新舊物業(yè)公司交接管理流程

1、物 業(yè) 小 區(qū) 接 管 流 程（交接清單必備）、成立接管小組全面負責組員： B組長： A負責設備運營負責客戶服務負責保安消防負責環(huán)境綠化 負責財務二、交接內(nèi)容 物業(yè)項目交接協(xié)議一般包括：物業(yè)項目名稱、交接主體、交 接時間、權利和責任分界點、交接內(nèi)容、交接查驗方法和標準、 相關債權債務的處理、爭議解決方式等。原物業(yè)應先做資料交接： 將物業(yè)的產(chǎn)權資料、 工程竣工驗收 資料、工程技術資料、 工程經(jīng)濟資料和其它有關資料移交給新物 業(yè)。資料移交完畢后， 移交和接收雙方須簽字認可； 若有未移交 部分，由雙方列出未移交部分的清單， 確定移交時間并簽字認可。資料交接完畢后是現(xiàn)場交接： 新物業(yè)應對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

2、共 用設施設備進行逐項驗收，注明設備現(xiàn)狀及接管時間。開發(fā)商或業(yè)主委員會應對查驗接管過程進行記錄， 并存檔備 查。交接證明應由交接雙方、 相關單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。 開發(fā)商、業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應當配合新物 業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護物業(yè)管 理區(qū)域的正常秩序。（一）資料的交接資料的交接主要包括以下一些內(nèi)容 :1 、物業(yè)規(guī)劃圖 ;2、竣工圖 （包括總平面、單體竣工圖 ）;3 、建筑施工圖 ;4 、工程驗收的各種簽證、記錄、證明 ;5 、房地產(chǎn)權屬關系的有關資料 ;6 、機電設備使用說明書 ;7 、消防系統(tǒng)驗收證明 ;8 、公共設施檢查驗收證明 ;9 、

3、用水、用電、用氣指標批文 ;10 、水、電、氣表校驗報告 ;11 、有關工程項目的其他重要技術決定和文件。12、 “用戶手冊”是使用戶全面了解物業(yè)管理的有關規(guī) 定及服務的說明書。（二）物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收不同于竣工驗收 , 它是在竣工驗收的基礎上 , 以 主體結構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。 一般來說物 業(yè)接管驗收包括以下內(nèi)容 :1 、主體結構驗收。地基沉降不應超過國標規(guī)定的變形值 ,不得引起上部結構的開裂或毗鄰房屋的破壞 ; 主體結構構件的變形及裂縫也不能 超過國標規(guī)定 ; 外墻不得滲水。2 、屋面及樓地面。 屋面應按國標規(guī)定排水暢通 ,無積水、 不滲漏 ; 樓地面與基層的粘結

4、應牢固 , 不空鼓且整體平整 , 無裂 縫、脫皮和起砂現(xiàn)象 ; 衛(wèi)生間及陽臺、廚房的地面相對標高應符 合設計要求 , 不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象。3 、裝修。應保證各裝修部位或構件既美觀大方又滿足使 用要求 , 不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開關不靈 , 油漆色澤 不一 , 墻皮脫落等現(xiàn)象。4 、電氣。電氣線路應安裝平直、牢固 ,過墻有導管 ;照明 器具必須安裝牢固 ,接觸良好 ;電梯等設備應運轉(zhuǎn)正常且噪聲震 動不得超過規(guī)定 ; 此外各類記錄及圖紙資料應齊全。5 、水衛(wèi)、消防、燃氣。上、下水管道應安裝牢固,控制部件啟閉靈活 ,無滴,漏、跑、冒現(xiàn)象 ;消防設施應符合國家規(guī)定 , 并有消防部門檢驗合格

5、證 ; 采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝 平整、配件齊全 ,沒有缺陷 ,并有專門的檢驗合格證 ;燃氣管道應 無泄漏。此外 , 各種儀表儀器、輔機亦應齊全、靈敏、安全、準 確。6、附屬工程及其他。室外道路、排水系統(tǒng)等的標高、坡度等 因素都應符合設計規(guī)定 ; 相應的市政、公建配套工程與服務設施 應達到質(zhì)量和使用功能的要求。7、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服、財務各組使用的工具及使用說明。8、工程、保安、環(huán)衛(wèi)、客服設施設備及使用工具、維護保養(yǎng) 記錄、維保電話號碼。交接雙方應當制作物業(yè)查驗記錄。 物業(yè)查驗記錄一般包括房 屋質(zhì)量查驗記錄、 設施設備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄， 雙方 可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設計查

6、驗記錄表。 查驗記錄表應當包括 查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗人簽字、查驗結論、 存在問題、返修意見、跟蹤結果等。原物業(yè)公司應將預收的物業(yè)管理服務費、代管的各種能源 費、押金、共用設施設備的專項維修資金、物業(yè)共用部位、共用 設施設備的經(jīng)營收益以及收支賬目一并移交給新物業(yè)公司。除了錢以外， 原物業(yè)公司應將屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理 用房、公共用房、設備用房、生產(chǎn)作業(yè)工具及辦公用品等移交給 新物業(yè)公司。（三）核實原始資料在現(xiàn)場驗收檢查的同時 , 應核實原始資料 , 逐項查明 , 發(fā)現(xiàn)有 與實際不相符之處 ,應及時做出記錄 , 并經(jīng)雙方共同簽字存檔。（四）用戶情況調(diào)查用戶是物業(yè)管理機構的服務

7、對象 , 物業(yè)管理企業(yè)在交接物業(yè) 時, 應及時準確地了解用戶的特征、家庭特點、產(chǎn)權情況、經(jīng)營 情況、業(yè)務范圍等等一些問題 , 以便順利地開展物業(yè)管理 ,并有針 對性地提供一系列綜合服務項目。（五）建立檔案物業(yè)管理中的資料檔案 , 是便于物業(yè)管理企業(yè)日后管理的一 項重要工作。 管理過程中 , 應將資料分類、 裝訂成冊 , 或存入電腦 隨時調(diào)用。資料檔案的內(nèi)容主要有 :1. 物業(yè)開發(fā)可行性研究報告 ;2. 物業(yè)開發(fā)建設時的有關圖紙、記錄等資料 ;3. 物業(yè)管理方案及物業(yè)管理招標投標時的有關資料 ;4. 歷年物業(yè)管理工作報告和財務報告 ;5. 房地產(chǎn)權屬關系的有關資料 ;6. 物業(yè)用戶的有關資料。三

8、、交接時間四、交接注意事項 交接前的準備工作： 物業(yè)費、停車費等費用。物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費、停車費及水、電費等其他費用， 前任物業(yè)公司有無已經(jīng)多收取的費用， 如有，索要回逾收的各項費用， 或者對此解決方案有三方簽字認 可的書面約定。各類能源費。 前任物業(yè)有無拖欠自來水公司、 供電局及燃氣 公司等各項費用，如有，敦促其交接前繳清。各類遺留問題。 車輛刮蹭事件， 前任物業(yè)有無承諾給業(yè)主在 物業(yè)費、停車費或者其他形式的解決承諾，進行摸底調(diào)查，避免 接手之后，造成業(yè)主費用已交，但承諾的問題還未解決。 業(yè)主家中有個別特殊問題的，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的， 摸清情況， 由前任物業(yè)進行解決， 避免業(yè)

9、主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到 新任物業(yè)。例如：個別業(yè)主減免物業(yè)費等情況。工程遺留問題， 要進行摸底調(diào)查， 掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工 程遺留問題的類別、 開發(fā)及施工方的維修情況、 目前遺留問題的 處理情況等。其他準備工作： 物業(yè)用房的確定， 各工作崗位人員的準備是 否到位的情況， 辦公用品、 員工工服等各類物資準備情況， 工程、 保潔的工具到位情況， 正常辦公所需的各類表格等文件， 垃圾清 運、電梯維保等外包服務的考慮。保障交接當日的物業(yè)服務正常的開展，其他準備工作 交接當天工作注意事項：一、物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：1、確定物業(yè)承接查驗方案；2、移交有關圖紙資料；3、查驗共用部位、共用設施設備；4、

10、解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；5、確認現(xiàn)場查驗結果；6、簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；7、辦理物業(yè)交接手續(xù)。二、現(xiàn)場查驗前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2、共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技 術資料；3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；4、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；5、承接查驗所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。三、物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、 共用設施設備進行 現(xiàn)場檢查和驗收：1、共用部位

11、：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、 梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、 護欄、電梯井道、架空層及設備間等；2、共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、 消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管 線、電線、供暖及空調(diào)設備等；3、共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、 信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃 圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛 樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉(zhuǎn)運設施以及物業(yè)服務用房等。四、水、電表進行抄底記錄將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、 電表的表底進行抄底記 錄

12、，以交接時點為據(jù)，之前的由前任物業(yè)繳納，之后由新進駐物 業(yè)公司繳納。物業(yè)費、停車費。兩費用均以交接時點為據(jù)，之后的各項費 用由新任物業(yè)開始計收，如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費用， 該物業(yè)必 須依法依約進行收取，不能干擾新任物業(yè)的收費工作。六、對自來水公司、供電局及燃氣公司辦理相應的用戶變更名 稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。七、外包服務項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關合同。八、交接當天工作可按照“部門對部門”的方式進行交接，即 可考慮先進行保安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接當 天陸續(xù)接下各個崗位，隨后可分別進行客服、工程、保潔、綠化 等相應交接，均可采取交接方部門對應接

13、替方的部門進行交接， 雙方對應交接部門均有負責人， 由第三方進行監(jiān)督，交接完畢要 有三方簽字確認的交接資料移 交 內(nèi) 容1. 物業(yè)資料（1）物業(yè)產(chǎn)權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、 機電設備資料等。（2）業(yè)主資料包括：1）業(yè)主入住資料，包括入住通知書、入住登記表、身份證 復印件、相片；2）房屋裝修資料，包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄；（3）管理資料：各類值班記錄、設備維修記錄、水質(zhì)化驗 報告等各類服務質(zhì)量的原始記錄。（4）財務資料包括：估定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權債 務移交清單、水電抄表記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。（5）合同協(xié)議書，之對內(nèi)對外

14、簽訂的合同、協(xié)議原件。（6）人事檔案資料，之雙方統(tǒng)一移交留用的在職人員的人事檔培訓、考試記錄。（7）其他組要移交的資料。資料移交應按資料分類列出目錄， 根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一 清點是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章簽名。2. 物業(yè)共用部位及公共設施設備管理工作的交接（1）物業(yè)共用部位及共用設施設備，包括消防、電梯、空 調(diào)、給排水、供配電等機電設備及附屬配件，共用部位的門窗， 各類設備房、管道井、公共門窗的鑰匙等；（2）共用配套設施，包括環(huán)境衛(wèi)生設施（垃圾桶、箱、車 等）、綠化設備、公共秩序與消防安全的管理設施（值班室、崗亭、監(jiān)控設施、車輛道閘、消防配件等）、文娛活動設施（會所、游泳池、各

15、類球場等）；（3）物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動室、員工宿舍、 食堂（包括設施）、倉庫。停車場、會所等需要經(jīng)營許可證和資質(zhì)的， 移交單位應協(xié)助 辦理變更手續(xù)。3. 人、財、物的移交或交接（1）人員。在進行物業(yè)管理移交時，有可能會有原物業(yè)管理機構在本項目任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理企業(yè)應與移交方進行友好協(xié)商，雙方達成共識。（2）財務。移交雙方應做好賬務清結、資產(chǎn)盤點等相關移 交準備工作。移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務費、維修資金、業(yè)主 各類押金、停車費、欠收款項、代收代繳的水電費、應付款項、 債務等。（3）物資財產(chǎn)。包括建設單位提供和以物業(yè)服務費購置的 物資財產(chǎn)等，主要有辦公設備、交通工具

16、、通信器材、維修設備 工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護工具、物業(yè)管理軟件、財務軟 件等.新舊物業(yè)交接的幾個難點問題新舊物業(yè)交接時矛盾重重， 交接過程復雜，時間長，造成小區(qū)管 理混亂，業(yè)主斷水、斷電或者小區(qū)垃圾滿地，甚至會發(fā)生暴力流 血事件。物業(yè)管理條例雖然規(guī)定小區(qū)過半數(shù)的業(yè)主同意，其所占面積也超過半數(shù)的情況下， 可以更換物業(yè)公司， 但實際操作 起來困難重重：一來能拿到二分之一業(yè)主同意票已經(jīng)并非易事， 二來新老交接， 老物業(yè)平和退出小區(qū)更難， 而新物業(yè)強行進入法 律又不允許，甚至面臨法院不受理此類案件的尷尬。新舊物業(yè)公司交接難主要體現(xiàn)在三點：1、相關設施移交難根據(jù)物業(yè)管理條例（以下簡稱條例），物業(yè)

17、管理用房等房產(chǎn)的所有權屬于業(yè)主， 但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設和登記產(chǎn)權時，大部分登記的是開發(fā)建設單位， 而目前又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權如何移交給業(yè)主。 如物業(yè)管理用房， 即使舊物業(yè)管理公司同意移交， 但在接管初期， 舊物業(yè)公司對物業(yè)管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用， 需要舊的物業(yè)公司、 新的物業(yè)公司、業(yè)委會進行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。2、物業(yè)資料移交難根據(jù)條例 ，建設單位應當向物業(yè)公司移交以下資料： （ 1） 竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下 管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（ 2）設施設備的安裝、使用 和維護保養(yǎng)等技術資料；（ 3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等

18、 技術資料；（ 4）物業(yè)管理所必須的其他資料。要求物業(yè)企業(yè)應 當在前期服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)委會。 雖然條例對交接內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分 地將日后新物業(yè)公司順利開展公作所需要的資料（如財產(chǎn)記錄、設備情況和客戶資料等） 涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè) 公司都是由開發(fā)商選聘或者自己組建的物業(yè)公司， 開發(fā)商不按規(guī) 定向物業(yè)公司移交相關資料， 舊物業(yè)公司也就無法在交接時提交 完整資料。3、相關費用處理難（1）物業(yè)管理費賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細公布業(yè)主 交費情況， 而一些物業(yè)管理中的費用該支付的沒有支付， 該公布 的不公布， 造成收入和費用混亂， 又沒有監(jiān)督機構對支出進行監(jiān)

19、 管，比較混亂，在新物業(yè)交接時，各管理項目費用理不清，不能 順利接管。（2）代收費用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒 有一戶一表， 舊物業(yè)公司義務為居民代收水電費， 出現(xiàn)的差額費 往往由物業(yè)公司承擔， 這樣在交接時， 對于差額部分如何來妥善 解決，原有物業(yè)公司的權益又如何來保護，解決不好這些問題， 新舊物業(yè)交接時就容易產(chǎn)生糾紛。（3）物業(yè)費欠繳。現(xiàn)在，物業(yè)費收繳率普遍不高，好一點的到 90%，而很多維持在 70%，一些老小區(qū)還不到 40%。這樣，新舊物業(yè)交接時物業(yè)費的糾紛就成為一個很大障礙。 舊物業(yè)公司在物業(yè)費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。（4）其他費用，如前期停車費、一些經(jīng)營性收

20、益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。新舊物業(yè)交接難的法律原因1 、法律規(guī)定不完善。從條例規(guī)定看，有關業(yè)主 換物業(yè)公司的規(guī)定在條例中比較少，即第29 條關于移交事項的規(guī)定 ;第 39條關于物業(yè)合同終止應當移交的規(guī)定 ; 第59條不 移交有關事項的法律責任的規(guī)定?，F(xiàn)有法律規(guī)定有以下幾點尚需改進： (1) 物業(yè)移交的 時間不明確。 條例第 39 條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務合同終 止時，業(yè)主大會選聘了物業(yè)管理企業(yè)的， 物業(yè)管理企業(yè)之間應當 做好交接工作。 ”沒有交接時間的強制規(guī)定，老物業(yè)公司可以 以各種借口拖延時間， 比如說物業(yè)費沒有繳清。 (2) 移交的內(nèi)容、 方式不明確。 條例第 39 條規(guī)定了

21、物業(yè)服務合同終止時，物 業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和條例第29 條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會， 但物業(yè)的交接并非如此簡單， 后續(xù)的物業(yè)怎 樣接管老物業(yè)已經(jīng)使用過的設施、 設備， 維修資金如何交接，哪 些屬于物業(yè)管理所必需的資料， 移交的內(nèi)容該不該明確， 不同的 移交內(nèi)容、移交的方式是否相同這一系列問題條例都沒有解決。 (3) 不移交、 不完全移交的責任規(guī)定可操作性差。 對不 依法移交的，條例第 59 條只規(guī)定了不移交有關資料的，要 限期改正 ; 逾期仍不移交的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通 報，處于 1 萬元以上 10 萬元以下罰款。實際上這一規(guī)定可操作 性較差，一是“有關資料”操作中難以

22、把握 ; 二是“限制”、 “逾 期”均屬不確定概念， 違背了一般立法的精確性。 三是從立法的 本意看，應當對不依法交接有關設施、設備、鑰匙、資料等所有 與物業(yè)服務有關的實物和資料都應當受到懲罰， 但本條僅僅規(guī)定 了不移交有關資料的才受到懲罰。 (4) 移交后遺留問題的解決。 物業(yè)可移交管理，但遺留問題如何解決， 條例沒有給出任何 規(guī)定，對拖欠老物業(yè)的物業(yè)費誰來保障， 老物業(yè)的先期投入怎么 辦，老物業(yè)管理不當造成的物業(yè)設施、 設備損壞怎么辦，維修資 金有“黑洞”怎么辦等等這些問題，沒有相應規(guī)定。2、政府對物業(yè)公司交接監(jiān)管不力。 目前，政府對物業(yè)公司交接工作的監(jiān)管力度是遠 遠不夠的。 做好物業(yè)公司

23、交接的監(jiān)管， 政府有關部門要做交接的 具體指導、 防止新老物業(yè)的沖突、有關事項的宣傳等工作。而從 目前的情況看， 政府在物業(yè)公司交接中的作用尚不明顯。 我國法 律關于物業(yè)交接的規(guī)定本身就少， 在這種現(xiàn)實條件下， 政府的指 導和監(jiān)督就尤為重要。從深層次原因分析，造成物業(yè)交接難是由于我 國目前物業(yè)管理制度構建上的缺陷未形成以業(yè)主為中心的 物業(yè)服務制度， 從而造成物業(yè)公司定位的模糊， 加之政府執(zhí)法不 嚴、物業(yè)公司法律意識淡薄等。針對物業(yè)新老公司交接，北京市建委相關負責人對 新老物業(yè)承接驗收的程序、 交接內(nèi)容等熱點問題作出了相應的解 釋。問：誰能決定選聘物業(yè)？答：不同階段有所不同， 在入住前和業(yè)主大會

24、成立前的物業(yè)選聘由開發(fā)商組織實施， 業(yè)主大會成立后由業(yè)主大會授權業(yè)主委員會決定組織實施。 開發(fā)商或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會應當在組織承接驗收活動前 10 個工作日，將有關情況書面告知社區(qū)所在地的社區(qū)居委會和街道辦事處。問：選聘新物業(yè)公司后，舊物業(yè)合同還有效嗎？ 答：無論是開發(fā)商還是業(yè)主大會換物業(yè)都要依法選聘。 也就是說 應先解除與原物業(yè)公司的物業(yè)管理服務合同后， 方可組織新物業(yè) 公司接管。物業(yè)合同一般分為定期和不定期兩種。定期合同有 1 年也有兩年、 3 年的，新物業(yè)公司上崗執(zhí)勤必須要等舊合同結束 方可；不定期物業(yè)合同一般規(guī)定“合同到業(yè)主大會選聘新物業(yè)并 在新物業(yè)合同生效之后為止”等類似內(nèi)容。

25、問：新老物業(yè)公司承接驗收如何操作？答：開發(fā)商、 業(yè)主大會和原物業(yè)公司要做好承接驗收前的準備工 作，并及時書面通知新物業(yè)公司進行承接驗收。 新物業(yè)公司應當 在接到通知后 15 個工作日內(nèi)做出書面回復并與開發(fā)商或業(yè)主大 會約定承接驗收時間。 在約定時間內(nèi)， 開發(fā)商、業(yè)主大會或原物 業(yè)公司應先做資料交接： 將物業(yè)的產(chǎn)權資料、 工程竣工驗收資料、 工程技術資料、工程經(jīng)濟資料和其他有關資料移交給新物業(yè)公 司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可；若有未移交 部分，由雙方列出未移交部分的清單， 確定移交時間并簽字認可。 資料交接完畢后是現(xiàn)場交接： 新物業(yè)公司應對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共 用設施設備進行逐項驗收

26、， 注明設備現(xiàn)狀及接管時間。 開發(fā)商或 業(yè)主委員會應對查驗接管過程進行記錄， 并存檔備查。 交接證明 應由交接雙方、 相關單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。 開發(fā)商、業(yè) 主大會授權的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應當配合新物業(yè)公司依 法接管保安、 消防、停車等安全防范崗位，維護物業(yè)管理區(qū)域的 正常秩序。問：查驗過程中發(fā)現(xiàn)有設備、 資料等不合格的情況， 該如何處理？ 答：物業(yè)項目經(jīng)查驗不合格的， 開發(fā)商應進行返修并商定時間復 驗。經(jīng)查驗合格的， 新物業(yè)公司應當在 5 個工作日內(nèi)簽署查驗合 格憑證， 并及時簽發(fā)承接文件。 新老物業(yè)公司交替時發(fā)現(xiàn)不合格 的情況待定。 交接雙方應當制作物業(yè)查驗記錄。 物業(yè)查驗記錄一

27、 般包括房屋質(zhì)量查驗記錄、 設施設備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記 錄，雙方可以根據(jù)物業(yè)的具體情況設計查驗記錄表。 查驗記錄表 應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗人簽字、查 驗結論、存在問題、返修意見、跟蹤結果等。業(yè)主有權要求調(diào)閱 查驗記錄。問：原物業(yè)公司何時退出？拒不退出的怎么辦？ 答：原物業(yè)公司應在查驗接管工作完成后 10 個工作日內(nèi)全部撤 出物業(yè)管理區(qū)域。 開發(fā)商、業(yè)主或原物業(yè)公司不移交有關資料的， 由區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正； 逾期仍不移交有關資 料的，對開發(fā)商、原物業(yè)公司予以通報，處 1 萬元以上 10萬元 以下的罰款。 物業(yè)服務合同終止時， 原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管

28、 理用房和有關資料的， 新選聘的物業(yè)公司應與業(yè)主委員會協(xié)商或 通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業(yè)管理區(qū)域。怎樣做好新舊物業(yè)服務企業(yè)移交工作武漢同濟物業(yè)管理有限公司 楊 寧新舊物業(yè)服務企業(yè)移交是在業(yè)主委員會通過招標擬定新 物業(yè)服務企業(yè)， 并與之簽訂物業(yè)服務合同備案后至新物業(yè)企業(yè)正 式進駐項目工作的整個過程。 在新舊物業(yè)移交工作中， 除了自動 退出情況， 一般由業(yè)主委員會解聘更換新物業(yè)企業(yè)的情況下， 會 產(chǎn)生移交難的問題， 常常會出現(xiàn)舊物業(yè)不愿走， 新物業(yè)進不來的 現(xiàn)象。 下面就這一普遍存在的現(xiàn)象， 對如何做好新舊物業(yè)服務企 業(yè)移交工作，做如下分析：一、新舊物業(yè)企業(yè)移交涉及的主體涉及主體包括政

29、府行政機構、開發(fā)建設單位、新舊物業(yè) 服務企業(yè)、業(yè)主委員會、廣大業(yè)主。由于主體類型和人數(shù)較多， 關系復雜，各種意見難以統(tǒng)一，決定了工作中會遇到各種困難， 協(xié)調(diào)難度大。政府部門是監(jiān)督機構和物業(yè)服務企業(yè)的管理機構， 對物業(yè)服務行 業(yè)的總體發(fā)展和行政政策以及法規(guī)都有很準確的把握。 新物業(yè)服 務企業(yè)在移交前充分與政府部門溝通， 尋求監(jiān)督指導， 進一步了 解項目、原物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會的情況對于移交工作方向 性的正確把握是很有必要的。開發(fā)建設單位是物業(yè)的建造者，也是前期物業(yè)服務招投 標工作的主導人， 原物業(yè)服務企業(yè)多少與開發(fā)建設單位有一定的 歷史淵源，且在保修階段或由于久修不善使得物業(yè)保修時限超過 保

30、修期時， 會繼續(xù)存在開發(fā)單位與業(yè)主之間的利害關系， 開發(fā)建 設單位也是新舊物業(yè)移交工作的重要主體。業(yè)主及其委員會選擇為自己服務的物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè) 服務企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費， 形成市場對價關系。 他們在移 交工作中最具有主觀能動性，都是移交工作中的直接利害關系 人。二、舊物業(yè)服務企業(yè)退出項目的原因原物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè) 不再續(xù)簽合同，另行選聘新物業(yè)服務企業(yè)。原物業(yè)服務合同期限未滿，物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量與 合同約定標準相去甚遠， 業(yè)主委員會通過業(yè)主大會解聘原物業(yè)服 務企業(yè)，通過招標方式選聘新物業(yè)企業(yè)。原物業(yè)企業(yè)因業(yè)主欠費處于長期虧損狀態(tài)，不得已自動 退出物業(yè)服務項

31、目。 原物業(yè)管理企業(yè)因公司戰(zhàn)略目標調(diào)整， 合同 期限屆滿，與業(yè)主委員會協(xié)商，主動退出項目管理。三、新舊物業(yè)移交的內(nèi)容公用設施設備：電梯、生活給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠 化設施、康體娛樂設施、地下車庫、道路、監(jiān)控系統(tǒng)、供配電系 統(tǒng)、其他各種配套設施等； 各種圖紙和技術資料： 竣工總平面圖、 單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖 等竣工驗收資料； 設施設備的安裝、 使用說明和維護保養(yǎng)等技術 資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件。 文檔資料：業(yè)主信息資料、 入伙資料、 裝修資料、 日常管理資料等。 物業(yè)管理費等其他物業(yè)管理相關費 用的明細賬目：物業(yè)管理費收繳登記表、車位費收取登記表、水 電代收登

32、記表（如果有此項）等。日常公共用水用電起止碼登記 表和移交時起止碼的詳細登記數(shù)。 遺留問題： 主要是指在質(zhì)量保 證期內(nèi)出現(xiàn)的屋面和外立面以陽臺滲水， 經(jīng)過長時間維修沒有完 全修繕好， 以至超過質(zhì)量保修期。 還包括因公用設施設備問題影 響業(yè)主正常生活的情況。 物業(yè)管理用房： 產(chǎn)權移交和實體建筑移 交以及相關租賃合同的移交。有時還伴隨著員工的移交：原物業(yè)公司中業(yè)主反映比較 好，對工作較積極的部分員工通過試用， 可以考慮被新物業(yè)企業(yè) 吸收，這些員工對項目的情況比較熟悉， 有一定的真對性的工作 經(jīng)驗， 通過磨合能很好的融入到新物業(yè)企業(yè)， 業(yè)主對他們比較熟 悉，有利于新物業(yè)企業(yè)及時有效的全面開展項目上的

33、物業(yè)服務工 作，保障移交后物業(yè)服務工作的平穩(wěn)過渡， 最大限度保障業(yè)主的 利益。四、新舊物業(yè)服務企業(yè)移交的難點問題新舊物業(yè)管理移交難主要體現(xiàn)在公共設施移交難、物業(yè) 資料移交難和欠費處理難等方面。需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員 會、業(yè)主幾個角度來開展工作，化解矛盾和減少糾紛，順利實現(xiàn) 物業(yè)服務移交這一市場行為。 其中，加強政府的監(jiān)督指導和協(xié)調(diào)、 企業(yè)的風險規(guī)避意識和實力、 業(yè)主委員會和業(yè)主的互動溝通以及 業(yè)主委員會合法的可行性操作是實現(xiàn)成功新舊物業(yè)移交的關 鍵。1、物業(yè)管理費和車位費等費用的清算和移交舊物業(yè)物業(yè)費收取賬目混亂，不能詳細地公布物業(yè)費收 取情況， 哪些是物業(yè)多收取需要退還的費用， 哪些是業(yè)

34、主需要補 交的費用，都不是很清楚，給物業(yè)移交工作帶來阻礙。 原物業(yè)服務企業(yè)是否收取了業(yè)主的不合理費用（包括水電周轉(zhuǎn) 金、防盜門安裝費等項費用）； 對于業(yè)主入住時間較長的小區(qū)，物業(yè)費收繳率在 80%已經(jīng)算是很 高的，更多的維持在 60%左右，也有的在 40%左右，物業(yè)費收繳 糾紛是新舊物業(yè)移交的一大障礙， 在這一糾紛妥善處理前， 想要 順利完成移交工作是很困難的。有些小區(qū)沒有實行一戶一表水電管理，由物業(yè)公司義務 代收代繳，這就勢必出現(xiàn)差額，該部分往往是由物業(yè)公司承擔。差額部分移交時最終由誰承擔， 物業(yè)企業(yè)的損失怎樣彌補， 這一 問題不能很好的解決，也會影響移交工作順利進行。2、物業(yè)管理用房移交根

35、據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權 歸全體業(yè)主共有， 由于開發(fā)建設和產(chǎn)權登記時， 大部分開發(fā)商將 物業(yè)管理用房的產(chǎn)權登記在自己名下或在建設規(guī)劃時根本沒有 將物業(yè)管理用房考慮進來， 而是以其他性質(zhì)的房屋面積充當物業(yè) 管理用房面積，如商鋪、空架層等，增添了移交工作的復雜性， 給移交工作帶來困難。 即使舊物業(yè)企業(yè)同意移交， 但前期舊物業(yè) 企業(yè)對物業(yè)管理用房進行過裝修和投入， 這部分費用怎么算， 還 需要業(yè)主委員會和新舊物業(yè)進行協(xié)商，增加了移交難度。3、文檔及圖紙移交：遞交圖紙、設備及物品的清單按照 物業(yè)管理條例 第二十九條，建設單位應當 向物業(yè)管理公司移交以下資料：（一）竣工總平面圖， 單體

36、建筑、 結構、 設備竣工圖， 配套設施、 地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料。（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術資料。（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。 要求物業(yè)管理企業(yè)應當在前 期服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會物業(yè)管理條例 闡述的移交資料都比較概括， 沒有詳細說明日 常物業(yè)服務過程中所需要的資料，如：業(yè)主信息資料、裝修管理 資料、收費登記資料等， 這就需要我們在實踐工作中進一步細化， 盡量完整的收集相關資料。在前期物業(yè)管理的過程中， 由于是開發(fā)建設單位主持選聘物業(yè)服 務企業(yè)， 其對物業(yè)服務企業(yè)進駐與否享有決定權， 導致前期物業(yè) 管理階段資料移交不完整， 特別是工程建設方面的資料， 這也是