寧波市北侖長(zhǎng)江路地塊項(xiàng)目定位P

1、北侖長(zhǎng)江路地塊項(xiàng)目定位2011.3.19目錄目錄壹、未來(lái)趨勢(shì)預(yù)判壹、未來(lái)趨勢(shì)預(yù)判貳、區(qū)域市場(chǎng)分析貳、區(qū)域市場(chǎng)分析叁、項(xiàng)目定位叁、項(xiàng)目定位肆、附加值提升建議肆、附加值提升建議問(wèn)題一：我們處于什么樣的宏觀環(huán)境下？未來(lái)市問(wèn)題一：我們處于什么樣的宏觀環(huán)境下？未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)如何場(chǎng)趨勢(shì)如何? ? part part 1 1未來(lái)趨勢(shì)預(yù)判未來(lái)趨勢(shì)預(yù)判政策因素政策因素時(shí)事因素時(shí)事因素市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)趨勢(shì)判斷趨勢(shì)判斷政策因素政策因素主要條款主要條款關(guān)鍵內(nèi)容關(guān)鍵內(nèi)容點(diǎn)評(píng)點(diǎn)評(píng)1、控制房?jī)r(jià)加強(qiáng)新建住房?jī)r(jià)格的管理和對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)測(cè)，合理控制房?jī)r(jià)。明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)2、住房保障加強(qiáng)住房保障建設(shè)及舊住宅的改造力度，今

2、年新建70萬(wàn)平方米，其中廉租房60萬(wàn)方。 擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍。擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍。3、全額征稅對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。加大房產(chǎn)交易成本，抑制投加大房產(chǎn)交易成本，抑制投機(jī)機(jī)4、二套房首付6成二套房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。二套房首付比例再度上調(diào)二套房首付比例再度上調(diào)10%10%5、土地雙限加大保障性住房及危舊房與“城中村”改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供應(yīng)總量的70%。 確保保障房建設(shè)用地確保保障房建設(shè)用地6、全面限購(gòu)1套房的當(dāng)?shù)貞艏用窈?年以上納稅的非本市戶籍家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商

3、品房和二手房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。限購(gòu)令更加嚴(yán)厲限購(gòu)令更加嚴(yán)厲7、約談機(jī)制目標(biāo)未完成的縣（市）區(qū)政府，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。 問(wèn)責(zé)機(jī)制從市政府落到下轄問(wèn)責(zé)機(jī)制從市政府落到下轄縣市區(qū)政府縣市區(qū)政府8、輿論引導(dǎo)加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。輿論引導(dǎo)住房合理消費(fèi)輿論引導(dǎo)住房合理消費(fèi)寧波寧波“限購(gòu)令限購(gòu)令”升級(jí)為升級(jí)為“禁購(gòu)令禁購(gòu)令”寧波新國(guó)八條政策因素政策因素cpicpi高居不下，銀根持續(xù)緊縮高居不下，銀根持續(xù)緊縮今年2月份cpi同比上漲4.9%，cpi指數(shù)依然居高不下；3月

4、18日央行宣布，25日起上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，可直接凍結(jié)4000億資金，存款準(zhǔn)備金率達(dá)20%，達(dá)歷史最高位。歷史最高位時(shí)事因素時(shí)事因素“3.11”“3.11”日本地震日本地震n中對(duì)日出口擴(kuò)大中對(duì)日出口擴(kuò)大n經(jīng)濟(jì)替代競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)替代競(jìng)爭(zhēng)大地震發(fā)生后，日本的一些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)無(wú)法大地震發(fā)生后，日本的一些產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)無(wú)法重啟。因此，在日本的產(chǎn)能恢復(fù)之前，對(duì)于與其有一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)重啟。因此，在日本的產(chǎn)能恢復(fù)之前，對(duì)于與其有一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的中國(guó)企業(yè)，可能會(huì)訂單增加，以填補(bǔ)其留下的空缺。系的中國(guó)企業(yè)，可能會(huì)訂單增加，以填補(bǔ)其留下的空缺。災(zāi)后重建的工作，致日本的內(nèi)需會(huì)擴(kuò)大，相應(yīng)中國(guó)對(duì)日

5、的出口災(zāi)后重建的工作，致日本的內(nèi)需會(huì)擴(kuò)大，相應(yīng)中國(guó)對(duì)日的出口也將擴(kuò)大。尤其是日本的災(zāi)后重建，對(duì)于中低端的鋼材和建材也將擴(kuò)大。尤其是日本的災(zāi)后重建，對(duì)于中低端的鋼材和建材等產(chǎn)品的需求將大幅度上升，而這些產(chǎn)業(yè)正是中國(guó)的強(qiáng)項(xiàng)。等產(chǎn)品的需求將大幅度上升，而這些產(chǎn)業(yè)正是中國(guó)的強(qiáng)項(xiàng)。促進(jìn)中國(guó)出口經(jīng)濟(jì)促進(jìn)中國(guó)出口經(jīng)濟(jì)日本是中國(guó)的重要的汽車(chē)和高檔電子消費(fèi)品的出口國(guó)，日本日本是中國(guó)的重要的汽車(chē)和高檔電子消費(fèi)品的出口國(guó)，日本大地震，會(huì)使得這部分產(chǎn)品的消費(fèi)者買(mǎi)不到貨，或者是由于供大地震，會(huì)使得這部分產(chǎn)品的消費(fèi)者買(mǎi)不到貨，或者是由于供應(yīng)減少而需要支付高價(jià)。應(yīng)減少而需要支付高價(jià)。 大地震發(fā)生后，在海外的資金回流日本，以

6、及受到避險(xiǎn)情緒大地震發(fā)生后，在海外的資金回流日本，以及受到避險(xiǎn)情緒的影響，所以導(dǎo)致日元快速升值。大地震發(fā)生后，日元兌美的影響，所以導(dǎo)致日元快速升值。大地震發(fā)生后，日元兌美元已經(jīng)升值約元已經(jīng)升值約3%3%，兌其他非美貨幣也大幅度升值，其中兌人，兌其他非美貨幣也大幅度升值，其中兌人民幣也再次破民幣也再次破“8”8”。尚未出臺(tái)尚未出臺(tái). . 影響面影響面支持面支持面日元匯率的升值，也會(huì)導(dǎo)致中國(guó)從日元匯率的升值，也會(huì)導(dǎo)致中國(guó)從日本進(jìn)口的商品日本進(jìn)口的商品“變貴變貴” ” 促進(jìn)中國(guó)企業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)促進(jìn)中國(guó)企業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇遇n經(jīng)濟(jì)替代競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)替代競(jìng)爭(zhēng)n應(yīng)對(duì)措施應(yīng)對(duì)措施可能將間接推升中國(guó)全國(guó)可能將間接推升中國(guó)

7、全國(guó)cpicpi水平水平n匯率影響匯率影響日本地震通過(guò)對(duì)進(jìn)出口的影響可能間日本地震通過(guò)對(duì)進(jìn)出口的影響可能間接推高中國(guó)接推高中國(guó)cpicpi指數(shù)指數(shù)市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，成交量降至市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，成交量降至“冰點(diǎn)冰點(diǎn)”受政策影響明顯，近期成交量迅速下滑，近周成交量下滑至受政策影響明顯，近期成交量迅速下滑，近周成交量下滑至200200套以內(nèi)。套以內(nèi)。市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)價(jià)格堅(jiān)挺，但近期受禁購(gòu)影響出現(xiàn)價(jià)格堅(jiān)挺，但近期受禁購(gòu)影響出現(xiàn)短暫下滑短暫下滑受政策影響近期樓市表現(xiàn)為受政策影響近期樓市表現(xiàn)為“剛需托市剛需托市”，高端樓盤(pán)成交量下，高端樓盤(pán)成交量下降導(dǎo)致成交價(jià)格出現(xiàn)不同程度下滑。降導(dǎo)致成交價(jià)格出現(xiàn)

8、不同程度下滑。市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)促銷(xiāo)力度開(kāi)始加大，出現(xiàn)暗降趨勢(shì)市場(chǎng)促銷(xiāo)力度開(kāi)始加大，出現(xiàn)暗降趨勢(shì)樓盤(pán)名稱樓盤(pán)名稱優(yōu)惠情況優(yōu)惠情況世茂世界灣購(gòu)房均可享受9.5折優(yōu)惠，一次性付清在9.5折基礎(chǔ)上再享受9.5折優(yōu)惠。黃金海岸五期全款享受400元/優(yōu)惠，銀行按揭50%享受50元/優(yōu)惠，買(mǎi)房再買(mǎi)車(chē)位的再享400元/優(yōu)惠，申請(qǐng)鉆石卡還可有4萬(wàn)優(yōu)惠。 羅曼風(fēng)情最高可達(dá)700元/平米的特別付款優(yōu)惠。為了體現(xiàn)“婚房節(jié)”的愛(ài)情主題，凡2011年領(lǐng)證登記的新人，還可加送價(jià)值9999元超級(jí)大紅包和8888元的出國(guó)豪華蜜月游。維科水岸楓情一次性付款優(yōu)惠300元/保億麗景英郡現(xiàn)已公開(kāi)認(rèn)籌，目前在駱駝農(nóng)業(yè)銀行預(yù)存2000

9、0元辦理vip貴賓卡，開(kāi)盤(pán)時(shí)可優(yōu)惠選房，同時(shí)可享受總價(jià)20000元的優(yōu)惠。香檳水郡315放心購(gòu)房日，即日起一周內(nèi)定購(gòu)即享特惠50666元。 預(yù)判預(yù)判20122012年在銀根和禁購(gòu)政策不放松的前提下，市場(chǎng)仍將處于盤(pán)整期年在銀根和禁購(gòu)政策不放松的前提下，市場(chǎng)仍將處于盤(pán)整期支撐理由如下心理上：房?jī)r(jià)居高不下，在心理上成為供需雙方的博弈利益上：銀根不放松，開(kāi)發(fā)商必須要應(yīng)對(duì)一個(gè)財(cái)年的財(cái)務(wù)結(jié)算，現(xiàn)金流壓力巨大空間上：現(xiàn)有市場(chǎng)供給，多為3年前土地存量的開(kāi)發(fā)量延續(xù)，地價(jià)優(yōu)勢(shì)，致使現(xiàn)房 售價(jià)上存在較大價(jià)格下調(diào)空間 現(xiàn)象現(xiàn)象 量跌價(jià)穩(wěn)，出現(xiàn)暗降趨勢(shì)量跌價(jià)穩(wěn)，出現(xiàn)暗降趨勢(shì)趨勢(shì)判斷趨勢(shì)判斷問(wèn)題二：我們的市場(chǎng)機(jī)會(huì)在哪里？

10、問(wèn)題二：我們的市場(chǎng)機(jī)會(huì)在哪里？ 基于本體條件下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找。基于本體條件下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找。 part part 2 2區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析板塊分布板塊分布板塊競(jìng)爭(zhēng)板塊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析個(gè)案分析個(gè)案分析客源分析客源分析板塊分布板塊分布小港板塊小港板塊老城板塊老城板塊一品江南一品江南興業(yè)城市嘉苑興業(yè)城市嘉苑京華茗苑京華茗苑花香維也納花香維也納黃金海岸五期黃金海岸五期新隆華府二期新隆華府二期鳳凰國(guó)際廣場(chǎng)鳳凰國(guó)際廣場(chǎng)黃山豪庭黃山豪庭四季桂花園四季桂花園世茂世界灣世茂世界灣環(huán)球東方港城環(huán)球東方港城artart藍(lán)山藍(lán)山錦繡千丈錦繡千丈里仁花園四期里仁花園四期天倫名苑天倫名苑學(xué)院路西側(cè)地塊學(xué)院路西側(cè)

11、地塊新中心板塊新中心板塊本案本案新中心板塊市場(chǎng)成熟度高，樓盤(pán)多新中心板塊市場(chǎng)成熟度高，樓盤(pán)多在售在售未售未售板塊競(jìng)爭(zhēng)板塊競(jìng)爭(zhēng)n老城區(qū)板塊：該區(qū)域配套齊全，歷史悠久，但土地供應(yīng)有限難以形成規(guī)模開(kāi)發(fā)，對(duì)整個(gè)北侖樓市的影響不大。n小港板塊：該區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，目前僅有少量樓盤(pán)。n新中心板塊：隨著行政中心和體藝中心的建成，是最近幾年北侖發(fā)展最快的區(qū)域，最具競(jìng)爭(zhēng)潛力。該區(qū)域集行政、體藝、商業(yè)、學(xué)校、住宅為一體，其潛在的升值優(yōu)勢(shì)將吸引購(gòu)房者的關(guān)注。目前該區(qū)域?yàn)橹懈叨?、高端置業(yè)區(qū)塊，無(wú)論從項(xiàng)目的品質(zhì)還是規(guī)模上，都已經(jīng)成為北侖標(biāo)榜性區(qū)塊。新中心板塊最具競(jìng)爭(zhēng)力，成為北侖新中心板塊最具競(jìng)爭(zhēng)力，

12、成為北侖標(biāo)榜性區(qū)塊標(biāo)榜性區(qū)塊市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析北侖房?jī)r(jià)上漲迅速，不再是房?jī)r(jià)洼北侖房?jī)r(jià)上漲迅速，不再是房?jī)r(jià)洼地的代表地的代表北侖住宅成交均價(jià)上漲迅速，突破萬(wàn)元大關(guān)迫在眉睫，不再是北侖住宅成交均價(jià)上漲迅速，突破萬(wàn)元大關(guān)迫在眉睫，不再是寧波房?jī)r(jià)洼地的代表。寧波房?jī)r(jià)洼地的代表。0200040006000800010000120001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月2010.1-2011.22010.1-2011.2北侖住宅成交均價(jià)（元/北侖住宅成交均價(jià)（元/ ） ）市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析目前北侖在售市場(chǎng)存量為目前北侖在售市場(chǎng)存量為39483948套，預(yù)套，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目上市時(shí)存量為計(jì)本

13、項(xiàng)目上市時(shí)存量為10001000套左右套左右樓盤(pán)名稱樓盤(pán)名稱物業(yè)類型物業(yè)類型總套數(shù)（套）總套數(shù)（套）開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間戶型面積戶型面積（m2m2）均價(jià)均價(jià)（元（元/m2/m2）總價(jià)范圍總價(jià)范圍（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）銷(xiāo)售情銷(xiāo)售情況況剩余剩余套數(shù)套數(shù)世貿(mào)濱江花園高層住宅 別墅住宅1024 別墅650高層2010.12.19別墅預(yù)計(jì)2011.5住宅61-139 別墅220-500760050-12075%256黃金海岸五期商用住宅11552010.12.1870-120850060-11515%982一品江南高層住宅住宅467 公寓1562010.9.10住宅108-167 公寓589000住宅80-150

14、公寓45-6085%93花香維也納多層7062011.1.6一期150余套 二期預(yù)計(jì)2011.670-100960060-100一期去化95%560京華茗苑三期多層、小高層3842010.12.848-136650040-12065%134新隆華府小高層336（其中211套為拆遷房）2011.1.676-1301080070-14035%218黃山豪庭高層、小高層2104(當(dāng)期680)一期2010.9.18 二期預(yù)計(jì)2011.690-170850070-150一期售完1424世茂世界灣高層3000二期二批2010-11-1576-2001250090-200二期二批85%258四季桂花園四期小

15、高層4252008.10.1118-16511000110-18097%13合計(jì)3948市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析未售市場(chǎng)存量有近未售市場(chǎng)存量有近70007000套，后期將套，后期將面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力樓盤(pán)名稱樓盤(pán)名稱物業(yè)類型物業(yè)類型總套數(shù)總套數(shù)（套）（套）預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間間戶型面積戶型面積（m2m2）天倫名苑高層2382011.8106-2000環(huán)球東方港城多層、高層43002011.980-200錦繡千丈高層11292011.790-150art藍(lán)山高層10002011.690-220里仁花園四期小高層、高層1522011.9100-130合計(jì)6819地塊名稱地塊名稱地塊面積地

16、塊面積容積率容積率總建面積總建面積學(xué)苑路西地塊228181.4332630市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析中小戶型市場(chǎng)接受度高，受政策影中小戶型市場(chǎng)接受度高，受政策影響大戶型產(chǎn)品銷(xiāo)售受阻響大戶型產(chǎn)品銷(xiāo)售受阻項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱主力戶型主力戶型面積（）面積（）開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況世貿(mào)濱江花園一房一廳一衛(wèi)612010-12-19整體去化率75% 80-120的兩房和三房去化最快兩房?jī)蓮d一衛(wèi)75-85三房?jī)蓮d一衛(wèi)91-107三房?jī)蓮d兩衛(wèi)120四房?jī)蓮d兩衛(wèi)140世茂世界灣一房一廳一衛(wèi)702010-11-15 （近期開(kāi)盤(pán)）整體去化率92% 89-140的兩房和三房去化最快兩房?jī)蓮d一衛(wèi)89三房?jī)蓮d兩衛(wèi)138-16

17、0四房?jī)蓮d兩衛(wèi)172-200四季桂花園四期兩房?jī)蓮d一衛(wèi)1012008-10-1 （近期開(kāi)盤(pán)）整體去化率97% 120-140的三房去化最快三房?jī)蓮d兩衛(wèi)118-139四房?jī)蓮d兩衛(wèi)168.51五房三廳兩衛(wèi)243.73六房三廳兩衛(wèi)269.17黃金海岸五期一房一廳一衛(wèi)31-532010-12-18 （近期開(kāi)盤(pán)）整體去化率15% 商業(yè)住宅去化受阻，市場(chǎng)抗性較大兩房?jī)蓮d一衛(wèi)76-101三房?jī)蓮d一衛(wèi)109-121花香維也納兩房?jī)蓮d一衛(wèi)70-802011-1-6一起去化95%89-140的兩房和三房去化最快三房?jī)蓮d一衛(wèi)90-114個(gè)案分析個(gè)案分析基本概況：n產(chǎn)品類型：商用住宅 n開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010-12-18

18、 n入住時(shí)間：預(yù)計(jì)2012年 n總套數(shù)：1155套n戶型面積：70-120n銷(xiāo)售均價(jià)：8500元/n銷(xiāo)售率：15%n剩余套數(shù)：982套n土地使用年限：40年參考個(gè)案：黃金海岸五期參考個(gè)案：黃金海岸五期最新動(dòng)態(tài)：黃金海岸五期70-120精裝住宅熱銷(xiāo)中，均價(jià)8000元/，6重厚禮迎新納福，單套最高優(yōu)惠超15萬(wàn)。雄踞北侖中央核心區(qū)，占位優(yōu)越地雄踞北侖中央核心區(qū)，占位優(yōu)越地段，周?chē)信涮准憾?，周?chē)信涮准?個(gè)案分析個(gè)案分析基本概況：n產(chǎn)品類型：高層住宅 n開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010-11-15（二期二批） n入住時(shí)間：預(yù)計(jì)2011.12 n總套數(shù)：3000套（當(dāng)期800余套）n戶型面積：76-200n銷(xiāo)售

19、均價(jià)：12500元/n銷(xiāo)售率：當(dāng)期85%n剩余套數(shù)：258套（二期三批140套）參考個(gè)案：世茂世界灣參考個(gè)案：世茂世界灣最新動(dòng)態(tài)：購(gòu)房均可享受9.5折優(yōu)惠，一次性付清在9.5折基礎(chǔ)上再享受9.5折優(yōu)惠，二期三批房源預(yù)計(jì)上半年推出。高端住宅、高檔酒店、大型商業(yè)和高端住宅、高檔酒店、大型商業(yè)和辦公樓為一體的北侖地標(biāo)性建筑辦公樓為一體的北侖地標(biāo)性建筑 個(gè)案分析個(gè)案分析基本概況：n產(chǎn)品類型：多層、高層住宅 n開(kāi)盤(pán)時(shí)間：預(yù)計(jì)2011.9 n總套數(shù)：4300套（一期900余套）n戶型面積：80-200n銷(xiāo)售均價(jià)：未定競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：環(huán)球東方港城競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：環(huán)球東方港城最新動(dòng)態(tài)：環(huán)球東方港城預(yù)計(jì)9月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)將推出

20、900余套，戶型面積約80-200平米，為5幢33、34層超高層住宅與8幢5層電梯洋房“親河、臨水、觀山親河、臨水、觀山”的獨(dú)特景觀的獨(dú)特景觀疊加資源疊加資源 個(gè)案分析個(gè)案分析基本概況：n產(chǎn)品類型：高層住宅 n開(kāi)盤(pán)時(shí)間：預(yù)計(jì)2011.7n總套數(shù)：1129套n戶型面積：90-150n銷(xiāo)售均價(jià)：未定競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：錦繡千丈競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：錦繡千丈項(xiàng)目介紹：錦繡千丈總用地面積69662.36平方米，總建筑面積188097平方米，其中地上建筑面積143755平方米，地下建筑面積44342平方米，其中住宅建筑面積139422平方米，住宅總戶數(shù)1129戶項(xiàng)目南側(cè)緊臨軌道項(xiàng)目南側(cè)緊臨軌道1 1號(hào)線，河流環(huán)號(hào)線，河流環(huán)繞

21、景觀資源豐富繞景觀資源豐富 個(gè)案分析個(gè)案分析基本概況：n產(chǎn)品類型：高層住宅 n開(kāi)盤(pán)時(shí)間：預(yù)計(jì)2011.6n總套數(shù)：1000套n戶型面積：90-220n銷(xiāo)售均價(jià)：未定競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：artart藍(lán)山藍(lán)山項(xiàng)目介紹：art藍(lán)山對(duì)外售樓處于3月14日正式對(duì)外開(kāi)放，總規(guī)劃建筑面積約 17 萬(wàn)平米 art-deco 公園寬景華宅，90-220 大面寬奢適戶型。位于北侖新城核心商住區(qū)，毗鄰位于北侖新城核心商住區(qū)，毗鄰未來(lái)輕軌未來(lái)輕軌1 1號(hào)線延長(zhǎng)段站點(diǎn)號(hào)線延長(zhǎng)段站點(diǎn) 客源分析客源分析近幾年北侖房產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，加之居民整體購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，近幾年北侖房產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，加之居民整體購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，從客戶區(qū)域分布情況

22、來(lái)看，普通住宅基本為北侖本地客戶，從客戶區(qū)域分布情況來(lái)看，普通住宅基本為北侖本地客戶，由于與鎮(zhèn)海、舟山等地距離較近，也有不少該區(qū)域客群；從由于與鎮(zhèn)海、舟山等地距離較近，也有不少該區(qū)域客群；從客戶的職業(yè)屬性來(lái)看，新碶本地客群中以地區(qū)內(nèi)的效益好的客戶的職業(yè)屬性來(lái)看，新碶本地客群中以地區(qū)內(nèi)的效益好的大型企業(yè)員工、公務(wù)員以及因拆遷因素亟需購(gòu)房的剛性需求大型企業(yè)員工、公務(wù)員以及因拆遷因素亟需購(gòu)房的剛性需求為主，如北侖電廠、亞洲紙漿集團(tuán)、政府相關(guān)部門(mén)等。為主，如北侖電廠、亞洲紙漿集團(tuán)、政府相關(guān)部門(mén)等。市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)小結(jié)n項(xiàng)目所處的新中心板塊是北侖市場(chǎng)的標(biāo)榜性板塊，最項(xiàng)目所處的新中心板塊是北侖市場(chǎng)的標(biāo)榜性板塊

23、，最具競(jìng)爭(zhēng)力；具競(jìng)爭(zhēng)力；n北侖樓市發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)上升速度快，不再是寧波價(jià)北侖樓市發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)上升速度快，不再是寧波價(jià)格洼地的代表；格洼地的代表；n在售存量和未來(lái)供應(yīng)量較大，后期市場(chǎng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓在售存量和未來(lái)供應(yīng)量較大，后期市場(chǎng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力較激烈；力較激烈；n受政策影響大戶型產(chǎn)品去化放緩，銷(xiāo)售明顯受阻；受政策影響大戶型產(chǎn)品去化放緩，銷(xiāo)售明顯受阻；n受高房?jī)r(jià)的壓力，市場(chǎng)傾向功能完善、戶型緊湊的中受高房?jī)r(jià)的壓力，市場(chǎng)傾向功能完善、戶型緊湊的中小戶型產(chǎn)品；小戶型產(chǎn)品；問(wèn)題三：我們擁有什么，該打造什么樣的產(chǎn)品？問(wèn)題三：我們擁有什么，該打造什么樣的產(chǎn)品？誰(shuí)是我們的目標(biāo)客群？誰(shuí)是我們的目標(biāo)客群？part

24、 part 3 3項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位本體分析本體分析目標(biāo)客群目標(biāo)客群項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位本體分析本體分析-區(qū)位區(qū)位本案n項(xiàng)目地塊位于大矸廬項(xiàng)目地塊位于大矸廬山路以南、長(zhǎng)江路以山路以南、長(zhǎng)江路以西，屬于北侖中心區(qū)西，屬于北侖中心區(qū)域；域；n項(xiàng)目地塊離北侖區(qū)政項(xiàng)目地塊離北侖區(qū)政府僅府僅1.51.5公里。公里。位處北侖中心區(qū)，近鄰區(qū)政位處北侖中心區(qū)，近鄰區(qū)政府府本案n通過(guò)長(zhǎng)江路可速達(dá)北通過(guò)長(zhǎng)江路可速達(dá)北侖各地；侖各地；n通過(guò)泰山路及通途路通過(guò)泰山路及通途路可速達(dá)寧波市區(qū)?？伤龠_(dá)寧波市區(qū)。n通過(guò)泰山路可快速進(jìn)通過(guò)泰山路可快速進(jìn)入寧波高速公路；入寧波高速公路；n公交線路：公交線

25、路：710710、712712、716716、756756四路公交車(chē)線四路公交車(chē)線n距輕軌距輕軌1 1號(hào)線的長(zhǎng)江路號(hào)線的長(zhǎng)江路站僅站僅500500米米輕軌時(shí)代來(lái)臨，交通網(wǎng)絡(luò)完善，可輕軌時(shí)代來(lái)臨，交通網(wǎng)絡(luò)完善，可通達(dá)性強(qiáng)通達(dá)性強(qiáng)輕軌1號(hào)線長(zhǎng)江路站500米本體分析本體分析-交通交通西面臨河，景觀價(jià)值高西面臨河，景觀價(jià)值高東側(cè)長(zhǎng)江路東側(cè)長(zhǎng)江路北側(cè)廬山路北側(cè)廬山路西側(cè)河流西側(cè)河流地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀本體分析本體分析-四至四至地塊方正規(guī)模小，規(guī)劃限制條件多地塊方正規(guī)模小，規(guī)劃限制條件多n用地面積：用地面積：9951.79951.7n容積率容積率2.82.8n總建筑面積：總建筑面積：2786527865n建筑

26、密度：建筑密度：40%40%n住宅面積：不超過(guò)住宅面積：不超過(guò)1600016000n商業(yè)面積：商業(yè)面積：1186511865n商業(yè)持有經(jīng)營(yíng)，不能銷(xiāo)售商業(yè)持有經(jīng)營(yíng)，不能銷(xiāo)售本體分析本體分析-指標(biāo)指標(biāo)配套齊全，盡享城市繁華配套齊全，盡享城市繁華n市政：北侖區(qū)政府、鳳凰市政：北侖區(qū)政府、鳳凰山游樂(lè)園、體育中心、北山游樂(lè)園、體育中心、北侖人民醫(yī)院（在建）侖人民醫(yī)院（在建）n商業(yè)：家樂(lè)福超市、大潤(rùn)商業(yè)：家樂(lè)福超市、大潤(rùn)發(fā)超市、富邦廣場(chǎng)發(fā)超市、富邦廣場(chǎng)n學(xué)校：北侖明港高級(jí)中學(xué)、學(xué)校：北侖明港高級(jí)中學(xué)、寧波職業(yè)技術(shù)學(xué)院寧波職業(yè)技術(shù)學(xué)院北侖行政中心北侖行政中心鳳凰山鳳凰山北侖人民醫(yī)院（在建）北侖人民醫(yī)院（在建

27、）北侖明港高級(jí)中學(xué)北侖明港高級(jí)中學(xué)本體分析本體分析-配套配套s s（優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)）o o（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)）t t（威脅）（威脅）w w（劣勢(shì)）（劣勢(shì)）1、位于北侖中心，近鄰區(qū)政府；2、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，通達(dá)性良好；3、項(xiàng)目西側(cè)臨河，景觀價(jià)值高；4、自身配帶商業(yè)，配套優(yōu)勢(shì)明顯。1、項(xiàng)目規(guī)模較小，限制條件較多；2、地塊東側(cè)和北側(cè)緊鄰城市主干道，對(duì)住宅形成一定的噪音影響；3、項(xiàng)目自帶商業(yè)體，享受配套的同時(shí)也對(duì)住宅形成一定影響。1、位處北侖中心，區(qū)位升值前景較好；2、距1號(hào)輕軌線的長(zhǎng)江路站僅500米距離，輕軌時(shí)代來(lái)臨；1、受宏觀政策的影響，部分住房需求受到抑制；2、受到周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力；本體分析本體分析-

28、 -swotswot目標(biāo)客群目標(biāo)客群人是房子的主體目標(biāo)消費(fèi)群體鎖定目標(biāo)客群目標(biāo)客群本案的主力客戶不是那些剛步入社會(huì)不是那些剛步入社會(huì)的普通年輕人的普通年輕人，而是已經(jīng)進(jìn)入社會(huì)工作5-15年左 右，年齡在年齡在3030- -4545歲左右歲左右，事業(yè)已有所成就事業(yè)已有所成就，無(wú)論工作還是生活都處在上升期的社會(huì)中堅(jiān)階層社會(huì)中堅(jiān)階層。目標(biāo)客群目標(biāo)客群來(lái)源：新碶、大碶、小港、保稅區(qū)職業(yè)：外貿(mào)物流貨代業(yè)、企業(yè)中層技術(shù)人員、泛公務(wù)員、公司高端白領(lǐng)等目的：首次置業(yè)和改善置業(yè)均有，上班方便，就近置業(yè)年齡：30-45歲特征：進(jìn)取、品味、善接受新事物、習(xí)慣本地生活進(jìn)取、品味、善接受新事物、習(xí)慣本地生活核心客戶重要

29、客戶補(bǔ)充客戶來(lái)源：鎮(zhèn)海、鄞州為主，少量市區(qū)客戶職業(yè)：公司高端白領(lǐng)、企業(yè)高級(jí)技術(shù)人員等其他高收入人群目的：以高端首次置業(yè)為主，市區(qū)客戶被高房?jī)r(jià)逼離年齡：30-35歲特征：年輕、進(jìn)取、事業(yè)處于快速上升階段北侖本地客戶寧波其他區(qū)域客戶其他區(qū)域客戶來(lái)源：舟山、寧波周邊縣市及新寧波人職業(yè)：經(jīng)商、做貿(mào)易、企業(yè)管理層目的：以進(jìn)城置業(yè)為主，市區(qū)房?jī)r(jià)高，無(wú)法在市區(qū)購(gòu)房年齡：30-40歲高端首次置業(yè)及首次改善置業(yè)是主高端首次置業(yè)及首次改善置業(yè)是主要目標(biāo)客群要目標(biāo)客群項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位以高端首次置業(yè)和首次改善置業(yè)需求為主的以高端首次置業(yè)和首次改善置業(yè)需求為主的中小戶型的中高端項(xiàng)目中小戶型的中高端項(xiàng)目項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位不

30、做大戶型項(xiàng)目的理由：不做大戶型項(xiàng)目的理由：n 項(xiàng)目上市時(shí)，政策放松的可能性較小，高端需求受到抑制；項(xiàng)目上市時(shí)，政策放松的可能性較小，高端需求受到抑制；n 做中小戶型項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，有利于資金回流；做中小戶型項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，有利于資金回流；n 地塊規(guī)模小，社區(qū)特性不適合做大戶型產(chǎn)品；地塊規(guī)模小，社區(qū)特性不適合做大戶型產(chǎn)品；產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位中小戶型產(chǎn)品類型的選擇中小戶型產(chǎn)品類型的選擇方案一方案一方案二方案二中小戶型平層產(chǎn)品中小戶型平層產(chǎn)品小套型復(fù)式產(chǎn)品小套型復(fù)式產(chǎn)品產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位我們建議選擇方案一我們建議選擇方案一中小戶型平層產(chǎn)品中小戶型平層產(chǎn)品產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位選擇理由：以50-60平方米的

31、復(fù)式，面積按兩層100-120平方米算，二房二廳設(shè)計(jì)，這為產(chǎn)品客戶會(huì)和挑高公寓比，如果按平層兩倍價(jià)格賣(mài)，競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)挑高公寓，如果挑高公寓定價(jià)，沒(méi)有平層售價(jià)高。打造復(fù)式產(chǎn)品無(wú)法實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位每層八戶的板式產(chǎn)品，如做兩幢點(diǎn)式產(chǎn)品經(jīng)測(cè)算兩幢的側(cè)面距離僅有6.466米，無(wú)法達(dá)到規(guī)定要求的13米。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位戶型建議：戶型建議：東、西兩單元三房?jī)蓮d一衛(wèi) 面積約115戶型優(yōu)點(diǎn)：戶型優(yōu)點(diǎn)：n緊湊利用率高，功能齊全；n獨(dú)立入戶，增加尊貴感和私密性；n南北通透，戶型方正，格局較好；n贈(zèng)送面積較多，附加值高。飄窗可贈(zèng)送部分飄窗可贈(zèng)送部分飄窗可贈(zèng)送部分獨(dú)門(mén)獨(dú)戶大面積陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位戶型建議

32、：戶型建議：中間套（中間兩個(gè)單元）兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 面積約105戶型優(yōu)點(diǎn)：戶型優(yōu)點(diǎn)：n戶型緊湊利用率高；n獨(dú)立入戶，增加尊貴感和私密性；n南北通透，戶型方正，格局較好；n贈(zèng)送面積較多，附加值高；n附帶大面積入戶花園。獨(dú)門(mén)獨(dú)戶入戶花園 飄窗可贈(zèng)送部分飄窗可贈(zèng)送部分大面積陽(yáng)臺(tái)價(jià)格定位價(jià)格定位參照項(xiàng)目參照項(xiàng)目黃金海岸黃金海岸世茂世界灣世茂世界灣新隆華府新隆華府本案本案評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分(x1)評(píng)分(x2)評(píng)分(x3)評(píng)分（x4）項(xiàng)目區(qū)位10%8998總體規(guī)劃10%8998社區(qū)規(guī)模15%12121010景觀體系10%9989生活配套10%7888產(chǎn)品規(guī)劃10%7998戶型設(shè)計(jì)15%10121112贈(zèng)送面積1

33、0%7888開(kāi)發(fā)商品牌10%7978總評(píng)分100%75857979各項(xiàng)目售價(jià)（元）p1(a)8500p2(a)13000p3(a)10800參照權(quán)重（%）y150%y230%y320%加權(quán)后價(jià)格（元）p1(b)4250p2(b)3900p3(b)2160本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格p加權(quán)10310本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格p區(qū)位10262價(jià)格定位價(jià)格定位經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為1030010300元元/ /問(wèn)題四：如何提升產(chǎn)品的附加值，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題四：如何提升產(chǎn)品的附加值，提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力？力？ part part 4 4附加值提升建議附加值提升建議屋頂花園屋頂花園屋頂花園，屋頂花園，多重景觀體系，開(kāi)啟多重景觀體系，開(kāi)啟低碳生活范本低