武漢光谷項(xiàng)目住宅調(diào)研報(bào)告

1、武漢光谷項(xiàng)目住宅調(diào)研報(bào)告 福州思銳房地產(chǎn)投資顧問有限公司武漢光谷項(xiàng)目住 宅 調(diào) 研 報(bào) 告 目 錄一、漢口、武昌、漢陽三大區(qū)域住宅發(fā)展特征 1、漢口區(qū)域住宅發(fā)展特征 32、武昌區(qū)域住宅發(fā)展特征 83、漢陽區(qū)域住宅發(fā)展特征 13二、武昌區(qū)2002-2005年1季度住宅開發(fā)及銷售分析 1、2002-2005年1季度武昌區(qū)典型樓盤銷售個(gè)案分析 16（一）武昌區(qū)歷年住宅走勢分析 16（二）武昌區(qū)典型樓盤個(gè)案分析 21（三）光谷片區(qū)整體住宅產(chǎn)品分析 27（四）光谷片區(qū)住宅整體規(guī)劃情況 33（五）光谷片區(qū)典型樓盤戶型分析 34（六）區(qū)域市場暢銷戶型、面積分析 45（七）武漢市熱銷板式高層及點(diǎn)式高層 49（

2、八）各樓盤設(shè)計(jì)亮點(diǎn)和市場接受度 542、2004-2005年光谷在售樓盤銷售情況走勢分析 65三、2002-2005年二手房交易數(shù)據(jù)分析 65 一、 漢口、武昌、漢陽三大區(qū)域住宅發(fā)展特征1、漢口區(qū)域住宅發(fā)展特征要點(diǎn)：產(chǎn)品特征：中心區(qū)域住宅以高層住宅、高檔公寓為主，城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。價(jià)格特征：漢口城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在3000元/平方米以上，均價(jià)在3000元/平方米以下物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，漢口區(qū)域占了46%。漢口區(qū)域樓盤供求基本平衡。消費(fèi)者特征：公務(wù)員，商人，公司職員，企業(yè)老總，外來人員等。產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為

3、主，中低檔樓盤放量偏少。文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂都市文化特征。 、概述優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是漢口房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要特質(zhì)。從2000年起至今，漢口商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，漢口已成為武漢高檔樓盤的主要聚集區(qū)域，同時(shí)也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言，漢口房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都逐漸趨向于中高端。2005年，由于政府加大對經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模。與2004年相比，增加了35.91萬平方米，這將緩解中低檔樓盤放量偏少的結(jié)構(gòu)性矛盾，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間，漢口房價(jià)漲幅將逐步趨于穩(wěn)定。目前，漢口中心區(qū)域住宅仍以高層住房、高檔公寓為主。值得關(guān)注

4、的是，由于2004年住宅投資較熱，以酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店為主的投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。目前在國家宏觀調(diào)控措施之下，對該類物業(yè)將形成一定沖擊。該類物業(yè)的成交價(jià)格及銷售進(jìn)度已逐步放緩。、區(qū)域住宅特征漢口區(qū)目前由江漢區(qū)、江岸區(qū)、硚口區(qū)、東西湖區(qū)四個(gè)行政區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：（一） 漢口中心城區(qū)漢口中心城區(qū)主要包括永清片、沿江片、新華路建設(shè)大道片。1、 永清片區(qū)住宅特征分析 永清片區(qū)，城市功能定位在市級(jí)文化區(qū)、商貿(mào)辦公區(qū)、賓館商務(wù)區(qū)和綜合生活區(qū)4個(gè)區(qū)域。 總體來看, 2004年永清片區(qū)樓盤價(jià)格受舊城改造和漢口江灘建設(shè)的推動(dòng),呈現(xiàn)出快速的房價(jià)上漲階段，有

5、的樓盤同期漲幅達(dá)到一千元/平方米左右。而且由于中心城區(qū)用地有限, 除濱江苑三期、統(tǒng)建大江園北苑形成小區(qū)（以小高層為主）外，此片區(qū)樓盤多以小高層、高層為主。目前,永清片區(qū)樓盤從總體上看,有以下特點(diǎn)：其一，地處中心城區(qū)，平均房價(jià)在整個(gè)武漢市來講居首位。其二，戶型開發(fā)逐步走大。其三，反映小區(qū)擁擠程度的容積率指標(biāo)普遍較高。 此片區(qū)樓盤的優(yōu)勢在于：交通便捷，生活設(shè)施完備。 優(yōu)秀的教育資源是本區(qū)域樓盤銷售的一大動(dòng)因。此片區(qū)樓盤的不足在于：市場對于市中心區(qū)超大豪宅的接受程度尚有待考驗(yàn)。單價(jià)高且沒有完善的小區(qū)環(huán)境，僅依托周圍的已成型的市政建設(shè),如占地面積小，大部分高層建筑都有靠近大馬路，灰塵噪音問題。目前，本

6、片區(qū)高層住宅多以開發(fā)精裝修公寓為主，價(jià)格在4200元/平方米以上。同時(shí)，香港瑞安以33.9億拿下永清地塊，并預(yù)計(jì)投入100億資金將其打造為武漢新天地，將進(jìn)一步改善本區(qū)域的市場環(huán)境。2、沿江片住宅特征分析沿江片區(qū)為漢口傳統(tǒng)的老商業(yè)區(qū)，早期是外國租借地，因此舊城零星改造較多，尚未形成比較成熟的住宅格局。但由于該片區(qū)是武漢市市級(jí)中心，交通線路系統(tǒng)完善、配套設(shè)施齊全，商業(yè)氛圍濃厚，因此，建筑定位以商住兩用住宅為主，在建筑形態(tài)上，則以高層、小高層為主。沿江片的區(qū)域優(yōu)越性在于，依托解放大道形成立體的交通網(wǎng)絡(luò)，交通較為發(fā)達(dá)，但同時(shí)由于屬于老城區(qū)，路網(wǎng)十分復(fù)雜，道路容納程度不高，導(dǎo)致交通時(shí)常堵塞，舊城改造的任

7、務(wù)相對繁重。沿江片主要包括沿長江的沿江大道和沿漢江的沿河大道，依托成熟的商圈和優(yōu)越的濱江景觀是沿江片的主要特色，本片區(qū)匯聚了江漢路步行街、萬達(dá)商業(yè)廣場、漢正街商品批發(fā)市場等武漢市核心商圈，龍王廟商業(yè)廣場等一批新興商業(yè)也進(jìn)入認(rèn)籌階段，和記黃鋪拿下漢江花樓街地塊，預(yù)計(jì)亦以商業(yè)開發(fā)為導(dǎo)向，該片區(qū)竟更具備商業(yè)版塊特質(zhì)。本片區(qū)住宅以高檔、高層為主，由于地段稀缺，整體住宅開發(fā)量不大，隨著整個(gè)舊城改造力度加大、永清片區(qū)拆遷的實(shí)施、輕軌的建設(shè)，本區(qū)域房地產(chǎn)市場已逐漸呈現(xiàn)出新的狀況，借助江景開發(fā)高檔項(xiàng)目成為市場亮點(diǎn)。3、新華路建設(shè)大道片住宅特征分析新華路建設(shè)大道片位于漢口中心城區(qū),跨越江岸區(qū)和江漢區(qū)。本區(qū)域涵蓋

8、了傳統(tǒng)的市級(jí)政務(wù)區(qū)、集金融、商貿(mào)、文化娛樂和商住為一體，是典型城市配套建設(shè)成熟的中心區(qū)域。目前就沿線住宅整體趨勢來看，已呈現(xiàn)投資回歸城市中心的趨勢。本區(qū)域樓盤呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、樓盤均價(jià)較高，是典型的高檔住宅區(qū)2、在寸土寸金的市中心，樓盤普遍占地面積小，容積率高。 3. 其戶型以三室兩廳為主打。本區(qū)域樓盤的優(yōu)勢在于：其一、位于城市中心區(qū)，擁有成熟的城市配套設(shè)施。 其二、樓盤開發(fā)品質(zhì)較高。但是，本片區(qū)開發(fā)樓盤的對象主要為第二次置業(yè)者和高收入階層。由于附近寫字樓云集，也應(yīng)考慮年輕白領(lǐng)一族置業(yè)需求?，F(xiàn)在香港路沿線戶型的兩室兩廳的建筑面積基本上在100平方米以上，加之單價(jià)高，對于在此工作的年輕人來講，仍

9、難以承受。（二）、漢口城郊結(jié)合區(qū)漢口城郊結(jié)合區(qū)主要包括金銀湖片、后湖片。1、 金銀湖片由于得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，金銀湖板塊目前已開始形成一個(gè)大型的城郊中央住宅區(qū)。具體分析其形成原因，有如下幾點(diǎn)：一、具有大型cld的典型特征。二、土地資源豐富，政府職能明確。三、交通比較便捷，配套設(shè)施比較完備。四、金銀湖板塊在未來幾年內(nèi)將成為武漢地區(qū)開發(fā)的最后一片熱土。金銀湖片聚集了相當(dāng)一批高檔次的樓盤，某些樓盤的價(jià)格已超過中心城區(qū)，從市場接受情況來看也是十分理想的，目前整體銷售率約為60%以上，部分樓盤已經(jīng)尾盤。同時(shí)，由于交通日益通暢，市政配套逐步成熟，促使特別是金銀湖一帶的房價(jià)將有一定升值空間。目前金銀湖市場供

10、應(yīng)量比較充足， 房地產(chǎn)市場的競爭也較激烈。導(dǎo)致這一結(jié)果的原因：1絕對供應(yīng)量逐漸增大。2樓盤相隔距離較近。目前金銀湖片樓盤開盤后平均銷售率達(dá)到90%左右，形成一個(gè)集團(tuán)化優(yōu)勢。從武房指數(shù)中也可以看出金銀湖區(qū)是武漢市均價(jià)上漲幅度較大的區(qū)域，這都說明金銀湖的房地產(chǎn)市場處在迅速發(fā)展階段；從個(gè)別看來，小高層逐步進(jìn)入市場，別墅化趨勢日益成為房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段的主要特征。但是金銀湖地區(qū)目前還存在很多的不足，如周邊環(huán)境、配套設(shè)施的不完善，金銀湖污染問題也一直沒有妥善解決。同時(shí)，金銀湖附近大盤較多，購買能力有限，有效市場空間不容樂觀，早期金銀湖地區(qū)的房價(jià)一直以來都處于武漢各城區(qū)的中低水平，均價(jià)在1700元/平方米左

11、右，而如今價(jià)格大幅度提高，有些樓盤價(jià)格甚至已經(jīng)超過了中心城區(qū)，項(xiàng)目如何進(jìn)行市場定位值得斟酌。金銀湖地區(qū)的樓盤大部分規(guī)模均比較大，且都是分期推出，該區(qū)域的樓盤，除別墅外，多層和小高層的主力面積絕大部分在130150平方米之間。這主要是由于該地區(qū)購買力支持，和市場的接受程度決定了主力面積的大小。本區(qū)域的主要購買人群為：本地高收入人員，大企業(yè)管理人員，部分中老年購房作為退休后修養(yǎng)住所，部分外地私營業(yè)主和投資者，二次置業(yè)者占據(jù)相當(dāng)比例，武昌地區(qū)購買較少，低于10%。、后湖片后湖片區(qū)可分為兩塊。第一塊為解放大道延長線的百步亭小區(qū)，目前該小區(qū)的均價(jià)已升至2700元/平方米。此塊歷史上為離城區(qū)較遠(yuǎn)的老工業(yè)區(qū)

12、，多為以安居為主的經(jīng)濟(jì)適用房，但隨著樓盤品質(zhì)和小區(qū)配套的成熟，目前該區(qū)域的市場供應(yīng)主體已轉(zhuǎn)向商品房。第二塊為岱黃公路沿線地區(qū)，花橋附近。此塊區(qū)域是市民心目中的后湖片區(qū)，目前均價(jià)2800元/平方米，據(jù)武房指數(shù)顯示，該區(qū)域房產(chǎn)均價(jià)與去年相比，普遍上浮300元/平方米左右。總體來說，后湖區(qū)域住宅項(xiàng)目的市場特點(diǎn)為注重產(chǎn)品、注重文化，樓盤品質(zhì)相對較高。而且由于整個(gè)區(qū)域離中心區(qū)較近，價(jià)格在江岸區(qū)偏低，致使有相當(dāng)一部分江岸區(qū)居民選擇在后湖地段置房。同時(shí)由于輕軌、地鐵從江岸區(qū)經(jīng)過，大量的拆遷戶需要安置，根據(jù)武漢市(1996-2020)規(guī)劃，后湖片區(qū)將成為漢口中心城區(qū)的主要集散和轉(zhuǎn)移地。但也有如下不利因素抑制了

13、后湖區(qū)域整體樓盤銷售水平的提升。（一）環(huán)境問題突出，居住質(zhì)量堪憂。（二）周圍環(huán)境復(fù)雜，人文配套亟需改善。（三）由于樓盤聚集，使樓盤競爭比較激烈。（四） 路網(wǎng)建設(shè)問題是近期阻礙購房者置業(yè)后湖區(qū)的最大問題。目前，后湖樓盤呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、已形成具備一定規(guī)模的居住聚集區(qū)。 2 、注重景觀建設(shè)，樓盤品質(zhì)普遍較高。后湖片區(qū)建筑群體的組織方式多為行列式，小區(qū)住宅密度低，容積率低，綠化率高，以多層為主。樓盤多以“綠色生態(tài)”為主題。3、區(qū)域價(jià)格不斷攀升，銷售形勢看好與年前相比，該區(qū)域價(jià)格普遍上浮了50元/平方米左右。同時(shí),該區(qū)域樓盤大多接近尾盤，目前市場的供應(yīng)主體主要為130平方米以上的大戶型。2、武昌區(qū)域住

14、宅發(fā)展特征要點(diǎn)：產(chǎn)品特征：武昌中心區(qū)域住宅以高層、小高層住宅為主，城郊結(jié)合部以多層、小高層、別墅為主。價(jià)格特征：武昌城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在3000元/平方米以上，均價(jià)在3000元/平方米以下物業(yè)主要集中于南湖、光谷區(qū)域。供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，武昌區(qū)域占了35.4%。武昌區(qū)域樓盤供略大于求。消費(fèi)者特征：教師，國有企業(yè)職工，科研工作者，老城區(qū)拆遷戶，公司職員。產(chǎn)品定位：形成明顯的住宅區(qū)域，市中心湖區(qū)以高檔樓盤為住，城郊結(jié)合部以中檔產(chǎn)品為主。文化訴求特征:濃厚的教育、休閑、人文的文化特征。一、區(qū)域特征武昌目前由武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)三個(gè)行政區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片

15、區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：注:武昌區(qū)與洪山區(qū)分界是街道口, 武昌區(qū)與青山區(qū)的分界為羅家橋。、 中北中南水果湖片住宅特征分析中北中南片位于東湖與沙湖之間，鄰近水果湖湖北省政治中心，北鄰徐東路商業(yè)社區(qū)，是武昌主要的商貿(mào)中心,有武昌新cbd之譽(yù)。中北路沿線前瞻徐東商圈，背靠中南商圈，生活非常便捷。往北有徐東平價(jià)、武漢銷品茂、凱旋門購物廣場、麥德龍、好美家，往南即是中南商業(yè)大樓、世紀(jì)廣場等武昌大型商場扎堆處。加之中北路沿線本身就有普爾斯馬特、麥德龍、好美家、百安居、家樂福等大型超市，整個(gè)武昌內(nèi)環(huán)線分離的中南、徐東商圈已經(jīng)經(jīng)由內(nèi)環(huán)線的接連而貫通，形成內(nèi)環(huán)形商圈。本片區(qū)環(huán)境優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢非常明顯，600

16、畝的浩淼沙湖和碧綠萬頃的東湖都提供了一個(gè)與鬧市區(qū)不同的優(yōu)雅環(huán)境。由于擁有景觀上的優(yōu)勢，新推出的水云居等樓盤，起價(jià)已不低于3000元/平方米。相對于其他市中心片區(qū)的房價(jià)，本片區(qū)的房價(jià)還處于一個(gè)合適的區(qū)間。由于該區(qū)域兼具優(yōu)越景觀及成熟配套,以目前3400元/平方米的房價(jià)而言,性價(jià)比較高。預(yù)計(jì)隨著交通狀況的利好, 加之商業(yè)配套的日益完善，本片區(qū)的平均房價(jià)將達(dá)到4000元/平方米。 根據(jù)規(guī)劃,目前正在籌備中的過江隧道和岳家嘴立交橋建成后,將對本片區(qū)帶來不容忽視的影響：長江隧道工程位于武漢長江大橋和武漢長江二橋之間，建筑總長約3630米，隧道部分長約3295米，越江部分長約1300米，長江隧道南接武昌友

17、誼大道，工程遠(yuǎn)期穿越沙湖，和中北路相接；中北路將作為長江隧道江南片的主要入口,武昌和漢口的交通瓶頸將被打破。同時(shí), 設(shè)計(jì)中位于中北路與徐東路的交匯處的岳家嘴立交，南北向、東西向各長1.2公里。立交橋建成后，車輛通行能力可達(dá)到2.16萬輛/小時(shí)，時(shí)速達(dá)60公里，將成為內(nèi)環(huán)線上最為暢通的一環(huán)，通過中北路，取道長江隧道，將在長江一橋與二橋之間為武昌與漢口聯(lián)結(jié)再添一條捷徑。隨著中北路片區(qū)基礎(chǔ)交通設(shè)施建設(shè)的全面提速，中北路片區(qū)將更緊密地與漢口中心片區(qū)緊密相連，屆時(shí)與徐東路一樣，長江天塹將不再成為漢口居民來此置業(yè)的障礙，中北路將有可能成為第2個(gè)徐東片區(qū)，屆時(shí)會(huì)有更多的漢口居民會(huì)考慮在環(huán)境、價(jià)位等因素都較為

18、適宜的中北路置業(yè)。按照武漢市社會(huì)科學(xué)院課題組提交的武漢城市發(fā)展報(bào)告擴(kuò)展新區(qū)的建設(shè)實(shí)施規(guī)劃，中北路延長線被列為重點(diǎn)之一,中北路延長線路幅40米，雙向四車道，按主干道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。規(guī)劃中的中北路延長線起于中北路岳家嘴，從岳家嘴開始，沿東湖北側(cè)，經(jīng)工業(yè)大道、中環(huán)線、青王公路至北湖，再與外環(huán)相接，它是武昌中心城區(qū)至青山、陽邏等地區(qū)的重要交通走廊。屆時(shí)中北路延長線還將直接通往規(guī)劃中的武漢火車站，中北路延長線的貫通將進(jìn)一步拓展中北路作為城市主軸線的地位。未來幾年內(nèi)，中北路延長線附近將興建一座大型居住新區(qū),規(guī)劃中的武漢四大居住新區(qū)之一的東湖新城緊鄰中北路延長線，近期將陸續(xù)開展啟動(dòng)征地和道路、自來水、排水、供電等

19、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。預(yù)計(jì), 隨著中北路和中北路延長線將成為武漢市江南區(qū)域的主軸，以及周邊沿線工業(yè)廠房的置換搬遷，中北路到中北路延長線一帶將成為武漢的主要居住片區(qū)之一。作為省府重地和商業(yè)中心，區(qū)域樓盤集中且品質(zhì)高，銷售狀況良好,該區(qū)域住宅主要呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：1.該區(qū)域商業(yè)集中，交通便利，市政配套完善。2.樓盤集中且品質(zhì)高，競爭激烈。3.房價(jià)在武昌屬于中高層次，且上升幅度大。4.單個(gè)樓盤占地面積小，綠化少，建筑形式以小高層和高層為主。 區(qū)域內(nèi)主要在售住宅樓盤以120平米以上的中大戶型為主, 從建筑形態(tài)來看，區(qū)域內(nèi)在售樓盤中，其中中北路至水果湖樓盤以小高層向多層過渡，價(jià)格也逐步走低。中南洪山廣場地段以高層

20、為主，分界明顯。小高層住宅量占總量的49.1%；高層住宅量總供應(yīng)量的50.9%，幾乎平分秋色。受東湖輻射影響，沿線樓盤品質(zhì)提升較快，因而房價(jià)上漲幅度較大。開盤較久的樓盤價(jià)格穩(wěn)定。經(jīng)歷2004年后,目前個(gè)盤均價(jià)已集中到3000元/平方米以上。戶型方面,區(qū)域在售住宅項(xiàng)目中，以大戶型為主,這也反映該片區(qū)購買主體以高收入群體為主,消費(fèi)能力較強(qiáng)。2、徐東片住宅特征分析目前徐東區(qū)域在售住宅主要以多層和小高層為主，但也出現(xiàn)了不少高層。徐東區(qū)域交通便利，市政配套完善，樓盤多且集中，競爭激烈。特別是徐東大街沿線，由于連接?xùn)|湖，新近樓盤無論在品質(zhì)和價(jià)格上都欲接近于東湖樓盤，因此樓盤品質(zhì)不斷提升，居住觀念更新較快，

21、價(jià)格波動(dòng)也較大。由于徐東區(qū)域人氣鼎旺，開盤半年左右的樓盤銷售率均達(dá)到90%左右，但由于激烈的競爭，各盤的價(jià)格波動(dòng)卻不盡相同。該區(qū)域房產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：(1)該區(qū)域交通便利，市政配套完善，并且土地儲(chǔ)備相對充足。(2)樓盤多且集中，競爭激烈。(3)新樓盤不斷涌現(xiàn)，樓盤品質(zhì)不斷提升，居住觀念更新較快。(4)樓盤多以便利的生活環(huán)境為訴求點(diǎn)，物業(yè)開發(fā)強(qiáng)調(diào)社區(qū)配套和綠化。(5)價(jià)格上升幅度相對較大。(6)住宅類型從多層為主向小高層為主轉(zhuǎn)變。調(diào)查表明，區(qū)域內(nèi)主要在售住宅項(xiàng)目平均每套面積約136平米, 從建筑形態(tài)來看，區(qū)域內(nèi)在售樓盤中，多層住宅量占總量的18.3%；小高層住宅量占總供應(yīng)量的56%；高層

22、住宅量占總供應(yīng)量的25.7%。徐東片區(qū)的住宅供應(yīng)已由多層為主向小高層、高層為主轉(zhuǎn)變。 區(qū)域內(nèi)住宅市場平均價(jià)格3500元/左右。比年前上漲100元左右。但由于徐東區(qū)域，尤其是徐東大街沿線，競爭加劇，新盤的不斷涌現(xiàn)對尾盤有著巨大的影響。這在各盤價(jià)格的漲勢上有著明顯的表現(xiàn)。達(dá)到3500元/。徐東區(qū)域主要樓盤在售的主力戶型包括2×2、3×2、4×2以及少量復(fù)式，其中建筑面積120170的3×2×2戶型占總量的51.7%，是絕對主力戶型，2×2和4×2戶型的供應(yīng)量和購買量也較大。3、南湖片住宅特征分析近幾年來，南湖片區(qū)土地價(jià)值迅速提升

23、，加上在政府有關(guān)方面的關(guān)注中，一直制約南湖的交通、配套逐步完善，橫貫新城東西的“七路一渠”市政過程的啟動(dòng)，將構(gòu)成南湖新城“三縱四橫”的交通主骨架。南湖樓市具有很大的升值潛力。南湖周邊高校密布，主要有武漢理工大學(xué)，華中農(nóng)業(yè)大學(xué)，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)等，人文氛圍濃厚。有南湖小學(xué)、南湖中學(xué)、武昌實(shí)驗(yàn)小學(xué)南湖分部等中小學(xué)，商業(yè)配套亦十分齊全，主要有中百倉儲(chǔ)、亞貿(mào)廣場、群光廣場。本片區(qū)早期建設(shè)以寶安地產(chǎn)開發(fā)的安居房為主，經(jīng)過十年的發(fā)展，已逐漸形成配套設(shè)施齊全的生活社區(qū)。通過對片區(qū)內(nèi)環(huán)境的充分利用，滿足了層次消費(fèi)群體的個(gè)性需求。與此同時(shí)，本片區(qū)住宅項(xiàng)目園林景觀、戶型設(shè)計(jì)水平、建筑立面風(fēng)格、面積跨度等日益豐富，

24、吸引了眾多周邊消費(fèi)者競相追購該片區(qū)樓盤。4、光谷片住宅特征分析本片區(qū)位于內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間，交通方便，幾十路公汽直達(dá)三鎮(zhèn)，武昌火車站位于其中。有聞名全國的“光谷”，這一地區(qū)也是武漢發(fā)展的中心之一，城市規(guī)劃合理，基礎(chǔ)設(shè)施齊全。 本地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，全國最大的城市中心湖泊、風(fēng)景名勝東湖，還有南湖、湯遜湖等大小幾十個(gè)湖泊。作為全國第三大高校區(qū)，有聞名全國的武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等幾十所大學(xué)，高科技人才聚集與此，高科技企業(yè)，研究所居多。本地區(qū)交通逐步改善，有幾十路車直達(dá)三鎮(zhèn)。道路分布以光谷廣場為中心向四周成發(fā)散狀。其道路分南北走向和東西走向兩種。其中東西走向以珞瑜路和雄楚大街為核心。而南北走向以關(guān)山一路和

25、民院路為核心。但民院路往江夏的交通狀況仍需改善，主城區(qū)與江夏區(qū)的交通聯(lián)系需要得到進(jìn)一步的加強(qiáng)，需要增加交通線路。就房地產(chǎn)開發(fā)狀況而言，本片區(qū)為武漢房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)之一。房地產(chǎn)開發(fā)成帶狀和點(diǎn)狀分布，概括起來為兩點(diǎn)四線。兩點(diǎn)為南湖和湯遜湖。四線為：珞獅南路，楚雄大街，民院路，關(guān)山一路。其中湯遜湖開發(fā)以別墅為主。戶型方面，總體以中大戶型為主。這一戶型特征決定了消費(fèi)對象以中年人為主。這一地區(qū)還開發(fā)了為數(shù)不多的復(fù)式樓，主要購買群體是高校教師及開發(fā)區(qū)工作人員。但目前已逐步開發(fā)了以東創(chuàng)仕家為代表的小戶型公寓。目前本片區(qū)住宅銷售價(jià)格平均為2900元/平方米左右, 本地區(qū)樓盤經(jīng)過大約半年的銷售，大多基本已成

26、為尾盤。有些大戶型和復(fù)式銷售狀況以及別墅銷售一般。這說明現(xiàn)在市場更需要小戶型的樓盤。該地區(qū)入住率比較低，主要原因是以房地產(chǎn)作為投資對象的市民較多，但由于戶型較大，租金較高，出租狀況不很理想。隨著一些老樓盤的告罄，現(xiàn)在由出現(xiàn)一些新的樓盤。關(guān)山一路和民院路成為開發(fā)的熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)。隨著舊房拆遷工作的完成，三通一平的展開，將會(huì)掀起新的開發(fā)高潮，房價(jià)可能會(huì)持續(xù)上漲。3、漢陽區(qū)域住宅發(fā)展特征要點(diǎn)：產(chǎn)品特征：以多層住宅為主價(jià)格特征：漢陽城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在2800元/平方米以上供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，漢陽區(qū)域占了20.5%。漢陽區(qū)域樓盤求大于供消費(fèi)者特征：國有及外資企業(yè)職工產(chǎn)品定位：形成明顯的

27、住宅區(qū)域，市中心湖區(qū)以高檔樓盤為住，城郊結(jié)合部以中擋產(chǎn)品為主。文化訴求特征：濃厚的歷史、工業(yè)、自然旅游的文化特征。、區(qū)域特征（一）地理位置：漢陽區(qū)位于武漢市區(qū)的西南，處于長江武漢黃金水道段，與漢口和武昌隔江相望。漢陽獨(dú)占三鎮(zhèn)一方，全區(qū)面積達(dá)108平方公里，區(qū)內(nèi)由漢陽大道、鸚鵡大道和龍陽大道等數(shù)條主干道構(gòu)成交通框架。（二） 區(qū)域特性：漢陽區(qū)屬老工業(yè)城區(qū)，而本身在近幾年又面臨開發(fā)后勁不足，資金難、規(guī)劃難的問題，與漢口、武昌相比，遠(yuǎn)離商貿(mào)物流中心的城區(qū)面積大，大部分地區(qū)與郊區(qū)接壤，是未開發(fā)過的處女地。在漢陽108平方公里中，城區(qū)面積不足28平方公里，還有大量土地可成片開發(fā)建設(shè)。盡管如此，該區(qū)獨(dú)特的優(yōu)

28、勢則是其它兩區(qū)無法比擬的。漢陽區(qū)擁有著深厚的歷史文化沉淀，加之近年來現(xiàn)代工業(yè)在該區(qū)的崛起及規(guī)劃中的武漢新區(qū)，形成了與其它區(qū)域顯著不同的區(qū)域特征。充分利用現(xiàn)有資源，發(fā)展旅游業(yè)。豐富的自然資源和歷史人文資源將使?jié)h陽區(qū)成為武漢市的“文化旅游城”。武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在該區(qū)的落戶，確立了漢陽區(qū)在整個(gè)武漢市的經(jīng)濟(jì)地位。武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是全國48個(gè)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。武漢出口加工區(qū)是國務(wù)院批準(zhǔn)的全國首批15個(gè)試點(diǎn)區(qū)之一，也是我國中部唯一的一個(gè)出口加工區(qū)。（三） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)：漢陽地區(qū)包括晴川片和十升、四新、沌口三個(gè)綜合組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展汽車工業(yè)、港口和旅游等職能，而且已明確定位為“文化旅游城、中國武漢汽車城、現(xiàn)

29、代商住城”。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也將目光聚焦到該區(qū)。近年來，該區(qū)樓盤層出不窮，市場需求量也較以往有了很大的提高，在一定程度上也促進(jìn)了該區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展歷程長久以來，漢陽落后的經(jīng)濟(jì)狀況使人們對其存在觀念上的偏見，導(dǎo)致漢陽區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較為緩慢，同其它區(qū)域相比，其房地產(chǎn)的發(fā)展也較為落后。從武房指數(shù)看出，除個(gè)別季度外，漢陽區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，但是始終低于后者，甚至還出現(xiàn)了在整個(gè)武漢市的價(jià)格趨漲時(shí)，該區(qū)價(jià)格依然在下降的現(xiàn)象。從整個(gè)區(qū)域市場來看，該區(qū)內(nèi)沒有高檔樓盤，低檔樓盤均價(jià)目前在2000元/平方米，中檔樓盤均價(jià)達(dá)到260

30、0元/平方米，而除少量酒店式公寓外,高檔樓盤在該區(qū)還是一個(gè)空白。同時(shí),區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多層為主,缺乏高層產(chǎn)品,寫字樓商務(wù)物業(yè)的發(fā)展相當(dāng)薄弱,近一年來,隨著武漢新區(qū)的建設(shè),對商業(yè)發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用,目前漢陽已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展期。盡管如此，作為三區(qū)五片（即漢口地區(qū)的金銀湖片和后湖片、武昌地區(qū)的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)）其中的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，近來漢陽區(qū)尤其是沌口開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展還是較為迅速的。目前該區(qū)內(nèi)已聚集了近60家樓盤，從市場接受情況來看也是較為理想的，部分樓盤已經(jīng)清盤。相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的向縱深發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來越重要的角色。、區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

31、目前漢陽區(qū)市場供應(yīng)量由供大于求走向相對平衡，導(dǎo)致這一結(jié)果的原因有以下兩個(gè)方面：1絕對供應(yīng)量逐漸減少。與前幾年房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商大量云集不同,近一年來,區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)量開始放緩。2有效需求量較小。漢陽區(qū)房地產(chǎn)市場的需求人群主要以本區(qū)內(nèi)的購房消費(fèi)者為主，其中沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的消費(fèi)者是重要的一個(gè)組成部分，但由于受到經(jīng)濟(jì)水平的限制和開發(fā)區(qū)對人口的限制，使得區(qū)域內(nèi)有效需求量較小。此外，漢陽區(qū)經(jīng)濟(jì)落后的現(xiàn)狀也直接影響到區(qū)域外購房消費(fèi)者在該區(qū)置業(yè)。因此該區(qū)總體上目前呈現(xiàn)出供應(yīng)量和有效需求量相對平衡的市場現(xiàn)狀。而3000元/平方米以上價(jià)位的市場空間相對較小。也說明漢陽城區(qū)中具有豪宅消費(fèi)能力的需求量很小。、

32、區(qū)域面臨的機(jī)遇1漢陽汽車城的成立和新江漢大學(xué)的入駐2海爾工業(yè)園落戶開發(fā)區(qū)，東風(fēng)公司搬遷沌口口區(qū)也有一部分人，這將提供大量的具有強(qiáng)勁購買力的潛在客戶。3行業(yè)競爭現(xiàn)表現(xiàn)在價(jià)格和產(chǎn)品上的競爭目前為止，漢陽已有包括金色港灣、泰合百花公園等一批高檔次的樓盤。在小區(qū)規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等方面均已表現(xiàn)出自己的個(gè)性。行業(yè)競爭主要表現(xiàn)在價(jià)格和產(chǎn)品上的競爭。二、武昌區(qū)20022005年1季度住宅開發(fā)及銷售分析1、武昌區(qū)0022005年1季度典型樓盤銷售個(gè)案分析（一）武昌區(qū)歷年住宅走勢分析為了解武昌區(qū)住宅歷年的發(fā)展趨勢，以下將對于主要片區(qū)以開盤時(shí)間排序，以建筑面積為權(quán)重對銷售價(jià)格作動(dòng)態(tài)加權(quán)平均分析，以從價(jià)格的邊

33、際變化情況觀察評(píng)估片區(qū)市場供需飽和程度及今后走勢。1、 沙湖片沙湖片范指徐東大街沿線周邊地區(qū)及環(huán)沙湖區(qū)域，總面積3913公頃。交通方便，環(huán)境優(yōu)越，徐東商圈、中南商圈的逐步形成和發(fā)展，形成了良好的購物場所，激活了片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，片區(qū)在江南樓市的地位進(jìn)一步鞏固，逐漸改變多層占據(jù)主導(dǎo)地位的早期風(fēng)格，小高層項(xiàng)目成為區(qū)域主導(dǎo)，并已逐漸形成高層開發(fā)格局。沙湖作為唯一的一個(gè)城市內(nèi)環(huán)湖，也逐漸吸引開發(fā)商的目光，隨著武青三干道的貫通，其沙湖北岸的開發(fā)熱潮必將啟動(dòng)。以下以開盤時(shí)間23月為周期選取典型樓盤進(jìn)行分析，數(shù)據(jù)見下表：沙湖片樓盤資料 （單位：元/平方米、平方米、元）樓盤開盤均價(jià)建面項(xiàng)目市值累計(jì)市值累計(jì)建面區(qū)域

34、均價(jià)1徐東歐洲98-12276016900046644000046644000016900027602新世紀(jì)花園99-1222001300002860000007524400002990002516.523新新花園2000-33000538001614000009138400003528002590.244鵬程花園2000-3250010000025000000011638400004528002570.315聚景豪庭2000-533003600011880000012826400004888002624.056藍(lán)灣俊園2000-11320020000064000000019226400006

35、888002791.287鳳凰世紀(jì)家園2001-224505000012250000020451400007388002768.198東龍世紀(jì)花園2001-5275025000068750000027326400009888002763.599香格里.嘉園2001-5400075000300000000303264000010638002850.7610銀海山莊2001-8420025000105000000313764000010888002881.7411臨江府2001-923002409755423100319306310011128972869.1412都景園2001-12245011

36、86829076600322213970011247652864.7213楚天都市花園2002-43500156000546000000 376813900012807652942.1014安順星苑2002-72600130676339757600410789730014114412910.4215東湖林語2002-8410070000287000000439489730014814412966.6316都市經(jīng)典2002-102800220000616000000501089730017014412945.0917和盛世家2002-1123006000001380000000639089730

37、023014412776.9118時(shí)尚歐洲2002-122700125100337770000672866730024265412772.9419金域雅庭2003-11900905017195000674586230024355912769.7020景天樓2003-330001000030000000677586230024455912770.6421天源城2003-4280062000173600000694946230025075912771.3722銀海華庭2003-53700130000481000000743046230026375912817.1423世紀(jì)彩城2003-528003

38、00000840000000827046230029375912815.3824頂秀嘉園2003-624803100076880000834734230029685912811.8825嘉和陽光水岸2003-10270050874137359800848470210030194652810.0026東湖香榭水岸2003-11400090000360000000884470210031094652844.4427黃鶴世家2004-428003000084000000892870210031394652844.0228時(shí)尚歐洲2期2004-63300500001650000009093702100

39、31894652851.1629水云居2004-8340040000136000000922970210032294652857.9630龍凱大廈2004-82980925127567980925727008032387162858.3131匯文新都2004-11295052506154892700941216278032912222859.7732金榜名苑2004-11410063000258300000967046278033542222883.0733新長江廣場2005-44000960003840000001005446278034502222914.15價(jià)格動(dòng)態(tài)走勢如下圖：由上圖可以

40、看出，從98年2005年，本片區(qū)住宅價(jià)格總體呈現(xiàn)走高的趨勢，特別是進(jìn)入2003年中旬以后，多數(shù)樓盤價(jià)格已經(jīng)突破3000元/平方米，與之相比，樓盤的總體開發(fā)規(guī)模逐漸縮小。從推盤時(shí)間和推盤量整體來說，沙湖片區(qū)的供需市場基本平衡。隨著供地條件的提高，預(yù)計(jì)該區(qū)域還會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)一批高價(jià)位的高品質(zhì)住宅。2、 光谷片2004年4月，國家批準(zhǔn)了“武漢.中國光谷”項(xiàng)目至今，光谷已由一個(gè)城市光電子產(chǎn)業(yè)基地變成一個(gè)武漢市的代名詞，強(qiáng)有力的需求正吸引越來越多的注意力，但由于其產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度滯后于房地產(chǎn)的開發(fā)速度，導(dǎo)致2002、2003年光谷地區(qū)的供應(yīng)量高于其有效需求量，存量土地規(guī)模大，短期內(nèi)市場趨于飽和，導(dǎo)致價(jià)格出

41、現(xiàn)了一定程度的回落，進(jìn)入2004后，一方面，土地中心對其經(jīng)營性土供應(yīng)進(jìn)行了控制，另一方面，萬科等實(shí)力開發(fā)商的入駐提升了其產(chǎn)品檔次，其供需市場開始逐步平衡，價(jià)格逐步提升。以下以開盤時(shí)間23月為周期選取典型樓盤進(jìn)行分析，數(shù)據(jù)見下表：光谷片樓盤資料 （單位：元/平方米、平方米、元）樓盤開盤均價(jià)建面項(xiàng)目市值累計(jì)市值累計(jì)建面區(qū)域均價(jià)1學(xué)府家園2000-4220017170037774000037774000017170022002金梭花園2000-122100850001785000005562400002567002166.893當(dāng)代光谷智慧城2001-102100130000273000000829

42、2400003867002144.404曙光家園2002-8178053000943400009235800004397002100.485山水華庭2002-92000390007800000010015800004787002092.296華樂花園2002-1024809000022320000012247800005687002153.657金谷.明珠園2002-12120017000020400000014287800007387001934.188東林外廬2003-6195012000023400000016627800008587001936.399明珠花園2003-61850335

43、006197500017247550008922001933.1510新嘉園小區(qū)2003-42200388388544360018101986009310381944.2811金地.太陽城2004-3290073000211700000202189860010040382013.7612陽光海岸2004-42300130000299000000232089860011340382046.5713萬科城市花園2004-533003900001287000000360789860015240382367.3214學(xué)府佳園2004-6240080000192000000379989860016040

44、382368.9515梅南山居2004-82400100000240000000403989860017040382370.7816 保利花園2004-102800180000504000000454389860018840382411.7817 free閣調(diào)2004-1228002698075544000461944260019110182417.2618美加.湖濱新城2005-3230077000177100000479654260019880182412.7219紫菘楓林上城2005-42950147960436482000523302460021359782449.94價(jià)格動(dòng)態(tài)走勢如下

45、圖：由上圖可以看出，進(jìn)入2004年后，光谷的價(jià)格水平有了很大幅度的上升，特別在萬科.城市花園等高價(jià)樓盤的帶動(dòng)下，整體區(qū)域價(jià)格提升了300元/平方米左右的水平，武房指數(shù)價(jià)格顯示，光谷的實(shí)際均價(jià)已達(dá)到2700元/平方米以上。3、 南湖片南湖片指以紫陽路、丁石路、民院路以西，三環(huán)路以北，長江沿線所圍合的區(qū)域。本片區(qū)早期建設(shè)以寶安地產(chǎn)開發(fā)的安居房為主，經(jīng)過十年的發(fā)展，已逐漸形成配套設(shè)施齊全的生活社區(qū)。通過對片區(qū)內(nèi)環(huán)境的充分利用，為滿足各層次消費(fèi)群體的個(gè)性需求，片區(qū)內(nèi)多層、小高層、別墅項(xiàng)目應(yīng)有盡有。與此同時(shí)，本片區(qū)住宅項(xiàng)目園林景觀、戶型設(shè)計(jì)水平、建筑立面風(fēng)格、面積跨度等豐富化，吸引了眾多周邊消費(fèi)者竟相爭

46、購該片區(qū)樓盤。以下以開盤時(shí)間23月為周期選取典型樓盤進(jìn)行分析，數(shù)據(jù)見下表：南湖片樓盤資料 （單位：元/平方米、平方米、元）樓盤開盤均價(jià)建面項(xiàng)目市值累計(jì)市值累計(jì)建面區(qū)域均價(jià)1松濤苑1997-1300025085975257700075257700025085930002麗島花園1999-10330020000066000000014125770004508593133.073綠之苑2000-41700500008500000014975770005008592990.014華錦花園2000-10200034000068000000021775770008408592589.705中央花園2001

47、-521504700010105000022786270008878592566.426寶安花園（三）2001-823004500010350000023821270009328592553.577名都花園2001-10280072118201930400258405740010049772571.268華城新都2002-22000108000216000000280005740011129772515.829城開波光園2002-4260080000208000000300805740011929772521.4710水籃郡2002-625001400003500000003358057400

482111南波灣2002-101700150000255000000361305740014829772436.3512獅城名居2002-122600120000312000000392505740016029772448.6013錦繡良緣2003-11650112000184800000410985740017149772396.4514首義景觀樓2003-232001790057280000416713740017328772404.7515東湖名居2003-32900150000435000000460213740018828772444.2016京韻花園2003-

49、42800119690335132000493726940020025672465.4717明珠花園2003-619804000079200000501646940020425672455.9618桂子花園2003-102200210000462000000547846940022525672432.1019春天故事2004-4250093000232500000571096940023455672434.7920東方萊茵2004-92800140000392000000610296940024855672455.3621寶安.江南村2004-1128001180403305120006433

50、48140026036072470.9822金地格林小城2004-1232007000002240000000867348140033036072625.4523南湖.虹頂家園2005-42950134000395300000906878140034376072638.10價(jià)格動(dòng)態(tài)走勢如下圖：上圖表顯示，南湖片區(qū)2002年中旬以前屬于房產(chǎn)開發(fā)升溫期，2003年有所降溫，2004年，樓盤價(jià)格持續(xù)走高，并成為武昌區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)版塊。（二） 武昌區(qū)典型樓盤個(gè)案分析 以下所選典型項(xiàng)目均經(jīng)過了2-3年的銷售周期,以期對其走勢進(jìn)行研判。典型樓盤一：尚文.創(chuàng)業(yè)城開盤時(shí)間：2002.4類別多層地址洪山區(qū)雄

51、楚大道楊家灣段總體規(guī)劃19棟多層與三棟點(diǎn)式洋樓車位340個(gè)車位價(jià)格租120元/月 售3.68.5萬/個(gè)均價(jià)2002年多層均價(jià)1800元/平方米，2003年多層均價(jià)2100元/平方米外墻進(jìn)口石英瓷質(zhì)無釉仿瓷磚白色高級(jí)外墻涂料主力戶型2*2*2104-1183*2*2125-1314*2*2153-167復(fù)式190-300物業(yè)費(fèi)0.5元/平方米/月0.5元/平方米/月配套變頻供水，紅外線防盜，一卡通銷售情況1年銷售率達(dá)到60%典型樓盤二：文豪苑開盤時(shí)間：2002.11市場類別多層，小高層地址洪山區(qū)關(guān)山村熊家嘴總體規(guī)劃6棟7層，一棟12層車位數(shù)量82個(gè)，其中地上車位50個(gè)，地上室內(nèi)車位32個(gè)，車位比為21%。車位價(jià)格不售不租均價(jià)2002年均價(jià)為1820元/平方米，2003年均價(jià)為1980元/平方米外墻一樓瓷磚，一樓以上涂料主力戶型2*2*1100.932*2*299.393*2*2120-1404*2*2164物業(yè)費(fèi)0.4元/平方米/月配套變頻供水，紅外