學(xué)校的可行性分析報(bào)告 (5)

1、學(xué)校的可行性分析報(bào)告 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一章項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目在未取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和規(guī)劃方案情況下，為盡早對可行性取得意向成果，在投資人提供的項(xiàng)目地址，實(shí)地現(xiàn)場考察地塊現(xiàn)狀的情況下對項(xiàng)目進(jìn)行以下初步可行性研究。 一、項(xiàng)目建設(shè)地址及地塊現(xiàn)狀 本項(xiàng)目位于西寧xx縣區(qū)新寧路與西關(guān)大街西路交叉路口，總占地面積為20畝（13300）包括退紅線部分，即包括紅線以外的人行道及綠化帶。實(shí)際地塊凈面積約7500，屬虎臺(tái)賓館和郵政局兩單位用地。在現(xiàn)有地塊上有賓館樓（10層樓）面積約6000，賓館洗浴樓（五層）一幢面積約2500，郵政局營業(yè)樓一幢（四層）面積2500，以及其單層和多層建筑物三幢面積約2000，合計(jì)

2、舊建筑物13000。 二、擬定項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 本項(xiàng)目尚未取得規(guī)劃條件，現(xiàn)按該地面積/13300規(guī)劃，建筑密度按凈地面積7500，密度不大于50%，建筑容積率4.5，總建筑面積：地上60000，地下5000，合計(jì)65000。其中包括兩幢28+4f商住樓，總高度98m，一幢商務(wù)賓館26+4f，總高度98m，地下停車場2500，地下人防2500，設(shè)計(jì)停車位180位，綠化率35%以上。 三、拆遷補(bǔ)償方案 本項(xiàng)目采取包括土地轉(zhuǎn)讓在內(nèi)一次性貨幣估價(jià)補(bǔ)償，（土地按土地二次轉(zhuǎn)讓繳納土地契稅）分二期對兩單位分別拆遷補(bǔ)償，暫定補(bǔ)償金和契稅，共6000萬元。（每畝地300萬元） 第二章市場預(yù)測 本項(xiàng)目地理位

3、置優(yōu)越，交通便利，隨著xx市擴(kuò)市，市中心西移，本地塊將成為xx市中心，并伴有西寧最大廣場，該地塊升值因素壇加，隨之房產(chǎn)升值是必然的。此地開發(fā)建設(shè)商業(yè)及旅游賓館服務(wù)設(shè)施和高層住宅將會(huì)起到帶領(lǐng)西寧房 地產(chǎn)價(jià)格提升的帶頭作用，預(yù)測按目前西寧高層住宅房價(jià)走勢三年內(nèi)高層住宅最高房價(jià)可提升到6000元/，本項(xiàng)目開發(fā)市場前景看好。 第三章市政條件 一、供電本項(xiàng)目初步計(jì)劃用電量在6000kw，采用雙回路供電，自建配電室。具體與供電部門協(xié)商解決。 二、供熱本項(xiàng)目住宅采用分戶取暖，公共建筑部分采用集中供暖，擬建燃?xì)忮仩t兩臺(tái)，燃?xì)鉃樘烊粴庥沙鞘泄芫W(wǎng)投入。 三、供氣使用天然氣由城市管網(wǎng)投入。 四、供水本項(xiàng)目用水量主要

4、是生活用水，可以以城市供水管網(wǎng)接入。 五、雨、污水排放本項(xiàng)目均為生活污水和雨水排放可以排入城市管網(wǎng)。 六、廣播電視均可從城市管網(wǎng)接入。 第四章環(huán)境保護(hù) 一、大氣 本項(xiàng)目使用天然氣作為生活燃料，在住戶均設(shè)有通風(fēng)排氣裝置，地下停車場汽車尾氣排放亦安裝通風(fēng)排氣裝置。 二、噪音 噪音污染主要來自機(jī)電設(shè)備，因而對機(jī)房、泵房等產(chǎn)生噪音設(shè)備應(yīng)采取相應(yīng)的隔音措施。 三、污水處理 本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水主要有生活污水和餐飲廢水、均可接入城市污水管網(wǎng)，由城市統(tǒng)一處理。 四、施工中的環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備、噪音及施工粉塵對周圍人群和環(huán)境會(huì)造成污染，因此施工中必須采取必要的防范措施加以保護(hù)，達(dá)到符合環(huán)境法規(guī)要

5、求。 第五章節(jié)能 一、建筑本體部分 本項(xiàng)目屬于民用建筑類，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)按照現(xiàn)行民用建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)進(jìn)行。 二、機(jī)電設(shè)備部分 本項(xiàng)目將全部采用節(jié)能型設(shè)備，包括鍋爐、電梯、水泵、電機(jī)、制冷機(jī)、燈具等，以達(dá)到節(jié)能目的。 第六章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目可分前期工作階段，包括土地征用、拆遷、地勘規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)等。 本項(xiàng)目按四年計(jì)劃安排即2010-2013年。 本項(xiàng)目房屋銷售，按照國家相關(guān)規(guī)定高層建筑，主體施工至六層以上即可辦理房屋銷售許可進(jìn)行銷售。從2010-2013年為銷售期。 第七章投資總額概算及資金籌措 本項(xiàng)目總投資概算： 按規(guī)劃建設(shè)規(guī)模65000，概算總投資為20000萬元，運(yùn)作資金按80

6、00萬元，（為總投資的40%） 資金籌措。本項(xiàng)目由投資人自籌資金。 第八章利潤預(yù)測及成本費(fèi)用分析 1、銷售價(jià)預(yù)測 本項(xiàng)目物業(yè)由高層住宅，商業(yè)用房、地下車庫和賓館組成。根據(jù)目前市場情況和未來三年內(nèi)西寧房地產(chǎn)價(jià)格走勢預(yù)測本項(xiàng)目銷售價(jià)。分別為住宅4800元/；商業(yè)用房7000元/；地下車庫3000元/（或按車位銷售），賓館（出租經(jīng)營50元/月），銷售5000元/。 2、成本費(fèi)用分析 本項(xiàng)目成本費(fèi)由建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用構(gòu)成。 3、成本費(fèi)用計(jì)算 （1）土地費(fèi)用。根據(jù)投資人提供首期土地和舊有建筑總收購5000萬元。二期收購郵政局土地房屋估價(jià)1000萬元，合計(jì)6000萬元。 （2）建安費(fèi)用

7、高層建筑按1850元/計(jì)算。 60000×1850元/=11000萬元 室外配套工程250萬元。 大型設(shè)備、電梯、鍋爐、變電設(shè)備等500萬元。 消防設(shè)施30元/×66500元=260萬元 建設(shè)費(fèi)用合計(jì)12110萬元。 二、建設(shè)前期費(fèi)用 1、政府收取行政事業(yè)費(fèi)： 100元/×60000=600萬元 2、前期規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督監(jiān)理費(fèi)等： 80元/×65000=423萬元 三、管理費(fèi)按建安費(fèi)2%即 1850×2%×65000=37元×65000=240萬元 四、財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金成本8000×7%×1.5年=840萬

8、元 銷售費(fèi)用：按銷售總額1%計(jì)算為272萬元 五、不可預(yù)見費(fèi)按建安費(fèi)2%取 65000×37元=246萬元 六、總投資（總成本費(fèi)用）為。土地費(fèi)+建設(shè)費(fèi)+建設(shè)前期費(fèi)+管理費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)=6000萬元+12110萬元+（600萬元+422萬元）+240萬元+（840萬元+272萬元）+246萬元=20730萬元3189元/（每平方成本）。 七、銷售收入計(jì)算 住宅：34000×4800元/=16380萬元 商鋪：6000×7000元/=4200萬元 賓館：20000×5000元/=10000萬元 地下車庫：3000×3000元/=900萬元

9、銷售收入合計(jì)：31420萬元 八、銷售稅金 營業(yè)稅： 5.53%×31420萬元=1738萬元 契稅：1%×31420萬元=314萬元 合計(jì)：2052萬元 九、利潤： 銷售收入-總成本-銷售稅金=31420萬元-20730萬元-2052萬元=8638萬元 十、所得稅：按25%，稅金=8638萬元×25%=2160萬元 十一、凈利潤8638萬元-2160萬元=6478萬元 第九章財(cái)務(wù)分析 一、本項(xiàng)目利潤占全部投資31%，占資本金81%，資金年回報(bào)率40%。 二、不確定性分析。 本項(xiàng)目可影響盈虧的因素是建設(shè)規(guī)模（容積率）；投資增減；銷售價(jià)格升降，為此，作盈虧平衡分析。 本項(xiàng)目若在設(shè)定的容積率建設(shè)規(guī)模不變的情況，若按投資增加10%，銷售價(jià)格降低10%的情況下盈虧情況： 原本總投資為20730萬元投資增加10%為2073萬元 原本總銷售額為31420萬元售價(jià)降10為3142萬元 增降總合計(jì)為5215萬元-281萬元=4997萬元-所得稅1249萬元=3748萬元。原利潤為6478萬元，扣減影響因素的利潤為2730萬元，收益率為12。 第十章結(jié)論 一、本項(xiàng)目在西寧xx縣區(qū)建設(shè)對于西寧xx縣區(qū)中心西移，為中心區(qū)增加商業(yè)和旅游設(shè)施，繁華xx縣區(qū)就顯得十分