中原經典案例融僑理想城項目營銷提案

1、融僑理想城項目營銷提案融僑理想城項目營銷提案二二oooo六年五月六年五月重慶（香港）中原營銷策劃顧問有限公司重慶（香港）中原營銷策劃顧問有限公司區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析競爭項目分析競爭項目分析項目分析項目分析項目定位項目定位營銷策略營銷策略南岸區(qū)歷年房地產完成投資一覽表（單位：億元）南岸區(qū)歷年房地產完成投資一覽表（單位：億元） 年份年份房地產完成投資（億元）房地產完成投資（億元）20012001年年20.6420.6420022002年年29.9529.9520032003年年49.7949.7920042004年年59.7759.7720052005年年74.1074.10 總體發(fā)展形式良好

2、總體發(fā)展形式良好（數據來源：重慶市南岸區(qū)歷年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）（數據來源：重慶市南岸區(qū)歷年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）南岸區(qū)近幾年房屋施工面積、竣工面積南岸區(qū)近幾年房屋施工面積、竣工面積和商品房銷售面積分析和商品房銷售面積分析 （單位：萬平方米）（單位：萬平方米） 房地產業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢良好房地產業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢良好!（數據來源：重慶市南岸區(qū)歷年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）（數據來源：重慶市南岸區(qū)歷年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）南岸區(qū)近幾年常住人口和非農業(yè)人口統(tǒng)計南岸區(qū)近幾年常住人口和非農業(yè)人口統(tǒng)計 （單位：萬人）（單位：萬人） （數據來源：重慶市南岸區(qū)歷年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）（

3、數據來源：重慶市南岸區(qū)歷年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）常住人口和非農業(yè)人口持續(xù)增長常住人口和非農業(yè)人口持續(xù)增長,成為房地產需求很重要的動力之一成為房地產需求很重要的動力之一.另外另外: :長江大橋復線橋及菜園壩大橋和輕軌線的陸續(xù)通車將使該長江大橋復線橋及菜園壩大橋和輕軌線的陸續(xù)通車將使該區(qū)地理優(yōu)勢更為明顯區(qū)地理優(yōu)勢更為明顯政府規(guī)劃打造彈子石政府規(guī)劃打造彈子石cbdcbd，南濱路商業(yè)在未來兩三年的全，南濱路商業(yè)在未來兩三年的全面發(fā)展面發(fā)展這些都將使南岸樓市擁有很大的發(fā)展空間這些都將使南岸樓市擁有很大的發(fā)展空間南岸樓市總體特征南岸樓市總體特征四、青年群體理想的居住地，未來最具活力的城區(qū)。四、青年群

4、體理想的居住地，未來最具活力的城區(qū)。一、原來的以南坪中心向東、南、西、北四面發(fā)展轉變?yōu)槿?、原來的以南坪中心向東、南、西、北四面發(fā)展轉變?yōu)槿?面的發(fā)展。面的發(fā)展。二、整體的發(fā)展水平仍然偏低，品質樓盤數量相對較少。二、整體的發(fā)展水平仍然偏低，品質樓盤數量相對較少。三、由于居住大環(huán)境、交通市政建設、城市景觀資源條件三、由于居住大環(huán)境、交通市政建設、城市景觀資源條件 等，未來發(fā)展空間較大。等，未來發(fā)展空間較大。區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析南岸南岸-最具綜合競爭最具綜合競爭力的都市生活區(qū)力的都市生活區(qū)南岸區(qū)細分市場分析南岸區(qū)細分市場分析南岸區(qū)的住宅市場目前可劃分幾個板塊南岸區(qū)的住宅市場目前可劃分幾個板塊南

5、坪中心區(qū)板塊南坪中心區(qū)板塊南濱路板塊南濱路板塊經開區(qū)經開區(qū)-四公里四公里學府大道板塊學府大道板塊銅元局板塊銅元局板塊南山板塊南山板塊上新街上新街彈子石板塊彈子石板塊茶園新區(qū)板塊茶園新區(qū)板塊南岸區(qū)幾大板塊房地產市場分析南坪中心板塊南坪中心板塊代表樓盤：金陽騎龍山莊、上海城、貝迪新城、浪高會展國際、渝能順馳樓盤特征：主要強調地段優(yōu)勢；高層、高容積率，高價格；均價集中在33003600元/m2，浪高會展國際更是達到6000元/m2 ；以公寓、經濟兩房、小三房為主力戶型，力求控制總價；南岸區(qū)幾大板塊房地產市場分析南濱路板塊南濱路板塊代表樓盤：海棠曉月、怡代表樓盤：海棠曉月、怡景天域、藍濱城、陽光景天域

6、、藍濱城、陽光100100等等樓盤特征：樓盤特征：強調景觀資源和高尚生活強調景觀資源和高尚生活氛圍；氛圍；高層，高價格；高層，高價格；均價集中在均價集中在3500350042004200元元/m/m2 2，部分已經突破，部分已經突破50005000元元/m2/m2大關；大關；隨著成熟度的提升，出現隨著成熟度的提升，出現了一些小戶型的產品。了一些小戶型的產品。四公里四公里/學府版學府版塊塊經開區(qū)經開區(qū)-四公里四公里/ /學府板塊學府板塊代表樓盤：回龍灣、蘭湖天、江南國際新城、學府大道69號、渝能國際、七季城、羅馬假日、溯源閣、駿逸江南、美堤雅城等樓盤特征： 區(qū)域發(fā)展趨勢明顯；缺乏真正的大型品牌開

7、發(fā)企業(yè) 小高層、高層為主 兩房、三房為主力戶型，兩房面積6075m2，三房86 110m2；價格集中在30003200元/m2左右； 在保證使用功能的前提下盡量控制面積以控制總價；小戶型（經濟型兩房和一房）在該區(qū)域的產品結構中所占比例逐漸增大。版塊內由于大學生和青年群體人數較多，租賃市場活躍，目前一房租金約500600元/月；兩房在800900元/月。小結：小結：u從青年群體的置業(yè)特征來看，由于整體價格相對從青年群體的置業(yè)特征來看，由于整體價格相對較低，符合這一群體需求較低，符合這一群體需求u雖然交通情況比中心區(qū)稍差，但由于交通條件近雖然交通情況比中心區(qū)稍差，但由于交通條件近年改善很多，這一群

8、體也可接受年改善很多，這一群體也可接受u從供應量來看，這一區(qū)域供應了更多不同類型的從供應量來看，這一區(qū)域供應了更多不同類型的適合青年群體選擇的產品。適合青年群體選擇的產品。中原認為：從吸引青年群體置業(yè)來看，本項中原認為：從吸引青年群體置業(yè)來看，本項目所在的板塊在競爭中略占優(yōu)勢。目所在的板塊在競爭中略占優(yōu)勢。金陽金陽 羅馬假日羅馬假日（本案小戶（本案小戶型競爭對手代表）型競爭對手代表）項目位置：項目位置：青龍路青龍路 項目定位：項目定位：7070年代人的小戶型、大社區(qū)年代人的小戶型、大社區(qū)項目特色：項目特色：小戶型、大社區(qū)、個性化配套（電影小戶型、大社區(qū)、個性化配套（電影院）、針對性推廣（院）、

9、針對性推廣（7070年代人）等年代人）等物業(yè)類型：物業(yè)類型：1010棟棟3434層高層圍合層高層圍合戶型分布：戶型分布：總戶數總戶數33323332戶，戶，一房面積一房面積363638m238m2、三種戶型，共、三種戶型，共816816戶；戶；兩房兩房585871m271m2，三種戶型，共，三種戶型，共18361836戶，戶，三房一種戶型，面積三房一種戶型，面積86m286m2。戶型比例：戶型比例：一房占一房占25%25%，兩房占，兩房占55%55%，三房占，三房占20%20%標準層標準層8 81212戶戶均價：均價：對外公布為對外公布為31603160元元/ /平方米；平方米；銷售狀況：銷售

10、狀況：開盤當天實際銷售約開盤當天實際銷售約150150套，截止到套，截止到房交會實際銷售不到房交會實際銷售不到300300套。套。評述：規(guī)劃布局以及小戶型產品與本案較為接近，產品品質也不遜于本案，因此市場競爭也最為激烈；項目最大賣點在于“小戶型、大社區(qū)、大配套”，但是該項目過于單一的戶型分布使其客戶群相對狹窄，風險較大。同時，倉促的開盤，使項目的后勁略顯不足。競地競地溯源閣溯源閣（本案大戶型競（本案大戶型競爭對手代表）爭對手代表）項目位置：項目位置：南湖路 項目定位：項目定位：簡約建筑、品質高層項目特色：項目特色：11棟高層帶式布局、高質感建筑立面物業(yè)類型物業(yè)類型： 11棟高層帶式布局戶型分布

11、：戶型分布：兩房約72m2，占33%三房104112m2，占67%均價：均價：對外公布為3280/平方米；銷售狀況銷售狀況：即將推出2期；但一期銷售不甚理想評述：由于產品以三房為主，且比例較大，與市場向中小戶型發(fā)展的趨勢不相吻合；加上項目帶狀布局、景觀均好性差，營銷推廣的核心放在客戶關心程度并不是很高的外立面上，使銷售不理想。但是其戶型面積與本項目兩房和三房較為接近，又同屬一個版塊，競爭態(tài)勢較為明顯。渝能國際（本案綜合性競爭（本案綜合性競爭對手代表）對手代表）項目位置：五公里項目定位：60萬平方米國際自然生活城項目特色：交通便利、多種物業(yè)形態(tài)、戶型分布全面物業(yè)類型：洋房、小高層、高層戶型分布：

12、一期1884戶，一室面積45 m2，占7%； 兩室6685m2，占39%；三室面積106123m2，占54%，均價：預計3100元/m2評述：綜合性的戶型分布與本項目類似，加之相距不遠，同屬品牌開發(fā)企業(yè)，存在很大的同質性，因此競爭在所難免。項目定位并無特色和差異化，難以在市場形成亮點和突破。蘭湖天（距離本案最近的競爭對手之一）項目位置：項目位置：四公里四公里項目定位：項目定位：康居生態(tài)居住小區(qū)康居生態(tài)居住小區(qū)項目特色：項目特色：交通便利、多種物業(yè)形態(tài)、戶型交通便利、多種物業(yè)形態(tài)、戶型分布全面分布全面物業(yè)類型：物業(yè)類型：多層、小高層、高層多層、小高層、高層戶型分布：戶型分布：目前在售目前在售18

13、層高層兩梯六戶，由層高層兩梯六戶，由35m2的單間配套、的單間配套、51m2的一室一廳和的一室一廳和71m2的兩室兩廳組成。的兩室兩廳組成。均價：均價：38003800元元/m2/m2（裝修房）；但根據戶型不（裝修房）；但根據戶型不同價格不同，同價格不同，51m2的一室一廳均價的一室一廳均價4000元元/ /m2，71m2的兩室兩廳起價的兩室兩廳起價3500元元/ /m2 。成交客戶：成交客戶：從已成交的客戶分析，高校教師從已成交的客戶分析，高校教師群體約占群體約占50%，附近區(qū)域拆遷戶占，附近區(qū)域拆遷戶占30%，其，其他群體占他群體占20%。評述：版塊內裝修房的代表，但是過高的價格相對于以首

14、次置業(yè)、自家裝修標準有限的拆遷戶和投資客戶，賣點卻成為了一定程度上的不利因素；同時產品外立面欠缺品質、園林景觀缺乏亮點，使項目綜合品質受到影響。項目位置：項目位置：四公里四公里項目定位：項目定位：全國康居工程示范居住小區(qū)全國康居工程示范居住小區(qū)項目特色：項目特色：康居工程金字招牌、高性價康居工程金字招牌、高性價比、交通便利、戶型分布全面比、交通便利、戶型分布全面物業(yè)類型：物業(yè)類型：小高層、高層小高層、高層戶型分布：戶型分布：主力戶型為主力戶型為6060、7070、8080、9999、114114平米的兩房和三房。平米的兩房和三房。均價：均價：整體銷售均價整體銷售均價32003200元元/m2/

15、m2。二期。二期0505年年1010月開盤，至今約銷售月開盤，至今約銷售65%65%。回龍灣（距離本案最近的在售項目綜合性競爭對手）評述：評述：康居工程金字招牌和高性價比康居工程金字招牌和高性價比為其為其贏的了版塊標志性樓盤的地位；較高的綜贏的了版塊標志性樓盤的地位；較高的綜合品質使成為本項目最為重要的競爭對手合品質使成為本項目最為重要的競爭對手之一。之一。評述：評述：傳媒社區(qū)的定位有名無實傳媒社區(qū)的定位有名無實，加之與客戶，加之與客戶最為關心的購房要素無關，因此并不為市場認最為關心的購房要素無關，因此并不為市場認可。前期銷售中投資客戶比例過高，目前已交可。前期銷售中投資客戶比例過高，目前已交

16、房部分入住率約房部分入住率約30%；交通不便、周邊配套缺交通不便、周邊配套缺乏，乏，在市場逐漸理性的前提下，該項目的后期在市場逐漸理性的前提下，該項目的后期發(fā)展值得關注。發(fā)展值得關注。美堤雅城（距離本案最近的在售項目中具有江景資源的競爭對手）項目位置：項目位置：經開南區(qū)經開南區(qū)項目定位：項目定位：江景傳媒社區(qū)江景傳媒社區(qū)項目特色：項目特色：江景江景物業(yè)類型：物業(yè)類型：小高層、高層小高層、高層項目動態(tài)：項目動態(tài)：三期將在今年三期將在今年8月左右月左右推出，建筑類型仍是板式和類板式推出，建筑類型仍是板式和類板式建筑形態(tài)，戶型將以舒適型兩房和建筑形態(tài)，戶型將以舒適型兩房和三房為主，考慮到總價因素，面

17、積三房為主，考慮到總價因素，面積上會在一、二期有所控制上會在一、二期有所控制。東原檀香山東原檀香山位于麥德龍對面，共約東原檀香山位于麥德龍對面，共約10001000戶，其中兩房戶，其中兩房55557878平米，三平米，三房房9393平米，南平步行街外賣場已開平米，南平步行街外賣場已開放，價格約放，價格約33003300元元/m2/m2，預計，預計0606年年8 8月面市。月面市。潛在競爭對手潛在競爭對手七季城七季城七季城位于南岸區(qū)五公里片區(qū)，隔工商七季城位于南岸區(qū)五公里片區(qū)，隔工商大學蘭花湖校區(qū)與本案相望，總建筑面大學蘭花湖校區(qū)與本案相望，總建筑面積積8080萬方，其中一期約萬方，其中一期約1

18、616萬方，擬在萬方，擬在0606年年1010月面市。月面市。一期主力戶型為一期主力戶型為60607676平米兩房和平米兩房和102102110110平米三房。預計售價為平米三房。預計售價為31003100元元/m2/m2。小結：小結：l項目所在版塊已經成為新興的，有較高知名度的住宅區(qū)。項目所在版塊已經成為新興的，有較高知名度的住宅區(qū)。l眾多不同類型的項目集中放量，目標客戶群有較多重疊，競爭激烈。眾多不同類型的項目集中放量，目標客戶群有較多重疊，競爭激烈。l青年群體、高校群體和投資客是購房主力群體。青年群體、高校群體和投資客是購房主力群體。l樓盤數量較多，但精品很少，缺乏大型品牌開發(fā)企業(yè)、園林

19、和外立樓盤數量較多，但精品很少，缺乏大型品牌開發(fā)企業(yè)、園林和外立面等體現項目品質的重要方面打造的精細度不足。面等體現項目品質的重要方面打造的精細度不足。l樓盤形象包裝普遍缺乏個性，有些甚至雷同，客戶感受大同小異。樓盤形象包裝普遍缺乏個性，有些甚至雷同，客戶感受大同小異。啟示：啟示：1、競爭十分激烈，要以個性化的包裝進行市場立位。、競爭十分激烈，要以個性化的包裝進行市場立位。2、注意對客戶渠道開拓，盡最大可能爭奪客戶，高校教師群體值得關、注意對客戶渠道開拓，盡最大可能爭奪客戶，高校教師群體值得關注。注。3、在園林、立面等方面加大力度，提高項目的綜合品質。、在園林、立面等方面加大力度，提高項目的綜

20、合品質。本項目本項目swotswot分析分析優(yōu)勢點（s因素） 1、成熟版塊，認知度較強、成熟版塊，認知度較強2 2、未來的交通規(guī)劃通達性較好、未來的交通規(guī)劃通達性較好3 3、融僑品牌和融僑半島大盤配套優(yōu)勢、融僑品牌和融僑半島大盤配套優(yōu)勢發(fā)揮融僑品牌優(yōu)勢，塑造項目高人一等的品牌形象發(fā)揮融僑品牌優(yōu)勢，塑造項目高人一等的品牌形象發(fā)揮融僑配套優(yōu)勢，形成兩盤共享，打造項目配套賣點發(fā)揮融僑配套優(yōu)勢，形成兩盤共享，打造項目配套賣點劣勢點（劣勢點（w w因素）因素） 1、項目產品同質化嚴重，差異化不夠項目產品同質化嚴重，差異化不夠2 2、進出項目的三條道路均未建設，便捷性受到影響、進出項目的三條道路均未建設，

21、便捷性受到影響弱化產品本身訴求，尋求項目形象定位突破，用形象弱化產品本身訴求，尋求項目形象定位突破，用形象賦予產品靈魂，使項目達到差異化賦予產品靈魂，使項目達到差異化積極與學校溝通，推動道路建設速度積極與學校溝通，推動道路建設速度機會點（機會點（o o因素）因素） 1、版塊內缺乏大型品牌開發(fā)企業(yè)2、周邊項目定位缺乏突破和亮點3、周邊項目在產品立面、園林景觀、形象定位等方 面缺乏品質打造發(fā)揮品牌優(yōu)勢，用品牌發(fā)揮品牌優(yōu)勢，用品牌入市入市，引起市場轟動，引起市場轟動采用突破性的形象定位采用突破性的形象定位立市立市，確立市場地位，確立市場地位利用與形象定位相結合的品質性的立面和園林景觀等利用與形象定位

22、相結合的品質性的立面和園林景觀等得市得市，取得市場認同，取得市場認同威脅點（威脅點（t t因素）因素） 1 1、版塊競爭激烈、版塊競爭激烈2 2、項目可利用景觀資源受制于人、項目可利用景觀資源受制于人突破的項目定位、品質的產品打造，還需理性的價格突破的項目定位、品質的產品打造，還需理性的價格定位，高性價比永遠是成功的最終關鍵一環(huán)。定位，高性價比永遠是成功的最終關鍵一環(huán)。合理選擇入市時機和開發(fā)節(jié)奏，避免對手的直接影響。合理選擇入市時機和開發(fā)節(jié)奏，避免對手的直接影響。注重項目自身景觀資源的打造，使內勝于外。注重項目自身景觀資源的打造，使內勝于外。利用融僑已有的品牌形象快速建立市場認知根據前面的市場

23、及項目分析，本項目要著重注意以下幾點打造精致的產品，創(chuàng)建客戶關心的核心價值多元化的渠道，盡量爭奪目標客戶確立差異化的項目形象，便于快速的市場占位傳播完善的銷售道具和強大的現場執(zhí)行確保銷售順利進行目前市場項目定位三大特點1、小戶型、大社區(qū)2、青年主義樓盤3、歐風盛行本項目三大特點1、戶型全面，與周邊項目同質化嚴重2、產品銷售難點集中在面積比例較大的舒適兩房和三房3、客戶年齡段覆蓋面廣尋求新的定位方向尋求定位突破、賦予產品靈魂排除產品物理層面定位方向，擺脫青年風和風情概念，尋找目標客戶群精神層面深層次需求。利用直擊客戶心靈的定位訴求達到客戶與項目的共鳴。定位突破方向：尋找客戶精神需求尋找客戶精神需

24、求2、3035歲：有學歷、較高的收入、結婚有幾年，上有老下有小，有28歲左右的小孩，愛情的激情雖然已經不再強烈，但對兩人世界的記憶依然深刻，結婚紀念日成為了兩人浪漫的superday主主力力客客戶戶群群1、2030歲：有學歷、不錯的收入、戀愛的季節(jié)、準備結婚或剛結婚不久，鮮花、電話粥、巧克力、電影是生活中必不可少的點滴4、50歲以上：小孩已經結婚，和老伴一起開始安享晚年，坐在搖椅上慢慢搖，手牽手一起變老次次主主力力客客戶戶群群3、3545歲：有學歷、較高的收入，結婚已經有些年頭了，上有老下有小，有1018歲左右的小孩，度過了”七年之癢“。愛情更多的成為了責任，但恩愛的內心渴望再來一次蜜月旅行或

25、補拍一次婚紗照年齡跨度較大，但是每個階段都有愛的詮釋與渴望，愛不分年齡國人較為內向，愛不善于表白；但內心澎湃，懂的浪漫，只是需要外界的呼喚有學歷，屬于知性一族孩子的教育是父母最為關心的問題買房的目的就是要和最為至親的人一起營造溫馨的家關鍵詞：愛、浪漫、知性、家項目形象定位項目形象定位融僑融僑理想城理想城學府路學府路 浪漫主義知性社區(qū)浪漫主義知性社區(qū)定位詮釋定位詮釋學府路學府路-區(qū)位坐標更加明顯，人文氣息更加濃厚區(qū)位坐標更加明顯，人文氣息更加濃厚浪漫主義浪漫主義-愛的最佳代言詞，浪漫不分年齡，也不僅僅限于巧克力、愛的最佳代言詞，浪漫不分年齡，也不僅僅限于巧克力、鮮花的戀愛季節(jié)，任何人都有通過自己

26、的方法表示愛情的權力；年輕人鮮花的戀愛季節(jié)，任何人都有通過自己的方法表示愛情的權力；年輕人的的999999朵玫瑰；中年人結婚紀念日的一頓燭光晚餐、再一次的蜜月旅行；朵玫瑰；中年人結婚紀念日的一頓燭光晚餐、再一次的蜜月旅行；老年人夕陽下、搖椅上、手牽手的慢慢搖老年人夕陽下、搖椅上、手牽手的慢慢搖每個人一生總是憧憬著最浪每個人一生總是憧憬著最浪漫的事，也是人內心深處的渴望，更是最容易得到感性認知到認同的接觸點。漫的事，也是人內心深處的渴望，更是最容易得到感性認知到認同的接觸點。知性知性-首先，真正懂的浪漫的人，必然感性和知性；其次首先，真正懂的浪漫的人，必然感性和知性；其次, ,項目地處學項目地處

27、學府路附近府路附近, ,人文氣氛濃重人文氣氛濃重, ,教育資源發(fā)達教育資源發(fā)達; ;第三、教育資源是本項目可以附加第三、教育資源是本項目可以附加的最具實惠性的部分；幼兒園、融僑半島中小學、工商大學的圖書館等的最具實惠性的部分；幼兒園、融僑半島中小學、工商大學的圖書館等; ;將將知性和浪漫一起營造出一個充滿愛的有形無界社區(qū)。知性和浪漫一起營造出一個充滿愛的有形無界社區(qū)。 有了項目的形象定位，如何將其與項目的產品最終有了項目的形象定位，如何將其與項目的產品最終有機的結合，并最終實現客戶成交？有機的結合，并最終實現客戶成交？總體推廣策略總體推廣策略- 品牌顯位品牌顯位 個性取市個性取市 個性推廣主線

28、個性推廣主線-浪漫主義浪漫主義理性認同理性認同感性認知感性認知感性認同感性認同理性認知理性認知第一步：感性認知第一步：感性認知-品牌嫁接品牌嫁接形象樹立形象樹立廣告平面廣告平面主題一：主題一：“融僑打造重慶首個浪漫社區(qū)融僑打造重慶首個浪漫社區(qū)”風格：浪漫中顯溫情風格：浪漫中顯溫情表現階段表現階段: :入市入市創(chuàng)意點：將融僑品牌進行有機移植,塑造項目與周邊項目不一樣的品牌氣質,作到一入市便高人一等.主題二：主題二：“愛的表情愛的表情”風格：溫馨浪漫風格：溫馨浪漫表現階段表現階段: :貫穿項目始終貫穿項目始終創(chuàng)意點：將各個年齡階段發(fā)生的浪漫片段濃縮在項目的范圍之內，如：圖書館的邂逅、梅花樹下的求婚

29、、櫻花樹下的婚紗、陽臺上的燭光晚餐、孩子放學后的一家天倫之樂、老兩口荷花池畔的牽手背影形象樹立形象樹立認知途徑：認知途徑：報媒報媒圍墻圍墻戶外戶外車身車身 售房現場：售房現場：主題：主題：“愛的聲音愛的聲音”風格：溫馨浪漫風格：溫馨浪漫第二步：感性認同第二步：感性認同創(chuàng)意點：心形符號、浪創(chuàng)意點：心形符號、浪漫表情攝影墻、漫表情攝影墻、經典愛情片經典愛情片dvd循環(huán)播循環(huán)播放、放、背景音樂為電視劇背景音樂為電視劇浪浪漫的事漫的事的主題歌的主題歌最最浪漫的事浪漫的事樣板房樣板房主題：主題：“愛的記憶愛的記憶”風格：溫馨浪漫風格：溫馨浪漫推廣活動：推廣活動：主題：主題：“愛的表白愛的表白”創(chuàng)意點：創(chuàng)

30、意點：“重慶新娘重慶新娘”評選評選“銀婚、金婚銀婚、金婚”客戶蜜月游客戶蜜月游“新五好家庭新五好家庭”評選評選“結婚紀念日購房優(yōu)惠結婚紀念日購房優(yōu)惠”“求婚創(chuàng)意大比拼求婚創(chuàng)意大比拼”第三步：理性認知第三步：理性認知園林園林“四季馨園四季馨園”最能代表浪漫的花為主要素材，最能代表浪漫的花為主要素材，選擇可以分別在四季開花的樹種或植物種類，選擇可以分別在四季開花的樹種或植物種類，組成四個不同的組團，使整個社區(qū)一年四季花常開，愛常在。組成四個不同的組團，使整個社區(qū)一年四季花常開，愛常在。如：如：園林精致化和功能化園林精致化和功能化立面：立面：風格：風格：“簡約而有質感簡約而有質感”周邊項目的建筑立面

31、普遍缺乏品質感，在考慮整體風格現代簡約的基礎上，要考慮到品質感強，同時要有較強的標識性。配套：配套：主題：主題：“教育提升價值教育提升價值”創(chuàng)意點：引進知名雙語幼兒園享受融僑半島中小學配套加強與工商大學的全面合作享受融僑會各項優(yōu)惠商業(yè)部分依托學校經濟，做活社區(qū)配套；引進特色酒吧、咖啡屋、書吧等會所可否考慮spa、瑜珈館 第四步：理性認同第四步：理性認同周邊競爭項目目前均價3200元/平方米本案品牌和配套優(yōu)勢項目特色差異化定位和園林景觀等的設計中原強大的營銷能力 一期均價：一期均價：3400元元/平方米平方米價格策略價格策略 低開高走、小幅上漲 控制總價 針對客戶群年輕人居多,首付能力稍弱;投資客戶對投入和收益的要求,可降低首付-如交一緩二等 營銷工作計劃（一期）營銷工作計劃（一期）根據開發(fā)公司提供的以下重要節(jié)點根據開發(fā)公司提供的以下重要節(jié)點1 1、6 6月底，與學府大道聯系的道路完工月底，與學府大道聯系的道路完工2 2、6 6月底，樣板房和售房部裝修施工開始月底，樣板房和售房部裝修施工開始3 3、8