房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目投資意向書

1、XX地塊項(xiàng)目投資意向書榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司發(fā)展部二X年XX月XX日目 錄一、XX市宏觀市場基本情況3（一）、城市基本背景31、XX概況32、轄區(qū)面積33、交通條件34、氣候35、行政區(qū)劃36、民族及人口3（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況31、經(jīng)濟(jì)總量32、購買力和消費(fèi)水平43、城市居民居住水平44、固定資產(chǎn)投資45、XX年天津市主要預(yù)期目標(biāo)46、XX市城市規(guī)劃4二、XX市房地產(chǎn)市場概況5（一）、房地產(chǎn)投資情況5（二）、土地市場5（三）、商品房市場價(jià)格5（四）、市場供需分析5（五）、市場特征分析61、產(chǎn)品特征分析6三、擬投資理由6四、意向項(xiàng)目地塊初步分析6（一）、意向地塊基本情況61、意向項(xiàng)目名稱

2、62、地塊位置73、用地指標(biāo)7（二）、意向地塊的經(jīng)濟(jì)測算71、定價(jià)72、成本73、土地成本與利潤8五、目標(biāo)客戶群9六、最主要的障礙和風(fēng)險(xiǎn)9七 、立項(xiàng)所需的前期費(fèi)用9一、XX市宏觀市場基本情況（一）、城市基本背景1、XX概況主要介紹城市的在國內(nèi)或省內(nèi)的定位（如天津是直轄市、北方經(jīng)濟(jì)中心和航運(yùn)中心等）、未來在國內(nèi)或省內(nèi)的發(fā)展戰(zhàn)略地位等方面。2、轄區(qū)面積全市轄區(qū)面積、市區(qū)轄區(qū)面積以及項(xiàng)目所在行政區(qū)區(qū)域面積等。3、交通條件介紹城市的海運(yùn)航行及開通的主要國際航線，以及境內(nèi)的鐵路線、路運(yùn)線路（高速線路、國道、省內(nèi)主要干道、國內(nèi)外航空線路數(shù)量和主要開通航線城市。4、氣候城市常年平均氣溫情況（是否有嚴(yán)冬期及時(shí)

3、長，涉及到冬歇期問題）、降水情況（是否有較長雨季，涉及到施工進(jìn)度問題）、全年常見風(fēng)向和風(fēng)速（涉及到項(xiàng)目樓宇擺置的規(guī)劃設(shè)計(jì)）等。5、行政區(qū)劃城市下轄市區(qū)、郊區(qū)和下縣等情況，同時(shí)標(biāo)準(zhǔn)出項(xiàng)目所屬行政區(qū)域。6、民族及人口城市人口狀況，含數(shù)量（最好有2025歲、2535歲、3545歲、4555歲人口數(shù)量分別）、民族和男女比例等，且要求說明項(xiàng)目所屬行政區(qū)域的人口狀況，如項(xiàng)目處于或臨近少數(shù)民族相對(duì)集中居住區(qū)，要做詳細(xì)說明。（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、經(jīng)濟(jì)總量城市近年GDP及增長率基本情況，另附上城市近5年GDP及增長率圖示，圖示格式參考“天津20002005年GDP及增長率”。注：所有同時(shí)描述各年份（月份）

4、期間數(shù)值及增長率圖示要求使用柱狀形式表示期間數(shù)值、折線曲線表示期間增長率。2、購買力和消費(fèi)水平描述上一年度城市居民人均可支配收入和消費(fèi)型支出，以及近年來增長態(tài)勢，特別要求附上城市居民人均可支配收入及增長率走勢圖，圖示板式參考同上。3、城市居民居住水平闡述上一年度城市居民人均建筑面積，同期增長情況，以及城市居民人均居住建筑面積的中長期城市發(fā)展規(guī)劃。4、固定資產(chǎn)投資近幾年全市固定資產(chǎn)投資總額情況，例如2006年可描述“十五”期間各年份執(zhí)行情況和附圖，以及“十一五”的計(jì)劃情況等。5、XX年天津市主要預(yù)期目標(biāo)下一年度或當(dāng)年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)，包括GDP生產(chǎn)總值及增長、財(cái)政稅收及增長、固定資

5、產(chǎn)投資增長、城市居民人均可支配收入增長等計(jì)劃目標(biāo)。6、XX市城市規(guī)劃闡述城市中長期的交通系統(tǒng)規(guī)劃（鐵路、高速、航空、海運(yùn)以及城市公交、輕軌、地鐵等交通系統(tǒng)）、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃、大型經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目引入計(jì)劃以及城市發(fā)展規(guī)劃（含舊城區(qū)改造、新城區(qū)假設(shè)）等。以圖文相結(jié)合的方式描述城市未來新建或改造的集中居住區(qū)域板塊，如天津分梅江板塊、奧運(yùn)板塊、西南板塊、老城廂板塊、東部版本和中心城區(qū)板塊等。二、XX市房地產(chǎn)市場概況上一年度或本年度房地產(chǎn)市場總體描述。（要求語言簡短）（一）、房地產(chǎn)投資情況描述近年防地產(chǎn)投資及增長情況，及附圖（圖示要求如上）。（二）、土地市場上一年度及當(dāng)年土地市場供給和價(jià)格，且提供詳細(xì)ex

6、cel制作附件，附件格式如下：行政區(qū)地塊名稱土地規(guī)模（）容積率用地屬性建筑規(guī)模（）成交價(jià)格（萬元）單價(jià)（萬元/畝）樓面價(jià)（元/）受讓單位成交日期1000.522.13商住?。簒x商：xx注：所有數(shù)值保留2位小數(shù)；附件僅記錄用地屬性為居住或商住類用地；（三）、商品房市場價(jià)格描述城市近兩年來商品房市場價(jià)格及走勢（原則上要求提供圖示），尤其是當(dāng)年份的商品房市場整體價(jià)格和項(xiàng)目所在行政區(qū)價(jià)格情況，重點(diǎn)分析價(jià)格走勢。（四）、市場供需分析闡述市場近兩年需求情況，以圖示形式對(duì)比上一年份和當(dāng)年份月度（市場成交情況若是當(dāng)年份初出具報(bào)告，可對(duì)比上兩個(gè)年份的月度市場成交情況），圖示板式要求以折線的形式，折點(diǎn)要求顯示數(shù)

7、值，圖示板式參考下圖。重點(diǎn)分析意向項(xiàng)目所在區(qū)域市場需求，包括現(xiàn)有市場需求狀況和潛在市場需求。描述市場供給情況，重點(diǎn)分析意向項(xiàng)目所屬區(qū)域和能影響項(xiàng)目所屬區(qū)域市場需求的其他區(qū)域（含典型性項(xiàng)目）的市場供給。（五）、市場特征分析1、產(chǎn)品特征分析區(qū)域市場的產(chǎn)品特征一般包括有區(qū)域市場的產(chǎn)品面積區(qū)間概況、商品住宅主流建筑形式、建筑風(fēng)格、消費(fèi)群體概況等方面。2、競爭特征分析意向項(xiàng)目所屬區(qū)域的市場競爭程度、競爭形式和區(qū)域市場競爭格局等。三、擬投資理由1、城市宏觀經(jīng)濟(jì)層面優(yōu)勢分析；2、城市商品房市場現(xiàn)狀、發(fā)展?jié)摿蛭磥碲厔荩ɡ茫┓治觯?、意向項(xiàng)目效益概述；四、意向項(xiàng)目地塊初步分析（一）、意向地塊基本情況1、意向

8、項(xiàng)目名稱XX地塊2、地塊位置意向項(xiàng)目地塊地理位置和在城市或所屬行政區(qū)的地位，特別是地塊的四至范圍及周邊交通、配套等方面簡述。附意向地塊地理位置圖。3、用地指標(biāo)用地指標(biāo)包括有用地性質(zhì)、用地面積、建筑規(guī)模（含各物業(yè)形態(tài)規(guī)模要求）或容積率、建筑密度、綠地率、控高和擬上市時(shí)間計(jì)劃等。（二）、意向地塊的經(jīng)濟(jì)測算1、定價(jià)參照項(xiàng)目周邊樓盤銷售情況，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身的地理、交通、人文和未來發(fā)展趨勢等優(yōu)勢，擬定本項(xiàng)目價(jià)格水平（住宅、商業(yè)，不含車庫/位、地下室），根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃總面積，計(jì)算銷售總收入以及稅后凈收入。2、成本除土地成本外成本明細(xì)見下表：項(xiàng)目名稱總成本（萬元）單位成本（元/）備注1、建筑工程成本 小高層

9、住宅 電梯2、項(xiàng)目前期費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 住宅設(shè)計(jì)費(fèi) 地質(zhì)勘探 放線測量費(fèi) 監(jiān)理費(fèi) 3、政府規(guī)費(fèi) XX費(fèi) XX費(fèi) XX費(fèi) XX費(fèi) XX費(fèi) XX費(fèi)4、安裝工程 燃?xì)?自來水 污水、雨水 電力 供熱 閉路電視 智能化5、環(huán)境配套 景觀、綠化 室外道路6、管理費(fèi)7、銷售費(fèi)用8、財(cái)務(wù)費(fèi)用9、不可預(yù)見費(fèi)總計(jì)3、土地成本與利潤 土地成本與利潤關(guān)系見下表：土地成本測算表平均成本（萬元/畝）樓面價(jià)（元/）土地出讓金（萬元）土地契稅（萬元）其它費(fèi)用（萬元）土地成本（萬元）項(xiàng)目總成本（萬元）項(xiàng)目稅后利潤（萬元）項(xiàng)目銷售利潤率（%）通過調(diào)查，該地塊的樓地價(jià)為xx元/較為合理，對(duì)應(yīng)的土地成本在xx萬元/畝。經(jīng)測算，該地塊最高價(jià)格為xx萬元/畝。8 / 9五、目標(biāo)客戶群根據(jù)客戶群體的特征分類，一般有年齡結(jié)構(gòu)、家庭組成結(jié)構(gòu)、置業(yè)目的