明發(fā)集團(tuán) 浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

1、一、浦口住宅市場(chǎng)研究一、浦口住宅市場(chǎng)研究浦口住宅市場(chǎng)發(fā)展歷程浦口住宅市場(chǎng)發(fā)展歷程江北副城江北副城仙林副城仙林副城東山副城東山副城主城主城 隨著南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，江寧、江北、河西、仙林等主城區(qū)之外的板塊也開始大力發(fā)展。由于長(zhǎng)江的阻隔，導(dǎo)致與主城交通不便，再加上原本縣級(jí)行政劃分等因素，使得浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚、發(fā)展落后、價(jià)格最低。p起步發(fā)展階段：起步發(fā)展階段：20012004年年2001年江蘇省提出沿江大開發(fā)，南京市政府做的濱江區(qū)域規(guī)劃也為浦口的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。2002年5月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，南京市調(diào)整江北地區(qū)行政區(qū)劃，江浦縣、浦口區(qū)合并，成立新的浦口區(qū)。該利好政策，極大促進(jìn)了浦口樓市的發(fā)展。

2、2003年，由于三橋的開工，促使珠江鎮(zhèn)板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆了一把，但由于地區(qū)落后，房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力較差，這次的房地產(chǎn)熱只維持了半年。p快速發(fā)展階段：快速發(fā)展階段：20052009年年2004年底，大橋取消收費(fèi)，緯三路、緯七路過江隧道、地鐵2號(hào)線西延線等規(guī)劃出臺(tái)，與此同時(shí)明發(fā)濱江新城、蘇寧天華百潤(rùn)、錦繡華城等大型住宅項(xiàng)目相繼開盤，使得成交量快速攀升，浦口房地產(chǎn)開始蓬勃發(fā)展。2009年出臺(tái)的南京市總體規(guī)劃，將浦口納入到江北副城中，與之相對(duì)應(yīng)的是樓市的突出表現(xiàn)，09年1月，商品房的均價(jià)為3563元/平方米，7月底已達(dá)4531元/平方米。p再次飛躍階段：再次飛躍階段：2010年年2012年年 江北副城將

3、規(guī)劃升格為“新區(qū)”。由于市區(qū)發(fā)展空間有限，南京正在聯(lián)合省政府共同編制“江北新區(qū)”規(guī)劃，計(jì)劃用10年時(shí)間再造一個(gè)新江北，這對(duì)江北來說，又是一次重要的發(fā)展機(jī)遇。浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷攀升。、房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷攀升。我區(qū)自2002年兩區(qū)縣合并以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)保持著穩(wěn)定、快速的發(fā)展勢(shì)頭,房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，全區(qū)房地產(chǎn)公司從2002年僅有5家發(fā)展到2011年47家，房地產(chǎn)投資從2002年的0.96億元，發(fā)展到2011年的90.49億元，年均增長(zhǎng)65.71%，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)21.8個(gè)百

4、分點(diǎn)。2、房地產(chǎn)銷售規(guī)模穩(wěn)中有進(jìn)。、房地產(chǎn)銷售規(guī)模穩(wěn)中有進(jìn)。全區(qū)10年來商品房銷售面積和銷售價(jià)格穩(wěn)中有升,商品房銷售面積10年來雖然有4年同比有所下降外，其他6年同比銷售面積都保持著持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2002年全區(qū)房地產(chǎn)銷售面積7.31萬平方米，2011年達(dá)124.07萬平方米，房產(chǎn)市場(chǎng)交易量比全市其他區(qū)縣市場(chǎng)更加活躍。3、城市面積擴(kuò)大，引領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)升值空間。、城市面積擴(kuò)大，引領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)升值空間。浦口區(qū)由原來11個(gè)鎮(zhèn)街調(diào)整為8個(gè)街道，城市化面積在不斷擴(kuò)大，城市化建設(shè)在突飛猛進(jìn)，就江浦街道片區(qū)來看，房地產(chǎn)企業(yè)由4年前10家房產(chǎn)公司，發(fā)展到目前17家，房地產(chǎn)投資規(guī)模是4年前的3.03倍，房?jī)r(jià)由4年

5、前均價(jià)3635元/，上升到如今均價(jià)7897元/。目前一些樓盤售價(jià)已達(dá)到萬元左右。浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展1、“一城一城”即現(xiàn)代化國際化江北新城即現(xiàn)代化國際化江北新城2、“三組團(tuán)三組團(tuán)”東部橋北城市組團(tuán)：東部橋北城市組團(tuán)：隨著華東茂、沃樂瑪、大洋百貨、紅太陽國際品牌廣場(chǎng)、弘陽廣場(chǎng)等城市綜合體的落成，該片區(qū)已初步形成城市生活區(qū)域大環(huán)境中部浦口新城組團(tuán)中部浦口新城組團(tuán)：加快打造城市中心區(qū)，加快與江南河西版塊無縫對(duì)接，是近幾年的重要經(jīng)濟(jì)開發(fā)和生活服務(wù)開發(fā)版塊。西部橋林城市組團(tuán)：西部橋林城市組團(tuán)：推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化與城市化互動(dòng)并進(jìn)，健全完善城市功能配套，有效吸納周邊烏江、石橋、星甸等農(nóng)業(yè)人口

6、進(jìn)住，建成宜居產(chǎn)業(yè)新城，擴(kuò)大橋林新城開發(fā)面積東部橋北城市組團(tuán)東部橋北城市組團(tuán)中部浦口新城組團(tuán)中部浦口新城組團(tuán)西部橋林城市組團(tuán)西部橋林城市組團(tuán)三組團(tuán)分布圖三組團(tuán)分布圖24%76%2012年浦口住宅成交面積占全市百分比圖年浦口住宅成交面積占全市百分比圖浦口浦口其他各區(qū)其他各區(qū)p12年南京全市成交7.2套，成交面積756萬平方米，相比2011年同期3.8萬套的成交量，幾乎翻了近一倍。p摘取12年12月成交套數(shù)分析，兩江板塊是整個(gè)南京成交的主力地區(qū)。p11-12年浦口供應(yīng)面積穩(wěn)定在140-150萬方之間，但隨著樓市回暖，12年浦口成交178萬平米，增長(zhǎng)131%,整體處于供不應(yīng)求趨勢(shì)。p近幾年浦口成交量

7、占整個(gè)南京市成交量的1/4左右，可以預(yù)見未來510年內(nèi)，浦口板塊仍是供應(yīng)的主力地區(qū)之一。成交套數(shù)137101337321215194055521139231191玄 武 白 下 秦 淮 建 鄴 鼓 樓 下 關(guān) 棲 霞雨花臺(tái)江 寧 六 合 浦 口050010001500200025002012年年12月各區(qū)成交套數(shù)圖月各區(qū)成交套數(shù)圖成交套數(shù)12年浦口住宅成交量分析年浦口住宅成交量分析供應(yīng)面積（萬平米）140150成交面積（萬平米）761782011年2012年02040608010012014016018020020112012年浦口區(qū)住宅成交面積對(duì)比圖年浦口區(qū)住宅成交面積對(duì)比圖供應(yīng)面積（萬平米

8、）成交面積（萬平米）平均套成交面積 104.9137.6151.681.2117.9100.9117.4136.4100.995.497.5全市建鄴玄武秦淮鼓樓白下棲霞下關(guān)浦口江寧六合0.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.02012年南京各區(qū)平均套成交面積年南京各區(qū)平均套成交面積平均套成交面積 104.1 132.1 118.7 103.6 130.1 94.2 115.1 127.6 93.4 100.0 100.5全市建鄴玄武秦淮鼓樓白下棲霞下關(guān)浦口江寧六合0.020.040.060.080.0100.0120.0140.02011年南京各區(qū)平均套成交

9、面積年南京各區(qū)平均套成交面積12年各區(qū)住宅套平均成交面積年各區(qū)住宅套平均成交面積剛需樓盤漲勢(shì)最猛剛需樓盤漲勢(shì)最猛 價(jià)格回升較快價(jià)格回升較快縱觀2012年這一年房?jī)r(jià)，南京八大板塊中，城南、河西、仙林、江寧、江北五大板塊的房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)不同幅度的上漲。其中，仙林、江北、江寧板塊漲幅較大，江北上漲1.98%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，位于江北板塊的陽光帝景房?jī)r(jià)相比去年，房?jī)r(jià)上漲1600元/平，新城香溢紫郡和威尼斯水城則均上漲1500元/平。12年浦口住宅價(jià)格分析年浦口住宅價(jià)格分析114052145915232176912210010920131641548111415254876025801405000100001500

10、0200002500030000全市 建鄴 玄武 白下 鼓樓 江寧 棲霞 下關(guān) 雨花 秦淮 六合 浦口2012年南京市各區(qū)成交均價(jià)對(duì)比圖年南京市各區(qū)成交均價(jià)對(duì)比圖浦口處于整個(gè)南京的價(jià)格盆地，12年成交均價(jià)在8000元左右，低于全市均價(jià)，排在倒數(shù)第二位，僅比六合高一點(diǎn)。每次調(diào)控，浦口價(jià)格波動(dòng)都比較大，都是率先降價(jià)、漲價(jià)的地方，價(jià)格支撐力不足，這是板塊市場(chǎng)發(fā)展初期典型的特征。該情況與奧體初期價(jià)格波動(dòng)比較類似，一調(diào)控價(jià)格就會(huì)下來，但是真正到成熟的時(shí)候，它的價(jià)格上升速度非?？欤抑瘟Χ确浅４?，這就是我們看到的江北和奧體明顯不同的地方。排名前三的浦口、棲霞和江寧區(qū)土地成交面積分別為78.21萬平方米

11、、58.09萬平方米及56.55萬平方米。從成交分布區(qū)域來看，依舊主要集中在剛需兩江聯(lián)手險(xiǎn)勝八區(qū)，明顯感覺到，兩江板塊的剛需盤今年發(fā)力非常明顯。剛需年，剛需項(xiàng)目吸金能力增強(qiáng)，但是高性價(jià)比改善項(xiàng)目更耐調(diào)控，改善樓盤引領(lǐng)榜單的趨勢(shì)未變總體量（萬）3046643550128180220城中城南城北仙林城東河西江寧江北0501001502002502013年南京各版塊上市總體量對(duì)比圖年南京各版塊上市總體量對(duì)比圖總體量（萬）房源套數(shù) 210038005300272037006876 14000 20000城中城南城北仙林城東河西江寧江北05000100001500020000250002013年南京各版

12、塊上市房源套數(shù)對(duì)比圖年南京各版塊上市房源套數(shù)對(duì)比圖房源套數(shù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)獨(dú)家統(tǒng)計(jì)，2013年南京樓市8大板塊將有171家樓盤推出共約58500套新房源，其中純新盤62家，總上市體量達(dá)到763萬（包括住宅、別墅和商業(yè)，其中住宅占主體）。13年江北上市220萬，去除掉六合板塊及商業(yè)部分，綜合12年的成交量，浦口板塊供應(yīng)可能略微不足。住宅市場(chǎng)上，作為江北最大地王項(xiàng)目的雅居樂濱江花園，其品牌影響力、產(chǎn)品打造、項(xiàng)目定價(jià)都會(huì)對(duì)區(qū)域土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)起到參照的標(biāo)桿作用。目前，浦口新城房地產(chǎn)市場(chǎng)炙手可熱，雅居樂濱江花園13年的首開銷售情況，會(huì)直接影響到開發(fā)商、購房者對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度。另外，據(jù)了解雅居樂濱江花

13、園將以雅居樂第三代產(chǎn)品的高端形象示人，這對(duì)于拔高區(qū)域樓市定位也起到至關(guān)重要的作用。浦口住宅板塊已基本形成，區(qū)域內(nèi)樓盤分化嚴(yán)重，中浦口住宅板塊已基本形成，區(qū)域內(nèi)樓盤分化嚴(yán)重，中低端市場(chǎng)與高端市場(chǎng)并存，缺乏中高端市場(chǎng)低端市場(chǎng)與高端市場(chǎng)并存，缺乏中高端市場(chǎng)板塊劃分板塊劃分浦口房地產(chǎn)市場(chǎng)具體可以分為6個(gè)板塊個(gè)板塊：老山別墅板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、泛橋林板塊、浦珠路沿線板塊、橋北板塊、泰山高新板塊等政務(wù)驅(qū)動(dòng)政務(wù)驅(qū)動(dòng)品質(zhì)驅(qū)動(dòng)品質(zhì)驅(qū)動(dòng)空間驅(qū)動(dòng)空間驅(qū)動(dòng)泰山高新板塊泰山高新板塊橋北板塊橋北板塊珠江鎮(zhèn)板塊珠江鎮(zhèn)板塊浦珠路沿線板塊浦珠路沿線板塊老山別墅板塊老山別墅板塊泛橋林板塊泛橋林板塊各片區(qū)發(fā)展概況各片區(qū)發(fā)展概況發(fā)展成熟的片區(qū)：發(fā)展成熟的片區(qū)：目前珠江鎮(zhèn)板塊、橋北板塊、浦珠路沿線板塊、泰山高新板塊等發(fā)展較為成熟。待發(fā)展的板塊：待發(fā)展的板塊：受制于發(fā)展空間的不足，下一步浦口將加大泛橋林板塊及泰山高新板塊的開發(fā)力度。老山別墅板塊：老山別墅板塊：臨近老山，自然資源優(yōu)越，新興別墅區(qū)，臨近老山，自然資源優(yōu)越，新興別墅區(qū)，高端項(xiàng)目云集，未來形成浦口乃至南京的頂級(jí)豪宅區(qū)高端項(xiàng)目云集，未來形成浦口乃至南京的頂級(jí)豪宅區(qū)p位于合肥市區(qū)中心和北部；p是合肥老城區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。區(qū)域介紹區(qū)域介紹區(qū)域特征區(qū)域特征p廬陽板塊還存在不少可開發(fā)的地塊，但非政府重點(diǎn)發(fā)展方向；p在熱點(diǎn)地區(qū)供地枯竭后，可能成為補(bǔ)充發(fā)展區(qū)域。p12