《民法典》-第二編 物權(quán)編-案例分析,解讀-3

—02物權(quán)編—民法典日常生活與居住權(quán)可以實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老嗎？27示例：老王患病多年、臥床不起，一直由再婚的老伴李奶奶負(fù)責(zé)照顧。最近一段時(shí)間，老王身體倍感不適，開(kāi)始考慮身后之事。他準(zhǔn)備將自己唯一的住房過(guò)戶給兒子用作婚房，但是又擔(dān)心自己去世之后李奶奶可能會(huì)居無(wú)定所。對(duì)此，鄰居小明告訴老王可以在房屋上設(shè)立無(wú)償?shù)木幼?quán)，保障李奶奶晚年的住房問(wèn)題，老王對(duì)這個(gè)說(shuō)法感到很新鮮。請(qǐng)問(wèn)，居住權(quán)可以實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老嗎？

【居住權(quán)的設(shè)立】第366條居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。第368條居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。第371條以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。解讀：為解決特殊群體生活居住的需要，《民法典》增加了居住權(quán)制度，以保障弱勢(shì)群體的住房需求，推動(dòng)我國(guó)住房保障體系的完善。所謂居住權(quán)是指為了滿足生活居住的需要，根據(jù)合同約定占有、使用他人住宅的權(quán)利。相較于租賃權(quán)，居住權(quán)的期限可以是終身的，能夠更好地保障人們的居住權(quán)益。根據(jù)《民法典》第368條規(guī)定，居住權(quán)通常是無(wú)償設(shè)立的，但法律充分尊重當(dāng)事人的意思自由，允許房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人約定有償設(shè)立居住權(quán)。居住權(quán)自登記時(shí)起設(shè)立，因此，居住權(quán)合同訂立完成后應(yīng)當(dāng)及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。此外，《民法典》第371條規(guī)定以遺囑方式為他人設(shè)立居住權(quán)的參照以合同方式設(shè)立居住權(quán)的規(guī)定。解讀：具體到本示例中，老王可以在辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記給兒子之前立下遺囑，為李奶奶設(shè)立無(wú)償?shù)木幼?quán)，保證李奶奶晚年居有定所。待老王去世后，李奶奶向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記就能享有該房屋的居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。房屋被抵押后對(duì)承租人有影響嗎？28示例：小李從2018年起就一直租住在小明的一套房屋中，租期為5年。2019年底，為了擴(kuò)大公司規(guī)模，小明向銀行貸款100萬(wàn)元，銀行要求小明提供擔(dān)保。迫于無(wú)奈，小明只能將此套房屋抵押給銀行。小李得知此事后，感到十分擔(dān)心，害怕自己無(wú)法繼續(xù)在該套房屋內(nèi)居住。請(qǐng)問(wèn)，房屋被抵押后對(duì)承租人有影響嗎？

【租賃期與抵押權(quán)的關(guān)系】第405條抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。解讀：根據(jù)《民法典》第405條規(guī)定，房屋出租之后成立的抵押權(quán)不影響原來(lái)的租賃關(guān)系，先設(shè)立的租賃權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的抵押權(quán)。需要注意，此規(guī)定要求在抵押權(quán)設(shè)立之前，房屋已經(jīng)被承租人實(shí)際占有，也就是說(shuō)租客已經(jīng)實(shí)際住進(jìn)房屋之內(nèi)。如果租賃合同簽訂后租客沒(méi)有住進(jìn)房屋中，那么在設(shè)定抵押時(shí)抵押權(quán)人很難知曉租賃關(guān)系的存在。此種情形下，租賃權(quán)人主張?jiān)谙瘸闪⒌淖赓U關(guān)系優(yōu)先于后設(shè)立的抵押權(quán)，顯然對(duì)抵押權(quán)人不公平。而除了房屋等不動(dòng)產(chǎn)租賃需要滿足此條件，其他動(dòng)產(chǎn)適用這一規(guī)則時(shí)也要求承租人實(shí)際占有所租賃的財(cái)產(chǎn)。解讀：具體到本示例中，小明先將房屋出租給小李，小李實(shí)際居住在該房屋內(nèi)，后來(lái)小明才將房屋抵押給銀行。由于小李的租賃權(quán)先于銀行的抵押權(quán)，后設(shè)立的抵押權(quán)不能對(duì)抗小李的租賃權(quán)，因此，小李可以繼續(xù)承租該房屋，不受銀行抵押權(quán)的影響。抵押給別人的房屋可以轉(zhuǎn)讓嗎？29示例：小明購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)資金緊張，便將此套房屋作為擔(dān)保，抵押給了老王。一年后，小明的兒子突然患病，為盡快籌集手術(shù)費(fèi)用，小明想要將這套房屋出售給他的同事小李。小李從其他同事那里得知，小明之前已經(jīng)將該房屋抵押給了老王。小李擔(dān)心在抵押期內(nèi)未經(jīng)過(guò)老王同意，該房屋不能買(mǎi)賣(mài)。但是這套房屋的售價(jià)又十分劃算，小李感到十分糾結(jié)。請(qǐng)問(wèn)，抵押給老王的房屋可以轉(zhuǎn)讓嗎？

【抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)】第406條抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。解讀：此前，《物權(quán)法》規(guī)定抵押期間內(nèi)未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，除非此債務(wù)被提前清償、該財(cái)產(chǎn)上的抵押權(quán)被消除。《物權(quán)法》的規(guī)定保護(hù)了抵押權(quán)人和買(mǎi)受人的合法權(quán)益，減少了抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情形下抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難度，但是也增加了交易成本。對(duì)此，《民法典》第406條明確規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)無(wú)需獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)仍享有抵押權(quán)。只要抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值不因?yàn)檗D(zhuǎn)讓受到損害，抵押權(quán)就不會(huì)受到影響，因此轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)無(wú)需得到抵押權(quán)人的事先同意。但是抵押財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓時(shí)，抵押人需要及時(shí)通知抵押權(quán)人，讓抵押權(quán)人了解抵押財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)。如果轉(zhuǎn)讓行為使抵押財(cái)產(chǎn)受到損害，抵押權(quán)人為保護(hù)自身利益可以要求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償或者提存。解讀：具體到本示例中，小明可以不經(jīng)過(guò)老王同意將抵押的房屋轉(zhuǎn)讓給小李。房屋轉(zhuǎn)讓后，老王對(duì)該房屋的抵押權(quán)不受影響，但是小明需要及時(shí)通知老王房屋被轉(zhuǎn)讓的事實(shí)。如果房屋轉(zhuǎn)讓可能造成房屋價(jià)值的減損，那么老王可以要求小明將出售房屋所獲的價(jià)款提前償還或者在相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行提存。動(dòng)產(chǎn)上有多個(gè)抵押權(quán)時(shí)誰(shuí)優(yōu)先？30示例：小明開(kāi)辦了一家模具制造工廠，因遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)，大量貨品積壓，公司急需流動(dòng)資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)。于是，小明向銀行貸款50萬(wàn)元，并將工廠的一臺(tái)價(jià)值120萬(wàn)元的高端進(jìn)口機(jī)器抵押給銀行并辦理了抵押登記。但是讓人意想不到的是，今年年初以來(lái)，小明的工廠又因?yàn)樵庥鲂鹿诜窝滓咔闊o(wú)法進(jìn)行正常的生產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)。為了能夠按時(shí)給工人發(fā)放工資，小明又先后將此臺(tái)機(jī)器抵押給老王和老李，借得30萬(wàn)元和20萬(wàn)元，但均未辦理抵押登記?，F(xiàn)小明無(wú)法償還銀行、老王和老李的借款，請(qǐng)問(wèn)誰(shuí)可以?xún)?yōu)先受償機(jī)器拍賣(mài)后所得的價(jià)款？

【同一財(cái)產(chǎn)上多個(gè)抵押權(quán)的清償順序】第414條同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時(shí)間先后確定清償順序；（二）抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定。解讀：根據(jù)《民法典》第414條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)立了兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，對(duì)于拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款，抵押權(quán)人按照以下原則受償：無(wú)論是動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，如果所有抵押權(quán)都已經(jīng)進(jìn)行了登記，那么抵押權(quán)人按照抵押權(quán)登記的順序受償；如果抵押權(quán)有的進(jìn)行了登記，有的未進(jìn)行登記，那么已經(jīng)登記的先于未登記的受償；如果抵押權(quán)都沒(méi)有登記的，按照債權(quán)比例清償。當(dāng)然，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)如果沒(méi)有辦理登記，那么該抵押權(quán)自始沒(méi)有設(shè)立，也就沒(méi)有適用《民法典》第414條規(guī)定的可能。《民法典》規(guī)定上述受償順序是因?yàn)榈怯浘哂休^強(qiáng)的公示性，債權(quán)人可以通過(guò)查詢(xún)登記資料了解抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)定抵押的具體情況，因此對(duì)已登記的抵押權(quán)給予特殊保護(hù)。解讀：具體到本示例中，銀行因?yàn)檗k理了抵押登記，成為機(jī)器拍賣(mài)款清償?shù)牡谝豁樜蝗耍梢詢(xún)?yōu)先受償機(jī)器拍賣(mài)后所得的價(jià)款。老王和老李都沒(méi)有辦理抵押登記，因此需要在銀行受償后按照各自的債權(quán)比例受償。誤裝他人房屋能要求補(bǔ)償嗎？31示例：小明把鄰居家的木板加工成一根拐杖。小李在裝修時(shí)誤裝了鄰居的房屋。小王誤將自己家的石灰與鄰居家的沙子摻雜在一起。小明、小李、小王因此與各自的鄰居產(chǎn)生糾紛。請(qǐng)問(wèn)，拐杖、裝修后的房屋和摻沙后的石灰應(yīng)歸誰(shuí)所有？

【添附】第322條因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒(méi)有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)當(dāng)事人的原則確定。因一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)或者確定物的歸屬造成另一方當(dāng)事人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ)償。解讀：本示例屬于《民法典》中的添附問(wèn)題。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，添附就是兩個(gè)或兩個(gè)以上不同民事主體的物結(jié)合在一起，變成了一個(gè)新物。通常來(lái)說(shuō)，添附可以分為加工、附合、混合三種類(lèi)型，如將木板加工成拐杖是對(duì)木板的加工，裝修房屋的墻面屬于附合，把石灰和沙子摻在一起稱(chēng)為混合，加工、附合、混合都可以產(chǎn)生新物。由于添附是兩個(gè)不同民事主體所有的物結(jié)合成了一個(gè)新物，因此需要確定該新物的歸屬。解讀：《民法典》第322條對(duì)此予以規(guī)定。首先，《民法典》尊重當(dāng)事人的意愿，當(dāng)事人對(duì)新物的歸屬有約定的，就按照約定確定新物的歸屬。例如，小明和鄰居約定木板加工后的拐杖仍歸鄰居所有，因此按照合同約定，小明的鄰居擁有拐杖的所有權(quán)。其次，當(dāng)事人對(duì)新物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確的，則根據(jù)法律的規(guī)定確認(rèn)新物的歸屬。如果法律也沒(méi)有相關(guān)規(guī)定的，新物的歸屬按照有利于發(fā)揮功效和保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)當(dāng)事人的原則進(jìn)行確定。例如，小王的鄰居正在建造房屋，小王誤將自己家的石灰與鄰居家的沙子摻雜在一起?；炝松车氖铱梢杂脕?lái)修建房屋，可將摻沙的石灰歸屬于小王的鄰居所有，有利于發(fā)揮其功效。又如，小李誤裝了鄰居的房子，鄰居對(duì)此事的發(fā)生并沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，可將裝修后的房屋歸小李的鄰居所有。解讀：需要注意的是，確定新物的歸屬可能會(huì)對(duì)失去原物所有權(quán)的一方造成損失。根據(jù)公平原則，對(duì)于添附的發(fā)生因?yàn)樾挛锼袡?quán)人有過(guò)錯(cuò)的，新物所有權(quán)人應(yīng)向失去原物所有權(quán)的一方賠償；如果當(dāng)事人對(duì)加工、附合、混合的發(fā)生都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，則由獲得新物的所有權(quán)人對(duì)失去原物所有權(quán)人給予補(bǔ)償。例如，鄰居在得到裝修后的房屋后，應(yīng)當(dāng)對(duì)小李予以公平補(bǔ)償。修建房屋時(shí)可以向鄰居臨時(shí)借道嗎？32示例：最近，小明在自家宅基地上修建房屋，由于要鋪設(shè)下水管道，需要向鄰居小李借道，經(jīng)過(guò)小李的院子。但是小李認(rèn)為小明的借道行為會(huì)影響自己的日常生活，因此不愿讓工人進(jìn)入院內(nèi)進(jìn)行管道的鋪設(shè)。小明認(rèn)為鄰里之間應(yīng)該互愛(ài)互助，彼此之間提供方便，小李應(yīng)當(dāng)允許自己借道。隨后，兩人因此產(chǎn)生矛盾。請(qǐng)問(wèn)，修建房屋是否可以臨時(shí)向鄰居借道？

【相鄰關(guān)系】第405條抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。解讀：第288條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。第292條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。第295條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。第296條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害。解讀：修建房屋可以臨時(shí)利用他人不動(dòng)產(chǎn)。但是所利用的不動(dòng)產(chǎn)必須是相鄰的土地或房屋，并且不能危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全，不得損害相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的利益。根據(jù)《民法典》第288條的規(guī)定，相鄰的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。與此同時(shí)，《民法典》第292條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因修建施工、架設(shè)電線、埋設(shè)管道等，需要臨時(shí)利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，相鄰?fù)恋貦?quán)利人應(yīng)當(dāng)允許并提供必要的便利。此外，根據(jù)《民法典》第