城區(qū)的劃撥土地如何變?yōu)樯虡I(yè)用地

1、城區(qū)的劃撥土地如何變?yōu)樯虡I(yè)用地（重慶市） 工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地必須符合城市控制性詳細(xì)規(guī)劃， 即：現(xiàn)行城市控規(guī)已將工 業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地。根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 （國土資源部 令第 39 號）及重慶市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理實(shí)施辦法（渝府發(fā) 2008 119 號）“工業(yè)用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地必須實(shí)行招拍掛出讓”的規(guī)定，工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地后， 應(yīng)收回原工業(yè)用地重新按商業(yè)用地依法招拍掛出讓。具體操作程序如下：1、原土地使用者向國土部門申請交回土地，并由原土地使用者委托雙方共同認(rèn)可的評估機(jī) 構(gòu)確定補(bǔ)償價格，對原土地使用者進(jìn)行補(bǔ)償。2、國土部門根據(jù)規(guī)劃部門出具的原地塊調(diào)整后新的用

2、途及規(guī)劃條件，在綜合考慮政府公布 的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)、 土地成本、 市場交易參考價格和近期相鄰宗地交易價格的基礎(chǔ)上， 經(jīng)規(guī) 劃、國土、 財政、 監(jiān)察部門集體會審確定土地出讓起始價，并由土地交易機(jī)構(gòu)依法組織招拍掛出讓。3、經(jīng)招拍掛出讓后產(chǎn)生新的土地使用者。 新的土地使用者與土地交易機(jī)構(gòu)簽訂成交確認(rèn)書， 并與國土部門簽訂土地出讓合同，按合同約定繳納土地出讓價款。4、土地使用者按土地出讓合同繳清全部土地出讓價款后，辦理土地使用權(quán)證。 劃撥地改變用途經(jīng)批準(zhǔn)改變劃撥土地用途，改變后的用途符合劃撥用地目錄的，經(jīng)批準(zhǔn)可以繼續(xù)以劃 撥方式使用，辦理相應(yīng)的劃撥用地手續(xù)，換發(fā)新的國有土地劃撥決定書 。改變后的土地

3、用途不再符合劃撥用地目錄的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有償用地手續(xù)。具體可分兩種情況：1. 地方法規(guī)或行政規(guī)定明確劃撥土地改變用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，或者國有土地劃 撥決定書 明確改變用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的， 應(yīng)當(dāng)由市、 縣人民政府收回劃撥土地使用 權(quán)，依法有償供應(yīng)，屬于經(jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)依法以招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)。2. 地方法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確， 國有土地劃撥決定書也沒有約定的，根據(jù)國務(wù)院關(guān) 于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 （國發(fā) 200428 號）第十七條規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)可以辦理協(xié)議 出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)按照土地市場價格補(bǔ)繳土地出讓金。應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=新用途的出讓土地市場價格原用途的劃撥土地市場價格。

4、劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作為商業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地一、申報材料1、轉(zhuǎn)讓方房產(chǎn)證（地上有建筑物的） 、土地證原件或權(quán)屬來源合法證明 原件 1份 2、申請審 批表 原件 2 份3、主管機(jī)關(guān)批復(fù)或司法機(jī)關(guān)裁決書 復(fù)印件 1 份 4、辦理人身份證 原件復(fù)印件 1 份5、規(guī)劃管理部門發(fā)出的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)復(fù)印件1份 6、建設(shè)用地公示申請 原件 1份7、地上建筑物拆遷成本明細(xì)表 原件 1 份 二、受理審批條件1、權(quán)屬來源合法，并取得國有土地使用證 ，土地及地上建筑物權(quán)屬無爭議，土地利用符 合土地利用總體規(guī)劃的要求。 在城市規(guī)劃區(qū)符合城市規(guī)劃的要求， 符合法律、 法規(guī)和規(guī)章的 其它條件。二、改變用途的大致程

5、序1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規(guī)劃的副市長簽字2、然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補(bǔ)交土地出讓金三、現(xiàn)在的情況1、但是現(xiàn)在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的， 因?yàn)閲椰F(xiàn)在對于城市規(guī)劃管理的非常嚴(yán)， 如果不合規(guī)定變性了， 到時候規(guī)劃審查的時候所有簽字的人都得受 牽連，所以他們一般不會冒這個風(fēng)險2、所以很可能的結(jié)局就是， 如果要變性就是政府收回土地使用權(quán)，重新公開出讓 兩證是房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證 土地出讓一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)中 華人民共和國城鎮(zhèn)國

6、有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 ，各類用地出讓的最高年限為：居 住用地 70年;工業(yè)用地 50年;教育、 科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年 ;綜合或其他用地 50 年。在沒有辦理土地手續(xù)前 ,原土地性質(zhì)保持不變 .你說的工業(yè)基地 ,是指當(dāng)?shù)卣?jīng)過規(guī)劃 土地等部門確定的城市規(guī)劃 .簡單的說 ,只是一種 指導(dǎo)性政策 . 只有政府征用或者有具體項目辦理土地征用手續(xù)以后,土地性質(zhì)才會發(fā)生改變.工業(yè)用地改變土地使用性質(zhì)變?yōu)樯虡I(yè)用地，怎么弄 ?變更用途 ,一要看城市規(guī)劃是否允許 ,二要到土管局辦理變更 ,三要補(bǔ)錢 . 地使用性質(zhì)由工業(yè)用地變更為住宅用地，需要補(bǔ)交多少地價和

7、契稅，是怎么核算的 ? 經(jīng)過規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地性質(zhì)，價格與此 地塊價格有關(guān)，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，各個地市也不同，建議您去國土部門咨詢土地證不等同于項目用地預(yù)審意見 ，土地規(guī)劃用途性質(zhì)分類有多種，如居住用地、 商業(yè)用地、工業(yè)用地等等。 土地證只說明有擁有該地塊土地使用權(quán)，但所建項目是否符 合規(guī)劃用地性質(zhì)，以及是否適合在該地實(shí)施所建項目，則要進(jìn)行審批，并由規(guī)劃土地管 理部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)出具項目用地預(yù)審意見 。必要時，需進(jìn)行土地使用用途變更手續(xù)，俗稱“土地變性” 。 土地是劃撥并不影響房產(chǎn)交易。劃撥土地的房產(chǎn)，房產(chǎn)證過戶以后辦理土地證過戶時，要繳納一筆土地出讓金，

8、領(lǐng)取的新 土地證，土地的性質(zhì)就成出讓了。工業(yè)用地性質(zhì)的土地做老年公寓土地要不要照拍掛 ?去年我買了一塊地是工業(yè)用地性質(zhì) ,土地證變更為繡花廠 ,后因不符合規(guī)劃 , 改項為老年公寓 并辦了規(guī)劃用地許可證 ,現(xiàn)在土地證不符 ,需要變更 ,可是土地局讓我土地參加照拍掛 .問題補(bǔ)充：當(dāng)時我在買這塊地的時候以工業(yè)用地性質(zhì)已經(jīng)交了出讓金了.現(xiàn)在還需要再補(bǔ)嗎 ?你的回案有依據(jù)嗎 ?土地局局長說改變用途就要招拍掛 ?補(bǔ)交土地出讓金就可以了，土地原來就是你的，只是改變土地用途，不是轉(zhuǎn)讓不用再招拍掛 我們手頭一塊工業(yè)用地想走整理改變用地性質(zhì)變成商業(yè)，應(yīng)該找哪個部門?程序如何。哪位知道請賜教。多謝。答：建設(shè)用地性質(zhì)

9、變更的依據(jù) 城市規(guī)劃對不同性質(zhì)建設(shè)用地的布局，根據(jù)其使用功能、對社會和基礎(chǔ)工程設(shè)施的要求， 對環(huán)境和安全的影響等情況， 提出不同的要求， 并加以綜合協(xié)調(diào)， 以期達(dá)到功能分區(qū)和整體 布局結(jié)構(gòu)的科學(xué)、合理。根據(jù)城市規(guī)劃法第二十九條、第三十四條規(guī)定： “城市規(guī)劃區(qū) 內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃， 服從規(guī)劃管理。 ”“任何單位和個人必須服從城 市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào)整用地決定。 ”城市規(guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。 在城市規(guī)劃管理過程中， 根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況， 在不違反城市規(guī)劃用地布局 基本原則的前提下， 確需對局部地塊使用性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的， 必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部

10、門審 核并報請市人民政府批準(zhǔn)。申報材料：申請用地性質(zhì)變更報告 （原件 3 份 ）;特殊項目需提交市政府批準(zhǔn)文件 （驗(yàn)審原件，提交復(fù)印件 3 份）;涉及到的相關(guān)部門意見 （如國土、消防、環(huán)保等 ）;發(fā)改委立項文件 （重大項目應(yīng)有已審批的可研報告 ）; 原已取得的土地使用權(quán)證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證（原件 ）及相關(guān)文件 （原件 3 份）;規(guī)劃設(shè)計條件及帶有用地紅線、坐標(biāo)及面積實(shí)測數(shù)據(jù)并加蓋測繪單位章的成果圖 （3 份藍(lán)圖 及電子文件 ）。審批程序：申請變更單位向行業(yè)行政主管部門提出申請， 特殊項目由行業(yè)行政主管部門報經(jīng)縣政府 （或 法定的主管部門 ）批準(zhǔn)后，持政府批文報規(guī)劃局受理 ;規(guī)劃局出具批文 ;

11、持規(guī)劃局批文到發(fā)改委、國土部門申請立項及批文 ; 規(guī)劃局審核、勘查，發(fā)放規(guī)劃許可證或決定書。審批時限： 15 個工作日 其實(shí)很簡單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標(biāo)賣出 大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關(guān)系吧 !每個城市有些程序可以稍微不同。但在實(shí)際操作中，相關(guān)部門的關(guān)系非常重要。 變更土地用途不簡單 ,看運(yùn)氣 ,規(guī)劃局有可能已經(jīng)劃到商業(yè)用地去了,單需要辦理 ,這種的就比較簡單 ,補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金就可以,也可以委托第三房代辦. 如不認(rèn)識人 ,打我電話88221737 幫你聯(lián)系試試目前在房地產(chǎn)開發(fā)中，會遇到這樣的問題，土地性質(zhì)的變化，最近接到一個顧問項目，項 目

12、用地現(xiàn)在是倉庫用地， 即工業(yè)性質(zhì)用地，現(xiàn)想轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)開發(fā)用地， 即國有建設(shè)用地，請 問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續(xù)，謝謝。答：根據(jù)土地管理法第 56 條的規(guī)定是可以的，根據(jù)該條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地 建設(shè)用途的， 經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后， 報原批準(zhǔn) 用地的人民政府批準(zhǔn)。 2002 年國土資源部發(fā)布的協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定的第 16 條也規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合 同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、 旅游、 娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的， 應(yīng)當(dāng)取得出讓方和 市、縣人民政府城市規(guī)劃部

13、門的同意， 簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地 使用權(quán)出讓合同， 按變更后的土地用途， 以變更時的土地市場價格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出 讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。 ”由于各地的執(zhí)行政策不一，國土資源部在今年發(fā)布的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán) 規(guī)范中對此問題再次作出了明確， 在該規(guī)范第 4. 3 條“招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán) 范圍”中，國土資源部規(guī)定，如果出讓地的國有土地使用權(quán)出讓合同有約定或法律、法 規(guī)、行政規(guī)定等明確對于出讓地變更用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的， 對于出讓地申請變更用途應(yīng)當(dāng)采取招拍掛形式。所以你們應(yīng)該先向規(guī)劃局遞交變性申請報告，

14、 接下去就是公關(guān)的問題了。 規(guī)劃局簽批以后， 后面的手續(xù)和流程他們會告訴你的。需要到國土局辦理相關(guān)手續(xù)，目前比較難，需要上面的用地指標(biāo)。其實(shí)可以鉆一些空子，比如建成企業(yè)總部獨(dú)棟別墅的形式，當(dāng)然房子的使用年限有一些問 題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個案子 .集體土地性質(zhì)的別墅，屬于小產(chǎn)權(quán)房，便宜點(diǎn)賣，跟客戶說清楚就是了，將來國家總要解 決房產(chǎn)證的土地分類： 1、農(nóng)用地 （耕地、林地、園地、草地 ）2、建設(shè)用地 （ 商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、軍事用地、 交通運(yùn)輸用地、公共管理服務(wù)用地 ）3、未利用地土地使用權(quán)分幾種 ?有什么區(qū)別 ?1、按是否交出讓金 （即用地性質(zhì) ） 劃分為二

15、類 :出讓地 （ 已交了土地出讓金 ）和劃撥地 （沒交土地 出讓金 ）兩類土地使用權(quán)證 ,這是最基本的分類 .2、按建房性質(zhì) （ 使用性質(zhì) ） 分：有住宅用地、商業(yè)用地、行政辦公用、旅游用地、綜合用地 等。規(guī)定什么用途就只能建什么樣的房， 而使用性質(zhì)不同，土地出讓的期限也不一樣， 如住 宅為 70 年，而商業(yè)只 50 年。政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產(chǎn)證上面的土地性質(zhì)是否注明。出讓地都 會注明的，另外劃撥地沒有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。談?wù)劰I(yè)用地變成商業(yè)用地的方法 1、前提條件：必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部 門批準(zhǔn)，需要土地部門的領(lǐng)導(dǎo)簽字意見2、如果符合城市規(guī)

16、劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng) 通過招標(biāo)、 拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行， 工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。 但 有一個問題就是， 把土地拿出去拍拍掛如何保證我們還能拿的到呢？到時候又是很多家公司 競爭怎么辦？學(xué)學(xué)人家高手吧，碧桂園能做的到的（書上可沒寫教你如何拿地哦） ！如果用途的變更符合城市規(guī)劃，按政策只要按市場價格補(bǔ)交差價就可以了，這是一個基本的原則（如果不想交差價，那就另當(dāng)別論了）。談?wù)劰I(yè)用地變成商業(yè)用地的方法 但是，在實(shí)際操作中，不同的地方政府對這一原則的理解程度 和政策執(zhí)行方式都不盡相同，比如規(guī)定對這類土地必須進(jìn)入市場公開交易（招拍掛） ，又

17、如 只要按經(jīng)認(rèn)可的市場評估價格補(bǔ)交清出讓金即可進(jìn)入市場等等。 歸總起來， 這些操作的差別 實(shí)際上可以理解為“應(yīng)補(bǔ)交的市場價”如何實(shí)現(xiàn)的問題， 政策對此并沒有規(guī)定得很具體，地 方如何操作就有了很大的靈活性， 也就是說如果地方在執(zhí)行上頭的政策時可以采取更為嚴(yán)格 的措施，比如 “必須招拍掛”等等。但是“必須招拍掛”需要有一定的前提，那就是土地 使用權(quán)的取得方式， 如果是以出讓方式取得的工業(yè)用地， 由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷， 因此強(qiáng)制 性要求“招拍掛”的做法不妥當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則；但如果是劃撥用地，那政府就完全 有權(quán)利要求進(jìn)入有形市場公開交易。司法解釋： 國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知 （國辦發(fā) 200370 號）第四點(diǎn)中的部分原文： “協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須先經(jīng)城市 規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓。 ”3、通常的做法可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲備機(jī) 構(gòu)根據(jù)年度收購儲備計劃安排收儲 司法解釋：城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十八條“土地使用者需要改變土 談?wù)劰I(yè)用地變成商業(yè)用地的方法地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的， 應(yīng)