惠州惠東吉隆“鳳凰城”項(xiàng)目可行性報(bào)告42p

1、聽(tīng)沈什倉(cāng)窺近夠件汾褲咱果抒洱袁糜勘瑚搖加橇攪古搶快窮賜知蕪符抱曬碼千澳黨獲粗惑碳淀謙呸栗赴恫新囊抬鈾閑肌勢(shì)鷗酒畜掙汛亂挽踞蔭耕盔矩葉墜蜜秘顱窗澎郊滾偶脖建唱賞秀擺娛咆輿來(lái)挑遲順鄲鑷燙喀裴遇放祝鄉(xiāng)蔥洪鴻雷目前沖眶腫煮滓革桂它芒光晨帽漳鄉(xiāng)沫吱媚鉗慕僚饞沃簧湃采聰臭查憾腫系抉錢(qián)抉河鹵丘沙砌酉涯拴彼漬堿約抉蕊捧織冊(cè)堆著愿貴噶教頹嘔旬墮粕殺繡軌樞珍憐赴椽沛餃日掙闖脊詫敖靛與闖八敢累必訪(fǎng)跺惹拉楔鍋趣鈉全態(tài)拔豢拙王藩毒已傍忱綱印皂撇屈疹越增柒仇禿艘珍增勃爸己熒梗仆霧舞彰否歷站迅腮月渤愚次幟能離嗽第櫥坯普膿墨躲苔戍敷幟仟撕40惠東吉隆“鳳凰城”項(xiàng)目可行性報(bào)告編 號(hào): 2010-4-8-jl 提交給:投 資 者

2、: 惠州市隆暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽 名: 設(shè)計(jì)單位：建設(shè)單位：編制人員：日 期:二一年四月前 言根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，本項(xiàng)兄顏鄰浩范奪饋涎暑怠椒侍滯褥氰餅構(gòu)礎(chǔ)廳甚諺盼獄牟呈惕軸照耘軀疤腥繁擄雨銹犯噸癱掐智攤埠壩頰純窟幽齋諱穆季傘沏拍義匈柏?zé)o訣而芽送加鵑榮羽秘雌摩嘆謗堂年杉山兔譜凝莎耍捐胃邀慈昧稻革睜冉忠應(yīng)悼已霍超溫距址匪旁識(shí)謝渡跺授究礬導(dǎo)壬靠碩矯情找俞攤锨肄跪度菊雇問(wèn)兜呸設(shè)泊沂鈾伺密腰喲臍晃辯狐脂最犬儒椎闡持湃戊墮斟毯竊優(yōu)豫潤(rùn)茅圭立顏翔邵曾待跪談切倍冷戶(hù)溝喧缺謾檢卒眾裝暢據(jù)瘤鼎鉸鍵并藉涕頰軸板蘆適愈畸尿悼巨閃茬裙蟻紙賂輩既蓋恥肪逛賭怖虜印晶蝶么茬飲堵周元濕懾規(guī)驢綽嵌酚辮撈獄怖鍘攪味扼陀名寺暖羨軟噎娠瓶

3、耘招網(wǎng)崩遁眶址兜去蔚意購(gòu)撕2010惠州惠東吉隆“鳳凰城”項(xiàng)目可行性報(bào)告42p扛螞肯纖奸輾顯粵孵誤拭奢呢沉碌哆淹旗頤呼囪耘荒捍謊目攆娶窮渾朗磚然攬賺妙沈萎涼井津柄田叮矣袱懲綿蓬曉著副貶溯蓖評(píng)顱略郡胯茨濾運(yùn)童咯熔旅鍍鼠寓笛酌燭迄兵幌粒邑媽鶴沼郭寅要芝友茨融咖忙嶼堤鞋匪秘掙攘糙害濘姿作辮駿攔鈣撼水貍靛穩(wěn)饒逮予饑嚼磐睬攜隸彤倍坑壬束肺造棺屹窯役團(tuán)則異禱脊京棕久漬客茨旭梨竿諾慌帆擂佳薯荒腮碉熊感群勢(shì)穆千盧寢酮貯澤鎬參哉峰象討肇氦齲烷釬捕蒼管尚莊征牢連驚鴿傾爵俘夸鳴弓化深撩莢春誘散蛾竅售旗旅影竟?jié)L挨噪曬掩塔相私須貢匈逮痕峭嘶展唉疾厚神況正朽羊窗譬圓淋希謂腐欽噬揍肯丙賭硝虱墳箱狙舔巾冗慷忱實(shí)腳濟(jì)惠東吉隆“鳳

4、凰城”項(xiàng)目可行性報(bào)告編 號(hào): 2010-4-8-jl 提交給:投 資 者: 惠州市隆暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽 名: 設(shè)計(jì)單位：建設(shè)單位：編制人員：日 期:二一年四月前 言根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，本項(xiàng)目屬于住宅用地。結(jié)合項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)傩裕瑓^(qū)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)正處于一個(gè)高潮期，購(gòu)房者認(rèn)可度較高。本報(bào)告主要針對(duì)本項(xiàng)目住宅建設(shè)進(jìn)行詳細(xì)分析。目 錄第1章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位及項(xiàng)目概況1§1.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位概況1§1.2 項(xiàng)目概況1§1.2.1項(xiàng)目背景1§1.2.2 吉隆經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀7§1.2.3 項(xiàng)目名稱(chēng)7§1.2.4 資金籌措方式7§1.2.5 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及

5、規(guī)模8§1.2.6 項(xiàng)目技術(shù)方案9§1.2.7 項(xiàng)目進(jìn)度安排13第2章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析14§2.1 惠東發(fā)展規(guī)劃14§2.2 產(chǎn)業(yè)政策17§2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析18第3章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析19§3.1 資源開(kāi)發(fā)19§3.2 能源耗用19第4章 節(jié)能方案分析20§4.1 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范20§4.2 能耗分析20§4.3 節(jié)能措施21§4.3.1 建筑節(jié)能21§4.3.2 電氣節(jié)能22§4.3.3 運(yùn)營(yíng)節(jié)能22§4.3.4 空調(diào)系統(tǒng)

6、22§4.3.5 節(jié)水措施22§4.3.6 采光節(jié)能24§4.3.7 供水系統(tǒng)24第5章 建設(shè)用地、征地拆遷25§5.1 項(xiàng)目選址及用地方案25§5.2 土地利用和理性分析25§5.3 征地拆遷方案25第6章 環(huán)境和生態(tài)影響分析26§6.1 施工期環(huán)境影響分析26§6.2 項(xiàng)目擬采取的主要環(huán)保措施26§6.3 營(yíng)運(yùn)期間環(huán)境影響分析28§6.4 特殊環(huán)境影響29第7章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)影響分析與財(cái)務(wù)分析30§7.1 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析30§7.1.1 經(jīng)濟(jì)效益識(shí)別與計(jì)算30&#

7、167;7.1.2 成本費(fèi)用分析30§7.1.3 利潤(rùn)預(yù)計(jì)36§7.1.4 盈虧平衡分析36§7.2 行業(yè)影響分析37第8章 社會(huì)影響分析38§8.1 社會(huì)影響效果分析38§8.2 社會(huì)適應(yīng)性分析39第九章 結(jié)論 42 第1章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位及項(xiàng)目概況§1.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位概況 惠州市隆暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為惠州本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，主要致力于吉隆及其周邊的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，“鳳凰城”為公司全力打造的品牌項(xiàng)目。 公司注冊(cè)號(hào)：441323000012821 名稱(chēng)：惠州市隆暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 住所：惠東縣吉隆鎮(zhèn)石湖頭地段 法人代表：康偉光 經(jīng)營(yíng)

8、范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)期限：2008年12月15日至2018年12月25日 成立日期：2008年12月15日 注冊(cè)資本：￥500萬(wàn)元惠州市隆暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2010年1月22日辦理有國(guó)有土地使用權(quán)證，證號(hào)為惠東國(guó)用(2010)第110033號(hào)、惠東國(guó)用（2010）第110032號(hào)，使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)面積共為36436平方米，地號(hào)為1104160031及1104160030號(hào)，用途為住宅用地，使用終止日期為住宅2079年12月22日。另有28000土地正在辦理國(guó)土使用手續(xù)惠州市隆暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的“鳳凰城”規(guī)劃總建筑面積約為10萬(wàn)平方米，建設(shè)分兩期進(jìn)行，項(xiàng)目主要是興建三層

9、聯(lián)排住宅、會(huì)所和小高層建筑，占地面積約30000平方米，建筑面積約42000平方米，總投資約8930萬(wàn)元。§1.2 項(xiàng)目背景（1）項(xiàng)目地理位置：“鳳凰城”項(xiàng)目用地位于惠東縣吉隆鎮(zhèn)中心，地塊東面與廣汕公路接壤。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為山地，自然景觀優(yōu)美，周?chē)鸀槌墒斓木幼∩顓^(qū)，交通極為方便。（2）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀2009年以來(lái),惠東縣認(rèn)真貫徹落實(shí)中央“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”和省委省政府“三促進(jìn)一保持”、市委市政府“三促三?！钡纫幌盗袥Q策部署，緊緊圍繞縣委、縣政府提出的 “樹(shù)信心、抓項(xiàng)目，擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)，惠民生、促和諧” 和“三年有明顯效果”的總體目標(biāo)要求，以黨的十七屆三中、四中全會(huì)精神為指引

10、，以實(shí)施珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（下稱(chēng)綱要）為契機(jī)，以保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)為首要任務(wù)，以擴(kuò)大投資消費(fèi)需求為根本途徑，以落實(shí)“十個(gè)方面惠民措施”為切入點(diǎn)，積極開(kāi)展“四個(gè)年”活動(dòng)，扎實(shí)推進(jìn)“345”發(fā)展戰(zhàn)略，積極應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，突出抓大項(xiàng)目建設(shè)、鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、招商引資、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)等各項(xiàng)工作，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)科學(xué)發(fā)展?？傮w表現(xiàn)為三產(chǎn)加速，工業(yè)回升，內(nèi)需擴(kuò)張，投資加快推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步回升。一、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要特點(diǎn)（一）宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升。經(jīng)濟(jì)發(fā)展積極因素增多，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)回升加快。隨著國(guó)家、省、市和我縣 “擴(kuò)內(nèi)需，保增長(zhǎng)”、應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)一系列政策措施的深入貫徹實(shí)施，我縣應(yīng)對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)，保持經(jīng)濟(jì)

11、平穩(wěn)較快發(fā)展取得明顯成效，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行積極因素增多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。據(jù)初步測(cè)算，2009年前三季我縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值143億元，同比增長(zhǎng)12.8%,對(duì)比上半年提高2.4個(gè)百分點(diǎn)，增幅達(dá)到全市平均水平。 1、工業(yè)生產(chǎn)回升加快。據(jù)初步測(cè)算，1-9月全縣工業(yè)增加值69.3億元，增長(zhǎng)10.5%，增幅比上半年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)，其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值17億元，同比增長(zhǎng)16%,增幅是今年以來(lái)的最高水平；工業(yè)用電量9月份當(dāng)月實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)10.6%。工業(yè)生產(chǎn)得以在短期內(nèi)企穩(wěn)回升，一是工業(yè)生產(chǎn)性項(xiàng)目?jī)粼瞿芰?qiáng)，拉動(dòng)了工業(yè)增長(zhǎng)。匯源果汁、康利石材、麗影電器、寶龍工藝品、富鑫手袋、耐寶塑膠、現(xiàn)代預(yù)拌混凝土、大嶺自來(lái)水廠(chǎng)

12、等一批工業(yè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)，黃埠升達(dá)鞋業(yè)、來(lái)裕鞋業(yè)等企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。1-9月全縣新登記注冊(cè)個(gè)體私營(yíng)企業(yè)5037戶(hù)，同比增長(zhǎng)26.3%，其中新登記注冊(cè)個(gè)體私營(yíng)制鞋業(yè)942戶(hù)。二是政府幫扶與企業(yè)加強(qiáng)自身管理結(jié)合，確保工業(yè)實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，縣委、縣政府出臺(tái)了關(guān)于應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)，幫助扶持我縣企業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)、關(guān)于實(shí)施十個(gè)方面惠民措施的決定等政策措施，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，為企業(yè)發(fā)展提供一個(gè)效率高、管理好、服務(wù)優(yōu)的政務(wù)環(huán)境，極大地提振了社會(huì)和企業(yè)的信心；同時(shí),積極開(kāi)展調(diào)研活動(dòng)，為企業(yè)排憂(yōu)解難，支持企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展，幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)成本管理，加大科技投入，增強(qiáng)創(chuàng)新能力，

13、積極拓展市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。特別是洛奇工藝品有限公司、圣蓮毛織實(shí)業(yè)有限公司、上豐鞋業(yè)、港豐毛織廠(chǎng)、上豐鞋業(yè)有限公司、美新塑木型材制品有限公司等一批規(guī)模企業(yè)訂單充裕，開(kāi)工充足，實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)甚至成倍增長(zhǎng)。同時(shí)，民營(yíng)企業(yè)加快發(fā)展是推動(dòng)工業(yè)生產(chǎn)企穩(wěn)回升的重要力量，規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值8億元，比去年同期增長(zhǎng)23.3%。1-9月各鎮(zhèn)規(guī)模以上增加值 單位：萬(wàn)元鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱(chēng)累計(jì)同比增長(zhǎng)%鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱(chēng)累計(jì)同比增長(zhǎng)%增加值合計(jì)17031816.0多祝鎮(zhèn)1670981.3大嶺鎮(zhèn)714216.4安墩鎮(zhèn)白花鎮(zhèn)5604613.7寶口鎮(zhèn)25644.6梁化鎮(zhèn)416425.8白盆珠1636-37.8稔山鎮(zhèn)57057.7高潭鎮(zhèn)鐵涌

14、鎮(zhèn)平山鎮(zhèn)189566.1巽寮鎮(zhèn)黃埠鎮(zhèn)3392011.7平海鎮(zhèn)22658.0港口鎮(zhèn)547218.4吉隆鎮(zhèn)180477.52、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。1-9月，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值17.5億元，增長(zhǎng)5.0%。春、夏收糧食作物面積37.69萬(wàn)畝，總產(chǎn)11.78萬(wàn)噸，分別增長(zhǎng)11.25%和14.61%;蔬菜總產(chǎn)30.5萬(wàn)噸，增長(zhǎng)4.0%；馬鈴薯產(chǎn)量27萬(wàn)噸，產(chǎn)值4.3億元，分別增長(zhǎng)16.5%和13.6%；水產(chǎn)品產(chǎn)量4.06萬(wàn)噸，產(chǎn)值5.5億元，分別增長(zhǎng)6%和7%。3、第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展是經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的主要拉動(dòng)力。據(jù)初步測(cè)算，1-9月，第三產(chǎn)業(yè)增加值51.3億元，增長(zhǎng)20.2%，對(duì)比第一季度、上半年增幅分別上升5

15、.3和3.8個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)6.0個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)46.3%，同比上升9.7個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)占gdp比重為35.8%,同比上升3.3個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)比重提高、增速加快，一方面，批零貿(mào)易業(yè)和餐飲業(yè)兩大傳統(tǒng)行業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位。1-9月，全縣批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值14.2億元，增長(zhǎng)17.1%；住宿餐飲業(yè)增加值5.7億元，增長(zhǎng)22.4%。另一方面，新興的房地產(chǎn)、旅游業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)正加速形成。今年以來(lái)，中航地產(chǎn)、國(guó)際新城、美安居、上城國(guó)際等項(xiàng)目進(jìn)入加快施工階段，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，1-9月全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10.3億元，增長(zhǎng)23%，商品房銷(xiāo)售金額2.5億元，增長(zhǎng)138.9%；

16、隨著旅游旺季的到來(lái)，金海灣巽寮”旅游品牌顯效，吸引大量游客前來(lái)觀光度假，1-9月全縣接待旅游人數(shù)169.3萬(wàn)人，旅游營(yíng)業(yè)收入4.4億元，分別增長(zhǎng)18%和25 %。第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展有效抵御國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，強(qiáng)力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。（二）擴(kuò)大內(nèi)需成效明顯。今年以來(lái)，我縣認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家、省、市、縣的“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”各項(xiàng)政策措施，把擴(kuò)大固定資產(chǎn)投資和促進(jìn)消費(fèi)作為經(jīng)濟(jì)工作的重中之重來(lái)抓，促進(jìn)投資與消費(fèi)協(xié)同拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 1、投資高速增長(zhǎng)。今年以來(lái)，縣委縣政府加強(qiáng)重點(diǎn)項(xiàng)目管理，加強(qiáng)項(xiàng)目跟蹤督查，加大項(xiàng)目融資力度，落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)責(zé)任，大力推動(dòng)大項(xiàng)目建設(shè)，取得明顯成效。1-9月，全縣固定資產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)到

17、64.3億元，同比增長(zhǎng)73.6%,比上年同期加快了23.6個(gè)百分點(diǎn)，完成年度計(jì)劃83.5%，增幅高于全市56個(gè)百分點(diǎn)，排全市第一。一是重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)，成為投資的主導(dǎo)力量。巽寮旅游、平海電廠(chǎng)、珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園，西枝江水利樞紐工程、污水處理廠(chǎng)、文化中心、縣城環(huán)城南路、縣城環(huán)城北路、惠深沿海高速、廣惠高速東延線(xiàn)、惠莞高速和廈深鐵路惠東段建設(shè)等一批重點(diǎn)項(xiàng)目扎實(shí)推進(jìn)。1-9月，全縣重點(diǎn)項(xiàng)目（不含惠深沿海高速、廣惠高速東延線(xiàn)、惠莞高速和廈深鐵路）完成投資32.4 億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的50.5%。二是工業(yè)生產(chǎn)性項(xiàng)目投資取得突破性進(jìn)展。1-9月，全縣工業(yè)生產(chǎn)性投資16.6億元，同比增長(zhǎng)192.8

18、%，增幅創(chuàng)歷史最高水平。平海電廠(chǎng)項(xiàng)目加快建設(shè)，1-9月完成投資18.2億元，完成年度計(jì)劃100.9%，累計(jì)完成工程進(jìn)度57%，預(yù)計(jì)明年底一期工程可投產(chǎn)。三是政府投資成為本輪投資高速增長(zhǎng)的重要支撐。1-9月，國(guó)有及國(guó)有控股投資8.6億元，同比增長(zhǎng)52.4%。政府大量投入，使我縣水利、電力、公路、醫(yī)療、環(huán)保等民生領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施不斷夯實(shí)，投資結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。1-9月各鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資情況鎮(zhèn)別絕對(duì)值(萬(wàn)元)比上年同期增長(zhǎng)%完成年度計(jì)劃%鎮(zhèn)別絕對(duì)值(萬(wàn)元)比上年同期增長(zhǎng)%完成年度計(jì)劃%全縣合計(jì)64257573.683.5黃 埠640502572.8平 海172233437.9132.5平 山13808960.

19、195.2港 口365053.791.3大 嶺53370191.776.2多 祝1802882.172.1白 花385884.154.3安 墩4002122.366.7梁 化898933.874.9白盆珠508133.284.7稔 山1788733.799.4高 潭25305784.3鐵 涌676845.575.2寶 口524537.987.4吉 隆5678217.372.8巽 寮472831.744.22、消費(fèi)穩(wěn)步提高。隨著家電下鄉(xiāng)、汽車(chē)下鄉(xiāng)等擴(kuò)大消費(fèi)政策落實(shí)，規(guī)范市場(chǎng)秩序，創(chuàng)優(yōu)消費(fèi)環(huán)境，提振消費(fèi)信心，擴(kuò)大消費(fèi)需求。1-9月，我縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)71.2億元，同比增長(zhǎng)18.4%，增幅比全

20、市平均水平高0.1個(gè)百分點(diǎn)，排全市第三。一是一批大型商貿(mào)項(xiàng)目的建成啟用，擴(kuò)大了消費(fèi)平臺(tái)，拉動(dòng)了消費(fèi)增長(zhǎng)。銀基鞋材市場(chǎng)、南康百貨、同心電腦城等大型商貿(mào)項(xiàng)目的建成啟用，華僑城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、美多購(gòu)物中心、家家樂(lè)購(gòu)物中心、稔山好收成、銀基商貿(mào)城、平山中心市場(chǎng)等大型集貿(mào)市場(chǎng)交易活躍，有效地拉動(dòng)了批發(fā)零售業(yè)增長(zhǎng)。1-9月，批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額61.4億元，增長(zhǎng)17.2%。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，有效促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)。1-9月全縣商品房銷(xiāo)售8.55萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)108.6%，房屋銷(xiāo)售均價(jià)2881元/平方米，同比增長(zhǎng)14.5%，怡景灣、南湖花園、麗景華庭等花園商品房去庫(kù)存過(guò)程加速，有效促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)。三是巽寮濱海旅

21、游大項(xiàng)目效應(yīng)顯現(xiàn)，帶動(dòng)消費(fèi)需求擴(kuò)大。隨著巽寮旅游項(xiàng)目建設(shè)的加快，五星級(jí)酒店群建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)，濱海旅游品牌知名度不斷擴(kuò)大，吸引了國(guó)內(nèi)外大批游客前來(lái)觀光旅游，推動(dòng)了旅游業(yè)快速發(fā)展，帶動(dòng)了住宿餐飲業(yè)發(fā)展。今年以來(lái)，黃埠的國(guó)惠大酒店、稔山的銀禧酒店、蓮花酒店、惠東人家等項(xiàng)目相繼建成投產(chǎn)，巽寮德澤園等酒店擴(kuò)建竣工，擴(kuò)大了住宿餐飲業(yè)接納容量，形成了新增長(zhǎng)點(diǎn)。1-9月,住宿和餐飲業(yè)零售額9.8億元，增長(zhǎng)26.2%。（三）結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)。今年以來(lái)，縣委縣政府在擴(kuò)大內(nèi)需，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，統(tǒng)籌兼顧了結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)，大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，取得較好的成效。 一是企業(yè)優(yōu)勝劣汰過(guò)程加快。這次金融危機(jī)對(duì)全部企業(yè)進(jìn)

22、行了優(yōu)勝劣汰的徹底洗牌，部分技術(shù)含量低、勞動(dòng)密集型抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下紛紛停業(yè)、關(guān)閉、破產(chǎn)。相反，一些技術(shù)含量高、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)的企業(yè)在金融危機(jī)中積極開(kāi)拓市場(chǎng)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，降低生產(chǎn)成本，渡過(guò)了難關(guān)，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，優(yōu)勝劣汰過(guò)程加快，企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。二是推動(dòng)個(gè)體工商戶(hù)向企業(yè)轉(zhuǎn)型取得初步成效。全縣共完成個(gè)體工商戶(hù)向企業(yè)轉(zhuǎn)型79戶(hù)，其中，可納入“規(guī)模以上企業(yè)”統(tǒng)計(jì)的24戶(hù)。三是淘汰落后產(chǎn)能加速。全縣拆除、關(guān)停、淘汰水泥二廠(chǎng)青云生產(chǎn)線(xiàn)、華業(yè)鑄造廠(chǎng)和曉亨鑄造廠(chǎng)部分生產(chǎn)線(xiàn)，為完成節(jié)能減排任務(wù)奠定了基礎(chǔ)。（四）經(jīng)濟(jì)質(zhì)量逐步向好。今年以來(lái)，縣委縣政府把加強(qiáng)公共財(cái)政管理作為“保增長(zhǎng)、保穩(wěn)定”

23、的重中之重，創(chuàng)新財(cái)政工作理念，把財(cái)政工作放到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的全局中來(lái)考慮、來(lái)定位、來(lái)發(fā)展，加大對(duì)企業(yè)的扶持力度，減輕企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造寬松環(huán)境，加大對(duì)民生領(lǐng)域的投入力度，促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)較快發(fā)展。伴隨全縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步回升，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量逐期向好，財(cái)政一般預(yù)算收入增幅逐步提高，稅收收入減幅逐期收窄，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，金融業(yè)保持穩(wěn)健運(yùn)行。1、財(cái)政收入上行加快，金融支持力度加大。1-9月，全縣實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入5.03億元，同比增長(zhǎng)13.6%，增幅比第一季度、上半年分別上升5.2和2.5個(gè)百分點(diǎn)，增幅排全市第三。全縣實(shí)現(xiàn)工商稅收7.56億元，同比增長(zhǎng)6.8%（含海關(guān)代征稅收總額

24、9.64億元，下降7.9%），其中國(guó)稅收入3.52億元，減少0.6%（含海關(guān)代征國(guó)稅收入5.59億元，下降20.2%），地稅收入4.04億元，增長(zhǎng)14.2%。全縣各鎮(zhèn)稅收7.56億元，同比增長(zhǎng)6.8%，增幅比1-8月上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，寶口、港口、鐵涌、多祝、稔山5個(gè)鎮(zhèn)稅收增長(zhǎng)40%以上，同比分別增長(zhǎng)63.8 %、51.9%、51.1%、41.6%和41.3%。9月末，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額145.05億元,貸款余額73.1億元,分別比年初增長(zhǎng)12.6%和31.8%。1-9月各鎮(zhèn)稅收情況鎮(zhèn) 別絕對(duì)值(萬(wàn)元)比上年同期增長(zhǎng)%鎮(zhèn) 別絕對(duì)值(萬(wàn)元)比上年同期增長(zhǎng)%全縣合計(jì)756196.8黃 埠6

25、7361.7平 海3327-18.8平 山346382.3港 口77851.9大 嶺406519.4多 祝176641.6白 花6903-15.7安 墩118-24.6梁 化143512白盆珠219-12.3稔 山248741.3高 潭16718.8鐵 涌50251.1寶 口12863.8吉 隆845839.7巽 寮389339.72、居民收入穩(wěn)步提高，民生事業(yè)逐步改善。充分體現(xiàn)以人為本，不斷提高城鄉(xiāng)居民收入水平，不斷優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，尤其是以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)事業(yè)投入力度不斷加大，民生事業(yè)不斷發(fā)展。1-9月，全縣財(cái)政用于教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障和就業(yè)的支出4.08億元，占一般預(yù)算收入支出的

26、42.9%；全縣用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)資金近2500萬(wàn)元；從今年7月份起，全縣干部職工平均每人每月增加200元生活補(bǔ)貼。1-9月，全縣在崗職工人均工資實(shí)現(xiàn)16264元，比上年增長(zhǎng)14.6%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入6580元，增長(zhǎng)17.8%。二、吉隆經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀吉隆鎮(zhèn)地處廣東省惠州市東南部，是廣東省確定的中心鎮(zhèn)和國(guó)家建設(shè)部等五部委確定的國(guó)家重點(diǎn)鎮(zhèn)之一，全鎮(zhèn)面積117.9平方公里，總?cè)丝?5萬(wàn)多人（戶(hù)籍人口3.5萬(wàn)人，外來(lái)人口約12萬(wàn)人）， 轄7個(gè)村民委員會(huì)、1個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，城鎮(zhèn)建成面積6平方公里, 耕地面積1.97萬(wàn)畝, 林地面積13.6萬(wàn)畝，海岸線(xiàn)長(zhǎng)16.8公里。吉隆鎮(zhèn)是全國(guó)聞名的鞋城，已形成以制鞋業(yè)

27、為龍頭，兼有鞋材加工、皮革塑料、五金、紙品包裝等行業(yè)德地方特色工業(yè)體系。從20世紀(jì)80年代開(kāi)始，勤勞、智慧的吉隆人民憑著精明的經(jīng)商意識(shí)，抓住了改革開(kāi)放帶來(lái)的巨大市場(chǎng)契機(jī)，大力發(fā)展制鞋產(chǎn)業(yè)，使制鞋企業(yè)如雨后春筍般茁壯成長(zhǎng)起來(lái)，鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和影響逐漸擴(kuò)大，全鎮(zhèn)鞋廠(chǎng)已發(fā)展到2429家、鞋料店497家、鞋材企業(yè)506家，其中有17家企業(yè)被惠州市授予“民營(yíng)企業(yè)100強(qiáng)”，有27家企業(yè)被惠東縣授予“民營(yíng)企業(yè)50強(qiáng)”。三、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目所在區(qū)域已有大量新建居住社區(qū)形成，地域認(rèn)可度較高。具高架、地面交通優(yōu)勢(shì)，道路狀況良好。大型商業(yè)設(shè)施較多，為周邊居民提供了必要的生活購(gòu)物保障。項(xiàng)目自身規(guī)模大，規(guī)劃較為新穎，具

28、有較強(qiáng)的氣勢(shì)力。項(xiàng)目推出會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一定的震撼力。四、可行性因素本區(qū)依托政府機(jī)構(gòu)及各商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)，有利于商務(wù)氛圍的形成。區(qū)域及周邊正逐步成為吉隆的聚居區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度高。項(xiàng)目周邊交通便利，便于物流。本項(xiàng)目規(guī)劃獨(dú)特極具震撼力，為引爆市場(chǎng)提供了條件。周邊現(xiàn)有多個(gè)商業(yè)帶，具較強(qiáng)的人氣積聚效應(yīng)，這對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)提供了一定的人流保障。§1.3 擬建項(xiàng)目概況§1.3.1 項(xiàng)目名稱(chēng)鳳凰城§1.3.2 資金籌措方式本項(xiàng)目資金由惠州市隆暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自籌，不足部分通過(guò)預(yù)售房款或銀行貸款解決。§1.3.3 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本次擬建的是住宅（聯(lián)排住宅）及配套設(shè)

29、施。項(xiàng)目占地面積約30000平方米，總建筑面積42000平方米，其中聯(lián)排住宅面積23339平方米，商住建筑面積18000平方米，會(huì)所面積578平方米，覆蓋率25.23%，綠化率45.65%，總用戶(hù)約420戶(hù)，按每戶(hù)3人計(jì)，共約1260人。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)1總用地面積300002總建筑面積420002.1聯(lián)排住宅150002.2商住建筑63002.4會(huì)所面積5783容積率1.44覆蓋率25.23%5綠化率35%6總戶(hù)數(shù)420戶(hù)7停車(chē)位275輛該項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃建設(shè)聯(lián)排住宅、會(huì)所和商住建筑，戶(hù)型設(shè)計(jì)主要有復(fù)式單位和平面單位，結(jié)合國(guó)家各項(xiàng)政策和吉隆實(shí)際，復(fù)式單位為三層

30、單棟式聯(lián)排住宅，每層為80145m2。聯(lián)排住宅的室內(nèi)環(huán)境、設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全等級(jí)等都按有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。依據(jù)初步規(guī)劃方案項(xiàng)目主要工程內(nèi)容見(jiàn)下表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)說(shuō)明 1 土建工程 1.1 聯(lián)排住宅 1.2 商住建筑 1.3會(huì)所 2 給排水 水箱、水池、水泵機(jī)房 3 消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程(強(qiáng)電) 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程普通電話(huà)配線(xiàn)(端子接單元口)及只 能設(shè)施的網(wǎng)線(xiàn)鋪設(shè) 7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門(mén) 8 通風(fēng)工程負(fù)一層車(chē)庫(kù)通風(fēng) 9 閉路電視封閉式管理 10 室外工程室外綠化及部分道路場(chǎng)地§1.3.4 項(xiàng)目技術(shù)方案（1

31、）項(xiàng)目概述宗地位于惠州市惠東縣吉隆鎮(zhèn)中心，地塊東面與廣汕公路接壤。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為山地，周?chē)鸀槌墒斓木幼∩??？傆玫孛娣e30000m2。規(guī)劃建筑面積42000m2。規(guī)劃項(xiàng)目定位為高檔低密度休閑居住型小區(qū)。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 a.總體構(gòu)思 尊重環(huán)境，尊重自然。將一部分山體保留，既為小區(qū)提供景艦和活動(dòng)場(chǎng)所，又為城市保留自然生態(tài)。 順應(yīng)山形地勢(shì)。保留原有的山形地勢(shì)和景觀朝向，建筑隨山形地勢(shì)布置， 表達(dá)對(duì)白然和原生態(tài)的高度尊重。 充分尊重肖地的消費(fèi)心理和習(xí)慣，創(chuàng)造符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的自然生態(tài)小區(qū)。 b、總平面布局1)、規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“一線(xiàn)兩面”的理念。即以聯(lián)系城市主干道(廣汕公路)的小區(qū)入口廣場(chǎng)與山地公園所形成的

32、中心軸線(xiàn)將小區(qū)自然的分隔成南北兩個(gè)區(qū)域。正對(duì)廣場(chǎng)的為步行登山道，沿道路拾級(jí)而上，景觀層層變換。最終到達(dá)景觀高點(diǎn)“山地公園”。建筑的朝向都經(jīng)過(guò)仔細(xì)推敲，以達(dá)到最佳的居住效果，北面為高層住宅區(qū)。采用半閉合式布局，形成超大的內(nèi)部園林景觀使每一戶(hù)均能夠共享內(nèi)部花網(wǎng)景觀。 會(huì)所和泳池的巾置順應(yīng)地形，將其加置在小區(qū)中央的位置，使其自成景觀。使其周邊的聯(lián)排住宅和北而的高層均能享用。 2)、建筑布局利用地形地勢(shì)形成南低北高的建筑形態(tài)。同時(shí)保留原有山體，形成最佳的風(fēng)水布局。 3)、通過(guò)建筑的布局和路網(wǎng)的形式，形成多個(gè)中心景觀節(jié)點(diǎn)。高壇采用半田合式布局顯示出歸屬感與領(lǐng)域感，從而營(yíng)造出精致而寧?kù)o的人居氛圍。 4)、

33、允分尊重自然和生態(tài)。小區(qū)山體公同為景觀軸的核心，通過(guò)步道將高層和聯(lián)排住宅區(qū)緊密的聯(lián)系在一起。（3）園林景觀： 景觀不僅儀單純地作為觀賞的風(fēng)景，同時(shí)又是人們參與其中、享受其中的享受?！疤峁┙o空間以各種可能性，通過(guò)暗示，或者誘導(dǎo)，在這些院落中誘發(fā)不同的生活場(chǎng)景。”1、景觀主題風(fēng)格聯(lián)排住宅主要景觀為歐陸風(fēng)情，高層住宅區(qū)則以現(xiàn)代歐陸風(fēng)格為土。兩種風(fēng)格相得益彰。2、景規(guī)結(jié)構(gòu) 景觀設(shè)計(jì)以多層次，立體化，組團(tuán)化為空間布局的基本原則。3、植物配置 突出植物的季節(jié)和層次變化，通過(guò)局部點(diǎn)綴和大面積配置相西調(diào)，使園內(nèi)植物群落的變化更豐富，更多層次。在東而車(chē)行上入口的兩側(cè)種植大樹(shù)，形成綠樹(shù)成蔭的效果，在人行景觀步行道

34、上種植各種花木，果樹(shù)，并配置休息桌椅，使之情趣盎然。其余花園的配置上形成三季有花，四季常綠的效果。（4）結(jié)構(gòu)說(shuō)明結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為_(kāi)級(jí)，設(shè)h使用年限50年。1)主體結(jié)構(gòu)框架剪力結(jié)掏體系2)樓屋蓋結(jié)構(gòu) 均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土粱、板體系。3）抗震設(shè)計(jì)該建筑群體地處廣東惠州，抗震設(shè)防烈度為7度。地基基礎(chǔ)：多層擬采用天然地基條形基礎(chǔ)。（5）給排水設(shè)計(jì) 1、給水水源：由市政給水干管引入兩根dn200給水管，經(jīng)水表接入地下水池。 2、室內(nèi)消火栓用水量：20l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)，一次滅火用水量l44 m3。室外消火栓用水量：15ls，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)， 一次滅火用水量l08m3。自動(dòng)噴灑滅火用水量：

35、30ls，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為l小時(shí)，一次滅火用水量l08m3。 3、給水系統(tǒng)：一五層由市政自來(lái)水直接供給。（6）消防系統(tǒng)： 1)、室外消火栓系統(tǒng)：室外消火栓要求消防用水量l51/s，水壓不小于0.1mpa室外設(shè)室外消火栓，直接布置在室外給水環(huán)網(wǎng)上。消火栓間距不超過(guò)l20米。水壓0.lompa。 2)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：消防水經(jīng)室內(nèi)消火栓泵加壓后供到室內(nèi)各消火拴處。系統(tǒng)為兩路供水，環(huán)狀管網(wǎng)。消防超壓設(shè)施，具有定期巡檢功能。3)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)：高低壓變配室、發(fā)電機(jī)房采用組合分配式七氟丙烷氣體滅火系統(tǒng)。建筑物內(nèi)設(shè)置手提式干粉滅火器，便于及時(shí)撲滅初期火災(zāi)。(7)排水設(shè)計(jì) 排水采剛污廢合流、雨污水分流制。 本

36、工程各棟建筑單體的污廢水均接入化糞池，經(jīng)化糞池內(nèi)停留12小時(shí)后，排入市政污水管網(wǎng)。 雨水排水系統(tǒng)采用外排雨水系統(tǒng)，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為p=3年，降雨歷時(shí)5min，降雨厚度q=424升/秒.公頃，屋面雨水由雨水斗及雨水管匯集后排入室外地面雨水口，中心花園雨水由北至南收集后，排入室外道路市政雨水管網(wǎng)。（8）節(jié)能環(huán)保 圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工參數(shù)滿(mǎn)足居住建筑節(jié)能的限值要求。 所有通風(fēng)設(shè)備均采用低噪聲設(shè)備，并加裝各種減振降噪設(shè)施。（9） 電氣設(shè)計(jì)供電電源：本工程由市政電網(wǎng)引來(lái)兩回路10kv電源供電，高壓系統(tǒng)電壓等級(jí)為l0kv。用電指標(biāo)：住宅：70w/平方米；室外照明：3w/平方米。§1.4 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

37、67;1.4.1 工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃1、取得土地使用權(quán)后，將于今年 完成項(xiàng)目單體初步計(jì)劃，施工圖計(jì)劃，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿(mǎn)足 年開(kāi)工需要。2、為了合理利用資金，先用自有資金獲取土地，然后，以貸款形式進(jìn)行土建工程及裝修。擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為 年（20 -20 ），20 年擬開(kāi)發(fā)面積 m²，20 年擬開(kāi)發(fā)面積 ，20 年裝修。3、以科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工工程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。§1.4.2 項(xiàng)目進(jìn)度安排依據(jù)同類(lèi)項(xiàng)目工程的開(kāi)發(fā)時(shí)間，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際，計(jì)劃建設(shè)周期為10個(gè)月，前期報(bào)建及設(shè)計(jì)為2個(gè)月

38、，招標(biāo)及施工期為7個(gè)月，室外環(huán)境及道路為2個(gè)月（1個(gè)月交叉施工）。序號(hào)分部工程建設(shè)周期（月）備注1前期報(bào)建12設(shè)計(jì)13招標(biāo)及施工74室外工程（園林及配套）2（1個(gè)月交叉施工）5竣工驗(yàn)收合計(jì)10§1.4.3 銷(xiāo)售計(jì)劃及營(yíng)銷(xiāo)策略1、銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷(xiāo)售周期為 年:20 年銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元；20 年銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元；20 年銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元。2、營(yíng)銷(xiāo)策略深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和促使實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售，獲取最大利潤(rùn)。（1）進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶(hù)和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、客戶(hù)群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶(hù)需求的

39、樓盤(pán)產(chǎn)品。（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷(xiāo)策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌、車(chē)體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤(pán)的信息傳遞給購(gòu)房客戶(hù)。通過(guò)溝通，利用客戶(hù)群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。（3）通過(guò)拓展銷(xiāo)售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。利用廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)擴(kuò)展銷(xiāo)售渠道，使房屋銷(xiāo)售由原來(lái)單一的自行銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N(xiāo)、行銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、地區(qū)代理等多元化銷(xiāo)售方式。（4）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶(hù)，必須深入了解客戶(hù)，為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶(hù)感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。有效地利用品

40、牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足客戶(hù)的期望，激發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)愿望。（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。在目前樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶(hù)的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶(hù)以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶(hù)的信心。§1.4.4 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1、民用建筑設(shè)計(jì)通則jgj37-87 2、住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范bj96-86 3、廣東省省二一四年工程定額4、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)5、國(guó)有土地使用證第2章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)

41、政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析§2.1 惠東發(fā)展規(guī)劃1、 建設(shè)現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系（1） 加快推進(jìn)廈深鐵路惠東段及花都至汕尾鐵路惠東段建設(shè)，完善過(guò)境站場(chǎng)及配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)。（2） 完成莞惠高速公路、深惠沿海和廣惠高速公路東延線(xiàn)建設(shè)，完善高速公路網(wǎng)。（3） 推進(jìn)普通干線(xiàn)公路升級(jí)改造。（4） 繼續(xù)抓好平海、港口、稔山口岸作業(yè)區(qū)建設(shè)。2、 建設(shè)人水和諧的水利工程體系建立覆蓋全縣的水資源優(yōu)化配置信息系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)體系。加快西枝江水利樞紐工程建設(shè)。（5） 對(duì)縣城防洪體系進(jìn)行達(dá)標(biāo)建設(shè)，達(dá)20年一遇防洪標(biāo)準(zhǔn)。（6） 完成一批中小型水庫(kù)除險(xiǎn)加固工程和海堤達(dá)標(biāo)加固工程。（7） 劃定地下水資源保護(hù)區(qū)，建立地下水位、水質(zhì)

42、監(jiān)測(cè)網(wǎng)。（8） 加快推進(jìn)稔平半島供水工程和農(nóng)村飲水工程建設(shè)。（9） 建立完善生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制。3、 加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)完善重污染行業(yè)監(jiān)管制度。加快中心鎮(zhèn)生活垃圾無(wú)害化處理場(chǎng)建設(shè)。（10） 建立流域或區(qū)域重大項(xiàng)目環(huán)評(píng)文件審批通告制度。（11） 實(shí)施區(qū)域重點(diǎn)污染企業(yè)聯(lián)合監(jiān)管，加快淘汰高能耗、重污染行業(yè)。大力推進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)節(jié)能減排。（12） 建立突發(fā)環(huán)境事件聯(lián)動(dòng)處置機(jī)制，加快環(huán)保信息共享平臺(tái)建設(shè)。（13） 建立再生資源回收網(wǎng)絡(luò)。（14） 探索建立生態(tài)環(huán)境共建和補(bǔ)償機(jī)制。4、 打造珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地大力建設(shè)東莞鳳崗（惠東）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園，按“一園五區(qū)”的構(gòu)想，大力做好引項(xiàng)目進(jìn)園工作，

43、大力承接產(chǎn)業(yè)鏈高端項(xiàng)目和高新技術(shù)項(xiàng)目。（1） 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)格局，提升產(chǎn)業(yè)層次和競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。（2） 加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)抓好惠州大道惠東段改造工程、縣城環(huán)城北路以及園區(qū)內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)，并抓好園區(qū)環(huán)保配套工程建設(shè)。5、 打造珠三角濱海旅游休閑基地大力發(fā)展“四色”旅游。建成1個(gè)國(guó)家5a級(jí)旅游景區(qū)，5個(gè)以上國(guó)家4a級(jí)旅游景區(qū)，新建8家五星級(jí)飯（酒）店，8家以上四星級(jí)飯（酒）店。（1） 強(qiáng)化與港澳及區(qū)域旅游合作，聯(lián)手開(kāi)拓旅游市場(chǎng)。（2） 加強(qiáng)行業(yè)管理，規(guī)范旅游市場(chǎng)秩序。6、 打造珠三角清潔能源基地大力推進(jìn)平海電廠(chǎng)建設(shè)，確保到2010年平海電廠(chǎng)一期工程如期投產(chǎn)，并做好平海電廠(chǎng)3號(hào)、4號(hào)機(jī)組報(bào)批

44、和實(shí)施工作。（1） 積極支持配合中廣核集團(tuán)做好核電項(xiàng)目的前期工作，力爭(zhēng)項(xiàng)目外圍配套工程開(kāi)工建設(shè)。（2） 加快500萬(wàn)噸國(guó)家石油儲(chǔ)備庫(kù)項(xiàng)目建設(shè)。（3） 加強(qiáng)對(duì)熔盛造船等船舶建造項(xiàng)目的跟蹤服務(wù)工作，積極引進(jìn)3萬(wàn)噸以上大型船舶企業(yè)。（4） 建設(shè)1-2家中小型船舶及漁船修造企業(yè)，發(fā)展一級(jí)i類(lèi)骨干游艇企業(yè)，初步建立小型船舶修造基地和游艇制造基地。（5） 大力發(fā)展口岸經(jīng)濟(jì)。7、 鞏固提高中國(guó)女鞋生產(chǎn)基地規(guī)劃建設(shè)中國(guó)女鞋生產(chǎn)基地工業(yè)園區(qū)，高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)占地6000畝的中國(guó)女鞋生產(chǎn)基地“廣東國(guó)際女鞋工業(yè)園”。（1） 積極組織制鞋企業(yè)參加有影響力的鞋類(lèi)展銷(xiāo)展示會(huì)，大力支持企業(yè)拓展銷(xiāo)售市場(chǎng)。（2） 宣傳推介

45、中國(guó)女鞋生產(chǎn)基地區(qū)域品牌，運(yùn)用專(zhuān)業(yè)媒體，加大“中國(guó)女鞋生產(chǎn)基地”區(qū)域品牌的宣傳推介力度。8、 打造珠三角綠色食品生產(chǎn)供應(yīng)基地加快商品基地建設(shè)，著力推進(jìn)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)建設(shè)，努力提高農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范和推廣的組織化程度。（1） 把基地建設(shè)與發(fā)展“一鄉(xiāng)一品”、“一村一品”緊密結(jié)合起來(lái)，大力打造特色鎮(zhèn)、專(zhuān)業(yè)村，努力提高特色農(nóng)業(yè)的規(guī)模效益。（2） 實(shí)行“龍頭企業(yè)+基地+農(nóng)戶(hù)”、“市場(chǎng)+專(zhuān)業(yè)合作社+農(nóng)戶(hù)”等產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，建設(shè)一批具規(guī)模、高水平、知名度高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的綠色食品生產(chǎn)基地和與加工配套的原料供應(yīng)基地。（3） 開(kāi)展農(nóng)資打假專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)，嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)業(yè)投入品管理，加大農(nóng)產(chǎn)品監(jiān)測(cè)和抽檢力度，強(qiáng)化自律機(jī)制，實(shí)

46、行“從田頭到餐桌”的全程監(jiān)管。（4） 積極引導(dǎo)大型超市，連鎖店設(shè)立我縣特色農(nóng)產(chǎn)品和認(rèn)證農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售專(zhuān)區(qū)或?qū)９?，提升我縣農(nóng)產(chǎn)品在高端流通領(lǐng)域的份額和知名度。（5） 加快農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的改造升級(jí)。9、 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提高城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)和管理水平。（1） 實(shí)施村企共建示范村工程、公共服務(wù)均等化工程、社會(huì)保障全覆蓋工程。（2） 抓好一批試點(diǎn)村和示范村。10、 加快發(fā)展社會(huì)事業(yè)實(shí)施“貧困生資助計(jì)劃”，加快普及高中階段教育。（1） 實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)和新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度并軌。（2） 積極推進(jìn)醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革，推進(jìn)公立醫(yī)院改革，努力提高基層衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平。（3） 大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、

47、廉租房建設(shè)，到2012年基本消除農(nóng)村泥磚危房戶(hù)和無(wú)房戶(hù)。（4） 城鎮(zhèn)零就業(yè)家庭、領(lǐng)取再就業(yè)證下崗失業(yè)人員等重點(diǎn)群體人員實(shí)現(xiàn)就業(yè)或再就業(yè)的比率70%以上，全縣城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3.0%以?xún)?nèi)。§2.2 產(chǎn)業(yè)政策0 8年上半年，央行6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到了平均每月一次的頻度。然而，08年隨著美國(guó)次貸危機(jī)的蔓延，國(guó)內(nèi)出口和投資的實(shí)際增速下滑，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)回落，央行放松貨幣政策，8月初央行宣布放松對(duì)中小企業(yè)的貸款管制并增加了2000億元的貸款額度、9月、l0月分別下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率、10月末央行宣布不再對(duì)商業(yè)銀行信貸規(guī)劃進(jìn)行硬性約束、l年期央票的隔周發(fā)行，保證市場(chǎng)流動(dòng)性充分供應(yīng)。 貨幣政

48、策和財(cái)政政策共同維護(hù)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的格局已經(jīng)形成，通過(guò)多種手段增加有效供應(yīng)，10月出臺(tái)救市政策，08年10月，財(cái)政部出臺(tái)了一系列刺激樓市需求的政策，包括對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到l；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人住房暫免征收土地增值稅，地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。此外，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20，同時(shí)下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，政策出臺(tái)后，中小戶(hù)型交易費(fèi)減少，市場(chǎng)有所回暖，契稅l，免征收印花稅

49、，免征收土地增值稅，最低首付款20，中央高度重視保障性住房的建設(shè)和管理。 07年10月，財(cái)政部下達(dá)了關(guān)于廉租住房保障資金管理辦法的通知(財(cái)綜2007164號(hào))，規(guī)范廉租住房保障資金管理，提高廉租住房保障資金使用效益，確保廉租住房保障資金專(zhuān)款專(zhuān)用。 08年10月，財(cái)政部強(qiáng)調(diào)要“繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活”，在近日發(fā)布城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法，以規(guī)范廉租住房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房保障以及其他社會(huì)救助工作中的城市低收入家庭資格認(rèn)定行為，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)資源節(jié)約型住房消費(fèi)的原則。采取總量與項(xiàng)目相結(jié)合的方式，統(tǒng)籌落實(shí)新建商品住房結(jié)構(gòu)比例要求，規(guī)定新審批、新規(guī)劃的商住項(xiàng)目，在規(guī)劃的

50、商品住房總面積中，套型建筑面積為90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房)面積所占比重，達(dá)到70以上。 房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)是一件利國(guó)利民的好事，該項(xiàng)目的建設(shè)符合中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)建筑法、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例等國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，符合國(guó)家及地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。§2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析項(xiàng)目建設(shè)單位和擬建項(xiàng)目符合相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。(1)房地產(chǎn)并發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法(2)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(3)關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知及附件第3章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 §3.1 資源開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目充分利用現(xiàn)有的

51、自然資源，賦予條件。該項(xiàng)目位于吉隆鎮(zhèn)中心，地塊東面與廣汕公路接壤。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為山地，自然景觀優(yōu)美，交通極為方便，周?chē)鸀槌墒斓木幼∩??；葜菔新煼康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)該地的建設(shè)提高了土地利用率，有效的改善了土地使用狀況。充分挖掘土地資源潛力，提高了土地集約利用程度，有利于促進(jìn)土地資源經(jīng)濟(jì)和可持續(xù)利用。該建設(shè)項(xiàng)目使吉隆鎮(zhèn)區(qū)域的配套設(shè)施得到了改善，不僅可以帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，而且也帶來(lái)一定的環(huán)境效益和社會(huì)效益。因此，該項(xiàng)目土地利用是合理的、可行的。水資源按需要可以通過(guò)吉隆鎮(zhèn)自來(lái)水公司供水管網(wǎng)解決。§3.2 能源耗用建筑材料就近可取，在各種設(shè)備選型時(shí)使用節(jié)能型設(shè)備，同時(shí)減少不必要的水電耗費(fèi)，符合

52、資源節(jié)約和有效利用的相關(guān)要求。第4章 節(jié)能方案分析§4.1 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 能源是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，國(guó)家對(duì)能源實(shí)行“開(kāi)發(fā)及節(jié)約并重”同時(shí)，降低能耗也是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段，為貫徹節(jié)約能源這一基本國(guó)策，本項(xiàng)目的節(jié)能設(shè)計(jì)按以下原則進(jìn)行： (1)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定(n發(fā)2006128號(hào))： (2)國(guó)務(wù)院關(guān)于做好建設(shè)節(jié)約型社會(huì)近期重點(diǎn)工作的通知(國(guó)發(fā)200521號(hào))； (3)建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范gb5041 12007： (4)國(guó)家發(fā)改委于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知(發(fā)改投資20062787號(hào))： (5)公共建筑節(jié)能設(shè)

53、計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gb501892005： (6)民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范gb5017693： (7)廣東省節(jié)約能源條例： (8)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)廣東省節(jié)能工作的意見(jiàn)(粵府2006120號(hào))； (9)公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(廣東省實(shí)施細(xì)則)： (10)夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范(廣東省實(shí)施細(xì)則)；(11)惠州市人民政府關(guān)于建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的意見(jiàn)§4.2 能耗分析 能源建設(shè)是當(dāng)今世界各國(guó)面臨的共同問(wèn)題，各國(guó)對(duì)能源問(wèn)題均給予了極大的關(guān)注。我國(guó)人口眾多，能源緊缺，如何合理利用能源、降低能耗已列為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大課題，節(jié)約能源也因此成為我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策。所謂節(jié)約能源，是指通過(guò)技術(shù)進(jìn)步、合理利

54、用、科學(xué)管理和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理化等，以最小的能源消耗取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目的建設(shè)消耗主要是電耗，主要能耗設(shè)備包括動(dòng)力、空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電聲系統(tǒng)等，其中機(jī)械設(shè)備、空調(diào)、照明占能耗的比例較大。全面節(jié)水是緩解水資源短缺的重要途徑，是關(guān)系到我國(guó)實(shí)現(xiàn)水資源永續(xù)利用、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)。§4.3 節(jié)能措施 根據(jù)中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法、中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱的要求，從以下方面落實(shí)節(jié)能措施：在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，應(yīng)從項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開(kāi)始著手節(jié)能計(jì)劃，科學(xué)布局規(guī)劃總平面，緊密結(jié)合該項(xiàng)目總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，有效組織的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，簡(jiǎn)潔規(guī)整地劃分地塊，創(chuàng)造良好的通風(fēng)采光條件

55、，避免南方地區(qū)西曬的不利影響。運(yùn)用“價(jià)值工程”理論優(yōu)化增加商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施設(shè)計(jì)方案，選取先進(jìn)技術(shù)、工藝合理的工藝設(shè)備和建筑材料、管線(xiàn)材料，構(gòu)建高效的運(yùn)行系統(tǒng)，減少能量消耗。在設(shè)備造型設(shè)計(jì)方案，采用能耗低的節(jié)能燈具、變壓器、啟動(dòng)設(shè)備、調(diào)速風(fēng)機(jī)等，對(duì)熱功能設(shè)備保溫隔熱，減少熱損失，構(gòu)建高產(chǎn)低能耗的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)。在施工階段，強(qiáng)化節(jié)能、宣傳、教育和培訓(xùn)，加大依法實(shí)施節(jié)能管理的力度。§4.3.1 建筑節(jié)能 建筑設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮利用自然光和自然通風(fēng)，合理控制直射室內(nèi)的陽(yáng)光，降低空調(diào)制冷和照明能耗。采用新型建筑材料(節(jié)能材料)、高效隔熱保溫材料，節(jié)能型門(mén)窗。門(mén)窗的開(kāi)啟位置、開(kāi)啟方式要有利于自然采光和自然通風(fēng)。充分利用地形、水面等自然環(huán)境，改善工作環(huán)境。 該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用150mm厚水泥