商業(yè)地產(chǎn)Z模式實例深度分析會實況

1、商業(yè)地產(chǎn)“Z模式”實例深度分析會實況2004年12月22日下午，由中國商業(yè)地產(chǎn)卓越服務(wù)機構(gòu)中海首佳商業(yè)設(shè)計公司主辦的“商業(yè)地產(chǎn)“Z模式”實例深度分析會”暨中海首佳聯(lián)誼會在北京福建大廈隆重舉行。 新聞背景：“Z 模式” 2004年是中國商業(yè)地產(chǎn)飛速發(fā)展的一年，商業(yè)地產(chǎn)的增速比同期全房地產(chǎn)行業(yè)的增速平均高約10個百分點，但是2004年也是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷風(fēng)風(fēng)雨雨的一年，出現(xiàn)了大量的項目盲目開發(fā)、停滯、流產(chǎn)、商鋪糾紛等問題，有些項目甚至引發(fā)了影響當(dāng)?shù)匕捕ǖ纳鐣栴}。這些問題的產(chǎn)生很大程度上是由于地產(chǎn)商不懂商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營規(guī)律，仍然沿襲傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的模式進行操作所造成的。與此形成鮮明對比的是，運用“Z模

2、式”操作的商業(yè)地產(chǎn)項目都有效地規(guī)避了風(fēng)險，取得了良好的效果。 “Z 模式”全過程一體化專業(yè)協(xié)同服務(wù)模式，是市場需求催生的專為科學(xué)系統(tǒng)地進行商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)和運營提供多專業(yè)組合協(xié)同服務(wù)的系統(tǒng)工程全面解決方案。它具有雙重含義：“直通車”從前期項目定位到后期經(jīng)營管理的全過程一體化服務(wù)，在商業(yè)項目開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)由不同專家提供專業(yè)支持，各個環(huán)節(jié)之間進行有效的串聯(lián)、銜接與配合，形成系統(tǒng)的支持體系；專業(yè)協(xié)同使不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家和不同專業(yè)的設(shè)計專家在系統(tǒng)體系下協(xié)同工作，從而保證服務(wù)水平的專業(yè)化深度和對項目的整體把握。 作為“Z模式”全程一體化專業(yè)協(xié)同服務(wù)模式的創(chuàng)立者，中海首佳商業(yè)設(shè)計公司成立兩年來，成功地

3、完成了30多個商業(yè)項目，其中10萬m2以上的項目就有12項，創(chuàng)造了在業(yè)內(nèi)首屈一指的業(yè)績，中海首佳“Z模式”國際化專業(yè)團隊也得到了業(yè)界的普遍贊譽。前不久，中海首佳因此獲得了2004年中國（廣州）國際商業(yè)地產(chǎn)博覽會評選的“十大卓越服務(wù)機構(gòu)”獎，也是這次獲獎?wù)弋?dāng)中唯一推行商業(yè)咨詢、規(guī)劃設(shè)計、建筑和室內(nèi)設(shè)計、招商和經(jīng)營管理顧問全程一體化專業(yè)服務(wù)的機構(gòu)，其獨樹一幟的服務(wù)模式受到了廣泛關(guān)注。 商業(yè)地產(chǎn)“Z模式”實例深度分析會流程一覽 時間主題14:00“Z模式”實例分析會正式開始14:00-14:05主持人開場：介紹主要嘉賓和會議進程 14:05-14:15王永福董事長致開幕詞14:15-14:25中國商

4、業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟荀培路理事長致辭 14:25-14:30王永平秘書長授地產(chǎn)聯(lián)盟“專家委員”聘書14:30-15:15徐毅總經(jīng)理作“Z模式”說明主題報告15:15-15:20中海首佳“Z模式”國際團隊介紹15:25-15:30世界第二大體育用品店法國迪卡儂代表致辭15:40-16:45由商業(yè)地產(chǎn)商操盤代表講解實例分析（中關(guān)村國際商城、西安立豐購物中心、北化商業(yè)廣場）16:45-17:30祝平副總經(jīng)理講解Z模式運用案例17:30-18:00媒體提問 現(xiàn)場速遞商業(yè)地產(chǎn)“Z模式”實例深度分析會圖文實錄 主持人【主持人】各位尊敬的領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，先生們、女生們，大家下午好！在大會開始之前，請允許我榮幸地向大家

5、介紹各位到場的嘉賓，他們是中國商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)聯(lián)合會會長、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長荀培路先生；秘書長王永平先生；中國海洋置業(yè)公司總經(jīng)理，中海首佳董事長王永福先生；北京市水產(chǎn)總公司副總經(jīng)理郭大民先生；北京市商務(wù)局雷方處長；張瑾處長；北京市商業(yè)聯(lián)合會副會長高波先生；超市周刊主編高景遠先生；新地產(chǎn)副主編張文豪先生；搜狐焦點地產(chǎn)網(wǎng)總編鄒良東先生。還有主辦方副總經(jīng)理丁淑芳女士；王勝利先生；副總經(jīng)理王新豐先生；還有中昆地產(chǎn)集團謝勇總經(jīng)理，西安利豐集團高利副總經(jīng)理，百化房地產(chǎn)公司楊兆林先生；中關(guān)村商業(yè)代表雄亮先生。 【主持人】到會的媒體有新華社北京分社、首都建設(shè)報、現(xiàn)代商報、工商時報、新地產(chǎn)雜志、商業(yè)時代、中國經(jīng)

6、營報、北京現(xiàn)代商報、經(jīng)濟觀察報、新京報、京華時報、晨報、北京青年報、北京時報以及中國房地產(chǎn)報的諸位媒體朋友，請大家以熱烈的掌聲歡迎諸位領(lǐng)導(dǎo)、諸位嘉賓和諸位朋友，在今天來到會場，大家共同探討中國商業(yè)地產(chǎn)的問題，謝謝大家！ 【主持人】下面我們邀請中海首佳商業(yè)設(shè)計公司總經(jīng)理徐毅先生宣布“Z模式”分析會正式開始，有請徐總。 北京中海首佳商業(yè)設(shè)計公司總經(jīng)理徐毅 【徐毅】今天非常高興能邀請到各位嘉賓、領(lǐng)導(dǎo)，來到我們“Z模式”研討會。 【徐毅】剛才我們已經(jīng)介紹了到會的諸位嘉賓，另外我還要介紹一下我們今天來的還有在京的著名商業(yè)企業(yè)的代表，我就不一一介紹。 【徐毅】因為比較多，有華堂的代表，有翠微代表，有京克隆

7、等等代表，我們希望通過這個會給大家創(chuàng)造一個交流的機會，能夠一起探討商業(yè)地產(chǎn)和我們商業(yè)企業(yè)，以及我們專業(yè)服務(wù)企業(yè)共同發(fā)展的問題。 【徐毅】下面我想首先要有請我們中海首佳董事長，也是我們“Z模式”的奠基人王永福先生給我們致開幕詞，請大家歡迎。 【王永?！?各位來賓，大家下午好！我首先代表中海首佳設(shè)計公司和中國海洋置業(yè)公司對各位的光臨，表示感謝！ 【王永?！?我想我也不是致什么開幕詞，我對今天下午的分析會做一個引子，大家才能了解為什么突然冒出一個“Z模式”，怎么出來一個“Z模式”，我本身不講這個問題，由專業(yè)部門的同志來講。做這個引子為了說明這個問題，我想簡單介紹一下我個人的經(jīng)歷，從這開始說起。 【王

8、永福】 我是在北京從事商業(yè)工作到今年應(yīng)該說是36年了，在這36年當(dāng)中在北京二商局工作15年，在北京燕莎集團工作8年半，2002年成立中海置業(yè)公司，又在這工作了將近3年的時間，在這30多年的時間里面，經(jīng)歷了中國的商業(yè)從傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，特別是近十年來，我認為是我們中國商業(yè)發(fā)生本質(zhì)變化的十年。在我回憶當(dāng)中我很清楚地記得，一個國家的商業(yè)好與壞，是一個國家國民經(jīng)濟很重要的一個反映，做好商業(yè)工作需要很多的條件，但是其中一個很重要的條件就是離不開商業(yè)地產(chǎn)，更離不開商業(yè)設(shè)計，特別離不開商業(yè)環(huán)境。應(yīng)該說北京市從重視購物環(huán)境是從亞運會之前那一年開始的，那時候我正在二商局工作，北京市第一家做商業(yè)環(huán)境的

9、改造如果大家記得的話是西單菜市場，當(dāng)時西單菜市場進行改造以后，當(dāng)年的銷售額我記得增長是70，以后每年都增長30以上，后來我們推廣這個經(jīng)驗，在甘家口商場等等所有大商場都進行新一輪改造，使得副食品環(huán)境得到了很大的變化。 北京中海首佳商業(yè)設(shè)計公司董事長王永福  【王永福】 93年我到燕莎工作以后，由經(jīng)營副食品工作為主到經(jīng)營百貨為主，在這8年多的時間里，使我感覺要想做好百貨商業(yè)，商業(yè)設(shè)計是不可缺少的。因為商業(yè)我有兩點體會，就是一個好的商業(yè)是各種知識的綜合體，它涉及到建筑學(xué)、美學(xué)、商品學(xué)、心理學(xué)以至于光學(xué)，把這些知識都融合為一體，才成為有特點的一個百貨商店。我們許多人到國外去參觀，他

10、為什么個性非常鮮明？很重要第一感覺是它的外觀和里面的環(huán)境的設(shè)計，這是一個很重要的方面。第二就是一個成熟商業(yè)社會要運轉(zhuǎn)好必須具備兩個條件，一個就是要有商業(yè)的運營商，像燕莎這樣直接從事商業(yè)金融的，再有就是要有大量商業(yè)服務(wù)商的出現(xiàn)。商業(yè)服務(wù)商的出現(xiàn)會促使整個商業(yè)水平的提高，而我覺得我們國家現(xiàn)在缺乏的就是大量的商業(yè)服務(wù)商的出現(xiàn)，一個百貨商場從選址、到設(shè)計、到選購等等都是由他完成的。 【王永福】 所以在這樣一種思想的指導(dǎo)之下，2002年中海置業(yè)公司成立，我們確立了中海發(fā)展目標其中就是商業(yè)地產(chǎn)。要進行商業(yè)地產(chǎn)就要有一個全套的服務(wù)，不僅是給人家建設(shè)或者是介紹，很重要就是從設(shè)計開始。因此中海首佳設(shè)計公司的出現(xiàn)

11、就是在這樣一種背景下出現(xiàn)的。2004年4月份我們?nèi)ト毡?，?dāng)時跟郭局長一起去進行談判，2002年12月22日正式成立了中海首佳設(shè)計公司，當(dāng)時合作的，應(yīng)該說是資源很好的組合，有國外跟我們有長期合作的，在日本商業(yè)設(shè)計的前十位的富士高這家公司，這是我們公司的合作者，再一個就是北京水產(chǎn)公司，再一家就是原來我們一家民營企業(yè)，北京一家民營企業(yè)丹路士設(shè)計公司，所以這個股份的構(gòu)成是國有、民營、外資都有，而且是各種力量重新組合。在將近兩年的運作里面，在商業(yè)設(shè)計的市場里面跟許多客戶打交道，應(yīng)該說基本上贏得了市場，但是在下一步如何發(fā)展的問題上，根據(jù)這兩年的經(jīng)驗和教訓(xùn)，他們進一步總結(jié)出就是今天下午講的“Z模式”。 【王

12、永?！?我說“Z模式”大白話就是商業(yè)設(shè)計全過程的服務(wù)，從一個項目的前期咨詢開始到初步設(shè)計，到商品的布局，到室內(nèi)外環(huán)境的設(shè)計等等，下一步要逐漸才能幫助地產(chǎn)商招商，實行一套全程的服務(wù)，這可能是為咱們商業(yè)地產(chǎn)商服務(wù)，也是為商業(yè)服務(wù)的一個很重要的思想。為了做到這一點，從我們整個公司來講，也按照這個模式在全力組合，我們有商業(yè)地產(chǎn)這一塊，我們現(xiàn)在也在發(fā)展一些拾遺補缺的商業(yè)?，F(xiàn)在集中起來我們做了兩個項目，一個就是適應(yīng)北京市場上的汽車需求，北京汽車售后市場大家都知道非常亂，市政府要求整頓這一塊市場，適應(yīng)這一塊我們和日本成立了一家公司，1月28日第一個店就在學(xué)院路開張，按照主任所說的就是一個行業(yè)里面要樹立一個樣

13、板，以后汽車售后市場怎么樣發(fā)展，就按照這樣一個模式去發(fā)展。再就是我們現(xiàn)在正在積極努力爭取在日本最紅火的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，人氣指數(shù)僅次于日本迪斯尼樂觀，一天開一家店，這種店鋪把經(jīng)營小商品適用超市加百貨這種方式結(jié)合經(jīng)營小商品，不再像我們國內(nèi)都是按攤做小商品，經(jīng)營非常好，現(xiàn)在已經(jīng)有3000多家店。 【王永?！?如果我們把這些都做成以后，我們不僅為這些客戶進行設(shè)計，我們有條件還可以把這些商業(yè)引到設(shè)計項目里面去，更好為商業(yè)地產(chǎn)進行服務(wù)，這也就是我們首佳公司重要的愿望，這也是我今天的引子。講了這個以后大家會對我們推出的“Z模式”有概念性的理解，具體由專家做出解釋。謝謝大家！ 【主持人】感謝王總的精采致辭，接下

14、來有請商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟荀培路理事長致辭。 中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟荀培路理事長  【荀培路】各位領(lǐng)導(dǎo)，各位專家，各位嘉賓，新聞界的朋友們，下午好！十分高興應(yīng)邀出席中海首佳設(shè)計公司商業(yè)地產(chǎn)“Z模式”實例深度分析會和成立兩周年的聯(lián)誼會，我首先代表中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)聯(lián)合會和中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟對中海首佳設(shè)計公司成立兩周年，并在兩年里面取得的驕人成績表示熱烈祝賀！這兩年我國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是非常快的，商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展依據(jù)和基礎(chǔ)我們認為一是我國的經(jīng)濟高速發(fā)展，二是經(jīng)濟高速發(fā)展帶動了城市舊城改造，建設(shè)新城和小城鎮(zhèn)的建設(shè)，因為這些都需要商業(yè)網(wǎng)點的配套和商業(yè)設(shè)施的配套。 【荀培路】三是商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，傳統(tǒng)的商

15、業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)提升，也需要我們商業(yè)網(wǎng)點。今年我曾經(jīng)到過沈陽，沈陽的局長告訴我說去年社會商品銷售總額是720億，三分之二是傳統(tǒng)業(yè)態(tài)產(chǎn)生的，所以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)提升是非常大的。四是住宅商品化的政策出臺和經(jīng)營層次理念的深入，不僅是商業(yè)地產(chǎn)的重要開發(fā)形式也是城市景觀重要的組成部分。不到南京路就等于沒有到上海，不到王府井就等于沒有到北京這個印象已經(jīng)深入人心，加上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)加上商鋪投資盈利的事實，應(yīng)該說是盈利的，這些因素促使了住宅地產(chǎn)開發(fā)為以后引發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。 【荀培路】在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮當(dāng)中，由于商業(yè)開發(fā)商大多都是從地產(chǎn)開發(fā)商過來的，因此許多地產(chǎn)商沒有看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的差別，商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)和商業(yè)開

16、發(fā)不符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合性要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商、物業(yè)管理商結(jié)合起來，現(xiàn)實中很不規(guī)范，這些因素引發(fā)了諸多商業(yè)地產(chǎn)問題，包括社會問題。在全國中海首佳商業(yè)設(shè)計公司率先成立，并引進了國外先進的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計理念，成功的完成了30多個商業(yè)項目。其中10萬平方米以上的項目有12項，這些業(yè)績在行業(yè)內(nèi)應(yīng)該是首屈一指的，難能可貴的是中海首佳在商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計當(dāng)中，探索出一套全過程一體化專業(yè)系統(tǒng)模式，就是剛才王總所說的“Z模式”。 【荀培路】應(yīng)該講，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要“Z模式”，一個行業(yè)和市場的成熟有眾多的標志，其中一個標志就是中介服務(wù)機構(gòu)是否全面、細分和達到一定的水準。反映在市場行

17、業(yè)上，就看這個市場和行業(yè)能否做到細分和高度的合作，所以我對“Z模式”也是非常關(guān)注的。所以我也希望中海首佳在今后工作中不斷完善“Z模式”，使“Z模式”引領(lǐng)中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的中介服務(wù)方向。 【荀培路】各位領(lǐng)導(dǎo)、專家、嘉賓，目前我國商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，在我國許多經(jīng)濟發(fā)達的城市每年不但有大量的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目和新增商品上市，而且有數(shù)量可觀的商鋪，由于國內(nèi)商用房地產(chǎn)市場還沒有得到很好的發(fā)育，缺乏像居住類房地產(chǎn)市場那樣有專業(yè)的交易市場，投資市場、投資機構(gòu)和金融服務(wù)機構(gòu)，沒有配套的評價體系和經(jīng)濟服務(wù)中介機構(gòu)以及出售租賃商鋪的專業(yè)機構(gòu)，缺乏較為成熟的商用地產(chǎn)商用理論和政策保護體系，相對居住類房地產(chǎn)

18、市場而言，這是一塊需要我們認真研究和引導(dǎo)的市場。遵照我們協(xié)會的章程，我們協(xié)會將致力于為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營商和代理商、商務(wù)投資者服務(wù)，培育商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)，關(guān)注和解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等方面出現(xiàn)的新情況和新問題，在商務(wù)部的指導(dǎo)下進行商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理，為達到訂單式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)目標而努力。 【荀培路】我十分感謝中海首佳的“Z模式”，也謝謝大家！ 【主持人】謝謝荀培路理事長。下面有請商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平先生為中海首佳總經(jīng)理徐毅頒發(fā)“專家委員”聘書，有請兩位。 商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平先生為中海首佳總經(jīng)理徐毅頒發(fā)“專家委員”聘書【主持人】我們接下來一項內(nèi)容是這一場論壇的一個重頭戲，要請徐毅總經(jīng)理就

19、“Z模式”做一個主題報告，下面有請徐總。 【徐毅】各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，大家下午好！首先我代表中海首佳商業(yè)設(shè)計公司全體團隊成員向各位的到來，表示熱烈的歡迎。記得兩年前的今天，我們中海首佳商業(yè)設(shè)計公司在昆侖飯店舉辦了我們成立酒會，當(dāng)時也是一個雪天，當(dāng)時商委的主任在致辭的時候曾經(jīng)說過中海首佳商業(yè)設(shè)計公司的成立，標志著我們商業(yè)的專業(yè)服務(wù)細分的時代來臨，當(dāng)時聽這句話的時候，我覺得我體會了是兩個含義：一個就是中海首佳這個公司的成立，對于我們本身商業(yè)服務(wù)細分這個事來講，它是第一家成立的公司，它具有一個特別的意義，這意味著我們商業(yè)競爭已經(jīng)到了一個非常激烈的地步。 【徐毅】它要求更精細專業(yè)化的服務(wù)來幫助這個行業(yè)

20、發(fā)展；另外一層含義我也深深體會到，業(yè)界包括各界政府的領(lǐng)導(dǎo)對我們公司成立的關(guān)注，它代表著什么？代表著我們自己肩上還扛著社會的責(zé)任，不光要把公司做好，企業(yè)效益要做好，而且我們要對這個行業(yè)的推動負有社會責(zé)任，我感覺到肩上的擔(dān)子很重。這個公司能不能做好，這個企業(yè)能不能做好，對于我來講是面臨一個很大的考驗。非常慶幸地是，經(jīng)過我們的努力，也經(jīng)過在座商業(yè)地產(chǎn)荀會長的支持，在座各位朋友大力支持和幫助，我們這家公司成長非常好，前不久在2004年（廣州）國際商業(yè)地產(chǎn)博覽會上，我們榮獲了中國商業(yè)地產(chǎn)“十大卓越服務(wù)機構(gòu)”，對于一個成立僅僅兩年時間的公司來講，我想獲得這樣一個榮譽是非常不容易的。 【徐毅】當(dāng)時也有一個記

21、者問過我們說中海首佳商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司聽說不多，為什么得這個獎？我說我們公司在成立的時候沒有太宣傳，所以在業(yè)界知道的人也不是太多，但是為什么沒有宣傳？因為像我們富士高株式會社在日本是排前十位的商業(yè)設(shè)計公司，在日本做了很多商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)業(yè)態(tài)項目，已經(jīng)做了2萬多平方米，這是非常值得宣傳的事，但是為什么沒有做？我想正式向社會推出、宣傳，應(yīng)該在中國本土真正做出業(yè)績的那一天，今天我們中海首佳公司成立了兩周年，在兩年之內(nèi)，我們操作了各類商業(yè)地產(chǎn)項目30幾項，其中十萬平方米以上的商業(yè)項目我們做了12項，我想就商業(yè)地產(chǎn)短短兩年發(fā)展過程來看，專業(yè)的服務(wù)機構(gòu)成功操作這么多項目，尤其是這么大型的商業(yè)地產(chǎn)項目，我想

22、在國內(nèi)也是不多見的，從我們業(yè)績和能力來看也是實至名歸。 【徐毅】另外我們雖然成立了兩年公司，但是我們是高起點的公司，我們主要的技術(shù)資源方它在日本已經(jīng)有50年的歷史，它有各類專業(yè)地產(chǎn)商業(yè)設(shè)計師100余位，這對于我們中海首佳公司來講本身就是一個高起點的支持，再有就是像美國設(shè)計師，像中方團隊人員都是具有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，在大型的商業(yè)企業(yè)里面，在國際的商業(yè)企業(yè)里面當(dāng)過總經(jīng)理、副總經(jīng)理這一層次的人，他們都知道商業(yè)地產(chǎn)怎么回事，商業(yè)地產(chǎn)操作是怎么回事。所以從我們剛開始出生，中海首佳呱呱落地那一天就有優(yōu)勢，我們是高起點的公司。另外我們是專業(yè)化的公司，在獲獎的單位里面我們是唯一一家只做商業(yè)地產(chǎn)公司，住宅、寫字樓

23、我們不做。 【徐毅】我們覺得我們要做一件事要把這件事做精，而且商業(yè)地產(chǎn)一定要從商業(yè)角度去入手，這是我們這家公司跟別的公司一個很重要的區(qū)別?，F(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司基本上都是從原來做房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)，房地產(chǎn)的策劃公司、經(jīng)紀公司、設(shè)計公司，商業(yè)地產(chǎn)興起來他們也開始做商業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)，但是可以講對于商業(yè)的理解來講，我想我們這家公司會有比較大的優(yōu)勢。因為從我們建筑，我們的組織，我們的人員來講就是遵循商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律，在對商業(yè)的了解基礎(chǔ)上對商業(yè)地產(chǎn)做服務(wù)，這是我們公司的主要區(qū)別。所以我們在廣州獲得這個獎，這兩點是非常關(guān)鍵的一點。 【徐毅】回過頭來講，其中總結(jié)我前面所說的這一段，實際上我們做事依賴為商業(yè)地產(chǎn)商

24、提供服務(wù)的就是我們的“Z模式”，叫全程一體化專業(yè)協(xié)同服務(wù)模式，下面我向各位詳細匯報一下我們“Z模式”的情況。 【徐毅】我想從三個方面來講，首先我想談一談我們現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)市場存在的一些問題，通過對問題的理解引出我們?yōu)槭裁匆小癦模式”，“Z模式”實際上是為了解決實際問題而創(chuàng)造的；第二點我會說一下我們“Z模式”專業(yè)協(xié)同服務(wù)模式整體的結(jié)構(gòu)和新思想、理念；第三點我講一下如何實現(xiàn)我們?nèi)桃惑w化專業(yè)協(xié)同服務(wù)。 【徐毅】首先談一下在整個行業(yè)當(dāng)中看到商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)常出現(xiàn)的幾個比較困擾的問題。我跟很多房地產(chǎn)老板在接觸的時候，他們都會談到一些非常困擾的問題，比如說有令人震撼的建筑卻難以實現(xiàn)理想的招商。就是我建筑設(shè)計做

25、得非常漂亮，請國外著名建筑設(shè)計所做的設(shè)計，但是招商沒有得到理想的效果，我們投入很大，業(yè)界炒得也很熱，但是招商不行，這是為什么？我們也講到這個問題，我跟他們探討的時候也講到，我說關(guān)鍵在于你還在把操作住宅放在寫字樓這個模式帶到操作商業(yè)地產(chǎn)上來，我們操作商業(yè)地產(chǎn)很重要的原則就是不能先考慮建筑，而應(yīng)該先考慮商業(yè)，首先要從商業(yè)經(jīng)營入手，進行定位再考慮建筑，建筑才是適用商業(yè)地產(chǎn)的建筑，光做得好看沒有用，要先做好承載商業(yè)的功能，如果這個建筑不能承載商業(yè)功能，做得再漂亮商業(yè)也不會來，這是經(jīng)常碰到的一個問題。 徐毅總經(jīng)理作“z模式”主題報告【徐毅】第二，有很多房地產(chǎn)商跟我說，我們前期也做了大量的調(diào)研工作，我們調(diào)

26、研報告拿出來非常厚，但是拿在手里感覺像“雞肋”，叫食之無味，棄之可惜。你說沒東西，這里面厚厚的也挺多，市場的分析、經(jīng)濟的分析有大量的數(shù)據(jù)非常多，但是細細一琢磨，說我怎么去操作我這個項目，我這個項目怎么做，可操作性的東西這個報告里面沒有，他也不知道拿這個報告以后怎么往下做。所以感覺很迷盲，這個時候你說我們這個方法也對了，我們前期做了大量的調(diào)研，但是為什么出現(xiàn)這種情況，其實還是剛才講的專業(yè)的人做專業(yè)的事。我講我們現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)，一定是先從商業(yè)性入手。 【徐毅】現(xiàn)在做調(diào)研有兩類，出現(xiàn)兩類情況，一類就是一些純粹的策劃公司在做，他們會從什么角度來做，他們會制造一些概念，然后制造一些廣告效應(yīng)，地產(chǎn)是沒有經(jīng)

27、過對商業(yè)深入研究的基礎(chǔ)上來做，順著這條線我們找了很多的支持數(shù)據(jù)堆積的報告，這個人是不懂得商業(yè)的人來做，他是純粹從地產(chǎn)的角度，地產(chǎn)營銷的角度來做這個報告；第二是懂得商業(yè)的人來做報告，他們從商業(yè)經(jīng)營的角度來說這個地方我們商業(yè)應(yīng)該怎么弄，但是這些人往往是不懂得設(shè)計的，所以他在做這個報告的時候，可能對于后面的設(shè)計，真正的操作會產(chǎn)生脫節(jié)。我感覺到很多設(shè)計公司在向地產(chǎn)商提出來你給我們出說明我們到底怎么去弄，這不可能形成一個很好的溝通，互相講的語言都聽不懂，所以這就感覺像“雞肋”。 【徐毅】第三，營銷策劃把項目炒得炙手可熱，開發(fā)商卻仍然惴惴不安。為什么惴惴不安？項目炒得炙手可熱，但是為什么卻惴惴不安?，F(xiàn)在很

28、多做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)的價格比住宅的價格高，做一筆賣了以后就走，實際上走不了，這些投資商拿血汗錢投資以后，他得不到相應(yīng)的回報，肯定是不干的，肯定就出現(xiàn)靜坐、鬧事等等各個方面的事出來，政府說你影響我社會安定，你肯定要解決這個問題。所以抱有這種心理的開發(fā)商，肯定最后是不能心安的，光靠營銷策劃把項目炒熱是不夠的，確確實實這個項目最后是不是消費者認可的，是不是在商業(yè)經(jīng)營上有可持續(xù)發(fā)展能力的這是很重要的，所以經(jīng)常會出現(xiàn)這種情況。 【徐毅】第四，就是只租不售還是租售結(jié)合，還是全部賣掉？這個問題大家現(xiàn)在爭得比較多，但是大家比較形成共識就是只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的一個趨勢，商業(yè)地產(chǎn)的價值也是通過在經(jīng)營當(dāng)中

29、成功，消費者認可使得租金不斷地上漲實現(xiàn)很好的回報，這個回報有可能是很可觀的。廣州比較早的幾家做商業(yè)地產(chǎn)的，做Shoppingmall比較成功的，租金比8年前的租金翻了100倍，這就是商業(yè)地產(chǎn)的價值。他們?nèi)慷际浅鲎獾?，所以他們拿到了高額的回報率。所以我想只租不售這確實是比較理想的模式，但是現(xiàn)在很多的開發(fā)商，由于自身項目的原則，資金、實力等等各個方面的原因，他一算帳說我不可能不賣，他說有沒有一種方法能夠賣，很顯然全部賣掉不可能，賣掉以后業(yè)主做什么你經(jīng)常管不了，這樣整體商業(yè)設(shè)施的定位，包括前期做的整體商業(yè)運營是把握不住的，所以全部賣掉做商業(yè)模式是不太好的。 【徐毅】租售結(jié)合可以考慮，因為我們做為服

30、務(wù)商，從理論上是只租不售是最理想的境界，但是很多的項目做不到，又必須做商業(yè)地產(chǎn)怎么辦？就要站在他的角度解決他的實際問題，所以必須要有一套方法幫助他解決租售結(jié)合的問題，所以我們在操作過程當(dāng)中我們有一套方法，我們的答案是可以做到租售結(jié)合，但是在操作手法上、方式上，一定要建立在商業(yè)經(jīng)營可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上。這樣能解決下面的問題，就是如何實現(xiàn)資金平衡，如何得到投資回報，我們把帳算清楚了，我想是可以操作的。 【徐毅】第五，請了眾多的專業(yè)服務(wù)單位卻仍然感覺一團漿糊。他們認為我們是很專業(yè)的，我們專業(yè)的人做專業(yè)的事，我們有專業(yè)的咨詢隊伍，有專業(yè)的營銷策劃隊伍，我們有專業(yè)的設(shè)計單位，我們有專業(yè)的經(jīng)營管理人員，我們

31、都請，這個項目一定會操作好。但是最后發(fā)現(xiàn)這些專業(yè)服務(wù)單位來了以后，對于這個項目還是有一點亂，這就是專業(yè)協(xié)同的問題，也是我們“Z模式”當(dāng)中一個非常核心的問題，就是我們光有各個環(huán)節(jié)的專業(yè)化是不夠的。各個專業(yè)的協(xié)同服務(wù)這項技術(shù)的應(yīng)用是非常重要的，在商業(yè)地產(chǎn)里面是非常重要的一項技術(shù)。 【徐毅】所以分析剛才講的直接原因，但是再往下分析一下，我們發(fā)現(xiàn)在于地產(chǎn)商業(yè)項目如果不能形成明確的系統(tǒng)工程的整體架構(gòu)肯定會出現(xiàn)上述的問題。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營是一項系統(tǒng)工程，必須要采用系統(tǒng)工程的整體規(guī)劃分步實施，概括起來就是三句話，第一句話是要建立一個體系，科學(xué)有序的方法，主要核心是總體思路大概要做什么項目有一個基本的想法

32、，接下來我們要對這個想法進行一些論證，這個過程當(dāng)中我們首先要做的是專業(yè)調(diào)查，而不是泛泛從統(tǒng)計局的報表、各項的報表上摘錄很多的數(shù)據(jù)往那一堆就是調(diào)查了，不是那么回事，而是針對這個項目做專業(yè)的調(diào)查分析，做綜合分析，做綜合分析的基礎(chǔ)上對這個項目進行主題定位。根據(jù)主題定位做業(yè)種業(yè)態(tài)的組合，業(yè)種業(yè)態(tài)組合其中很重要就是每一種業(yè)態(tài)規(guī)模的預(yù)算，然后我們會進行主力招商，確定主力招商再進行施工圖設(shè)計，室內(nèi)外環(huán)境設(shè)計，體現(xiàn)整個商業(yè)形象。招商設(shè)計、施工互動這樣一個過程，這是一個比較科學(xué)有序的方法。 【徐毅】另外就是兩個角度，首先要從商業(yè)經(jīng)營的角度來入手，首先必須研究商業(yè)，就是我這個地產(chǎn)項目做什么樣的商業(yè)，將來是什么樣商

33、業(yè)經(jīng)營的方向，從這個基礎(chǔ)上再從地產(chǎn)開發(fā)角度來考慮，這是我們所說的要把握兩個角度。 【徐毅】第三要控制六個環(huán)節(jié)：第一是細致專業(yè)的調(diào)查分析，為什么這么說？現(xiàn)在很多調(diào)查是很粗的，我們大家都知道統(tǒng)計局很多的數(shù)據(jù)都是不準的，包括在網(wǎng)上采集的數(shù)據(jù)都是不準的，我們商業(yè)項目一定要分析透了，如果只用那些數(shù)據(jù)，或者是只用那些反映宏觀數(shù)據(jù)，很難得出一個具體的分析結(jié)果。甚至我們做競爭對手的情況，周邊商業(yè)的情況，要把品牌、營業(yè)的效益，甚至要分析到他的品類所產(chǎn)生的效益都分析透了，才能形成我做一個Shoppingmall還是做什么，你必須要非常專業(yè)去做前期的調(diào)查。在這個基礎(chǔ)上我們說要準確精細的進行商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃設(shè)計。商

34、業(yè)定位非常重要，對于一個商業(yè)地產(chǎn)項目如果定位不準后患無窮。我們有了前面細致專業(yè)的調(diào)查分析基礎(chǔ)，結(jié)合專業(yè)公司的商業(yè)經(jīng)驗，我想我們能夠在商業(yè)定位的把握上能夠做得比較準確，然后我們做商業(yè)規(guī)劃的時候做到比較細致精細，包括客戶路線的安排，互相之間的銜接，才能做得非常到位細致，反映商業(yè)地產(chǎn)的主題。 【徐毅】在商業(yè)規(guī)劃設(shè)計以后我們提出來實用和創(chuàng)意兼具的建筑設(shè)計，首先我們把實用擺在第一位，因為商業(yè)設(shè)施首先要好用，如果說你所請的這些商家，要做的業(yè)種業(yè)態(tài)，你的商業(yè)設(shè)施不能滿足他的條件肯定不來，對于你的招商是致命的。這個問題是非常突出的問題，就是很多房地產(chǎn)首先做的是建筑設(shè)計，怎么漂亮怎么做，各個都要做地標式的建筑，

35、但是他們往往忽略了一點這個建筑實用不實用，花了很大的代價做地標建筑，你將來要請的商家來不了，做不了。比如說我們要做一個Shoppingmall，Shoppingmall分析以后比如說要做一個建材的專業(yè)店，建材專業(yè)店有它自己的要求，很多像歐貝德、百安居這種大店可能要求層高8米等等，我們先做設(shè)計，我們經(jīng)常碰到問題就是層高、承重都不能滿足要求，有一些商業(yè)設(shè)施層高也考慮稍微高一點，6.5，承重基本上500公斤，找這些商家談判，這個位置很好，我們對這個位置很感興趣，但是一看建筑設(shè)計就心涼了，進不去，滿足不了經(jīng)營條件，設(shè)不了店。 【徐毅】確實有這么漂亮的建筑吸引客戶的眼球，商家進不來也是做不出來的，所以我

36、們把實用放在第一位，但是作為商業(yè)設(shè)施還是盡量要有獨特的創(chuàng)意，這也是從商業(yè)角度來講，我們叫要體現(xiàn)它的商業(yè)吸引力和商業(yè)魅力，用這種建筑設(shè)計、建筑藝術(shù)的語言來表現(xiàn)，這兩個方面都是很重要的。 【徐毅】第三在這個基礎(chǔ)上我們想要確定符合主題定位的招商，尤其是主題招商。最終不能實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模。要追求是那個，商鋪品牌才會趨之若鶩，這個品質(zhì)環(huán)節(jié)是非常重要的。我們針對上面所說的就是總結(jié)出在前面提出的五大問題，就是今天要推出來“Z模式”全程服務(wù)。解決問題的項目關(guān)鍵在于兩個，一個是系統(tǒng)性，一個是專業(yè)協(xié)同，為這個創(chuàng)新的“Z模式”?！癦模式”是結(jié)合了國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營經(jīng)驗和中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀而創(chuàng)立的專業(yè)服務(wù)模

37、式，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，將開發(fā)商、經(jīng)營者、消費者的利益和需求通過商業(yè)規(guī)劃、建筑及環(huán)境設(shè)計、招商和經(jīng)營管理等一系列專業(yè)化的流程與服務(wù)的有機融合，來實現(xiàn)項目的可持續(xù)增長收益。因此“Z模式”是市場催生的專為科學(xué)系統(tǒng)地進行商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)和運營提供多專業(yè)組合協(xié)同服務(wù)的系統(tǒng)工程全面解決方案。 【徐毅】下面我具體介紹一下“Z模式”的情況?！癦模式”的核心我講到三點，第一是建立整體考慮項目開發(fā)與運營的系統(tǒng)工程體系；第二是把握兩個角度，把商業(yè)經(jīng)營和地產(chǎn)開發(fā)兩個角度綜合考慮，首先從商業(yè)經(jīng)營角度入手，充分分析立地條件和市場環(huán)境，準確定位目標客戶和商業(yè)規(guī)模，在此基礎(chǔ)上再從地產(chǎn)開發(fā)角度，結(jié)合開發(fā)商和項目實際條件

38、，確定開發(fā)模式和節(jié)奏，然后綜合考慮確定營銷模式、運營模式等等。另外就是控制六個環(huán)節(jié)，調(diào)查分析、商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、招商、租售方式、專業(yè)經(jīng)營管理，“Z模式”的核心就是這三個方面。 【徐毅】“Z模式”模式核心理念，我總結(jié)了幾條，第一“Z模式”提倡的理念是整體考慮、分步實施，專業(yè)協(xié)同。有的開發(fā)商也考慮了每一個環(huán)節(jié)的專業(yè)性、專業(yè)化，但是對于項目的整體考慮不夠，這個項目一定要先從項目整體的發(fā)展來考慮，制定分步實施的結(jié)構(gòu)；第二就是專業(yè)調(diào)查分析的基礎(chǔ)上確定項目定位，而不是拍腦袋，前一段我到安徽蚌埠去看一個項目，請我們?nèi)?，市長、書記都出面，然后蚌埠市這么一個地方要建55萬平方米的大型城市商業(yè)中心

39、，這種定位覺得我們建起來就是整個安徽省的商業(yè)中心了，我們是跨區(qū)域的商業(yè)中心，我覺得這個地面非常切入實際，你現(xiàn)在整個蚌埠市人口是80萬，80萬不可能承載，把安徽省作為一個跨越省份的商業(yè)中心不是你吹出來的，而是你有沒有這樣的條件成為這樣的中心，這是很重要的，從經(jīng)營的角度能不能達到這樣的效果，這不是炒作就可以行的，所以確定項目一定要科學(xué)，對項目要有一個很客觀的分析。到底我是什么地方，我能做多大，我服務(wù)的客群是什么，這非常重要。 【徐毅】第三點就是我們先進行商業(yè)規(guī)劃，后進行建筑設(shè)計，如果先建筑設(shè)計，前面講到會出現(xiàn)很多的問題，必須在前期商業(yè)策劃做好，然后再做商業(yè)建設(shè)，這樣才會保證后期不會出現(xiàn)大返工的情況

40、。 【徐毅】第四點就是招商在前，建設(shè)在后。這樣做就不會出現(xiàn)后期再花幾十萬的問題。另外先考慮商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，后考慮地產(chǎn)營銷。另外就是在保障整體經(jīng)營的基礎(chǔ)上，根據(jù)項目實際考慮租售比例和方式，最后就是著眼可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的長期回報。一定要有長期的回報，有這樣的打算才能把商業(yè)地產(chǎn)做好。 【徐毅】“Z模式”我們講就是兩個含義，“Z模式”全程叫做全過程一體化專業(yè)協(xié)同服務(wù)模式，代表雙重含義：一個是直通車，從前期項目定位到后期經(jīng)營管理的全過程一體化服務(wù)，前期幾個環(huán)節(jié)都提到，在商業(yè)項目開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)由不同專家提供專業(yè)支持，各個環(huán)節(jié)之間進行有效的串聯(lián)、銜接與配合，形成系統(tǒng)的支持體系，就是系統(tǒng)工程的概念。第二個Z就

41、是專業(yè)協(xié)同，使不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家和不同專業(yè)的設(shè)計專家在系統(tǒng)體系下協(xié)同工作，從而保證服務(wù)水平的專業(yè)化深度和對項目的整體把握。剛才前面講到整個項目都堆在一塊亂成一鍋粥，大家沒有一個很好的方法來操作，所以專業(yè)協(xié)同非常重要。 【徐毅】專業(yè)協(xié)同我們分為六個階段，大致的步驟就是先做商業(yè)調(diào)查，再做定位分析，然后做商業(yè)規(guī)劃，然后做商業(yè)建筑機裝飾設(shè)計，招商及商業(yè)管理，還有后期很多的服務(wù)。怎么來實現(xiàn)？是不是把各個專業(yè)的人配齊了就能實現(xiàn)？不是這么回事。第一就是項目各個環(huán)節(jié)的專業(yè)化運作，這是一個基礎(chǔ)，就是在商業(yè)項目開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)由不同專家提供專業(yè)支持，各個環(huán)節(jié)之漸進性有效的串聯(lián)、銜接與配合，是綜合的、系統(tǒng)的支持體

42、系，從而保證服務(wù)水平的專業(yè)化深度和對項目的整體把握。例如商業(yè)規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的運作，專業(yè)化的公司應(yīng)該根據(jù)綜合的針對性調(diào)查分析和最終經(jīng)營的可實際操作性，從商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營入，結(jié)合開發(fā)商實際狀況的進行商業(yè)規(guī)劃。它至少包裹通過以上上下要素分析達到商業(yè)規(guī)劃要素，比如說調(diào)查分析消費者分析、投資者分析、競爭對手分析、招商資源分析、區(qū)域商圈分析等等推到規(guī)劃設(shè)計，主題概念、業(yè)態(tài)業(yè)種組合、商業(yè)規(guī)模推算、功能分區(qū)區(qū)域分布，樓層布局及客貨動線等規(guī)劃等，盡量消除到前期運作經(jīng)營的風(fēng)險。 【徐毅】第二點要有專業(yè)團隊與專業(yè)協(xié)同，要綜合的，系統(tǒng)的支持體系中的專業(yè)商業(yè)團隊。我們總結(jié)不同業(yè)態(tài)的商業(yè)經(jīng)營專家，比如說零售有百貨、專業(yè)店、超

43、市等，還有餐飲、娛樂，甚至有文華的。比如說我們做前門商業(yè)項目，中關(guān)村商業(yè)項目，我們這兩個項目跟文化結(jié)合非常緊，提出的是做文化商業(yè)的概念，跟項目本身自身的條件和背景有很深的關(guān)系，所以我們講有可能出現(xiàn)文化的商業(yè)里面的專家。另外還有不同專業(yè)的商業(yè)設(shè)計專家，有商業(yè)從業(yè)經(jīng)驗的規(guī)劃師、建筑師、環(huán)境裝飾設(shè)計師和平面設(shè)計師等等。怎么結(jié)合到一塊靠專業(yè)協(xié)同技術(shù)，一方面就是核心團隊成員的綜合能力，舉一個例子比如說我們中海首佳，我們所謂的設(shè)計師山本先生，從事商業(yè)行業(yè)40多年，本身又是建筑師，又是商業(yè)設(shè)計師，室內(nèi)設(shè)計師，商業(yè)設(shè)施師，還是商業(yè)咨詢師，這樣講不是太清楚，我舉一個例子。 【徐毅】我們有一次一起到盤錦去看一個項

44、目，我們這個項目也正在做，盤錦要建一個Shoppingmall，在盤錦市中心的位置，在盤錦做一個最好的新農(nóng)百貨商場，考察這個商場轉(zhuǎn)了一圈就跟開發(fā)商的老總說，說我看了一下新農(nóng)百貨做得挺好，你剛才也介紹了，3萬多平方米的面積，1年做7個億效益非常好，但是我看了以后我覺得60的營業(yè)額，60的收入是從一層、二層產(chǎn)生的，當(dāng)時非常驚訝，說你是設(shè)計師怎么把經(jīng)營看得非常透，我說花一年的時間才把這個看得清楚，調(diào)查結(jié)果就是55至60的營業(yè)額是從一層、二層產(chǎn)生的。他們非常驚訝，說你們是設(shè)計師把經(jīng)濟運營看得這么透，本身就有很豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，如果核心成員里面沒有綜合的能力，你也很難在專業(yè)協(xié)同這個團隊里面做事情，我們其他

45、幾個核心人員都有綜合能力。另外就是我們有一套很完整的體系，保證我們針對這個項目能組織最強的團隊，而且中間的銜接是無縫的，不會出現(xiàn)問題的，這是兩個非常重要的，就是有專業(yè)協(xié)同的技術(shù)。 【徐毅】第三我覺得就是資源整合能力。剛才王總也講到建公司的時候為什么選擇富士高作為我們的合作伙伴，就是我們公司做這件事就要有我們的技術(shù)資源，富士高在日本是排前十位的設(shè)計公司，它的業(yè)務(wù)鏈條除了我們做的以外甚至連商業(yè)設(shè)施的設(shè)計和配套也是做的，商業(yè)工程他也做，他做得更全。比如說自動販賣機，在日本做煙的販賣機，富士高的設(shè)備在日本排前三名，所以技術(shù)資源是非常豐富的。我們選擇它首先就是這個公司要做這件事，一定要保證我們技術(shù)資源、

46、技術(shù)力量是充足的，要有一個高起點。 【徐毅】另外就是我們中方的管理層，管理人員也都有在美日參加工作的背景，我們有麥德隆的，家樂福的，還有賽特的，都是有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗，這樣保證我們的團隊在做資源的時候，每一個人都有豐富的資源。比如說品牌資源、信息資源、這個行業(yè)的人脈資源，他們手里有很多合作的資源。這個團隊綜合起來就有非常豐富的資源，保證既有我們技術(shù)又有高起點，在本土化的過程中又駕輕就熟操作項目，對項目提供前瞻性可操作性的基礎(chǔ)。 【徐毅】實際上我最重要介紹的就是中海首佳做的專業(yè)“Z模式”團隊。山本先生有豐富的經(jīng)驗；越村興弘是我們首席咨詢師也多次在我們行業(yè)做了很多的項目，也給我們商業(yè)規(guī)劃提了很多的寶貴

47、意見。首先商業(yè)建筑師正木直弘，在日本做了很多的項目，在中國也做了很多的項目。比如說三宅計生做了20多項項目，包括大型購物中心、百貨店、大型超市等規(guī)劃及設(shè)計項目，在日本做了30多個項目，有非常強的綜合能力。我們商業(yè)規(guī)劃師James Heinritz，James Heinritz也是長期從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)規(guī)劃的工作，曾經(jīng)在美國擔(dān)任賓州城市規(guī)劃師，同時也經(jīng)營過本身的商業(yè)店鋪，在我們很多Shoppingmall的項目當(dāng)中都參與規(guī)劃和建筑咨詢的工作，對中國也是非常了解，大家有興趣可以跟他聊一聊。 【徐毅】另外我們建筑師Pardo Lio Vittorio，我們都叫他老帕，是非常創(chuàng)有新意的建筑師。既

48、要商業(yè)上實用又要保證創(chuàng)意，他做的項目創(chuàng)意非常好。所以我們有這樣一個外籍的團隊作為我們國際化的專業(yè)團隊基礎(chǔ)，另外我們中方人員也都是多年從事商業(yè)方面經(jīng)營的工作，至少都有10年商業(yè)操作實際經(jīng)驗。正是由于有這樣的團隊，才保證我們中海首佳能夠去操作和創(chuàng)造我們“Z模式”。 【徐毅】所以我說中海首佳是為實施“Z模式”全程一體化專業(yè)協(xié)同服務(wù)，而構(gòu)件的國際化專業(yè)團隊。作為細分服務(wù)的商業(yè)服務(wù)商，中海首佳以專業(yè)商業(yè)咨詢顧問的身份站在開發(fā)商立場，從商業(yè)規(guī)律審視整個項目運作，充分考慮項目未來投資回報的可行性和可操作性，策劃、整合國際合國內(nèi)優(yōu)良資源、規(guī)避風(fēng)險、拉長價格鏈條，擴大利潤空間，對項目統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施，制定符合

49、商業(yè)規(guī)律商業(yè)開發(fā)實施方案。中海首佳成立兩年已承接三十余項商業(yè)咨詢、規(guī)劃、設(shè)計項目，其中10萬平方米以上的項目有12項，“Z模式”服務(wù)取得了業(yè)界的廣泛認同，有大型購物中心、復(fù)合商業(yè)中心，也有大型商業(yè)街區(qū)，比如說隆福寺、前門、昆明之心等改造；另外商業(yè)街的項目，還有百貨店、超市、商業(yè)批發(fā)市場、專業(yè)物流中心、都市集市等等，我們操作了各種規(guī)模，各種業(yè)態(tài)的項目30余項，這些項目運用“Z模式”都是非常成功的。 【徐毅】我也衷心希望我們這個模式，這個團隊能夠在中國商業(yè)地產(chǎn)界能夠起到我們應(yīng)該起到的作用，能夠助力我們商業(yè)地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展，一起迎來商業(yè)地產(chǎn)的春天，謝謝大家！ 【主持人】感謝徐總精采發(fā)言，徐總把我們

50、中海首佳公司整個業(yè)務(wù)模式，業(yè)務(wù)鏈條和主要的條件情況為大家做了一一介紹，也希望和在座的諸位領(lǐng)導(dǎo)、專家在商業(yè)地產(chǎn)探討、合作。隨著中國加入WTO，12月11日以后對外資零售業(yè)全面開放，在世界上有一家非常著名的體育連鎖營運商，就是法國迪卡儂，這一次法國迪卡儂公司駐華北部的經(jīng)理李金一先生也到會，他將就迪卡儂在北京的發(fā)展做發(fā)言，下面我們掌聲有請李先生。 法國迪卡儂公司駐華北部經(jīng)理李金一【李金一】首先很高興能夠參加中海首佳兩周年慶典和“Z模式”的分析會，中國有一句老話叫瑞雪照豐年，同樣也有一句話叫做瑞雪照首佳。 【李金一】迪卡儂公司是法國的一家公司，主要是以體育用品和周邊器材和配套設(shè)施為主，做到目前規(guī)模是全

51、球第二大體育產(chǎn)品零售商和生產(chǎn)商，目前除了非洲和其他一些比較偏遠的地區(qū)以外，在亞洲、北美、歐洲我們占據(jù)了基本上大份額的市場，全球我們有330家連鎖店，每年營業(yè)額超過30億歐元的收入。就中國來講迪卡儂92年就到中國大陸來，但是那個時候由于政策的原因和公司戰(zhàn)略的發(fā)展，我們只是把工廠設(shè)在中國大陸和臺灣，92年在東莞、天津、上海、深圳設(shè)立了工廠，還有臺灣有物流中心，98年迪卡儂在我們工廠旁邊開始設(shè)立我們自己的直銷商場，里面的產(chǎn)品基本上都是以迪卡儂為主，兼有其他品牌包括周邊產(chǎn)品，2003年迪卡儂正式拿到自己商場零售拍照，在上海浦東設(shè)立了一個商場，兩家在上海，一家在廣東，明年1月25日我們在上海浦西金橋區(qū)再

52、開一家商場，同時在廣州天河體育中心也會開一家標準的模式店，我們會以華南為中心，兼顧華北、華西地區(qū)。 【李金一】我們在2003年在北京做商場擴展工作，到現(xiàn)在一年的工作，我們陸陸續(xù)續(xù)做了調(diào)查分析，我們覺得北京是體育文化氛圍很濃，有政府優(yōu)勢和經(jīng)濟優(yōu)勢，首先有很好的地貌條件，北方的熱情強于南方，可能我們有自己獨特的優(yōu)勢南方可能沒有，包括有山地、氣侯的問題，另外政府2008年奧運會是非常大的體育零售契機，都是很好的騰飛的機會。基于這些情況，迪卡儂決定在2005至2008年期間把中國發(fā)展放在北京為主的華北地區(qū)，2005年開18家店，每家店是4000至8000平米不等，4000至8000平方米是標準店，80

53、00至1萬是歐洲概念的模式。在北京以四環(huán)為界定，四環(huán)四個角有比較大的概念店，同時在城市主干道會有標準店，建立北京銷售網(wǎng)點。同時以華北中心點構(gòu)成整個華北地區(qū)大的網(wǎng)絡(luò)。 【李金一】我們和中海首佳前期進行了深入的接觸，在接觸的過程中我們發(fā)現(xiàn)中海首佳這種企業(yè)是對我們這種零售企業(yè)或者是房地產(chǎn)開發(fā)商起到非常關(guān)鍵的企業(yè)，他就是很好的橋梁，因為很多的國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展商，他的前期可能都是以住宅開發(fā)為主，一部分是以商務(wù)房地產(chǎn)的開發(fā)為主，就像剛才王總所講的商業(yè)的十年是影響中國地產(chǎn)很重要的十年，同樣對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展94至2004年也是非常重要的一個年段，真正形成產(chǎn)業(yè)化的概念就是從94年開始的。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，剛開始

54、起步也是從2000年以后逐漸才有商業(yè)地產(chǎn)的概念，但是具體商業(yè)地產(chǎn)的模式建筑水平，組合搭配很多開發(fā)商都不是很了解，同時跟很多外資交流過程中，發(fā)現(xiàn)了一個問題就是大家很難去溝通。因為國際化的一些要求和傳統(tǒng)零售的建筑模式是有一定的沖突，這個時候中海首佳這種企業(yè)就可以幫助我們很好的解決這種問題，既可以站在我們零售商的角度，從一個專業(yè)店切入進去，告訴我們怎么樣在一個大的綜合商業(yè)中心體現(xiàn)我們的特色，通過我們的力量帶動這個中心的發(fā)展，同時也可以幫助一個房地產(chǎn)開發(fā)商從全局角度總體規(guī)劃，到底商業(yè)業(yè)態(tài)怎么樣組合，怎么借助傳統(tǒng)的國內(nèi)零售企業(yè)，加上有一定品牌和運營模式的國外企業(yè)，更好促進本地與國外結(jié)合的模式，中海首佳起

55、巨大的作用，同時也是未來巨大的趨勢?！纠罱鹨弧烤拖駝偛判炜偹f隨著社會活動越來越細化，越來越細的工作都會產(chǎn)生，每一個行業(yè)都需要專家顧問公司去打理和運作，尤其是商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，很多項目需要中海首佳這樣公司去溝通，把理念結(jié)合在一起，創(chuàng)造確實符合中國特色商業(yè)模式，這是勢在必行也是很重要的一個趨勢。 【李金一】最后我想感謝中海首佳能夠給我這個機會跟在座的領(lǐng)導(dǎo)，各位業(yè)界的同仁和各位媒體有交流的機會，我們也希望我們跟中海首佳的合作是長久、持續(xù)的合作，預(yù)祝中海首佳在新的一年得到新的輝煌，謝謝大家！ 主持人：剛才我們聽了專業(yè)公司的講解，也聽了零售企業(yè)的代表，接下來這個會是有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)，顯然不能缺少商業(yè)地產(chǎn)，

56、下面我們就有請商業(yè)地產(chǎn)操盤首代表，首先請中關(guān)村國際商城熊亮來談一談。 中關(guān)村國際商城熊亮【熊亮】各位領(lǐng)導(dǎo)，來自新聞媒體的朋友，來自零售業(yè)的朋友，以及做地產(chǎn)的同行大家好，感謝中海首佳給我這個發(fā)言機會。首先我想給大家介紹一下中關(guān)村國際商城，北京市在十五商業(yè)規(guī)劃里面，在五環(huán)以外地點在八達嶺高速和北青路交口處，總的建筑面積是47萬平方米，我們預(yù)計在2006年年底開業(yè)建成之后，將成為北京市第一家集購物、餐飲、娛樂、文化、旅游、酒店為一體大型的郊外購物中心。 【熊亮】我們做這個項目做了三年，和不同的咨詢公司等等都合作過，和這些公司合作有過一些彎路，第一點就是有的公司談判隊伍非常強，但是到最后實際操盤寫報告

57、就是另外一批人，所以和我們的落差非常大。另外有一些公司他們可能是對整個的商業(yè)地產(chǎn)，甚至是零售業(yè)是了解的，但是完全照搬西歐、北美模式，對于中國完全不了解，給我們提交的報告在中國完全無法實行。有的公司側(cè)重調(diào)研和設(shè)計報告，像徐總提到我們也得到一大堆的資料，資料非常詳細，但是無法指導(dǎo)我們下一步如何去做，所以我們就選擇了中海首佳，也是我們一直長期合作的。中海首佳是我們所有合作顧問當(dāng)中提供我們最大支持，以及給我們最好服務(wù)的一家公司。為什么和他們合作比較愉快，主要有三點： 【熊亮】第一點，就是他們既了解整個商業(yè)地產(chǎn)，又了解中國實際情況，懂得如何去操作。另外像剛才徐總講到中海首佳有一支非常實力強大，配合默契的

58、團隊，有歐美知名的設(shè)計師，也有日本的設(shè)計師，還有國內(nèi)第一線工作多年了解本土情況的咨詢師，整個是國際化的團隊。另外中海首佳不僅是擁有很強的團隊，同時還具備系統(tǒng)而嚴密的工作流程，從前期規(guī)劃到分析調(diào)研，再到建筑咨詢以及后期的招商管理，環(huán)環(huán)相扣，讓我們感覺到什么叫一站式的服務(wù)。 【熊亮】中關(guān)村科技園區(qū)地處郊外，所以本身的綠地條件和自身條件決定了規(guī)劃設(shè)計是非常高難度的。我們一方面要針對整個中關(guān)村科技園區(qū)配套服務(wù)，另外包括國內(nèi)國外游客，在我們商城要有一些文化概念針對游客，非常困難，但是中海首佳綜合考慮商圈、交通、消費者、招商資源等多方面的因素，引進了國內(nèi)最先進的購物模式，并提出文化商城的理念，為我們制定了

59、針對性的商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃。我們現(xiàn)在看到這個規(guī)劃，不但突破了本身的局限性，同時也對項目近期啟動和長遠發(fā)展開辟了道路，讓我們看到了整個項目的前景。 【熊亮】中海首佳幫助我們兩件事情，一個可以很好指導(dǎo)建筑設(shè)計師，有的建筑設(shè)計師并不是業(yè)主最大利益化，商業(yè)顧問從商業(yè)的角度來指導(dǎo)建筑設(shè)計師，最好體現(xiàn)我們業(yè)主的一個理念；第二點就是在招商過程的第一線，有的時候會受到商戶的影響，有的時候內(nèi)部商戶利益和開發(fā)商的利益并不是完全一致的，作為商業(yè)顧問在恰當(dāng)?shù)臅r候，中海首佳可以給我們一個比較明確的方案，是站在業(yè)主的角度完全考慮，替業(yè)主做決定。所以我們一直以來和中海首佳合作非常愉快。他們的專業(yè)和敬業(yè)使我們得到一個非常成功的項目，交到了很好的朋友。中關(guān)村國際商城項目仍然在繼續(xù)，我們希望與中海首佳共同把它打造成北京亮麗