工業(yè)地產(chǎn)：未挖掘到位的金礦

1、1工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)中國未挖掘到位的金礦中國未挖掘到位的金礦目目 錄錄第一章第一章 20062006 年中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（年中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（p3p3p14p14）1、2006 年中國工業(yè)地產(chǎn)政策回顧2、工業(yè)地產(chǎn)總體發(fā)展?fàn)顩r3、工業(yè)地產(chǎn)土地價(jià)值增長迅速4、工業(yè)地產(chǎn)成為投資熱點(diǎn)的原因5、工業(yè)地產(chǎn)在中國高速發(fā)展原因6、2006 年中國工業(yè)地產(chǎn)大事記第二章第二章 如何深度挖掘工業(yè)地產(chǎn)這座金礦（如何深度挖掘工業(yè)地產(chǎn)這座金礦（p15p15p21p21）1、認(rèn)清工業(yè)地產(chǎn)模式的特性2、創(chuàng)新工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式3、合理運(yùn)用工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營模式第三章第三章中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析（中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析（p2

2、2p22p29p29）1、宏觀政策趨勢分析2、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展走向3、政策將強(qiáng)調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用4、國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢5、投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大6、工業(yè)地產(chǎn)的升級版產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)7、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時(shí)代”第四章第四章總部基地案例解讀（總部基地案例解讀（p30p30p49p49）1、總部基地的特征2、建設(shè)“總部基地”三步曲23、基地優(yōu)勢4、項(xiàng)目特色5、其他總部基地項(xiàng)目介紹3 近來，工業(yè)地產(chǎn)漸成熱點(diǎn)，國外投資基金大舉投資，國內(nèi)一些開發(fā)商也躍躍欲試都對工業(yè)地產(chǎn)的未來抱有十足的把握和信心，工業(yè)地產(chǎn)已再不單純指一種物業(yè)形式。更代表一種投資模式，一種盈利模式，一種產(chǎn)業(yè)

3、發(fā)展模式。它的突然受寵，給正處于宏觀調(diào)控下愁眉緊鎖的房地產(chǎn)市場打了一針興奮劑。但在中國，工業(yè)地產(chǎn)仍然像是一座未挖掘到位的金礦。第一章第一章 20062006 年中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀年中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1 1、 20062006 年中國工業(yè)地產(chǎn)政策回顧年中國工業(yè)地產(chǎn)政策回顧（1 1）與工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策回顧）與工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策回顧時(shí)間政策與工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容7 月 11 日關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額在 1000 萬美元(含1000 萬美元)以上的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的50；投資總額在 300 萬美元至 1000 萬美元的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總

4、額的 50；投資總額在 300 萬美元以下(含 300 萬美元)的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的 70；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股份和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。8 月 1 日國土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范正式施行六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)

5、拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途，國有土地使用權(quán)出讓合同約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛4牌出讓的；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。8 月 6 日國土資源部推出土地使用五大價(jià)格與稅收措施五大措施：一是提高征地成本。二是規(guī)范土地出讓收支管理。三是提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)。四是統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。五是加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度8 月 31 日國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知建立工業(yè)用地出讓最低

6、價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度 國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。10 月 18日土地出讓金收支管理辦法(草案)基本修訂完成初步規(guī)定是城鎮(zhèn)土地使用稅提高 2 倍，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地占用稅各提高 1 倍。至于地方政府對土地出讓金的收支，將采取在財(cái)政部系統(tǒng)（即國庫）中設(shè)立“國有土地有償使用專賬”的方式，按照國有土地出讓金收入的一定比例，建立“國有土地收益基金” ，并規(guī)定地方政府不得作為當(dāng)期收入安

7、排使用。在這個(gè)過程中，土地出讓金將全額納入地方財(cái)政預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線” ，并接受地方人大的監(jiān)督。并且，土地出讓金總額的 15%必須用于農(nóng)地復(fù)墾和土地整理開發(fā)。此前的做法，是要求土地出讓金增值部分的 15%作此用途。11 月 22日財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行日前聯(lián)合發(fā)出關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知從 2007 年 1 月 1 日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高 1 倍。通知強(qiáng)調(diào)，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)仍實(shí)行中央與地方 30：70分成體制。同時(shí)，為加強(qiáng)對土地利用的調(diào)控，地方分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，一律全額繳入省級國庫。5（

8、2 2）政策點(diǎn)評）政策點(diǎn)評2006 年是政策密集的一年，從政策內(nèi)容看可總結(jié)幾點(diǎn)：為了防治外資的大量涌入對中國經(jīng)濟(jì)安全造成影響，提高外資進(jìn)入門檻，其在境內(nèi)投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等程序要經(jīng)過嚴(yán)格的審批。規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為；這樣可以在一定程度上抑制國外資本的投機(jī)成分，維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)安全，穩(wěn)定地價(jià)，防止投資過熱。工業(yè)用地招拍掛主要是 解決工業(yè)用地出讓價(jià)格太低和過程不規(guī)范問題。 “協(xié)議出讓”的方式出讓土地使用權(quán)成了政府滋生腐敗的一個(gè)重要原因，政府往往為了招商引資甚至“零”地價(jià)出讓土地，土地的價(jià)值不能真正顯現(xiàn)，也造成了土地資源的巨大浪費(fèi)。而招拍掛的意義在于：首先，工

9、業(yè)用地掛牌出讓，極大地簡化了審批手續(xù)，提高了行政效率，是實(shí)行陽光行政、高效行政的又一制度創(chuàng)新。 其次，工業(yè)用地掛牌出讓為企業(yè)公開、公平、公正獲取發(fā)展用地提供了一個(gè)嶄新的平臺。 再次，工業(yè)用地掛牌出讓，縮短了企業(yè)獲得土地使用權(quán)的周期，對提高工業(yè)用地使用效率，探索土地節(jié)約集約利用和新的出讓模式具有重大意義。 第四，采取工業(yè)用地掛牌出讓方式，通過設(shè)定企業(yè)準(zhǔn)入門檻，將有利于引導(dǎo)片區(qū)的合理布局和健康協(xié)調(diào)發(fā)展。強(qiáng)化土地出讓金收支管理，約束地方政府賣地的沖動。國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方政府，土地出讓金凈收入已經(jīng)占到政府預(yù)算外收入的 60%以上。這種極不合理的狀況，固然有著法律空白、監(jiān)督

10、不力的誘因，但在另一方面，中央與地方財(cái)權(quán)、事權(quán)不相匹配，更是賣地沖動難以遏制的癥結(jié)。通過重新劃分土地收益及收支分離，可以對地方政府賣地沖動實(shí)行遏制。2 2、工業(yè)地產(chǎn)總體發(fā)展?fàn)顩r、工業(yè)地產(chǎn)總體發(fā)展?fàn)顩r伴隨著中國經(jīng)濟(jì)以每年近 10%的速度迅猛增長，全球眾多的制造型企業(yè)都在加緊或已考慮在中國建立生產(chǎn)基地，或是擴(kuò)大現(xiàn)有生產(chǎn)設(shè)施。隨著交通等基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，工業(yè)地產(chǎn)越來越顯現(xiàn)自身的投資潛力。（1 1）跨國投資增多）跨國投資增多 跨國工業(yè)地產(chǎn)巨頭們首先看到這一點(diǎn)。作為世界最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，普洛斯于 2003 年攜“物流地產(chǎn)”概念登陸中國市場，只用了短短兩年時(shí)間，便完成了在沿海地區(qū)的戰(zhàn)略布

11、局，目前已擁有在上海市區(qū)西部的普洛斯西北物流園、普洛斯蘇州物流園和普洛斯廣州保稅物流園等 12 個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。 2006 年 1 月，規(guī)模僅次于普洛斯的美國二號工業(yè)地產(chǎn)巨頭 amb 宣布在上海投資約 1330 萬美元，購得面積近 2 萬平方米的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及附近一塊待開發(fā)用地，完成了第一筆在華業(yè)務(wù)。6這一切僅僅是個(gè)開始。從 amb 總部傳來的消息，未來五年內(nèi)，amb 將在北京、上海及珠三角地區(qū)投資 5 億美元開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。新加坡楓樹信托憑借其擁有的多種投資基金，四處尋覓合適的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；歐洲排名第一的工業(yè)地產(chǎn)商 gazeley 也將進(jìn)駐中國（2 2）國內(nèi)企業(yè)大舉圈地）國內(nèi)企業(yè)大舉圈地國

12、內(nèi)，在資本的沖動中。不僅是格力電器、美的集團(tuán)、海爾集團(tuán)等國內(nèi)家電巨子不約而同打著產(chǎn)業(yè)“擴(kuò)軍”的旗號大舉圈地，建造自己的工業(yè)園區(qū)；甚至是浙江的民間資本、個(gè)體老板。都想把手里的錢投向工業(yè)地產(chǎn)。（3 3）工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格飆升）工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格飆升通過集中整片建造標(biāo)準(zhǔn)化廠房也就成為今后的發(fā)展趨勢。供給與需求的共同作用。使部分城市工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格飆升。2005年上海工業(yè)廠房空置面積比上一年下降了4成。在上海的國家級開發(fā)區(qū)中。漕河涇高科技園區(qū)幾乎已全部滿租，張江高科技園區(qū)、外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)、嘉定工業(yè)園區(qū)和青浦工業(yè)園區(qū)的入駐率也保持在90以上。3、工業(yè)地產(chǎn)土地價(jià)值增長迅速工業(yè)地產(chǎn)土地價(jià)值增長迅速2006 年

13、第三季度工業(yè)地價(jià)水平為 492 元平方米，增長率 0.97%；與 2005 年同期相比，2006 年第三季度工業(yè)地價(jià)增幅提高 0.67 個(gè)百分點(diǎn)（2005 年第三季度工業(yè)地價(jià)增長率水平為0.30%）。同期商業(yè)、居住地價(jià)水平分別為 2526 元平方米、1686 元平方米，同比增長 0.38、0.57個(gè)百分點(diǎn)。20062006 年全國城市總體地價(jià)增長率同期水平比較（年全國城市總體地價(jià)增長率同期水平比較（% %）7資料來源：國土資源部地價(jià)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)由于政策對工業(yè)用地出讓的規(guī)范，工業(yè)用地市場價(jià)格的市場體系逐步建立，工業(yè)土地價(jià)值開始在市場中有所體現(xiàn)。20062006 年全國城市分用途平均地價(jià)增長率比較

14、（年全國城市分用途平均地價(jià)增長率比較（% %）2006 年第一季度，工業(yè)用地的價(jià)格增幅同比出現(xiàn)比較明顯的增長，增長幅度首次超過其他類型的用地顯示，首先政策調(diào)控使工業(yè)用地走向了市場化；其次是新的工業(yè)用地開發(fā)投資增長出現(xiàn)了較大的提升。而且，全國工業(yè)用地不管是售價(jià)還是租金都在節(jié)節(jié)攀升，拿上海來講，第三季度內(nèi)上全市平均工業(yè)用地報(bào)價(jià)環(huán)比快速上漲 14.5%，為 105.2 美元/平方米。同期，廠房平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比上升 4.97%，至 4.78 美元/平方米/月。（1 1）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升溫，全國大部分地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量不足）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升溫，全國大部分地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量不足開發(fā)區(qū)作為主要的工業(yè)集中用地，發(fā)

15、展面臨著嚴(yán)重的考驗(yàn)，一方面，國家宏觀政策加強(qiáng)對開發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調(diào)控力度，清理整頓開發(fā)區(qū)，致使大量開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關(guān)閉；另一方面，保留下來的開發(fā)區(qū)也普遍存在用地空間不足的問題，未來的發(fā)展空間受限。8北京原有近千家開發(fā)區(qū)和工業(yè)園，經(jīng)審核后已正式批準(zhǔn)保留的僅 27 家。去年北京市批復(fù)開發(fā)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃工業(yè)用地面積為 8067 公頃，其中絕大多數(shù)已經(jīng)出讓給企業(yè)，到 2006 年 8 月份可出讓和租賃的工業(yè)土地面積只有 2481 公頃，工業(yè)用地量趨于緊張，多數(shù)開發(fā)區(qū)已面臨“無地可用”的窘境。 上海、重慶等地的工業(yè)園區(qū)同樣面臨無地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工業(yè)園區(qū)已基本無地可售，市場上對工業(yè)用地的爭

16、奪到了激烈的程度，甚至出現(xiàn)了 200 家客戶爭奪 100 畝的土地的場景。根據(jù)重慶市城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，到 2010 年重慶市工業(yè)用地只有 66 萬畝，截至2006 年 5 月底，工業(yè)用地供應(yīng)指標(biāo)已基本用完。 造成開發(fā)區(qū)土地存量不足的原因主要有兩方面：一是開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾。部分開發(fā)區(qū)隨著入?yún)^(qū)企業(yè)增多，逐漸形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，引來更多的項(xiàng)目入駐，現(xiàn)有土地存量已不能滿足新上項(xiàng)目對土地的需求，而開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)又受到各種因素的制約，致使開發(fā)區(qū)發(fā)展受限。另一方面原因是部分開發(fā)區(qū)本來的規(guī)劃面積過小。只有 100 至 200 公頃，發(fā)展空間有限，難以形成較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集，制約了開發(fā)區(qū)的發(fā)展。（2 2

17、）企業(yè)總部向一線城市）企業(yè)總部向一線城市“遷徙遷徙” ；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移把中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇放到全球產(chǎn)業(yè)分工的高度，目前“世界制造工廠”的局面還會長期持續(xù)下去，這取決于中國廉價(jià)而豐富的勞動力、低廉的工業(yè)土地價(jià)格和巨大的消費(fèi)市場。雖然我們一直在倡導(dǎo)提高自身的創(chuàng)新研發(fā)能力和產(chǎn)業(yè)升級，但是中國的國際貿(mào)易市場的核心競爭力還是廉價(jià)的勞動力和土地。北京、上海等一線城市土地價(jià)格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移，在這些二、三城市還有其發(fā)展的巨大空間。而生產(chǎn)基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移的同時(shí)，國內(nèi)外各大企業(yè)總部卻在向一線城市“遷徙” ，這是一線城

18、市和二、三線城市所面臨的不同發(fā)展機(jī)遇。人民幣的不斷升值也成為國外資本眷顧中國工業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要原因。把中國工業(yè)地產(chǎn)放到全球來看，價(jià)格的低廉是十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國際資本可以贏得雙份利益。總之，工業(yè)地產(chǎn)將是中國房地產(chǎn)市場的下一個(gè)投資熱點(diǎn)，也許是資產(chǎn)升值的最后一片熱土。 4 4、工業(yè)地產(chǎn)成為投資熱點(diǎn)的原因、工業(yè)地產(chǎn)成為投資熱點(diǎn)的原因任何領(lǐng)域之所以成為投資熱點(diǎn)要么是投資回報(bào)率高，要么是穩(wěn)定性好。或者兩者兼而有之。從調(diào)查的數(shù)據(jù)看。工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)相對穩(wěn)定，年投資回報(bào)率大約8，好的項(xiàng)目能達(dá)到9甚9至高達(dá)1 7左右。這一數(shù)據(jù)雖然較住宅項(xiàng)目動輒20以上的回報(bào)率低。但工業(yè)地產(chǎn)

19、畢竟不像住宅那樣受國家宏觀調(diào)控影響那么大，而從目前來看，其增長潛力也并不比住宅差。（1 1）需求增大）需求增大從需求方面來看，當(dāng)前發(fā)達(dá)國家正在加快向中國進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度和步伐，中國正在形成“世界制造中心”，而且隨著跨國公司繼續(xù)在中國制造業(yè)中大量投資和提升在華投資的技術(shù)與結(jié)構(gòu)水平，中國在跨國公司全球生產(chǎn)體系中的地位正在從低技術(shù)含量、低附加值的加工組裝基地。向產(chǎn)品與技術(shù)檔次齊全、附加值和技術(shù)含量高的制造基地轉(zhuǎn)變。這一趨勢無疑為我國工業(yè)地產(chǎn)由低層次向較高層次發(fā)展提供了良機(jī)。與此同時(shí)，目前相當(dāng)部分廠房存在配套設(shè)施落后、缺少現(xiàn)代通訊和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的支持、供水供電不足、周邊環(huán)境污染比較嚴(yán)重、交通堵塞、治安秩

20、序相對較差等問題。這些問題使它們越來越不適應(yīng)中國工業(yè)升級換代的要求，需要專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來對這些舊廠房加以改造。此外?，F(xiàn)在國內(nèi)很多制造企業(yè)都在轉(zhuǎn)變觀念，變買殼(廠房)為租殼(廠房)，成為真正的“瓤”企業(yè)。他們也成為工業(yè)地產(chǎn)市場的重要客戶。（2 2）供給減少）供給減少從供給方面來看。前些年工業(yè)園區(qū)一哄而上的“圈地運(yùn)動”。帶來了全國性的土地資源浪費(fèi)，而其后出臺的一系列土地政策。又使近期各地的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積受到影響。有資料顯示。2003年全國有3763個(gè)工業(yè)園區(qū)被取消，2004年達(dá)到4813個(gè)。上海原有的176個(gè)開發(fā)區(qū)已被核減至79個(gè)。共減少了3789平方公里的規(guī)劃面積。比清理前減少379。而

21、隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國內(nèi)外企業(yè)對工業(yè)地產(chǎn)的需求已呈現(xiàn)出逐步上升的態(tài)勢。（3 3）眾多企業(yè)看中工業(yè)用地低廉的價(jià)格）眾多企業(yè)看中工業(yè)用地低廉的價(jià)格之所以會有很多企業(yè)開始積極投身，其中，其根本還是在于低成本和增值性上。眾所周知，住宅、商業(yè)用地與工業(yè)用地的價(jià)格，往往要相差一倍乃至數(shù)倍。究其原因，主要是住宅與商業(yè)用地都已經(jīng)采取“招拍掛”方式轉(zhuǎn)讓，而工業(yè)用地還是基本以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，地方政府為了發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，增加地方財(cái)政收入，也需要以較低的土地價(jià)格吸引工業(yè)企業(yè)入駐。事實(shí)上，一些地方政府是“心甘情愿” 地將大塊土地廉價(jià)地轉(zhuǎn)讓給投資商。工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價(jià)格原本就比中心區(qū)便宜。

22、而在政府看來，如果是純住宅地產(chǎn)開發(fā)，在取得土地征用的補(bǔ)償后就沒有更多的地方收益了。而工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更能給當(dāng)?shù)貛斫?jīng)濟(jì)發(fā)展的推動力，持續(xù)增加地方稅收和安排人員就業(yè)。因此。政府以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓土地給開發(fā)商做工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也就不足為奇了。105 5、工業(yè)地產(chǎn)在中國高速發(fā)展原因、工業(yè)地產(chǎn)在中國高速發(fā)展原因（1 1）工業(yè)地產(chǎn)的市場需求驅(qū)動）工業(yè)地產(chǎn)的市場需求驅(qū)動全球產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移全球產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移20 世紀(jì) 80 年代以來，戰(zhàn)后第三次全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入高潮，世界范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷出現(xiàn)了一些新的特征，不僅包括為適應(yīng)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)升級的要求，勞動密集型產(chǎn)業(yè)和一般加工制造業(yè)大量向發(fā)展中國家的轉(zhuǎn)移，也包括資本密

23、集型和技術(shù)密集型等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的全球戰(zhàn)略調(diào)整。 在產(chǎn)業(yè)有序更替過程中，各國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間逐步形成了一定的聯(lián)動效應(yīng)。由于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取了較為開放的模式，加之中國在勞動力、工業(yè)配套能力、國內(nèi)市場規(guī)模等方面的優(yōu)勢，使中國成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一?？梢哉f，在這次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，中國是主要的目的國。改革開放以來，我國已經(jīng)接受來自香港、臺灣、日本和韓國以及自歐美等多個(gè)國家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這是中國制造業(yè)的崛起和發(fā)展重要誘因。中國制造業(yè)的迅速發(fā)展很大程度上是經(jīng)濟(jì)全球化條件下，全球產(chǎn)業(yè)升級和國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不斷深化的必然結(jié)果。制造業(yè)的發(fā)展和升級，給我國工業(yè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展提供了新的歷史性機(jī)遇，其間也蘊(yùn)藏著新的

24、商機(jī)。（2 2）工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體）工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體工業(yè)開發(fā)區(qū)大量建造工業(yè)開發(fā)區(qū)大量建造我國開發(fā)區(qū)自改革開放以來，經(jīng)歷了從無到有的發(fā)展時(shí)期，它的誕生順應(yīng)了國際競爭和新技術(shù)革命的發(fā)展潮流。開發(fā)區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，是我國價(jià)值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動器。建立和發(fā)展開發(fā)區(qū)，是我國改革開放政策的一項(xiàng)重要措施，其重要作用與國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移密切相關(guān)。開發(fā)區(qū)由于具備政策優(yōu)惠、投資環(huán)境相對完善等特性，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)匚胀赓Y、先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)最為集中的地區(qū)。這在國家級和省級開發(fā)區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。同時(shí)通過外引內(nèi)聯(lián)，開發(fā)區(qū)又成為帶動周邊城市、企業(yè)

25、及整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)積極參與國際競爭、擴(kuò)大開放的重要通道。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國 54 個(gè)國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 2003 年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 4985.01 億元，占全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的4.27%。伴隨著開發(fā)區(qū)的逐步完善，以工業(yè)開發(fā)區(qū)為主的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐步形成和快速發(fā)展，龐大的市場需求是行業(yè)快速發(fā)展的重要基礎(chǔ)。6 6、20062006 年中國工業(yè)地產(chǎn)大事記年中國工業(yè)地產(chǎn)大事記（1 1）中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展里程碑）中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展里程碑中國首界產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇召開中國首界產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇召開2006 年 8 月 10 日到 11 日，由北京思源置地房地產(chǎn)顧問有限公司和新地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)聯(lián)合舉辦的“中國產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇”在北京國際

26、會議中心召開。來自北京、上海、深圳、杭州、西安、11香港、臺灣、新加坡等地的政府官員、學(xué)者、產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)代表、入住產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)代表和專業(yè)策劃機(jī)構(gòu)等，著重討論了：“在新政策環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及工業(yè)用地的投資價(jià)值？ 如何判斷國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的發(fā)展趨勢？ 如何在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式上進(jìn)行創(chuàng)新？ 在新政策環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何定位、開發(fā)及運(yùn)營？ 國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何與國外資本對接？”等問題。為了方便業(yè)界對中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有更全面和深入的了解，思源顧問總結(jié)了過去數(shù)年對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長期跟蹤、系統(tǒng)研究、顧問咨詢的經(jīng)驗(yàn)，推出了國內(nèi)首部全景式介紹中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的深度研究報(bào)告中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新研究報(bào)告 ，力求給開發(fā)投資企

27、業(yè)和園區(qū)發(fā)展管理機(jī)構(gòu)以參考和啟發(fā)。（2 2）總部經(jīng)濟(jì)、總部模式全國開花）總部經(jīng)濟(jì)、總部模式全國開花自 2003 年北京第一個(gè)總部基地-中關(guān)村（豐臺）基地開始建設(shè)以來，總部經(jīng)濟(jì)從北京逐步蔓延到上海、廣州、武漢等城市。目前我國已形成了三大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)：長三角區(qū)長三角區(qū)基本形成以上海為核心，以江蘇、浙江的蘇州、紹興等中等城市為制造基地的總部-加工基地區(qū)域合作模式；珠三角區(qū)珠三角區(qū)形成了香港和順德、東莞間的總部-制造業(yè)互動發(fā)展模式； 環(huán)渤海區(qū)環(huán)渤海區(qū)以北京為核心，以京津冀及環(huán)渤海為腹地的總部-加工基地模式。總部經(jīng)濟(jì)對于一個(gè)區(qū)域的發(fā)展具有種效應(yīng)：稅收供應(yīng)效應(yīng)稅收供應(yīng)效應(yīng)一個(gè)總部在這兒，結(jié)算中心一般就在總部

28、，部分稅收得上交總部所在地；產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，一個(gè)總部入住一個(gè)區(qū)域，往往能帶動當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的水平；消費(fèi)拉動效應(yīng)消費(fèi)拉動效應(yīng)一個(gè)總部的研發(fā)、生產(chǎn)、投入及交通運(yùn)輸、個(gè)人消費(fèi)等活動都在本區(qū)域?qū)崿F(xiàn)；就業(yè)乘數(shù)效應(yīng)就業(yè)乘數(shù)效應(yīng)商務(wù)服務(wù)產(chǎn)生的就業(yè)與生活服務(wù)產(chǎn)生的就業(yè)往往能帶動新的就業(yè)；社會資本效應(yīng)社會資本效應(yīng)一個(gè)地區(qū)總部越密集，說明這個(gè)城市的各方面條件較優(yōu)越，越能吸引企業(yè)總部，使城市設(shè)施條件更趨完善。總部帶來的種種利好效應(yīng)，帶來了一股總部經(jīng)濟(jì)熱潮：廣州、深圳強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合欲做南中國總部12中心。青島、沈陽、大連、杭州、南京、廈門、武漢、西安、重慶等國內(nèi)各大城市紛紛樹起了發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的大旗。（3 3） 物流地產(chǎn)成為工業(yè)地產(chǎn)

29、市場的新寵物流地產(chǎn)成為工業(yè)地產(chǎn)市場的新寵從 2003 年普洛斯帶著“物流地產(chǎn)”的概念登陸中國后，就掀起了物流地產(chǎn)的熱潮。美國的amb，新加坡的豐樹基金，騰飛基金，麥格理亞洲投資基金等國外投行紛紛在國內(nèi)布下棋子。國內(nèi)地產(chǎn)巨頭也不甘寂寞，合生創(chuàng)展，恒大、美林基業(yè)、珠江投資、復(fù)地、綠地等也開始在各大城市上演“圈地”熱潮。同時(shí)一向在地產(chǎn)界活躍的江浙財(cái)團(tuán)在住宅和商業(yè)逐漸被政策限制的情況下也開始染指物流地產(chǎn)。陸家嘴集團(tuán) 1.9 億收購陸家嘴軟件分園一廠房，并以 6363 萬元的代價(jià)獲得 3 萬平方米的地塊，用于工業(yè)廠房的建設(shè)。嗅覺靈敏的溫州商人也加入到工業(yè)地產(chǎn)的淘金中來，普慶投資在上海投資兩處工業(yè)物業(yè)之后

30、，又將資本之手探向了天津。復(fù)地與上海鋼聯(lián)投資發(fā)展、上海新楊行經(jīng)濟(jì)發(fā)展簽定合作開發(fā)協(xié)定,共同開發(fā)上海寶山國際鋼鐵物流服務(wù)業(yè)基地項(xiàng)目, 項(xiàng)目占地面積約 347畝,總建筑面積 26.28 萬平方米，復(fù)地在合資公司中占 50%股權(quán)。外商工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商幾乎沒有本土化的障礙，工業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化決定了工業(yè)地產(chǎn)的客戶需求在全球范圍內(nèi)都是基本一致的，這正是外資工業(yè)產(chǎn)商無需本地化就能長驅(qū)直入迅速布局中國的原因，也讓本土地產(chǎn)開發(fā)商在財(cái)大氣粗的海外同行面前優(yōu)勢盡失。更重要的是，全球的工業(yè)巨頭都在外資工業(yè)地產(chǎn)商的客戶名單上，以普洛斯維利，目前，全球四千多家企業(yè)與其建立合作關(guān)系，世界一千強(qiáng)企業(yè)中近半為其客戶。（4 4） amb

31、amb 在中國市場首次發(fā)力于上海在中國市場首次發(fā)力于上海月 22 日，仲量聯(lián)行宣布，已協(xié)助美國工業(yè)地產(chǎn)巨頭 amb 收購了松江九亭的一個(gè)物流房地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資約 1330 萬美元。 “這是 amb 在中國的第一筆收購。 ”amb 中國副總裁 oliver treneman 介紹說，這一倉儲物業(yè)距虹橋機(jī)場 6 公里，距上海市區(qū) 18 公里。最早由日本八佰伴公司于 8 年前建成。2005 年 11 月，amb 從香港上市公司“爪哇控股”手中收購，項(xiàng)目包括一期17474 平方米的工業(yè)地產(chǎn)及旁邊一塊待開發(fā)用地，可開發(fā)工業(yè)物業(yè)面積達(dá) 17826 平方米。 amb 將在中國側(cè)重拓展機(jī)場、海港及其他主要

32、交通樞紐的物流房地產(chǎn)市場，近期計(jì)劃在中國物流地產(chǎn)市場至少投資 5 億美元。資金投向主要考慮北京、上海、珠三角以及其他沿海港區(qū)。amb 置業(yè)有限公司（紐約證交所代碼：amb）成立于 1983 年，是全球第二大工業(yè)物流房地產(chǎn)投資和開發(fā)公司，在北美、歐洲和亞洲開發(fā)、收購并經(jīng)營工業(yè)物流地產(chǎn)，目前在全球近 40 個(gè)區(qū)域市場里擁有 1, 100 多棟物業(yè)，總面積超過 1100 萬平方米，主要服務(wù)于美國聯(lián)邦政府、fedex（聯(lián)邦快遞）、dhl（德國郵政局）等 2800 多家客戶。投資及管理的資金總額達(dá) 100 多億美元，全球擁有 1000 多平方米的物流倉儲設(shè)施， 13（5 5）開始試水中國工業(yè)地產(chǎn)）開始試

33、水中國工業(yè)地產(chǎn)月，旗下的東芝有機(jī)硅公司與江蘇省南通市政府簽署協(xié)議，計(jì)劃投資約 7800 萬美元在南通建設(shè)其在中國最大的工業(yè)廠房。同時(shí)還將拓展中國商業(yè)地產(chǎn)市場，計(jì)劃通過5000 萬美元的資產(chǎn)而使項(xiàng)目得到經(jīng)營性升值。小結(jié)：小結(jié)：工業(yè)地產(chǎn)的供需倒掛，使其投資價(jià)值正在逐步顯現(xiàn)。而隨著土地供應(yīng)日趨緊張。工業(yè)用地的集約利用程度引起人們的關(guān)注。目前我國大部分城市工業(yè)園區(qū)的平均容積率在08至1 l2之間。容積率水平遠(yuǎn)低于同樣缺少土地的el本(20至25之間)。 目前，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，成為投資熱點(diǎn)，但是，我們也可以發(fā)現(xiàn)，我們?nèi)匀惶幱谄鸩诫A段，如何提高工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潛力，挖掘這座金礦，成為我們面前的問題。14第二

34、章第二章 如何深度挖掘工業(yè)地產(chǎn)這座金礦如何深度挖掘工業(yè)地產(chǎn)這座金礦 要深度挖掘工業(yè)地產(chǎn)這座金礦，我們必須深入理解工業(yè)地產(chǎn)的特性，從而創(chuàng)新工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式和經(jīng)營模式，最后，使得在開發(fā)、投資工業(yè)地產(chǎn)中，達(dá)到價(jià)值最大化。1 1、認(rèn)清工業(yè)地產(chǎn)模式的特性、認(rèn)清工業(yè)地產(chǎn)模式的特性工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。（1 1）特性一）特

35、性一 大投資大投資工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)別于傳統(tǒng)的以政府導(dǎo)向?yàn)橹饕绞降拈_發(fā)區(qū)建設(shè)過程，一個(gè)重要特點(diǎn)就是對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高，這樣才能保證前期開發(fā)區(qū)所需的資金投入。工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這一特點(diǎn)成為資金不足的中小開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門檻。工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾個(gè)億到幾十個(gè)億，招商、管理運(yùn)營等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則有的長達(dá)十幾年，資金實(shí)力稍有不足，就會出現(xiàn)資金斷鏈的情況。因此工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作需要一定實(shí)力的投資開發(fā)商參與，這是工業(yè)地產(chǎn)大投資的特點(diǎn)所決定的。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金一般也分為直接融資和間接融資兩種方式。直接融資方式是指

36、開發(fā)商對擬建項(xiàng)目的直接投，以及項(xiàng)目法人通過發(fā)行股票、債券等直接籌集的資金；間接融資是指從銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款借入的資金。（2 2）特性二）特性二快速啟動快速啟動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)快速啟動、形成雛形的基礎(chǔ)?；A(chǔ)設(shè)施是指交通、通訊、能源供應(yīng)、水電管道等基礎(chǔ)硬件。在投資者對投資地進(jìn)行考察時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施通常是最先引起注意的因素。只有過硬的基礎(chǔ)設(shè)施，才能達(dá)到吸引優(yōu)秀項(xiàng)目/企業(yè)的入駐。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項(xiàng)目得以如期開工的必要條件，自然也是其關(guān)注的重點(diǎn)。另外，近年來許多國外投資者不僅注重生產(chǎn)設(shè)施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質(zhì)的生活、娛樂和休

37、閑設(shè)施。（3 3）特性三）特性三提供增值服務(wù)提供增值服務(wù)15目前我國大部分經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展的一個(gè)重要制約因素是“人氣不足”、“商氣不旺”。分析其原因，與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有很大關(guān)系。針對這種情況，開發(fā)區(qū)應(yīng)主動出擊，著力發(fā)展那些適合二三產(chǎn)聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是生產(chǎn)、生活配套及專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展。建設(shè)完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境建設(shè)完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境隨著政策優(yōu)惠對投資者吸引力的不斷減弱，利用完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境吸引投資者，特別是那些知名大企業(yè)、跨國公司，正成為開發(fā)區(qū)招商引資的新動向。隨著國際產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，分工進(jìn)一步細(xì)化，跨國公司的在華經(jīng)營更加

38、注重核心技術(shù)、控制核心部件，以實(shí)現(xiàn)比較利益。由于目前跨國公司集中于靠其強(qiáng)大的研發(fā)力量支撐品牌，逐漸將其生產(chǎn)環(huán)節(jié)放掉，因而如何更好的靠本地化市場就近解決非關(guān)鍵部件的生產(chǎn)整合問題就成為其選擇投資地點(diǎn)的關(guān)鍵。搭建物流服務(wù)體系搭建物流服務(wù)體系根據(jù)長城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的分析，開發(fā)區(qū)的物流環(huán)境正成為投資者對投資地選擇的新趨勢。在社會化大生產(chǎn)條件下，為了保證投入產(chǎn)出鏈條的有效鏈接，從生產(chǎn)資料到最終產(chǎn)品的巨額吞吐，企業(yè)產(chǎn)品的供、產(chǎn)、銷的經(jīng)濟(jì)配置都需要物流業(yè)的高效配合。完善的園區(qū)內(nèi)部物流、倉儲等服務(wù)業(yè)，以及原料和市場地區(qū)與開發(fā)區(qū)間的物流運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)對投資者是巨大的吸引力。為投資者提供良好的投資軟環(huán)境為投資者提供良好的

39、投資軟環(huán)境近年來投資者對工業(yè)地產(chǎn)的選擇越來越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢。由于硬環(huán)境的建設(shè)只要投入充足，給予一定時(shí)間就可以實(shí)現(xiàn)，而軟環(huán)境的復(fù)制卻是十分困難的，也體現(xiàn)著工業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。如何站在投資者的角度，想投資者所想、急投資者所急，為投資者提供各種專業(yè)化咨詢服務(wù)，讓來到園區(qū)的客商能在細(xì)微處感受到園區(qū)舒適寬松的人文環(huán)境，是被許多投資者越來越重視的事情。另外，開展一站式辦公、簡化項(xiàng)目審批手續(xù)；開通雙語網(wǎng)站、方便企業(yè)與開發(fā)區(qū)管理者雙向溝通；設(shè)立企業(yè)服務(wù)熱線，及時(shí)解答企業(yè)問題等這些雖然給開發(fā)區(qū)管理者添了麻煩，加重了工作量，卻給投資者帶來了方便，減輕了負(fù)擔(dān)，必然會獲得投資者的青睞。協(xié)助

40、園區(qū)企業(yè)解決融資渠道問題協(xié)助園區(qū)企業(yè)解決融資渠道問題完善的融資渠道是另一個(gè)被越來越多投資者在選擇投資地時(shí)所關(guān)注的熱點(diǎn)。近年來，跨國公司在我國投資的一個(gè)趨勢是規(guī)模快速增長，且本地化采購率不斷提高，因此需要巨額資金支持。因此過去那種以總部單獨(dú)融資的模式已逐漸不能滿足要求。完善的本地融資渠道不僅對資金有限的中小投資者有現(xiàn)實(shí)意義，就是對資金實(shí)力強(qiáng)大的國際巨頭也是一個(gè)有效的吸引因素。（4 4）特性四）特性四追求長期穩(wěn)定回報(bào)追求長期穩(wěn)定回報(bào)16根據(jù)長城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的理解，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資工業(yè)地產(chǎn)，由于投資金額巨大，對投資開發(fā)商來說，屬于重大商業(yè)舉措，是至關(guān)重要的戰(zhàn)略行為。投資行為一旦發(fā)生，通常需要

41、考慮 10 年甚至更長的時(shí)間的經(jīng)營。因此，投資者考察并評價(jià)一個(gè)開發(fā)區(qū)，從視野上，應(yīng)考察整個(gè)投資環(huán)境；從縱深上，需要在空間和時(shí)間上都進(jìn)行全面的評價(jià)，而不是僅僅局限于短期的投資回報(bào)。因此，工業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)特點(diǎn)就是開發(fā)商追求投資回報(bào)的穩(wěn)定性與長期性，而不是追求短期內(nèi)的投資收益。工業(yè)地產(chǎn)的長期回報(bào)是建立在開發(fā)商大規(guī)模資金投入、提供附加服務(wù)的基礎(chǔ)上的，因此對于工業(yè)地產(chǎn)的投資商來講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報(bào)率。眾多外資企業(yè)以更快的速度在中國建設(shè)生產(chǎn)基地，給工業(yè)地產(chǎn)帶來了穩(wěn)定持續(xù)的客戶群體，更為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報(bào)。工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)出現(xiàn)了快速的增長勢頭。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，

42、從市場需求的強(qiáng)度來看，目前國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率保守估計(jì)在 8%以上，好的項(xiàng)目能達(dá)到 9%，甚至高達(dá) 17%左右。如果僅從標(biāo)準(zhǔn)化廠房的投資建設(shè)來看，工業(yè)用地的年限是 50 年，以現(xiàn)時(shí)建標(biāo)準(zhǔn)廠房來計(jì)算，年回報(bào)率大約在 12%-16%，回報(bào)率較高。2 2、創(chuàng)新工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式、創(chuàng)新工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有 5 種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式、綜合運(yùn)作模式和私人業(yè)主模式。（1 1）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開模式，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載

43、體。因?yàn)楣I(yè)園區(qū)開發(fā)并不屬于簡單意義上的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而更多的是基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置的。各類工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，是我國價(jià)值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動器。其主要特性表現(xiàn)為此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。這類的案例可以參照中國各省市各級政府下所建立的各種各樣的大大小小的工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等。是目前中國

44、各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相17關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。（2 2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式）主體企業(yè)引導(dǎo)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式，一般是指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個(gè)相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)

45、業(yè)鏈的打造及完善。當(dāng)然很多時(shí)候，此類主體企業(yè)為所在地政府的引導(dǎo)與支撐從而進(jìn)行相應(yīng)地工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。 如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延伸及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是一種相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。（3 3）工業(yè)地產(chǎn)商模式）工業(yè)地產(chǎn)商模式工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路

46、、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。 例如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)及管理超過 140 億美元資產(chǎn)，普洛斯管理總物業(yè)面積已超過 2700 萬平方米。普洛斯專注于物流房產(chǎn)租賃服務(wù)，在同類的上市公司中，普洛斯的規(guī)模為行業(yè)第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級項(xiàng)目以倉儲設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一

47、個(gè)設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。（4 4）綜合運(yùn)作模式）綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點(diǎn)，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營18運(yùn)作能力的保證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往 很難達(dá)到使工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)能順利推進(jìn)的目的，必須對工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。（5 5

48、）私人業(yè)主模式）私人業(yè)主模式 目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上楊，其利潤匯報(bào)率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開發(fā)模式會逐漸減少，再加上私人業(yè)主開發(fā)的廠房在其設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等方面都沒有競爭力，時(shí)常也逐漸將其淘汰。以上工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式各有特點(diǎn)，但是目前，總部基地模式正蓬勃興起，用于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，總部基地已經(jīng)成為工業(yè)地產(chǎn)最主要的開發(fā)模式。3 3、合理運(yùn)用工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營模式分析、合理運(yùn)用工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營模式分析（1 1）以土地溢價(jià)增值，獲取利潤）以土地溢價(jià)增值，獲取利潤投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基

49、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園。（2 2）進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利）進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、商服配套等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤或長期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普

50、洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項(xiàng)目亦如此。（3 3）通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利）通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。 一直以來，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展都沒有像住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)那樣表現(xiàn)出強(qiáng)烈的發(fā)展勢頭來。

51、而事實(shí)上來講，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展相比于住宅、商業(yè)地產(chǎn)來說更為穩(wěn)定。相關(guān)專家表示，目前，一般19的廠房租期是 8 年-10 年，租期較長的一個(gè)好處便是投資收益的相對穩(wěn)定。而在目前工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較好的上海等地，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)近年來一直維持了一個(gè)較高的增長態(tài)勢，相當(dāng)一部分項(xiàng)目的投資回報(bào)已經(jīng)達(dá)到了 10%左右。附：蘇州工業(yè)園運(yùn)營模式附：蘇州工業(yè)園運(yùn)營模式1 1、配套先行、配套先行在蘇州工業(yè)園區(qū)的配套建設(shè)方面，園區(qū)實(shí)行了非?！拌F腕”的統(tǒng)一開發(fā)，而這其中最大的亮點(diǎn)就是引入了“鄰里中心”的概念。鄰里中心是新加坡在先進(jìn)的公共管理理念基礎(chǔ)上，所誕生出的一種商業(yè)模式。簡單來說，它就是一個(gè)集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、

52、教育于一體的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心。1997 年，總投資達(dá) 2.6 億元的蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心管理有限公司正式成立，并由此拉開了園區(qū)內(nèi)鄰里中心的建設(shè)序幕。到目前為止，園區(qū)已成功開發(fā)、運(yùn)營了四個(gè)綜合性的商業(yè)服務(wù)中心鄰里中心湖東大廈、鄰里中心新城大廈、鄰里中心貴都大廈和鄰里中心師惠大廈。在每一幢綜合性的大樓內(nèi)，都涵蓋了超市、菜場、銀行、郵政、餐飲、醫(yī)藥、社區(qū)活動中心等 12 項(xiàng)內(nèi)容。而按中新蘇州工業(yè)園區(qū)整體規(guī)劃，將在整個(gè)工業(yè)園區(qū)內(nèi)建成按住宅區(qū)的分布成 17個(gè)鄰里中心。一些有特色的娛樂場所，會集中在我們規(guī)劃中的幾個(gè)區(qū)域。而一般的吃穿住行和簡單的娛樂，在鄰里中心內(nèi)就完全可以實(shí)現(xiàn)了。2 2、以園區(qū)內(nèi)商業(yè)用地

53、和住宅用地的拍賣作為主要的盈利增長點(diǎn)、以園區(qū)內(nèi)商業(yè)用地和住宅用地的拍賣作為主要的盈利增長點(diǎn)（1 1）打造核心競爭力）打造核心競爭力在基礎(chǔ)設(shè)施上投入巨資，在配套上也是不惜血本。那么，在高投入的背后，蘇州工業(yè)園又是怎樣來取得收益的呢？持續(xù)的投入配以相應(yīng)的優(yōu)惠政策，打造了蘇州工業(yè)園區(qū)的核心競爭力。諾基亞、飛利浦、西門子、三星、三菱、松下世界 500 強(qiáng)企業(yè)中，有 55 家已經(jīng)在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)安家落戶。而近兩年來，外資的涌入更是呈現(xiàn)出了明顯的上升勢頭：2003 年全年，全區(qū)吸引外資企業(yè) 380 余家；到 2004 年，這個(gè)數(shù)字上升為 426 家。大批外資企業(yè)的涌入，帶來了大量的外方工作人員，并培育出了

54、更多的白領(lǐng)階層，而正是這些特殊的群體拉升了整個(gè)工業(yè)園區(qū)的消費(fèi)需求。園區(qū)內(nèi)的幾家五星級酒店，入住率一直是在 90%以上的。（2 2）商業(yè)用地和住宅用地的拍賣是最主要的盈利增長點(diǎn)）商業(yè)用地和住宅用地的拍賣是最主要的盈利增長點(diǎn)2003 年，蘇州商業(yè)用地的拍賣價(jià)格在 400700 美金每平米之間，住宅用地價(jià)格為 400500美金每平米；04 年，商業(yè)用地價(jià)格攀升至 500700 美金每平米左右，而住宅用地的價(jià)格受到調(diào)控影響略有回落，大致在 350450 美金每平米之間。事實(shí)上，園區(qū)內(nèi)一些熱點(diǎn)板塊的土地價(jià)格更高。隨著園區(qū)內(nèi)廣受關(guān)注的高爾夫球場的落成，在該球場以西，位于金雞湖畔的一塊 l 型住宅用地也將于

55、今年 10 月份公開拍賣，而該地塊的最終出讓價(jià)格顯然將十分可觀。與高爾夫球場更近、地理位置更佳、開發(fā)性更強(qiáng)的另一地塊卻并不在拍賣的計(jì)劃日程當(dāng)中。對此，園區(qū)管委會給出的解釋是：對于該地塊的開發(fā)利用，園區(qū)還沒有一個(gè)詳細(xì)的規(guī)劃，因此在拍賣的時(shí)間上要更遲一些。讓土地的價(jià)值最大化，這個(gè)解釋背后所隱藏著的含義，我們并不難讀懂。21第三章第三章 中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析1 1、宏觀政策趨勢分析、宏觀政策趨勢分析從整體上來說中國目前的房地產(chǎn)政策走向“緊縮”。一方面是嚴(yán)格執(zhí)行各國已經(jīng)頒布的法律法規(guī)另一方面是不斷出臺新的政策，以期達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)、規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮的多重

56、目標(biāo)。但是針對房地產(chǎn)的不同類型卻有不同的政策力度。（1 1）住宅市場調(diào)控趨緊）住宅市場調(diào)控趨緊國家近年來頻頻出臺宏觀政策其主要意圖還是在住宅市場上，從土地、稅收、金融、市場管理等各個(gè)方面嚴(yán)格防止住宅市場泡沫的產(chǎn)生(膨脹或者破滅)。建設(shè)部在建設(shè)部2006年工作要點(diǎn)中指出2006年將繼續(xù)貫徹落實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)合理的住房消費(fèi)，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格尤其針對土地、別墅、建筑面積大于120平方米(指全國：深圳144平方米)的豪宅對于工業(yè)地產(chǎn)，由于絕大部分工業(yè)用地是通過協(xié)議出讓,少數(shù)城市已經(jīng)成功實(shí)行或試點(diǎn)工業(yè)用地招拍掛)加上中央和地方利益分配、地方之間利益分配、地方政府官員急

57、功近利等多種原因工業(yè)地產(chǎn)存在很多問題，很不規(guī)范。但是政府關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)的政策也日漸全面、成熟。（2 2）工業(yè)用地引入招拍掛）工業(yè)用地引入招拍掛國土資源部在招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(征求意見稿)(計(jì)劃于2006年7月1日實(shí)施)也明確了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)范圍政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地等。而且首次引進(jìn)了香港的“勾地”制度。不過“勾地”制度是否只適用于工業(yè)用地、具體細(xì)則等還不明朗可見。工業(yè)用地逐步推進(jìn)招拍掛出讓和集約利用已經(jīng)成為政府當(dāng)前的工作重點(diǎn)工業(yè)用地招拍掛成為一種趨勢。總之國家對于房地產(chǎn)的政策趨勢是明朗的，即規(guī)范和引導(dǎo)而非打擊和壓

58、制。工業(yè)地產(chǎn)面臨較好的相對寬松的宏觀政策環(huán)境這是目前住宅類房地產(chǎn)無法比擬的。工業(yè)地產(chǎn)的宏觀政策主要在于推進(jìn)土地制度改革和加強(qiáng)土地的集約化利用。2 2、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展走向、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展走向22（1 1）工業(yè)地產(chǎn)：行業(yè)需求增大，稀缺性凸現(xiàn)）工業(yè)地產(chǎn)：行業(yè)需求增大，稀缺性凸現(xiàn)在中國進(jìn)入重工業(yè)時(shí)代、世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移、國家推動重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長期需求呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格趨于穩(wěn)步上揚(yáng)。國土資源部在 06 年 9 月發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)通知 ，對于新的工業(yè)用地出讓最低價(jià)將按照“不低于土

59、地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的標(biāo)準(zhǔn)制定，并將工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)將從地方政府收歸中央。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐漸實(shí)現(xiàn)“招、拍、掛”的出讓方式，出讓價(jià)格一律不低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為，通知將有利于杜絕地方政府變相低價(jià)賣地行為，工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價(jià)格上漲不可避免。持有大量工業(yè)土地的上市公司，資產(chǎn)增值效應(yīng)將非常明顯。（2 2）工業(yè)地產(chǎn)將保持高景氣度）工業(yè)地產(chǎn)將保持高景氣度2007 年房地產(chǎn)行業(yè)中住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等子行業(yè)表現(xiàn)將會有所差異。在 2007 年，政府依然會加大對以住宅地產(chǎn)為主的政策調(diào)控，房地產(chǎn)價(jià)

60、格漲幅將會被控制在一定幅度內(nèi)，而房價(jià)漲幅過大城市的住宅市場也將會在地方政府的政策打壓下受到一定程度的抑制。國家稅務(wù)總局 1 月 16 日發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，并將從今年 2 月 1 日起開展對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算。土地增值稅主要針對以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的不征收土地增值稅。因此，征收土地增值稅對住宅開發(fā)類上市公司普遍產(chǎn)生影響，但對持有物業(yè)型的工業(yè)地產(chǎn)基本沒有影響。行業(yè)景氣度將會在多因素作用下維持高位振蕩，房價(jià)漲幅趨緩?！?未來幾年，在工業(yè)用地地價(jià)上漲、工業(yè)地產(chǎn)需求長期持續(xù)升溫，工業(yè)物業(yè)銷售及租賃價(jià)格持續(xù)攀升的帶