萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收

1、萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收 物業(yè)管理前期介入和接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收內(nèi)容簡介內(nèi)容簡介物業(yè)管理的前期介入物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)接管過程中開發(fā)商與物業(yè)管理公司間的關(guān)系 萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收物業(yè)管理前期介入的意義物業(yè)管理前期介入的意義- 可以完善房屋設(shè)計(jì)要求- 可以嚴(yán)肅監(jiān)理施工質(zhì)量- 可以提高房屋建造質(zhì)量- 可以為竣工及接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)- 可以便利以后物業(yè)管理萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收物業(yè)前期介入意義1、物業(yè)前期介入的最大好處，是物業(yè)公司側(cè)重于從業(yè)主的利益、需求

2、出發(fā)參與意見，從而可把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的缺憾降到最低。萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收 2、物業(yè)的前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作， “物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入管理對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。 萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收前期介入主要人員和主要工作 前期介入人員為工程技術(shù)人員，主要了解各項(xiàng)工程的進(jìn)展情況，參與各類機(jī)電設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試，房屋的結(jié)構(gòu)

3、、各類管線的分布走向、隱蔽工程等。從業(yè)主使用和物業(yè)發(fā)展功能出發(fā)，給發(fā)展商提出合理化建議，以便于后期的物業(yè)管理。萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容從業(yè)主角度從業(yè)主角度：審查建筑設(shè)計(jì)圖紙建議必須改良改善的工程，如 足夠的車輛泊位、單車棚、商業(yè)及管理用房、空調(diào) 孔、車輛流向、降噪環(huán)保等。從管理角度從管理角度：分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等降低遺漏工程 改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理壓力，如電梯 配電、消防設(shè)備安裝。 審查有關(guān)工程及設(shè)備的質(zhì)量，提供改良意見，如維 修檢查通道的位置、或因增加設(shè)備而影響物業(yè)的外 觀形象。-物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的介

4、入物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的介入萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收施工中的質(zhì)量監(jiān)理介入施工中的質(zhì)量監(jiān)理介入作用：保證建筑移交和日后管理的連續(xù)性作用：保證建筑移交和日后管理的連續(xù)性。- 檢查工程施工進(jìn)度- 參與有關(guān)工程聯(lián)席會議- 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)意見 如設(shè)備安裝時(shí)就要 考慮到將來檢查維修時(shí)的方便避免隱患減少人為大修- 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)管理意見使日后管理操作 成本- 督促施工人員做好對樓宇材質(zhì)方面的保護(hù)如大理石瓷磚地面的 保護(hù) - 提高熟悉樓宇中的各種設(shè)備和線路如內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置- 保證樓宇的安全啟動正常運(yùn)行保安銜接無漏洞保安系統(tǒng)設(shè)備人員在 投入使用前

5、就運(yùn)行起來減少如屋頂漏水山墻滲水陽臺倒翻水的問題有賴于建筑材料的過關(guān)及施工質(zhì)量的過硬萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收介入階段的選擇及介入內(nèi)容介入階段的選擇及介入內(nèi)容根據(jù)介入階段的不同可分為早、中、晚三類具體介入時(shí)間還要依據(jù)物業(yè)的具體特點(diǎn)和情況。早期介入階段為物業(yè)方案設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備階段- 分析原設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議- 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的意見- 提出設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收 中期介入階段為土建結(jié)構(gòu)封頂、進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)中期介入階段為土建結(jié)構(gòu)封頂、進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段部裝修階段- 檢查前

6、期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理 但又可以改動部分提出建議- 配合設(shè)備安裝管線布置進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督確保質(zhì)量- 提出遺漏工程項(xiàng)目建議萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收晚期介入階段為工程基本完成，準(zhǔn)備工程竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收階段- 進(jìn)行機(jī)電設(shè)備的測試檢驗(yàn)，準(zhǔn)備交接和驗(yàn)收- 指出前期工程缺陷，就改良方案的可行性及費(fèi)用提出建議萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收從物業(yè)管理的實(shí)務(wù)角度介入的內(nèi)容從物業(yè)管理的實(shí)務(wù)角度介入的內(nèi)容- 建筑結(jié)構(gòu)與建筑材料 漏滲水、常用建材質(zhì)量跟蹤- 水電設(shè)備與消防設(shè)備 自動滅火及報(bào)警器、安全出口位置- 保安安全系統(tǒng) 智能化、監(jiān)控器防盜報(bào)警系統(tǒng)的位置

7、- 環(huán)境衛(wèi)生、綠化 垃圾處理方式、綠化搭配- 配套設(shè)施 教育、商業(yè)、商務(wù)、停車、郵電、購票等- 其他介入 廚房設(shè)備位置及水斗，洗衣機(jī)位置，陽臺地漏萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收物業(yè)管理前期介入管理制度建設(shè)物業(yè)管理前期介入管理制度建設(shè)物業(yè)管理內(nèi)部管理制度物業(yè)管理內(nèi)部管理制度* 員工手冊、員工崗位職責(zé)及考核指標(biāo)* 內(nèi)部管理制度、服務(wù)規(guī)范、人員編制、管理模式物業(yè)管理外部管理制度物業(yè)管理外部管理制度* 委托管理合同、物業(yè)驗(yàn)收與接管標(biāo)準(zhǔn)、入伙手續(xù)文件* 裝修管理規(guī)定、業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作萬科物業(yè)前期介入與接管

8、驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組小組 小組成員組成主要有：檔案管理文員（負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作 ）、業(yè)務(wù)骨干（負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作 ）、機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干（具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作） 萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收物業(yè)接管前準(zhǔn)備事項(xiàng)物業(yè)接管前準(zhǔn)備事項(xiàng) 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等； 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；提前參與發(fā)展商申請的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； 準(zhǔn)備好接管

9、驗(yàn)收記錄表格;萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收資料的接管驗(yàn)收資料的接管驗(yàn)收物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料 b) 綜合竣工驗(yàn)收資料 c) 施工設(shè)計(jì)資料 d) 機(jī)電設(shè)備資料 e) 業(yè)主資料萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收：指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和安裝之后達(dá)到了該項(xiàng)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具有了使用的條件既竣工后，承建單位與開發(fā)單位之間辦理交接的過程，它是建筑產(chǎn)品的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志?？⒐を?yàn)收的種類竣工驗(yàn)收的種類：- 隱

10、蔽工程驗(yàn)收 - 分期工程驗(yàn)收 - 單項(xiàng)工程驗(yàn)收 - 全部工程驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收的區(qū)別接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收的區(qū)別 a)接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè) 重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。b)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評價(jià)行為。C)接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收對象不同D)驗(yàn)收的目的不同E)驗(yàn)收的條件不同 萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方法物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

11、和方法a)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主生活的合理要求。b)驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。 萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收室內(nèi)工程驗(yàn)收應(yīng)把握以下室內(nèi)工程驗(yàn)收應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：幾點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、層高、平面布局、地板樓板、衛(wèi)浴設(shè)施、門窗工程、水電工程、電信設(shè)備、安全性。萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收公共設(shè)施驗(yàn)收應(yīng)把握以下公共設(shè)施驗(yàn)收應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：幾點(diǎn)：樓梯、電梯、供水工程、供電工程、供氣工程、以及其它公共設(shè)施。萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收a） 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)

12、，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮。b） 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。c） 中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收d） 發(fā)電機(jī)型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。e） 消防監(jiān)控設(shè)

13、備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。f） 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收物業(yè)管理的清潔物業(yè)管理的清潔“開荒開荒”清潔“開荒” 指物業(yè)管理部門在完成了對物業(yè)的竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收后，對樓宇內(nèi)外進(jìn)行全面徹底的清潔它是一種突擊式、會戰(zhàn)式的清潔。清潔“開荒”內(nèi)容 - 對樓宇內(nèi)外建筑垃圾的清理- 對玻璃、地面、墻面灰塵污垢的清理- 對公共部位（樓梯、電梯、廁所、辦 公用房）以及設(shè)施的清掃清潔“開荒

14、”作用 - 提高物業(yè)形象及信譽(yù) - 縮短業(yè)主入伙等待時(shí)間- 提高員工凝聚力、戰(zhàn)斗力、打下良好基礎(chǔ)萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收遺留問題的處理接管驗(yàn)收遺留問題的處理 1、遺留問題的登記確認(rèn)對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)； 對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收遺留問題的處理接管驗(yàn)收遺留問題的處理2、對資料遺留的

15、問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng) 積 極 同 發(fā) 展 商 聯(lián) 系 補(bǔ) 齊 。3、對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題按管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。4、對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收物業(yè)接管過程中開發(fā)商與物業(yè)接管過程中開發(fā)商與物業(yè)管理公司間的關(guān)系物業(yè)管理公司間的關(guān)系萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收物業(yè)公司和開發(fā)商在接管驗(yàn)物業(yè)公司和開發(fā)商在接管驗(yàn)收過程中往往發(fā)生以下方面收過程中往往發(fā)生以下方面的矛盾的

16、矛盾1、工程整體文件、資料交接中的矛盾 2、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定 3、在工程保修過程中的矛盾 萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收 工程整體文件、資工程整體文件、資料交接中的矛盾料交接中的矛盾 原因原因：1、開發(fā)商思想重視不夠，不注重前期資料的移交 2、開發(fā)商前期手續(xù)不齊全，無法移交 萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收改善方法改善方法：一方面加強(qiáng)與開發(fā)商的溝通，說明工程前期資料對于物業(yè)管理的重要性，并出示國家有關(guān)文件說服開發(fā)商，順利完成工程資料的移交，另一方面對于手續(xù)、資料不完整的項(xiàng)目，要催促開發(fā)商盡快完善，并要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，推遲或暫停項(xiàng)目的接管工作，以避

17、免自身在接管后所引起的一系列問題，保護(hù)自身利益。 萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定工程質(zhì)量也是在接管過程中容易發(fā)生矛盾的地方，作為開發(fā)商認(rèn)定工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是國家有關(guān)質(zhì)檢部門的驗(yàn)收評定，而物業(yè)管理公司則更多地代表業(yè)主從使用者的角度驗(yàn)收工程，本質(zhì)上二者并無差別。但是政府部門的驗(yàn)收是依據(jù)有關(guān)國家建設(shè)工程規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn)，是從安全和使用功能角度認(rèn)定工程項(xiàng)目符合標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)這只是一個(gè)最低標(biāo)準(zhǔn)，是能夠安全、正常使用的保障標(biāo)準(zhǔn)。在工程中要站在使用者的角度，檢查驗(yàn)收工程，每一個(gè)細(xì)節(jié)都要盡量為住戶考慮。 萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介

18、入與接管驗(yàn)收改善方法 開發(fā)商要重視驗(yàn)收過程中物業(yè)管理人員提出的意見和建議，對工程加以整改避免顧客的投訴。還有開發(fā)商要有前瞻意識，應(yīng)在項(xiàng)目前期策劃過程中充分聽取物業(yè)管理公司的建議，讓物業(yè)管理公司參與工程建設(shè)的全過程，以減少、避免后期的修改工作。 萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收萬科物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收在保修過程中的矛盾在保修過程中的矛盾在實(shí)際中由于保修合同作為建設(shè)合同的一部分，一般由開發(fā)單位與施工方訂立，但開發(fā)商在保修過程中很少承擔(dān)管理職責(zé)，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)具體工程保修管理，協(xié)調(diào)住戶與保修施工單位間的關(guān)系。由于物業(yè)管理公司不作為保修合同的主體，對工程保修金不能支配，因此對施工方缺少約束能力，總感覺管理難度大。萬