房地產(chǎn)稅收籌劃全流程案例版本

1、目錄一、項(xiàng)目基本情況二、項(xiàng)目籌劃總體思路三、具體籌劃方案1、開發(fā)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅收籌劃2、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃3、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃4、售后清算環(huán)節(jié)的稅收籌劃5、后續(xù)管理環(huán)節(jié)的稅收籌劃一、項(xiàng)目基本情況(一) 已建項(xiàng)目嘉業(yè)？海灣位于南*市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)黃湖西路與海南路交匯處。項(xiàng)目總占地面積 114.24畝，總建筑面積約 170000平米。 該項(xiàng)目分兩期建設(shè)完成。一期占地面積為38129.6 ，二期占地面積為38034.1 譏項(xiàng)目一期于 2011年7月30日開工，于 2015年4月25日 項(xiàng)目二期全部竣工交付業(yè)主使用。產(chǎn)品包括普通住宅、商業(yè)等非普通住宅、 公建配套設(shè)施、 地下建筑等，項(xiàng)目規(guī)劃

2、指標(biāo)如下：(1 )總建筑面積：169590平方米；(2 )容積率：1.5(3) 公建配套設(shè)施面積：2370.07平方米；(4) 可售面積：113402.93 平方米，其中： 普通住宅面積 91588.8 平方米 非普通住宅面積21814.13 平方米 停車場面積55344.71 平方米(二) 擬建項(xiàng)目蛟湖經(jīng)典擬建于南 *市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)雙港東路處。項(xiàng)目數(shù)據(jù)在案例中有具體說明，在此不再累述。二、項(xiàng)目籌劃總體思路嘉業(yè)？海灣位于南*市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的黃金地帶，2011年南*市區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)已經(jīng)突破8000元/ ，臨近的紅谷灘中心區(qū)均價(jià)已經(jīng)向10000元/平米的成交均價(jià)邁進(jìn)，該年南*市整體供應(yīng)量

3、不足，2011年基本沒有剩余存量，因此價(jià)格再度攀升。性 價(jià)比吸引了大量的剛需客戶，市區(qū)特別是鐘情于紅谷灘中心區(qū)的剛性購房者極大地向嘉業(yè)？海棠灣項(xiàng)目所在的區(qū)域轉(zhuǎn)移。因此， 一期竣工當(dāng)年，項(xiàng)目二期于 11月緊鑼密鼓開工。項(xiàng)目還增加了 地源熱泵、太陽能等低碳技術(shù)及每戶達(dá)10%左右的面積贈(zèng)送，總體造價(jià)較紅谷灘建安造價(jià)參考指標(biāo)高出10%-15% 。嘉業(yè)？海棠灣項(xiàng)目一期二期時(shí)間緊，中間幾乎沒有斷檔期，成本又相比 較高，籌劃案極富挑戰(zhàn)又極具代表性。蛟湖經(jīng)典擬建于南 *市國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)雙港東路。事前對不 同階段進(jìn)行合理的稅收籌劃，一方面可以為企業(yè)提供合理的稅 收籌劃建議，有利于企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)利

4、潤率，從 而提高企業(yè)的市場競爭力，另一方面保證項(xiàng)目實(shí)施的可行性， 提咼資金利用率。從實(shí)際出發(fā)，通過不同的經(jīng)營環(huán)節(jié)，順藤摸瓜式將所涉及的不 同稅種融入到企業(yè)項(xiàng)目中去，更詳細(xì)且具體地提出籌劃方案。方案從開發(fā)準(zhǔn)備、開發(fā)建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)、清算環(huán)節(jié)和后續(xù)管理這五個(gè)環(huán)節(jié)著手，針對不同稅種所涉及的問題提出解決方法。三、具體籌劃方案1、開發(fā)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅收籌劃在擬建蛟湖經(jīng)典住宅小區(qū)的預(yù)算中，就地安置拆遷戶的房屋拆 遷面積達(dá)到5000平方米，其中就地安置等面積償還4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的價(jià)格給予貨幣補(bǔ)償。已知該住宅項(xiàng)目的房屋市場售價(jià)8000元/平方米，以協(xié)議出讓方式取得的土地使用權(quán)成

5、本為8000萬元，可售總面積50000平方米，其中包括用于拆遷安置的房屋面積5000平方米?！痉治觥酷槍σ陨习咐?，提出以下兩種契稅繳納方案：方案一：拆遷過程中，貨幣補(bǔ)償部分以實(shí)際支付的拆遷補(bǔ)償款確定契稅的計(jì)稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以每平方米的貨幣補(bǔ)償 標(biāo)準(zhǔn)確定契稅的計(jì)稅依據(jù)?；剡w部分契稅的計(jì)稅依據(jù)為：4000 平方米X 7500 元/平方米=3000萬元拆遷戶貨幣補(bǔ)償：1000平方米X 7500元/平方米=750萬元全部契稅計(jì)稅依據(jù)為：3000萬元+8000萬元+750萬元=11750 萬元方案二：拆遷過程中，貨幣補(bǔ)償部分以實(shí)際支付的拆遷補(bǔ)償款 確定契稅的計(jì)稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以被拆遷房屋每平

6、方米 的市場價(jià)格確定契稅的計(jì)稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計(jì)稅依據(jù)為：4000平方米X 8000元/平方米=3200萬元全部契稅計(jì)稅依據(jù)為：3200萬元+8000萬元+750萬元=11950 萬元2、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃（一）融資方式的稅務(wù)籌劃嘉業(yè)公司的金域海棠項(xiàng)目中，對土地增值稅匯算中利息的扣除 計(jì)算方法選擇上進(jìn)行比較分析，該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付 的金額為6700萬元，開發(fā)成本為 4億萬元，而利息支出為 1680 萬元?！痉治觥糠桨敢唬簱?jù)實(shí)扣除：扣除額二（6700+40000） X 5%+1680=4015 萬元方案二：定率扣除：扣除額二（6700+40000） X 10%=4670 萬元【

7、結(jié)論】就金域海棠項(xiàng)目而言，方案二的扣除額大于方案一， 差額為655萬元，因此方案二更合算。因此在匯算清繳時(shí)應(yīng)選 擇方案二，那么企業(yè)就不能合理分?jǐn)偫①M(fèi)用或不能提供金融 機(jī)構(gòu)的證明。（二）建房方式的稅務(wù)籌劃嘉業(yè)公司擬建的蛟湖經(jīng)典項(xiàng)目有一地塊，其土地成本和開發(fā)成 本合計(jì)為 29000 萬元，評估公司按照市價(jià)給出的評估價(jià)格為 50000萬元?，F(xiàn)有兩個(gè)方案如下（均采用營改增后的簡易計(jì)稅法）:【分析】方案一：自建自銷嘉業(yè)公司將該項(xiàng)目作為商品房用于直接銷售，依據(jù)稅務(wù)規(guī)定， 按照銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征稅，涉及土地增值稅。銷售收入（含增值稅）：50000萬元銷售收入（不含增值稅）：50000 -（ 1+5% ） =

8、47619 萬元銷項(xiàng)稅額：47619 X 5%=2381 萬元城建稅及教育費(fèi)附加：2381 X（ 7%+3%+2% ） =286萬元印花稅：50000 X 0.0005=25 萬元土地增值稅：扣除項(xiàng)=29280 X( 1 + 10%+20%) +286=38350 萬元增值額=47619-38350=9269 萬元增值率=9269/38350=24%土地增值稅：9269 X 30%=2780 萬元凈收入：47619-29280-25-2780-286=15248萬元方案二：代建嘉業(yè)公司先將該地塊出售給綠地公司用于職工住房，土地轉(zhuǎn)讓 價(jià)格按照評估價(jià)格為10000萬元，土地成本為 7280萬元，進(jìn)

9、行土地使用權(quán)證的更名，涉及土地增值稅。嘉業(yè)公司與綠地公 司簽訂房屋代建協(xié)議書，工程所需全部建設(shè)資金均由綠地公司 提供，同時(shí)綠地公司還負(fù)責(zé)采購大部分的建筑材料(價(jià)款約為 1300萬元)，嘉業(yè)公司只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作，建筑面積 為90000平方米，按照每平米2500元收取代建服務(wù)費(fèi)，共計(jì)22500萬元。代建服務(wù)期間費(fèi)用預(yù)測為6500萬元。代建服務(wù)按照服務(wù)收入征稅，不涉及土地增值稅。該房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓該地塊的損益如下：銷售收入(含增值稅)：10000萬元銷售收入(不含增值稅)：10000 -( 1+5% ) =9524 萬元銷項(xiàng)稅額：9524 X 5%=476 萬元城建稅及教育費(fèi)附加：476 X(

10、 7%+3%+2% ) =57萬元印花稅：10000 X 0.0005=5 萬元土地增值稅：扣除項(xiàng)=7280 X( 1 + 10% ) +57=8065 萬元增值額=9524-8065=1459 萬元增值率=1459/8065=18%土地增值稅 =1459 X 30%=438 萬元凈收入：9524-7280-57-5-438=1744萬元(該房地產(chǎn)公司代建服務(wù)損益如下：)代建收入(含增值稅)：22500萬元代建收入(不含增值稅)：22500 -( 1+5% ) =21429 萬元代建增值稅：21429 X 5%=1071 萬元代建城建稅及教育費(fèi)附加：1071 X( 7%+3%+2% ) =12

11、9萬元凈收入：21429-129-6500=14800萬元（該房地產(chǎn)公司兩項(xiàng)業(yè)務(wù)合計(jì)凈收入如下：） 合計(jì)凈收入：14800+1744=16544萬元【結(jié)論】根據(jù)以上分析，就此項(xiàng)目來說方案二凈收入更多，比 方案一多296萬元。因此方案二代建更好。（三）園林綠化的稅務(wù)籌劃 金域海棠項(xiàng)目的園林綠化工程項(xiàng)目的實(shí)際園林綠化工程費(fèi)用約 為774萬元。一般來說，園林綠化施工中，苗木費(fèi)占比約為 60%， 因此合理估計(jì)該項(xiàng)目中的苗木費(fèi)為464萬元，其他費(fèi)用為 310萬元。另外，嘉業(yè)公司主要有三種供應(yīng)商可以選擇。其中甲公 司是以建筑安裝為主業(yè)，經(jīng)營范圍包括苗木種植。乙公司是專 門進(jìn)行苗木銷售的公司。丙公司以出售苗

12、木為主業(yè)，經(jīng)營范圍 包括建筑安裝。與甲公司、乙公司，丙公司均能取得增值稅專 用發(fā)票?！痉治觥糠桨敢唬汉狭惭b法與甲公司簽訂園林綠化施工合同，同時(shí)附帶苗木銷售共計(jì)約774萬元可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額= 774 -（ 1 + 11% ） X 11% = 76.7 （萬元） 采購成本=774-76.7=697.3 （萬元方案二：分立合同法與甲公司分別簽訂銷售合同 464萬元、建筑安裝合同 310萬元 可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額= 464 - （1 + 13% ） X 13% + 100 - （1 + 11% ） X 11% = 84.1 （萬元）采購成本=774-84.1=689.9（萬元）方案三：分開訂立法先在乙公司購

13、買苗木464萬元，再與甲公司簽訂100萬元的施工合同可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額= 464 - （1 + 13% ） X 13% + 310 - （1 + 11% ） X 11% = 84.1 （萬元）采購成本=774-84.1=689.9（萬元）方案四：合立購買法與丙公司銷售苗木同時(shí)提供園林綠化工程，總價(jià)款為774萬元可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額= 774 -（ 1 + 13% ） X 13% = 89 （萬元）采購成本=774-89=685 (萬元)【結(jié)論】四個(gè)方案支付的總費(fèi)用都是774萬元，但是方案一的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額要更少，方案四可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額最大。如果要 和以建筑安裝為主業(yè)、經(jīng)營范圍包括苗木種植的企業(yè)合作時(shí)， 房

14、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把苗木銷售費(fèi)用和綠化施工費(fèi)用分開簽訂合同 更好；同時(shí)，先從苗木銷售公司購買苗木，再與園林公司簽訂 綠化施工合同也可以達(dá)到相同的籌劃效果。3、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃(一) 銷售定價(jià)的稅收籌劃嘉業(yè)？海棠灣的32#商品房，同行業(yè)房價(jià)為17002000萬元之間，開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發(fā)成本為900萬元?！痉治觥砍嚓P(guān)稅金外的可扣除的項(xiàng)目金額為：200 + 900 + ( 200 + 900 )X 10 %+( 200 + 900 ) X 20 %= 1430 (萬元)。方案一：公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價(jià)應(yīng)為：1430 X 1.269=1814

15、.67 萬元，此時(shí)增值額為287.9萬元(1814.67/( 1+5% ) - 1430 1814.67 X 0.571 %)。方案二：公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則總房價(jià)至少要超過1934.79(1430 X 1.353 )萬，提價(jià)120.12萬才會增加總收益，此時(shí)增 值額為 401.6 (1934.79/( 1+5% ) -1430 X 100.725%-0.571%X 120.12 )萬，應(yīng)納土地增值稅為120.48 ( 401.6 X 30% )萬?！窘Y(jié)論】當(dāng)同行業(yè)的房價(jià)在17002000萬元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇1814.67萬元作為自己的銷售價(jià)格，使自身的房價(jià)較低， 增強(qiáng)競爭力，又能給公司帶來

16、較大的利潤。當(dāng)然，如果公司能 以高于1934.79萬元的價(jià)格出售該商品房的話，所獲利潤將會 進(jìn)一步增加。(二) 房屋裝修費(fèi)用的稅收籌劃嘉業(yè)海灣房地產(chǎn)在南*開發(fā)了商品住宅項(xiàng)目，住宅小區(qū)容積率為1.5平方米，戶型為兩室一廳、三室兩廳，建筑面積在90 140平方米，總建筑面積為10000平方米，其中地價(jià)及開發(fā)成本為9000萬元，準(zhǔn)予扣除的開發(fā)費(fèi)用1000萬元，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為1億。企業(yè)直接銷售毛坯房，銷售均價(jià)為16000元每平方米。假設(shè)企業(yè)的銷售模式為方案一 ，后經(jīng)過實(shí)地考察調(diào)研，建議在售 價(jià)加上裝修成本后定位 19000元每平方米，將毛坯房裝修后銷 售，定為方案二?！痉治觥糠桨敢唬撼鍪勖鞣繎?yīng)納

17、稅金及附加=16000 X 5%/ ( 1+5% ) X( 7%+3%+2%)=91.43 萬增值額=16000/( 1+5%)-9000 X ( 1+20%)-1000-91.43=3346.67 萬增值率為34.47%應(yīng)納土地增值稅 =3346.67 X 30%=1004.001 萬元應(yīng)納企業(yè)所得稅 =(16000/( 1+5% )-10000-91.43-1004.001)X 25%=1035.67 萬凈 利 潤 =16000/(1+5%)(10000+91.43+1004.001 + 1035.67) =3107 萬方案二：出售精裝房應(yīng)納稅金及附加 =19000X 5%/(1+5% )

18、 X( 7%+3%+2%)= 108.57 萬增值額=19000/(1+5%)-12000X ( 1+20%)-1000-108.57=2586.67萬增值率=19.46%(注：增值率未超過20%不交土地增值稅根據(jù)上述第三點(diǎn)政策可知該公司所開發(fā)的商品房屬于普通住宅， 所以該公司免于繳納土地增值稅。應(yīng)納企業(yè)所得稅=(19000/( 1+5% ) -13000-108.57) X25%=1246.67 萬元凈利潤=19000/( 1+5% ) - ( 13000+108.57+1246.67) =3740萬元【結(jié)論】通過測算(裝修成本為3000元每平方米)，企業(yè)應(yīng)繳納主 要稅金總額是1355.24

19、 萬元，兩種方案交納稅金總額相差 775.861 萬元，扣除增加的裝修成本后，企業(yè)采用方案二凈利 潤增加633萬元。我們通過對影響稅額的因素進(jìn)行分析，僅增 加了部分房地產(chǎn)開發(fā)成本，卻享受到稅收優(yōu)惠政策，免交了1004.001 萬元的土地增值稅。4、售后清算環(huán)節(jié)的稅收籌劃（一）土地增值稅清算的稅收籌劃（1） 土地增值稅核算方式的稅收籌劃嘉業(yè)？海灣有31棟和32棟兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上， 銷售31棟房產(chǎn)取得收入 300萬元，允許扣除金額為 200萬元； 銷售32棟房產(chǎn)取得收入400萬元，允許扣除項(xiàng)目金額為 100萬元。【方案一】分開核算時(shí)：31棟房產(chǎn)的增值率 二（300 200 ） /2

20、00 X 100 % =50 %，適用 稅率30 %;應(yīng)納土地增值稅為：（300 200 ）X 30 % =30 （萬元）；32 棟房產(chǎn)的增值率 二（400 100 ） /100 X 100 % =300 %，適 用稅率60 %;應(yīng)納土地增值稅為：（400 100 ） X 60% 100X 35% = 145 （萬元）； 共繳納土地增值稅175萬元。【方案二】合并核算時(shí)：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300 + 400 = 700 （萬元）；允許扣除的金額：200 + 100 = 300 （萬元）；增值率為：（700300 ） /300 X 100 %= 133.3 %，適用稅率 50 %；應(yīng)納土地增

21、值稅為：（700 300 ） X 50 % 300 X 15 % =155（萬元）。【分析】通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上 例可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā) 公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和 扣除項(xiàng)目放在一起核算，一起申報(bào)納稅，就可以達(dá)到少繳稅的 目的。（2 ）土地增值稅清算房屋類型的稅收籌劃以嘉業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)一期為例（見表一），采用分 兩類（即普通住宅和其他）對項(xiàng)目進(jìn)行清算，企業(yè)應(yīng)納土地增 值稅1029萬元，稅負(fù)率 0.98% （見表二）；采用分三類（即普 通住宅、非普通住宅和其他）對項(xiàng)目進(jìn)行清算，應(yīng)納土地增值 稅2343

22、萬元，稅負(fù)率 2.28% （見表二），兩者計(jì)算應(yīng)繳土地增 值稅相差較多。若采用四分類，企業(yè)稅負(fù)更重。表一：金域海棠項(xiàng)目清算項(xiàng)目基本情況表（單位：萬元）項(xiàng)目面積銷售總額（萬元）住宅商業(yè)儲藏間地下車位合計(jì)53299.948555.264171.4779086840.7130849.39019.811251.44513546255.57備注：一期地下室總建筑面積28514.04 川，車位790個(gè)。表二：某房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅分兩類、三類 （單位：萬元）明細(xì)兩類三類普通住宅非普通住宅、商務(wù)房及車位普通住宅非普通住宅商務(wù)房及車位1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額30849.315376.2730849.31251.4414226.812、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)2981114310298111000199573、增值額1038.31066.271038.3251.44-5730.194、增值額與扣除項(xiàng)目金3.48%7.45%3.48%25.44%-28.71%額之比5、適用稅率30%30%30%30%0%6、速算扣除系數(shù)（%000007、應(yīng)繳土地增稅稅額減：普通住宅1074.461145.721074.46314.660增值額未超20%部分應(yīng)免1074.4601074.4600征增值稅稅額8、實(shí)際應(yīng)繳土地增值稅01145.720314.660稅額通過上述計(jì)算，可以看出，在此案例中，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地