行業(yè)發(fā)展研究資料No20128

1、行業(yè)發(fā)展研究資料（No.20128）關(guān)于注冊會計(jì)師參與房地產(chǎn)稅基評估工作的研究報(bào)告 2003年物業(yè)稅開征問題提出以后，中注協(xié)于2007年設(shè)立了注冊會計(jì)師介入物業(yè)稅課題專項(xiàng)課題，對注冊會計(jì)師介入物業(yè)稅評估進(jìn)行跟蹤研究。2009年房地產(chǎn)稅改革工作啟動，2011年開始房地產(chǎn)稅作為物業(yè)稅的替代在上海、重慶啟動試點(diǎn)，有關(guān)部委組織了“房地產(chǎn)評稅”工作。為此，中注協(xié)在前期研究基礎(chǔ)上，形成了關(guān)于注冊會計(jì)師參與房地產(chǎn)稅基評估工作的研究報(bào)告，并書面征求部分會計(jì)師事務(wù)所的意見和建議。該報(bào)告在對國內(nèi)外房地產(chǎn)稅征稅管理、房地產(chǎn)評稅背景、做法等初步分析的基礎(chǔ)上，對當(dāng)前注冊會計(jì)師行業(yè)介入這項(xiàng)工作的必要性、可行性、勝任能力進(jìn)

2、行分析并提出工作建議?，F(xiàn)予編發(fā)，供參考。 中國注冊會計(jì)師協(xié)會編二一二年八月十三日關(guān)于注冊會計(jì)師參與房地產(chǎn)稅基評估工作的研究報(bào)告房地產(chǎn)稅是世界各國普遍征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，稅基評估是房地產(chǎn)稅征收的一個(gè)必要環(huán)節(jié)。稅基作為建立稅種和稅制的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和依據(jù)，房地產(chǎn)稅開征及其基礎(chǔ)問題成為一個(gè)熱點(diǎn)。近年來，我國房地產(chǎn)稅改革不斷探索推進(jìn)，其中一項(xiàng)重要內(nèi)容就是：改變現(xiàn)行按計(jì)稅房產(chǎn)余值征稅的做法為按評估值征稅。 在我國房地產(chǎn)稅基評估的評稅主體、方式不一，前期國家稅務(wù)總局主導(dǎo)的一些地方，由各地稅系統(tǒng)運(yùn)用專業(yè)的評稅軟件進(jìn)行稅基評估，取代目前的人工計(jì)稅方式，未吸收中介機(jī)構(gòu)參與；目前在國家確定的試點(diǎn)城市重慶和上海，這項(xiàng)工作由

3、房地產(chǎn)管理部門牽頭組織提供房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，委托部分中介機(jī)構(gòu)介入，幫助調(diào)查、收集和錄入基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。我國房地產(chǎn)稅基評估工作能否隨著房地產(chǎn)稅的全面開征開展起來，注冊會計(jì)師是否具有相應(yīng)的專業(yè)勝任能力從事評稅工作，國外的情況又是怎樣？對此我們組織了專項(xiàng)研究。一、我國房地產(chǎn)稅改革的基本情況（一）房產(chǎn)稅、物業(yè)稅和房地產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)

4、所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價(jià)值的升高而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收，是對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共品的費(fèi)用。目前，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財(cái)產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。依據(jù)國際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國家財(cái)政體系中地方財(cái)政穩(wěn)定

5、而重要的來源。各國房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業(yè)稅”。我國“十一五”期間就提出了物業(yè)稅改革的基本架構(gòu)。主要是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。由此，物業(yè)稅一旦開征，將對地方政府、消費(fèi)者、投機(jī)者的經(jīng)濟(jì)行為將產(chǎn)生較大影響。（二）改革情況。依照1986年9月國務(wù)院發(fā)布的中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例，我國實(shí)行對生產(chǎn)經(jīng)營型房產(chǎn)征稅，而對

6、非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。同時(shí)按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房產(chǎn)所有人征收房產(chǎn)稅。2003年10月，我國提出開征物業(yè)稅后，2009年5月國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知（國發(fā)200926號）再次提出深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。2010年10月，中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議的提法改為“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。從提出背景上，房地產(chǎn)已經(jīng)成為個(gè)人財(cái)富的重要組成部分；從性質(zhì)上，從物業(yè)稅到房地產(chǎn)稅，都是保有環(huán)節(jié)的稅收，而房地產(chǎn)稅的征收有法可依、更易推行，也能達(dá)到物業(yè)稅的效果。經(jīng)過近10年的征稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，目前財(cái)稅部門已初步建立了房地

7、產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，開發(fā)了若干套評稅軟件，形成了專家支持隊(duì)伍，特別是取消了城市房地產(chǎn)稅，統(tǒng)一了內(nèi)外資房產(chǎn)稅制度，為房地產(chǎn)稅改革的開展創(chuàng)造條件。（三）主要問題。一是作為計(jì)稅依據(jù)的稅基評估有很多不確定因素。例如稅基、稅率如何確定，稅收優(yōu)惠以及累進(jìn)稅制如何設(shè)定，采取政府主導(dǎo)的統(tǒng)一進(jìn)行稅基評估還是委托中介機(jī)構(gòu)受托評估等，均尚未明確。從稅基評估角度，房地產(chǎn)稅以不動產(chǎn)的評估值為計(jì)稅依據(jù)，需要有健全的稅基評估機(jī)構(gòu)、科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)、先進(jìn)的評估手段和高效的評估技術(shù)以及熟悉技術(shù)手段的人才。目前上述條件基本上還是空白，亟待成體系創(chuàng)建。二是作為征稅前提的房產(chǎn)權(quán)屬明晰尚缺乏健全的物權(quán)制度。對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，前提是對物權(quán)的歸屬

8、有清晰的界定。現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中，除了一般的商品房之外，還有經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、房改房等各種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，難以明確區(qū)分各種房地物權(quán)制度。對不同用途的房產(chǎn)如何適用稅率以及如何評估價(jià)值成為問題。三是作為征管前提的房屋登記信息系統(tǒng)尚不完善。科學(xué)、完善的不動產(chǎn)登記體系的建立是房地產(chǎn)稅征收的前提，但目前缺乏完善的物業(yè)登記管理制度和社會信息信用體系，無法保證稅收的準(zhǔn)確和公平。二、我國房地產(chǎn)評稅工作的開展情況與主要方法（一）開展情況。我國房地產(chǎn)“評稅”（也稱“房地產(chǎn)稅評估”）工作由財(cái)政部和國家稅務(wù)總局推動，由地稅系統(tǒng)具體負(fù)責(zé)落實(shí)。國家稅務(wù)總局在2010年將房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)推廣到全國，在各省均選擇一個(gè)

9、試點(diǎn)城市。根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知（財(cái)稅2009100號）要求，地方政府試點(diǎn)工作也制定了方案，如2009年發(fā)布的江西省應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作方案、2010年發(fā)布的?？谑蟹康禺a(chǎn)評稅試點(diǎn)工作實(shí)施方案等。同時(shí)，國家稅務(wù)總局舉辦全國房地產(chǎn)模擬評稅及計(jì)稅價(jià)格核定培訓(xùn)班，對各地稅務(wù)人員講解房地產(chǎn)批量評稅標(biāo)準(zhǔn)和模型建立，以及房地產(chǎn)批量評稅軟件。與房產(chǎn)稅制度層面的改革相比，房地產(chǎn)稅征收在技術(shù)方面涉及信息數(shù)據(jù)、評估和批量評稅、征收管理等方面內(nèi)容。國家稅務(wù)總局推行的“房地產(chǎn)評稅”，是按照房地產(chǎn)價(jià)值評估的原理，在測算房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格和價(jià)格影響

10、因素修正系數(shù)的基礎(chǔ)上，利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)開發(fā)計(jì)稅價(jià)格核定軟件，建立普遍適用的評稅價(jià)格技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出最接近真實(shí)的市價(jià)，并作為房地產(chǎn)交易的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用到房地產(chǎn)交易的實(shí)際稅收征管工作中，用核定的評稅結(jié)果與納稅人申報(bào)價(jià)格相比較，按照孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格來征收交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅收。簡單地說，就是由各地稅系統(tǒng)運(yùn)用專業(yè)的評稅軟件進(jìn)行評稅，取代目前的人工計(jì)稅方式，并在計(jì)算房產(chǎn)應(yīng)納稅額時(shí)，由按房產(chǎn)原值評稅改為按評估值評稅。在國家確定的試點(diǎn)城市重慶和上海，重慶市地稅局表示，存量房方面，稅務(wù)部門將根據(jù)國土房管部門提供的有檔案記載的存量房，尋找具體的征收對象；增量房方面，在買房時(shí)就對符合征稅對象進(jìn)行房地產(chǎn)稅征收。上海明確

11、表示，納稅人未按規(guī)定期限申報(bào)納稅的，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)向其追繳稅款、滯納金，并按規(guī)定處以罰款。（二）主要方法。根據(jù)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知，核定房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格主要采用市場法，對交易量較少的房地產(chǎn)也可考慮用成本法，同時(shí)明確，市場法是通過收集與分析可比房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格情況，確立房地產(chǎn)的價(jià)格比較基準(zhǔn)，調(diào)整或修正相關(guān)數(shù)據(jù)，從而確定房地產(chǎn)評稅值的方法。由此理論上，房地產(chǎn)評稅可以采用三種基本的評估方法，即市場法、收益法和成本法。1.市場法。市場法是指在市場相當(dāng)活躍且有同類不動產(chǎn)出售的情況下，以市場上相同或類似不動產(chǎn)為參照物，同時(shí)考慮影響交易價(jià)格的

12、各種因素，估定應(yīng)稅不動產(chǎn)價(jià)值。該法是廣泛用于居民住房、私人公寓、度假屋和農(nóng)場的一種價(jià)值評估。主要在發(fā)達(dá)房地產(chǎn)市場、充分的交易資料、高度信息化條件下采用。2.收益法。又稱為收益還原法。收益法是指運(yùn)用合適的收益率（資本化率或還原率）將未來的純收益折算為財(cái)產(chǎn)現(xiàn)值的方法。在比較容易獲得相同或同類不動產(chǎn)市場租金價(jià)值的情況下，將待估物業(yè)的年經(jīng)營收入用一個(gè)收益率（資本化率）換算成不動產(chǎn)現(xiàn)值。該法適用于評估社區(qū)、商店、工廠、倉庫、耕地等。3.成本法。即重置成本法，通過估計(jì)空置土地的價(jià)值，加上重置房屋和其他土地改良所需的成本來評估物業(yè)的價(jià)值，適用于新建和特殊目的的財(cái)產(chǎn)評估。重置成本法由重新取得土地使用權(quán)或重新建

13、造房產(chǎn)所需的成本減除實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值等得出應(yīng)稅房地產(chǎn)的評估價(jià)值。4.三種評估方法的優(yōu)劣選擇。市場法需要在不動產(chǎn)市場中尋找與待估不動產(chǎn)類似的實(shí)際交易，分析待估不動產(chǎn)與實(shí)際交易不動產(chǎn)的差異，針對這些差異對實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整從而得出待估不動產(chǎn)的價(jià)值。由于評估市場價(jià)值的惟一直接證據(jù)是實(shí)際交易價(jià)格，因而市場比較法從理論上講優(yōu)于其它兩種方法；但市場比較法對房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。當(dāng)由于缺乏足夠的交易信息而無法使用市場比較法時(shí)，可使用收益法，即將實(shí)際或預(yù)期的從待估不動產(chǎn)取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評估基準(zhǔn)日的價(jià)值。在市場比較法與收益法都不

14、適用的情況下，才考慮成本法。重置成本法考慮了不動產(chǎn)折舊和無形損耗，但也存在著計(jì)算重置成本和損耗主觀的缺點(diǎn)，而且這種方法不適用于對自然增值較大的不動產(chǎn)的估定。如果物業(yè)相對較新，沒有可比較的銷售額，且土地改良相對獨(dú)特，則可以采用重置成本法。該法通常被用來評估工業(yè)用物業(yè)。三、國外開展房地產(chǎn)評稅的主要情況（一）關(guān)于房地產(chǎn)評稅方式。國外目前房地產(chǎn)評稅方法主要有三種：一是批量評估；二是單宗評估；三是自行評估。批量評估是利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，采取法定形式確定的建立參數(shù)體系，分塊批量評估應(yīng)稅房地產(chǎn)市場價(jià)值，據(jù)以計(jì)算應(yīng)征稅款。單宗評估是指房地產(chǎn)評價(jià)專家依據(jù)法定規(guī)程、選擇合適的評估方法，對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜、

15、功能多樣的應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行評估。自行評估是指房地產(chǎn)擁有者對自有財(cái)產(chǎn)確定一個(gè)價(jià)值，用以財(cái)產(chǎn)登記和申報(bào)納稅。目前以市場價(jià)值為評稅依據(jù)的國家普遍采用批量法，包括美國、英國、法國、德國、荷蘭、羅馬尼亞等，其中美國主要采取計(jì)算機(jī)輔助批量評估系統(tǒng)（CAMA）和地理信息系統(tǒng)（GIS），作為房地產(chǎn)價(jià)值評稅的技術(shù)支撐體系；一些轉(zhuǎn)軌國家和發(fā)展中國家也在使用批量評估方法，包括波蘭、立陶宛、愛沙尼亞等。一些缺乏評稅專業(yè)人員、稅收管理比較弱化的國家，采取個(gè)人評稅，包括匈牙利、泰國、哥倫比亞等國家，實(shí)踐中存在房產(chǎn)價(jià)值被低估傾向，加之稅務(wù)部門核查能力低，稅源流失嚴(yán)重。（二）關(guān)于評稅機(jī)構(gòu)。世界主要國家和地區(qū)房地產(chǎn)稅評估都設(shè)有專

16、門的機(jī)構(gòu)，多單獨(dú)設(shè)立機(jī)構(gòu)，也有的在稅務(wù)部門或者庫務(wù)部門。如美國在各州政府設(shè)立專門的房地產(chǎn)評稅機(jī)構(gòu)，如不動產(chǎn)價(jià)值評估人員200多萬人；澳大利亞設(shè)總評估師辦公室，由州議會任命、對州長負(fù)責(zé)；香港房地產(chǎn)稅基評估由庫務(wù)署負(fù)責(zé)；英國由國家稅務(wù)局內(nèi)部的稅基評估辦公室負(fù)責(zé)。也有一些國家，如新西蘭、南非、肯尼亞、博茨瓦納由中介機(jī)構(gòu)協(xié)助政府評稅，政府對專業(yè)機(jī)構(gòu)的信譽(yù)和質(zhì)量建立嚴(yán)格制度。（三）關(guān)于評估周期。多數(shù)國家通過立法決定評估周期，一般以3-10年為區(qū)間，多3-5年重估一次，也有一些國家根據(jù)實(shí)際操作需要決定重估與否，還有一些國家根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（通貨膨脹指數(shù)）確定稅基重估。綜上，第一，房地產(chǎn)稅以應(yīng)稅房地產(chǎn)為對

17、象，評估范圍很廣泛，市場規(guī)模比較大。第二，房地產(chǎn)評稅是專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)性很高的專業(yè)工作。第三，國際上房地產(chǎn)評稅機(jī)構(gòu)歸屬具有多樣性，有的由社會中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)，有的隸屬房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，有的隸屬財(cái)稅系統(tǒng)。第四，評稅周期比較短和法定化，是房地產(chǎn)評稅機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍比較穩(wěn)定的基礎(chǔ)。四、注冊會計(jì)師介入房地產(chǎn)評稅工作的必要性和可行性（一）必要性。我國房地產(chǎn)稅改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容即是改變現(xiàn)行按計(jì)稅房產(chǎn)余值征稅的不合理做法，參照國際經(jīng)驗(yàn)、改按評估值征稅。在下一步，無論是取消房產(chǎn)稅暫行條例中對個(gè)人所有非營業(yè)用房產(chǎn)的免稅優(yōu)惠，還是將現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅整合為全新的房地產(chǎn)稅，都需要評稅?？梢哉f，房地產(chǎn)評稅工作好壞是房地產(chǎn)

18、稅改革成功的關(guān)鍵。1.注冊會計(jì)師參與房地產(chǎn)評稅工作是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。單一的行政評稅或個(gè)體評稅都不能客觀真實(shí)的反映市場經(jīng)濟(jì)中各個(gè)主體的訴求，依靠獨(dú)立第三方能夠有效實(shí)現(xiàn)博弈雙方的心理預(yù)期。注冊會計(jì)師長期服務(wù)于市場經(jīng)濟(jì)，對房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有較深的研究和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。所以，注冊會計(jì)師參與房地產(chǎn)評稅工作是必要的。2.注冊會計(jì)師參與房地產(chǎn)評稅工作是稅收公平原則的要求?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅負(fù)不公主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)行為不同而稅負(fù)不同、建造時(shí)間不同而稅負(fù)不公、重復(fù)計(jì)算問題等，注冊會計(jì)師以其獨(dú)立客觀公正的執(zhí)業(yè)操守參與評稅工作，有利于實(shí)現(xiàn)公平征稅、合理負(fù)擔(dān)的原則。3.注冊會計(jì)師參與房地產(chǎn)評稅工作是與國際接軌的

19、需要。世界各國都通行會計(jì)師等專業(yè)人員參與評稅工作，中國注冊會計(jì)師發(fā)展幾十年，已與各國會計(jì)師形成廣泛交流，所以注冊會計(jì)師參與房地產(chǎn)評稅工作有利于我們借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)房地產(chǎn)評稅工作規(guī)范化和高效化。（二）可行性。通常認(rèn)為，以市場價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)更符合量能課稅原則，而且還具有稅源豐富、收入富有彈性、交易證據(jù)多、便于誠信納稅等優(yōu)點(diǎn)。更重要的是，按評估值征稅可以有效解決我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制計(jì)稅依據(jù)不合理的問題。因此，我國的房地產(chǎn)稅也應(yīng)建立以市場價(jià)值為核心的計(jì)稅依據(jù)，既能夠準(zhǔn)確真實(shí)地反映稅基，并隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動稅基的提高，進(jìn)而穩(wěn)步提高財(cái)產(chǎn)稅的收入，同時(shí)又能體現(xiàn)公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)的原則。1.計(jì)稅依據(jù)的確定和金

20、額的計(jì)量需要大量的原始憑證和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作支持，注冊會計(jì)師置身于繁榮的房地產(chǎn)市場無疑是最有話語權(quán)的專業(yè)人員，更何況市場價(jià)值是不斷波動的，敏銳的職業(yè)觀察力為評稅工作的及時(shí)更新提供幫助。2.中注協(xié)信息化的建設(shè)成果和稅務(wù)機(jī)關(guān)的良好合作關(guān)系提供了可操作的平臺。3.會計(jì)師多年鑒證服務(wù)所積淀的評估方法和自身不斷學(xué)習(xí)所帶來的評估技術(shù)的更新為評稅結(jié)論的形成提供了保障。五、注冊會計(jì)師參與房地產(chǎn)評稅工作的行業(yè)優(yōu)勢注冊會計(jì)師是我國最早從事稅務(wù)鑒證服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，在上世紀(jì)八十年代我國改革開放、引進(jìn)外資的過程中，就由注冊會計(jì)師向外商提供稅務(wù)服務(wù)和咨詢。2009年發(fā)布的國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于加快發(fā)展我國注冊會計(jì)師行業(yè)若干

21、意見的通知（國辦發(fā)200956號）中提出，會計(jì)師事務(wù)所要在鞏固財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告審計(jì)、資本驗(yàn)證、涉稅鑒證等業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，積極拓展新業(yè)務(wù)領(lǐng)域。注冊會計(jì)師介入房地產(chǎn)稅基評估工作，既是當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅改革的要求，也是注冊會計(jì)師行業(yè)自身優(yōu)勢所在。（一）我國房地產(chǎn)評稅主體制度需要專業(yè)機(jī)構(gòu)的參與。目前在國際上，房地產(chǎn)評稅是以批量評估為主，利用計(jì)算機(jī)輔助評估，結(jié)合房地產(chǎn)GIS信息系統(tǒng)進(jìn)行評估。在我國，目前可供選擇的評稅機(jī)構(gòu)包括財(cái)政機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、國土資源和房地產(chǎn)管理部門，以及獨(dú)立的專業(yè)機(jī)構(gòu)。目前開展的模擬評稅試點(diǎn)主要由稅務(wù)部門主導(dǎo)，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)成立專門的房地產(chǎn)評稅機(jī)構(gòu)進(jìn)行評稅，沒有利用專業(yè)機(jī)構(gòu)直接參與評稅工作。

22、我們認(rèn)為，房地產(chǎn)評稅工作有必要在主管部門統(tǒng)籌下，多依托獨(dú)立的專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)力量，而不是由政府部門直接操作并作為唯一評估主體。一是房地產(chǎn)評稅工作量巨大，政府部門基于行政成本和人員編制的考慮，不可能大規(guī)模招錄評稅專業(yè)人員，無法為評稅工作提供人員復(fù)雜的技術(shù)與支持保障；二是單一評稅主體代表單方利益，難以實(shí)現(xiàn)評稅和征稅分離，無法體現(xiàn)評稅業(yè)務(wù)的公正性和獨(dú)立性；三是房地產(chǎn)評稅工作專業(yè)性很強(qiáng)，評稅人員應(yīng)具有稅務(wù)業(yè)務(wù)背景，還要掌握評估以及會計(jì)審計(jì)專業(yè)知識和技能，而稅務(wù)部門缺乏此類專業(yè)人員；四是單純依靠計(jì)算機(jī)評稅系統(tǒng)難以實(shí)現(xiàn)公平評稅。例如，房屋所在區(qū)位不同，房產(chǎn)價(jià)值存在較大差異。有的房屋過去處在城郊，現(xiàn)在隨著城市

23、擴(kuò)張，價(jià)值得以提升。如何動態(tài)地評估房屋價(jià)值將是一項(xiàng)浩大的工程。如果只是依賴計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，以技術(shù)取代專業(yè)，大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格，很容易導(dǎo)致計(jì)稅依據(jù)的不公平。我們建議，第一，在目前有關(guān)制度還不完善的情況下，應(yīng)確立政府主管部門與專業(yè)機(jī)構(gòu)共同參與的評稅機(jī)制。由于房地產(chǎn)評稅與房地產(chǎn)評估在目的、標(biāo)準(zhǔn)和方法等方面存在差異，而且房地產(chǎn)評稅數(shù)量龐大，因此，可以采取“條件管理為主、機(jī)構(gòu)管理為輔”的思路，鼓勵(lì)競爭，破除或減少壟斷，將包括會計(jì)師事務(wù)所在內(nèi)的符合條件的專業(yè)機(jī)構(gòu)納入房地產(chǎn)評稅工作。第二，為了減少納稅人稅收成本，減輕納稅人的負(fù)擔(dān)，不宜再設(shè)置稅務(wù)評估執(zhí)業(yè)資格。目前，評估業(yè)“六龍治水”格局仍未改變，如果稅務(wù)系

24、統(tǒng)針對房地產(chǎn)評稅工作再新建一套評估體系、新設(shè)一個(gè)評估資格，評估業(yè)更加混亂的“七龍治水”局面指日可待。第三，在建立評稅結(jié)果爭議處理機(jī)制中，因納稅人對稅務(wù)部門核定的價(jià)格持有異議而引發(fā)爭議的，應(yīng)由包括會計(jì)師事務(wù)所在內(nèi)的符合條件的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，以保證評估的公正性和獨(dú)立性，以此確定的評估價(jià)值才能獲得公信力。（二）注冊會計(jì)師具備房地產(chǎn)評稅的專業(yè)勝任能力。從專業(yè)知識和技能來看，開展房地產(chǎn)評稅業(yè)務(wù)需要評估人員具備稅務(wù)和評估相關(guān)專業(yè)知識和技能，而注冊會計(jì)師一般都精通稅法，熟悉各種價(jià)值評估技術(shù)。職業(yè)會計(jì)師國際教育準(zhǔn)則和中國注冊會計(jì)師勝任能力指南都明確，注冊會計(jì)師為其職業(yè)生涯需要，應(yīng)具備稅務(wù)、資產(chǎn)和負(fù)債的估價(jià)等

25、專業(yè)知識。在我國注冊會計(jì)師資格考試中，稅法、資產(chǎn)負(fù)債表估價(jià)也是重要科目之一。從評稅方法看，房地產(chǎn)評稅的目標(biāo)是評估房產(chǎn)的市場價(jià)值，實(shí)際上也就是財(cái)務(wù)會計(jì)上所說的資產(chǎn)（負(fù)債）的公允價(jià)值。根據(jù)我國會計(jì)準(zhǔn)則體系，凡涉及會計(jì)確認(rèn)與計(jì)量的準(zhǔn)則都必然會涉及到公允價(jià)值。財(cái)務(wù)報(bào)告中的公允價(jià)值不是一項(xiàng)資產(chǎn)（負(fù)債）的成交價(jià)格，而是一種評估值。公允價(jià)值常用的評估方法有市場比較法、收益法和重置成本法，這與資產(chǎn)評估方法基本上是一樣的，因此注冊會計(jì)師掌握資產(chǎn)評估模型。從國際要求和現(xiàn)實(shí)情況看，在國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則體系下，參與公允價(jià)值估算或復(fù)核的機(jī)構(gòu)和人員包括：在會計(jì)師事務(wù)所內(nèi)部的評估專家；或會計(jì)師事務(wù)所外聘的評估專家；審計(jì)小組。我國不少注冊會計(jì)師同時(shí)具備注冊資產(chǎn)評估師資格，并且國內(nèi)大型會計(jì)師事務(wù)所均有專門從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和專職的資產(chǎn)評估師。（三）注冊會計(jì)師行業(yè)具有獨(dú)立性和公正性。無論是設(shè)立專門的評估機(jī)構(gòu)，還是委托其它專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評稅，最重要的問題是必須明確評估機(jī)構(gòu)的責(zé)任，最大程度降低評稅成本，達(dá)到評稅的科學(xué)、客觀和公正。首先，注冊會計(jì)師行業(yè)的獨(dú)立、客觀、公正執(zhí)業(yè)是法律和職業(yè)規(guī)范的強(qiáng)制性要求；其次，會計(jì)師事務(wù)所正在推行特殊普通合伙制，這種無限連帶責(zé)任的體制，在責(zé)任約束上較之于其他專業(yè)機(jī)構(gòu)采取的公司制更具