒店基于蘇州較多的外來人口以及良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，蘇州經(jīng)濟(jì)型酒店大多經(jīng)營(yíng)良好古城區(qū)以及快速干道附近如家漢庭專業(yè)市場(chǎng)以相城區(qū)專業(yè)市場(chǎng)為核心，中心城區(qū)主要以數(shù)碼、家居類的專業(yè)市場(chǎng)為主，處于城市快速干道附近的五金建材以及家具類的專業(yè)市場(chǎng)較多分布于快速干道以及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)附近，如相城、東南環(huán)等。蠡口家具城賽格電子友通數(shù)碼港蘇州大型百貨市場(chǎng)主要集中在傳統(tǒng)的商圈中心，從經(jīng)營(yíng)狀況上來看，除地段良

10、好、消費(fèi)者認(rèn)知度較高的百貨經(jīng)營(yíng)良好外，其它的百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)一般。本項(xiàng)目毗鄰石路商圈，且區(qū)位認(rèn)知度不高，人氣不足，本項(xiàng)目二期如果打造成大型百貨業(yè)本項(xiàng)目毗鄰石路商圈，且區(qū)位認(rèn)知度不高，人氣不足，本項(xiàng)目二期如果打造成大型百貨業(yè)則面臨較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。則面臨較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。蘇州百貨業(yè)分析蘇州大型超市分布蘇州目前大型超市分布較為密集，平均1.21.5公里就有一個(gè)，且經(jīng)營(yíng)狀況良好；本項(xiàng)目距何山路大潤(rùn)發(fā)約2 2公里公里，距三香路家樂福約1.51.5公里公里；本項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)相對(duì)較多，項(xiàng)目二期打造項(xiàng)目二期打造超市賣場(chǎng)具備一定超市賣場(chǎng)具備一定的市場(chǎng)空間的市場(chǎng)空間。家樂福東環(huán)店樂購塔園店歐尚超市沃爾瑪超市蘇州

11、主題專業(yè)市場(chǎng)分析賽格電子城賽格電子城華東裝飾城華東裝飾城石路國(guó)際家居廣場(chǎng)石路國(guó)際家居廣場(chǎng)接架橋五金機(jī)電城接架橋五金機(jī)電城蠡口國(guó)際家具城蠡口國(guó)際家具城中國(guó)服裝城中國(guó)服裝城蘇州目前主題市場(chǎng)，除了賽格電子城，蠡口家具城經(jīng)營(yíng)狀況較好之外，其余主題市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況一般。介于本項(xiàng)目只有介于本項(xiàng)目只有1818年租賃權(quán)，因此考慮年租賃權(quán)，因此考慮主題特色市場(chǎng)必須要主題特色市場(chǎng)必須要有一定的特色性和差有一定的特色性和差異性。異性。蘇州經(jīng)濟(jì)型酒店分析p蘇州經(jīng)濟(jì)型酒店分布p蘇州部分經(jīng)濟(jì)型酒店一覽蘇州商務(wù)型酒店主要集中在古城區(qū)，分布在觀前、石路附近，面積集中在15-20m左右，平均150-200套左右；園區(qū)酒店整體檔次相

12、對(duì)較高，商務(wù)型酒店主要布局在人流較多或者快速干道附近；本項(xiàng)目緊鄰快速干道，且項(xiàng)目處于主城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得項(xiàng)目后期規(guī)劃時(shí)經(jīng)濟(jì)型連鎖商務(wù)本項(xiàng)目緊鄰快速干道，且項(xiàng)目處于主城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得項(xiàng)目后期規(guī)劃時(shí)經(jīng)濟(jì)型連鎖商務(wù)酒店也具備一定的發(fā)展空間。酒店也具備一定的發(fā)展空間。蘇州小商品市場(chǎng)分析從蘇州小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況來看，除傳統(tǒng)的小商品市場(chǎng)以及中翔小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較好外，其余經(jīng)營(yíng)情況一般；本項(xiàng)目小商品市場(chǎng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)將主要體現(xiàn)為主城體現(xiàn)為主城區(qū)范圍內(nèi)的小商品市場(chǎng)競(jìng)區(qū)范圍內(nèi)的小商品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；爭(zhēng)；一般來講，小商品市場(chǎng)一般經(jīng)營(yíng)1 13f3f。典型案例分析蘇福路大潤(rùn)發(fā)目前蘇福路大潤(rùn)發(fā)是蘇州大型超市人氣氛圍最好幾家之

13、一，大潤(rùn)發(fā)對(duì)面是德合小商品市場(chǎng)，與我們項(xiàng)目極為相似。大潤(rùn)發(fā)與德合小商品市場(chǎng)互補(bǔ)，通過人氣互補(bǔ)以及業(yè)態(tài)互補(bǔ)達(dá)到二者共贏；本項(xiàng)目也可借鑒這一模式，通過大型主力店聚集人氣，導(dǎo)入人流，帶本項(xiàng)目也可借鑒這一模式，通過大型主力店聚集人氣，導(dǎo)入人流，帶動(dòng)小商品市場(chǎng)的發(fā)展，通過小商品市場(chǎng)業(yè)態(tài)為大型主力店提供業(yè)態(tài)補(bǔ)動(dòng)小商品市場(chǎng)的發(fā)展，通過小商品市場(chǎng)業(yè)態(tài)為大型主力店提供業(yè)態(tài)補(bǔ)充，從而提升項(xiàng)目整體的價(jià)值發(fā)展前景。充，從而提升項(xiàng)目整體的價(jià)值發(fā)展前景。項(xiàng)目商業(yè)條件分析商業(yè)級(jí)別城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)規(guī)模（m2）30萬以上3.6-18萬 9000-360001800-9000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，

14、歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬以上日人流量10萬以上5萬以上核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪受項(xiàng)目規(guī)模以及區(qū)域發(fā)展特性的影響，項(xiàng)目將主要以區(qū)域型商業(yè)為主。受項(xiàng)目規(guī)模以及區(qū)域發(fā)展特性的影響，項(xiàng)目將主要以區(qū)域型商業(yè)為主。項(xiàng)目核心問題解析如何突破區(qū)域發(fā)展瓶頸，最大化挖掘區(qū)域發(fā)展價(jià)值？如何優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)，完成一期的整體運(yùn)

15、營(yíng)，在此基礎(chǔ)上，推出項(xiàng)目二期，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值？策略方向策略方向優(yōu)化一期商業(yè)業(yè)態(tài)，引進(jìn)特色主題型商業(yè)，帶動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)整體租金水平；通過商業(yè)規(guī)劃，帶動(dòng)一期整體商業(yè)，形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，提升項(xiàng)目整體價(jià)值。項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展建議從自身屬性來看從自身屬性來看項(xiàng)目大區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，且緊鄰快速干道，交通可達(dá)性良好，且項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)較多從項(xiàng)目現(xiàn)狀來看從項(xiàng)目現(xiàn)狀來看項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布較為雜亂，空置率較高，人氣較為稀缺 ，有效需求導(dǎo)入不足。從項(xiàng)目發(fā)展來看從項(xiàng)目發(fā)展來看鑒于項(xiàng)目只有20年租賃權(quán)，后續(xù)發(fā)展存在一定的瓶頸，且項(xiàng)目毗鄰石路商圈，業(yè)態(tài)空間發(fā)展受到一定程度的抑制。項(xiàng)目一期商業(yè)建議項(xiàng)目空置率較高，且項(xiàng)目空置率較高，且2f2f以

16、上空以上空置率達(dá)置率達(dá)60%60%以上。以上。小商品市場(chǎng)一般小商品市場(chǎng)一般1 13f3f，4f4f以上以上人流動(dòng)線向上存在較大瓶頸。人流動(dòng)線向上存在較大瓶頸。1 12f2f的商業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要，的商業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要，影響整個(gè)項(xiàng)目的消費(fèi)預(yù)期影響整個(gè)項(xiàng)目的消費(fèi)預(yù)期我司建議將4f商鋪搬到1 13f3f，降低小商品商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)的空置率，提升商業(yè)提升商業(yè)氛圍；氛圍；將4 45f5f重新包裝重新包裝，引進(jìn)主題特色型商業(yè)，聚集人氣。項(xiàng)目一期商業(yè)建議綜合以上考慮，我司建議將45f打造成“都市休閑驛站都市休閑驛站”，通過引進(jìn)游樂場(chǎng)，親子游樂場(chǎng)，親子樂園、美食廣場(chǎng)樂園、美食廣場(chǎng)等特色主題業(yè)態(tài)聚集人氣，可以配置專

17、門的電梯，直通45f，從而完成45f的招租，并通過這些主題特色型商業(yè)帶動(dòng)13f的租金。游樂場(chǎng)游樂場(chǎng)親子樂園親子樂園美食廣場(chǎng)美食廣場(chǎng)健身運(yùn)動(dòng)館健身運(yùn)動(dòng)館二手交易市場(chǎng)二手交易市場(chǎng)spa館館p項(xiàng)目1-3f規(guī)劃修改建議目前項(xiàng)目1-3f由于運(yùn)營(yíng)管理問題，目前店面的很多貨物陳列在走廊上，嚴(yán)重影響項(xiàng)目形象。由于項(xiàng)目已收取業(yè)主三年租金，重新規(guī)劃的建議是不可行的。因此：我司建議：我司建議：1 1、在門口等顯眼位置重新規(guī)劃，提高項(xiàng)目自身檔次。、在門口等顯眼位置重新規(guī)劃，提高項(xiàng)目自身檔次。2 2、對(duì)業(yè)主們的經(jīng)營(yíng)提供培訓(xùn)和幫助，改變目前雜亂情況。、對(duì)業(yè)主們的經(jīng)營(yíng)提供培訓(xùn)和幫助，改變目前雜亂情況。建議對(duì)商家進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范

18、化管理，強(qiáng)化管理隊(duì)伍，可以在租賃合同中添加條款，約束業(yè)主們對(duì)建議對(duì)商家進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范化管理，強(qiáng)化管理隊(duì)伍，可以在租賃合同中添加條款，約束業(yè)主們對(duì)整體環(huán)境的影響。提高項(xiàng)目自身檔次，給人們帶來享受的購物空間。整體環(huán)境的影響。提高項(xiàng)目自身檔次，給人們帶來享受的購物空間。項(xiàng)目二期商業(yè)建議項(xiàng)目一期小商品市場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目一期小商品市場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)效果一般。效果一般。毗鄰石路商圈，但區(qū)位認(rèn)知度毗鄰石路商圈，但區(qū)位認(rèn)知度一般，前期已投入大量推廣。一般，前期已投入大量推廣。項(xiàng)目二期規(guī)劃要能為一期商業(yè)項(xiàng)目二期規(guī)劃要能為一期商業(yè)帶來新的發(fā)展前景和價(jià)值預(yù)期。帶來新的發(fā)展前景和價(jià)值預(yù)期。二期商業(yè)建議引進(jìn)大型特色主題型大型特色

19、主題型商業(yè)主力店商業(yè)主力店，在提升區(qū)域價(jià)值的同時(shí)，也為項(xiàng)目一起發(fā)展導(dǎo)入有效人流：超市：超市：華潤(rùn)、好又多等主題型賣場(chǎng)：主題型賣場(chǎng)：宜家、美克美家等執(zhí)行推廣策略執(zhí)行推廣策略3 3考慮到項(xiàng)目只有18年的租賃權(quán)，項(xiàng)目一期整體運(yùn)營(yíng)效果較差， 因此我司建議，項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)策略為：招商先行，銷售跟進(jìn)招商先行，銷售跟進(jìn)通過遵循1)1)主力店鋪商家主力店鋪商家2)2)次主力店商家次主力店商家3)3)品牌店品牌店4)4)中小商中小商鋪鋪的招商順序，逐步推進(jìn)招商機(jī)會(huì)。通過招商帶動(dòng)項(xiàng)目租賃權(quán)的銷售，注意招商過程中的業(yè)態(tài)控制，從而最大化挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。招商渠道選擇1 1、商業(yè)聯(lián)盟：、商業(yè)聯(lián)盟：諸如同業(yè)公會(huì)、全國(guó)工商

20、聯(lián)合會(huì)、連鎖行業(yè)協(xié)會(huì)、民間商會(huì)他們都具有龐大的客戶資源。2 2、國(guó)內(nèi)外中介代理公司與策略招商團(tuán)隊(duì)：、國(guó)內(nèi)外中介代理公司與策略招商團(tuán)隊(duì)：諸如高力國(guó)際、商達(dá)利等專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)，擁有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的商家客戶。3 3、國(guó)內(nèi)外連鎖企業(yè)：、國(guó)內(nèi)外連鎖企業(yè)：知名品牌主力店的直接招商，例如星巴克咖啡、耐克體育用品專賣店、屈臣氏、kfc/麥當(dāng)勞等。4 4、主題商業(yè)：、主題商業(yè)：對(duì)區(qū)域知名商業(yè)進(jìn)行有重點(diǎn)的招商，此類招商納入重點(diǎn)客戶市場(chǎng)范疇，通過目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分和篩選來鎖定客戶。5 5、有影響力的特定人物：、有影響力的特定人物：各行業(yè)的意見領(lǐng)袖，例如行會(huì)的龍頭，政府官員等。招商活動(dòng)，創(chuàng)造話題招商活動(dòng)，創(chuàng)造話題a a、經(jīng)營(yíng)研討會(huì)、經(jīng)營(yíng)研討會(huì)舉辦商業(yè)經(jīng)營(yíng)投資講座，邀請(qǐng)專家、學(xué)者主講，吸引一些意向