按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使“同等條件”如何認定？

1、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使“同等條件”如何認定？按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使“同等條件”如何認定？ 作者| 徐同遠中國政法大學博士| 華東政法大學助理教授 【編者按】 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國物權(quán)法若干問題的解釋（一）已自2016年3月1日起施行。中國法制出版社推出專家解讀最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）條文理解與適用指南（龍衛(wèi)球、劉保玉主編）一書，經(jīng)出版社及作者授權(quán)，本文節(jié)選自該書部分內(nèi)容，以饗讀者。 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國物權(quán)法若干問題的解釋（一）第十條條文理解與適用指南 第十條【按份共有人優(yōu)先購買權(quán)行使“同等條件”的認定】

2、物權(quán)法第一百零一條所稱的“同等條件”，應(yīng)當綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。 一、規(guī)范對象和問題 本條旨在為物權(quán)法第101條所謂“同等條件”的判斷提供指引。物權(quán)法第101條規(guī)定，在按份共有人（共有份額轉(zhuǎn)讓人）轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額時，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。所謂同等條件是指其他共有人就購買該份額所給出的價格等條件與欲購買該份額的非共有人（第三人或其他受讓人）相同。即使按份共有人有償轉(zhuǎn)讓（買賣）其享有的共有份額，如果其他共有人主張優(yōu)先購買權(quán)不符合“同等條件”的要求，也是無法優(yōu)先于他人獲得共有份額的。因此，以“同等條件”表示購

3、買是按份共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的實質(zhì)性要求，也是確定共有份額轉(zhuǎn)讓人與行使優(yōu)先購買權(quán)的按份共有人的合同內(nèi)容的主要指標。 二、規(guī)范基礎(chǔ) 在我國現(xiàn)行法上，優(yōu)先購買權(quán)的行使基本上都要滿足“同等條件”的要求。這在按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的情形是如此（參見物權(quán)法第101條和民法通則第78條第3款后段），在其他優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)也是如此。對于后者，我們可以試舉幾種優(yōu)先購買權(quán)。關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)，合同法第230條規(guī)定，對于出租人出賣的租賃房屋，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。關(guān)于有限責任公司股東優(yōu)先購買權(quán)，公司法第71條第3款規(guī)定，對于有限責任公司股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，

4、其他股東有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。關(guān)于合伙人優(yōu)先購買權(quán)，合伙企業(yè)法第23條規(guī)定，對于合伙人向合伙人以外的人轉(zhuǎn)讓的其在合伙企業(yè)中的財產(chǎn)份額，其他合伙人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。關(guān)于企業(yè)清算過程中的投資者優(yōu)先購買權(quán)，外資企業(yè)法實施細則第76條規(guī)定，對于外資企業(yè)清算處理的財產(chǎn)，中國企業(yè)或者其他經(jīng)濟組織在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。 關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)則之所以眾口一詞地要求優(yōu)先購買權(quán)人以“同等條件”主張優(yōu)先購買權(quán)，是因為這種權(quán)利不是一種法定的優(yōu)惠特權(quán)，而只是一種購買機會上的優(yōu)先權(quán)。其行使的基本規(guī)則是，優(yōu)先購買權(quán)人僅在同等條件下較之第三人優(yōu)先購買。優(yōu)先購買權(quán)人因此只能得到交易機會的保護，其不

5、能因優(yōu)先購買權(quán)的存在而得到其他優(yōu)惠。也就是說，轉(zhuǎn)讓人不因優(yōu)先購買權(quán)的存在而遭受實質(zhì)損害。因此，“同等條件”要求的設(shè)置能夠較好地維護優(yōu)先購買權(quán)人與轉(zhuǎn)讓人之間的利益平衡。 三、條文理解 本條列舉了若干常見因素作為物權(quán)法第101條所謂“同等條件”的判斷標準。在理解本條時，有以下幾個方面值得注意： （一）條件“同等”的相對性 在理論和實務(wù)中，認定優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)是否滿足“同等條件”的要求，有兩種觀點：絕對同等說與相對同等說。前者主張優(yōu)先購買權(quán)人購買的條件與其他買受人要絕對和完全相同。后者認為，優(yōu)先購買權(quán)人購買的條件與其他買受人大致相同，即為同等條件。相

6、對同等說是我國的主流學說。絕對同等說過于嚴苛，在實踐中容易使優(yōu)先購買權(quán)的行使難以操作，這會導致優(yōu)先購買權(quán)制度形同虛設(shè)。因為合同內(nèi)容是較復(fù)雜的，涉及各種類型的條款，要求優(yōu)先購買權(quán)人與共有份額轉(zhuǎn)讓人之間訂立的合同與他人之間訂立的合同在價格、履行期限、地點、交付方式等各個條款上都完全一致，是很困難的。在條件是否“同等”問題上，如果采取絕對同等說，共有份額轉(zhuǎn)讓人就會以某個次要條款的差別來否定其他按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)。其實，要求兩個合同的內(nèi)容絕對一致也是毫無必要的，因為有一些條款可能涉及共有份額轉(zhuǎn)讓人的重要利益，但有些條款也未必影響出賣人基于合同條款所享有的利益。即使就經(jīng)濟利益而言，如果其他買受人所提

7、供的條件（如提供某種機會）是按份共有人所不能提供的，但是如果按份共有人可以用多付金錢的辦法來彌補這些附加條件的不足，也不應(yīng)當苛求其提出的條件必須與其他買受人完全一致。 相比之下，相對同等說比較寬松。該說只要求主要的出賣條件相同即可，更符合生活經(jīng)驗和現(xiàn)實，更具有靈活性和可操作性。按照相對同等說，如果按份共有人提供的條件優(yōu)于第三人提供的條件，共有份額轉(zhuǎn)讓人自無拒絕其行使先買權(quán)之理。不過，這種做法有時也是有問題的。比如，共有份額轉(zhuǎn)讓人基于某種特殊原因給予其他買受人一種比時價較優(yōu)惠的價格。此時，如果按份共有人提出以時價購買共有份額，這看起來并未使共有份額轉(zhuǎn)讓人利益受損?？墒?，這可能只是使共有

8、份額轉(zhuǎn)讓人眼前的現(xiàn)實利益得以維護，仍會損害其未來利益及其與第三人之間的各種利益關(guān)系。 其實，在按份共有人轉(zhuǎn)讓其共有份額時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買權(quán)是否符合物權(quán)法第101條“同等條件”的要求，應(yīng)由法院在個案中作出具體判斷，這是由法律的局限性決定的?！耙颥F(xiàn)實生活的多樣性，法律無法提供能包容所有可能性、放之四海而皆準的規(guī)定，只能將決定空間留給司法實踐，待在不同個案中具體解決?！倍⒎ɑ蛩痉ń忉寫?yīng)該列舉若干屬于同等條件范疇的常見因素，供司法機關(guān)參考。 （二）“同等條件”的判斷因素   1.共有份額的轉(zhuǎn)讓價格   

9、60;本條所謂“共有份額的轉(zhuǎn)讓價格”，在學理上，稱為價格條件。它是判斷條件是否同等的第一位要素。一般認為，按份共有人給定的購買共有份額的價格條件與共有份額轉(zhuǎn)讓人有著直接的聯(lián)系。只要在價格上等同，才不會損害出賣人的利益。只有價格等同，按份共有人才可能取得優(yōu)先購買權(quán)，共有份額轉(zhuǎn)讓人和其他買受人才必須認可和尊重按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)。 共有份額的轉(zhuǎn)讓價格在認定物權(quán)法第101條所謂“同等條件”問題上，是一個可量化的因素。不過，以這樣一個因素判斷條件是否等同，也有其局限性。在現(xiàn)實生活中，按份共有人與第三人之間因存在特殊的人際關(guān)系（如親情、友情或恩情等），或者其他利益關(guān)系，可能以較低的價格轉(zhuǎn)讓其

10、共有份額。若完全忽略這些關(guān)系的存在而以明示的價格作為同等價格，對轉(zhuǎn)讓其份額的按份共有人有失公允，但若將這些因素折價、換算成金錢，不僅有悖于善良風俗，亦缺少可操作性。 關(guān)于價格條件等同，在實踐中，有以下幾種情形值得注意： 第一，如果共有份額轉(zhuǎn)讓將與共有份額連同其他標的一起按總價出賣，此時可以參考德國民法典第467條的規(guī)定。針對這種按總價出賣的情形，該條規(guī)定權(quán)利人可僅購買與優(yōu)先購買權(quán)有關(guān)的標的，并支付它在總價的比例部分，但如果是不使出賣人蒙受不利益就不能分離的全部物，出賣人則可請求將優(yōu)先購買權(quán)擴及全部物并支付總價款。在這種情形下權(quán)利人的承買是否符合“同等條件”，同時取決于物之整

11、體效用的結(jié)合程度和出賣人提出的請求。 第二，如果在交易實踐中，出現(xiàn)共有份額轉(zhuǎn)讓與第三人惡意串通損害按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的情形，必須強調(diào)時價購買?！皶r價購買本身就具有預(yù)防出賣人與第三人惡意串通，故意抬高價格，迫使先買權(quán)人高價購買或放棄購買的功能”。不過該“時價”應(yīng)該是出賣時的市場價格，或出賣人與第三人協(xié)商的反映市場價格水平的價格。 反之，如果共有份額轉(zhuǎn)讓與第三人約定的交易價格明顯高于時價，二人又不存在惡意串通損害按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的情形，按份共有人就此價格不得主張以時價來滿足同等條件的要求。共有份額轉(zhuǎn)讓人原定的出售價格和其考慮的其他經(jīng)濟因素應(yīng)一并視為其交易獲益，應(yīng)予以充分保

12、護。 第三，當共有份額轉(zhuǎn)讓人與其他按份共有人就共有份額的購買價格已經(jīng)達成協(xié)議，此后第三人又用高于此價格來購買該份額，此時共有份額轉(zhuǎn)讓人不得以第三人所出價格高于其他按份共有人所出價格為由主張價格同等條件未滿足。其理由就在合同須嚴守。    反之，如果共有份額轉(zhuǎn)讓人將其與第三人達成的條件通知其他按份共有人，共有人雖然表示以該條件行使優(yōu)先購買權(quán)，如果在雙方達成協(xié)議之前，第三人或其他人提出了更高的價格，共有人則不能以原通知的條件要求行使優(yōu)先購買權(quán)。此時，同等條件已經(jīng)發(fā)生變化，已非通知時的條件，共有份額轉(zhuǎn)讓人完全可以拒絕其他共有人以原條件行使優(yōu)先購買權(quán)。

13、 第四，共有份額轉(zhuǎn)讓人在與其他共有人就共有份額價格不能達成協(xié)議時，不得以等于或低于該價格的價格轉(zhuǎn)讓共有份額于第三人。否則，共有人可以請求以該價格為同等條件。 第五，在欺詐、脅迫、乘人之危、惡意串通等情況下所形成的“同等條件”或“不同等條件”，均不應(yīng)承認其效力。 第六，在就共有份額轉(zhuǎn)讓人就共有份額分別與數(shù)人訂立買賣合同,即一“物”數(shù)賣時，為保護其他共有人的利益，應(yīng)以數(shù)合同中價格最低者作為行使主張優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”。 第七，共有份額轉(zhuǎn)讓人同意以相應(yīng)價格轉(zhuǎn)讓其份額時所應(yīng)考慮的其他因素，應(yīng)視其可否折算成金錢，而決定是否折入共有份額轉(zhuǎn)讓價格。 通常

14、認為經(jīng)濟往來因素是可以折算成金錢的。如第三人曾經(jīng)借錢給共有份額轉(zhuǎn)讓人未收取利息，該利息就可以折入共有份額轉(zhuǎn)讓價格。不過，這種經(jīng)濟往來應(yīng)具有普遍性，即是普通人之間都可能發(fā)生的。比如，共有份額轉(zhuǎn)讓人本來經(jīng)商，因第三人提供了一個交易機會而賺取了較為豐厚的利益，這種經(jīng)濟往來不具有普遍性，故不能折算入共有份額轉(zhuǎn)讓價格，而只能視為人情。又如，共有份額轉(zhuǎn)讓人將其份額轉(zhuǎn)讓給第三人，所欲獲得的不只是共有份額轉(zhuǎn)讓價款，可能還包括與該第三人未來的一系列后續(xù)交易，共有份額轉(zhuǎn)讓人的這些考慮應(yīng)折算成金錢，算入共有份額轉(zhuǎn)讓價格。 如果共有份額轉(zhuǎn)讓人同意以相應(yīng)價格轉(zhuǎn)讓其份額時所應(yīng)考慮的其他因素對其至關(guān)重要，或者影響

15、到其生活狀態(tài)，則應(yīng)視為其他按份共有人無法提供同等條件。如果這些因素不是至關(guān)重要，則不用折算，或者由其他按份共有人另行給付補償。 不過，在考慮共有份額轉(zhuǎn)讓人同意以相應(yīng)價格轉(zhuǎn)讓其份額時所應(yīng)考慮的其他因素時，應(yīng)對其折算作出合理限制，如不明顯超過時價或不超過時價的一定比例，以防止共有份額轉(zhuǎn)讓人與第三人借此哄抬共有份額轉(zhuǎn)讓價格，不當設(shè)置其他按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的障礙。 2.價款履行方式及期限 價款履行方式和期限是判斷物權(quán)法第101條“同等條件”的第二位因素。它與上一個因素不是并列關(guān)系，而是先后關(guān)系。如果價格條件不同等，也就無須再考慮在價款履行方式和期限上是否同等的問題。

16、如果價格同等條件已經(jīng)滿足，才考慮價款履行方式和期限是否同等。不過，只有在價款履行方式及期限從根本上影響到共有份額轉(zhuǎn)讓人基于合同所應(yīng)當獲得的利益時，才可以要求主張優(yōu)先購買權(quán)的按份共有人提出的條件須符合價款履行方式及期限方面的條件。 在判斷價款履行方式是否同等時，應(yīng)遵循以下規(guī)則：第三人一次性付款的，主張優(yōu)先購買權(quán)的共有人不得分期付款；若共有份額轉(zhuǎn)讓人信賴第三人的信用，允許第三人分期付款，共有人應(yīng)一次性付款，或為分期付款提供充分擔保；若分期付款屬于行業(yè)交易習慣，與第三人信用無關(guān)，則共有人同樣可以分期付款。 在價款履行期限是否同等時，應(yīng)遵循以下兩個規(guī)則： 第一，因共有份額

17、轉(zhuǎn)讓人和第三人的轉(zhuǎn)讓行為成立在前，而主張優(yōu)先購買權(quán)的共有人與轉(zhuǎn)讓人的買賣合同成立在后，為了保護前者的利益，不能以轉(zhuǎn)讓人和第三人約定的付款到期日作為同等條件的標準，而應(yīng)以合同訂立之日至付款到期日的相同期限為標準。 第二，想要行使優(yōu)先購買權(quán)的按份共有人支付價款的期限不能晚于第三人的支付期限。如果共有份額轉(zhuǎn)讓人出于對第三人信用狀況的信賴，在合同中許可第三人延期支付價款，其他按份共有人不能當然享受這種優(yōu)待。此時，不妨借鑒參考德國民法典第468條第1款的規(guī)定，由該共有人按期支付價款，或者對延期支付價款提供充分擔保。延期支付價款涉及第三人的信用，其他按份共有人的信用與第三人的信用未必一樣。所以，

18、共有份額轉(zhuǎn)讓人允許第三人延期支付價款是出于對該第三人的信任，但是其對其他按份共有人在延期支付價款時的能力卻可能是不信任的。因此，其他按份共有人不得以“同等條件”為由同樣延期支付價款。如果共有份額轉(zhuǎn)讓人以其與第三人達成的同樣價格主張享有優(yōu)先購買權(quán)的共有人當時支付價款而該共有人拒絕的，應(yīng)視為物權(quán)法第101條“同等條件”未獲滿足。 3.其他因素 用來判斷物權(quán)法第101條所謂“同等條件”的其他因素，包括但不限于擔保和從給付。就擔保而言，如果第三人為其付款債務(wù)設(shè)定了擔保，那么該擔保也屬于“同等條件”的內(nèi)容，若按份共有人意欲行使權(quán)利，其也應(yīng)該提供相應(yīng)的擔保。 就從給付而言，若

19、第三人在與共有份額轉(zhuǎn)讓訂立的合同中負有從給付義務(wù)，其他按份共有人也應(yīng)當履行該義務(wù)。如果其他按份共有人人不能履行此從給付義務(wù)，其得以交付從給付的價金替代。若從給付不能以金錢估價，不得行使優(yōu)先購買權(quán)。不過，如果出現(xiàn)以下兩種情形，即使從給付能為其他按份共有人主張，或者能夠以金錢代替，優(yōu)先購買權(quán)也無從主張：一是共有份額轉(zhuǎn)讓人與第三人約定該從給付，系為排除優(yōu)先購買權(quán)的行使；二是該從給付不致影響共有份額轉(zhuǎn)讓人與第三人轉(zhuǎn)讓合同的成立，即使未約定該從給付，轉(zhuǎn)讓仍將發(fā)生。 在對其他因素是否要符合同等要求作出判斷時，要看該因素是否影響到共有份額轉(zhuǎn)讓人的利益。如果沒有影響，則認定為同等條件，其他按份共有人

20、有優(yōu)先購買權(quán)。如果有影響，則不能認定為同等條件，其他按份共有人即沒有優(yōu)先購買權(quán)。 （三）“同等條件”的綜合判斷 關(guān)于物權(quán)法第101條所謂“同等條件”的判斷，還要注意本條綜合以上因素來確定的要求。一方面，不要認為同等條件即同等價格。同等條件固然主要是價格條件，但是又不單單指價格條件，還包括付款條件和其他因素。對后面這些因素，應(yīng)當按照是否會構(gòu)成對共有份額轉(zhuǎn)讓人利益的實質(zhì)損害的準則加以考慮。另一方面，同等價格的形成是一個復(fù)雜的過程，而不單單是一兩個因素就能決定的，因而要綜合考慮各種情況。通過綜合判斷，最終要得出按份共有人用以主張優(yōu)先購買權(quán)的條件是否構(gòu)成對共有物份額轉(zhuǎn)讓人實質(zhì)利益損

21、害的結(jié)論。 四、遺留的問題 本條吸收現(xiàn)有理論實務(wù)見解，對物權(quán)法第101條所謂“同等條件”如何認定提供了若干因素作為參考，這有助于此類個案的解決。不過，目前關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)糾紛案件非常少，這使得本條目前的實際意義不大。 相較于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)糾紛案件，其他類型的優(yōu)先購買權(quán)糾紛案件，如承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛案件，并不鮮見。在這些案件中，如何判斷同等條件同樣至關(guān)重要。然而，關(guān)于這些類型優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，并未對如何判斷同等條件提供尺度。如合同法最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋對承租人行使優(yōu)先購買權(quán)需要滿足的同等條件都只停留在

22、“同等條件”的表述上。此時，本條對按份共有人優(yōu)先購買權(quán)之外的優(yōu)先購買權(quán)糾紛案件案件也有較大的參照意義。 此外，本條只是為物權(quán)法第101條所謂“同等條件”的認定提供了參照和指引，“同等條件”的認定最終有賴于法官對于個案的判斷。 五、典型案例評析 （一）基本情況 在司法實踐中，關(guān)于按份共有人優(yōu)先購買權(quán)糾紛的案件少之又少，而關(guān)于同等條件如何判斷的案件，更是罕見。目前找到關(guān)于按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)需要滿足“同等條件”的案件是潘慶林、王明中在一篇論文介紹的民政公司與信達公司、泰興隆公司侵犯優(yōu)先購買權(quán)糾紛案。 （二）個案分析 民政公司與信達公司、泰興隆公司侵犯優(yōu)先購買權(quán)糾紛案 【案情簡介】 大秦水泥公司是由多個按份共有人組成的企業(yè)法人，其中原信達公司和民政公司都是大秦水泥公司的共有人。2000年5月13日信達公司在共有人會議上將其出讓份額的意思和以500萬元底價整體