調(diào)研招投標(biāo)實(shí)施施工階段階段的成本控制

1、cheng房地產(chǎn)招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制當(dāng)前，我國(guó)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中所運(yùn)用的新技術(shù)、新工藝、新材料，已經(jīng)是非常普遍的事情了, 但是在招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制中還存在一定的局限性，有時(shí)很難達(dá)到項(xiàng)目的要求。在這種情況 下，就需要房地產(chǎn)項(xiàng)目的招投標(biāo)工作人員提高自身素質(zhì)，不斷提高成本控制的有效措施，以此 來(lái)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招投標(biāo)過(guò)程進(jìn)行合理控制，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)和社會(huì)效益。一、房地產(chǎn)招投標(biāo)的現(xiàn)狀以及存在的主要問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的特點(diǎn)，如風(fēng)險(xiǎn)比較高、收益比較高，投資的時(shí)間十分長(zhǎng)等，房地產(chǎn) 的開發(fā)項(xiàng)目在一般情況會(huì)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的決策階段、項(xiàng)目的實(shí)施階段以及項(xiàng)目的使用階段等各個(gè)環(huán) 節(jié)。而房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作的過(guò)程主

2、要分為事前控制、事中控制和事后控制三個(gè)階段。事 前控制包括土地購(gòu)買、產(chǎn)品策劃定位、設(shè)計(jì)階段；事中控制包括施工圖預(yù)算、招投標(biāo)、施工合 同管理、施工現(xiàn)場(chǎng)管理；事后控制包括竣工結(jié)算、事后結(jié)算分析。而不同的階段會(huì)因?yàn)樘攸c(diǎn)的不同，所以應(yīng)采取不同的成本控制辦法。作為事中控制的招 投標(biāo)環(huán)節(jié)，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在承包、發(fā)包的過(guò)程中進(jìn)行科學(xué)的招投標(biāo)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置， 充分發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制優(yōu)勝劣汰的積極作用，才能合法有效的通過(guò)市場(chǎng)手段來(lái)為業(yè)主進(jìn)行優(yōu)秀供應(yīng) 商的選擇。然而在實(shí)施的具體過(guò)程中因?yàn)槭艿揭欢ǖ南拗?，所以還存在很多的問(wèn)題，比如：仍 然存在轉(zhuǎn)包和掛靠等問(wèn)題，在招投標(biāo)的過(guò)程中存在不合法的流程以及缺乏科學(xué)合理的評(píng)標(biāo)方

3、法 等一系列問(wèn)題，這在一定程度上增加了業(yè)主在招投標(biāo)過(guò)程中進(jìn)行成本有效控制的難度。二、房地產(chǎn)招投標(biāo)過(guò)程中應(yīng)采取的主要措施1 在招標(biāo)形式的選擇方面在中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法明確規(guī)定，招標(biāo)方式主要為公開招標(biāo)以及邀請(qǐng)招標(biāo)兩種 方式。對(duì)于這兩種方式的使用范圍以及要求存在嚴(yán)格的規(guī)定，所以在招投標(biāo)的過(guò)程中應(yīng)使用邀 請(qǐng)招標(biāo)和公開招標(biāo)相結(jié)合的模式，對(duì)其加以靈活應(yīng)用。招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠(chéng) 信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)， 一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正?，F(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。公開招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是招標(biāo)方可以在較廣泛的市場(chǎng)范圍選擇承包商，有利可

4、能選擇比較充分， 各投標(biāo)人可以充分發(fā)揮自己在技術(shù)、自信、管理等方面的優(yōu)勢(shì)參與競(jìng)爭(zhēng)，有體現(xiàn)公平和競(jìng)爭(zhēng)的 一方面，但更多的是從標(biāo)書書面來(lái)考察單位的優(yōu)劣，由于建筑市場(chǎng)魚目混珠，經(jīng)常失之偏頗， 找不到比較理想的單位和項(xiàng)目經(jīng)理，更有甚者，碰到時(shí)時(shí)糾纏，事事計(jì)較的承包商也有。而邀 請(qǐng)招標(biāo)基本可以再招標(biāo)前考察投標(biāo)單位和項(xiàng)目經(jīng)理的業(yè)績(jī)、素質(zhì)、管理水平、技術(shù)能力等，可 以從實(shí)地考察了解以上的真實(shí)性，故所受邀請(qǐng)的單位和項(xiàng)目經(jīng)理比較可靠，這種招標(biāo)方式也可 叫受邀請(qǐng)單位事前做出一些承諾，在防止串標(biāo)工作做得比較好的前提下，其競(jìng)爭(zhēng)性也有保證， 使施工安全、施工質(zhì)量和施工工期得到更穩(wěn)妥的保證。2.對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)加強(qiáng)資格審查在

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)以前，應(yīng)對(duì)相關(guān)的投標(biāo)單位進(jìn)行一定的資格預(yù)審。從投標(biāo)人的業(yè)績(jī)、資 質(zhì)、信譽(yù)、經(jīng)驗(yàn)等多方面進(jìn)行綜合的審查，在必要情況下還應(yīng)實(shí)地考察投標(biāo)人的狀況，選擇出 那些符合條件的投標(biāo)人。在資格的預(yù)審過(guò)程中，應(yīng)盡力實(shí)現(xiàn)參與投標(biāo)資格條件的量化，避免出 現(xiàn)人為因素所造成的影響。3確保編制的招標(biāo)文件具有完善和正確性招標(biāo)文件能夠充分體現(xiàn)業(yè)主的意愿，招標(biāo)文件的完善和正確，能夠確保工程建設(shè)的順利進(jìn) 行和工程造價(jià)得到有效控制，所以，在招標(biāo)文件的編制過(guò)程中應(yīng)進(jìn)行高度的重視造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行 鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)

6、文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡 量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制查看招標(biāo)文件是否具有齊全的內(nèi)容，招標(biāo)文件內(nèi) 容主要包括工程工期、工程概況、材料的供應(yīng)方式、質(zhì)量要求、工程價(jià)款的結(jié)算方法、承包方 式、懲罰與獎(jiǎng)勵(lì)的條款等。如果缺少這些內(nèi)容，那么施工單位就不能認(rèn)為投標(biāo)招標(biāo)文件的完整 性，在這個(gè)過(guò)程中可以引導(dǎo)投標(biāo)企業(yè)量力而行，利用自己的物力、人力資源進(jìn)行有目標(biāo)、有選 擇的投標(biāo)，避免出現(xiàn)人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。對(duì)于那些邀請(qǐng)招標(biāo)和公開招標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)“招投標(biāo)法”的要求，委托具有一定資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行編寫。在招標(biāo)文件中，工程量清單是其中最重 要的部分，其具有不可忽視

7、的作用，所以，應(yīng)保證編制的工程量清單必須內(nèi)容準(zhǔn)確、科學(xué)合理。4. 對(duì)合同的簽訂保持慎重工程合同在通常情況下會(huì)分為總價(jià)合同、單價(jià)合同、目標(biāo)合同、成本加酬金合同等四種， 在房地產(chǎn)招投標(biāo)的過(guò)程中應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的不同特點(diǎn)來(lái)對(duì)合適的合同類型加以選擇。在進(jìn)行工程量 清單的招標(biāo)過(guò)程中，因工程量清單主要是由招標(biāo)代理公司和業(yè)主進(jìn)行編制的，所以它的風(fēng)險(xiǎn)主 要由業(yè)主進(jìn)行承擔(dān)，因此招標(biāo)人應(yīng)對(duì)合適的合同類型加以選擇，從而獲得競(jìng)爭(zhēng)性的報(bào)價(jià)，此外 也可以進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的合理規(guī)避。對(duì)于合同內(nèi)容，應(yīng)明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、 價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì) 中不明確、不具

8、體的內(nèi)容，通過(guò)談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè) 在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。此外,應(yīng)爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提 高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。5. 對(duì)投標(biāo)文件的澄清會(huì)議加以重視在投標(biāo)完成后，招投標(biāo)雙方的一次重要接觸就是澄清會(huì)議，因此應(yīng)予以足夠的重視。澄清 會(huì)議的存在主要是為了對(duì)兩個(gè)問(wèn)題加以解決：第一，發(fā)現(xiàn)投標(biāo)文件中存在的矛盾、錯(cuò)誤以及不 清楚的地方，在澄清會(huì)議上要求投標(biāo)人必須做出詳細(xì)的科學(xué)解釋，并對(duì)其中不合理的地方進(jìn)行

9、 修改。第二，對(duì)施工的項(xiàng)目經(jīng)理加以面試。在定標(biāo)以前應(yīng)采取一個(gè)合適的機(jī)會(huì)來(lái)組織投標(biāo)人和 主要管理人員之間進(jìn)行以此交流答辯。6確保投標(biāo)評(píng)價(jià)方法的科學(xué)合理性因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目是一個(gè)十分復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和技術(shù)系統(tǒng)，在對(duì)其評(píng)價(jià)的過(guò)程中會(huì)涉到很多的因素，而這其中，會(huì)存在很多的能夠予以量化的因素，當(dāng)然也存在許多不確定的因素。所以，要想實(shí)現(xiàn)評(píng)價(jià)的合理性和客觀性，除了應(yīng)建立多學(xué)科、全面的專家評(píng)審小組以外，還應(yīng) 建立健全評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并確保評(píng)價(jià)技術(shù)方法的科學(xué)合理性，以保障其能夠得到貫徹落實(shí)。其 主要是指使用多目標(biāo)決策理論中的優(yōu)序法來(lái)評(píng)價(jià)投標(biāo)的多種方案，已選擇出最合適的投標(biāo)方案，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。7. 合理低

10、價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中 標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合 理低價(jià)。總之，在房地產(chǎn)工程的招投標(biāo)過(guò)程中，業(yè)主應(yīng)對(duì)招投標(biāo)各個(gè)環(huán)節(jié)加以嚴(yán)格的控制。通過(guò)一 系列科學(xué)合理的管理手段，來(lái)對(duì)施工方案進(jìn)行最終確定。選擇出那些具有先進(jìn)技術(shù)、報(bào)價(jià)合理、具有豐富項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)以及技術(shù)能力比較強(qiáng)的供應(yīng)商，從而有效管理房地產(chǎn)招投標(biāo)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本有效控制成本，只有這樣，才能促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，也只有這樣， 才能提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)以及社會(huì)效益。房地產(chǎn)施工階段成本控制施工階段是資金投入的

11、最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸， 是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制,就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國(guó)家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖 然與基建項(xiàng)目具有共性，但也會(huì)不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè) 的贏利來(lái)彌補(bǔ)，如果控制失衡，會(huì)使企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧本。因此，盈利目的決定了項(xiàng)目投資必須實(shí)現(xiàn) 預(yù)期的目標(biāo)。該階段成本控制的主要工作為：1.1 施工階段成本控制綜述開發(fā)商應(yīng)如何做好精裝修產(chǎn)品？在成本和質(zhì)量方面如何控制？是房地產(chǎn)公司的重點(diǎn)控制 的內(nèi)容。未來(lái)發(fā)展的主流方向商品房精裝修將是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，很多房地產(chǎn)專業(yè)人士對(duì)此已經(jīng)形成共識(shí)。認(rèn) 為只要在精裝修方面做到設(shè)計(jì)水平一流

12、，符合主流客戶的審美和生活需要，材質(zhì)資源廣泛，施 工組織精密，全程監(jiān)控到位，施工質(zhì)量?jī)?yōu)良，客戶完全是可以接受的。精裝修有利于促進(jìn)行業(yè) 的成熟、規(guī)范，增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，商品房尤其是高端住宅產(chǎn)品做精裝修是未來(lái)的發(fā)展方向。 所以房地產(chǎn)公司在施工方面既做到將精裝修滿足消費(fèi)者的需求，又使在成本的控制范圍之內(nèi)。 但是，值得房地產(chǎn)公司注意的是，相比國(guó)外成熟的工業(yè)化生產(chǎn)模式，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā) 展得仍不夠成熟和規(guī)范。施工單位進(jìn)行大面積的裝修，配套產(chǎn)品必須實(shí)現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)，否則質(zhì) 量很難得到保證。對(duì)開發(fā)商的要求更高精裝修需要開發(fā)商承擔(dān)更多環(huán)節(jié)的工作，如室內(nèi)設(shè)計(jì)、選擇建材、組織施工、全程監(jiān)控、 資金支付等。這對(duì)

13、開發(fā)商提出了更高的要求，尤其精裝修是對(duì)設(shè)計(jì)水平的巨大挑戰(zhàn)。設(shè)計(jì)師需 要充分考慮人的生活行為、家居擺放等細(xì)節(jié)，才能使水、電、暖氣、空調(diào)、廚衛(wèi)等設(shè)施的定位 一次達(dá)到要求。開發(fā)商還需要以專業(yè)的眼光和技術(shù)手段幫助業(yè)主挑選符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的材質(zhì)，還 要承擔(dān)資金支付、開發(fā)成本以及銷售成交效率等方面的更大壓力。比如從銷售的層面看，精裝 修房的優(yōu)勢(shì)在現(xiàn)房階段，而毛坯房在期房階段就可回籠大量資金，解決了開發(fā)商的資金問(wèn)題。 做精裝修項(xiàng)目需要組織一個(gè)龐大的機(jī)構(gòu)，因此開發(fā)商必須具備足夠的操作實(shí)力。控制成本須層層把關(guān)一個(gè)項(xiàng)目精裝修的水平確定下來(lái)后，開發(fā)商需要在保證品質(zhì)的前提下控制成本，但絕不能 以替代產(chǎn)品和降低施工隊(duì)伍的素

14、質(zhì)為代價(jià)。關(guān)鍵是要杜絕在選購(gòu)建材和選擇施工隊(duì)伍過(guò)程中的 腐敗現(xiàn)象，這是很多精裝修項(xiàng)目在實(shí)際操作中成本雖高但質(zhì)量低下的癥結(jié)所在。開發(fā)商可以通過(guò)控制建材選購(gòu)方面的人為因素，最大限度地減少各個(gè)環(huán)節(jié)中的水分，從而有效 控制這方面的成本。而施工隊(duì)伍的人力成本同樣重要，必須得到保證才能使工程的質(zhì)量得到根 本的保障。目前裝修單位的素質(zhì)良莠不齊，如市場(chǎng)上一個(gè)清工的報(bào)酬就從20 90元/天不等。在施工隊(duì)伍素質(zhì)的甄別方面開發(fā)商比個(gè)體消費(fèi)者具有更多的優(yōu)勢(shì)，可以考察其資質(zhì)，至少要達(dá) 到二級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)，甚至可以指定項(xiàng)目經(jīng)理，并且經(jīng)過(guò)監(jiān)理公司、總包單位、開發(fā)單位多層把關(guān)。利潤(rùn)不能以金錢衡量盡管精裝修項(xiàng)目比同區(qū)域、同檔次的毛

15、坯房單價(jià)要高出幾百元甚至千元左右，但是 這一塊產(chǎn)生的利潤(rùn)對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)并不大。精裝修帶來(lái)的利潤(rùn)絕不是開發(fā)商預(yù)期的主要利潤(rùn)，相 對(duì)于開發(fā)商投入的大量人力、物力、財(cái)力和智慧而言，這個(gè)利潤(rùn)其實(shí)是不成正比的。但對(duì)于業(yè) 主而言，他自己完成同樣的工作，費(fèi)用一般會(huì)比發(fā)展商花費(fèi)得要大，道理非常簡(jiǎn)單一一發(fā)展商 用“批發(fā)”的價(jià)格完成，而業(yè)主自己裝修是用“零售”價(jià)格完成。利潤(rùn)雖然不大，相反卻承擔(dān) 著很大的風(fēng)險(xiǎn)。這也是以往開發(fā)商不愿意做精裝修的主要原因。所以這也是房地產(chǎn)公司需要注 意的問(wèn)題精裝修所產(chǎn)生的利潤(rùn)不僅是對(duì)價(jià)格本身的提高，更重要的是避免了毛坯房裝修帶來(lái)的 工人居住在房子中造成的毀壞、對(duì)社區(qū)的二次污染、對(duì)社區(qū)居民

16、產(chǎn)生的安全威脅等各種問(wèn)題， 不僅提升了產(chǎn)品的整體品質(zhì)，保證了社區(qū)軟性服務(wù)和管理的水平，而且大大節(jié)省了業(yè)主的時(shí)間 和精力，這種收獲既能直接帶來(lái)市場(chǎng)收益，又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)金錢所能衡量的范疇。1.1.1 抓好合同管理，減少工程索賠在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工 單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前 把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀 等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施 工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使

17、成本得到有效控制。1.1.2 從管理模式上著手建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項(xiàng)目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有 關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審 核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對(duì)經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)， 套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。1.1.3 從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè) 法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi) 一般占直接工程費(fèi)的 70%左右。同時(shí)，直接

18、費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新工藝、 新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。1.1.4 從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，減少銷售成本， 最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等，對(duì)大宗材料或大型設(shè)備 按合同要求可直接進(jìn)行甲供，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。1.1.5 材料供應(yīng)甲供材料須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計(jì)劃，盡量降低存儲(chǔ)成本。另外，加強(qiáng)甲供材料 的現(xiàn)場(chǎng)管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。1.2 施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)1.2.1 施工階段責(zé)任成本控制:控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制1. 審算部負(fù)責(zé)

19、計(jì)算變更 費(fèi)用（含可能引起的索 賠）。2. 甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修 改的工期評(píng)估。3. 審算部成本管理員負(fù) 責(zé)計(jì)算變更后的成本現(xiàn) 狀。1.變更評(píng)估1. 項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確， 盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。2. 加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工 程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見 性，并予以事先約定。3. 各部門全面評(píng)估變更帶來(lái)的各種變 化，為審批提供參考依據(jù)。1.設(shè) 計(jì)變 更環(huán) 節(jié)1.根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類， 不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。工程部，營(yíng)銷部，審計(jì) 部2.變更的審核 簽認(rèn)2.設(shè)計(jì)變更通知單。發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人3.變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程 部、監(jiān)理單位

20、和施工單位共同簽字后， 才能有效。經(jīng)辦部門3.變更的審批1.主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。主管總經(jīng)理|1.簽證的必要 性1.現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中 所約定的條款執(zhí)行。經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部）2.施工現(xiàn)2.簽證的時(shí)限1.現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā) 生當(dāng)時(shí)簽證的原則。場(chǎng)簽 證1.認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚1.簽證的工程經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程量準(zhǔn)確、無(wú)涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān) 理工程師的簽字確認(rèn)。部）2.簽證的審批1.施工洽商通知單發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人cheng3.簽證的反饋3.審圖1.擴(kuò)初圖會(huì)審（2 ）施工圖會(huì) 審（3）分項(xiàng)、分 部圖會(huì)審（4 ）各專業(yè)技

21、 術(shù)圖紙會(huì)審2.必須遵循“先洽后干”的原則。在確 認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審， 通過(guò)后方可正式簽證。1.對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng) 計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變 更提出改進(jìn)意見。1. 圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度。2. 各專業(yè)互審互簽制度。3. 力爭(zhēng)在開工前把圖紙中的問(wèn)題修改主管總經(jīng)理資料工程師甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人4、總 分包 配合 費(fèi)1. 分包方式2. 分包內(nèi)容3. 分包的責(zé)任 界定1. 通過(guò)投標(biāo)確定配合費(fèi)。2. 應(yīng)避免在施工過(guò)程中修改分包方 式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。甲方代表1.施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材 料招標(biāo)前確定。設(shè)計(jì)部1. 選型2. 材料供應(yīng)方 式3. 材料計(jì)劃

22、4. 預(yù)留時(shí)間2. 先確定材料供應(yīng)方式，通過(guò)招標(biāo)確 定相關(guān)費(fèi)用。3. 限時(shí)編制材料計(jì)劃。4. 材料計(jì)劃簽認(rèn)。1.要考慮可能出現(xiàn)的問(wèn)題，留出相應(yīng) 的時(shí)間。審算部組織工程部參加甲方代表經(jīng)辦部門6、工 程款 的支 付1.付款進(jìn)度6.工程進(jìn)度1. 按合同約定執(zhí)行付款。2. 按進(jìn)度付款。3. 多層次多角度審核工程進(jìn)度。1. 甲方代表與監(jiān)理工程 師審核完成的形象部位2. 預(yù)算人員審核工程價(jià) 值量1.付款的審批1.根據(jù)情況由不同級(jí)別人員最終審 批。主管副總或總經(jīng)理1.2.2材料設(shè)備米購(gòu)責(zé)任成本控制表:控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制1.采購(gòu)招投標(biāo)及訂立 合同時(shí)間暫缺1、材 料進(jìn) 場(chǎng)計(jì) 劃2.生產(chǎn)周期3.運(yùn)輸

23、周期4.安裝、驗(yàn)收周期1.交叉作業(yè)時(shí)間1.市場(chǎng)信息與工程進(jìn)度相配合具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)與工程進(jìn)度相配合與工序安排相聯(lián)系日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng) 信息庫(kù)。工程部審算部2、材料的性能價(jià)格比2.技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部 確定或圭寸樣。設(shè)計(jì)部3.招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投 標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備， 采用三家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。審算部3、材 料款 支付1. 材料款支付方式2. 材料款支付進(jìn)度3. 保修款1. 預(yù)付款限額控制2. 首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控 制。3. 保修款一般不低于合同總價(jià) 的5%o4. 依據(jù)合同中約定付款。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計(jì)部）1.數(shù)量驗(yàn)收1.幾方共同

24、確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量甲方工地代表或 專業(yè)工程師負(fù)責(zé) 監(jiān)控驗(yàn)收2.質(zhì)量驗(yàn)收2. 外觀質(zhì)量的驗(yàn)收3. 安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收工程部4.投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收物業(yè)公司1.材料保管1.在合同中明確貨物的卸貨和 保管的責(zé)任承擔(dān)者工程部管與2用合同的方式明確保修責(zé)任保修2.材料保修J 八 J 口 1 J H J 丿 J 亠7|/卜少71 丄和保修期1.3 施工階段成本計(jì)劃和控制的原理：施工階段的成本計(jì)劃與控制應(yīng)遵循動(dòng)態(tài)控制原理與主動(dòng)控制原理。1.3.1 動(dòng)態(tài)控制：指把成本計(jì)劃額作為成本控制的目標(biāo)值，在工程實(shí)施過(guò)程中定期的進(jìn)行成 本發(fā)身實(shí)際值與目標(biāo)值的比較，通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)并找出實(shí)際支出與成本目標(biāo)之間的偏差，然后分 析產(chǎn)生

25、偏差的原因，并采取有效措施加以控制。1.3.2 主動(dòng)控制：指將“控制”立足于事先主動(dòng)的分析各種產(chǎn)生偏差的可能，并采取決策措 施，通過(guò)快速完成“計(jì)劃-動(dòng)態(tài)跟蹤-再計(jì)劃”這個(gè)循環(huán)過(guò)程來(lái)盡可能的減少，甚至避免實(shí)際 值與目標(biāo)值的偏差。1.4 質(zhì)量監(jiān)控要注重細(xì)節(jié)精裝修質(zhì)量的保障需要嚴(yán)格的、全面的監(jiān)控。李威介紹說(shuō)，從設(shè)計(jì)開始，就要有全程監(jiān)控 人員跟蹤。包括對(duì)設(shè)計(jì)圖紙每一個(gè)細(xì)節(jié)的把握，施工隊(duì)伍和監(jiān)理公司的選擇、駐場(chǎng)工程師的業(yè) 務(wù)培訓(xùn)、施工時(shí)間的控制等。開發(fā)商首先要有很強(qiáng)的責(zé)任心，其次要有程序控制的手段。施工質(zhì)量的監(jiān)控尤其要緊緊抓住設(shè)計(jì)師，因?yàn)榇蠖鄶?shù)設(shè)計(jì)師將作品視為藝術(shù)品甚至生命， 他們最不希望作品的任何細(xì)節(jié)

26、出現(xiàn)敗筆；另外，監(jiān)理單位必須公正，在這個(gè)環(huán)節(jié)上開發(fā)商要舍 得聘請(qǐng)費(fèi)用。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，不必過(guò)多存在精裝修產(chǎn)品缺乏個(gè)性化的疑慮，因?yàn)楝F(xiàn)代家居的個(gè)性化可 以通過(guò)裝飾來(lái)體現(xiàn)；而精裝修只要在質(zhì)量上能夠得到保證，對(duì)消費(fèi)者就物有所值。1.4.1 控制材料用量，合理確定材料價(jià)格。在工程項(xiàng)目成本控制中材料價(jià)格的控制是主要的，材料費(fèi)在工程中往往占有很大的比重, 般占預(yù)算費(fèi)用的 70%占直接費(fèi)的80%£右。在簽訂合同時(shí)，可以在合同中約定，建 設(shè)單位與承包商共同參與鋼材、木材、水泥等主要材料的采購(gòu)，提高透明度，既保證了工程質(zhì) 量、工程進(jìn)度，也有利于成本的控制。在施工階段必須嚴(yán)格按照合同中的材料用量控制，合

27、理 確定材料價(jià)格，從而有效地控制工程成本。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為材料的供應(yīng)提供了多種渠道，而且材料品種價(jià)格繁多，建設(shè)單位預(yù)算人員及現(xiàn) 場(chǎng)管理人員應(yīng)密切注意市場(chǎng)行情，隨著工程進(jìn)展情況深入現(xiàn)場(chǎng)、市場(chǎng)，掌握第一手的施工情況 及材料信息，為竣工決算提供有力的依據(jù)。項(xiàng)目工程技術(shù)人員要經(jīng)常深入現(xiàn)場(chǎng)、市場(chǎng)，爭(zhēng)取獲得第一手資料，掌握了解施工情況，參 與隱蔽工程簽證；發(fā)現(xiàn)原有材料單價(jià)有失實(shí)之處，要及時(shí)校正等；為以后辦理竣工結(jié)算提供有 力的證據(jù)。142 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證審查現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)，要審查簽證單上現(xiàn)場(chǎng)代表及監(jiān)理工程師的簽名，業(yè)主是否蓋章，承包 商的蓋章是否齊全，日期是否注明，有無(wú)涂改等。首先落實(shí)情況，判定是否增加費(fèi)用，然后再

28、審定增加多少。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，要注意以下幾個(gè)方面：（1）工程簽證的及時(shí)性。（2 ）對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確。143 工程索賠控制由于業(yè)主對(duì)項(xiàng)目要求的修改等原因，造成施工進(jìn)度變化、工程量變化等，而出現(xiàn)承包商向 業(yè)主提出索賠。因此，為控制工程索賠的發(fā)生，應(yīng)做到：1、認(rèn)真履行合同并確保工程合同得到切實(shí)執(zhí)行；2、在項(xiàng)目實(shí)施前做好規(guī)劃，盡量減少在施工中的修改；3、加強(qiáng)溝通和協(xié)調(diào)，避免因誤會(huì)等引起索賠糾紛。144 嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)變更按照規(guī)定，設(shè)計(jì)變更應(yīng)由設(shè)計(jì)單位出具變更圖紙，經(jīng)監(jiān)理工程師審定，報(bào)建設(shè)單位批準(zhǔn)后 下達(dá)變更令。在審查設(shè)計(jì)變更時(shí)，應(yīng)首先檢查手續(xù)是否齊備，然后判斷該項(xiàng)變更是否引起承包

29、 商的經(jīng)濟(jì)損失；如有的變更只是鋼筋型號(hào)的改變，就不存在經(jīng)濟(jì)問(wèn)題；而有的變更是重大變更,則要進(jìn)行詳細(xì)核算。1.4.5技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合，加強(qiáng)投資控制。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，確保切實(shí)有效的投資控制，必須從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等多方面 采取措施。建設(shè)單位必須加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理人員、工程技術(shù)人員的“經(jīng)濟(jì)”觀念、素質(zhì)教育，培養(yǎng) 實(shí)事求是的辦事作風(fēng)，協(xié)助施工方搞好施工組織設(shè)計(jì)，合理安全人、財(cái)、物，加快施工速度， 提高工程質(zhì)量。施工中遇到問(wèn)題應(yīng)及時(shí)與設(shè)計(jì)方聯(lián)系，選擇既科學(xué)又經(jīng)濟(jì)可行的解決方案，克 服盲目指揮造成的浪費(fèi)，充分重視節(jié)約投資的重要性，特別是負(fù)責(zé)項(xiàng)目的工程技術(shù)員應(yīng)與經(jīng)濟(jì) 人員相結(jié)合，從工程招標(biāo)、合同談判、造價(jià)預(yù)

30、算、簽付進(jìn)度款到竣工決算、造價(jià)分析等，實(shí)行 全過(guò)程管理，嚴(yán)格控制工程造價(jià)。1.5施工階段成本控制流程圖1.5.1工程進(jìn)度款支付流程圖1.5.2cheng1.5.3 簽證單控制項(xiàng)目部備案I1.5.4 施工階段成本控制總流程圖審計(jì)部審計(jì)備案總裁辦公室會(huì)議確定投資目標(biāo) 董事會(huì)批準(zhǔn)（重大項(xiàng)目） 同意 財(cái)務(wù)部編制資金使用計(jì)劃 財(cái)務(wù)部確定資金使用計(jì)劃審核施工組織設(shè)計(jì)*I,工程部審核已完工程量經(jīng)監(jiān)理審核簽字的工程施工+2.1圖、工階段成本控制是成本控制的關(guān)鍵，因.:匕，做妊該階段的成本控制已至關(guān)重要?，F(xiàn)擬就對(duì)審計(jì)部審核變更文件工程部設(shè)計(jì)崗復(fù)核施工圖, 曲“業(yè)主代表復(fù)核施工資料cheng該階段成本控制提出如下

31、幾點(diǎn)建議：2.1.1 推行成本控制責(zé)任制和全員參與的制度，對(duì)施工階段成控各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)關(guān)注。2.1.2 深入挖掘成本節(jié)約的潛力，在保證質(zhì)量和工期的前提下，盡可能降低成本。2.1.3 在項(xiàng)目中引入有利于降低成本的新方法、新工藝和新材料。2.1 . 4 列出分層、分構(gòu)件的與預(yù)算相對(duì)應(yīng)的開工工程量明細(xì)，在工程達(dá)到一定形象進(jìn)度時(shí), 結(jié)合開工工程量明細(xì)，組合成形象進(jìn)度工程量。將形象進(jìn)度工程量與實(shí)際計(jì)算完成工程量進(jìn)行 比較，根據(jù)完成的實(shí)際工程量調(diào)整預(yù)算，使形象進(jìn)度工程量的估算更加合理。2.1.5 在支付工程進(jìn)度款時(shí)，應(yīng)考慮付款時(shí)間價(jià)值對(duì)工程成本的影響。同時(shí)在支付時(shí)應(yīng)注意 備料款等款項(xiàng)的扣除。2.1.6 不論是隱蔽工程還是非隱蔽工程，對(duì)合格工程量的簽認(rèn)，不應(yīng)等到月末集中簽認(rèn)，而 應(yīng)該在月中分次簽認(rèn)，避免因?yàn)楣こ塘看蟮仍颍斐珊细窆こ塘亢炚J(rèn)的草率。建設(shè)工程施工階段成本控制的措施主要包括哪些，并分別舉例說(shuō)明。2.2 施工階段的成本計(jì)劃與控制需從組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等方面采取措施2.2.1 組織措施。包括：建立合理的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，明確組織