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1、專題五、物業(yè)服務和費用問 1 、物業(yè)服務一般包含哪些內(nèi)容?答:物業(yè)服務的內(nèi)容按照物業(yè)服務合同的約定實行。物業(yè)服務指的是對房屋及 配套的設施設備和相關場地進行維修、 養(yǎng)護、 管理,維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生 和秩序活動; 一般包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序 維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等。國務院關于修改 物業(yè)管理條例 的決定 第二條 本條例所稱物業(yè)管理, 是 指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定, 對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、 養(yǎng)護、管理, 維護物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。關于進一步加強
2、物業(yè)服務管理規(guī)范物業(yè)服務收費的通知洛發(fā)改收費 200940號 物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照本文件規(guī)定和物業(yè)服務合同 的約定,對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施設備及相關場地進行日常運行維 修、養(yǎng)護、提供相關區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清潔和公共秩序維護、綠化養(yǎng)護等服務,向業(yè) 主、物業(yè)使用人所收取的費用。問 2 、物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護服務方面承擔何種職責?是否應對業(yè)主人 身和財產(chǎn)負責?答:物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護的主要職責是公共區(qū)域的秩序維護和公共財 產(chǎn)的看管,包括:(1)相對封閉:做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班,危及人身安全儲有明 顯標志和防范措施;( 2)維護交通秩序:包括對機動車輛和非機動車
3、輛的行 駛方向、速度、臨時停車位置進行管理,保持車輛行駛通暢;(3)看管公共財產(chǎn):包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、 樹木、果實等;( 4)夜間對服務范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防 范檢查和巡邏,巡邏不少于 2 人,做到有計劃、有記錄;( 5)有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案;發(fā)生時,應立即采 取措施,并及時報警和配合公安部門進行處理。 物業(yè)管理企業(yè)原則上不對業(yè)主 人身和戶內(nèi)財產(chǎn)負有看護責任, 但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定, 導致業(yè) 主人身和財產(chǎn)受到損失的,物業(yè)管理企業(yè)應依法承擔賠償責任。一般而言,如果在物業(yè)管理合同中明確約定了物業(yè)管理企
4、業(yè)應盡到何種程度 的保安責任, 并對該種程度的標準及相關賠償作出特別約定, 在不違反法律、 法 規(guī)的前提下, 糾紛的處理就以雙方約定為準。 但在實務中, 物業(yè)管理合同往往并 沒有對物業(yè)管理企業(yè)應盡到的保安責任作出明確約定, 對此,判斷物業(yè)管理企業(yè) 是否盡到保安職責的關鍵就在于其是否盡到了勤勉、 謹慎的注意義務。 因為安全、 和平、寧靜的小區(qū)生活環(huán)境是業(yè)主在入住物業(yè)時所首先考慮, 而業(yè)主也往往是基 于這種信賴而選擇物業(yè)管理企業(yè)的, 同時,業(yè)主在支付的物業(yè)管理費里也已包括 了保安費用, 因此,物業(yè)管理企業(yè)應盡到的就不僅僅是普通的一般注意義務, 而 應該是勤勉、謹慎的注意義務。 判斷物業(yè)管理企業(yè)是否
5、盡到勤勉、 謹慎的注意義 務,可以參考以下標準:1、物業(yè)管理企業(yè)是否切實履行了物業(yè)管理合同約定的或者是與其收費標準相適 應的保安措施2、 物業(yè)管理企業(yè)的保安制度及保安人員的配備是否完備、 合理, 是否符合了有 關法律、法規(guī)、規(guī)章及物業(yè)管理合同約定的要求3、物業(yè)管理企業(yè)雇傭的保安人員是否勤勉盡職,是否保障了安保設備的正常運 作 4 、當有意外情況發(fā)生時,能否及時采取相應合理措施 5、當業(yè)主提出合理懷疑或指出不足時,能及時加以改進問 3 、物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項服務委托專業(yè)公司? 答:可以,一個物業(yè)管理區(qū)域應由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一管理。物業(yè)管理 企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務
6、業(yè)務(比如保潔、綠化、電梯維護等)委 托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全 部物業(yè)管理業(yè)務以并委托給他人。國務院關于修改物業(yè)管理條例 的決定 第四十條 物業(yè)服務企業(yè)可以將 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè), 但不得將該區(qū)域內(nèi)的全 部物業(yè)管理一并委托給他人。問 4、物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務時,是否有權對違反業(yè)主(臨時)公 約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行制止?答:看是否由業(yè)主公約及物業(yè)服務合同的授權。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主(臨 時)公約的規(guī)定以及物業(yè)服務合同的授權, 有權要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管 理服務,對業(yè)主違反業(yè)主(臨時)公約和物業(yè)管理規(guī)章
7、制度的行為進行勸阻、制 止或按業(yè)主大會、業(yè)主委員會的授權采取其他處理措施。問 5、洛陽市物業(yè)管理車輛停放服務收費標準2009 洛陽市物業(yè)管理車輛停放服務收費標準項目車輛類型內(nèi)容收費標準(元/輛月)備注共用車位專用車位機動車、非機動車車輛停放服務收費機動車地上停車場1001503050提供封閉停車場地,24 小時看管, 管理制 度嚴密規(guī)范。地下停車場150200摩托車15非機動車電動車10自行車6外來機動車臨時停放各種外來車輛進入小區(qū) 超過 90 分鐘 收費2 元/輛次90 分鐘以內(nèi)不收費, 過夜收 費加倍。注:機械式立體車庫不超過 300 元/輛.月(業(yè)主專用車位不超過 100 元/輛.月)問
8、 6 普通住宅如何交納物業(yè)服務費?答:洛陽市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費指導價標準單位:元/月平方米(建筑面積)服 務 級別 收 費標 準 服務 項 目一級二級三級四級多層高層多層高層多層高層多層高層綜合服務費0.200.260.150.190.110.140.070.09公共秩序維護費0.130.120.120.100.100.080.080.06共用設施維護費0.120.780.100.660.090.570.080.48公共區(qū)域0.070.070.060.060.040.040.020.02保潔費公共區(qū)域綠化費0.040.120.030.090.020.070.010.05合計0.561.3
9、50.461.100.360.900.260.70注:1、多層帶電梯,物業(yè)費等標準按同級別高層標準收取。 2、小區(qū)建筑面積 多層在3 萬平方米(含 3 萬平方米)以下、高層在 5 萬平方米(含 5 萬平方米) 以下的,物業(yè)費標準可在對應指導價標準基礎上上浮 10%;小區(qū)建筑面積多層在 10 萬平方米(含10 萬平方米)以上的、高層在 20 萬平方米(含 20 萬平方米) 以上的,物業(yè)費標準可在對應指導價標準基礎上下浮 10%。問 7、物業(yè)服務收費如何確定?答:關于進一步加強物業(yè)服務管理規(guī)范物業(yè)服務收費的通知洛發(fā)改收費200940 號三、我市物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的性質、提供服務的內(nèi)容、特點的不同
10、,分別實 行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。(一)普通住宅(含多層住宅、高層住宅且建筑面積在10000 平方米以上),物業(yè)服務收費實行等級服務下的政府指導價。(二)普通住宅以外的住宅及各類非住宅的物業(yè)服務收費和滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務、代收代辦服務收費,實行市場調(diào)節(jié)價。四、業(yè)主大會成立前,開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應在前期物業(yè)服務合同中約定物業(yè)服務收費標準、計費方式、計費起始時間,并同時約定物業(yè)服務內(nèi)容、服 務標準,涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。普通住宅前期物業(yè)服務收費 標準應在政府指導價范圍內(nèi)約定,并在業(yè)主入住前報經(jīng)價格主管部門核準。以招標方式確定的普通住宅前期物業(yè)服
11、務收費標準報價格主管部門備案。 價格主 管部門和物業(yè)管理行政主管部門對招標過程中的價格行為實施監(jiān)督管理, 及時糾 正和依法查處招投標中的違法違規(guī)行為。五、業(yè)主大會成立后,普通住宅物業(yè)服務收費由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后, 在政府指導價范圍內(nèi)與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。六、實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費, 業(yè)主大會成立前, 由開發(fā)建設單位與物業(yè) 服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定; 業(yè)主大會成立后, 由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大 會同意后與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。問 8 、出租房屋時,物業(yè)服務費用由誰來交納? 答:出租房屋時,物業(yè)服務費用的交費義務為業(yè)主,如果業(yè)主與物業(yè)使用人約 定由物業(yè)使
12、用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。 最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 第七 條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、 借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物 業(yè)費,物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的,人民法院應予支持。問 9 、開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應交納物業(yè)服務費用? 答:開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應全額交納物業(yè)服務費用。關于進一步加強物業(yè)服務管理規(guī)范物業(yè)服務收費的通知 十一、物業(yè)竣工已交 付使用的房屋(包括業(yè)主空置的房屋) ,物業(yè)服務費用由業(yè)主自與開發(fā)建設單位 約定的房屋交付之日次月起按月交納。 十二、開發(fā)建設單位因故未按時交給物業(yè)
13、買受人或已竣工但尚未出售的空置住房,物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交 納。問 10、業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期未使用的空置物業(yè),是否應當繳納物業(yè)費? 答:關于進一步加強物業(yè)服務管理規(guī)范物業(yè)服務收費的通知 業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期 (連續(xù)六個月以上) 未使用的空置物業(yè), 業(yè)主或物業(yè)使 用人應向物業(yè)服務企業(yè)書面?zhèn)浒?,按不低于?guī)定或約定物業(yè)服務費標準的 80% 交納物業(yè)服務費。問 11:因建設單位分期開發(fā)、分期交付使得小區(qū)的綠化、道路等庭院配套設施, 不能同時交付使用的,業(yè)主是否應當繳納全額物業(yè)費? 答:關于進一步加強物業(yè)服務管理規(guī)范物業(yè)服務收費的通知 房屋交付使用后, 因建設單位分期開發(fā)、 分期交付使得
14、小區(qū)的綠化、 道路等庭院 配套設施, 不能同時交付使用的, 業(yè)主交納的物業(yè)服務費應低于規(guī)定標準的 10% 30%,具體幅度在前期物業(yè)服務合同中約定,差額部分由開發(fā)建設單位向物業(yè) 服務企業(yè)補償。問 12 、業(yè)主大會成立前,業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交 納物業(yè)服務費用?答:不能。因為按照規(guī)定,前期的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設單位委托,業(yè)主應 當按照約定交納物業(yè)服務費用,接受物業(yè)管理企業(yè)的服務。附相關法條:最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問 題的解釋第一條 建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同, 以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務
15、合同,對 業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支 持。問 13 、業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同后,單個 業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費?答:不能。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主必 須履行業(yè)主大會委托業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同的約定, 交 納物業(yè)服務費用。附相關法條:最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問 題的解釋第一條 建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同, 以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同,對 業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非
16、合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支 持。問 14、公共場地和道路停車,如何收取停車費 答:關于進一步加強物業(yè)服務管理規(guī)范物業(yè)服務收費的通知十七、利用小區(qū) 共用場地和道路停車的, 物業(yè)服務企業(yè)在征得相關業(yè)主、 業(yè)主大會或業(yè)主委員會 同意后,根據(jù)具體的設施服務條件, 可按道路停車不超過 50 元/輛.月、共用場地 停車不超過 80 元/輛.月收取車位使用維護費, 此項收益應當主要用于停車車位的 維護和維修及補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定收取和使用。問 15、物業(yè)公司是否有權收取水費、電費等相關費用? 答:關于進一步加強物業(yè)服務管理規(guī)范物業(yè)服務收費的通知十九、物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等部門應當向最終用戶直接收 取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托收取上述費用的, 可向委托單位收取手續(xù)費, 不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取手續(xù)費等額外費用。問 16、物業(yè)服務企業(yè)可一次性收取一年的物業(yè)服務費嗎? 答:關于進一步加強物業(yè)服務管理規(guī)范物業(yè)服務收費的通知十五、物業(yè)服務 企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、 使用人同意, 一次性預收物業(yè)服務費不得超過六個月, 也不得擅 自向業(yè)主、物業(yè)使用人收取長期占用(一年以上)性
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