李會娟第四章建設(shè)用地法制制度1

1、4.建設(shè)用地法律制度建設(shè)用地法律制度李會娟李會娟2011.10.12主要內(nèi)容主要內(nèi)容v1.我國地產(chǎn)制度的改革及其發(fā)展我國地產(chǎn)制度的改革及其發(fā)展v2. 國有土地使用權(quán)的出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓v3. 土地作用權(quán)出租、抵押、終止方面土地作用權(quán)出租、抵押、終止方面v4. 違反土地管理法所承擔(dān)的法律責(zé)任違反土地管理法所承擔(dān)的法律責(zé)任4.1 我國地產(chǎn)制度的改革及其發(fā)展我國地產(chǎn)制度的改革及其發(fā)展v4.1.1社會主義條件下的絕對地租社會主義條件下的絕對地租v4.1.2行政管理向土地有償使用期轉(zhuǎn)化行政管理向土地有償使用期轉(zhuǎn)化v4.1.3我國土地管理體制的改革方向我國土地管理體制的改革方

2、向4.1.4 保護(hù)好耕地保護(hù)好耕地v 根據(jù)根據(jù)“十一五十一五”規(guī)劃綱要，到規(guī)劃綱要，到2010年末全國耕地面積必須守年末全國耕地面積必須守住不低于住不低于18億畝億畝這根紅線。這根紅線。4.1.4 保護(hù)好耕地保護(hù)好耕地v1）占有耕地補償制度）占有耕地補償制度v2）實行基本農(nóng)田保護(hù)制度）實行基本農(nóng)田保護(hù)制度v3）農(nóng)村土地征用補償）農(nóng)村土地征用補償1）占有耕地補償制度）占有耕地補償制度v 國家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批國家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的原則，由占用耕地的單

3、位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母氐膯挝回?fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母? ; 沒沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費耕地開墾費，專款用于開墾新的耕，專款用于開墾新的耕地。地。2）實行基本農(nóng)田保護(hù)制度）實行基本農(nóng)田保護(hù)制度v 經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地。、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地。v 有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以有良好的

4、水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田。改造的中、低產(chǎn)田。v 蔬菜生產(chǎn)基地。蔬菜生產(chǎn)基地。v 農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗田。農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗田。v 國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地。國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地。v 第一，列入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的，要嚴(yán)格管理?；巨r(nóng)田應(yīng)占本行政區(qū)第一，列入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的，要嚴(yán)格管理。基本農(nóng)田應(yīng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的百分之八十以上。域內(nèi)耕地的百分之八十以上。v 第二，非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約用地?？梢岳没牡氐?，不得占用耕地；第二，非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約用地?？梢岳没牡氐?，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。可以利用劣地

5、的，不得占用好地。v 第三，禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。一年以上未動工建設(shè)的第三，禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。一年以上未動工建設(shè)的，繳納閑置費。連續(xù)兩年未使用的，無償收回。，繳納閑置費。連續(xù)兩年未使用的，無償收回。v 土地征用是國家為了社會公共利益的需要，將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋卣饔檬菄覟榱松鐣怖娴男枰?，將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋氐膹?qiáng)制行為。國家所有土地的強(qiáng)制行為。 v 1 1）土地補償費）土地補償費為該耕地被征用前為該耕地被征用前3 3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的6 6至至1010倍。倍。v 歸農(nóng)村集體組織所有歸農(nóng)村集體組織所有。v 2 2）安置補助費）安置補助費以

6、需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。補償標(biāo)準(zhǔn)前以需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。補償標(biāo)準(zhǔn)前3 3年平均年平均年產(chǎn)值的年產(chǎn)值的4 4至至6 6倍。最高不超過倍。最高不超過1515倍。倍。歸集體，單位或個人所有。歸集體，單位或個人所有。v 前二項的總和最高標(biāo)準(zhǔn)：前二項的總和最高標(biāo)準(zhǔn)：3030倍倍v 3 3）地上附著物和青苗的補償費等（新菜地開發(fā)基金）：）地上附著物和青苗的補償費等（新菜地開發(fā)基金）：各省自定。各省自定。歸所有者所有。歸所有者所有。v 臨時用地補償：臨時用地補償：3）農(nóng)村土地征用補償）農(nóng)村土地征用補償v 土地使用權(quán)有償出讓，是指土地使用權(quán)有償出讓，是指國家國家將將國有土地國有土地使用權(quán)使用權(quán)（以下簡

7、稱土地使用權(quán)）在（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)一定年限內(nèi)出出讓給讓給土地使用者土地使用者，由土地使用者向國家支付，由土地使用者向國家支付土地土地使用權(quán)出讓金使用權(quán)出讓金的行為。的行為。v 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用征用轉(zhuǎn)為國有土地轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。有償出讓。 4.2 我國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償出讓我國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償出讓v 土地使用權(quán)的出讓的法律特征：土地使用權(quán)的出讓的法律特征：v （1）從主體來看）從主體來看v 出讓方出讓方:土地所有者土地所有者國家國家 特定，唯一特定，唯一v 受讓方

8、：國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除受讓方：國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律有特別規(guī)定者除外。法律有特別規(guī)定者除外。 不特定不特定,不唯一不唯一v 但是國家是一個抽象的主體，在具體行使權(quán)利時，一般但是國家是一個抽象的主體，在具體行使權(quán)利時，一般是是由土地所在地方政府由土地所在地方政府及其所屬國家土地管理機(jī)構(gòu)及其所屬國家土地管理機(jī)構(gòu)作為作為代表代表。v 土地使用權(quán)的出讓的法律特征：土地使用權(quán)的出讓的法律特征：v （2） 從內(nèi)容看從內(nèi)容看v 由土地出讓者出讓土地交給受讓方使用，而受讓方則需由土地出讓者出讓土地交給受讓方使用，而受讓方則需支付相應(yīng)土地使用權(quán)出讓金支付相應(yīng)土地使用權(quán)出

9、讓金。關(guān)于土地使用權(quán)的出讓，一般理解。關(guān)于土地使用權(quán)的出讓，一般理解為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種方式。土地使用權(quán)出讓是國家將土地使為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種方式。土地使用權(quán)出讓是國家將土地使用權(quán)從土地所有權(quán)中分離出來，轉(zhuǎn)移給受讓人。而土地使用權(quán)的用權(quán)從土地所有權(quán)中分離出來，轉(zhuǎn)移給受讓人。而土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓則是指受讓人取得土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)移給新的受讓人，轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓則是指受讓人取得土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)移給新的受讓人，轉(zhuǎn)讓雙方的法律地位平等，全過程可以用下式表示：雙方的法律地位平等，全過程可以用下式表示：國家國家土地所有者）土地所有者）地方政府（代表國家）地方政府（代表國家）第二受讓方第二受讓方受讓方（第一受讓方）

10、受讓方（第一受讓方） （ 轉(zhuǎn)變?yōu)檗D(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)變?yōu)檗D(zhuǎn)讓）一級市場一級市場（出讓）（出讓）（政府壟斷）（政府壟斷） 二級市場二級市場（轉(zhuǎn)讓）（轉(zhuǎn)讓）（平等交換）（平等交換）土地使用權(quán)的出讓的法律特征：土地使用權(quán)的出讓的法律特征：v （3）從客體來看）從客體來看v 土地使用權(quán)出讓的是土地使用權(quán)出讓的是國有土地國有土地，主要是指市、縣，主要是指市、縣、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。對于集體、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。對于集體土地，土地，中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第第8條作了條作了明確規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的明確規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地集體所有

11、的土地，經(jīng)依法，經(jīng)依法征用征用轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)為國有土地國有土地后，該幅國有土地使用權(quán)后，該幅國有土地使用權(quán)方可有償出讓方可有償出讓。4.2.2 土地使用權(quán)出讓所遵循的原則土地使用權(quán)出讓所遵循的原則v1.規(guī)劃原則v2.嚴(yán)格審批，登記原則v3.平等、自愿、有償原則4.2.3 土地有償有限期使用制度土地有償有限期使用制度土地使用權(quán)出讓的土地使用權(quán)出讓的最高年限最高年限按用途規(guī)定：按用途規(guī)定：（1 1）居住用地）居住用地7070年；年；（2 2）工業(yè)用地）工業(yè)用地5050年；年；（3 3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地5050年；年；（4 4）商業(yè)、旅游、娛樂用地）商業(yè)、旅

12、游、娛樂用地4040年；年；（5 5）綜合或者其他用地）綜合或者其他用地5050年。年。 土地使用權(quán)出土地使用權(quán)出讓的年限從領(lǐng)讓的年限從領(lǐng)取取國有土地國有土地使用權(quán)證使用權(quán)證之之日起計算日起計算商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 土地出讓方式土地出讓方式拍賣出讓拍賣出讓招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓掛牌出讓掛牌出讓協(xié)議出讓協(xié)議出讓4.2.4 城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的出讓方式城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的出讓方式（1

13、 1）拍賣出讓）拍賣出讓 拍賣出讓土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍拍賣出讓土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競競價價，按，按“價高者得價高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受的原則，確定土地使用權(quán)受讓人的方式。讓人的方式。 特點：特點：競爭具有公開性，價格是確定受讓人的唯一競爭具有公開性，價格是確定受讓人的唯一條件。條件。主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競爭性強(qiáng)的商業(yè)主要適用于投資環(huán)境好、盈利大、競爭性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地，特別是大中城市的黃金地段。市的黃金地段。1）拍賣出讓

14、）拍賣出讓 （2 2）招標(biāo)出讓）招標(biāo)出讓 是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標(biāo)條是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標(biāo)條件的單位或個人，以書面投標(biāo)形式，件的單位或個人，以書面投標(biāo)形式，競投競投某某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標(biāo)人宗地塊的土地使用權(quán)，由招標(biāo)人擇優(yōu)擇優(yōu)確定土確定土地使用者的出讓方式。地使用者的出讓方式。 此種方式的特點是：此種方式的特點是：引入了市場競爭機(jī)制引入了市場競爭機(jī)制主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投資項目主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投資項目（3）協(xié)議出讓（私下協(xié)議）協(xié)議出讓（私下協(xié)議）是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向作為出讓方的土地所有是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向作

15、為出讓方的土地所有者提出有償使用土地的愿望，由出讓方與有意受讓人在沒者提出有償使用土地的愿望，由出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判、協(xié)商達(dá)成出讓土地使用有第三人參與的條件下通過談判、協(xié)商達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見的方式。權(quán)一致意見的方式。v 主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非盈利項目及主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非盈利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目，采取此方式出讓土地使用權(quán)的惠的項目，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價國家規(guī)定所確定的最低

16、價。 （4 4）掛牌出讓）掛牌出讓 指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截至?xí)r的結(jié)果確定土地使用者的行為據(jù)掛牌期限截至?xí)r的結(jié)果確定土地使用者的行為掛牌時間不得少于掛牌時間不得少于 10 個工作日。個工作日。特點：特點：體現(xiàn)了招標(biāo)和拍賣的優(yōu)點，并同樣具有公開體現(xiàn)了招標(biāo)和拍賣的優(yōu)點，并同樣具有公開、公平、公正特點。、公平、公正特點。4.3國有土地使用權(quán)的劃撥國有土地使用權(quán)的劃

17、撥1 1、概念：、概念： 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者在土地使用者繳納補償、安置等費用繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)使用，或者將土地使用權(quán)無償交付無償交付給土地使用者使用的行給土地使用者使用的行為。為。2 2、期限、期限 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，規(guī)定外，沒有使用期限的限制。沒有使用期限的限制。v 劃撥范圍劃撥范圍下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，

18、可以由縣級以上縣級以上人民政府人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：依法批準(zhǔn)劃撥：（1 1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地（3 3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地特點 1無期沒有明確的期限 2無償無需支付土地使用權(quán)出讓金，但可能繳納相應(yīng)補償 3無自由流轉(zhuǎn)權(quán)利不能轉(zhuǎn)讓、出租和抵押 土地使用權(quán)出讓與劃撥的區(qū)別土地使用權(quán)出讓與劃撥的區(qū)別出讓出讓劃撥劃撥民事行為民事行為行政行為行政行為有償，有期限有償，有

19、期限 無償，無期限無償，無期限相對任意處置相對任意處置限制限制4.3.3 劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押v 國務(wù)院國務(wù)院55號令：第七章號令：第七章 劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)v 第第44條：條：劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 v 第第4545條：條： 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可

20、以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。v （1 1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；v （2 2）領(lǐng)有國有土地使用證；）領(lǐng)有國有土地使用證；v （3 3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；v （4 4）依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣）依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府人民政府補交土地使用權(quán)出讓金補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲所獲收益抵交收益抵交土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金 1.劃撥土地的

21、轉(zhuǎn)讓劃撥土地的轉(zhuǎn)讓v 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。 v 原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)的一方稱為受讓人。權(quán)的一方稱為受讓人。 v 轉(zhuǎn)讓方式：出售、交換和贈與等。轉(zhuǎn)讓方式：出售、交換和贈與等。 v 出售是指轉(zhuǎn)讓人以土地使用權(quán)作為交易條件，取得一出售是指轉(zhuǎn)讓人以土地使用權(quán)作為交易條件，取得一定收益的行為。定收益的行為。 v 交換是指土地使用者之間互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的行為。交換是

22、指土地使用者之間互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的行為。 v 贈與是指轉(zhuǎn)讓人將土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受讓人的行贈與是指轉(zhuǎn)讓人將土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受讓人的行為。為。v 轉(zhuǎn)讓與出讓的區(qū)別國家國家土地所有者）土地所有者）地方政府（代表國家）地方政府（代表國家）第二受讓方第二受讓方受讓方（第一受讓方）受讓方（第一受讓方） （ 轉(zhuǎn)變?yōu)檗D(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)變?yōu)檗D(zhuǎn)讓）一級市場一級市場（出讓）（出讓）（政府壟斷）（政府壟斷） 二級市場二級市場（轉(zhuǎn)讓）（轉(zhuǎn)讓）（平等交換）（平等交換）劃撥土地的出租劃撥土地的出租v土地使用權(quán)出租：是指土地使用者將土地使用土地使用權(quán)出租：是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給權(quán)單

23、獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。他人使用，由他人向其支付租金的行為。 v原擁有土地使用權(quán)的一方稱為出租人，承租原擁有土地使用權(quán)的一方稱為出租人，承租土地使用權(quán)的一方稱為承租人。土地使用權(quán)的一方稱為承租人。v與轉(zhuǎn)讓區(qū)別：與轉(zhuǎn)讓區(qū)別：轉(zhuǎn)讓人失去土地所有權(quán)，而出租人并不失去所有權(quán)。轉(zhuǎn)讓人失去土地所有權(quán)，而出租人并不失去所有權(quán)。v劃撥土地的抵押劃撥土地的抵押v第十一條第十一條 轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)，其地上建筑物、，其地上建筑物、其他附著物其他附著物所有權(quán)所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押；轉(zhuǎn)讓、抵押隨之轉(zhuǎn)讓、抵押；轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，

24、其使用范圍內(nèi)地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。但地上建筑物、的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。 v出租土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著，其地上建筑物、其他附著物物使用權(quán)使用權(quán)隨之出租；出租地上建筑物、其他附著隨之出租；出租地上建筑物、其他附著物使用權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租。物使用權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租。v原則：房隨地走，地隨房走原則：房隨地走，地隨房走劃撥房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押v 第四十條第四十條 【劃撥轉(zhuǎn)讓報批劃撥轉(zhuǎn)讓

25、報批】以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土?xí)r，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的

26、，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。 v兩種方式：兩種方式：v 一是需要辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方一是需要辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金；繳納出讓金；v 二是不改變土地劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。二是不改變土地劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。v第五十一條第五十一條 【抵押權(quán)人優(yōu)先受償限制抵押權(quán)人優(yōu)先受償限制】設(shè)定設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的

27、，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 v條文注釋條文注釋 劃撥取得的土地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)人的優(yōu)劃撥取得的土地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)先受償權(quán)后于后于土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金。 v劃撥取得的土地使用權(quán)之上的房屋以營利為劃撥取得的土地使用權(quán)之上的房屋以營利為目的出租的，應(yīng)將其中的土地收益上繳國家。目的出租的，應(yīng)將其中的土地收益上繳國家。劃撥土地使用權(quán)的收回劃撥土地使用權(quán)的收回v第四十七條無償取得

28、劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，第四十七條無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。v對劃撥對劃撥土地使用權(quán)土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回?zé)o償收回，并可依照，并可依照本條便的規(guī)定予以出讓。本條便的規(guī)定予以出讓。v無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑

29、物、其無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他他附著物附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況給予，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)適當(dāng)補償補償。v注銷登記：前注銷登記：前15日內(nèi)。日內(nèi)。v若繼續(xù)使用的：若繼續(xù)使用的：v提前收回的：給予相應(yīng)補償。提前收回的：給予相應(yīng)補償。4.4 國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓1.轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓條件v （1 1）必須是出讓的土地使用權(quán)才能）必須是出讓的土地使用權(quán)才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。v （2 2）必須依照土地使用權(quán)出讓合同）必須依照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對土地進(jìn)行投資、規(guī)定的期限和條件對土地進(jìn)行投資、開發(fā)、利用。開發(fā)、利用。v （

30、3 3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理過戶）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理過戶登記。登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式v土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有三種方式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有三種方式即出售、交換、贈與。即出售、交換、贈與。v 出售也稱之為買賣。土地使用權(quán)的出售也稱之為買賣。土地使用權(quán)的出售是指從國家手中取得土地使用權(quán)的受讓者出售是指從國家手中取得土地使用權(quán)的受讓者將經(jīng)過一定程度開發(fā)的土地或者具有土地使用將經(jīng)過一定程度開發(fā)的土地或者具有土地使用權(quán)的地上建筑物、設(shè)施出賣給第三人，而由此權(quán)的地上建筑物、設(shè)施出賣給第三人，而由此將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人的行為。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人的行為。 交交 換換v 交換，也稱之為交

31、換，也稱之為“交易交易”。土地使用權(quán)的。土地使用權(quán)的交換是指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)或交換是指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)或一方轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，另一方轉(zhuǎn)移金錢以外標(biāo)的一方轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，另一方轉(zhuǎn)移金錢以外標(biāo)的物的行為。它是以雙方當(dāng)事人都需要支配對方的物的行為。它是以雙方當(dāng)事人都需要支配對方的物為前提的，是雙方當(dāng)事人的合意，物為前提的，是雙方當(dāng)事人的合意，以物易物是以物易物是其基本特征其基本特征，可以是土地使用權(quán)與其他物的交易，可以是土地使用權(quán)與其他物的交易，也可以是土地使用權(quán)之間互易，但有時也一表，也可以是土地使用權(quán)之間互易，但有時也一表現(xiàn)為混合交易?，F(xiàn)為混合交易。贈贈 與與v 贈

32、與是指贈與人自愿把自己的土地使用權(quán)贈與是指贈與人自愿把自己的土地使用權(quán)無無償轉(zhuǎn)移償轉(zhuǎn)移給受贈人一方的行為。它一方面需要贈給受贈人一方的行為。它一方面需要贈與人有把自己擁有的土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)給受贈與人有把自己擁有的土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)給受贈人的意思表示，另一方面又需要受贈人接受贈人的意思表示，另一方面又需要受贈人接受贈與，與，其基本特征是無償其基本特征是無償。在贈與物交付之后，。在贈與物交付之后，除特殊情況外，贈與人不得隨意撤回。土地使除特殊情況外，贈與人不得隨意撤回。土地使用權(quán)的贈與是贈與人將土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給用權(quán)的贈與是贈與人將土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受增人的行為，受贈人成為土地使用權(quán)的新的受增人

33、的行為，受贈人成為土地使用權(quán)的新的受讓人。與出售一樣，贈與的只是土地使用權(quán)受讓人。與出售一樣，贈與的只是土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍歸國家。，土地所有權(quán)仍歸國家。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則（一）權(quán)利義務(wù)同時移轉(zhuǎn)（一）權(quán)利義務(wù)同時移轉(zhuǎn) “認(rèn)地不認(rèn)人認(rèn)地不認(rèn)人” 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人與原土地使用權(quán)出讓人所簽訂的出土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人與原土地使用權(quán)出讓人所簽訂的出讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之移轉(zhuǎn)給受轉(zhuǎn)讓人，讓合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之移轉(zhuǎn)給受轉(zhuǎn)讓人，發(fā)生多次移轉(zhuǎn)亦是如此。發(fā)生多次移轉(zhuǎn)亦是如此。（二）產(chǎn)權(quán)一致（二）產(chǎn)權(quán)一致出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條

34、例第第2323條規(guī)定：條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?！保ㄈ┬б娌豢蓳p（三）效益不可損4.4.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序v1.申請申請v2.批準(zhǔn)或同意批準(zhǔn)或同意v3.簽約簽約v4.公證公證v5.過戶登記過戶登記4.5土地使用權(quán)的出租土地使用權(quán)的出租v1.1.定義：國有土地使用權(quán)租賃是指土地使用權(quán)者定義：國有土地使用權(quán)租賃是指土地使用權(quán)者在土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的年限內(nèi)，將土地使在土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的年限內(nèi)，將土地使用權(quán)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付用權(quán)出租給承租人使用，由承租

35、人向出租人支付租金的行為。租金的行為。v2.2.與轉(zhuǎn)讓區(qū)別與轉(zhuǎn)讓區(qū)別v3.3.與出讓區(qū)別與出讓區(qū)別v4.4.租賃關(guān)系：土地使用權(quán)的出租，建筑物及其他租賃關(guān)系：土地使用權(quán)的出租，建筑物及其他附著物的出租。附著物的出租。 房產(chǎn)一致原則。房產(chǎn)一致原則。4.5.2土地使用權(quán)出租的條件土地使用權(quán)出租的條件v1）出租土地使用權(quán)是國家有償出）出租土地使用權(quán)是國家有償出讓具有物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)。讓具有物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)。v2）必須進(jìn)行開發(fā)利用）必須進(jìn)行開發(fā)利用v3）簽訂租賃合同）簽訂租賃合同v4）辦理登記）辦理登記4.5.3土地使用權(quán)出租的程序土地使用權(quán)出租的程序v1.簽約簽約出租合同主要內(nèi)容出租合同主要

36、內(nèi)容出租人的權(quán)利和義務(wù)出租人的權(quán)利和義務(wù)承租人的權(quán)利和義務(wù)承租人的權(quán)利和義務(wù)v2.登記登記不經(jīng)登記的出租行為無效不經(jīng)登記的出租行為無效4.6 土地使用權(quán)的抵押土地使用權(quán)的抵押v1.含義含義 指土地使用權(quán)人以不轉(zhuǎn)移土地占有的方式，將其合指土地使用權(quán)人以不轉(zhuǎn)移土地占有的方式，將其合法享有的土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不法享有的土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)，履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)，并從處分所獲的價款中優(yōu)先受償。并從處分所獲的價款中優(yōu)先受償。v2.特性特性 1）從屬性）從屬性 2）特定性）特定性 3）價值性）價值性 4）不可分

37、性）不可分性 5）物上代位性）物上代位性 6）優(yōu)先受償性）優(yōu)先受償性4.6.2土地使用權(quán)抵押的條件土地使用權(quán)抵押的條件v1.只有經(jīng)過出讓和轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，才能抵押v2.土地使用權(quán)抵押時，其上建筑物、附著物隨之抵押v3.不得違背法律規(guī)定4.6.3土地使用權(quán)抵押的程序土地使用權(quán)抵押的程序1.簽訂合同簽訂合同2.公證公證3.登記登記4.注銷注銷(1) 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿屆滿，土地，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回，土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用權(quán)由國家無償收回，

38、土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用權(quán)，并辦理注銷登記。土地使用權(quán)，并辦理注銷登記。(2) 在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序可以依照法律程序提前收回提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)利用土地的實地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。際情況給予相應(yīng)的補償。(3) 土地使用權(quán)由于土地使用權(quán)由于土地滅失土地滅失、標(biāo)的物不再存在而、標(biāo)的物不再存在而終止。終止。終止的原因主要有以下幾個方面： 4.7 土地使用權(quán)的終止土地使用權(quán)的終止4.7.2 土地使用權(quán)的終止的法律后果土地使用權(quán)的終止的法律后果(1) 土地使用者不再享有該土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)受讓土地使用者不再享有該土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)受讓人與土地所有者或其代表之間關(guān)于在該塊土地上的權(quán)利義人與土地所