租房糾紛民事代理詞范文

1、租房糾紛民事代理詞范文一、租房糾紛民事代理詞范文尊敬的審判長、審判員:根據(jù)我國律師法、民事訴訟法等法律的有關(guān)規(guī) 定，北京市遼海律師事務(wù)所（以下簡稱“本所”）依法接受本案當(dāng) 事人趙某某女士的委托和特別授權(quán)，指派王*香律師擔(dān)任被告訴訟 代理人。在查閱案卷基礎(chǔ)上，代理人發(fā)表代理意見如下：一、“交還房屋”應(yīng)以騰退房屋和交還鑰匙為標(biāo)準(zhǔn)，被 告已經(jīng)如期交還房屋，根本不存在違約行為。本案中，原告提起訴訟的理由是“被告違約"，“違約 行為"具體體現(xiàn)在未按照編號為004781的北京市房屋租賃合同 （以下簡稱房屋租賃合同）第十條第五款的規(guī)定交還房屋，該規(guī)定 為“乙方應(yīng)當(dāng)在承租期滿當(dāng)日交還房屋。

2、乙方未交還房屋視為違 約，乙方須向甲方支付相當(dāng)于月租金額兩倍的違約金，同時應(yīng)賠 償甲方所受的損失。留置在房屋內(nèi)的物品，甲方有權(quán)按丟棄物處 理，甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任?！睂Υ耍桓鎴詻Q認(rèn)為被告已按期交還房屋。正如原告在 起訴狀中所寫“原告于2012年1月4日通知被告房屋租賃期滿， 被告本人未去房屋，而是委托其朋友王*才前往交房期間被告 對其居住期間造成的房屋設(shè)備設(shè)施損壞不認(rèn)可，不予修復(fù)，雙方 協(xié)商不一致，”，如此可見，原告認(rèn)可交房當(dāng)日雙方已經(jīng)在 履行房屋交還手續(xù)，只是對房屋設(shè)備設(shè)施損壞未能達(dá)成一致，原 告不接受被告交房，并不是被告不履行交房，這與原告起訴被告 不按期交還房屋的說法自相矛盾。房屋設(shè)備設(shè)

3、施損壞牽涉到的是 押金退還問題，與房屋是否交還不是一個概念。因此，原告所稱 被告未按時交還房屋純屬亂講。事實上，被告早已簽下另一房屋租賃合同并于2012 年1月3日搬出本案所涉房屋，舊房鑰匙也一并歸還于原告。從 實踐上說，正如交房以交鑰匙為標(biāo)準(zhǔn)一樣，交還房屋應(yīng)以騰空房 屋交還鑰匙為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，被告如期騰退房屋并交還鑰匙，顯然已 完成交還房屋任務(wù)。原告起訴被告不按期交還房屋，沒有任何事 實和依據(jù)，其狀告被告違反合同不交還房屋，無非是想侵占被告 的押金和攫取其他不當(dāng)?shù)美?。二、提供格式合同條款一方應(yīng)采取合理的方式提請另一 方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，否則該條款應(yīng)視為未訂入合 同。采用格式條款訂立合

4、同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵 循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提 請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該 條款予以說明。提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制 其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符 號、字體等特別表示，并按照對方的要求對該格式條款予以說明 的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第三十九條所稱'采取合理的 方式'。提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務(wù)承擔(dān)舉證 責(zé)任。本案中，原告為提供格式合同一方，其在合同第十條第五 款中約定“乙方應(yīng)當(dāng)在承租期滿當(dāng)日交還房屋。乙方未交還房屋 視為違約，乙方須向甲方支付相當(dāng)

5、于月租金額兩倍的違約金，同 時應(yīng)賠償?！痹摋l規(guī)定顯然屬于免除甲方責(zé)任的條款而未作 合理說明，該條款并不生效。三、原告沒有任何理由扣留全額押金。根據(jù)交易慣例，房屋租賃合同到期終止，押金也應(yīng)同時 返還。如存在房屋設(shè)備設(shè)施人為損毀，給當(dāng)事人造成損失的，過 錯一方應(yīng)給予相應(yīng)賠償，賠償款可在押金款中扣除。本案中，原 告應(yīng)舉證證明其房屋設(shè)備設(shè)施遭受人為損壞，而原告提供的證據(jù), 根本無法證明此主張。因此，原告應(yīng)退還押金款給被告。四、被告不應(yīng)承擔(dān)2012年1月4日至1月31日的房租。被告在其訴訟請求第二項中主張被告承擔(dān)其房租損失2600元毫無依據(jù)。如前所述，被告已于2012年1月3日搬出本案所涉房屋，原告在其

6、起訴狀中也提到2012年1月4日雙方已到辦 理房屋交還手續(xù)階段，顯然此時房屋已經(jīng)騰退，并且根據(jù)本案房 屋租賃合同第七條第六款，“辦理房屋交還手續(xù)時，乙方不得在 房屋中存放留置物品，甲方對未經(jīng)同意的留置物品有權(quán)作為丟棄 物品處理，不承擔(dān)賠償責(zé)任。"可見，就算被告有物品留置，原 告完全可以自行處理，因此原告主張該時期的房租，純屬空穴來 風(fēng)，不可能得到支持。即使因整理修繕該房屋產(chǎn)生空租期，那也 是其合理的經(jīng)營損失，跟被告沒有關(guān)聯(lián)性。四、原告的一系列違法行為給被告造成了損失，被告保 留追究原告相關(guān)責(zé)任的權(quán)利。原告先是借故房屋設(shè)備設(shè)施人為損毀不退還押金，隨后 又編造被告“不履行交還房屋義務(wù)”的

7、說法來法院起訴，其行為 牽制了被告大量時間和精力，擾亂了被告的工作和生活，導(dǎo)致被 告發(fā)生了許多交通費、誤工費等費用，被告的經(jīng)濟(jì)損失完全由原 告造成，理應(yīng)由原告賠償。被告已經(jīng)就此提起反訴，將依法追究 原告的法律責(zé)任。以上代理意見，我們敬請法院能夠給予支持為盼!謝謝!答辯人:2012年月日、房屋租賃合同的法律特征1. 房屋租賃合同是移轉(zhuǎn)房屋使用權(quán)的合同。這一點將其 與買賣合同區(qū)分開來。后者是以移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)為目的。由于房 屋租賃合同僅移轉(zhuǎn)房屋的使用權(quán)，所以承租人僅能依合同約定對 租賃房屋進(jìn)行使用收益，而不得處分。在承租人破產(chǎn)時，租賃房 屋不得列人破產(chǎn)財產(chǎn)，出租人有取回權(quán)。2. 房屋租賃合同是諾成、

8、雙務(wù)、有償合同。房屋租賃合 同自雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議時成立，而不以房屋的交付為合同的成 立要件，故系諾成合同而非實踐合同。雙方當(dāng)事人互負(fù)權(quán)利義務(wù), 為雙務(wù)合同。出租人出租房屋的目的在于獲取租金，而承租人支 付租金的目的在于獲得房屋使用權(quán)，故租賃合同為有償合同。3. 房屋租賃合同具有臨時性。房屋租賃合同讓渡的是租 賃房屋的使用權(quán)，故租賃期限不宜過長，否則將與臨時讓渡房屋 使用權(quán)的目的不符，也容易因房屋返還產(chǎn)生爭議。而且，租賃合 同屬于債權(quán)關(guān)系，與物權(quán)具有永久性不同，如租賃期限過長，也 有害于租賃房屋的改良。因此，民法典第七百零五條規(guī)定： “租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租 賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù) 訂之日起不得超過二十年。三、怎么單方面解除房屋租賃合同1、租賃人未按約定使用租賃物，致使租賃物受到損失 的，出租人可以解除合同。2、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合 同。3、承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。民法典第七百一十一條【租賃人未按約定使用租賃物的責(zé)任】 承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物， 致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。第七百一十六條【承租人對租賃物轉(zhuǎn)租】承租人經(jīng)出 租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人 與出租人之間的租賃合