淺談不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的選擇

1、淺談不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的選擇摘要j2013年初屮央政府確定的將推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度被學(xué) 者稱為“最有牙齒的制度之一”，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu) 是非常重要的一環(huán)，文章比較考查了世界主要國家的統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的立法 例，分析了我國現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的狀況，綜合國內(nèi)學(xué)者的意見，提 出我國應(yīng)當(dāng)選擇的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的路徑，以期對正在進(jìn)行的統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn) 立法有所裨益。關(guān)鍵詞不動(dòng)產(chǎn)；不動(dòng)產(chǎn)登記；立法建議2007年頒布施行的物權(quán)法第10條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn) 所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范 圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！蔽餀?quán)法實(shí)施以來 建立

2、統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度學(xué)界呼聲很高，2013年3月全國人人會(huì)上審議 的國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案提出，要建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度, 以更好地落實(shí)物權(quán)法規(guī)定，相關(guān)部門也分別表示到2014年6月以前建立 全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。物權(quán)法雖已經(jīng)實(shí)施近7年，我國仍然 實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)多頭登記制度。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度屮的“統(tǒng)一”是指統(tǒng)一立 法根據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記程序、統(tǒng)一登記權(quán)屬證書、統(tǒng)一登記效 力。從既有法律經(jīng)驗(yàn)來看，完整的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有三個(gè)構(gòu)成要素：基礎(chǔ) 要素、程序要素和結(jié)果要索。其中，基礎(chǔ)要索包括不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和不動(dòng) 產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)主導(dǎo)著登記的進(jìn)程，不動(dòng)產(chǎn)登記簿反映登記的 結(jié)果。沒有這

3、兩個(gè)基礎(chǔ)耍素，則不動(dòng)產(chǎn)登記沒有實(shí)際意義。因此，在建 構(gòu)我國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度時(shí)，確定科學(xué)合理的統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)就顯得特 別重要。一、域外不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的主耍立法例()德國德國的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是“土地登記局”，依德國土地登記條例 第1條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿由地方法院(土地登記局)掌管。土 地登記局對位于域內(nèi)的地產(chǎn)冇管轄權(quán)?！痹摲ㄒ?guī)怎，地方法院就是土地登 記局，負(fù)責(zé)制作土地登記簿管轄本區(qū)域內(nèi)的土地。德國的法院體系分為基 層法院、州法院、州高級法院和聯(lián)邦高級法院，其土地登記局一般設(shè)在基 層法院，管轄所在土地登記事務(wù)，職責(zé)包括：按規(guī)定批準(zhǔn)土地登記事項(xiàng)、 填寫登記冊、辦理與登記有關(guān)的部門間的公務(wù)，履

4、行職務(wù)時(shí)得依法自主進(jìn) 行，不受政府及上級法院的干預(yù)。德國土地登記局作為地方法院的組成部 分，不是普通法院，也不是特別法院，其木質(zhì)上是法院，但無對普通民事 刑事案件管轄權(quán)，專職土地登記，登記行為結(jié)果與法院初審判決的效力相 同。組成人員由法律工作者、行政管理人員和仲裁法官。()日本日本的土地等不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)設(shè)在法務(wù)省內(nèi)的民事局之下，稱登記 所，有法務(wù)局、地方法務(wù)局、支局、派出所四種形式。全國設(shè)8個(gè)法務(wù)局, 另外設(shè)有地方法務(wù)局、支局派出所、登記所若干。法務(wù)局負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記 及商業(yè)登記、戶籍管理、刑事管理等，法務(wù)局直屬中央，地方政府無權(quán)設(shè) 置法務(wù)機(jī)構(gòu)。法務(wù)局長由法務(wù)大臣任命，不實(shí)行任期制。不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)

5、務(wù) 由登記官依不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定辦理，各登記所依規(guī)模設(shè)登記官。（三）英國英國負(fù)責(zé)土地登記事務(wù)的機(jī)構(gòu)是隸屬于司法部的土地登記局，該機(jī)構(gòu) 是政府唯一負(fù)責(zé)土地權(quán)屬的審查、確認(rèn)、登記、發(fā)證以及過戶換證的機(jī)構(gòu)。 全國有三個(gè)土地登記系統(tǒng)，英格蘭與威爾士是一個(gè)系統(tǒng)，稱為英國土地登 記局，蘇格蘭與北愛爾蘭各為一個(gè)系統(tǒng)。英國土地登記局下設(shè)分局21個(gè), 対分局實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，是總局的派出機(jī)構(gòu)，分局具體負(fù)責(zé)登記爭務(wù)并不受 各級政府的行政干擾。土地登記局的最高領(lǐng)導(dǎo)是政府的司法大臣。局本部 和分局有多名律師，局總登記師和各處負(fù)責(zé)人必須取得律師資格。蘇格蘭 和北愛爾蘭的土地登記處分別山當(dāng)?shù)卣畬ＴO(shè)土地登記機(jī)構(gòu)，獨(dú)立負(fù)責(zé)本 地

6、區(qū)登記事務(wù)。英國的土地登記局性質(zhì)上是政府部門，但財(cái)政卻獨(dú)立于政 府預(yù)算，其有權(quán)根據(jù)市場情況調(diào)整登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以維持本局系統(tǒng)的預(yù)算平 衡。（四）我國澳門地區(qū)我國澳門地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是山行政法務(wù)司下的法務(wù)局里的物 業(yè)登記局，性質(zhì)上為行政機(jī)關(guān)，專門負(fù)責(zé)法務(wù)局登記與公證這一職能，具 體負(fù)責(zé)澳門特別行政區(qū)所有物業(yè)登記工作，通過對不動(dòng)產(chǎn)的取得、抵押、 轉(zhuǎn)讓等事實(shí)的登記，公開不動(dòng)產(chǎn)的法律狀況，保障不動(dòng)產(chǎn)交易的安全。須 登記的事項(xiàng)有取消物業(yè)的按揭登記（即樓宇按揭銷號）、物業(yè)登記以及物 業(yè)登記的證明。以上國家或地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)立可歸為兩類，德國為由具有司法性質(zhì)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，其他三國、地區(qū)是由具有行政性質(zhì)的

7、機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)?？疾?世界主要國家的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的規(guī)定,發(fā)現(xiàn)具有以下三個(gè)共同特點(diǎn):一 是不動(dòng)產(chǎn)都由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。專設(shè)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，避免多 頭登記帶來的信息分散和沖突，利于明晰物權(quán)狀態(tài)，保護(hù)財(cái)產(chǎn)秩序和第三 人利益，使不動(dòng)產(chǎn)登記信息規(guī)范、集中、連續(xù)、便于查閱。二是不動(dòng)產(chǎn)登 記機(jī)關(guān)都具有獨(dú)立性。登記機(jī)關(guān)無論是有司法性質(zhì)部門還是行政部門，其 鮮明特征是它們都不依附于任何行政部門，獨(dú)立于地主政府，由中央登記 機(jī)關(guān)垂直領(lǐng)導(dǎo)。三是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作人員的專業(yè)性。不動(dòng)產(chǎn)登記涉及 法律、地理等專業(yè)知識，對登記人員專業(yè)資質(zhì)要求較高。德國登記官有專 門的任命和考核方式，英國耍求登記人員中有一定比例的律師組成。二、我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀分析與世界多數(shù)國家不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)置的特征相比，我國現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登 記機(jī)構(gòu)的一個(gè)顯著特征是分散性。多個(gè)部門對不同類型的，甚至是同一類 型的不動(dòng)產(chǎn)均冇登記管轄權(quán)，冇認(rèn)為現(xiàn)冇譏個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，冇統(tǒng)計(jì) 有七個(gè)登記機(jī)關(guān)，有認(rèn)為是二十多個(gè)機(jī)關(guān)，總之相當(dāng)分散。至于為什 么會(huì)出現(xiàn)對登記機(jī)關(guān)數(shù)量會(huì)有如此z大的差異，一方面是山于沒有對登記 的對象不動(dòng)產(chǎn)的范圍達(dá)成一致意見，另一方面是我國負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的部 門確實(shí)不少，而以往我國長期以來不承認(rèn)土地的財(cái)產(chǎn)屬性，財(cái)產(chǎn)法不予調(diào) 整，改革開放后，特別是19