我國物業(yè)管理的問題

1、摘要摘要 隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的逐步深入，物業(yè)管理日益成為社會各界人士和老百姓關(guān)注的焦點之一。物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延續(xù)，各地住房分配貨幣化方案陸續(xù)出臺和實施以及公房出售的加快，意味著物業(yè)管理覆蓋面進一步加大，會有更多家庭和個人的生活與物業(yè)管理密不可分。 物業(yè)管理在我國尚屬新興行業(yè)，如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理不僅成為城市管理的一項重要內(nèi)容，也成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和住房制度改革深化的一個重要環(huán)節(jié)，本文通過對我國目前物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀及出現(xiàn)的問題進行剖析，探討了產(chǎn)生這些問題的成因，提出了解決這些問題的對策。 首先，本文簡要闡述了物業(yè)及物業(yè)管理的概念，從管理體制、管理內(nèi)容

2、、管理對象的產(chǎn)權(quán)關(guān)系幾個方面，比較了物業(yè)管理與我國傳統(tǒng)的房屋管理的不同之處。對物業(yè)管理的產(chǎn)生及發(fā)展進行了回顧，說明了物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，始終有兩個基本的推動力:生產(chǎn)力的發(fā)展與產(chǎn)權(quán)制度的變化。 其次，介紹了我國物業(yè)管理的發(fā)展狀況。我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，除了生產(chǎn)力的發(fā)展及產(chǎn)權(quán)制度變化這二個基本的推動力外，一方面與政府的引導(dǎo)和推動分不開，另一方面是通過對計劃經(jīng)濟體制下傳統(tǒng)房屋管理體制的揚棄來不斷發(fā)展的。由于我國住房福利制度正逐步向住房商品化發(fā)展，房產(chǎn)也由國家公有、統(tǒng)管向商品化、個人所有過渡，這就決定了房產(chǎn)管理在現(xiàn)階段存在不同的類型，則我國物業(yè)管理的模式也相應(yīng)的有著幾種不同的類型. 由于物業(yè)管理

3、在我國起步較晚，興起時間較短，存在的問題和矛盾很多。物業(yè)管理服務(wù)收費問題一直是消費者投訴的熱點，更是物業(yè)管理工作的難點，由于收費問題涉及面廣，影響力大，使它始終成為物業(yè)管理的焦點問題之一，并且從中暴露出大量的深層次的矛盾;物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)費嚴重不足問題，使許多物業(yè)管理公司步履維艱，己經(jīng)嚴重制約了物業(yè)管理的進一步推行和發(fā)展:而物業(yè)管理的法制建設(shè)滯后，己跟不上管理工作發(fā)展的步伐，嚴重影響了物業(yè)管理的推廣和深入。在這些問題的背后，存在著眾多復(fù)雜的社會原因，本文對產(chǎn)生這些問題的原因進行了分析。 最后，作者試圖根據(jù)我國具體國情，結(jié)合國內(nèi)外物業(yè)管理的一些先進的管理經(jīng)驗，探索解決我國物業(yè)管理問題的行之有效的方

4、法，以期使我國的物業(yè)管理更順利、更健康地向前發(fā)展。關(guān)鍵詞: 物業(yè)管理 現(xiàn)狀 問題 對策目錄目錄摘要 .1目錄 .3前言.3一、物業(yè)管理概述.4(一)物業(yè)與物業(yè)管理的涵義.4(二)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展.5二、我國物業(yè)管理的發(fā)展狀況.7(二)我國物業(yè)管理發(fā)展過程.8(三)我國物業(yè)管理的類型.9三、我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題及成因探析.10(一)我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題.10(二)若干原因探析.14四、我國物業(yè)管理發(fā)展對策.18(一)解決物業(yè)管理收費問題的有效途徑.18(二)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從多方面著手，以改善經(jīng)費不足狀況.19(三)完善物業(yè)管理法律法規(guī).21(四)改革現(xiàn)行物業(yè)管理體制，打破單一

5、物業(yè)管理模式.22主要參考文獻.23前言前言物業(yè)管理作為一種全方位、多功能的不動產(chǎn)管理模式，既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一個環(huán)節(jié)，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，被譽為現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理在我國起步較晚，興起時間較短，傳統(tǒng)的住房制度下，居民住房及維修都由政府、企業(yè)承擔，屬于福利性住房制度，政府、企業(yè)不堪重負。隨著住房制度由實物性向貨幣性分房過渡，住房實行商品化，住房的維修養(yǎng)護也由物業(yè)管理公司承擔起來。隨著城市經(jīng)濟改革的進一步深入，過去計劃經(jīng)濟時代的住房福利制度逐步向住房商品化發(fā)展，組織住宅生產(chǎn)與流通為目標的住房制度改革和推行有償解困，實施“安居工程

6、”的各項任務(wù)正在向縱深發(fā)展，同時舊區(qū)改造步伐加快，人們的消費觀念發(fā)生變化，房地產(chǎn)消費領(lǐng)域正逐步被人們認識和重視，為物業(yè)管理公司成立創(chuàng)造了前提條件:房屋產(chǎn)權(quán)的多元化所帶來的管理社會化，為物業(yè)管理形成奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，住房制度改革以及公有住房出售工作的全面推行，房屋產(chǎn)權(quán)由原來的單一國有化向多元化轉(zhuǎn)變，特別是住房個人所有化的增長迫切要求房屋管理的社會化，這就為物業(yè)管理的興起奠定了基礎(chǔ)。為此，建設(shè)部第 33 號令出臺，強制在城市新建住宅小區(qū)推行物業(yè)管理。 我國物業(yè)管理發(fā)展的歷史不過十余年，還處于起步階段，與國外和一些地區(qū)長達幾十年上百年的歷史相比，物業(yè)管理在我國尚屬一個新興行業(yè)。沿海

7、一些城市和地區(qū)的物業(yè)管理雖然己經(jīng)得到了較大的發(fā)展，然而，從整體上看，我國的物業(yè)管理仍然處于一個很低的水平，物業(yè)管理的作用沒有得到充分的發(fā)揮。加上我國地域遼闊，各地區(qū)之間的社會經(jīng)濟環(huán)境差別極為不一致，經(jīng)濟發(fā)展水平也很不均衡，而物業(yè)管理本身又是一個極為復(fù)雜的有很強綜合性的行業(yè)，這使我國全面推廣專業(yè)化、社會化、經(jīng)營型的物業(yè)管理仍然面臨著許多困難，存在許多現(xiàn)實的問題。因此，如何適應(yīng)中國的國情，在我國的社會、經(jīng)濟環(huán)境下，讓物業(yè)管理健康、有序的發(fā)展，成為一個發(fā)達、成熟的行業(yè)，是一個迫切需要解決的課題。本文試圖通過對我國物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展的原因、條件進行分析，對我國現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展中存在的難點問題進行探討

8、，對物業(yè)管理的發(fā)展提出一點建議和設(shè)想。 一、物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理概述 (一一)物業(yè)與物業(yè)管理的涵義物業(yè)與物業(yè)管理的涵義 物業(yè)是指己經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。各類房屋可以是住宅區(qū)，也可以是單位的其它建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉庫等。與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地，是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場地、庭院、干道。 “物業(yè)”一詞在漢語詞匯中尚無出處和注釋。它是英語“Property”一詞在我國香港特區(qū)的習慣稱謂。物業(yè)可大可小，一座大廈可作為一物業(yè)，一個住宅單元也可作為一物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬不同，分割為若干物業(yè)，物

9、業(yè)的基本含義為單元性的房地產(chǎn)。從實際運用來看，物業(yè)是指具體的宗地、建筑物，以及它們的混合物。與房地產(chǎn)一詞相比，盡管房地產(chǎn)也指具體實物形態(tài)的房產(chǎn)與地產(chǎn)，但它一般是泛指一個國家、一個地區(qū)或一座城市所擁有的房產(chǎn)與地產(chǎn)。物業(yè)也不同于房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是指從事房屋和土地開發(fā)經(jīng)營的獨立產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的概念包羅了房地產(chǎn)經(jīng)營活動的整個過程，它包括房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、維護和服務(wù)等房地產(chǎn)經(jīng)濟活動全過程的所有經(jīng)濟組織，是一個宏觀的概念。 物業(yè)管理是指由專門的機構(gòu)和人員，依照合同和契約，對己竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠

10、化，道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。 表面上看，物業(yè)管理與我國傳統(tǒng)的房屋管理區(qū)別不大，如果我們認真地對物業(yè)、物業(yè)管理的概念與傳統(tǒng)的幾十年的房屋管理相比較，不難發(fā)現(xiàn)，它們之間確實有諸多的原則區(qū)別。 1.從管理體制上看，傳統(tǒng)的房屋管理是計劃經(jīng)濟條件下政府或各部門、企事業(yè)單位采用行政手段，直接地進行行政福利型的封閉式管理。九十年代初，各地實行所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)“兩權(quán)分離”組建了一批房屋管理公司，雖然在管理體制上做了些變革，但這些單位大多為事業(yè)單位，尚未完全擺脫行政干預(yù)，政企業(yè)不分的色彩十分濃厚。物業(yè)管理是專業(yè)化的企業(yè)通過市場、用經(jīng)濟手段直接進行社會化管理有償服務(wù)。簡單地說，

11、前者是計劃經(jīng)濟下的政府、部門行為，是福利型的;后者是市場經(jīng)濟下的企業(yè)行為，是有償?shù)摹?2.從管理的內(nèi)容看，傳統(tǒng)的房屋管理多年來一直以單一的“收租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容，實際上由于為福利型的低租金，即使收了租金也養(yǎng)不了房，仍需要政府的大量財政補貼，管的越多，包袱越重，形成惡性循環(huán)。物業(yè)管理是對房屋、設(shè)備、設(shè)施、市政等實行全方位、多功能的經(jīng)營、管理、服務(wù)，它既管房，又要以人為核心提供物質(zhì)和精神兩個方面的服務(wù)，企業(yè)通過自身的經(jīng)營機制，實現(xiàn)造血功能，政府不給補貼，逐步走向良性循環(huán)。 3.從管理對象的產(chǎn)權(quán)關(guān)系看，傳統(tǒng)的房屋管理，不論是政府或部門管理的，都是國家所有。除少量的商業(yè)用房，大都為住宅。隨著房屋商品化

12、，住房制度改革的推行，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性變化，產(chǎn)權(quán)多元化的格局己經(jīng)形成。如廣州市，每年住宅商品房總量的 80%以上都由個人購買。隨著時間的推移，特別是住宅，國家所有的比重將逐步減少。物業(yè)管理對象的產(chǎn)權(quán)，己形成國家、集體、個人，包括港、澳、臺、外國人等多種所有制組成下的多元化格局。 4.從管理機制看，傳統(tǒng)的房屋管理是管房單位以自身的意志去管理用戶，用戶長期處于被動地位而無法選擇。物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也有權(quán)接受或不接受選聘。雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權(quán)利、義務(wù)。 (二二)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 1.物業(yè)

13、管理的產(chǎn)生與發(fā)展 物業(yè)管理的起源可以追溯到十九世紀中期的英國，當時的英國正值產(chǎn)業(yè)革命后的工業(yè)上升時期，先后出現(xiàn)了從手工業(yè)生產(chǎn)向機器生產(chǎn)過渡的趨勢，以機器體系和雇傭勞動為標志的工廠制度迅速建立起來，造成工業(yè)中心和城市的大發(fā)展。由于工業(yè)化和工廠化的迅速推進，促使大批農(nóng)村人口流入工業(yè)城市，使城市人口急劇膨脹，在十九世紀中期至二十世紀初，己有半數(shù)以上的人口集中在城市。流入城市后的農(nóng)村人口不但被拋進了雇傭勞動大軍的隊伍，成了機器的附屬物，更可憐的是他們露宿街頭。由于工業(yè)化初期城市各方面設(shè)施跟不上人口增長，自然要造成嚴重的房荒。一些房地產(chǎn)開發(fā)商，在城市邊緣相繼搭建起棚屋及簡易房屋，以較高的租金出租給工人家

14、庭，但居住條件及環(huán)境的惡劣，使他們無法生存，與房東的矛盾日益尖銳，拖欠租金和人為破壞時有發(fā)生。這種情況在延續(xù)多年后，有一位名叫希爾的英國女房產(chǎn)主，她對自己出租給工人的房屋制定了一些簡單易行，且具有契約性質(zhì)的租用、維修等管理辦法，在雙方嚴格遵守下，為改善居住條件與環(huán)境，增加房東的經(jīng)濟收益，產(chǎn)生了行之有效的效果，為物業(yè)管理提供了雛形。 物業(yè)管理雖然起源于英國，然而，真正具有現(xiàn)代內(nèi)涵特征的物業(yè)管理的產(chǎn)生，一般認為出現(xiàn)于十九世紀最后十年的美國。當時，美國經(jīng)濟迅速發(fā)展，建筑技術(shù)不斷進步，安裝電梯的高層建筑出現(xiàn)。這類建筑附屬設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、多為多個業(yè)主共有，其日常維修、管理工作量大，技術(shù)性強，于是開始出

15、現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理機構(gòu)或物業(yè)管理公司。在美國的住宅物業(yè)管理中，房產(chǎn)主可以把房屋交給物業(yè)管理公司包干管理，也可以自己管理或請代理人委托管理。在美國除大小規(guī)模不等的物業(yè)管理公司外，還有全國性的物業(yè)管理人員協(xié)會及國際設(shè)施管理協(xié)會，這兩個協(xié)會在全美國既有規(guī)模，也很有影響，物業(yè)管理人員協(xié)會的主要任務(wù)是負責培訓(xùn)各地選派的從業(yè)人員，以優(yōu)化從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)其具有良好的職業(yè)道德;設(shè)施管理協(xié)會則主要通過協(xié)會成員，對物業(yè)管理公司的主要設(shè)備設(shè)施進行管理，該協(xié)會成員分布于全美各地、州物業(yè)管理公司，甚至某些跨國大公司也有其成員。此外，美國還有在物業(yè)管理中代表業(yè)主、房東利益的 BOMA 全國性協(xié)會，即建筑物業(yè)主與管

16、理人員協(xié)會。它是一個地方性和區(qū)域性組織的全國聯(lián)盟。后來，類似的組織也在英國、加拿大、南非、日本、澳大利亞等國紛紛成立。于是，這個組織也就更名為“國際建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會”即 BOMAIo 當今西方各國乃至東方的日本、韓國等發(fā)達國家，都是依各自的國情效仿英國的房屋物業(yè)及其物業(yè)管理，除公認物業(yè)管理源于英國這一歷史背景外，還由于英國物業(yè)管理在經(jīng)歷漫長的發(fā)展、完善的過程中，己逐步形成了使東西方各國可以借鑒的經(jīng)驗。香港的物業(yè)管理也源于英國，香港在 1997 年回歸以前，屬英國港府管轄，在第二次世界大戰(zhàn)之前，香港人口不足百萬，其經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)遠不如沿海城市廣州或上海，島內(nèi)居民多居住在棚屋或平房建筑

17、內(nèi)，豪華的英式洋樓也只有二至四層，而且產(chǎn)權(quán)屬私人所有，尚未形成屋村、樓宇管理。 在第二次世界大戰(zhàn)之后，由于遭受戰(zhàn)火破壞和內(nèi)地人口的大量涌入港島，人口急劇增加，據(jù)統(tǒng)計，1946 年底，全港人口己達到 200 萬，此后，每隔十年，香港人口就增長約100 萬，到 1990 年初，香港人口己達 600 萬。原有的房屋陳舊并被戰(zhàn)火摧殘，而人口則急劇增長，港府需建造大批量的住宅為市民提供住所，于是建造大型樓宇也就應(yīng)運而生。為此，港府制訂了早期的“公共房屋計劃” ，由此推動了香港房地產(chǎn)樓宇、村屋建設(shè)的高度發(fā)展。為了解決由發(fā)展商分層、分單元出售或出租帶來的社會治安問題，維持寧靜安全的公共環(huán)境，一些樓宇、村屋開

18、始聘用“更夫”為居民進行夜間巡邏，這就出現(xiàn)了物業(yè)管理的萌芽或稱雛形。1954 年，港府成立事務(wù)處，專門負責興建、管理應(yīng)急的徒置樓宇。繼而又成立了屋宇建設(shè)委員會及房屋署，負責實施房屋建設(shè)計劃和管理。第一個擁有設(shè)備齊全的樓宇屋村于 1958年落成后，當局為籌劃和管理一批公共樓宇和村屋，特地從英國聘來物業(yè)管理經(jīng)理，此后，專業(yè)性的物業(yè)管理于 1960 年初，才正式引進香港。 在大規(guī)模營建公共房屋并推行“居者有其屋”計劃的同時，由于香港的市場經(jīng)濟格局，在香港的房地產(chǎn)業(yè)中，私人開發(fā)商的發(fā)展十分迅猛。據(jù)資料統(tǒng)計，香港 50%的房屋屬私人產(chǎn)業(yè)。香港當局十分強調(diào)通過法律及官方機構(gòu)的調(diào)控，將私人開發(fā)商建成的樓宇納

19、入當局監(jiān)管的軌道。在物業(yè)管理領(lǐng)域，港府于 1970 年制訂了多層建筑物(業(yè)主立案法團)條例 ，該條例是調(diào)整私人樓宇管理的法律制度，確定私人業(yè)主可以以參與管理者的身份組織“業(yè)主立案法團” ，主持或參與所住樓宇的日常管理事務(wù)。港府做了大量的有益于物業(yè)管理發(fā)展的工作，其中，成立的英國皇家物業(yè)經(jīng)理學會香港分會，在香港三十多年的物業(yè)管理方面所做出的探索、宣傳和實踐，起到了很有成效的作用。1989 年， “香港物業(yè)管理公司協(xié)會”成立，香港主要的物業(yè)管理公司均為協(xié)會成員，該協(xié)會既可以代表物業(yè)管理人士發(fā)言，也可以對同行業(yè)進行監(jiān)督。至此，香港的物業(yè)管理得到了更為全面，深入的發(fā)展。 綜觀海外物業(yè)，雖說英國物業(yè)管理

20、起步較早，但真正具有現(xiàn)代內(nèi)涵特征的物業(yè)管理，也僅只有四十至五十年的光景。多數(shù)國家(地區(qū))的物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，都是與其國民住房解決后的住宅管理相聯(lián)系的，都是與社會經(jīng)濟發(fā)展及國民的消費觀念、消費能力、消費層次及消費追求密不可分的。不言而喻，各國(地區(qū))物業(yè)管理的構(gòu)建，不可能是一個模式，也都沒有一定之規(guī)，但各國(地區(qū))以“服務(wù)為本”的經(jīng)營宗旨和高科技含量的滲入的現(xiàn)狀，倒是隨處可見。 2.物業(yè)管理興起的原因 從世界范圍來看，物業(yè)管理興起的根本原因是技術(shù)進步帶來人們生活、生產(chǎn)方式的變革，以及房地產(chǎn)利用、使用方式的變革同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)多元化之間的矛盾。物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，始終有兩個基本的推動力: 生產(chǎn)力

21、的發(fā)展帶來的社會分工與專業(yè)化的加深以及技術(shù)進步的影響 分工細化與專業(yè)化加深是現(xiàn)代社會生活方式的本質(zhì)特征，現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展是以多個細小專業(yè)的個人或企業(yè)相互合作為基礎(chǔ)的。隨著經(jīng)濟增長，人均生活水平提高，專業(yè)化的服務(wù)業(yè)增長越來越強勁，物業(yè)管理作為服務(wù)業(yè)的一種，其產(chǎn)生自然離不了分工與專業(yè)化的支持與推動。此外，技術(shù)上的進步導(dǎo)致現(xiàn)代化物業(yè)中電梯、空調(diào)、供電、供水等大型復(fù)雜的附屬設(shè)備大量使用，另外還有大量的物業(yè)公共部分，如建筑物內(nèi)貫通管道、過道、室外環(huán)境等無法由業(yè)主個人管理、養(yǎng)護，這些都直接促進了專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理的出現(xiàn)。 產(chǎn)權(quán)制度變化因素的影響現(xiàn)代房屋的一大特點是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化，絕大多數(shù)住宅樓或商住

22、樓宇不再是一個業(yè)主獨自擁有而變成多個業(yè)主共同擁有，于是異產(chǎn)毗連房屋的管理成為一大問題，多名業(yè)主共同擁有物業(yè)的公共部分管理權(quán)決定了業(yè)主代表大會委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理的方式。而且，現(xiàn)代物業(yè)管理的一個顯著特點是它的企業(yè)化，而企業(yè)化直接受益于現(xiàn)代企業(yè)制度，特點是委托代理制度的形成和發(fā)展。委托一代理制度使管理行為與所有者分離，所有者的資本由具備資質(zhì)的人去經(jīng)營，財產(chǎn)由稱職的人去管理，這種權(quán)利重新組合和社會職能分工所創(chuàng)造的機制，為造就和供給千百萬個企業(yè)家和企業(yè)創(chuàng)造了社會環(huán)境和經(jīng)濟空間。委托代理制在世界上的風行，是物業(yè)管理產(chǎn)生的職能基礎(chǔ)。從以上分析我們看出，技術(shù)進步，生產(chǎn)力發(fā)展與產(chǎn)權(quán)、制度因素變遷交織在一起

23、，互為因果，共同決定了物業(yè)管理的興起。二、我國物業(yè)管理的發(fā)展狀況二、我國物業(yè)管理的發(fā)展狀況 (一)我國物業(yè)管理興起的原因 我國物業(yè)管理產(chǎn)生、發(fā)展與國外有所不同，技術(shù)進步、產(chǎn)權(quán)制度變化，社會分工進一步加深等雖然是它產(chǎn)生的根本原因，但它不是自發(fā)形成的，它與中國國情、與改革開放的進程特別是住房制度改革的進程密不可分。它的產(chǎn)生與發(fā)展一方面與政府的引導(dǎo)和推動分不開，另一方面是通過對計劃經(jīng)濟體制下傳統(tǒng)房屋管理體制的揚棄不斷發(fā)展，最終確定自己的地位的。就我國的實際國情而言，物業(yè)管理的產(chǎn)生還存在以下原因: 1.我國傳統(tǒng)的房屋管理體制下，實行的是住房實物分配的方式，這和我國居民的工資中不含有買房費用有關(guān)。居民住

24、房，只需繳納少量租金，具有福利性質(zhì)，政府和企業(yè)承擔了管房、修房的責任。而在住宅區(qū)內(nèi)，又是由居委會、公安、房管、商業(yè)、水電、環(huán)衛(wèi)等部門進行分割管理，管理的不統(tǒng)一和不協(xié)調(diào)，降低了管理的效率和效益。由于房管部門作為事業(yè)性單位，對住宅區(qū)物業(yè)的維修和管理，采取無償或低償服務(wù)，加上房屋低租金，從而不僅無力改善住宅區(qū)的居住環(huán)境和住宅質(zhì)量，而且連維持低水平的“養(yǎng)房”都難以為繼。八十年代初，全國直管房約二億多平方米，1981 年維修補貼 3.315 億元，每平方米 1.5 元，據(jù)測算八十年代末每平方米建筑面積年維修費 4.7 元，財政不堪重負。低租金同低工資相適應(yīng)，對保障人民生活起過一定的歷史作用，但隨著職工工

25、資的提高，物價總水平的上升，住房建設(shè)成本的提高，房租并未提高，除去必要的管理費外，能用于修房的資金很少。雖然地方財政撥給一部分修繕補助費，但遠不能滿足需要，城鎮(zhèn)房屋失修嚴重。八十年代初，據(jù)統(tǒng)計全國約占 50%的住宅失修失養(yǎng):危房面積高達 3000 多萬平方米，占整個住房面積的7.3，這加速了住宅的損耗和淘汰。1980 年全國因維修和保養(yǎng)不足而淘汰的房屋面積為 800萬平方米，1982 年為 1311 萬平方米，1990 年則達到 2100 萬平方米。住宅管理成了國家財政的一個大包袱，住宅建設(shè)陷入了低租金、低效益、低水平的惡性循環(huán)怪圈。這一現(xiàn)象說明，在住房的建設(shè)與管理中，政府需重新界定其角色，明

26、確其作用功能，以利于我國住房建設(shè)與管理的發(fā)展。 2.大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)給房地產(chǎn)管理帶來一系列的新的問題 隨著改革的深化，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的成效十分顯著，大量住宅小區(qū)和高層樓宇及各類房屋都投入了市場，進入了消費。建設(shè)項目之多，建筑規(guī)模之大，建設(shè)方式的重大突破，產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，都給房地產(chǎn)管理帶來了新的問題。不管是房地產(chǎn)部門直接管理的，還是單位自管的，都程度不同地存在著管理機構(gòu)不健全、管理經(jīng)費無渠道、管理工作不到位等一系列的問題。尤其是新建的住宅小區(qū)，雖然居住條件和配套建設(shè)都有了明顯的改善，但由于缺乏有效管理，導(dǎo)致私搭亂建，垃圾隨意堆放，設(shè)備殘缺不全，管道不通，房屋失修失養(yǎng)等問題嚴重存在，使小區(qū)

27、面貌一年新、二年舊、三年破的問題十分突出。實踐說明，原來那套福利型的管理體制越來越不能適應(yīng)形勢發(fā)展的需要，必須對舊的管理體制從根本上進行改革。 3.隨著生活水平的提高，人們對住房管理服務(wù)提出了新的需求 傳統(tǒng)的住房管理表現(xiàn)為政府作為住房所有權(quán)的主體，對自己財產(chǎn)實施的一種產(chǎn)業(yè)管理行為，而且僅僅局限于住宅區(qū)房屋單位建筑的維修和使用管理，極少關(guān)心房屋以外的周邊環(huán)境、綠地等配套設(shè)施，更不涉及提供保安、衛(wèi)生、幼托教育、娛樂、交通和商業(yè)等方面的服務(wù)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的收入水平有了較大的提高，支付能力隨之增強，人們對住房的需求不再僅僅是遮風蔽雨的棲身之地。人們對環(huán)境綠化、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、社區(qū)文化活動提

28、出更高的要求。而這些服務(wù)活動也逐漸被納入房屋管理機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)，以滿足人們的需要。 正是由于這些原因，傳統(tǒng)的房管體制逐漸退出歷史舞臺，物業(yè)管理的出現(xiàn)被認為可能解決各產(chǎn)權(quán)部門對房屋的管理，有利于改變傳統(tǒng)的行政性、福利性的住房制度，解決政府福利負擔過重的問題，從而加快我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 (二二)我國物業(yè)管理發(fā)展過程我國物業(yè)管理發(fā)展過程 物業(yè)管理這種先進的管理方式最先在深圳、廣州沿海城市的商品住宅管理中被采用。這些城市因有著較強的市場化觀念、較為明晰的房屋產(chǎn)權(quán)制度及居民收入水平較高等優(yōu)勢，加之受地緣因素的影響，在舊有房管模式被否定，新型房屋管理缺位的情況下，轉(zhuǎn)而借鑒國外及港臺，特別是香港經(jīng)驗發(fā)展

29、物業(yè)管理成為理所當然的事。1981 年 3 月，為滿足深圳第一個涉外商品房住宅區(qū)一東湖西苑小區(qū)業(yè)主對居住環(huán)境、管理服務(wù)的要求，深圳市房地產(chǎn)管理局借鑒香港經(jīng)驗，成立了全國第一家物業(yè)管理企業(yè)一深圳市物業(yè)管理公司進行綜合管理。1983 年，深圳市物業(yè)管理公司對特區(qū)內(nèi)第一棟涉外商品寫字樓一國際商業(yè)大廈實施物業(yè)管理。1985 年，深圳市鵬基工業(yè)區(qū)管理服務(wù)公司對工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理作為一種新型的房屋管理模式在深圳逐步推廣開來。截止 1999 年 6 月，深圳市共有各類物業(yè)管理單位 1100 多家，其中獲得資質(zhì)證書的有 500 多家，物業(yè)管理從業(yè)人員 15 萬多，管理全市 2 萬平方米以上的住宅小區(qū)

30、 400 多個，工業(yè)區(qū) 400 多個，高層大廈 2000 多座，深圳物業(yè)管理覆蓋面達到 90%以上。作為一種新的管理模式，需要建章立制，做到有法可依，有章可循。1988 年深圳市政府頒布了住宅區(qū)管理細則 ，1993 年，深圳市成立了中國第一家物業(yè)管理行業(yè)組織一深圳市物業(yè)管理協(xié)會。1994 年，在總結(jié)多年實踐的基礎(chǔ)上，深圳市人大頒布了全國物業(yè)管理第一部地方性法規(guī)一深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例 ，以法規(guī)的形式明確了物業(yè)管理模式，明確了開發(fā)商、業(yè)主、管理單位各自的權(quán)利義務(wù)及相互關(guān)系。該條例的出臺，大大推動了深圳物業(yè)管理市場的規(guī)范發(fā)展。 從八十年代中期開始，在沿海開放城市和一些特大城市內(nèi)，也陸續(xù)開展

31、了物業(yè)管理。1986 年，廣州市成立了東華物業(yè)管理公司，開始對廣州五羊新村住宅小區(qū)實行專業(yè)化的管理，標志著廣州市的物業(yè)管理的正式展開。而上海的物業(yè)管理則比深圳整整滯后了十年，上海的第一家專業(yè)的物業(yè)管理公司是在 1991 年 11 月成立的，但上海的物業(yè)管理發(fā)展迅速，至 1997 年初上海正式注冊的物業(yè)管理公司己達到 1540 多家。另外，其它一些城市如北京、武漢、沈陽、青島等市，也都紛紛推行了物業(yè)管理，取得了很大的成績。 隨著全國各地物業(yè)管理的陸續(xù)開展，實踐又提出了我國物業(yè)管理應(yīng)如何發(fā)展的新問題。1993 年 4 月，建設(shè)部在深圳召開了一次高層次的專家討論會，會上通過充分辯論，取得了共識，確定

32、了“社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理發(fā)展方向” ，并提出物業(yè)管理要引入市場競爭機制的思想。1994 年 3 月，建設(shè)部以 33 號令頒布了我國的物業(yè)管理辦法，以部門規(guī)章的形式確定了這種新的管理體制。隨后，又制定了全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準 。19%年，頒了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法 ，這些法規(guī)政策的施行，確立了物業(yè)管理在我國的地位。 隨著社會進入知識經(jīng)濟時代，知識經(jīng)濟也滲透到物業(yè)管理之中。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、智能化技術(shù)、新型建筑技術(shù)等現(xiàn)代高新技術(shù)的應(yīng)用，使物業(yè)管理向智能化和科技化方向發(fā)展，物業(yè)管理中的高科技含量劇增，管理方法、管理技術(shù)和管理設(shè)施都發(fā)生了巨大變化，物業(yè)管理開始從勞動密集型行

33、業(yè)向知識密集型行業(yè)轉(zhuǎn)化。在管理手段現(xiàn)代化的同時，物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和管理思想也正發(fā)生深刻的變化。深圳市提出了“以人為主”的物業(yè)管理思想， “以人為本”的思想一方面要求物業(yè)管理的管理和服務(wù)必須圍繞人進行，努力滿足人們的各種需求，為他們提供更為人性化的服務(wù);另一方面要求物業(yè)管理的從業(yè)人員必須具備較高的素質(zhì)，掌握先進的管理技術(shù)，具有創(chuàng)新思想，通過不斷的學習，提高物業(yè)管理水平。 “以人為主”的物業(yè)管理思想的確立，物業(yè)管理從勞動密集型向知識密集型方向轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，反映了我國物業(yè)管理進入了一個新的歷史發(fā)展時期。 (三三)我國物業(yè)管理的類型我國物業(yè)管理的類型 ll 十年代，我國開始推行的住房制度改革，

34、使得房產(chǎn)由國家公有、統(tǒng)管向商品化、個人所有過渡，這就決定了房產(chǎn)管理在現(xiàn)階段存在不同的類型，目前我國物業(yè)管理的模式主要有以下幾種類型: 1.房管所轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司 房管所長期負責直管公房的管理，有一套較成熟規(guī)范的管房制度、經(jīng)驗和方法，房管所轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司，其優(yōu)點是有一支比較成熟的管理干部和經(jīng)驗豐富的房屋維修隊伍，積累了一套比較完整的房管檔案和資料，對轄區(qū)內(nèi)的公房、私房、系統(tǒng)房和新開發(fā)的商品房情況比較熟悉，同住戶關(guān)系密切，同居委會、派出所、街道辦處在同一地域，有利于物業(yè)管理一體化發(fā)展的協(xié)調(diào)工作。 但這種模式不足之處是，轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司還脫離不了代表政府行使某些行政管理職能，從觀

35、念上習慣于對產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)號施令，混淆了物業(yè)管理公司與政府，業(yè)主委員會之間的責權(quán)利關(guān)系。2.房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司 房地產(chǎn)開發(fā)公司自組物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)物業(yè)管理的現(xiàn)狀法規(guī)政策有關(guān)。1994 年建設(shè)部第 33 號令明確規(guī)定:新建住宅小區(qū)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。據(jù)此，相當一部分地方政府做了類似如下的規(guī)定:發(fā)展商在完成其投資的住宅小區(qū)建設(shè)，交付使用的同時，應(yīng)按照小區(qū)工程投資額或建安費的一定比例提出一筆資金，一次性支付給受聘的物業(yè)管理公司作起動資金或物業(yè)公共設(shè)施基金。這種有關(guān)物業(yè)管理資金來源的規(guī)定，既明確了發(fā)展商對其投資的物業(yè)應(yīng)承擔的物業(yè)管理方面的經(jīng)濟責任，也給在物業(yè)管理初始階

36、段，尚無資金來源的物業(yè)管理公司以費用上的保障。很多發(fā)展商從“肥水不流外人田”考慮與其將為數(shù)不少的資金交付受聘的物業(yè)管理公司，不如自己組建物業(yè)管理公司。房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司，它的優(yōu)點在于從規(guī)劃、開發(fā)、建造開始，物業(yè)管理就參與其中，把開發(fā)建設(shè)與建設(shè)配套、收尾工程等未完事項協(xié)調(diào)起來，不但減少了許多糾紛，也為日后的物業(yè)管理消除了隱患，為設(shè)施齊備的全方位服務(wù)創(chuàng)造了條件。但這種模式的不足之處在于業(yè)主缺乏選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，且由開發(fā)商直接組建物業(yè)管理公司，不利于其它物業(yè)管理公司的公平競爭。 3.城市街道辦事處組建的物業(yè)管理公司 城市街道辦事處興辦第三產(chǎn)業(yè)正處于方興未艾。舊城改造和房地產(chǎn)成片開

37、發(fā)，使得原街道辦事處所轄地域樓宇增多，人口更加稠密，作為一級政權(quán)組織的街道辦事處，加強社區(qū)管理與強化社區(qū)治安，確保一方平安與房地產(chǎn)開發(fā)商共建文明住宅小區(qū)是應(yīng)盡的管理職能。有資金條件的街道辦事處，單獨組建社區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)，這種模式對解決住宅區(qū)臟、亂、差，穩(wěn)定社會治安和改善住區(qū)居民生活環(huán)境都具有優(yōu)勢，但不足之處也是顯而易見的。一是管理人員素質(zhì)低，缺乏管理的專門知識。二是政府基層組織工作陷于大量瑣事中，加重了政府的行政負擔和經(jīng)濟負擔，并且專業(yè)化管理得不到加強:三是管理內(nèi)容簡單，層次低，難以保養(yǎng)好物業(yè)和滿足住戶對多樣性服務(wù)的要求。 4.國家機關(guān)、大型企業(yè)、事業(yè)單位自管型 這種模式也是傳統(tǒng)體制下的產(chǎn)物。

38、不少企事業(yè)單位成立房管科負責本單位職工住房的使用管理，維護環(huán)境衛(wèi)生等工作。由于這幾年實行住房商品化，一些單位職工購買住房，因而單位的房管部門增加了一些管理項目，但很大程度上仍沿襲傳統(tǒng)福利型行政管理模式。這種模式優(yōu)點是:因涉及單位職工福利，單位領(lǐng)導(dǎo)一般較重視:有本單位福利基金做后盾，資金一般有保障。但不足之處是管理內(nèi)容單一，只執(zhí)行房產(chǎn)的基本維修、保養(yǎng)工作，基本上沒有或只提供少量的便民服務(wù)。這種單位辦社會的管理方式，隨著行政服務(wù)向社會化發(fā)展，企事業(yè)單位的生產(chǎn)、工作和生活實行分流管理勢必作出相應(yīng)的調(diào)整。有的單位因經(jīng)費不足，出現(xiàn)管理滑坡的問題;也有的單位進行探索，建立了一套新型的自管房屋管理模式，取得

39、成功經(jīng)驗。探索新形勢下如何建立新型的單位自管物業(yè)管理模式，也是今后物業(yè)管理理論和實踐的一個重點。 5.業(yè)主組成委員會，推行招標承包管理 業(yè)主通過大會選舉產(chǎn)生管委會，管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。管委會可聘請有關(guān)人員擔任管委會委員，管委會招聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進行專業(yè)化管理。 業(yè)主委員會以自己的條件和要求招標，物業(yè)管理公司以自身的實力提供服務(wù)項目和水平競標，從而構(gòu)成真正有效的競爭機制。這種把“招標承包制”引進到住宅小區(qū)管理，是對房地產(chǎn)管理體制真正意義上的改革，在建中和建成后的住宅區(qū)經(jīng)營管理都可以實行“招標” ，誰管理的好，費用又合理就由誰管。當然，實行這種具有競爭機制的管理模式，

40、還有大量的管理法規(guī)等方面的工作需要完善。 由于我國物業(yè)管理起步晚，再加上我國各地區(qū)經(jīng)濟和社會的發(fā)展差異性很大，物業(yè)管理的多種模式還要在較長的時間內(nèi)并存。物業(yè)管理的幾種不同模式，造成物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量、管理水平參差不齊，只有深化改革，才能使我國的物業(yè)管理模式更加完善。三、我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題及成因探析三、我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題及成因探析 (一一)我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題我國物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題 1.物業(yè)管理服務(wù)收費問題一直是物業(yè)管理工作的難點 作為房地產(chǎn)市場化和住房商品化發(fā)展的必然趨勢，推行新型的物業(yè)管理是我國房地產(chǎn)管理體制改革行政化、福利化、封閉型傳統(tǒng)模式的重要舉措。新

41、型的物業(yè)管理，與傳統(tǒng)的房屋管理的一個根本區(qū)別，就是以經(jīng)濟手段代替行政手段，以有償服務(wù)代替無償服務(wù)，這就決定了物業(yè)管理服務(wù)收費問題成為物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的一個核心問題。 自從開始實施物業(yè)管理以來，物業(yè)管理服務(wù)收費問題一直是消費者投訴的熱點，更是物業(yè)管理單位工作的難點，同時也是政府主管部門立法和監(jiān)管工作的重點。收費問題涉及面之廣，影響力之大，使它始終成為物業(yè)管理的焦點問題之一，并且從中暴露出大量的深層次的矛盾。據(jù)國家消費者協(xié)會對 1998 年投訴情況統(tǒng)計資料表明，該年度全國商品房和物業(yè)管理投訴呈上升趨勢，與前一年度同期相比增長了 50.7%，其中有些城市的增長幅度很大，如重慶市增長了 70.7

42、%，貴陽市增長了 223%。隨著物業(yè)管理覆蓋率的提高，物業(yè)管理的投訴和糾紛也逐漸增多，這在物業(yè)管理工作中，是不可避免的。而有時候，在矛盾和糾紛發(fā)生后，物業(yè)所有人或使用人的拿手辦法是不按時按量繳納物業(yè)管理費。目前很少有物業(yè)管理公司能夠把物業(yè)管理費收齊，即使是在全國優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)也是如此，能夠?qū)崿F(xiàn)收繳率達到90%以上就已經(jīng)相當不錯了，有些物業(yè)管理小區(qū)因為業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的一些矛盾和糾紛，甚至出現(xiàn)集體拒交管理費的現(xiàn)象。 物業(yè)管理收費問題之所以成為現(xiàn)階段物業(yè)管理工作的焦點問題，一個根本的原因是它涉及到物業(yè)管理各方的經(jīng)濟利益，所以，下面從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人、物業(yè)管理單位和政府部門三個不同的角度來透視

43、物業(yè)管理服務(wù)收費這一問題。 從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的角度，主要存在以下幾方面的問題: (1)收費標準過高 對于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人來說，主要是針對房租而言，現(xiàn)階段的低水平房租，使產(chǎn)權(quán)人交費額與房租相差無幾，有的費用額甚至高于房租(高層住宅更加明顯);對于物業(yè)使用人來說，與以往相比，除了交納房租外，還必須承擔住戶個人交費項目的費用，對于中、低收入階層的居民來講，無論是從心理上，還是從經(jīng)濟承受能力上，都是一筆難以承受的開支 (2)價格水平與服務(wù)質(zhì)量不相符 許多物業(yè)產(chǎn)權(quán)人認為物業(yè)管理單位沒有按有關(guān)標準維護房屋及公共設(shè)施，費用使用和管理的透明度不夠，房屋設(shè)施老化嚴重，達不到保值增值的目的。許多住戶反映生活垃圾未及

44、時得到處理，保安人員不負責任等等。許多消費者投訴物業(yè)管理不到位，有些物業(yè)管理公司不以物業(yè)管理為主業(yè)，而忙于多種經(jīng)營，有些公司雖然從事于物業(yè)管理本職工作，但只限于收租金、費用，進行一般性的養(yǎng)護維修，而對于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主動維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟價值，使其保值增值則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)了。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和市民的居住水平提高，對物業(yè)管理的服務(wù)要求日益增高，這種用戶要求的多方面、高標準，同物業(yè)管理服務(wù)面窄、服務(wù)質(zhì)量低下的矛盾正日趨突出。 (3)違規(guī)收費時有發(fā)生 從消費者的投訴情況來看，個別物業(yè)管理單位存在著以下一些違規(guī)收費行為: 擅自增設(shè)收費項目;

45、擅自提高收費標準;擅自處長收費期限;只收費不服務(wù);多收費少服務(wù);不按規(guī)定明碼標價收費; 從物業(yè)管理單位的角度，主要存在以下幾方面的問題: (1)收費標準太低、項目不全 這幾乎是所有物業(yè)管理企業(yè)的共識，有資料顯示，對于物業(yè)管理項目進行成本核算，發(fā)現(xiàn)除了個別項目外，大多數(shù)收費標準低于成本價。在住宅小區(qū)中，既有過去的舊小區(qū)，也有現(xiàn)代化、智能化的新社區(qū)，即使舊小區(qū)，也有高、中、低檔之分，服務(wù)檔次、標準會存在很大差異，而各種規(guī)模不同、設(shè)施設(shè)備不同，配套不同，或新或舊的小區(qū)都采用統(tǒng)一標準(即某些服務(wù)收費方面的政府定價)，必將造成新小區(qū)收費標準過低，物業(yè)管理企業(yè)入不敷出。另外，現(xiàn)行的收費項目未能覆蓋物業(yè)管理

46、的全部工作，個別管理項目的經(jīng)費沒有來源，如裝修管理的成本支出，小區(qū)消防設(shè)施的維護和更新等等。 (2)收費責任不清，承擔風險過大 現(xiàn)階段各物業(yè)管理企業(yè)承擔了大多數(shù)公用部門的收費任務(wù)，基于目前公用事業(yè)的壟斷性，物業(yè)管理企業(yè)在代收供暖、水、電、有線電視等費用的問題上沒有選擇權(quán)，除了向住戶收取每月數(shù)元的統(tǒng)收服務(wù)費外，比如北京市規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)代收費用，只能向住戶收取每月每戶一元的統(tǒng)收服務(wù)費，物業(yè)管理企業(yè)幾乎毫無代價地承擔了所有公用項目的收費責任。不僅物業(yè)管理企業(yè)要投入人力代收費用，而且由于拒繳、欠繳現(xiàn)象普遍存在，物業(yè)管理企業(yè)還不得不為住戶暫付大量費用，承擔了很大的經(jīng)濟風險。 從政府部門的角度，主要存在

47、以下幾方面的問題: (1)財務(wù)稅收政策不配套，國家利益無法深障 由于物業(yè)管理收費具有特殊性，原有的財務(wù)管理制度存在一定的問題，加上現(xiàn)行收費標準中明確規(guī)定不含營業(yè)稅，使得政府部門在對物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)監(jiān)管和稅收征收上存在諸多困難，這就在一定程度上影響了國家的財政稅收利益。 (2)收費糾紛增多，部門協(xié)調(diào)難度大 近年來，物價、工商、法院等部門處理物業(yè)管理收費糾紛的數(shù)量呈逐年上漲的趨勢。而物業(yè)管理收費糾紛涉及金額小，產(chǎn)生糾紛的原因錯綜復(fù)雜，難以簡單地判認孰是孰非，孰對孰錯，但由于此類糾紛涉及面廣，影響力大，處理結(jié)果直接關(guān)系到政府部門的形象。同時，物價、房管部門要協(xié)調(diào)好眾多部門的復(fù)雜關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上制定

48、出科學合理的收費政策，存在著諸多困難。 2.物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)費嚴重不足 傳統(tǒng)住房體制下，居民習慣于僅交納低租金享受住房的維修管理服務(wù)，而在實行物業(yè)管理后，從思想上、經(jīng)濟上都難以接受物業(yè)管理服務(wù)收費，這是物業(yè)管理遇到的一個難點問題。而從物業(yè)管理企業(yè)角度來看，有些物業(yè)管理公司之所以起步艱難，其關(guān)鍵是不能解決經(jīng)費來源，僅靠向住戶收取服務(wù)費來解決物業(yè)管理的經(jīng)費來源，大多步履維艱。從綜合各方面的情況分析，在住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的資金來源，主要是以下幾個渠道: 公共設(shè)施、設(shè)備、維修基金; 按合同規(guī)定的向每一個住戶收取的管理費收入: 合同之外的特約有償服務(wù)收入; 小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性用房的經(jīng)營收入; 企業(yè)開展多種經(jīng)營

49、的收入。 其中，第一渠道資金難以到位，很少有物業(yè)管理企業(yè)落實到了這一筆資金;而第二渠道資金來源，又由于目前存在的對收費工作的不理解、不支持，住戶欠繳、拒繳管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生，使這一筆資金也難以全部落實:第三渠道的資金來源，由于大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)特約服務(wù)項目少，業(yè)務(wù)量小，不能從中取得多少收入，對資金的補充也是杯水車薪;而第四渠道的資金來源，由于有的住宅小區(qū)建成后，并沒有預(yù)留經(jīng)營性用房，使物業(yè)管理企業(yè)無法取得這一項收入，而有些預(yù)留了經(jīng)營性用房的住宅小區(qū)，又由于地理位置等原因，房租收入太少，也無法給物業(yè)管理企業(yè)帶來預(yù)期的收入:第五渠道的資金來源，由于受到物業(yè)管理企業(yè)本身規(guī)模、人員素質(zhì)和業(yè)務(wù)的限制，

50、同樣對于解決物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)費來源問題幫助不大。 建設(shè)需要資金，管理同樣需要資金。實施物業(yè)管理的一個很重要的條件就是必須有經(jīng)濟基礎(chǔ)，有比較穩(wěn)定的管理經(jīng)費來源。在物業(yè)管理尚處于初級階段時，資金來源不足、渠道不暢對物業(yè)管理的發(fā)展產(chǎn)生很大的阻礙，由于管理經(jīng)費不足，致使房屋失修失養(yǎng)，提前老化。雖說政府每年都下?lián)芤还P城市建設(shè)維護費，但這一項經(jīng)費遠遠不能滿足要求，用澆碑成區(qū)都不夠，對住宅小區(qū)更是鞭長莫及。即使有一定的經(jīng)費補貼給住宅小區(qū)，也遠遠不能適應(yīng)物業(yè)管理快速發(fā)展的要求。近幾年，在大中城市出現(xiàn)了許多新建設(shè)住宅小區(qū)，隨著住宅小區(qū)物業(yè)管理的大力推行，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)費不足的問題也越來越突出，經(jīng)費不足的狀況在很

51、大程度上己經(jīng)嚴重制約了物業(yè)管理的進一步推行和發(fā)展。如何拓寬經(jīng)費來源，解決經(jīng)費不足問題，己經(jīng)迫在眉睫了。 3.物業(yè)管理的法制建設(shè)滯后 物業(yè)管理在我國的興起也就是從近幾年來開始的，翻開 1994 年的中國房地信息 ，幾乎看不到有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，直至 1995 年，才開辟了物業(yè)管理專欄，1994 年建設(shè)部出臺了城市新建住宅小區(qū)管理辦法(建設(shè)部第 33 號令)，規(guī)定了在新建住房小區(qū)內(nèi)必須實行物業(yè)管理，至此，物業(yè)管理才有法可依。隨著物業(yè)管理的推行，出現(xiàn)了不少問題，針對這些問題，建設(shè)部及各地政府制訂了有關(guān)的法規(guī)措施，見下表。物業(yè)管理全國及地方部分法規(guī)大事年表1992-06-IS 公有住宅售后維修養(yǎng)護管理

52、暫行辦法 1993 城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法 1994-03-23 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 1994-04-25 關(guān)于貫徹建設(shè)部第 33 號實施意見的通知 1994 關(guān)于建設(shè)部城市住宅小區(qū)建設(shè)試點 1994-11-O 1 深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例 1994 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 1995 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準及有關(guān)考評驗收工作的 通知 1995-08 北京市關(guān)于居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門職責分工的規(guī) 定 1996 關(guān)于物業(yè)管理培訓(xùn)工作有關(guān)問題的通知 1996-03-01 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法 1996-09-OS 關(guān)于實行物業(yè)管理

53、企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗 制度通知 I 996-09-20 深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細則 1996 上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法 1996 上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法 1996 四川省城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法 四川省物業(yè)管理公司資質(zhì)管理規(guī)定 1996 沈陽市住宅小區(qū)管理辦法 ， 住宅小區(qū)管委會管理辦法 ， 物業(yè)企業(yè)有關(guān)資質(zhì)審查辦法與審批管理規(guī)定 住宅小區(qū)居民公約示范文本 1996 上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法 1997-04-03 關(guān)于加強公有住房售后維修養(yǎng)護管理工作的通知 1997-04-07 常州市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管

54、理部門職責分工的規(guī)定1997 常州市市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法 1997-07-01 上海市居住物業(yè)管理條例 1997 山東省城市住宅小區(qū)管理暫行辦法 1998 物業(yè)管理委托合同示范文本 ， 福州市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 這些法規(guī)的頒布實施填補了我國物業(yè)管理法律制度的空白，初步改變了我國物業(yè)管理無法可依的狀況，然而，與物業(yè)管理實踐對立法的要求相比，仍有相當差距。當前物業(yè)管理發(fā)展中遇到的一個突出的問題就是缺乏法律、法規(guī)。住宅小區(qū)物業(yè)管理在不同的地區(qū)和社會發(fā)展的不同階段，有著不同的管理內(nèi)容和方式，那么與之對應(yīng)的法規(guī)也不盡相同。在我國物業(yè)管理較為發(fā)達的南部沿海城市和上海等城市的物業(yè)管理的地方立法較

55、規(guī)范，有超前意識，操作也較方便，而內(nèi)地許多城市由于認識觀念上尚未轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理的法規(guī)遲遲不能出臺，即使有也是粗線條的，可操作性不強。由于在許多方面都缺乏明確的法律規(guī)定，使得在管理中形成大量的矛盾與分歧，物業(yè)管理的糾紛事件日益增多，而物業(yè)管理公司、業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛后也缺乏仲裁機構(gòu)和處理規(guī)程。法是依據(jù)，沒有法，就造成了難管和管理無力的局面。目前我國還沒有形成一套完整的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，不少實際問題很難操作。物業(yè)管理法制建設(shè)滯后，已經(jīng)跟不上管理工作發(fā)展的步伐，嚴重影響到物業(yè)管理的推廣和深入。 (二二)若干原因探析若干原因探析 1.產(chǎn)生收費問題原因探析 應(yīng)當承認，與物業(yè)管理其它焦點問題一樣，收費問

56、題的出現(xiàn)是我國推行市場化的物業(yè)管理體制的必然。在物業(yè)管理服務(wù)收費問題的背后，存在著眾多復(fù)雜的社會因素，概括起來，主要有以下四個方面: (1)傳統(tǒng)的福利觀念根深蒂固，物業(yè)管理意識尚未形成 一方面，在計劃經(jīng)濟體制下，絕大多數(shù)居民長期享受國家福利住房政策，職工住房統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管，居民除交納象征性房租外，沒有其它任何住房消費，而推行新的物業(yè)管理模式，住戶要支付高出原有房租許多的物業(yè)管理費，在觀念上一時難以接受，對收費問題自然產(chǎn)生一些消極心理。另一方面，對于物業(yè)管理者來說，實行有償收費就要求為住戶提供全方位、多層次經(jīng)濟實用的服務(wù)，從行政管理色彩濃厚的房管意識向全新的物業(yè)管理意識轉(zhuǎn)化也需要有一個過程。 (2

57、)行業(yè)規(guī)范尚不健全，競爭機制尚未形成 我國現(xiàn)有經(jīng)營資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)萬家，但管理服務(wù)水平參差不齊，有些物業(yè)管理企業(yè)為搶占僧多粥少的物業(yè)管理市場，不正當競爭和虛假承諾的現(xiàn)象時有發(fā)生。同時，在業(yè)主委員會機制尚處在萌芽階段，管理權(quán)的招投標工作未普遍展開的情況下，由于缺乏有效的競爭機制，部分物業(yè)管理公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動因，難免在收費問題上損害消費者的利益。 (3)企業(yè)的社會定位不準確，相關(guān)社會關(guān)系未理順 物業(yè)管理是城市管理的一個組成部分，在某種程度上，物業(yè)管理扮演了為政府分憂、為百姓解難的角色，但這并不影響物業(yè)管理單位的基本社會定位一一獨立核算的企業(yè)法人。由于傳統(tǒng)觀念的影響和現(xiàn)實利益的驅(qū)動，長期

58、以來，物業(yè)管理一直被視為行政管理的延伸、開發(fā)建設(shè)的輔助。錯誤的社會定位必然導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無法實現(xiàn)以追求經(jīng)濟效益為目標的企業(yè)化經(jīng)營，而且物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)部門原已形成的被動制約關(guān)系也無法得到根本改變，多頭、多口管理的現(xiàn)象十分普遍，這就勢必導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)不合理地承擔了過多的收費責任和風險。 (4)收費標準背離價值規(guī)律，執(zhí)法監(jiān)督缺乏有力保障 首先，收費標準的實質(zhì)是物業(yè)管理服務(wù)的價格，按照市場經(jīng)濟規(guī)律，價格應(yīng)充分反映價值并圍繞價值上下波動，而目前大部分城市頒布的普通居住小區(qū)物業(yè)管理收費暫行辦法中規(guī)定的有些收費標準是低于物業(yè)管理服務(wù)的實際價值的。以保安費為例，一個建筑 13 萬平方米，占地面積 7

59、 萬平方米，居住戶數(shù) 1800 戶的普遍居住小區(qū)，在理想狀態(tài)下，按現(xiàn)行標準每月最多可收保安費 9000 元。在正常情況下，同等規(guī)模的小區(qū)需配備 20 名專職保安人員，才能實現(xiàn) 24 小時晝夜巡邏值班，而聘用這些專職保安并維持正常工作狀態(tài)，物業(yè)管理單位平均每月應(yīng)支付費用 15000 元左右。小區(qū)公用設(shè)施維護費、各項費用統(tǒng)收服務(wù)費、綠化費等的收費標準也同樣存在偏低的現(xiàn)象。因此，在服務(wù)價格低于服務(wù)成本的情況下，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營難以形成良性循環(huán)，長此以往，服務(wù)質(zhì)量的保證自然缺乏必要的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 其次，在收費執(zhí)法監(jiān)督問題上，對于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人來說，可以通過消協(xié)、物價、房管部門甚至法院等途徑維護自身

60、合法權(quán)益，而對物業(yè)管理單位來說，由于分戶收費金額小，欠費住戶數(shù)量多和欠費原因復(fù)雜等因素的制約，在目前情況下，要通過法律手段監(jiān)督和制約物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人交納物業(yè)管理費，存在著諸多的實際困難。而且，物業(yè)管理企業(yè)為了避免和業(yè)主矛盾激化、關(guān)系過于僵持，考慮到以后物業(yè)管理工作的順利進行，往往也不愿意采取對質(zhì)公堂的方法。這些情況都不利于解決物業(yè)管理收費問題。 2.物業(yè)管理經(jīng)費不足的主要原因 (1)物業(yè)管理啟動資金難以到位 上文提到住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的資金來源，主要有五大渠道，其中，最為關(guān)鍵的是第一個渠道，即公共設(shè)施、設(shè)備、維修基金，它是為企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)開展物業(yè)管理工作的最基本的條件保證。如深圳市規(guī)定，