房地產(chǎn)估價戰(zhàn)松Sngzhan@163

1、1房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價戰(zhàn)松戰(zhàn)松song_房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價-2-222 2 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素 l 主要內(nèi)容：房地產(chǎn)價格及形成條件、房地產(chǎn)價格的特征、房地產(chǎn)供求與價格、房地產(chǎn)價格的種類、房地產(chǎn)價格的影響因素。 l 學習重點：房地產(chǎn)供求與價格、房地產(chǎn)價格的種類。 l 學習要求：v了解房地產(chǎn)價格的特征、種類及形成條件；v了解房地產(chǎn)價格的影響因素；v熟悉房地產(chǎn)價格的相關(guān)內(nèi)容；v掌握房地產(chǎn)價格的供求的關(guān)系。 32.1 房地產(chǎn)價格及形成條件房地產(chǎn)價格及形成條件 2.4 房地產(chǎn)價格的種類房地產(chǎn)價格的種類 本本 章章 內(nèi)內(nèi) 容容end end 2.2 房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格的特征

2、 2.3 房地產(chǎn)供求與價格房地產(chǎn)供求與價格2.5 房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)價格的影響因素 本章作業(yè)本章作業(yè) 第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素42.1 房地產(chǎn)價格的含義及形成條件房地產(chǎn)價格的含義及形成條件2.1.1 房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格的概念是和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的以貨幣計是和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的以貨幣計量的代價。量的代價。2.1.2 房地產(chǎn)價格的形成條件房地產(chǎn)價格的形成條件1、有用性、有用性 2、稀缺性、稀缺性 3、有效需求、有效需求第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素52.2 房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格的特征1、地價與一

3、般商品價格的不同、地價與一般商品價格的不同l 生產(chǎn)成本不同生產(chǎn)成本不同l 折舊不同折舊不同l 價格差異不同價格差異不同l 市場性質(zhì)不同市場性質(zhì)不同l 價格形成時間不同價格形成時間不同l 供求變化不同供求變化不同第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素62、房地產(chǎn)價格的特征、房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金的租金 房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格 房地產(chǎn)價格形成的時間較長房地產(chǎn)價格形成的時間較長 房地產(chǎn)價格容易受交易者

4、的個別情況的影響房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響 第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素72.3 房地產(chǎn)供求與價格房地產(chǎn)供求與價格2.3.1 房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求 影響某種房地產(chǎn)需求量的因素：影響某種房地產(chǎn)需求量的因素：該種房地產(chǎn)的價格水平該種房地產(chǎn)的價格水平炫耀性物品、吉芬物品炫耀性物品、吉芬物品消費者的收入水平消費者的收入水平消費者的偏好消費者的偏好相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平消費者對未來的預期消費者對未來的預期d1d2數(shù)量價格價格一般房地產(chǎn)的需求曲線第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素82.3.2 房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給影響某種房地產(chǎn)

5、供給的因素：影響某種房地產(chǎn)供給的因素：該種房地產(chǎn)的價格水平該種房地產(chǎn)的價格水平該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平開發(fā)商對未來的預期開發(fā)商對未來的預期2.3.3 房地產(chǎn)均衡價格房地產(chǎn)均衡價格0q供給需求數(shù)量數(shù)量價格價格第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素區(qū)分區(qū)分與前與前者的者的不同不同92.3.4 房地產(chǎn)供求彈性房地產(chǎn)供求彈性1、彈性的含義、彈性的含義 當兩個經(jīng)濟變量之間存在函數(shù)關(guān)系時，作為自變量的經(jīng)濟變量的變化，必然會引起作為因變量的經(jīng)濟變量的變化。彈性是對作為因變量的經(jīng)濟變量的相對變化對于作為自變量的經(jīng)濟變量的相對變化

6、的反應程度（或敏感程度）的一種度量。具體地說，它告訴人們作為自變量的經(jīng)濟變量發(fā)生1%的變化，將會引起的作為因變量的經(jīng)濟變量的百分比變化，即 彈性=的相對變化作為自變量的經(jīng)濟變量的相對變化作為因變量的經(jīng)濟變量第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素102、房地產(chǎn)需求彈性、房地產(chǎn)需求彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分化房地產(chǎn)需求量變化的百分化/房地產(chǎn)價格變化的百分比房地產(chǎn)價格變化的百分比用“中點法”計算需求的價格彈性ea的公式為： ea第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素2/ )21()12(2/ )21(12ppppqqqq11【例2.1】 假設(shè)某種商品住宅的價格從

7、2000元m2，上升到2200元m2，其需求量從1000套減少為800套。試采用中點法計算該種商品住宅需求的價格彈性。 解： 采用中點法計算該種商品住宅需求的價格彈性如下： 價格變化的百分比 需求量變化的百分比= 需求的價格彈性=%52. 9%1002/ )22002000(20002200%22.22%1002/8001000()1000800(33. 2%52. 9%22.22第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素123、房地產(chǎn)供給彈性、房地產(chǎn)供給彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百房地產(chǎn)供給量變化的百分化分化/房地產(chǎn)價格變化的百分比房地產(chǎn)價格變化的百分比 關(guān)于彈性的結(jié)論關(guān)于彈性的

8、結(jié)論 大于大于1 1，為富有彈性；，為富有彈性；小于小于1 1，為缺乏彈性；，為缺乏彈性；等于等于1 1為單一彈性；為單一彈性；無窮大的為完全彈性；無窮大的為完全彈性；等于零的為完全無彈性。等于零的為完全無彈性。第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素132.4 房地產(chǎn)價值和價格的種類房地產(chǎn)價值和價格的種類2.4.1 成交價格、市場價格、理論價格、公成交價格、市場價格、理論價格、公開市場價值和評估價值開市場價值和評估價值1、成交價格、成交價格 達成交易形成的價格，可能正常，也可能達成交易形成的價格，可能正常，也可能不正常。不正常。 形成正常價格的條件：公開市場、買賣眾形成正常價

9、格的條件：公開市場、買賣眾多、自愿、完全信息、理性的經(jīng)濟行為、多、自愿、完全信息、理性的經(jīng)濟行為、適當時間適當時間第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素142、市場價格、市場價格 是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果3、理論價格、理論價格 是經(jīng)濟學假設(shè)的是經(jīng)濟學假設(shè)的“經(jīng)濟人經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。價格。4、公開市場價值、公開市場價值 定義的條件：自

10、愿、利益最大化、知識、信息、定義的條件：自愿、利益最大化、知識、信息、時間、不存在附加出價時間、不存在附加出價第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素155、評估價值、評估價值 是估價人員對房地產(chǎn)的某種客觀合理價格或價值是估價人員對房地產(chǎn)的某種客觀合理價格或價值進行測算和判定的結(jié)果。進行測算和判定的結(jié)果。2.4.2 原始價值、賬面價值和市場價值原始價值、賬面價值和市場價值2.4.3 總價格、單位價格和樓面地價總價格、單位價格和樓面地價 樓面地價樓面地價=土地總價土地總價/總建筑面積總建筑面積 =土地單價土地單價/容積率容積率2.4.4 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格所有權(quán)

11、價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格（如租賃權(quán)價格等）（如租賃權(quán)價格等）第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素162.4.5 實際價格和名義價格實際價格和名義價格例如：一套建筑面積例如：一套建筑面積100、單價為、單價為3000元的住房，元的住房，若其付款方式為如下形式：首付若其付款方式為如下形式：首付5萬元，余款半萬元，余款半年后支付年后支付50%，一年后全部付清，問相當于現(xiàn)在，一年后全部付清，問相當于現(xiàn)在一次支付多少？一次支付多少？2.4.6 保留價、起拍價、應價和成交價保留價、起拍價、應價和成交價保留價又稱拍賣底價，分有保留和無保留保留價又稱拍賣底價，分有保留和無保留2.4.

12、7 補地價補地價例：某宗土地總面積例：某宗土地總面積1000，容積率為，容積率為3，對應的，對應的土地單價為土地單價為450元元/，現(xiàn)允許將容積率增加到，現(xiàn)允許將容積率增加到5。試計算理論上應補地價的數(shù)額。試計算理論上應補地價的數(shù)額。第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素17需要補地價的情形：需要補地價的情形：增加原土地使用權(quán)進規(guī)定的容積率增加原土地使用權(quán)進規(guī)定的容積率改變原土地使用權(quán)出讓時的用途改變原土地使用權(quán)出讓時的用途轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)（要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)（要求補辦手續(xù)，補交出讓金）求補辦手續(xù)，補交出讓金）出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)

13、期出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期 對于單純增加容積率的補地價來說，計算公式：對于單純增加容積率的補地價來說，計算公式：補地價補地價=（增加后的容積率（增加后的容積率-原容積率）原容積率）/原容積原容積率率原容積率下的土地單價原容積率下的土地單價第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素182.5 房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)價格的影響因素一、自身因素一、自身因素（一）位置（一）位置（二）肥力（二）肥力（三）地質(zhì)條件（三）地質(zhì)條件（四）地形、地勢（四）地形、地勢（五）土地面積和形狀（五）土地面積和形狀（六）日照、風向、降水量、天然周期性災害（六）日照、風向、降水量、天然周期性災害（七）（七

14、） 建筑物本身建筑物本身第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素19二、環(huán)境因素二、環(huán)境因素（一）大氣環(huán)境（一）大氣環(huán)境（二）聲覺環(huán)境（二）聲覺環(huán)境（三）水文環(huán)境（三）水文環(huán)境（四）視覺環(huán)境（四）視覺環(huán)境（五）衛(wèi)生環(huán)境（五）衛(wèi)生環(huán)境第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素20三、人口因素三、人口因素 （一）人口數(shù)量（一）人口數(shù)量 （二）人口素質(zhì)（二）人口素質(zhì)（三）家庭人口規(guī)模（三）家庭人口規(guī)模四、經(jīng)濟因素四、經(jīng)濟因素（一）經(jīng)濟發(fā)展（一）經(jīng)濟發(fā)展（二）利率（二）利率（三）物價（三）物價（四）居民收入（四）居民收入第第2 2章章 房地產(chǎn)價格與影響因素房地產(chǎn)價格與影響因素21五、社會因素五、社會因素 （一）政治安定狀況（一）政治安定狀況 （二）社會治安狀況（二）社會治安狀況（三）房地產(chǎn)投機（三）房地產(chǎn)投機（四）城市化（四）城市化22六、行政因素六、行政因素 （一）房地產(chǎn)制