房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)泡沫成因以及策略探討

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)泡沫成因以及策略探討【摘要】住房制度改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，短短十幾 年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為了拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“支柱產(chǎn)業(yè)”，隨之而來 的是巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。盡管從2003年開始國(guó)家就不斷地出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控政 策，但是整休來看，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫越來越嚴(yán)重，成了威脅我國(guó)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展安全的巨大隱患。如何進(jìn)一步地?cái)D壓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的泡沫正在不 斷地考驗(yàn)著執(zhí)政者的智慧，本文通過對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫成因進(jìn)行全面而深 入地分析，提出了具體的解決策略，以期為政府調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā) 展做出一些理論層面的有益建議?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì) 泡沫風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過多年的快速發(fā)展，目前已經(jīng)積聚

2、了巨大的泡沫風(fēng) 險(xiǎn)，這從不斷攀升的房?jī)r(jià)就可以略窺一斑，目前我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)遠(yuǎn) 遠(yuǎn)超過世界平均水平。盡管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的泡沫何時(shí)破裂學(xué)界并沒有一個(gè)統(tǒng) 一的認(rèn)識(shí)，但是“泡沫總是要破裂的，只不過是時(shí)間的問題”，這一點(diǎn)卻 是學(xué)界的共識(shí)?？v觀世界各國(guó)的房地產(chǎn)泡沫無不是以破滅為終點(diǎn)，例如美 國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的根源就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂所導(dǎo)致的，而日本20世 紀(jì)90年代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅以后，時(shí)至今日都沒有恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力。在 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)日益加劇，泡沫現(xiàn)象越來越嚴(yán)重的背景下，探究泡沫背后 的成因,探索解決策略,就顯得尤其具有現(xiàn)實(shí)意義。、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)泡沫界定何為房地產(chǎn)泡沫，學(xué)界并沒有一個(gè)統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)，雖然我

3、國(guó)房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)存在泡沫這一點(diǎn)無論是學(xué)者也好，還是政府官員都有一致的認(rèn)識(shí)，但 是在泡沫風(fēng)險(xiǎn)的大小方面卻沒冇統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，不同的學(xué)者、官員各持己見。 根據(jù)國(guó)際上通用衡量房地產(chǎn)泡沫人小的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)收入比來衡量我國(guó)的房 價(jià)，目前我國(guó)100個(gè)大中城市的平均房?jī)r(jià)收入比在15,即一個(gè)家庭15年 的收入才能夠買一套房子。當(dāng)然像北、上、廣、深等一線城市，房?jī)r(jià)收入 比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這一數(shù)據(jù)，從這一指標(biāo)來看，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的泡沫非常嚴(yán) 重?？紤]到目前我國(guó)房地產(chǎn)每年的投資額度高達(dá)7萬(wàn)億人民幣，加上與房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的上下游行業(yè)，房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值至少要占到 我國(guó)gdp的20%以上，將房地產(chǎn)形容為“支柱產(chǎn)業(yè)” 一點(diǎn)都不

4、為過，但是 因?yàn)榉康禺a(chǎn)存在的巨大經(jīng)濟(jì)泡沫，意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)泡沫破裂所帶來的經(jīng) 濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將是巨大的，會(huì)危害到整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)轉(zhuǎn)。二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的成因目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)綁架了整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，打壓房地產(chǎn)會(huì)損害到 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而坐視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的不斷放大又會(huì)給經(jīng)濟(jì)的發(fā)展埋下巨 大的隱患。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的成因很多，最主要的原因有以下幾個(gè)方 面：(-)土地財(cái)政作祟分稅制改革以后，我國(guó)重新明確了中央政府以及地方政府的事權(quán)以及 財(cái)權(quán)，這種做法雖然一定程度上調(diào)動(dòng)了地方政府理財(cái)?shù)姆e極性，但是因?yàn)?事權(quán)以及財(cái)權(quán)之間的不匹配，導(dǎo)致了地方政府財(cái)政收入有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿 足各個(gè)城市跨越式發(fā)展的需耍。在這種

5、背景下，土地收入不斷增加開始成 為地方政府財(cái)政的一個(gè)主要來源，為了彌補(bǔ)城市建設(shè)面臨的巨大資金缺 口，政府不斷地推高地價(jià)，土地財(cái)政成為了很多政府的主要收入來源，一 些城市賣地收入要占到其財(cái)政收入的60%以上。在我國(guó)土地市場(chǎng)由政府壟 斷，政府將土地征收，通過招拍掛來收割絕大部分的土地增值收益，這種 土地壟斷的體制使得地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2012年我國(guó)土體收入 接近3萬(wàn)億人民幣，地價(jià)以及各種稅費(fèi)收入至少占到房?jī)r(jià)的2/3以上，正 是土地收入對(duì)于地方政府的重要性，使得政府部門通過控制供地、抬升底 價(jià)將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫進(jìn)一步放大。（二）實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的不斷放大與我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣

6、也有很大 的關(guān)系，在固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期維持在高位的情況下，我國(guó)諸多產(chǎn)業(yè)都呈現(xiàn) 出來了嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩問題，大多數(shù)行業(yè)企業(yè)都競(jìng)爭(zhēng)激烈，這導(dǎo)致制造業(yè) 整體利潤(rùn)非常冇限，大多數(shù)的實(shí)體企業(yè)都處于一個(gè)微利或者無利的經(jīng)營(yíng)狀 態(tài)，制造業(yè)的艱難經(jīng)營(yíng)使得資本不斷地從實(shí)體經(jīng)濟(jì)流向房地產(chǎn)行業(yè)。社會(huì) 資本投資渠道狹窄的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高利潤(rùn)率成為社會(huì)資本最青睞 的投資領(lǐng)域，各路資本不斷地融入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資或者投機(jī)，希望能 夠獲得更高的回報(bào)，而資本的流入又進(jìn)一步地推升了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮昌 盛，超高的利潤(rùn)率使得社會(huì)資本趨之若鷲，不斷地放大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫 風(fēng)險(xiǎn)。（三）房地產(chǎn)調(diào)控不力自從2003年國(guó)家出臺(tái)放、房地產(chǎn)調(diào)控

7、政策以來，止式標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了調(diào)控年代，然而調(diào)控效果卻非常不理想，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示, 調(diào)控十幾年，我國(guó)房?jī)r(jià)與本世紀(jì)初相比已經(jīng)上升了至少十倍，很多學(xué)者認(rèn) 為我國(guó)房?jī)r(jià)的越調(diào)越高很大程度上就是調(diào)控所導(dǎo)致的直接后果。我國(guó)房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體調(diào)控沒有涉及到房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)，調(diào)控的手段主要集中在抑 制居民的需求層面，少有措施刺激增加房地產(chǎn)的供給，這種做法使得房地 產(chǎn)陷入到了一種人為恐慌當(dāng)中，誤判房地產(chǎn)的供求形勢(shì)，認(rèn)為房地產(chǎn)的供 給始終短缺，并給了社會(huì)一種房?jī)r(jià)只會(huì)不斷上漲的錯(cuò)誤觀念。在買漲不買 跌心理因素的影響下，很多居民都開始提前給孩子購(gòu)買房子，在透支了房 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，也推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫

8、的滋牛。三、化解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的具體策略房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)如同一把“達(dá)摩克斯z劍”懸在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 上空，成為了阻礙我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展的一顆“定時(shí)炸彈”，考慮 到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的巨大危害性，在借鑒一些國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控經(jīng) 驗(yàn)基礎(chǔ)之上，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，本文提出以下幾個(gè)方面的解決策略。(-)破解土地財(cái)政模式土地財(cái)政模式是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的主要原因z-,鑒于目前 土地財(cái)政的種種弊端，必須要盡快采取切實(shí)有效的措施來破解土地財(cái)政模 式。具體要從以下及兩個(gè)方面著手，一方面是對(duì)冃前的分稅制進(jìn)行調(diào)整， 授了地方政府更多的財(cái)權(quán)，屮央政府分擔(dān)更多的事權(quán)，這樣可以減少地方 政府的支出，緩解

9、地方政府的財(cái)政壓力。另外一方面就是破除政府壟斷土 地供應(yīng)的模式，允許集體土地以及農(nóng)用地在符合條件規(guī)定的條件下，上市 自由流通，這樣就可以改變政府單一供地的主體地位，有助于降低地價(jià)， 實(shí)現(xiàn)土地增值收益的社會(huì)共享，而地價(jià)的下降自然就會(huì)擠壓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡 沫。同時(shí)土地財(cái)政模式的破除還可以降低地方政府對(duì)于中央房地產(chǎn)調(diào)控政 策的抵制，不斷地拉低房地產(chǎn)的價(jià)格，使得整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加市場(chǎng)化。（二）大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)目前我國(guó)居民普遍面臨著投資渠道狹窄的問題，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難， 這種情況下，政府應(yīng)加大對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度，通過出臺(tái)各項(xiàng)支持政 策，來幫助實(shí)體經(jīng)濟(jì)更好地發(fā)展，從而給社會(huì)存量資本提供更多的增值渠 道。大

10、力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵內(nèi)容有兩點(diǎn)，一方面就是加快利率市場(chǎng)化的 推進(jìn)，通過利率市場(chǎng)化來降低實(shí)體企業(yè)的資金成本，讓更多的中小企業(yè)能 夠破解資金瓶頸，同時(shí)借助于市場(chǎng)機(jī)制來實(shí)現(xiàn)資金的自由流動(dòng)，可以使得 資金從效率較低的行業(yè)流向效率較高的行業(yè)。另外一方面就是對(duì)一些壟斷 行業(yè)進(jìn)行變革，破除金融、石油等行業(yè)的壟斷，這樣就能夠釋放出來更多 的市場(chǎng)空間，給社會(huì)資本創(chuàng)造出來更多的盈利機(jī)會(huì)。在這種情況下，社會(huì) 資本的逐利性就會(huì)使其從房地產(chǎn)行業(yè)屮流出來，從而逐步減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控房子不僅僅是一種商品，同時(shí)還是一種生活必需品，房?jī)r(jià)的高低與每 一個(gè)居民的生活密切相關(guān)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的不到位情況必須要盡快 得到糾正。房地產(chǎn)的調(diào)控不能僅僅是限制居民的需求，同時(shí)還要考慮供給, 通過增加用地指標(biāo)，來實(shí)現(xiàn)供給的提升，通過增加供給來不斷實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn) 價(jià)格的下降。同時(shí)要盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅，增加持有人的成本，對(duì)于居民持有 的第二套、第三套住房征收房地產(chǎn)稅，這樣可以將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的投機(jī)部 分?jǐn)D壓出來，有利于房?jī)r(jià)的降低，出臺(tái)房地產(chǎn)稅更為重要的作用在于可以 降低房屋的空置率，減少資源的一種浪費(fèi)。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫已經(jīng)非常嚴(yán)重，如果坐視不管，必然會(huì)對(duì)于我 國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來巨大的危害。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的破解是一項(xiàng) 系統(tǒng)的工程，需要政