房地產(chǎn)開公司成本控制的措施與方法

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制的措施與方法一、吸引造價專業(yè)的精英人才市場的競爭，說到底是人才的競爭。房產(chǎn)商要想控制好工程投資，提高投資效益，首先要吸引優(yōu)秀的專業(yè)人才。如：造價工程師、房地產(chǎn)估價師、監(jiān)理工程師、審價師、預(yù)算師等。房產(chǎn)商有了這些專業(yè)人員，并能為之提供良好的專業(yè)舞臺和建立相應(yīng)的具有競爭性、風(fēng)險性的激勵機制，發(fā)揮其特長；當(dāng)專業(yè)人員的專業(yè)能量達到充分釋放時，項目的投資控制工作必定能夠卓有成效。值得注意的是，如吸引專業(yè)人才過多，管理成本的幅度也會因此上升。決策時，要正確地把握好引進人才“度”的最佳“配合比”方案。明智的房產(chǎn)商也應(yīng)學(xué)會善于借用“外腦”來為自己進行咨詢服務(wù)，尋求資質(zhì)高、信譽好、經(jīng)驗豐富

2、的專業(yè)中介機構(gòu)進行長期合作，不斷完善自身的管理。二、建設(shè)項目全過程投資控制1項目可行性研究從項目的可行性研究開始，就要重視投資控制工作。如項目論證決策、項目投資結(jié)算、項目經(jīng)濟評估、資源有效地配置和利用、資金籌集和回收、市場需求預(yù)測等。只有合格地通過了可行性研究的項目，才能進行開發(fā)。2設(shè)計選型、優(yōu)化設(shè)計有關(guān)資料介紹，設(shè)計方案的優(yōu)劣對工程造價的影響度占75。房產(chǎn)商要擇優(yōu)選用信譽好、資質(zhì)高的設(shè)計院。經(jīng)優(yōu)化設(shè)計后，設(shè)計出不斷滿足市場需求的創(chuàng)新方案和最佳房型。同時，房產(chǎn)商應(yīng)嚴格要求設(shè)計方，將設(shè)計的保險系數(shù)在規(guī)范允許范圍內(nèi)降至最下限。一般來說，在保證工程質(zhì)量的前提下，選用砼級別越低，單位平方米含鋼量越少，

3、造價越低；加之裝飾材料也選用檔次適中、價格實惠的材料，工程成本必定會有較大幅度的降低。3工程招投標或委托施工發(fā)包代理通過工程招標（一般有費率招標、設(shè)計概算招標、施工圖招標等形式），確定合理的合同價（工程造價）。房產(chǎn)商應(yīng)首先考慮簽約固定總價合同（閉口合同），要善于將施工期間的系列風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁至中標方（承包商）。其次，再考慮調(diào)值總價合同或其它形式的合同。編寫投標須知時，須將開辦費包干、優(yōu)惠條件等列入報價范圍。應(yīng)學(xué)會利用投標方的心態(tài)，在保證質(zhì)量、工期的前提下爭取降低中標價。但并非首選報價最低的為中標者，要借鑒市場的經(jīng)驗和教訓(xùn)，在資質(zhì)、信譽、經(jīng)驗及技術(shù)標全方位的綜合考評后，再最終確定中標單位。4嚴格把好簽

4、約工程合同關(guān)工程合同的條款格式須規(guī)范，文字嚴謹、精練。文字難以描述的，可用簡要的數(shù)字計算式表達。以避免留下日后施工索賠的伏筆。合同中應(yīng)將中標價及有關(guān)的優(yōu)惠條件及承諾等詳細注明。5重視其它相關(guān)的建設(shè)工程合同如：設(shè)計合同、監(jiān)理合同、造價咨詢合同、材料供應(yīng)合同、甲方指定分包合同等。上述合同中均應(yīng)注明，保證服務(wù)質(zhì)量的條款、供圖（貨）的具體時間、費用的支付情況、違約的處罰等。6委托施工監(jiān)理為確保項目的質(zhì)量、工期如期完成，順利地通過竣工驗收交戶使用。房產(chǎn)商須選用資質(zhì)、信譽、經(jīng)驗等綜合評定最佳的監(jiān)理單位進行施工監(jiān)理。7委托中介機構(gòu)進行全過程造價控制房產(chǎn)商在強調(diào)內(nèi)部投資控制的同時，須選用資質(zhì)高、信譽好、經(jīng)驗豐

5、富的造價資詢中介機構(gòu)，借用“外腦”來加強完善項目的造價控制工作。8甲方指定分包工程通過甲方指定分包的形式（工程合同須注明），要求分包單位適當(dāng)讓利以達到降低造價之目的?，F(xiàn)市場中，常見指定分包的分部工程有：打樁工程、土方工程、門窗工程、防水工程、裝飾工程、弱電工程、消防工程等。甲方指定分包工程，應(yīng)歸屬于總包管理（合同須明確）。甲方酌情支付部分的總包管理費，列入稅前計取。最好在招標時預(yù)先要求投標方讓利，不再收取總包管理費。至于總包配合費可設(shè)法分解由分包方承擔(dān)。9甲供料或甲方指定供應(yīng)商通過甲方供應(yīng)主要材料（砼、鋼筋等），或甲方指定材料（設(shè)備）供應(yīng)商的方法，讓供應(yīng)商讓利的部分即本可屬于施工方的利潤，全部

6、或部分地轉(zhuǎn)化為甲方收益，這樣直接可以降低工程成本。說明：（1）甲供料或甲方指定供應(yīng)商，須在工程合同中注明；（2）甲供料的損耗率須注明均按現(xiàn)行的定額標準計取。10甲方確認價的材料（設(shè)備）當(dāng)今，新材料特別是裝飾材料層出不窮，凡定額或中準價有的材料均可按現(xiàn)行規(guī)定辦。遇到定額或中準價缺項的材料，須合同中注明，應(yīng)首先經(jīng)甲方簽章確認。甲方在掌握材料（設(shè)備）市場價格幅度的情況下，再結(jié)合工程合同的優(yōu)惠條件進行確認簽字，否則結(jié)算時不予認可。11監(jiān)控設(shè)計變更費用一般情況下，從工程開工至竣工，或多或少地會發(fā)生一些設(shè)計變更費用。歸納有以下兩種情況：一是因業(yè)主要求或其它非設(shè)計方原因造成的設(shè)計變更，根據(jù)合同的性質(zhì)，其發(fā)生

7、的費用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)；二是由于設(shè)計方未吃透業(yè)主的意圖，或未完全按業(yè)主的意愿進行設(shè)計，或設(shè)計工作有誤等。屬于此類性質(zhì)的設(shè)計變更費用，理應(yīng)由設(shè)計方承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟責(zé)任。12監(jiān)控技術(shù)核定單和經(jīng)濟簽證費用設(shè)計變更通知由設(shè)計院發(fā)出，而技術(shù)核定單則由施工方經(jīng)辦，報設(shè)計、監(jiān)理、業(yè)主確認。房產(chǎn)商須保持清醒頭腦，首先定性分析，該核定單費用由誰承擔(dān)。其次，定量分析審核其合理性。經(jīng)濟簽證的現(xiàn)象，施工中一般難以避免。房產(chǎn)商確認時，須分析研究。凡合同（招投標）中已明確的內(nèi)容或費用，或定額中（直接費或綜合費率）均已包含的費用，或圖紙中能夠反映的內(nèi)容，一律不予認可。否則，易出現(xiàn)簽證內(nèi)容或費用重復(fù)的現(xiàn)象。說明：技術(shù)措施費（如，施

8、工方要求砼級別提高、摻外加劑等）、安全文明施工措施費等均屬于開辦費。而開辦費一般合同已注明包干，故屬于開辦費性質(zhì)的簽證等，房產(chǎn)商可均不予確認。13工程預(yù)（結(jié)）算的控制編制審核工程預(yù)（結(jié)）算，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定，結(jié)合工程合同、項目招投標的精神辦理。要求工程量計算準確，選套定額子目及取費標準正確，主材補差等無誤。工程預(yù)算與結(jié)算的本質(zhì)區(qū)別就是，預(yù)算按施工圖紙計算，結(jié)算按竣工圖紙計算；工程結(jié)算比工程預(yù)算，主要是多考慮了設(shè)計變更和簽證等費用。重點：預(yù)（結(jié)）算編制及審核后，如何讓施工方確認，這就需要造價控制人員講究會談技巧及提高組織協(xié)調(diào)的綜合能力了。14監(jiān)控備料款及工程進度款合同簽約后，需支付施工方備料款。一般

9、備料款按當(dāng)年計劃工作量（施工產(chǎn)值）的2530計算（注：安裝工程一般為1015），房產(chǎn)商應(yīng)在合同中注明盡量降低備料款的比例。按合同約定，工程進度款以當(dāng)月（階段）完成的工作量支付。支付前，業(yè)主須進行審核（已委托中介機構(gòu)的，須經(jīng)監(jiān)理、審價單位審核）。為防止超付工程款可以合同約定，進度款按當(dāng)月（或階段）審定工作量的適當(dāng)比例預(yù)付。現(xiàn)市場中宜取7090。15備料款的扣回備料款起扣點可按公式進行：T=P-M/NT：起扣點，即備料款開始扣回時的累計完成工作量；M：預(yù)付款的數(shù)額；N：主要材料所占比重；P：承包合同價。為簡化計算，一般工程進度達5060時，開始按合同約定的一定比例逐月抵扣備料款，至竣工前全部扣完備

10、料款。16高度重視反索賠鑒于我國的法制已逐步完善，房產(chǎn)商首先應(yīng)在合同中明確和引用反索賠的概念。概括地說，反索賠就是非業(yè)主的原因（可以是施工、監(jiān)理、設(shè)計、供應(yīng)商等單位），造成了業(yè)主的經(jīng)濟損失。此時，房產(chǎn)商就應(yīng)運用法律保護自己，向有關(guān)責(zé)任方進行反索賠（工期索賠、費用索賠）。屬于設(shè)計方的失誤，造成了不必要的設(shè)計變更，或因設(shè)計圖紙遲供；屬監(jiān)理方未能盡責(zé)，造成工程質(zhì)量事故；屬于施工方的工程質(zhì)量事故；屬供應(yīng)商的原因，推遲供貨或供貨質(zhì)量不符合合同約定的要求等原因，致使質(zhì)量、工期受到影響并增加費用的，業(yè)主都可以進行反索賠。17建筑安裝工程造價以外的其他費用（1）建設(shè)單位管理費。房產(chǎn)商應(yīng)規(guī)范管理，深挖潛力，努力

11、降低項目的管理成本。（2）設(shè)備購置費及工器具、生產(chǎn)家具購置費。在保證質(zhì)量、效果及供貨期的前提下，房產(chǎn)商應(yīng)貨比三家，選用價廉物美的設(shè)備和家具等，多渠道地降低工程成本。（3）生產(chǎn)準備費和聯(lián)合試車費。從抓管理著手，盡量縮短生產(chǎn)準備期，降低生產(chǎn)培訓(xùn)費用。聯(lián)合試車費。要求單機安裝質(zhì)量好，單機試車正常（其調(diào)試費屬于安裝單位承擔(dān)）。調(diào)試前應(yīng)認真審核聯(lián)合調(diào)試的方案，力爭一次性聯(lián)機試車成功，達到設(shè)計要求，降低調(diào)試的成本。（4）各種稅費。利用政策的優(yōu)惠條件，盡量爭取減稅、免稅，降低成本。18業(yè)主的臨時設(shè)施費如現(xiàn)場辦公、水電費等，設(shè)法轉(zhuǎn)嫁至承包商。反之，如業(yè)主提供舊房等臨時設(shè)施給承包商使用，則應(yīng)扣除此相應(yīng)城本管理的內(nèi)容上看分兩大類即：動態(tài)成本和靜態(tài)成本。動態(tài)成本偏重于項目運行系統(tǒng)的成本，包含內(nèi)容有：項目土地的取得、建筑設(shè)計優(yōu)化、計劃營銷成本、項目工程招投標、現(xiàn)場簽證的審核、行政成本。靜態(tài)成本基本圍繞工程運行的環(huán)節(jié)，包含內(nèi)容有：工程預(yù)結(jié)算、規(guī)費和財務(wù)費用的登記、項目的后評估。從成本的管理方法上看，上述成本管理內(nèi)容可分為兩種形式，即被動管理：包含成本登記、工程預(yù)算，主動管理：對可控成本進行把