專題五物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

1、專題五、物業(yè)服務(wù)和費(fèi)用問 1 、物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容？答：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)行。物業(yè)服務(wù)指的是對(duì)房屋及 配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、 養(yǎng)護(hù)、 管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生 和秩序活動(dòng)； 一般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序 維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。國(guó)務(wù)院關(guān)于修改 物業(yè)管理?xiàng)l例 的決定 第二條 本條例所稱物業(yè)管理， 是 指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定， 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、 養(yǎng)護(hù)、管理， 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)

2、物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知洛發(fā)改收費(fèi) 200940號(hào) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本文件規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同 的約定，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行日常運(yùn)行維 修、養(yǎng)護(hù)、提供相關(guān)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生清潔和公共秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，向業(yè) 主、物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。問 2 、物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)？是否應(yīng)對(duì)業(yè)主人 身和財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)？答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái) 產(chǎn)的看管，包括：（1）相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲(chǔ)有明 顯標(biāo)志和防范措施；（ 2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車

3、輛的行 駛方向、速度、臨時(shí)停車位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、 樹木、果實(shí)等；（ 4）夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防 范檢查和巡邏，巡邏不少于 2 人，做到有計(jì)劃、有記錄；（ 5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采 取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。 物業(yè)管理企業(yè)原則上不對(duì)業(yè)主 人身和戶內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任， 但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定， 導(dǎo)致業(yè) 主人身和財(cái)產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。一般而言，如果在物業(yè)管理合同中明確約定了物業(yè)管理企

4、業(yè)應(yīng)盡到何種程度 的保安責(zé)任， 并對(duì)該種程度的標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)賠償作出特別約定， 在不違反法律、 法 規(guī)的前提下， 糾紛的處理就以雙方約定為準(zhǔn)。 但在實(shí)務(wù)中， 物業(yè)管理合同往往并 沒有對(duì)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡到的保安責(zé)任作出明確約定， 對(duì)此，判斷物業(yè)管理企業(yè) 是否盡到保安職責(zé)的關(guān)鍵就在于其是否盡到了勤勉、 謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。 因?yàn)榘踩?和平、寧?kù)o的小區(qū)生活環(huán)境是業(yè)主在入住物業(yè)時(shí)所首先考慮， 而業(yè)主也往往是基 于這種信賴而選擇物業(yè)管理企業(yè)的， 同時(shí)，業(yè)主在支付的物業(yè)管理費(fèi)里也已包括 了保安費(fèi)用， 因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡到的就不僅僅是普通的一般注意義務(wù)， 而 應(yīng)該是勤勉、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。 判斷物業(yè)管理企業(yè)是否

5、盡到勤勉、 謹(jǐn)慎的注意義 務(wù)，可以參考以下標(biāo)準(zhǔn)：1、物業(yè)管理企業(yè)是否切實(shí)履行了物業(yè)管理合同約定的或者是與其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適 應(yīng)的保安措施2、 物業(yè)管理企業(yè)的保安制度及保安人員的配備是否完備、 合理， 是否符合了有 關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及物業(yè)管理合同約定的要求3、物業(yè)管理企業(yè)雇傭的保安人員是否勤勉盡職，是否保障了安保設(shè)備的正常運(yùn) 作 4 、當(dāng)有意外情況發(fā)生時(shí)，能否及時(shí)采取相應(yīng)合理措施 5、當(dāng)業(yè)主提出合理懷疑或指出不足時(shí)，能及時(shí)加以改進(jìn)問 3 、物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司？ 答：可以，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。物業(yè)管理 企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)

6、業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化、電梯維護(hù)等）委 托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全 部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。國(guó)務(wù)院關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例 的決定 第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)， 但不得將該區(qū)域內(nèi)的全 部物業(yè)管理一并委托給他人。問 4、物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務(wù)時(shí)，是否有權(quán)對(duì)違反業(yè)主（臨時(shí)）公 約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行制止？答：看是否由業(yè)主公約及物業(yè)服務(wù)合同的授權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨 時(shí)）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的授權(quán)， 有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管 理服務(wù)，對(duì)業(yè)主違反業(yè)主（臨時(shí)）公約和物業(yè)管理規(guī)章

7、制度的行為進(jìn)行勸阻、制 止或按業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)采取其他處理措施。問 5、洛陽(yáng)市物業(yè)管理車輛停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2009 洛陽(yáng)市物業(yè)管理車輛停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目車輛類型內(nèi)容收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/輛月）備注共用車位專用車位機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車車輛停放服務(wù)收費(fèi)機(jī)動(dòng)車地上停車場(chǎng)1001503050提供封閉停車場(chǎng)地，24 小時(shí)看管， 管理制 度嚴(yán)密規(guī)范。地下停車場(chǎng)150200摩托車15非機(jī)動(dòng)車電動(dòng)車10自行車6外來機(jī)動(dòng)車臨時(shí)停放各種外來車輛進(jìn)入小區(qū) 超過 90 分鐘 收費(fèi)2 元/輛次90 分鐘以內(nèi)不收費(fèi)， 過夜收 費(fèi)加倍。注：機(jī)械式立體車庫(kù)不超過 300 元/輛.月（業(yè)主專用車位不超過 100 元/輛.月）問

8、 6 普通住宅如何交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？答：洛陽(yáng)市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)單位：元/月平方米（建筑面積）服 務(wù) 級(jí)別 收 費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn) 服務(wù) 項(xiàng) 目一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)多層高層多層高層多層高層多層高層綜合服務(wù)費(fèi)0.200.260.150.190.110.140.070.09公共秩序維護(hù)費(fèi)0.130.120.120.100.100.080.080.06共用設(shè)施維護(hù)費(fèi)0.120.780.100.660.090.570.080.48公共區(qū)域0.070.070.060.060.040.040.020.02保潔費(fèi)公共區(qū)域綠化費(fèi)0.040.120.030.090.020.070.010.05合計(jì)0.561.3

9、50.461.100.360.900.260.70注：1、多層帶電梯，物業(yè)費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)按同級(jí)別高層標(biāo)準(zhǔn)收取。 2、小區(qū)建筑面積 多層在3 萬(wàn)平方米（含 3 萬(wàn)平方米）以下、高層在 5 萬(wàn)平方米（含 5 萬(wàn)平方米） 以下的，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在對(duì)應(yīng)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上上浮 10%;小區(qū)建筑面積多層在 10 萬(wàn)平方米（含10 萬(wàn)平方米）以上的、高層在 20 萬(wàn)平方米（含 20 萬(wàn)平方米） 以上的，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在對(duì)應(yīng)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上下浮 10%。問 7、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)如何確定？答：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知洛發(fā)改收費(fèi)200940 號(hào)三、我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內(nèi)容、特點(diǎn)的不同

10、，分別實(shí) 行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。（一）普通住宅（含多層住宅、高層住宅且建筑面積在10000 平方米以上），物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行等級(jí)服務(wù)下的政府指導(dǎo)價(jià)。（二）普通住宅以外的住宅及各類非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)、代收代辦服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。四、業(yè)主大會(huì)成立前，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間，并同時(shí)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定，并在業(yè)主入住前報(bào)經(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)。以招標(biāo)方式確定的普通住宅前期物業(yè)服

11、務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)格主管部門備案。 價(jià)格主 管部門和物業(yè)管理行政主管部門對(duì)招標(biāo)過程中的價(jià)格行為實(shí)施監(jiān)督管理， 及時(shí)糾 正和依法查處招投標(biāo)中的違法違規(guī)行為。五、業(yè)主大會(huì)成立后，普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后， 在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。六、實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)， 業(yè)主大會(huì)成立前， 由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè) 服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定； 業(yè)主大會(huì)成立后， 由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大 會(huì)同意后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。問 8 、出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)來交納？ 答：出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約 定由物業(yè)使

12、用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第七 條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、 借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物 業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。問 9 、開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？ 答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知 十一、物業(yè)竣工已交 付使用的房屋（包括業(yè)主空置的房屋） ，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主自與開發(fā)建設(shè)單位 約定的房屋交付之日次月起按月交納。 十二、開發(fā)建設(shè)單位因故未按時(shí)交給物業(yè)

13、買受人或已竣工但尚未出售的空置住房，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交 納。問 10、業(yè)主辦理入住手續(xù)后長(zhǎng)期未使用的空置物業(yè)，是否應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)？ 答：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知 業(yè)主辦理入住手續(xù)后長(zhǎng)期 （連續(xù)六個(gè)月以上） 未使用的空置物業(yè)， 業(yè)主或物業(yè)使 用人應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面?zhèn)浒福床坏陀谝?guī)定或約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 80% 交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。問 11：因建設(shè)單位分期開發(fā)、分期交付使得小區(qū)的綠化、道路等庭院配套設(shè)施， 不能同時(shí)交付使用的，業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)繳納全額物業(yè)費(fèi)？ 答：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知 房屋交付使用后， 因建設(shè)單位分期開發(fā)、 分期交付使得

14、小區(qū)的綠化、 道路等庭院 配套設(shè)施， 不能同時(shí)交付使用的， 業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的 10% 30%，具體幅度在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè) 服務(wù)企業(yè)補(bǔ)償。問 12 、業(yè)主大會(huì)成立前，業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交 納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？答：不能。因?yàn)榘凑找?guī)定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位委托，業(yè)主應(yīng) 當(dāng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。附相關(guān)法條：最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問 題的解釋第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同， 以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)

15、合同，對(duì) 業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支 持。問 13 、業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個(gè) 業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費(fèi)？答：不能。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主必 須履行業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定， 交 納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。附相關(guān)法條：最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問 題的解釋第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同， 以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì) 業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非

16、合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支 持。問 14、公共場(chǎng)地和道路停車，如何收取停車費(fèi) 答：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知十七、利用小區(qū) 共用場(chǎng)地和道路停車的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得相關(guān)業(yè)主、 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì) 同意后，根據(jù)具體的設(shè)施服務(wù)條件， 可按道路停車不超過 50 元/輛.月、共用場(chǎng)地 停車不超過 80 元/輛.月收取車位使用維護(hù)費(fèi)， 此項(xiàng)收益應(yīng)當(dāng)主要用于停車車位的 維護(hù)和維修及補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定收取和使用。問 15、物業(yè)公司是否有權(quán)收取水費(fèi)、電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用？ 答：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知十九、物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等部門應(yīng)當(dāng)向最終用戶直接收 取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托收取上述費(fèi)用的， 可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)， 不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。問 16、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可一次性收取一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎？ 答：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知十五、物業(yè)服務(wù) 企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、 使用人同意， 一次性預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)不得超過六個(gè)月， 也不得擅 自向業(yè)主、物業(yè)使用人收取長(zhǎng)期占用（一年以上）性