天津物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定2017年11月15日

1、天津市物業(yè)管理條例天津市人民代表大會常務(wù)委員會公告第 3號（2002年10月24日天津市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十六次會議通過 2008 年9月10日天津市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議修訂 2008年9月10日天津 市人民代表大會常務(wù)委員會公告第 3號公布 自2008年12月1日起施行）第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共 和國物權(quán)法和國務(wù)院物業(yè)管理條例等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本條例。第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。第三條業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。本條例所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施

2、、設(shè)備和場地。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè) 服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第四條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則。第五條有兩個以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理；商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、 工廠、倉儲等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理。第六條市國土資源和房屋管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān) 督管理。規(guī)劃、建設(shè)、市容、城市管

3、理綜合執(zhí)法、公安、民政、市政、園林、物價等相關(guān)部門，按 照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的行政管理和服務(wù)工作。第七條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確部門和人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè) 主委員會換屆等項工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、 業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會第八條業(yè)主享有下列權(quán)利：（一）參加業(yè)主大會會議，發(fā)表意見，行使表決權(quán)；（二）推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會成員，享有被選舉權(quán)；（三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（四）提議召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

4、（五）提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（六）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；（九）對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；（二）執(zhí)行業(yè)主大會通過的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（三）配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約實施的物業(yè)管理活動；（四）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費；（五）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生；（六）按照規(guī)定交

5、存或者續(xù)交專項維修資金；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第十條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理服 務(wù)。新建物業(yè)項目，包括分期建設(shè)或者由兩個以上開發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的物業(yè)項目，其配套的設(shè) 施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地，不得分割進(jìn)行物業(yè)管 理。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并 遵循相對集中、便于管理的原則。物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法，由市人民政府規(guī)定。第條已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會：（一）業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上；（二）

6、首位業(yè)主實際入住達(dá)到二年以上。第十二條業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權(quán) 利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織。下列事項由業(yè)主大會決定：（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；（二）選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（三）審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（四）制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán) 境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項；（五）專項維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實施；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他

7、重大事項。第十三條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足一百人的，全體業(yè)主組成業(yè)主大會；業(yè)主人數(shù)在一百人以上的，可以按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會，代表業(yè)主履行業(yè)主大會職責(zé)。業(yè)主代表會的代表組成，不得少于三十五人。業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權(quán)前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè) 主代表會會議上如實反映所代表業(yè)主的意見。業(yè)主代表以幢、門、樓層等為單位，由業(yè)主推選，并在推選后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)公告。第十四條符合成立業(yè)主大會條件的，業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知 物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面告知

8、 后一個月內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)核實并組織、協(xié)調(diào) 成立首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組由業(yè)主三至七名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位代表 各一名組成?；I備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為籌備組開展工作提供 條件。第十五條籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（二）確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)；（三）確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公示征詢意見；（四）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案，提出臨時管理規(guī)約的修訂意見

9、；（五）確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，組織推選業(yè)主代表；（六）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。前款規(guī)定的各項內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)公告。籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。第十六條首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項：（一）業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會；（四）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（五）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。第十七條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng) 當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)?/p>

10、數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權(quán)利。第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主大會定期會議的 時間和形式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和任期等事項作出規(guī)定。第十九條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán) 利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項，依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。第二十條業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同 意、。制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉

11、業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員 會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專 有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第二十一條業(yè)主大會會議，由業(yè)主委員會組織召集。經(jīng)全體業(yè)主五分之一以上提議，業(yè)主 委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會臨時會議 而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集， 其他任何單位和個人不得組織召 集。物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居民委員會和使用人 的代表可以列席業(yè)主大會會議。第二十二條業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。

12、業(yè)主大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，對全體業(yè)主具有約束力。第二十三條業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由五至 十五人組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（二）具有完全民事行為能力；（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費；（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力；（五）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；（六）身體健康，能保證必要的工作時間。業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。第二十四條業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行

13、下 列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會會議；（二）定期報告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；（三）在業(yè)主大會作出決定后三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更 或者解除物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù) 合同；（五）督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費的業(yè)主限期交納；（六）組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)， 并監(jiān)督實施；（七）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（八）組織籌集專項維修資金；（九）組織業(yè)主委員會換屆和補(bǔ)選工作；（十）完成業(yè)主大會交辦的其他事項。業(yè)主委員會不履行上述第（三）項、第（九）項職責(zé)的，在區(qū)、縣物業(yè)管

14、理行政主管部門 的指導(dǎo)下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會。第二十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：（一）業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）管理規(guī)約。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況，及時書面告知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備 案部門。第二十六條業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)有超過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。第二十七條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其業(yè)主委

15、員會成員職務(wù)自行終止：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的；（二）以書面形式提出辭職的；（三）因身體健康原因喪失工作能力的；（四）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。業(yè)主委員會成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第二十八條業(yè)主委員會換屆的，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和 其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財物移交業(yè)主委 員會。第二十九條物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義 務(wù)。物業(yè)使用人不

16、履行約定的，由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容，不得違 反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)將雙方的約定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際合法使用物業(yè)的人。第三十條業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以按照每年不超過實收物業(yè)管理服務(wù)費百分之一的比 例提取活動經(jīng)費，具體辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第三十一條本市實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政 主管部門、居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組 成。物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：（一）業(yè)主委

17、員會不依法履行職責(zé)的問題；（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題；（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；（六）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門核定的 資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動。本市物業(yè)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)和外埠來津從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)管理行政主管部門備案。第三十三條從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書，并定期參加物業(yè)管理相應(yīng)的職 業(yè)教育培訓(xùn)。第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行

18、管理，提供相應(yīng) 服務(wù)，依照合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費， 接受業(yè)主和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務(wù)合同情況的 監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對侵害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為，要求責(zé)任人停止侵害、排除妨 害、恢復(fù)原狀。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布專項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營收益，對業(yè)主個人信息和資料負(fù)有保密義務(wù)。第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理委托給他人。第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)和安全 防范工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時，應(yīng)當(dāng)及時向公安和有關(guān)部門 報告，并積極

19、協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。政府有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)服務(wù) 企業(yè)工作，不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營和服務(wù)活動，不得亂攤派、亂收費。第四章前期物業(yè)管理第三十七條前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物 業(yè)管理服務(wù)的活動。第三十八條新建物業(yè)出售前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并 簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日終止。第三十九條開發(fā)建設(shè)單位對新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服 務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。住宅物業(yè)建筑面積三萬平方米以下、

20、非住宅物業(yè)建筑面積一萬平方米以 下的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資 質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十條開發(fā)建設(shè)單位出售新建房屋之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，并在售房時向購房人 明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。 購房人在購買新建房屋時，應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)服務(wù)合同 和臨時管理規(guī)約予以書面確認(rèn)，并受其約束。開發(fā)建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得損害購房人的合法權(quán)益。第四十一條規(guī)劃、設(shè)計新建物業(yè)項目時，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項設(shè) 施，并按照開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃出售部分總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理用房， 用于物業(yè)管理服務(wù)和業(yè)主活動。開發(fā)建設(shè)單

21、位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃、設(shè)計的要求和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房，并向業(yè)主進(jìn)行公示。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)竣工驗收合格之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，并接受所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。第四十二條物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，不得買賣 和抵押；任何單位和個人不得占用或者改作他用。開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房一并申請登記，房 屋權(quán)屬登記部門應(yīng)當(dāng)在房屋權(quán)屬登記簿上予以記載。第四十三條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自新建物業(yè)竣工驗收合格之日起六十日內(nèi)，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖

22、，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣 工圖等資料；（二）物業(yè)竣工驗收資料；（三）共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)和保養(yǎng)技術(shù)資料；（四）物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書；（五）物業(yè)管理需要的其他資料。第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時， 應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其附屬 設(shè)施設(shè)備的共有部分進(jìn)行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位， 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時 進(jìn)行整改。第五章物業(yè)使用和維護(hù)第四十五條在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿后， 業(yè)主對專有部分負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù) 企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。在物業(yè)出現(xiàn)危及安

23、全、影響觀瞻或者影響他人正常使用情況時，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物 業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時維修，所需費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人 必須給予配合。第四十六條業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，在供水、排 水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全 使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。第四十七條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)直接為 業(yè)主提供服務(wù)，向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)

24、施設(shè)備維 修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、路燈等 設(shè)施，按照規(guī)定移交給專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位進(jìn)行維護(hù)管理。第四十八條業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼 養(yǎng)動物、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途、隨意占用共用部位、損壞共用設(shè)施設(shè)備、侵 占或者毀壞綠地樹木和綠化設(shè)施、侵占通道、拒交物業(yè)管理服務(wù)費和專項維修資金等損害他人 合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨 害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主大會對 侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依

25、法向人民法院提起訴訟。第四十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)規(guī)定。業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝飾 裝修管理服務(wù)協(xié)議一般包括裝飾裝修工程的內(nèi)容和期限、允許施工的時間、廢棄物的清運(yùn)和處置以及相關(guān)費用等。第五十條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動的，不得影響房屋安全和正常使 用，并應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會的同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主大會收取的相關(guān)收益，主 要用于補(bǔ)充專項維修資金、改善共用設(shè)施設(shè)備，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第五十一條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路

26、暢通，并征得業(yè)主大會同意。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動車輛的車位，應(yīng)當(dāng)交納場地占用費。場地占用 費主要用于養(yǎng)護(hù)維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、 改善共用設(shè)施設(shè)備等。場地占用費的收取標(biāo)準(zhǔn)和使 用辦法，由業(yè)主大會或者開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。場地占用費收取和使用情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。業(yè)主對機(jī)動車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機(jī)動車輛保管合同。機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會決定并 公示。未成立業(yè)主大會的，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定執(zhí)行。第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查，每

27、年第四季度將物業(yè)管理共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的報告提交業(yè)主委員會， 并在 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第五十三條有兩個以上業(yè)主的新建住宅和非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項維修資金。 專項維修資金應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定給業(yè)主計息。未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業(yè)項目，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定組織業(yè)主交納或者續(xù)交專項維修資金。第五十四條市房屋維修資金管理中心負(fù)責(zé)全市專項維修資金的統(tǒng)一歸集和管理。專項維修資金的管理，接受財政、審計部門的監(jiān)督。第五十五條專項維修資金的管理費用由市財政部門核定，在專項維修資金的增值資金中列支。專項維修資金增值資金除核定管理費用外，應(yīng)當(dāng)建立房屋應(yīng)急解危專項資金，

28、專項用于房 屋應(yīng)急解危支出。專項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府規(guī)定。第六章物業(yè)管理服務(wù)第五十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù) 合同。物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務(wù)合同主要包括下列內(nèi)容：（一）業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱；（二）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；（三）服務(wù)的內(nèi)容；（四）服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)；（五）服務(wù)的費用；（六）合同的期限；（七）違約責(zé)任；（八）合同的解除條件；（九）雙方需要約定的其他事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。第五十七條物業(yè)服務(wù)合同中約定的

29、物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：（一）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（二）電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；（三）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理；（四）物業(yè)裝飾裝修的管理；（五）車輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理；（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的服務(wù)、管理；（七）物業(yè)資料的查詢服務(wù)和管理；（八）雙方約定的其他物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。第五十八條物業(yè)服務(wù)合同的期限一般不低于兩年。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個月前，物 業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜。 雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。雙方不 再續(xù)約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并到物業(yè)所

30、在地的區(qū)、 縣物業(yè)管理行政主管部門備案，并繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，協(xié)助業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服 務(wù)企業(yè)；業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)管理服務(wù)費，至合同終止。第五十九條提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，解除合同的一方應(yīng)當(dāng)在三個月前將解除時間、原因 書面告知合同另一方。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照有關(guān)規(guī)定履行退出程序，并在合同終止之日起十日內(nèi)，除向業(yè) 主委員會移交本條例第四十三條規(guī)定的資料外，還應(yīng)當(dāng)同時移交下列資金、物品和資料：（一）預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費、場地占用費和收取的利用物業(yè)共用部位、設(shè)施和

31、場地經(jīng)營 所得的收益余額；（二）物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場地、設(shè)施設(shè)備；（三）物業(yè)管理項目的檔案資料；（四）實行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財務(wù)資料。未成立業(yè)主委員會的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府移交。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將本條第一款所 列資金、物品和資料，移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第七章物業(yè)管理服務(wù)費第六十一條物業(yè)管理實行有償服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)當(dāng)按照與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù) 質(zhì)量相適應(yīng)的原則確定。普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主大會、開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價格 范圍內(nèi)協(xié)商確定；其他住宅和非

32、住宅的物業(yè)管理服務(wù)費， 由業(yè)主大會、開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服 務(wù)企業(yè)自主協(xié)商確定。第六十二條普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費的政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)以及上下浮動比例， 依據(jù)社會平 均物價指數(shù)變動情況適時進(jìn)行調(diào)整，由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門制定，并 向社會公布。確定和調(diào)整普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費政府指導(dǎo)價格時，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)聽取群眾意見。第六十三條物業(yè)管理服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務(wù)費，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服 務(wù)企業(yè)，其余部分全

33、部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)計費方式。實行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)至少每季度向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理 服務(wù)費的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、收 費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。第六十四條物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，按月交納，業(yè)主或者 物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。第六十五條物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費用，由開發(fā)建設(shè)單位承 擔(dān)。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主承擔(dān)；但開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設(shè)

34、單位承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費，由開發(fā)建設(shè)單位交納。第六十六條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位，可以將服務(wù) 和收費事項委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)并支付代辦服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外 費用。第八章法律責(zé)任第六十七條業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的， 可以自行協(xié)商解決；不能自行協(xié)商解決的，可以向物業(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解， 也可以依 法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。第六十八條業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反本條例的行為，可以向 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

35、、相關(guān)行政主管部門投訴和舉報。有關(guān)部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)及時 進(jìn)行調(diào)查、核實并依法作出處理。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部 門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第六十九條開發(fā)建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)行政主管部門予以 處罰：（一）未按照規(guī)劃、設(shè)計要求建設(shè)物業(yè)管理用房的，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令補(bǔ)建，并可 處以物業(yè)管理用房總價款一倍以上二倍以下罰款。（二）未在規(guī)定時間內(nèi)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管 部門責(zé)令限期移交；逾期不移交的，處以物業(yè)管理用房總價款一倍以

36、上二倍以下罰款。（三）未在申請房屋所有權(quán)初始登記時，將物業(yè)管理用房登記的，由房屋權(quán)屬登記部門責(zé) 令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。（四）未通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè) 服務(wù)企業(yè)的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上 十萬元以下罰款。（五）出售新建房屋時，未向購房人明示并組織購房人書面確認(rèn)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時 管理規(guī)約的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以五千元以上 三萬元以下罰款。（六）未向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供資料的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期提供； 逾期不

37、提供的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。第七十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管 部門按照下列規(guī)定給予處罰：（一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處以五萬元以上二十萬元以下 罰款。（二）以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，沒收違法所得，處以五萬元以上二十萬元以下罰款； 給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。（三）未按照資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以一 萬元以上五萬元以下罰款，降低資質(zhì)等級。（四）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理項目全部委托給他人管理的，責(zé)令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的

38、，處以委托項目收益百分之三十以上百分之五十以下罰款，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。（五）未辦理物業(yè)服務(wù)合同備案的，責(zé)令限期備案；逾期不備案的，處以五千元以上一萬 元以下罰款。（六）不按照規(guī)定履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以一萬 元以上五萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。（七）聘用未取得物業(yè)管理相應(yīng)資格證書人員從事物業(yè)管理活動的，責(zé)令限期改正；逾期 不改正的，處以五千元以上五萬元以下罰款。第七十一條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定，拒絕、阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用期不 改正的，處以五千元以上五萬元以下罰款。第七十二條業(yè)主委員會及其成員違反本條

39、例規(guī)定，未在法定時間內(nèi)將保管的資料、印章和 財物移交的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會可以 請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和轄區(qū)的公安派出所協(xié)助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財物毀壞、滅失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第七十三條當(dāng)事人對物業(yè)管理行政主管部門的處罰決定不服的， 可以依法申請行政復(fù)議或 者向人民法院起訴；逾期不申請行政復(fù)議或者不起訴， 又不履行行政處罰決定的，由作出處罰 決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。第七十四條與物業(yè)管理有關(guān)的行政管理部門及其工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊 的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追

40、究刑事責(zé)任。第九章附則第七十五條管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門制定。物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門會同市工商行 政管理部門制定。第七十六條業(yè)主自行管理物業(yè)、委托其他管理人管理物業(yè)和原有住宅區(qū)實施物業(yè)管理的， 可以參照本條例執(zhí)行。第七十七條本條例自2008年12月1日起施行。天津市政府規(guī)章關(guān)于印發(fā)天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法的通知津政發(fā)200935號各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：現(xiàn)將天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法印發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。二九年八月二十八日天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法第一條為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)

41、企業(yè)退出項目管理的活動， 維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，做好物業(yè)項 目管理的銜接工作，保持業(yè)主正常生活秩序，根據(jù)物業(yè)管理條例 （國務(wù)院令第504號）和 天津市物業(yè)管理條例的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)，因物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方當(dāng)事人不再續(xù)約或者雙方當(dāng)事人依據(jù)法 律、法規(guī)和合同約定提前解除物業(yè)服務(wù)合同， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的活動，適用本辦法。第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會穩(wěn)定、保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進(jìn)行。第四條市國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理活動的監(jiān)督。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管

42、理。第五條區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及相關(guān)職能部門對本轄區(qū)內(nèi)物 業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的具體行為實施監(jiān)督。街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時協(xié)調(diào)解決業(yè)主、 業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企 業(yè)在退出項目管理階段出現(xiàn)的問題。第六條建設(shè)、市容、環(huán)衛(wèi)、市政、園林、公安、消防和技術(shù)監(jiān)督等部門要按照各自工作職 責(zé)，加強(qiáng)與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)縣房地產(chǎn)管理局的協(xié)調(diào)配合，協(xié)助做好物業(yè)服務(wù) 企業(yè)退出項目管理階段的銜接工作。第七條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行職 責(zé)，直接為業(yè)主提供服務(wù)， 向最終用戶收取有關(guān)費用， 并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管

43、線和 設(shè)施設(shè)備維修、 養(yǎng)護(hù)責(zé)任， 協(xié)助區(qū)、縣人民政府和有關(guān)部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階 段的工作。第八條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)維護(hù)購房人的合法權(quán)益， 兌現(xiàn)售房承諾， 解決項目遺留問題， 為 物業(yè)管理順利開展提供保證。第九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則， 嚴(yán)格履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)，協(xié)助解 決項目遺留問題，做好銜接工作，保證項目管理的連續(xù)性。第十條業(yè)主和業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)從保持項目管理的連續(xù)性和長遠(yuǎn)利益出發(fā)， 慎用辭退權(quán)， 保證 物業(yè)項目的正常秩序。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議， 經(jīng)專有部分占建筑物總面 積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決同意。第十一條本市實行物

44、業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目預(yù)警報告制度。物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在合同終 止 3 個月前做好下列工作：（一）業(yè)主大會決定物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在 業(yè)主大會作出決定后 3 日內(nèi)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時間書面告知物業(yè)服務(wù)企 業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的， 應(yīng)當(dāng)將不再續(xù)約或者 提前解除合同的原因和時間書面告知業(yè)主委員會。 在接到書面告知后， 雙方應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)企 業(yè)退出項目時間、交接事宜進(jìn)行協(xié)商。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主大會確定有關(guān)退出事宜 3個工作日內(nèi)， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將

45、 擬退出原因、退出時間和有關(guān)事宜書面告知所在街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 和居民委員會（村 民委員會） ，并到物業(yè)所在地的區(qū)、 縣房地產(chǎn)管理局辦理退出備案手續(xù)后在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公 告。（三）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)備工作。（四）區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)警報告后 5 個工作日內(nèi)， 應(yīng)當(dāng)會同街道辦 事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會（村民委員會）到物業(yè)項目聽取業(yè)主委員會、業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作，指導(dǎo)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十二條物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同， 業(yè)主大會重新選聘新物業(yè)服務(wù)企 業(yè)接管的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜

46、接工作：（一）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)， 并積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè) 服務(wù)企業(yè)；業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)管理服務(wù)費至合同終止或雙方約定之日。（二）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，對選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事宜進(jìn)行表決， 在物業(yè)服務(wù)終止之日 1 個月前依法完成選聘工作， 并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng) 及時與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（三）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日起 10 日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列移交事宜：1預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費、場地占用費和收取的利用物業(yè)共用部位、設(shè)施和場地經(jīng)營所 得的收益余額；2物業(yè)管理項目的檔案資料；3物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場地、

47、設(shè)施設(shè)備；4竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工 圖等資料；5物業(yè)竣工驗收資料；6共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)和保養(yǎng)技術(shù)資料；7物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書；8物業(yè)管理需要的其他資料；9實行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財務(wù)資料。（四）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主委員會同意后，也可向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接辦理移交， 并由業(yè)主委員會監(jiān)督確認(rèn)。 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會辦理交接的， 新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管后， 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將本條第（三）項所列事項轉(zhuǎn)交新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（五）新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30 日內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局辦理備案手續(xù)。第

48、十三條物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同， 暫時選聘不到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接 管的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理 1 個月前業(yè)主大會未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的， 街道辦 事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局指導(dǎo)居民委員會（村民委員會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會就管理方式、 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容對業(yè)主進(jìn)行問卷調(diào)查， 并在調(diào)查結(jié)果的 基礎(chǔ)上確定管理預(yù)案。 街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 應(yīng)當(dāng)將確定的管理預(yù)案等有關(guān)情況書面報 送區(qū)、縣人民政府， 并及時組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議， 協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接 過程中出現(xiàn)的問題。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時

49、，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，區(qū)、縣人 民政府應(yīng)當(dāng)及時按確定的管理預(yù)案組織街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)縣市容、園林、環(huán)衛(wèi) 等部門做好清掃保潔、 垃圾清運(yùn)和綠化維護(hù)等工作。 所發(fā)生的費用由業(yè)主交納， 由居民委員會 （村民委員會）協(xié)助業(yè)主委員會收取。（三）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日起 10 日內(nèi)，按照本辦法第十二條第（三）項有關(guān) 規(guī)定向業(yè)主委員會辦理移交事宜。第十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的期限或解除合同條 件終止合同，任何一方不得擅自解除合同。第十五條業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段不依法履行職責(zé)， 無法選聘、 解聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的， 街道辦事

50、處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 應(yīng)當(dāng)組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會議進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。第十六條業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自作出解聘和重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的， 物業(yè)所在地的區(qū)、 縣房地產(chǎn)管理局或者街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府， 應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤 銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的， 受侵害的業(yè)主可以依法請求人 民法院予以撤銷。第十七條業(yè)主委員會和新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接工作應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行。 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得 以任何理由拒絕辦理交接和履行退出義務(wù)。第十八條原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時， 未成立業(yè)主委員會的， 區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局應(yīng) 當(dāng)指導(dǎo)其向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理

51、移交手續(xù)。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后， 街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將代為保管的該項目資金、 物品 和資料，轉(zhuǎn)交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照規(guī)定履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)的， 按照天津市物業(yè)管理條 例的有關(guān)規(guī)定處理。同時，由天津市物業(yè)管理協(xié)會記入企業(yè)誠信檔案，作為不良行為記錄向 社會公布。第二十條本辦法自 2009月10月1 日起施行，至2014年9月30日廢止。市人民政府 2004 年 12 月 30 日關(guān)于印發(fā)天津市物業(yè)管理企業(yè)退出項目管理暫行辦法 的通知（ 津政發(fā)2004 119 號）同時廢止。天津市地方部門規(guī)章天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法津發(fā)改價管 （2015）5

52、41 號第一條為了規(guī)范我市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費行為， 維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合 法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法、物業(yè)管理條例和天津市物業(yè)管理條例等有 關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)普通商品住宅小區(qū) （不含別墅） 確定前期物業(yè)管理服務(wù)費， 以及保 障性住房小區(qū) （經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)、 限價商品住房小區(qū)和公共租賃住房小區(qū)） 確定物業(yè)管理服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)的適用本辦法。第三條物業(yè)管理實行有償服務(wù)。 物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)當(dāng)按照與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、 服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則確定。第四條物業(yè)管理服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會的委托， 依照物 業(yè)服

53、務(wù)合同約定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理， 維 護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序所收取的費用。第五條物業(yè)管理服務(wù)費包括物業(yè)管理基本服務(wù)費和機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費。物業(yè)管理基本服務(wù)費是指物業(yè)管理服務(wù)中綜合管理、 清潔衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)、 綠化養(yǎng)護(hù)、 共用部位養(yǎng)護(hù)五項服務(wù)所發(fā)生的費用。機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費是指物業(yè)管理服務(wù)中的電梯、 給排水系統(tǒng)、 強(qiáng)弱電系統(tǒng) （電 子防盜門、可視對講門、電子巡更系統(tǒng)、住戶報警、周界報警、電子顯示屏、中央監(jiān)控系統(tǒng)、 景觀燈等）、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、航空障礙燈、水景（包括噴泉）等機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行 養(yǎng)護(hù)的費用。第六條普通

54、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理基本服務(wù)費和保障性住房小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)費實 行政府指導(dǎo)價，按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)實行級別管理，各等級收費標(biāo)準(zhǔn)為中準(zhǔn)價格。開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商確定物業(yè)管理基本服務(wù)費時可在中準(zhǔn) 價格基礎(chǔ)上進(jìn)行浮動，上下浮動幅度不得超過 20%。第七條普通住宅小區(qū)和保障性住房小區(qū)機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費， 由開發(fā)建設(shè)單位或 者業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)機(jī)電設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)或者實際運(yùn)行成本據(jù)實收取。 物業(yè)服務(wù) 企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨立賬，?？顚Ｓ?，滾動使用，每年定期公布收支賬目。第八條普通住宅小區(qū)前期物業(yè)管理基本服務(wù)費和保障房小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)費政府指 導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)，由市

55、價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門適時調(diào)整，并向社會公布。物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費用、 綠化養(yǎng)護(hù)費用、 清潔衛(wèi)生費用、 秩序維護(hù)費用、 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費 用、辦公費用、管理費分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主會同意的其它費用構(gòu)成。第九條前期物業(yè)管理基本服務(wù)費， 由開發(fā)建設(shè)單位與通過招標(biāo)程序選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按 照天津市普通住宅小區(qū)年物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn) ，從四個等級中選擇相應(yīng)級別的服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)，并在雙方簽訂的住宅前期物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。第十條

56、開發(fā)建設(shè)單位在售房時應(yīng)當(dāng)向購房人明示 住宅前期物業(yè)服務(wù)合同 和臨時管理 規(guī)約。購房人在購買新建房屋時， 應(yīng)當(dāng)首先對 住宅前期物業(yè)服務(wù)合同 和臨時管理規(guī)約 的內(nèi)容予以書面確認(rèn)，并受其約束。第十一條已成立業(yè)主大會或業(yè)主入住兩年以上且未成立業(yè)主大會的普通住宅小區(qū)和保障 房小區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)或服務(wù)等級需要調(diào)整的， 由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化， 擬定調(diào)價方案并在小區(qū)顯著位置向全體業(yè)主進(jìn)行公示。 調(diào)價方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面 積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意后方可實施。第十二條物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑 面積計算，按月交納。物業(yè)服務(wù) 企業(yè)與業(yè)主有預(yù)收約定的，從其約定。第十三條業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費用的， 從其約定， 業(yè)主 負(fù)連帶交納責(zé)任。第十四條在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費用， 由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。 物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費， 由業(yè)主承擔(dān)。 物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費，由開發(fā)建設(shè)單位交納。第十五條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)直接為業(yè)主提供服務(wù) , 向最終用戶收取有關(guān)費用 ,