沿街銷售型商業(yè)—白沙河情景商業(yè)街案例分析

1、沿街銷售型商業(yè)沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街白沙河情景商業(yè)街案例分析案例分析商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街物業(yè)組合模式模塊化的業(yè)態(tài)組合商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街規(guī)劃布局原則沿街商業(yè)價值利用:最大化的利用沿街商業(yè)價值，布局銷售型商業(yè)住宅與沿街商業(yè)的布局原則：住宅應(yīng)盡量與沿街商業(yè)分開布局住宅視線分析及消防間距商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街總圖模塊組合方式端頭模塊端頭模塊連接模塊連接模塊連接模塊活躍模塊活躍模塊端頭模塊活躍模塊連接模塊業(yè)態(tài)組合及后期運營總圖布局及模塊組合方式各模塊平面布局（進(jìn)深，面寬）店鋪面積劃分模塊銷售面積定價：（營銷邏輯）端頭模塊銷售面積區(qū)間：3

2、00500平米為主，高總價低單價活躍模塊銷售面積區(qū)間：200400平米為主，定價適中銜接模塊銷售面積區(qū)間：100300平米為主，低總價高單價各模塊總圖布局占比：28% 28% 44%項目整體業(yè)態(tài)配比：（商業(yè)運營邏輯）餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)：60%零售業(yè)態(tài)：10%生活配套業(yè)態(tài): 30%多業(yè)態(tài)互動布局有利于銷售后項目良好運營面積區(qū)間個數(shù)比例0-100136.3%100-2003630.5%200-3002434.0%300-400612.4%400+516.8%商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街總圖模塊組合方式端頭模塊端頭模塊連接模塊連接模塊連接模塊活躍模塊活躍模塊活躍模塊連接模塊端頭模塊項目整

3、體店鋪劃分面積區(qū)間占比：商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:端頭模塊端頭模塊高總價，低單價。發(fā)揮主力店作用，拉動人流，提升項目品質(zhì)，帶動項目整體商業(yè)氛圍。布局原則：地塊端頭，點狀布局編號面積贈送1-122594.31-223291.11-325568.41-423755.71-540270.51-644094.81-714044.11-815374.5面積區(qū)間個數(shù)比例100-200214.1%200-300445.5%400+240.4%商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:端頭模塊平面布局2322554402252374021-11-41401-71-21-

4、31-11-71-51-81531-61-4 1-51f2f面積配比端頭模塊大小鋪可分可合劃分原則：考慮按分割店鋪設(shè)計并預(yù)留技術(shù)條件，便于銷售產(chǎn)權(quán)劃分。銷售時優(yōu)先考慮合并大鋪出售，形成主力店。策略2：街角店鋪劃分大面積店鋪。商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:端頭模塊流線分析溢價策略：店鋪均利用沿街面，首層入戶，提升店鋪價值二層店鋪利用沿街樓梯入口布置交通核（內(nèi)預(yù)留電梯條件），為2層商戶提高店鋪人流進(jìn)入的便利性，提升商鋪價值840016200商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:端頭模塊平面布局溢價策略2：首層大店鋪贈送后院花園，提升店鋪價值首層步行街1-22

5、3225520000440807010060153商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:端頭模塊贈送方式分析設(shè)計方案考慮景觀柱，預(yù)留后期加建屋頂和分割墻所需條件。8400預(yù)留柱及隔墻后院贈送分割采用預(yù)留柱，后拼接景觀墻的做法。可靈活分配后院空間，同時為大型業(yè)態(tài)預(yù)留條件。商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:端頭模塊端頭模塊二層平面4.2m1-12252371-44021-51401-740454590554.2m溢價策略2：二層店鋪贈送沿街面露臺,提升二層店鋪價值消防后勤設(shè)計分析疏散1.6m商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:端頭模塊貨物及垃圾

6、背勤走道凈寬度1.6米，滿足雙向小型推車。貨物及垃圾通過背勤走道運輸，配有獨立的樓梯及電梯。首層設(shè)有垃圾儲藏間（6平方米）商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:活躍模塊活躍模塊銷售定價區(qū)間適中，大小鋪面積比例適中，建筑空間形態(tài)活躍，帶動項目整體商業(yè)氛圍。布局原則：地塊中段，連接端頭模塊與銜接模塊。面積區(qū)間個數(shù)比例0-100511.1%100-200729.8%200-300532.2%300-400326.9%平面布局344347商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:活躍模塊216347344387387216商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析

7、:活躍模塊流線分析溢價策略：利用廣場，扶梯連接形成雙首層局部內(nèi)街概念，提高二層店鋪價值。首層布置直通三層店鋪的直梯，將人流直接引入到三層，同時形成部分二帶三店鋪，提升三層店鋪價值。1060093400商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:活躍模塊活躍模塊首層平面1300027000首層步行街首層最大密度利用店鋪面積，實現(xiàn)首層價值最大化。結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃，較大的進(jìn)深設(shè)計滿足餐飲業(yè)態(tài)廚房及就餐區(qū)的面積配比。扶梯廣場及開敞電梯廳確保上層商業(yè)的便利性。商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:活躍模塊首層大進(jìn)深店鋪布局意向大尺度進(jìn)深店鋪，可合理設(shè)置等候接待區(qū)、就餐區(qū)、廚房后勤。

8、建筑面積286平方米就餐197平方米廚房75平方米商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:活躍模塊活躍模塊二層平面利用雙首層內(nèi)街提高二三層店鋪議價大面積店鋪設(shè)置于內(nèi)側(cè)，并分散布置，形成拉動人流的“興奮點”。沿街設(shè)置廣場進(jìn)行面積贈送，并提供足夠的商業(yè)展示面，加強(qiáng)沿街商業(yè)氣氛。小店鋪環(huán)繞扶梯設(shè)置，提高店鋪單價。4200商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:活躍模塊雙首層內(nèi)街首層公共廣場雙首層公共廣場雙首層流線首層流線雙首層內(nèi)街由地面步行及雙首層步行形成環(huán)路，并有5個節(jié)點及4個大型店鋪拉動人流。7750047000商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:活

9、躍模塊活躍模塊三層平面利用2-3內(nèi)部交通及豎向電梯帶動兩種方式帶動3層大店鋪人流，并通過贈送獨立平臺提高價值。商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:活躍模塊贈送方式二層平面三層平面溢價策略：二三層店鋪贈送沿街面露臺,提升二層店鋪價值商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:活躍模塊消防后勤設(shè)計分析窗戶洞口隔墻洞口隔墻洞口窗戶洞口關(guān)鍵點說明商業(yè)外層加了一段隔墻，形成背勤走廊（1）視線燃?xì)庖氲目赡苄裕瑸椴惋嫎I(yè)態(tài)預(yù)留條件（2）走廊承擔(dān)了疏散作用（3）走廊起到了貨物運輸作用（4）垃圾回收作用（5）油煙管道通過走廊底板導(dǎo)入主排煙井商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)

10、模塊分析:活躍模塊消防后勤設(shè)計分析疏散首層：利用備勤走道和沿街面進(jìn)行店鋪的疏散。二層：利用雙首層內(nèi)街及室外景觀樓梯和備勤交通核進(jìn)行疏散。三層：利用備勤走道及店鋪內(nèi)樓梯進(jìn)行疏散。32m52m煙機(jī)商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:活躍模塊消防后勤設(shè)計分析油煙井成品排氣道3f2f走廊剖面5.601f0.00-1.05-5.1015.7011.20高層住宅煙井與高層距離充足空調(diào)室外機(jī)煙機(jī)排煙井1、每個商鋪的排煙井在二層頂部由水平支管匯到水平主排煙管，再由水平主風(fēng)管在二層頂部接到出屋面排煙井中，在屋頂排放。其排煙井與住宅水平距離最近點為。2. 排煙井與高層住宅之間保證了充足的距離煙道

11、商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:活躍模塊消防后勤設(shè)計分析疏散 貨物及垃圾道油煙井垃圾間貨梯貨物及垃圾通過背勤走道運輸，配有獨立的樓梯及電梯。首層設(shè)有垃圾儲藏間（10平方米）備勤走背勤走道凈寬度1.6米，滿足雙向小型推車。商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:銜接模塊銜接模塊低總價，高單價，主要布局小店鋪，為項目營銷快速銷售提供保證。布局原則：地塊中段，穿插于活躍模塊與端頭模塊之間。面積區(qū)間個數(shù)比例0-10014.1%100-200644.3%200-300227.6%400+123.9%商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:銜接模塊平面布局

12、1-11-11-34171-21074171131-41-51-61131-41591-51591-7721-81221-91-102441-92381-1024441741715915923824424412272113113107面積配比商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:銜接模塊流線分析溢價策略：店鋪均利用沿街面，首層入戶，提升店鋪價值。二層店鋪利用沿街樓梯入口布置交通核（內(nèi)預(yù)留電梯條件），為2層商戶提高店鋪人流進(jìn)入的便利性，提升商鋪價值。16200商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:銜接模塊首層平面成分利用沿街面，沿街價值最大化。模塊銜接廣場處設(shè)置面

13、積較大店鋪，充分利用廣場資源。7420010600商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:銜接模塊二層平面66商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:銜接模塊贈送方式分析44393944商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:銜接模塊標(biāo)準(zhǔn)塊交通核方式研究43.12121。54124。40420064001060034.01131。49124。405100550010600緊湊交通（面寬小，滿足平層店鋪展示）12700大門廳交通（二層店鋪擁有更好的展示空間）7800商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街標(biāo)準(zhǔn)模塊分析:銜接模塊消防后勤設(shè)計分析疏散 貨物及

14、垃圾貨物及垃圾通過背勤走道運輸，配有獨立的樓梯及電梯。首層設(shè)有垃圾儲藏間（10平方米）背勤走道凈寬度1.6米，滿足雙向小型推車。商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街廣場廣場成為外向步行街的聚集結(jié)點，雙首層價值的基本保障。布局原則：活躍模塊連接處3230032300商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街廣場企業(yè)logo1900沿街綠化帶1900臨時停車商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街沿街形態(tài)體系空間構(gòu)成. 模塊活躍模塊，在背景中跳躍的活躍因子雙首層設(shè)計和豐富的小空間，產(chǎn)生更多有趣的場所銜接模塊，結(jié)合背景高層的建筑風(fēng)格而演變出的背景模塊商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街沿街形態(tài)

15、體系活躍因子分布組成第二道天際線通過韻律拉結(jié)長達(dá)800米的步行街商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街模塊立面設(shè)計：銜接廣場商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街模塊立面設(shè)計：銜接廣場品牌集中展示景觀樓梯引導(dǎo)人流進(jìn)入雙首層出租廣告位出租廣告位企業(yè)精神展示隨季節(jié)節(jié)日變換景觀一級立面展示體系商鋪導(dǎo)視體系公共廣告位體系商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街模塊立面設(shè)計：銜接廣場一級立面展示體系商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街模塊立面設(shè)計：活躍模塊雙首層內(nèi)街商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街模塊立面設(shè)計：活躍模塊商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街模塊立面設(shè)計：活躍模塊遮陽板廣告位玻璃格柵覆蓋電梯及電梯間的步行街，提供惡劣天氣的步行選擇。商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街模塊立面設(shè)計：銜接模塊商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街模塊立面設(shè)計：銜接模塊商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街模塊立面設(shè)計：銜接模塊三級店鋪廣告位商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街模塊立面設(shè)計：端頭模塊商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街模塊立面設(shè)計：端頭模塊商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白沙河情景商業(yè)街模塊立面設(shè)計：端頭模塊三級店鋪廣告位地下車庫進(jìn)口地下車庫進(jìn)口沿街停車，長度越150米。停車40輛商業(yè)案例：沿街銷售型商業(yè)白