房地產(chǎn)估價(jià)戰(zhàn)松Sngzhan@163

1、1房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)戰(zhàn)松戰(zhàn)松song_房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)-2-222 2 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素 l 主要內(nèi)容：房地產(chǎn)價(jià)格及形成條件、房地產(chǎn)價(jià)格的特征、房地產(chǎn)供求與價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格的種類、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。 l 學(xué)習(xí)重點(diǎn)：房地產(chǎn)供求與價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格的種類。 l 學(xué)習(xí)要求：v了解房地產(chǎn)價(jià)格的特征、種類及形成條件；v了解房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素；v熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)內(nèi)容；v掌握房地產(chǎn)價(jià)格的供求的關(guān)系。 32.1 房地產(chǎn)價(jià)格及形成條件房地產(chǎn)價(jià)格及形成條件 2.4 房地產(chǎn)價(jià)格的種類房地產(chǎn)價(jià)格的種類 本本 章章 內(nèi)內(nèi) 容容end end 2.2 房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)價(jià)格的特征

2、 2.3 房地產(chǎn)供求與價(jià)格房地產(chǎn)供求與價(jià)格2.5 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 本章作業(yè)本章作業(yè) 第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素42.1 房地產(chǎn)價(jià)格的含義及形成條件房地產(chǎn)價(jià)格的含義及形成條件2.1.1 房地產(chǎn)價(jià)格的概念房地產(chǎn)價(jià)格的概念是和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的以貨幣計(jì)是和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的以貨幣計(jì)量的代價(jià)。量的代價(jià)。2.1.2 房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件1、有用性、有用性 2、稀缺性、稀缺性 3、有效需求、有效需求第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素52.2 房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)價(jià)格的特征1、地價(jià)與一

3、般商品價(jià)格的不同、地價(jià)與一般商品價(jià)格的不同l 生產(chǎn)成本不同生產(chǎn)成本不同l 折舊不同折舊不同l 價(jià)格差異不同價(jià)格差異不同l 市場(chǎng)性質(zhì)不同市場(chǎng)性質(zhì)不同l 價(jià)格形成時(shí)間不同價(jià)格形成時(shí)間不同l 供求變化不同供求變化不同第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素62、房地產(chǎn)價(jià)格的特征、房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金的租金 房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng) 房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者

4、的個(gè)別情況的影響房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響 第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素72.3 房地產(chǎn)供求與價(jià)格房地產(chǎn)供求與價(jià)格2.3.1 房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求 影響某種房地產(chǎn)需求量的因素：影響某種房地產(chǎn)需求量的因素：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平炫耀性物品、吉芬物品炫耀性物品、吉芬物品消費(fèi)者的收入水平消費(fèi)者的收入水平消費(fèi)者的偏好消費(fèi)者的偏好相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期d1d2數(shù)量?jī)r(jià)格價(jià)格一般房地產(chǎn)的需求曲線第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素82.3.2 房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給影響某種房地產(chǎn)

5、供給的因素：影響某種房地產(chǎn)供給的因素：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期2.3.3 房地產(chǎn)均衡價(jià)格房地產(chǎn)均衡價(jià)格0q供給需求數(shù)量數(shù)量?jī)r(jià)格價(jià)格第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素區(qū)分區(qū)分與前與前者的者的不同不同92.3.4 房地產(chǎn)供求彈性房地產(chǎn)供求彈性1、彈性的含義、彈性的含義 當(dāng)兩個(gè)經(jīng)濟(jì)變量之間存在函數(shù)關(guān)系時(shí)，作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的變化，必然會(huì)引起作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的變化。彈性是對(duì)作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化對(duì)于作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化

6、的反應(yīng)程度（或敏感程度）的一種度量。具體地說(shuō)，它告訴人們作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量發(fā)生1%的變化，將會(huì)引起的作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的百分比變化，即 彈性=的相對(duì)變化作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素102、房地產(chǎn)需求彈性、房地產(chǎn)需求彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分化房地產(chǎn)需求量變化的百分化/房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比用“中點(diǎn)法”計(jì)算需求的價(jià)格彈性ea的公式為： ea第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素2/ )21()12(2/ )21(12ppppqqqq11【例2.1】 假設(shè)某種商品住宅的價(jià)格從

7、2000元m2，上升到2200元m2，其需求量從1000套減少為800套。試采用中點(diǎn)法計(jì)算該種商品住宅需求的價(jià)格彈性。 解： 采用中點(diǎn)法計(jì)算該種商品住宅需求的價(jià)格彈性如下： 價(jià)格變化的百分比 需求量變化的百分比= 需求的價(jià)格彈性=%52. 9%1002/ )22002000(20002200%22.22%1002/8001000()1000800(33. 2%52. 9%22.22第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素123、房地產(chǎn)供給彈性、房地產(chǎn)供給彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百房地產(chǎn)供給量變化的百分化分化/房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比 關(guān)于彈性的結(jié)論關(guān)于彈性的

8、結(jié)論 大于大于1 1，為富有彈性；，為富有彈性；小于小于1 1，為缺乏彈性；，為缺乏彈性；等于等于1 1為單一彈性；為單一彈性；無(wú)窮大的為完全彈性；無(wú)窮大的為完全彈性；等于零的為完全無(wú)彈性。等于零的為完全無(wú)彈性。第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素132.4 房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類2.4.1 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、公成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和評(píng)估價(jià)值開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和評(píng)估價(jià)值1、成交價(jià)格、成交價(jià)格 達(dá)成交易形成的價(jià)格，可能正常，也可能達(dá)成交易形成的價(jià)格，可能正常，也可能不正常。不正常。 形成正常價(jià)格的條件：公開(kāi)市場(chǎng)、買(mǎi)賣眾形成正常價(jià)

9、格的條件：公開(kāi)市場(chǎng)、買(mǎi)賣眾多、自愿、完全信息、理性的經(jīng)濟(jì)行為、多、自愿、完全信息、理性的經(jīng)濟(jì)行為、適當(dāng)時(shí)間適當(dāng)時(shí)間第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素142、市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格 是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果3、理論價(jià)格、理論價(jià)格 是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。價(jià)格。4、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 定義的條件：自

10、愿、利益最大化、知識(shí)、信息、定義的條件：自愿、利益最大化、知識(shí)、信息、時(shí)間、不存在附加出價(jià)時(shí)間、不存在附加出價(jià)第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素155、評(píng)估價(jià)值、評(píng)估價(jià)值 是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的某種客觀合理價(jià)格或價(jià)值是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的某種客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果。進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果。2.4.2 原始價(jià)值、賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值原始價(jià)值、賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值2.4.3 總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) 樓面地價(jià)樓面地價(jià)=土地總價(jià)土地總價(jià)/總建筑面積總建筑面積 =土地單價(jià)土地單價(jià)/容積率容積率2.4.4 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格所有權(quán)

11、價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格（如租賃權(quán)價(jià)格等）（如租賃權(quán)價(jià)格等）第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素162.4.5 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格例如：一套建筑面積例如：一套建筑面積100、單價(jià)為、單價(jià)為3000元的住房，元的住房，若其付款方式為如下形式：首付若其付款方式為如下形式：首付5萬(wàn)元，余款半萬(wàn)元，余款半年后支付年后支付50%，一年后全部付清，問(wèn)相當(dāng)于現(xiàn)在，一年后全部付清，問(wèn)相當(dāng)于現(xiàn)在一次支付多少？一次支付多少？2.4.6 保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)保留價(jià)又稱拍賣底價(jià)，分有保留和無(wú)保留保留價(jià)又稱拍賣底價(jià)，分有保留和無(wú)保留2.4.

12、7 補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià)例：某宗土地總面積例：某宗土地總面積1000，容積率為，容積率為3，對(duì)應(yīng)的，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為土地單價(jià)為450元元/，現(xiàn)允許將容積率增加到，現(xiàn)允許將容積率增加到5。試計(jì)算理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。試計(jì)算理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素17需要補(bǔ)地價(jià)的情形：需要補(bǔ)地價(jià)的情形：增加原土地使用權(quán)進(jìn)規(guī)定的容積率增加原土地使用權(quán)進(jìn)規(guī)定的容積率改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)的用途改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)的用途轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)（要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)（要求補(bǔ)辦手續(xù)，補(bǔ)交出讓金）求補(bǔ)辦手續(xù)，補(bǔ)交出讓金）出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)

13、期出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期 對(duì)于單純?cè)黾尤莘e率的補(bǔ)地價(jià)來(lái)說(shuō)，計(jì)算公式：對(duì)于單純?cè)黾尤莘e率的補(bǔ)地價(jià)來(lái)說(shuō)，計(jì)算公式：補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià)=（增加后的容積率（增加后的容積率-原容積率）原容積率）/原容積原容積率率原容積率下的土地單價(jià)原容積率下的土地單價(jià)第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素182.5 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素一、自身因素一、自身因素（一）位置（一）位置（二）肥力（二）肥力（三）地質(zhì)條件（三）地質(zhì)條件（四）地形、地勢(shì)（四）地形、地勢(shì)（五）土地面積和形狀（五）土地面積和形狀（六）日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害（六）日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害（七）（七

14、） 建筑物本身建筑物本身第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素19二、環(huán)境因素二、環(huán)境因素（一）大氣環(huán)境（一）大氣環(huán)境（二）聲覺(jué)環(huán)境（二）聲覺(jué)環(huán)境（三）水文環(huán)境（三）水文環(huán)境（四）視覺(jué)環(huán)境（四）視覺(jué)環(huán)境（五）衛(wèi)生環(huán)境（五）衛(wèi)生環(huán)境第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素20三、人口因素三、人口因素 （一）人口數(shù)量（一）人口數(shù)量 （二）人口素質(zhì)（二）人口素質(zhì)（三）家庭人口規(guī)模（三）家庭人口規(guī)模四、經(jīng)濟(jì)因素四、經(jīng)濟(jì)因素（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展（二）利率（二）利率（三）物價(jià)（三）物價(jià)（四）居民收入（四）居民收入第第2 2章章 房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素房地產(chǎn)價(jià)格與影響因素21五、社會(huì)因素五、社會(huì)因素 （一）政治安定狀況（一）政治安定狀況 （二）社會(huì)治安狀況（二）社會(huì)治安狀況（三）房地產(chǎn)投機(jī)（三）房地產(chǎn)投機(jī)（四）城市化（四）城市化22六、行政因素六、行政因素 （一）房地產(chǎn)制