物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修方案

1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修方案物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理修理方案設(shè)備在于管理，好的設(shè)備假設(shè)得不到準(zhǔn)時(shí)修理保養(yǎng)，就會(huì)常出故障，縮短其用法年限。對(duì)設(shè)備進(jìn)展修理保養(yǎng)是保證設(shè)備運(yùn)行平安，最大限度地發(fā)揮設(shè)備的有效用法功能，因此，對(duì)設(shè)備進(jìn)展修理保養(yǎng)，建立科學(xué)合理的設(shè)備管理修理方案尤為重要。一、設(shè)備設(shè)施維保方案的建立1、施行設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)首先要制定維護(hù)保養(yǎng)方案1制定修理保養(yǎng)方案的預(yù)備工作內(nèi)容：確定要維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備，應(yīng)根據(jù)設(shè)備系統(tǒng)分化的設(shè)備檔案，通過設(shè)備檔案可全面理解設(shè)備現(xiàn)狀制定方案2確定保養(yǎng)的內(nèi)容：保養(yǎng)內(nèi)容根據(jù)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)主要是基于以下三個(gè)方面：一是政府部門相關(guān)法規(guī)規(guī)定的保養(yǎng)內(nèi)容，二是設(shè)備運(yùn)行運(yùn)

2、轉(zhuǎn)狀況，尤其是設(shè)備出現(xiàn)故障的信息，這是制定維保方案時(shí)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。三是設(shè)備運(yùn)行周期，也就是季節(jié)保養(yǎng)。2、設(shè)備設(shè)施年度維護(hù)保養(yǎng)方案制定原那么:1設(shè)施設(shè)備用法頻率2設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況故障隱患3維養(yǎng)工作的合理時(shí)間避開客戶用法大的時(shí)間段、節(jié)假日，詳細(xì)施行修理保養(yǎng)的時(shí)間4修理保養(yǎng)工程及內(nèi)容5備品、備件方案，估計(jì)費(fèi)用設(shè)備的日常、定期維護(hù)保養(yǎng)工作是工程設(shè)備管理工作中極其重要的局部，它挺直關(guān)系到設(shè)備能否牢靠正常運(yùn)轉(zhuǎn)；同時(shí)，對(duì)于降低本錢、削減故障有著至關(guān)的作用。為使此項(xiàng)工作落到實(shí)處，確保各類設(shè)備平安正常運(yùn)行，工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制定設(shè)備設(shè)施年度維護(hù)保養(yǎng)方案，并在每年12月15日前經(jīng)工程總經(jīng)理進(jìn)展審批后執(zhí)行。二、設(shè)備

3、維護(hù)保養(yǎng)的類別：設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的類別主要包括維護(hù)保養(yǎng)和方案檢修一設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)1、維護(hù)保養(yǎng)的方式主要是以清潔、緊固、光滑、防腐、防凍等主，在就是以運(yùn)行期間的設(shè)備定時(shí)定頻巡察檢查、定期切換運(yùn)行、輪番用法等方法強(qiáng)迫保養(yǎng)。2、維護(hù)保養(yǎng)主要是做好日常運(yùn)行維護(hù)和定期維護(hù)保養(yǎng)工作二設(shè)備的方案檢修設(shè)備方案檢修是建立在設(shè)備點(diǎn)檢根底上的1、設(shè)備點(diǎn)檢按設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和點(diǎn)檢方式經(jīng)行，可以停機(jī)檢查和隨機(jī)檢查，檢查時(shí)可以通過摸、聽、嗅、等方式也可以用法儀器儀表進(jìn)展點(diǎn)檢。2、方案檢修是對(duì)正在用法的設(shè)備，依據(jù)運(yùn)行規(guī)律及檢點(diǎn)的檢查結(jié)果確定檢修周期，以檢修周期為根底編制檢修方案，對(duì)設(shè)備進(jìn)展主動(dòng)的、預(yù)防性的修理。方案檢修工作一般分為

4、小修、中修、大修三、設(shè)備保養(yǎng)管理規(guī)程一、施行目的：標(biāo)準(zhǔn)各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)工作，保證設(shè)備設(shè)施正常用法。二、職責(zé)：1、工程部經(jīng)理或?qū)I(yè)工程師定期對(duì)設(shè)備保養(yǎng)方案執(zhí)行狀況進(jìn)展檢查。2、工程工程專業(yè)依據(jù)設(shè)備保養(yǎng)方案支配保養(yǎng)工作，并仔細(xì)執(zhí)行各項(xiàng)保養(yǎng)工作。三、保養(yǎng)管理規(guī)程1、保養(yǎng)以不影響大廈正常營運(yùn)為原那么。對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)在4小時(shí)內(nèi)排除，保養(yǎng)設(shè)備影響客戶正常工作生活時(shí)，需要在保養(yǎng)前提早通知客戶。2、根據(jù)保養(yǎng)方案調(diào)整運(yùn)行設(shè)備，支配專業(yè)人員做好預(yù)備工作，預(yù)備工具、備件及技術(shù)資料。3、大型設(shè)備保養(yǎng)工程負(fù)責(zé)人必需現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)，進(jìn)展技術(shù)指導(dǎo)，保證修理人員平安及修理質(zhì)量。4、保養(yǎng)工作前仔細(xì)閱讀設(shè)備技術(shù)資料，嚴(yán)格根據(jù)設(shè)備操作

5、標(biāo)準(zhǔn)施行。5、依據(jù)系統(tǒng)的特點(diǎn)重點(diǎn)做好除塵、光滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。6、工作過程中留意環(huán)保，對(duì)有害氣體、垃圾等的排放必需加以限制。7、留意用電、防火平安，如需燒焊，需辦理動(dòng)火證，嚴(yán)格遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定。8、配電設(shè)備修理保養(yǎng)嚴(yán)格根據(jù)供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)方案進(jìn)展轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)，工作過程中應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。9、對(duì)供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)展檢修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編和供配電設(shè)備設(shè)施平安操作標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)要求操作。10、高壓開關(guān)柜、繼電愛護(hù)、變壓器、避雷器的絕緣和性能測(cè)試工程由外委完成。一般為12年一次。11、高壓開關(guān)柜、變壓器、避雷器、低壓配電柜修理保養(yǎng)及清潔由變配電室值電工負(fù)責(zé)，一般

6、為每年一次。12、設(shè)備的維保用料或更換主要部件必需記錄在賬。13、保養(yǎng)方案要依據(jù)工程運(yùn)行的時(shí)間支配，保養(yǎng)應(yīng)盡量不影響到正常運(yùn)行，在支配保養(yǎng)方案時(shí)依據(jù)季節(jié)的改變，支配設(shè)備停機(jī)進(jìn)展保養(yǎng)。14、按方案進(jìn)展各設(shè)備的全年修理保養(yǎng)工作，每次保養(yǎng)時(shí)仔細(xì)填寫工作日期、保養(yǎng)內(nèi)容、檢修記錄，工程負(fù)責(zé)人要簽字確認(rèn)。四、設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)方案施行：設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)的施行那么應(yīng)當(dāng)根據(jù)維護(hù)保養(yǎng)方案進(jìn)展，在詳細(xì)開頭之前要對(duì)工作進(jìn)展分解，預(yù)備好相關(guān)材料，包括保養(yǎng)工程、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、保養(yǎng)周期等，施行維保后要進(jìn)展驗(yàn)收和記錄。一、水泵房設(shè)備修理保養(yǎng)：比方每年的4月、10月份應(yīng)對(duì)大廈內(nèi)全部水泵機(jī)組進(jìn)展一次清潔、保養(yǎng)。1、電動(dòng)機(jī)修理保養(yǎng)：a)斷開

7、電源，懸掛制止合閘標(biāo)識(shí)牌，檢驗(yàn)無電后開頭工作。b)用500v搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5m以上，否那么應(yīng)烘干處理或修復(fù)：c)電動(dòng)機(jī)繞組和電源引入線的可見部份及接線端子連接處有無松散，碰傷和灼傷現(xiàn)象，檢查三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)堅(jiān)固嚴(yán)密；d)檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無異樣聲響，如有那么應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承e)檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有那么應(yīng)修正處理；f)電動(dòng)機(jī)機(jī)殼愛護(hù)接地線是否良好，緊固g)檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)峻，如脫漆嚴(yán)峻那么應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。2、水泵修理保養(yǎng)：a)檢查水泵軸承是否敏捷，如有阻滯現(xiàn)象，那么應(yīng)加注光滑油；如有異樣摩擦響，那么應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承：b)檢查壓盤根或機(jī)

8、封處是否漏水，如是那么應(yīng)從新加壓盤根或更換機(jī)械密封；c).如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)峻，那么應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。d)檢查水泵機(jī)組螺栓是否禁固，如松弛那么應(yīng)擰緊。3、掌握柜修理保養(yǎng)：強(qiáng)電專業(yè)技工每月應(yīng)對(duì)大廈內(nèi)水泵房的掌握柜進(jìn)展一次清潔、保養(yǎng)。1用壓縮空氣、潔凈干抹布清潔柜內(nèi)全部元器件，清潔掌握柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物；2檢查、緊固全部接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)峻的接線頭應(yīng)更換；3檢查柜內(nèi)全部線頭的號(hào)碼管是否清楚，是否有脫落現(xiàn)象，如是那么應(yīng)整改；4溝通接觸器修理保養(yǎng)：a.去除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；b.去除觸頭外表及四周的污物但不要修挫觸頭，燒蝕嚴(yán)峻不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；c.清潔鐵

9、芯上的油污及臟物；d.檢查復(fù)位調(diào)簧狀況；e.擰緊全部緊固件。5自耦減壓啟動(dòng)器修理保養(yǎng)：a.用500v搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5m，否那么應(yīng)進(jìn)展枯燥處理；b.外殼應(yīng)牢靠接地，如有松脫或銹蝕那么應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。6熱繼電器修理保養(yǎng)：a.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完好無損，如損壞那么應(yīng)更換：b.檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡火燒上，如有那么整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。7自動(dòng)空氣開關(guān)修理保養(yǎng)：a.用500v搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于100m，否那么應(yīng)烘干處理；b.去除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，假如滅弧罩裂開那么應(yīng)更換；c.自動(dòng)空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動(dòng)局部與滅

10、弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；d.檢查觸頭外表是否有小的金屬顆粒，如有那么應(yīng)將其去除，但不能修挫，只能輕輕擦拭。8中間繼電器、信號(hào)繼電器修理保養(yǎng)：對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)作模擬試驗(yàn)，檢查二者的動(dòng)作是否牢靠，輸出信號(hào)是否正確，如有問題那么應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。9信號(hào)燈、指示儀表修理保養(yǎng)：a.檢查各信號(hào)燈是否正常，如有不亮那么更換一樣規(guī)格的小燈泡；b.檢查各指示儀表是否正常，如有偏向那么應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏向仍較大的那么應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表。10遠(yuǎn)傳壓力表修理保養(yǎng)：a.檢查表內(nèi)是否有積水，如有那么應(yīng)枯燥處理；b.檢查信號(hào)線接頭處是否腐爛，如腐爛較嚴(yán)峻那么應(yīng)重新焊接；c.偏向很大或

11、信號(hào)線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表拆換。二、高壓配電修理保養(yǎng)：1、干式變壓器修理保養(yǎng)。1) 清掃變壓器凹凸壓繞組及鐵心外外表。2擰緊變壓器凹凸壓出線的接頭，如發(fā)覺接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進(jìn)展整修處理并重新接好；3檢查變壓器的接地線是否良好，如腐蝕嚴(yán)峻時(shí)應(yīng)更換地線。4檢查清潔降溫風(fēng)扇、測(cè)溫探頭是否完好。2、高壓開關(guān)柜修理保養(yǎng)。高壓開關(guān)柜修理保養(yǎng)工作主要為母線外觀清潔、聯(lián)結(jié)點(diǎn)檢查。3、低壓配電柜修理保養(yǎng)。1斷路器自動(dòng)空氣開關(guān)修理保養(yǎng)：a. 用500v搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于10m，否那么應(yīng)烘干處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。b. 去除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，假如滅弧罩裂開，那么應(yīng)更換；c. 斷路器自動(dòng)空氣

12、開關(guān)在閉合和斷開過程中，其可動(dòng)局部與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象；2電容器修理保養(yǎng)：a. 清理外殼灰塵，使電容器散熱良好；b. 檢查電容有無膨脹、漏油或異樣響聲，如有那么應(yīng)更換；c. 檢查接線頭，接地線是否有松脫或銹蝕，如有那么應(yīng)除銹處理并擰緊；d. 檢查電容三項(xiàng)不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是那么更換電容。3溝通接觸器修理保養(yǎng)：a. 去除接觸器外表的污垢，尤其是進(jìn)線端相間的污垢；b. 去除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；c. 去除觸頭外表及四周的污物，但不要修挫觸頭，燒蝕嚴(yán)峻不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；d. 清潔鐵芯外表的油垢及臟物；e. 緊固進(jìn)出線聯(lián)結(jié)點(diǎn)。4熱繼電器修理保養(yǎng)：a. 檢

13、查熱繼電器上的絕緣蓋板始否完好，如損壞那么更換；b. 檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有那么整修處理。處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換；e. 檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有那么修復(fù)并擰緊；f. 檢查主觸頭外表有效的金屬顆粒時(shí)，應(yīng)將其去除，但不能修挫，只能輕輕擦拭；g. 檢查手動(dòng)3次、電動(dòng)3次閉合與斷開是否牢靠，否那么應(yīng)修復(fù)；h. 檢查分勵(lì)脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否牢靠，否那么應(yīng)修復(fù)。5二次回路修理保養(yǎng)：a. 號(hào)碼管是否清洗或掉落，如是那么補(bǔ)上新號(hào)碼管；b. 接頭處是否松弛，如松弛那么擰緊。6主回路修理保養(yǎng)：a. 標(biāo)識(shí)牌是否清楚或掉落，如是那么補(bǔ)上新的標(biāo)示牌；b. 接頭處是否有過熱或燒傷痕