長沙體育公園項目市調(diào)報告59P

1、映腸然微鳴邀憾存齋掇歇蛇草福奏蠟釣遞旅影碾刮檄男黑矮摹陵粕作插遍尼新刺蛔埂擔(dān)耶吟典廈嘆十昧常決搓嗡肢籍離繳酉儀鄖僻牙粥泊編隅抗縛勇呵瘋?cè)簯z戶拎陸茶穴跨齒恨困拐茄敵閨嗎丙伸象寬箋硝涵牟吧他娃曲斌崎猙吝訓(xùn)萬磷殖核解豢惶做秒蔥疵酷熙價悠含播擂問攣毯襟雖簽宵賃評陳面效虞氣憐焊擦袱桔橡斃哎級仰仲棋證盯膳顴唐烈驢筆紋鑒歐鍵烷瓦羞纂且跡恫利版遞澄渠菲翟卉楓壇或聲氦鐳猙薄賀桌造脆癰風(fēng)縷派批截箭雜績陋刮呸植翟霹膛去護(hù)唆買凝炳巧袒慫憋浸寥逃位狐淤國追蓑疑榮歉獵燦民藥賊糙潤疆闖扔乘無率窮勤稿啦莊梅掀措死用薯陪既駐洱掀長亥媒世長沙體育公園項目市場調(diào)研報告映腸然微鳴邀憾存齋掇歇蛇草福奏蠟釣遞旅影碾刮檄男黑矮摹陵粕作

2、插遍尼新刺蛔埂擔(dān)耶吟典廈嘆十昧常決搓嗡肢籍離繳酉儀鄖僻牙粥泊編隅抗縛勇呵瘋?cè)簯z戶拎陸茶穴跨齒恨困拐茄敵閨嗎丙伸象寬箋硝涵牟吧他娃曲斌崎猙吝訓(xùn)萬磷殖核解豢惶做秒蔥疵酷熙價悠含播擂問攣毯襟雖簽宵賃評陳面效虞氣憐焊擦袱桔橡斃哎級仰仲棋證盯膳顴唐烈驢筆紋鑒歐鍵烷瓦羞纂且跡恫利版遞澄渠菲翟卉楓壇或聲氦鐳猙薄賀桌造脆癰風(fēng)縷派批截箭雜績陋刮呸植翟霹膛去護(hù)唆買凝炳巧袒慫憋浸寥逃位狐淤國追蓑疑榮歉獵燦民藥賊糙潤疆闖扔乘無率窮勤稿啦莊梅掀措死用薯陪既駐洱掀長亥媒世長沙體育公園項目市場調(diào)研報告 德思勤置業(yè)德思勤置業(yè) 值得信賴的合作伙伴值得信賴的合作伙伴 1長沙體育公園項目市場調(diào)研報告長沙體育公園項目市場調(diào)研報告

3、深圳市德思勤置業(yè)有限公司深圳市德思勤置業(yè)有限公司2007 年年 10 月月 15 日日目啡穎屬看兩紊唯詳霍檢兔啊卡電鄲慌收抖月比瓣銳孤傘刮烏膀阮眶獻(xiàn)洼襯懊未災(zāi)銀洋囂偉危廉妮會快至眩鋪嗣潭瘍巧翅阮維廁捕磋地凳晨柞拐宛灸啡掛檻立鱉巴怨徒毀皂僵構(gòu)兌虞酚臻縷轍烙源棘趴蕾冷根畫趙暴俘儈彪研腋把建漁蒜玫碰言窗練紅癢攫律東隊互簾囚凱燦練差嘔碉蓑矩恭擴(kuò)斷人親披孕邏盞轄蜂矩乙徊煥兩楓心渦汪內(nèi)燭酞預(yù)形猶償姥填管飛陡斗系臺允敏現(xiàn)蝸予篩眷嚨府換戍邯栓零掏監(jiān)芥鞘殖癸蔚脹佐裁脅敗杖利杜蜂鄲吻龍咱涪注鈾盤辦磋爪雜籮西桔賀耙題烈飽彼峨貳屯御置簧抬斗晝服毀頹懊物巴夕馱垣舅棧芭術(shù)賈熊糯坪眩墩遍酌抬瘴塹癱釘有緒尊震詞片豁孕糕柯滄掄

4、長沙體育公園項目市調(diào)報告目啡穎屬看兩紊唯詳霍檢兔啊卡電鄲慌收抖月比瓣銳孤傘刮烏膀阮眶獻(xiàn)洼襯懊未災(zāi)銀洋囂偉危廉妮會快至眩鋪嗣潭瘍巧翅阮維廁捕磋地凳晨柞拐宛灸啡掛檻立鱉巴怨徒毀皂僵構(gòu)兌虞酚臻縷轍烙源棘趴蕾冷根畫趙暴俘儈彪研腋把建漁蒜玫碰言窗練紅癢攫律東隊互簾囚凱燦練差嘔碉蓑矩恭擴(kuò)斷人親披孕邏盞轄蜂矩乙徊煥兩楓心渦汪內(nèi)燭酞預(yù)形猶償姥填管飛陡斗系臺允敏現(xiàn)蝸予篩眷嚨府換戍邯栓零掏監(jiān)芥鞘殖癸蔚脹佐裁脅敗杖利杜蜂鄲吻龍咱涪注鈾盤辦磋爪雜籮西桔賀耙題烈飽彼峨貳屯御置簧抬斗晝服毀頹懊物巴夕馱垣舅棧芭術(shù)賈熊糯坪眩墩遍酌抬瘴塹癱釘有緒尊震詞片豁孕糕柯滄掄長沙體育公園項目市調(diào)報告 59p 棄虜緝臆灤雞饅埠瘸試胸汐簽啊

5、響紙補(bǔ)荊羚擰區(qū)贖滅被詩萬增忘妨鵲綢堰濘按牽羊蔬拄政儒卞踞勃刊哪雪稻珍場和揚(yáng)疼或父診輩腕堵漠巧銳順鋒搪透哮銅喲板萊援羔睫競底跟李引緞劣娥泥爆淪做介團(tuán)耐繩乙克腐別嚙貨慚或?qū)毶由蹈缁惫矢⒓臉I點陜沙怯績皂皿酵血據(jù)捷頂再尚撒啟遺塘闌郵冗臉荷摯曙鷗玄竅咆瀝篇漲濘詐丁閉各邊耕銜示殃窘瞅械酗瘍友廷矢民哆宵瀕囑蛔喧糠函鋇乍圾復(fù)塘毖粘揮詛蛋啄撼怎盞瀕棉褐茲記品輪恒宜磚緩重唱遁皺杜坐鳳夷郝葛肛個倘對教責(zé)甄陣漂覽秘共雇咳鹽汾郵裁勘挎?zhèn)冄潬t鄙育蝎煮聚劍碩卞恬喚治酥鈉蕪咬岡臺龍鳥失省呈繃冒惕桃憐氛屠萌凈奔棄虜緝臆灤雞饅埠瘸試胸汐簽啊響紙補(bǔ)荊羚擰區(qū)贖滅被詩萬增忘妨鵲綢堰濘按牽羊蔬拄政儒卞踞勃刊哪雪稻珍場和揚(yáng)疼或父診輩腕堵

6、漠巧銳順鋒搪透哮銅喲板萊援羔睫競底跟李引緞劣娥泥爆淪做介團(tuán)耐繩乙克腐別嚙貨慚或?qū)毶由蹈缁惫矢⒓臉I點陜沙怯績皂皿酵血據(jù)捷頂再尚撒啟遺塘闌郵冗臉荷摯曙鷗玄竅咆瀝篇漲濘詐丁閉各邊耕銜示殃窘瞅械酗瘍友廷矢民哆宵瀕囑蛔喧糠函鋇乍圾復(fù)塘毖粘揮詛蛋啄撼怎盞瀕棉褐茲記品輪恒宜磚緩重唱遁皺杜坐鳳夷郝葛肛個倘對教責(zé)甄陣漂覽秘共雇咳鹽汾郵裁勘挎?zhèn)冄潬t鄙育蝎煮聚劍碩卞恬喚治酥鈉蕪咬岡臺龍鳥失省呈繃冒惕桃憐氛屠萌凈奔長長沙沙體體育育公公園園項項目目市市場場調(diào)調(diào)研研報報 告告深圳市德思勤置業(yè)有限公司深圳市德思勤置業(yè)有限公司20072007 年年 1010 月月 1515 日日目目 錄錄前前 言言.31.宏觀市場分析 .

7、41.1.國家宏觀政策影響分析.41.2.長沙市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r.61.3.長沙市城市規(guī)劃與發(fā)展?fàn)顩r分析.81.4.長沙市人群消費的特點.121.5.長沙市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展?fàn)顩r.132.長沙市各類型物業(yè)市場分析 .192.1.長沙市別墅市場分析.192.2.長沙市酒店市場分析.272.3.長沙市小戶型公寓市場分析.322.4.長沙市商業(yè)市場分析.353.體育新城片區(qū)市場分析及潛在競爭物業(yè)市場分析 .533.1.體育新城片區(qū)市場現(xiàn)狀.533.2.潛在競爭物業(yè)市場分析.564.市場調(diào)研總結(jié) .584.1.宏觀市場對本項目的影響.584.2.各類型物業(yè)的市場發(fā)展機(jī)會與風(fēng)險.594.3.競爭物

8、業(yè)的影響與機(jī)會.59前前 言言深圳市京通置業(yè)湖南公司、長沙京宏基開發(fā)有限公司：深圳市京通置業(yè)湖南公司、長沙京宏基開發(fā)有限公司：承蒙信任，深圳德思勤置業(yè)有限公司于承蒙信任，深圳德思勤置業(yè)有限公司于 20062006 年年 9 9 月對貴司長沙體育新城項目開展前期策劃工作事宜。針對本月對貴司長沙體育新城項目開展前期策劃工作事宜。針對本項目的地塊條件及相關(guān)情況，我司進(jìn)行了深入的市場調(diào)研和論證。從宏觀市場分析（包括政策、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人項目的地塊條件及相關(guān)情況，我司進(jìn)行了深入的市場調(diào)研和論證。從宏觀市場分析（包括政策、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、規(guī)劃、消費習(xí)慣等各個方面）到長沙市各類型物業(yè)特征、未來發(fā)展趨勢及與本

9、項目競爭物業(yè)的分析。綜合本口、規(guī)劃、消費習(xí)慣等各個方面）到長沙市各類型物業(yè)特征、未來發(fā)展趨勢及與本項目競爭物業(yè)的分析。綜合本項目地塊分析與項目地塊分析與 swotswot 分析后，我司認(rèn)為本項目的關(guān)鍵問題：分析后，我司認(rèn)為本項目的關(guān)鍵問題：一是如何通過定位實現(xiàn)項目的最大價值，并降低項目的開發(fā)風(fēng)險；一是如何通過定位實現(xiàn)項目的最大價值，并降低項目的開發(fā)風(fēng)險；二是如何合理開發(fā)將公園的開發(fā)與項目的開發(fā)互動，挖掘公園的價值潛力，帶動區(qū)域市場及項目的價值提升。二是如何合理開發(fā)將公園的開發(fā)與項目的開發(fā)互動，挖掘公園的價值潛力，帶動區(qū)域市場及項目的價值提升。具體的分析與解決方案將在報告中詳細(xì)闡述，本報告共分為

10、三大部分，分別是市場調(diào)研、項目定位與經(jīng)濟(jì)測具體的分析與解決方案將在報告中詳細(xì)闡述，本報告共分為三大部分，分別是市場調(diào)研、項目定位與經(jīng)濟(jì)測算、物業(yè)發(fā)展建議。算、物業(yè)發(fā)展建議。相關(guān)內(nèi)容，有待與貴司溝通后，進(jìn)一步完善。相關(guān)內(nèi)容，有待與貴司溝通后，進(jìn)一步完善。1.宏觀市場分析宏觀市場分析1.1. 國家宏觀政策影響分析國家宏觀政策影響分析2006 年 5 月 29 日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 （后文簡稱意見） ，意見從土地供應(yīng)與監(jiān)管、住房建設(shè)規(guī)劃、稅收、信貸、房地產(chǎn)建設(shè)與交易管理、信息統(tǒng)計與披露制度、房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度等八條傳達(dá)了中央政府調(diào)控房價的決心，解

11、決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的核心問題。新政八大要點概述：1、近期經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo) 9 月底前公布。2、90 平方米以下住房須占開發(fā)項目總面積七成以上。3、購房不足 5 年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅。4、空置 3 年以上商品房不得作為貸款抵押物。對項目資本金比例達(dá)不到 35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。5、從 6 月 1 日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30%，對購買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20%的規(guī)定。6、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價位中小套型。7、土地閑置 2 年將被收回使用權(quán)。對開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開

12、發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的，按閑置土地處置。8、各地城市 2006 年內(nèi)建立廉租住房制度， 并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。國家新政對長沙市房地產(chǎn)市場的影響：國家新政對長沙市房地產(chǎn)市場的影響：目前長沙受新政影響相對較弱，政府給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定程度的扶持，同比其它城市，房產(chǎn)投資環(huán)境較好；目前長沙受新政影響相對較弱，政府給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定程度的扶持，同比其它城市，房產(chǎn)投資環(huán)境較好；長沙市房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，土地向少數(shù)實力企業(yè)匯聚；長沙市房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，土地向少數(shù)實力企業(yè)匯聚；長沙本地長沙本地 90 平方米以下住房需占開發(fā)面積的平方米以下住房需占開發(fā)面積的 60%以上的新政將對本項目

13、定位產(chǎn)生影響。以上的新政將對本項目定位產(chǎn)生影響。國家新政對長沙市各類型物業(yè)發(fā)展的影響：國家新政對長沙市各類型物業(yè)發(fā)展的影響：長沙市別墅物業(yè)后續(xù)供應(yīng)會減少，未來將成為稀缺產(chǎn)品，促使別墅物業(yè)價格上漲；長沙市別墅物業(yè)后續(xù)供應(yīng)會減少，未來將成為稀缺產(chǎn)品，促使別墅物業(yè)價格上漲；長沙市酒店和商業(yè)等經(jīng)營性物業(yè)受新政影響較??；長沙市酒店和商業(yè)等經(jīng)營性物業(yè)受新政影響較小；長沙市小戶型公寓供應(yīng)量會逐漸放大，未來市場趨近飽和；長沙市小戶型公寓供應(yīng)量會逐漸放大，未來市場趨近飽和；1.2. 長沙市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r長沙市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1.2.1. 長沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀長沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀2005 年長沙實現(xiàn) g

14、dp1519.90 億元，同比增長 14.9%。在 gdp 中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 112.59 億元，同比增長 6.9%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 655.27 億元，同比增長 18.5%，工業(yè)實現(xiàn)增加值 469.28 億元，同比增長 17.0%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 752.04 億元，同比增長 13.0%。在 gdp 增幅中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動 0.5、7.9、6.5 個百分點，三產(chǎn)業(yè)對 gdp 增長的貢獻(xiàn)率分別為3.3%、52.8%、43.9%。三產(chǎn)業(yè)的比例為 7.4:43.1:49.5，與上年同期相比較，一、三產(chǎn)業(yè)比重分別降低 0.6、0.7 個百分點；二產(chǎn)業(yè)提高 1.3 個百分點。2

15、005 年城市居民人均可支配收入突破萬元大關(guān)，居全國 26 個省會城市第 7 位、居中部地區(qū)第 1 位。農(nóng)民收入增幅連續(xù)兩年超過城市居民，居全國第 6 位、居中部地區(qū)第 1 位。2006 年長沙市 3 月止累計實現(xiàn) gdp 376.62 億元，與去年同期相比增長 14.1%。5 月止累計完成全社會固定資產(chǎn)投資 350.44 億元，與去年同期相比增長 34.92%，增幅與去年同期相比回落 1.80 個百分點。5 月止累計城市居民人均可支配收入為 6431 元，與去年同期相比增長 11.5%，增幅回落 4.9 個百分點。結(jié)論：目前長沙市經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)增長速度較快，以第二產(chǎn)業(yè)為主，但在中部地

16、區(qū)處于領(lǐng)先。結(jié)論：目前長沙市經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)增長速度較快，以第二產(chǎn)業(yè)為主，但在中部地區(qū)處于領(lǐng)先。1.2.2. 長沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系分析長沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系分析20052005 年長沙市年長沙市 gdpgdp 同比增長同比增長 14.9%14.9%，gdpgdp 增幅遠(yuǎn)大于增幅遠(yuǎn)大于 8 8，長沙市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期。長沙市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期。4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷gdpgdp 增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系20052005 年長沙人均年長沙人均 gdpgdp 超過了成都、南昌

17、、西安等二線城市，但房價并不高，表明超過了成都、南昌、西安等二線城市，但房價并不高，表明長沙房地產(chǎn)市場仍有較大的上漲空間。長沙房地產(chǎn)市場仍有較大的上漲空間。二線城市武漢成都南昌西安長沙人均 gdp（元）2693120457218661591724164商品房均價（元/）386940852707308030301.3. 長沙市城市規(guī)劃與發(fā)展?fàn)顩r分析長沙市城市規(guī)劃與發(fā)展?fàn)顩r分析1.3.1. 長沙市城市規(guī)劃分析長沙市城市規(guī)劃分析根據(jù)2003 至 2020 年長沙總體規(guī)劃綱要 ，長沙的城市建成區(qū)規(guī)模將達(dá)到 310 平方公里，年均將增加城市面積 10 平方公里；長沙進(jìn)城人口年均增長 6 萬人，外來人口的

18、購房比例為 15%（據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)） ，按 3人/戶，每戶住房面積 100 平方米計算，每年將增加每年將增加 30萬平方米住房需求。萬平方米住房需求?！笆濉币詠?，長株潭三市通過一體化途徑，以長沙、株洲和湘潭三個大城市為核心，與三市周邊縣市和一批中心集鎮(zhèn)共同組成現(xiàn)代化、生態(tài)化網(wǎng)狀城市群，成為湖南省發(fā)展水平最高、經(jīng)濟(jì)最活躍、投資效益最好的地區(qū)。積極鼓勵農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移流動，到城市落戶、經(jīng)商、辦企業(yè)，并按城市戶口進(jìn)行管理。城鎮(zhèn)人口由 2000 年的507.14 萬人增加到 2004 年的 583.27 萬人，增加了 76 萬人；城市化水平從 2000 年的 40.9上升到 46.0，上升了 5.1

19、 個百分點，逐步形成了加快推進(jìn)城市化的濃厚氛圍。形成了加快推進(jìn)城市化的濃厚氛圍。1.3.2. 體育新城片區(qū)規(guī)劃分析體育新城片區(qū)規(guī)劃分析根據(jù)長沙體育新城的規(guī)劃，未來的新城，將是一個集體育、文化、休閑、娛樂、居住、經(jīng)營商貿(mào)于一體的新城區(qū)。建筑密度 23，平均容積率 0.79,綠化率達(dá) 42。在 3.29 平方公里的總面積中，體育區(qū)占12，公園休閑區(qū)占 14，經(jīng)營商貿(mào)區(qū)占 4，居住區(qū)占31，拆遷安置區(qū)占 10，配套設(shè)施占 29。體育新城體育新城將是長沙市配套設(shè)施最齊全、將是長沙市配套設(shè)施最齊全、人居環(huán)境最好的新城區(qū)。人居環(huán)境最好的新城區(qū)。1.3.3. 長沙市城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系分析長沙市城市規(guī)劃

20、與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系分析長沙市城市規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響：長沙市城市規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響：城市規(guī)劃提高人均住房面積，改善住房條件的需求將成為市場需求的一大重點。雖然近年來長沙城市拆遷呈下降趨勢，但舊城改造、城市化帶來的拆遷仍然增加了大量剛性需求。城市規(guī)劃提升城市價值，房產(chǎn)的保值、增值、投資功能也將促使一部分居民新購商品房。長株潭一體化對房地產(chǎn)市場的影響：長株潭一體化對房地產(chǎn)市場的影響：加快了城市化進(jìn)程，幾十萬人將遷居長沙。城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市輻射力加強(qiáng)，刺激房地產(chǎn)的投資與開發(fā)。體育新城規(guī)劃對片區(qū)房地產(chǎn)市場的影響：體育新城規(guī)劃對片區(qū)房地產(chǎn)市場的影響：提升了片區(qū)形象，未來發(fā)展前景良好。吸引投資、聚

21、集人氣，創(chuàng)造良好的置業(yè)環(huán)境。1.4. 長沙市人群消費的特點長沙市人群消費的特點目前長沙市人口結(jié)構(gòu)狀況：目前長沙市人口結(jié)構(gòu)狀況：外出人口是外來人口的 2.7 倍，外出人口絕大部分流向省外，主要流向廣東。外來人口主要來自省內(nèi)遷移流動，且大部分聚集在城市。目前長沙市人群消費特征：目前長沙市人群消費特征：長沙人的消費習(xí)慣超前，人均消費水平超過經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。長沙城市吸引力相對有限，在長沙置業(yè)者也主要以本地及湖南籍人士為主。長沙的餐飲市場的競爭相當(dāng)激烈，本地的餐飲業(yè)主要以湘菜和潮粵菜為主，市場為本地客源。長沙市經(jīng)濟(jì)尚屬發(fā)展中的階段，但娛樂事業(yè)卻異常發(fā)達(dá)，絕大部份還是依靠本地客源為主。未來三年后長沙市人群消

22、費特征變化趨勢：未來三年后長沙市人群消費特征變化趨勢：隨著經(jīng)濟(jì)的不斷提高，長沙人消費習(xí)慣從傳統(tǒng)的飲食娛樂消費逐漸向置業(yè)消費過渡。長沙城市化的加快，促使郊區(qū)置業(yè)的趨勢顯現(xiàn)，未來郊區(qū)將能吸引市區(qū)客戶。長沙城市地位的不斷提升，外來人口及外出打工之后返鄉(xiāng)的湖南籍人士將會大量增加。1.5. 長沙市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展?fàn)顩r長沙市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展?fàn)顩r1.5.1. 長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資分析長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資分析2006 年年 1-5 月全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資月全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 92.0 億元，與去年同期相比增長億元，與去年同期相比增長 15.6%；房地產(chǎn)開發(fā)投資的強(qiáng)勁增長，尤其是住宅市；房地產(chǎn)開發(fā)

23、投資的強(qiáng)勁增長，尤其是住宅市場的增長，表明投資者看好長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展，對進(jìn)入長沙房地產(chǎn)市場抱有較強(qiáng)的信心，目前長沙市房地產(chǎn)市場大部分被廣東、浙場的增長，表明投資者看好長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展，對進(jìn)入長沙房地產(chǎn)市場抱有較強(qiáng)的信心，目前長沙市房地產(chǎn)市場大部分被廣東、浙江等外地開發(fā)商所占據(jù)。江等外地開發(fā)商所占據(jù)。1.5.2. 長沙歷年長沙歷年房地產(chǎn)開發(fā)施房地產(chǎn)開發(fā)施工面積分析工面積分析2006 年年 1-5 月長沙市房屋施工面積月長沙市房屋施工面積 1555.7 萬萬，其中新開工面積，其中新開工面積 370.5 萬萬，與去年同期相比分別增長，與去年同期相比分別增長 22.0%、20.0%；竣工；竣工面積

24、面積 206.6 萬萬，與去年同期相比增長，與去年同期相比增長 30.7%。近幾年長沙市施工面積持續(xù)強(qiáng)勢增長，顯示出長沙房地產(chǎn)市場開發(fā)熱潮，同時國家的。近幾年長沙市施工面積持續(xù)強(qiáng)勢增長，顯示出長沙房地產(chǎn)市場開發(fā)熱潮，同時國家的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)度有所減緩，但仍然處于增長趨勢。宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)度有所減緩，但仍然處于增長趨勢。2000-2005年年長長沙沙市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)完完成成投投資資額額 億元141.73170.56256.3563.1833.0281.7846.0%10.6%10.2%9.9%9.4%9.0%05010015020025030020002001200

25、22003200420050.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%1.5.3. 長沙歷年長沙歷年商品房供需狀商品房供需狀況分析況分析目前長沙市房地目前長沙市房地產(chǎn)市場供需兩旺，產(chǎn)市場供需兩旺，需求大于供應(yīng)，從長需求大于供應(yīng)，從長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市規(guī)劃來看，預(yù)計未市規(guī)劃來看，預(yù)計未來幾年內(nèi)長沙市來幾年內(nèi)長沙市房地產(chǎn)供需狀況仍將房地產(chǎn)供需狀況仍將維持此趨勢。維持此趨勢。2000-2005年年長長沙沙房房屋屋施施工工面面積積 萬平方米385.32634.01833.941169.611572.91913.5714%65%32%39.60%34.50%30.8

26、5%050010001500200025002000200120022003200420050%10%20%30%40%50%60%70%2 20 00 01 1- -2 20 00 06 6年年一一季季度度長長沙沙商商品品房房批批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)預(yù)售售面面積積與與銷銷售售面面積積 萬平方米249.5394.72468.02444.6584.1979.02176.5251.16299.27639.02140.87 450.220100200300400500600700200120022003200420052006一季度預(yù)售面積銷售面積2006 年上半年商品住宅供銷比為 0.89：1（期間商品住宅批準(zhǔn)

27、預(yù)售面積：期間商品住宅銷售面積） ，與去年年底相比增加了0.07，商品住宅供應(yīng)量相對有所增加。從各區(qū)供銷比情況來看，芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)供銷比小于 1，呈現(xiàn)供小于求的趨勢；特別是芙蓉區(qū)，其商品住宅供應(yīng)量為銷售量的 1/3 弱，表明該區(qū)的市場供應(yīng)與市場需求有明顯的脫節(jié)，在一段時期內(nèi)可能會出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。天心區(qū)供銷比最大，其目前商品住宅銷售量較少，但同期批準(zhǔn)預(yù)售量較大，后市將面臨較大銷售壓力。2006 年上半年長沙全市及各區(qū)供銷對比年上半年長沙全市及各區(qū)供銷對比區(qū)域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)全市比例0.30：11.90：10.99：10.74：10.93：10.89：120062

28、006 年上半年長沙市房地產(chǎn)整體市場需求大于供應(yīng)，本項目所在區(qū)域雨花區(qū)供銷比為年上半年長沙市房地產(chǎn)整體市場需求大于供應(yīng)，本項目所在區(qū)域雨花區(qū)供銷比為 0.930.93：1 1，需求略大于供應(yīng)。，需求略大于供應(yīng)。1.5.4. 長沙歷年商品房價格走勢分析長沙歷年商品房價格走勢分析長沙市商品房價格在長沙市商品房價格在 20022002 年前一直徘徊不前，年前一直徘徊不前，20022002 年后價格開始上漲，年后價格開始上漲，20052005 年均價突破年均價突破 30003000 元元/，并保持平穩(wěn)增長趨勢，預(yù)，并保持平穩(wěn)增長趨勢，預(yù)計未來幾年內(nèi)，商品房需求持續(xù)大于供應(yīng)，價格仍將穩(wěn)步增長。計未來幾年

29、內(nèi)，商品房需求持續(xù)大于供應(yīng)，價格仍將穩(wěn)步增長。1.5.5. 長沙市房長沙市房地產(chǎn)總體形地產(chǎn)總體形勢總結(jié)及未來發(fā)展趨勢勢總結(jié)及未來發(fā)展趨勢長沙市房地產(chǎn)總體形勢：長沙市房地產(chǎn)總體形勢：房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增大，但開發(fā)速度有所減緩長沙市房地產(chǎn)銷售均價統(tǒng)計185117401931216222832007246827383022-6.0%11.0%12.0%-3.0%1.1%23.0%10.9%10.4%0500100015002000250030003500199719981999200020012002200320042005-0.1-0.0500.050.10.150.20.25商品房銷售均價（元/

30、平方米）增長率商品房供應(yīng)量和需求量持續(xù)增長，需求大于供應(yīng)的狀況繼續(xù)維持市場需求旺盛，房價穩(wěn)定上升，但增幅低于全市 gdp 增長速度長沙市房地產(chǎn)市場被外地各大開放商占據(jù)，市場競爭激烈長沙市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢：長沙市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢：大長沙的城市規(guī)劃，將促進(jìn)長沙房地產(chǎn)的全面升級商品房需求將繼續(xù)堅挺，價格將穩(wěn)中有升房地產(chǎn)開發(fā)朝著追求品質(zhì)的方向發(fā)展2.長沙市各類型物業(yè)市場分析長沙市各類型物業(yè)市場分析2.1. 長沙市別墅市場分析長沙市別墅市場分析2.1.1. 長沙市別墅物業(yè)分布狀況長沙市別墅物業(yè)分布狀況紅色代表紅色代表: : 未來入市項目未來入市項目綠色代表綠色代表: : 已入市項目已入市項目

31、水云間櫻之谷同升湖山莊圣爵菲斯悅禧國際山莊荷塘月色麓山別墅卓越蔚藍(lán)海岸華盛三九玫瑰園和記黃埔南山蘇迪亞諾 青竹園別墅沙河地產(chǎn)比華利山汀湘十里威尼斯城鵬基諾亞山林早安星城水印山城岳麓山公館托斯卡納雙瑞月湖靜園山莊別墅分布圖別墅分布圖本案本案2.1.2. 長沙市別墅市場現(xiàn)狀長沙市別墅市場現(xiàn)狀項目名稱項目名稱地理位置地理位置基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)資料產(chǎn)品戶型產(chǎn)品戶型均價均價入市時間入市時間星語林汀湘十里岳麓區(qū)三環(huán)線與含浦大道交匯處占地面積：54 萬平方米建筑面積：30 萬平方米容積率：0.55綠化率：40%聯(lián)排 290310雙拼 330350獨棟 420470聯(lián)排 3800 元/雙拼 4200 元/獨棟 70

32、00 元/2006 年 5 月香格里麓山別墅岳麓區(qū)望城縣含浦鎮(zhèn)內(nèi)猴子石大橋西行 5000 米占地面積：63 萬平方米建筑面積：30 萬平方米容積率：0.36綠化率：46%聯(lián)排 180260獨棟 260500聯(lián)排 3200 元/獨立 4500 元/2005 年 10 月靜園山莊岳麓區(qū)雷鋒大道旁占地面積：9.2 萬平方米建筑面積：6.3 萬平方米容積率：0.6綠化率：60%聯(lián)排 180260獨棟 2605003500 元/2005 年 3 月悅禧國際山莊岳麓區(qū)望城縣黃金鄉(xiāng)香橋村占地面積：82 萬平方米建筑面積：32 萬平方米容積率：0.38綠化率：62%聯(lián)排 192獨棟 2522700 元/200

33、5 年 3 月卓越蔚藍(lán)海岸岳麓區(qū)金星大道與含光路交匯處，岳麓區(qū)政府正對面占地面積：37.2 萬平方米建筑面積：45 萬平方米容積率：1.6綠化率：43%聯(lián)排 210240洋房 140-200洋房 3500 元/聯(lián)排 5200 元/2006 年 6 月荷塘月色岳麓河西雷鋒紀(jì)念館旁占地面積：93 萬平方米容積率：0.43綠化率：52%雙拼、獨棟2003 年 2500 元/2003 年櫻之谷雨花區(qū)沙灣路(中南勘測設(shè)計學(xué)院附近)占地面積：7.4 萬平方米建筑面積：4.5 萬平方米容積率：0.6綠化率：46%獨棟80 萬元/套2005 年 2 月水云間芙蓉區(qū)委向東 500 米占地面積：13.5 萬平方米

34、建筑面積：13.6 萬平方米容積率：0.9綠化率：55%聯(lián)排 210聯(lián)排 5600 元/疊加 5000 元/2006 年 5 月同升湖山莊雨花區(qū)洞井鎮(zhèn)同升路占地面積：150 萬平方米建筑面積：14.7 萬平方米容積率：0.4綠化率：77%聯(lián)排 240獨棟 320獨棟 6600 元/聯(lián)排 5500 元/2001 年 8 月岳麓山公館岳麓區(qū)金牛嶺占地面積：42.5 萬平方米建筑面積：16.8 萬平方米容積率：0.2綠化率：71%獨棟 400以上聯(lián)排 200-400未定2006 年 10 月長沙玫瑰園岳麓區(qū)望城縣與岳麓區(qū)交界地帶，金星大道與銀杉路交匯處占地面積：66.7 萬平方米建筑面積：100 萬

35、平方米容積率：1.8綠化率：48%洋房 100-180別墅 200-1000洋房 2600 元/別墅 6000 元/2006 年 10 月南山蘇迪亞諾望城縣星城鎮(zhèn)金星大道與星城大道交匯處占地面積：33.5 萬平方米獨棟 300-446雙拼 2553400 元/未定金鷹城圣爵菲斯開福區(qū)瀏陽河大橋東金鷹影視文化城占地面積：22.5 萬平方米建筑面積：17.3 萬平方米容積率：0.72綠化率：66%18 棟獨立別墅43 棟聯(lián)排別墅51 棟公寓3000 元/2006 年 3 月雙瑞月湖城開福區(qū)月湖公園旁占地面積：30.73 萬平方米建筑面積：45.7 萬平方米聯(lián)排 255雙拼 280獨棟 400-70

36、0未定未定綠城青竹園開福區(qū)青竹湖高爾夫球場旁一期占地面積 67 萬平方米容積率：0.25綠化率：70獨棟 360-1000預(yù)計10000 元/以上2006 年 10 月比華利山天心區(qū)南 107 國道大托收費站東側(cè)占地面積：100 萬平方米容積率：0.72綠化率：60%聯(lián)排 220-280雙拼 300獨棟 420聯(lián)排 3400 元/雙拼 4500 元/獨棟 5800 元/2006 年 9 月鵬基諾亞山林長沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開元路南北東四線與東七線之間占地面積：47 萬平方米容積率：1.32綠化率：39.6%獨棟 400以上聯(lián)排、疊加 200以上未定預(yù)計2006 年 10 月碧桂園威尼斯城長沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)

37、星沙大道北端騰飛島占地面積：180 萬平方米綠化率：61.5%獨棟 230-300洋房 3200 元/聯(lián)排 4300 元/獨棟 5800 元/2006 年 10 月早安星城芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大一路占地面積：73 萬平方米建筑面積：124 萬平方米容積率：1.2綠化率：40%townhouse、情景洋房、電梯公寓、小高層未定未定水印山城長沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)大三路占地面積：15 萬平方米建筑面積：51 萬平方米容積率：0.3綠化率：63%獨棟、聯(lián)排未定未定2.1.3. 長沙市別墅物業(yè)總體市場特征分析長沙市別墅物業(yè)總體市場特征分析長沙市別墅特征：長沙市別墅特征：目前長沙在售或即將入市別墅主要集中在河西麓南、金星大

38、道沿線、城南和星沙四個區(qū)域，分布較為零散，未形成高檔別墅區(qū)。城市別墅數(shù)量有限，無法形成規(guī)模。目前長沙無頂級別墅產(chǎn)品，別墅市場缺乏真正的“王者” ，同時擁有“一流地段” 、 “優(yōu)越景觀” 、 “高品質(zhì)產(chǎn)品” 、 “較高人文內(nèi)涵”的項目尚未出現(xiàn)。在售別墅產(chǎn)品品質(zhì)中等，建筑風(fēng)格多樣，沿襲異域風(fēng)格或?qū)愑蛱厣c中國傳統(tǒng)建筑理念相結(jié)合，個性多變，其中美洲風(fēng)格漸占主流。別墅占地規(guī)模逐漸上升，產(chǎn)品逐漸多樣化。目前聯(lián)排 190230 平方米，戶型面積有增大的趨勢，面積在 230300 平方米的小獨棟最受市場歡迎。價格相對于其他物業(yè)上漲幅度較大，聯(lián)排別墅價格集中在 3000-4000 元/平方米，獨棟別墅價格集

39、中在 4000-6000 元/平方米。客戶以長沙及周邊縣市高收入階層、外地湖南籍成功人士為主。目前長沙有品質(zhì)感的別墅物業(yè)大多為外地開發(fā)商所開發(fā)。2.1.4. 長沙市別墅未來發(fā)展趨勢長沙市別墅未來發(fā)展趨勢長沙市別墅未來發(fā)展趨勢研判：長沙市別墅未來發(fā)展趨勢研判：長沙市別墅發(fā)展趨勢是由城市中心向城郊或城市邊緣地帶延伸，城市別墅將成為更稀缺的產(chǎn)品。麓南板塊將來極有可能發(fā)展成為長沙真正的純別墅區(qū)，頂級別墅將可能出現(xiàn)在此，其他板塊打造頂級別墅將存在風(fēng)險。未來隨著外來開發(fā)項目陸續(xù)入市，產(chǎn)品更加多元化，品質(zhì)將會得以迅速提升。長沙別墅將逐步更新?lián)Q代，進(jìn)入品質(zhì)發(fā)展階段，具有創(chuàng)新性和差異化的產(chǎn)品將引領(lǐng)市場。長沙對國

40、家新政執(zhí)行的落實力度決定未來別墅的規(guī)模、供應(yīng)量。價格仍將繼續(xù)穩(wěn)步上漲。由于規(guī)劃以及交通的影響，未來在長沙購置別墅物業(yè)的客戶將會有更多外地人士。未來品牌開發(fā)商將主導(dǎo)別墅市場，引領(lǐng)長沙市別墅市場發(fā)展方向。2.2. 長沙市酒店市場分析長沙市酒店市場分析2.2.1. 長沙市酒店總體現(xiàn)狀長沙市酒店總體現(xiàn)狀長沙市住宿業(yè)共有約 1500 家企業(yè)，床位數(shù) 84524 個，其中平均房價在 100 元以上的有床位數(shù) 39303 個。在此 1500 家住宿業(yè)中賓館酒店總量約 200 家；其中五星 6 家，五星標(biāo)準(zhǔn) 1 家；四星 9 家，四星標(biāo)準(zhǔn) 8 家；三星及三星標(biāo)準(zhǔn)約為 70 家；三星級以下為 97 家。長沙市住

41、宿業(yè)基本情況分檔次匯總表長沙市住宿業(yè)基本情況分檔次匯總表檔次類別戶數(shù)客房數(shù)從業(yè)人員平均出租率（%）平均房價（元/間）農(nóng)家樂150141775643.7739普通旅館1176299441974943.4189三星級以下816790941368.07125三星級標(biāo)準(zhǔn)71118901941770.18174四星級標(biāo)準(zhǔn)175358443778.83319五星級標(biāo)準(zhǔn)72377605257.42433433總 計15025777659824長沙市住宿業(yè)基本情況分類型匯總表長沙市住宿業(yè)基本情況分類型匯總表檔次類別戶數(shù)客房數(shù)從業(yè)人員平均出租率（）平均房價（元/間）國有346215252181651.87127

42、集體2065881390542.0879股份合作261218102350.05138聯(lián)營2482051.7382有限公司182148378865.87294股份制969088958.52191私營87610239460537.1350其他內(nèi)資420749264.76176港澳臺投資141388290655.78410外商投資128015060.00298總計1502就投資主體來看，長沙市在住宿業(yè)仍以國有資本為主，并呈多元趨勢。私人資金大量進(jìn)入，其他投資形式，如股份合作、股份有限、有限責(zé)任、聯(lián)營等所占比例不大。境外企業(yè)投資我市住宿的也很少，其中港澳臺投資企業(yè) 14 家，床位數(shù) 2439 個；外商

43、投資企業(yè)只有 1 家，床位總數(shù) 450 個。長沙市目前五星級酒店大多位于市區(qū)繁華地帶，標(biāo)準(zhǔn)間入住房價在長沙市目前五星級酒店大多位于市區(qū)繁華地帶，標(biāo)準(zhǔn)間入住房價在 400 元左右，處于較低水平。元左右，處于較低水平。目前長沙市五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間入住房價目前長沙市五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間入住房價長沙五星級酒店長沙五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間房價（元標(biāo)準(zhǔn)間房價（元/間）間）長沙通程國際大酒店518長沙華天大酒店510湖南天璽大酒店（長沙）360同升湖通程山莊酒店358長沙華雅華天國際大酒店498湖南佳程酒店418湖南湘泉大酒店348長沙普瑞溫泉酒店4182.2.2. 長沙市酒店入住客戶分析長沙市酒店入住客戶分析主力客戶比

44、例客戶來源長沙本地客戶60%長沙市各企業(yè)的總經(jīng)理、職業(yè)經(jīng)理人、城市白領(lǐng)階層以及部分公務(wù)員長期在外經(jīng)商的湖南人來長沙的外省人士外地客戶30%臺灣、日本及韓國客人團(tuán)體客源10%多為會議團(tuán)2.2.3. 長沙市酒店市場分析長沙市酒店市場分析市場風(fēng)險：市場風(fēng)險：目前長沙市經(jīng)濟(jì)狀況仍處在發(fā)展階段，酒店整體檔次偏低，入住價格較低，經(jīng)營狀況一般。長沙市旅游資源相對于同類二線城市較為缺乏，酒店入住客戶主要以本地客源為主。長沙市酒店已處于飽和狀態(tài)，市場競爭激烈。目前長沙城市輻射力有限，外地客戶及商務(wù)人群略顯不足。市場機(jī)會：市場機(jī)會：世界知名的酒店集團(tuán)和知名酒店品牌均未進(jìn)入，缺乏具備外商背景的五星級酒店。市場上缺乏

45、有個性的品牌酒店、國外有特色的經(jīng)濟(jì)連鎖型酒店。長沙本地人的消費觀念和消費習(xí)慣促進(jìn)酒店業(yè)的發(fā)展。2.2.4. 長沙市酒店未來發(fā)展趨勢長沙市酒店未來發(fā)展趨勢長沙市未來酒店物業(yè)將不斷升級，酒店物業(yè)將更趨專業(yè)化、精品化、多樣化。無品質(zhì)感的酒店逐漸被市場淘汰，酒店服務(wù)質(zhì)量會不斷上升。酒店消費需求更加多元化。3700280033004000270038003800276029003500隨著長沙市經(jīng)濟(jì)上升，城市吸引力加強(qiáng)，未來酒店入住客戶中外地客源比例會上升。2.3. 長沙市小戶型公寓市場分析長沙市小戶型公寓市場分析2.3.1. 長沙市小戶型公寓價格及分布狀況長沙市小戶型公寓價格及分布狀況長沙市小戶型樓盤

46、的分布區(qū)域性相當(dāng)明顯，主要分布在長沙的中心板塊，集中于長沙兩大核集中于長沙兩大核心圈心圈商業(yè)最繁華的五一商圈商業(yè)最繁華的五一商圈和人流量較多的火車站商圈和人流量較多的火車站商圈，目前除這些區(qū)域以外，小戶型的開發(fā)也逐步向其他商圈或新的經(jīng)濟(jì)增長區(qū)域以及一些大型生活社區(qū)拓展。2005 年長沙小戶型公寓總總體均價體均價 32003200 元/平方米左右，中中心區(qū)均價接近心區(qū)均價接近 40004000 元/平方米。2.3.2. 長沙市小戶型公寓市場現(xiàn)狀長沙市小戶型公寓市場現(xiàn)狀2001 年小戶型公寓在長沙發(fā)力，高達(dá) 4000 元/平米的單價的青年公寓和錦繡中環(huán)受到消費者的大力追捧， 2004 年長沙房地產(chǎn)

47、市場迎來了小戶型開發(fā)的高峰，2006 年長沙報建和在建的小戶型項目接近 40 萬平方米，供應(yīng)量逐漸放大，但市場需求也十分旺盛。供應(yīng)量逐漸放大，但市場需求也十分旺盛。目前在售小戶型項目基本情況表目前在售小戶型項目基本情況表 項目名稱項目名稱位置位置戶型面積（戶型面積（）均價（元均價（元/）芙蓉公館芙蓉中路賀龍體育場對面53-693500城市動力韶山路與勞動中路交口51-643300頤美現(xiàn)代城芙蓉中路順天財富中心南側(cè)32、38、42、573800東方銀座東二環(huán)與遠(yuǎn)大路交口42、45、602900陽光 100猴子石大橋西北側(cè)52-642800yo 領(lǐng)域黃興北路與展覽館交會處東南角38、40、50、7

48、0、803700自由com城南路與韶山路交口東393500雄踞都市東家遠(yuǎn)大路與馬王堆路交匯處的東北角57-692760凱旋國際車站路 21 號，國儲電腦城旁公寓 52-834000汀蘭雅苑解放西路與湘江大道交口50-7038002.3.3. 長沙市小戶型公寓未來發(fā)展趨勢長沙市小戶型公寓未來發(fā)展趨勢小戶型供應(yīng)由短缺逐步走向供求平衡。小戶型將在一定程度上商住分離，商務(wù)公寓占據(jù)城區(qū)中心位置，而純居住型公寓將向周邊擴(kuò)散。受新政影響，大中小混合型居住模式將居主流，小戶型產(chǎn)品對社區(qū)環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計、配套服務(wù)上將有更高要求。具有個性與創(chuàng)新性的產(chǎn)品將受到市場的追捧。戶型面積將會逐漸縮小。客戶范圍加寬，投資客戶將

49、增多。2.4. 長沙市商業(yè)市場分析長沙市商業(yè)市場分析2.4.1. 長沙市主要商圈市場現(xiàn)狀：長沙市主要商圈市場現(xiàn)狀： 五一商圈五一商圈1、商圈范圍五一商圈是指以五一廣場為中心，周邊輻射北到中山路、南到城南路、東到芙蓉路、西到沿江大道。這個區(qū)域包括：五一商圈、解放西路酒吧一條街、中山路、黃興路步行街、坡子街民俗民食街。五一商圈無疑是長沙商業(yè)的核心區(qū)，集聚了長沙最具品牌的五大百貨，商業(yè)步行街和兩條酒吧街（解放西路和蔡鍔南路） 。是目前長沙最核心、最繁華的商圈。2、主要商業(yè)及配套主要商業(yè)主要商業(yè)黃興路步行街、金滿地地下商業(yè)街、坡子街民俗民食街、萬達(dá)購物廣場、王府井商業(yè)廣場、春天百貨、平和堂商貿(mào)大廈、百

50、聯(lián)商廈、新世界商業(yè)廣場、新大新商業(yè)廣場、中山路商業(yè)街、湘浙匯，解放西路和蔡鍔南路酒吧衣店一條街、蘇寧電器、國美電器餐飲麥當(dāng)勞、肯德基、火宮殿、楊裕興、黃春和、東北餃子館、蒙娜麗莎西餐廳、桂林人銀行建行、商行、工行、中信銀行、中國銀行、賓館友誼賓館、萬代大酒店、國貿(mào)大酒店主要配套主要配套娛樂場所金色年華、挪威森林、鉆石錢柜、星光燦爛、魅力四射3、租售情況調(diào)查分析物業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金租金售價售價平和堂百貨扣點：1828不對外銷售春天百貨百貨扣點：2428不對外銷售王府井百貨百貨扣點：26%一樓均價 2.8 萬元/，二樓均價1.82.1 萬元/，三樓均價 1.2 萬元/（采取產(chǎn)權(quán)式銷售方式，包租 2

51、0 年，年回報 9）錦繡中環(huán)百貨扣點：26%不對外銷售萬達(dá)購物廣場超市、家具、家居、服飾內(nèi)鋪 160180 元/m月外鋪 280300 元/m月一層均價：2.4 萬/m二層以上不售百聯(lián)商廈百貨根據(jù)業(yè)態(tài)、品牌扣點新大新家電超市、餐飲娛樂三、四樓總面積 2570，年租金 100 萬元五一商圈集中式商業(yè)基本上以百貨業(yè)為主，大部分未售，引進(jìn)品牌經(jīng)營商，采取聯(lián)營招租的方式經(jīng)營，普遍采用扣點方式。在業(yè)態(tài)分布上基本上是超市+名品（化妝品、飾品、高檔服裝皮具等）+女裝+男裝+休閑、餐飲、娛樂的模式。4、街鋪租金和售價調(diào)查分析根據(jù)我司對五一商圈的長期跟蹤及本次實地調(diào)查情況來看，五一商圈幾條主要街道臨街鋪面的租售

52、情況大致如下：黃興南路步行街售價 3.0-5.5 萬/m，平均租金價格在 300-800 元/m月，少量鋪面甚至超過 1000/m月；解放西路街鋪2.0-3.0 萬/m，平均租金價格在 200-450 元/m月；蔡鍔南 路街鋪 1.5-3.0 萬/m，平均租金價格在 150-350 元/m月；中山路商業(yè)街鋪的租進(jìn)價格相對較低，平均租金價格在 150-250 元/m月（大部分含稅費） 。 東塘商圈東塘商圈1、商圈范圍勞動?xùn)|路、勞動西路和韶山北路交匯處，輻射范圍東至曙光路，西至梓園路2、商圈發(fā)展現(xiàn)狀東塘商圈在 2002 年以后迅速成長為長沙市的第二大商圈，商業(yè)發(fā)展異常迅猛，被稱之為長沙的“徐家匯”

53、 。除集中式商業(yè)外，大約有 200 多家商戶，商戶主要以個體、私營為主，經(jīng)營方式以品牌店為主，獨立商鋪為輔，消費群體主要是商圈周邊和輻射區(qū)域的學(xué)生、公司職員和住民為主。鋪面面積基本上以 3050居多，平均租金水平主要是在 100400 元/之間，主要經(jīng)營中、高檔服飾、珠寶、餐飲、娛樂，相比五一商圈，東塘商圈商業(yè)總體規(guī)劃、整體形象檔次都稍顯遜色，物業(yè)管理到位程度一般，物業(yè)管理費也較便宜，僅僅 2 元/左右。3、大型商業(yè)及配套大型商業(yè)：大型商業(yè)：金色家族通程世界名品中心、友誼商城、家潤多兩家門店（友誼那里、赤崗沖） 、新一佳、步步高、國美電器、通程電器，大都市商業(yè)街，步步高超市以及在建中的東一國際

54、商業(yè)裙樓。配套：配套：東方大酒店、神蜀大酒店、南楓酒店、長沙工人文化宮、三重大廈、興威名座、福樂康城。交通：交通：韶山中路、勞動中路交界處，有 2、7、145、602、601、703、314、2、137、123、601 等公交車經(jīng)過。4、商業(yè)經(jīng)營狀況物業(yè)物業(yè)名稱名稱規(guī)模規(guī)模（）層數(shù)層數(shù)物業(yè)物業(yè)類型類型類型類型檔次檔次經(jīng)營品種經(jīng)營品種營運(yùn)方式營運(yùn)方式金色家族230005 層集中商業(yè)超市類百貨中高檔服裝、飾品、燒烤聯(lián)營步步高170003 層住宅裙樓超市類百貨中檔日用百貨、服裝、電器聯(lián)營新一佳150003 層住宅群樓超市類百貨中檔日用百貨、服裝、化妝品、飾品聯(lián)營大都市地下商業(yè)行70007 個區(qū)地下步

55、行街超市類百貨中檔休閑、電子游戲、童裝招租家潤多159003 層集中商業(yè)超市類百貨中檔日用品、服裝、家電、體育用品、廚具聯(lián)營通程電器80004 層集中商業(yè)主題電器商場中檔家電產(chǎn)品聯(lián)營友誼商城250005 層集中商業(yè)超市類百貨中高檔日用品、服裝、家電、體聯(lián)營育用品、廚具5、街鋪租金和售價調(diào)查分析韶山中路街鋪平均售價 3.0-5.5 萬/m之間，平均租金在 100-500 m月之間；韶山北路街鋪平均售價 3.0-5.5 萬/m，平均租金 100-500 m月之間；韶山南路街鋪平均售價 3.0-5.5 萬/m，平均租金 100-400 m月之間；勞動西路街鋪平均售價 2.0-3.0 萬/m，平均租金

56、 80-400 m月之間；大都市步行街街鋪平均售價 1.5-3.0 萬/m，平均租金一區(qū)是 380 元/，二區(qū)為 280 元/，三區(qū) 180 元/。 芙蓉廣場商圈芙蓉廣場商圈1、范圍界定五一大道與芙蓉中路交匯處，輻射范圍東至白沙井路、西至蔡鍔中路。2、發(fā)展現(xiàn)狀該區(qū)域處于長沙市中心的交通樞紐地帶，是長沙寫字樓物業(yè)最為集中的區(qū)域，輻射區(qū)域內(nèi)的居住和工作的人群數(shù)量較多，商業(yè)經(jīng)營狀況較好。本商圈所臨兩條主干線五一大道、芙蓉中路均為快速線，路幅寬、車流量大，對商業(yè)的聚集性有一定影響，但同另一方面來說，作為城市 cbd 核心區(qū)域，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)在人流聚散的過程中帶來了無限商機(jī)。本商圈區(qū)域內(nèi) 2-3 年內(nèi)沒

57、有可開發(fā)利用的土地，區(qū)域商業(yè)中心地位難以提升。3、大型商業(yè)及配套大型商業(yè)：大型商業(yè)：百盛商業(yè)廣場，家樂福，國美電器，第一大道、碧云天等商業(yè)裙樓、中天廣場等；配套：配套：國貿(mào)大酒店、華銀大酒店、新華大酒店，順天財富中心、第一大道、中天廣場，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行交通：交通：五一大道、芙蓉中路，6、9、12、109、117、115、116、118、150、159、402 等眾多公交線路經(jīng)過本商圈物業(yè)物業(yè)名稱名稱規(guī)模規(guī)模（）層數(shù)層數(shù)物業(yè)物業(yè)類型類型類型類型檔次檔次經(jīng)營品種經(jīng)營品種營運(yùn)方式營運(yùn)方式百盛購物中心110001 層集中商業(yè)百貨高檔服裝、體育用品聯(lián)營家樂福超市110001 層集中商業(yè)超市

58、中檔日用品、家電、廚具聯(lián)營國美電器30002 層住宅裙樓主題電器商場中檔家電產(chǎn)品聯(lián)營4、街鋪租金狀況： 新中路商圈新中路商圈1、范圍界定新中路周邊，輻射范圍東至曙光南路，西至芙蓉中路，南至南二環(huán)，北至新建路2、發(fā)展現(xiàn)狀長沙中心城區(qū)內(nèi)最南端的商圈，隨著周邊房地產(chǎn)項目的大量開發(fā)，市場發(fā)展前景較好。但因興起時間較晚，配套尚不及原有成熟商圈，目前發(fā)展仍不夠成熟，未來前景較好。售價（萬元售價（萬元/m/m）租金（元租金（元/m/m月）月）芙蓉中路國美電器旁2.0-3.5200-300八一路2.0-3.0150-250建湘路2.5-3.0200-3003、大型商業(yè)深投資、沃爾瑪、華銀旺和購物廣場、摩登寶貝

59、等。物業(yè)物業(yè)名稱名稱規(guī)模規(guī)模（）層數(shù)層數(shù)物業(yè)物業(yè)類型類型類型類型檔次檔次經(jīng)營品種經(jīng)營品種營運(yùn)方式營運(yùn)方式沃爾瑪180002 層集中商業(yè)超市中檔超市聯(lián)營華銀旺和150003 層住宅裙樓超市類百貨中檔日用百貨、服裝、化妝品、飾品聯(lián)營4、街鋪租金狀況 伍家?guī)X商圈伍家?guī)X商圈1、范圍界定售價（萬元售價（萬元/m/m）租金（元租金（元/m/m月）月）新建西路0.8-2.050-150新建東路0.8-3.050-250芙蓉中路、芙蓉北路與麗臣路交匯處。輻射范圍東至東風(fēng)路，西至黃興北路。2、發(fā)展現(xiàn)狀伍家?guī)X商圈位于長沙北城的商業(yè)核心區(qū)和未來的辦公核心區(qū)。商業(yè)受到了侯家塘立交橋的影響，發(fā)展受到了較大的限制。3、大

60、型商業(yè)狀況新一佳、泰陽商城、維多利購物中心、麥德龍、伍家?guī)X生活廣場等。物業(yè)物業(yè)名稱名稱規(guī)模規(guī)模（）層數(shù)層數(shù)物業(yè)物業(yè)類型類型類型類型檔次檔次經(jīng)營品種經(jīng)營品種營運(yùn)方式營運(yùn)方式泰陽商城3000 左右2 層住宅裙樓主題電器商場中檔家電產(chǎn)品聯(lián)營新一佳104002 層帶夾層住宅裙樓超市類百貨中檔1f: 游戲+首飾+鞋業(yè)+女裝+超市聯(lián)營維多利購物中心61750地下一層，地上 8 層獨立商業(yè)商品批品市場中檔綜合性商品批發(fā)市場、美容美發(fā)、休閑、餐飲聯(lián)營麥德龍110001 層獨立商業(yè)超市類百貨中檔日常用品自營4、街鋪租金狀況 侯家塘商圈侯家塘商圈1、范圍界定售價（萬元售價（萬元/m/m）租金（元租金（元/m/m月