萬(wàn)科的戰(zhàn)略管理分析與啟發(fā).

1、湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）湖 南 涉 外 經(jīng) 濟(jì) 學(xué) 院本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）題目作-者學(xué)院專業(yè)學(xué)號(hào)指導(dǎo)教師二 年 月 日摘要 隨著國(guó)家政策的推行和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變遷，房地產(chǎn)行業(yè)近些年變化劇烈，許多小型房地產(chǎn)公司頗有種風(fēng)雨飄搖的態(tài)勢(shì)。在這種情況下，萬(wàn)科依舊保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和發(fā)展速度。本文通過對(duì)于萬(wàn)科企業(yè)的建立和發(fā)展過程進(jìn)行描述，以萬(wàn)科的幾項(xiàng)經(jīng)典項(xiàng)目為例簡(jiǎn)要講述萬(wàn)科在企業(yè)發(fā)展過程中的數(shù)次戰(zhàn)略變革，對(duì)萬(wàn)科的戰(zhàn)略進(jìn)行分析，最后得出從萬(wàn)科戰(zhàn)略當(dāng)中得到的啟示。關(guān)鍵詞：萬(wàn)科；戰(zhàn)略；啟示AbstractAlong with the changes of national policy and

2、the development of social economy, the real estate industry in recent years, dramatic changes, many small Real Estate Company is a precarious situation. In this case, the Vanke still maintained a stable growth and development speed. In this paper, through the establishment and development of China V

3、anke is described, with several classical projects Vanke for several strategic change were briefly about Vanke in the process of enterprise development, the diplomatic strategy to carry on the analysis, finally draws inspiration from diplomatic strategy.Keywords: Vanke; strategy; enlightenment目錄摘要II

4、AbstractIII第一章 緒論11 研究背景與目的12 研究?jī)?nèi)容與方法12.1 研究?jī)?nèi)容12.2 研究方法13 國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)綜述23.1 國(guó)外研究動(dòng)態(tài)23.2 國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài)24 基本概念界定24.1 戰(zhàn)略24.2 戰(zhàn)略管理2第二章 萬(wàn)科的基本情況及經(jīng)營(yíng)環(huán)境31 萬(wàn)科的基本情況32 萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)環(huán)境32.1 內(nèi)部經(jīng)營(yíng)環(huán)境32.2 外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境4第三章 萬(wàn)科的戰(zhàn)略管理分析51 萬(wàn)科實(shí)行的基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略51.1 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略51.2 差異化戰(zhàn)略61.3 目標(biāo)集聚戰(zhàn)略71.4 多元化戰(zhàn)略83 萬(wàn)科的戰(zhàn)略實(shí)施93.1 專注住宅產(chǎn)品開發(fā)93.2 注重優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理93.3 看重品牌戰(zhàn)略9第四章 萬(wàn)科的戰(zhàn)

5、略管理給我們的啟發(fā)101 根據(jù)環(huán)境變化進(jìn)行戰(zhàn)略選擇102 與時(shí)俱進(jìn)地戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型103 戰(zhàn)略實(shí)施應(yīng)有自身特色104 依靠堅(jiān)定的戰(zhàn)略執(zhí)行能力導(dǎo)向事業(yè)成功10第五章 結(jié)論11參考文獻(xiàn)12致謝13IV第一章 緒論1 研究背景與目的 在房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈變化的今天通過研究萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略可以有效地為其他企業(yè)提供新的發(fā)展思路。 在面對(duì)不斷變化的環(huán)境和來(lái)自各方面的競(jìng)爭(zhēng)，研究萬(wàn)科的戰(zhàn)略管理，讓我們學(xué)會(huì)分析其他行業(yè)甚至更多的方面，在重大問題上如何做出抉擇，同時(shí)學(xué)會(huì)用歷史的觀點(diǎn)和戰(zhàn)略的眼光分析事物。 另外，通過對(duì)萬(wàn)科戰(zhàn)略管理的分析，其中的結(jié)論數(shù)據(jù)可以作為教學(xué)案例，也可作為投資人的重要參考與價(jià)值預(yù)判等。萬(wàn)科作為房地產(chǎn)行業(yè)及

6、民營(yíng)企業(yè)的典型代表，研究萬(wàn)科發(fā)展戰(zhàn)略能夠了解整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的大致情況，了解民營(yíng)企業(yè)發(fā)展的歷程與方向，對(duì)創(chuàng)業(yè)者更是具有學(xué)習(xí)等重要實(shí)際意義。2 研究?jī)?nèi)容與方法2.1 研究?jī)?nèi)容 本文主要通過對(duì)萬(wàn)科的概況進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹，對(duì)萬(wàn)科的發(fā)展過程、企業(yè)環(huán)境和發(fā)展戰(zhàn)略等方面進(jìn)行分析，并最終得出啟示。2.2 研究方法一般研究方法舉例法：針對(duì)自己所寫的內(nèi)容，舉出一些例子，使其對(duì)主題思想予以解釋說明，提出自己的看法； 引用法：引用相關(guān)資料，使文中更具可讀性； 分析法：分析文章相關(guān)內(nèi)容，使文章更透徹。 具體研究方法 調(diào)查研究法：對(duì)萬(wàn)科戰(zhàn)略管理各方面情況進(jìn)行調(diào)查和研究，從而提出自己的看法； 綜合分析法：對(duì)關(guān)于萬(wàn)科房地產(chǎn)行業(yè)

7、方面的資料進(jìn)行綜合分析，吸取精華部分； 文獻(xiàn)研究法：對(duì)關(guān)于萬(wàn)科戰(zhàn)略管理相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行研究。3 國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)綜述3.1 國(guó)外研究動(dòng)態(tài) 波特教授在他的著作競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)中首次提出房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位的理論。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的核心能力是獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如何在企業(yè)戰(zhàn)略的定位過程中獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，波特認(rèn)為主要考慮兩個(gè)因素：一是企業(yè)自身所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品的盈利能力，即產(chǎn)業(yè)本身所具備的吸引力；二是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)所處的競(jìng)爭(zhēng)地位。同一時(shí)期，C·K·普勒赫德(C·K·Prahald)和加里·哈默爾（Gary Hamel）通過研究世界上在不同領(lǐng)域都處于領(lǐng)先地位的企業(yè)得出了

8、以下結(jié)論：管理層通過合并企業(yè)所掌握的生產(chǎn)技能和技術(shù)使得各個(gè)業(yè)務(wù)可以迅速的隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化而變化，使企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展的能力，這也是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的根本所在。 國(guó)外最先將企業(yè)戰(zhàn)略管理理論運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)是美國(guó)的Pulte Home公司，它通過制定有效的戰(zhàn)略方針和戰(zhàn)略目標(biāo)，使企業(yè)保持了53年的連續(xù)盈利。通過對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和自身資源的分析，實(shí)時(shí)調(diào)整自身的戰(zhàn)略方針，來(lái)保證企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。3.2 國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài) 國(guó)內(nèi)有很多學(xué)者已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理做出比較認(rèn)真的研究，黨紅娟在房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略研究中認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)略研究還處在初期階段，并分析了全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、投資回報(bào)期長(zhǎng)的問題，

9、提出對(duì)房地產(chǎn)環(huán)境進(jìn)行微觀和宏觀分析的新理念。4 基本概念界定4.1 戰(zhàn)略 所謂戰(zhàn)略，起初主要是指國(guó)家軍事方面的策略。戰(zhàn)略最大的特征是發(fā)現(xiàn)智謀的綱領(lǐng)，西方國(guó)家的戰(zhàn)略一詞最初起源于希臘語(yǔ)，意思是軍事將領(lǐng)或地方行政長(zhǎng)官。后來(lái)經(jīng)過發(fā)展，戰(zhàn)略也就逐漸變成了一種軍事方面的術(shù)語(yǔ)，意思是軍隊(duì)長(zhǎng)官在指揮軍隊(duì)打仗時(shí)使用的計(jì)謀。在中國(guó)，戰(zhàn)略二字出現(xiàn)的非常早，戰(zhàn)略二字，前者指代戰(zhàn)爭(zhēng)，后者指代謀略、計(jì)謀。早在春秋時(shí)代，我國(guó)著名的軍事家孫武就編著過孫子兵法，這也是我國(guó)第一次對(duì)于戰(zhàn)略進(jìn)行全局籌劃的書籍。4.2 戰(zhàn)略管理 對(duì)于企業(yè)發(fā)展而言，戰(zhàn)略往往都是以計(jì)劃的形式表現(xiàn)的。從企業(yè)過去發(fā)展情況來(lái)看，戰(zhàn)略就像是一種模式。從產(chǎn)業(yè)角度

10、來(lái)看，戰(zhàn)略主要作為定位系統(tǒng)，從企業(yè)角度來(lái)看，戰(zhàn)略就是一種觀念。另外，戰(zhàn)略也可以稱為是企業(yè)在詭變的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中所使用的謀略。這些都是人們對(duì)于企業(yè)戰(zhàn)略的不同看法，也可以被稱為是5P模型。戰(zhàn)略管理是什么？它是企業(yè)決策者對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的管理，主要有戰(zhàn)略制定和戰(zhàn)略管理兩部分組成。戰(zhàn)略管理是由企業(yè)決策者開始依次向下級(jí)員工遞進(jìn)的過程，因而對(duì)于企業(yè)高層管理人員的能力和素質(zhì)要求就比較高了。第二章 萬(wàn)科的基本情況及經(jīng)營(yíng)環(huán)境1 萬(wàn)科的基本情況 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式

11、，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)七次獲得“中國(guó)最受尊敬企業(yè)”稱號(hào)。  萬(wàn)科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。過去二十年，萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率為31.4.%，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關(guān)系等國(guó)際權(quán)威媒體評(píng)出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。&

12、#160;經(jīng)過多年努力，萬(wàn)科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：“萬(wàn)科”成為行業(yè)第一個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國(guó)住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國(guó)首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬(wàn)客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。同時(shí)也是國(guó)內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。2 萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)環(huán)境2.1 內(nèi)部經(jīng)營(yíng)環(huán)境 1 優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)和組織結(jié)構(gòu)對(duì)于一個(gè)公司而言，它的成功與否主要看公司戰(zhàn)略，公司戰(zhàn)略成功與否主要看治理結(jié)構(gòu)和管理團(tuán)隊(duì)。在這一點(diǎn)上，萬(wàn)科擁有著巨

13、大的優(yōu)勢(shì)。作為第一次股份化改制和上市的企業(yè)，兼之萬(wàn)科股權(quán)比較分散，這些都導(dǎo)致了萬(wàn)科的股東、董事會(huì)以及管理層之間的職責(zé)和權(quán)限規(guī)定的十分清晰。更重要的一點(diǎn)，萬(wàn)科最早的一批創(chuàng)業(yè)者在早期就將自己轉(zhuǎn)變?yōu)槁殬I(yè)經(jīng)理人-。這樣一來(lái)，萬(wàn)科就不會(huì)出現(xiàn)因創(chuàng)始人、合伙人之間意見不合造成的沖突，企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)會(huì)更加穩(wěn)定。 2 萬(wàn)科的品牌優(yōu)勢(shì) 世界頂尖企業(yè)里面房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量非常至少，而萬(wàn)科就是其中之一。由此可見，萬(wàn)科在世界上擁有著非常好的知名度和良好的聲譽(yù)。作為國(guó)內(nèi)最大的幾家房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)科的品牌覆蓋率應(yīng)該是全國(guó)第一。這樣全國(guó)范圍的覆蓋，既造就了它知名的品牌，也為它日后的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。 3 萬(wàn)科的創(chuàng)新制度 萬(wàn)科在轉(zhuǎn)

14、型之前屬于國(guó)營(yíng)企業(yè)，后來(lái)經(jīng)過股份制改革，再后來(lái)就是上市，更換股東。每一次改制都走在了國(guó)內(nèi)同行的最前列，職業(yè)經(jīng)理人制度，萬(wàn)科也是最早實(shí)行的。想要判斷一個(gè)企業(yè)如何，主要看兩點(diǎn)。第一點(diǎn)是管理構(gòu)架，第二點(diǎn)是業(yè)務(wù)構(gòu)架。管理構(gòu)架上面萬(wàn)科有著如上幾點(diǎn)創(chuàng)新的制度，在業(yè)務(wù)構(gòu)架上面，萬(wàn)科則走的是一條多元化的道路。 4 萬(wàn)科內(nèi)部環(huán)境劣勢(shì)雖然萬(wàn)科內(nèi)部環(huán)境有著諸多的優(yōu)勢(shì)，然而它的劣勢(shì)也是不可避免的。首先，萬(wàn)科本身沒有深厚的政府背景，與地方政府之間的關(guān)系也是一般。這樣一來(lái)，他們?cè)讷@取建筑用地以及公關(guān)方面都有不足。其次，萬(wàn)科的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)也不盡相同。在國(guó)內(nèi)所有城市中，北京市的萬(wàn)科用戶對(duì)于萬(wàn)科的評(píng)價(jià)最低，而深圳市的萬(wàn)科用戶

15、則給予萬(wàn)科以最高的評(píng)價(jià)。第三，財(cái)務(wù)壓力過大。因?yàn)槿f(wàn)科一直行使快速開發(fā)的戰(zhàn)略模式，以至于它每年的資金投入量都非常大，從而導(dǎo)致資金缺口也非常大。另外，萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)率、速動(dòng)比率以及流動(dòng)比率之類的財(cái)務(wù)指標(biāo)幾年來(lái)一直處于下降狀態(tài)。2.2 外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境 1 供應(yīng)商的議價(jià)能力萬(wàn)科應(yīng)該是目前中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)了，巨大的規(guī)模和極強(qiáng)的盈利能力都是它實(shí)力的象征。因此，萬(wàn)科在于供應(yīng)商談判方面，無(wú)論是從拿地還是購(gòu)買一些建筑材料，都擁有著極大的優(yōu)勢(shì)。除此之外，現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)也直接導(dǎo)致了供應(yīng)商在商議價(jià)格方面處于弱勢(shì)地位，這些都是萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)。 2 購(gòu)買者的議價(jià)能力 由于國(guó)家政策的緣故，購(gòu)買者的購(gòu)買行為往往會(huì)

16、變得有些盲目。對(duì)于房屋而言，在中國(guó)人傳統(tǒng)思想里面這是生活穩(wěn)定的象征。因此，很多購(gòu)買者在買房的時(shí)候都會(huì)加倍的小心，絕大多數(shù)購(gòu)買者都是在觀望了很長(zhǎng)一段時(shí)間后，確定未來(lái)價(jià)格的增長(zhǎng)幅度，之后才會(huì)決定購(gòu)買。所以，購(gòu)買者的議價(jià)能力對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言影響巨大。 3 潛在的進(jìn)入者分析潛在的進(jìn)入者能否進(jìn)入，主要取決于行業(yè)進(jìn)入的壁壘，通常包括：規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差別化、資金的需求、轉(zhuǎn)換成本、分銷渠道、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和政策因素。萬(wàn)科集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)中，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)非常明顯，一般潛在進(jìn)入者對(duì)萬(wàn)科不會(huì)造成很大的威脅，而且萬(wàn)科在資金以及在融資以及價(jià)格各方面的優(yōu)勢(shì)，對(duì)潛在進(jìn)入者造成威脅。 4 萬(wàn)科產(chǎn)品的替代品 對(duì)于萬(wàn)科房產(chǎn)而言，它的替

17、代品主要有如下幾種。第一是經(jīng)濟(jì)適用房，但這種類型的房子數(shù)量比較少，而且只供給一少部分特殊身份的人。第二種是廉價(jià)出租房，這種房子對(duì)于短期內(nèi)無(wú)購(gòu)房能力的人而言是極為重要的，然而絕大多數(shù)有能力買房的人一般都不會(huì)選擇這種。第三種是業(yè)主團(tuán)購(gòu)地皮，第四種是戶主自建，大多發(fā)生在農(nóng)村里。以上幾種，只有業(yè)主團(tuán)購(gòu)地皮對(duì)萬(wàn)科房產(chǎn)的沖擊力相對(duì)較大，其余三種都不能很好的作為萬(wàn)科的替代品。 5 房地產(chǎn)同行之間的競(jìng)爭(zhēng)2007年9月16日，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、建設(shè)部政策研究中心等部門共同發(fā)布了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力包括跨地區(qū)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力、資源占有與規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)力、品牌競(jìng)爭(zhēng)力及融資競(jìng)爭(zhēng)力。其中

18、，萬(wàn)科地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)拔得頭籌。在這次研究報(bào)告中，萬(wàn)科，綠城集團(tuán)以及招商局地產(chǎn)被評(píng)為是最具有跨區(qū)發(fā)展能力的房地產(chǎn)企業(yè)；而萬(wàn)科，中海地產(chǎn)以及新世界地產(chǎn)則被評(píng)為資源比較強(qiáng)規(guī)模比較大的房產(chǎn)企業(yè)；新世界地產(chǎn)，中海地產(chǎn)和萬(wàn)科被評(píng)為是融資能力最強(qiáng)的房產(chǎn)企業(yè)；萬(wàn)科，富力地產(chǎn)和中海地產(chǎn)被評(píng)為是品牌競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的房產(chǎn)企業(yè)。通過這次報(bào)告可以看出，萬(wàn)科在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的排名當(dāng)屬第一，其后是北京首開，富力地產(chǎn)，中海地產(chǎn)等等。再看中國(guó)企業(yè)納稅排行榜，其中萬(wàn)科排名第49，納稅額一年增加了一倍還要多，遠(yuǎn)超過它營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的增幅。另外，萬(wàn)科在納稅總額上面也是遠(yuǎn)勝于同行們，它本年的納稅總量為53億人民幣，屬于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅

19、前十強(qiáng)。另外，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始將矛頭指向了商業(yè)地產(chǎn)。與此不同的是，萬(wàn)科房產(chǎn)依然牢牢地緊盯著住宅開發(fā)的模塊，其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在商業(yè)地產(chǎn)上面廝殺的時(shí)候，萬(wàn)科在住宅開發(fā)方面所受到的競(jìng)爭(zhēng)也就越小，逐漸拉開了與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們之間的差距。而且隨著萬(wàn)科戰(zhàn)略目標(biāo)堅(jiān)定實(shí)施，它的財(cái)務(wù)模塊也逐漸變得穩(wěn)健起來(lái)，企業(yè)短板正在逐漸被補(bǔ)平。第三章 萬(wàn)科的戰(zhàn)略管理分析1 萬(wàn)科實(shí)行的基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略1.1 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略 萬(wàn)科發(fā)展至今，宏大的規(guī)模和持續(xù)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)都使得它擁有非常強(qiáng)的可靠性。如此一來(lái)，在與供應(yīng)商談判的時(shí)候就可以占據(jù)有利位置，企業(yè)成本花費(fèi)自然也就大大降低了。1.2 差異化戰(zhàn)略 1 產(chǎn)品形象、企業(yè)聲

20、譽(yù)的差異化 萬(wàn)科擁有一套金色系列代表作，那就是金域華府項(xiàng)目。該項(xiàng)目擁有著卓越的地理優(yōu)勢(shì)和豐富的自然資源。項(xiàng)目坐落在杏林大橋的橋東南面，僅僅靠著全世界最大的水上園博園和長(zhǎng)達(dá)8里地的人造沙灘。從杏林大橋和成功大橋走，不到半小時(shí)就可以體驗(yàn)到廈門島的豐富生活。另外，金域華府還有著百年集美文教的優(yōu)勢(shì)，杏林大橋東側(cè)30年的積淀，還有兩萬(wàn)五千米龐大商業(yè)體，該區(qū)域未來(lái)的前景不可限量。在未來(lái)，杏林灣這里將會(huì)有接近一百五十萬(wàn)平米的建筑拔地而起，屆時(shí)可容納足足五萬(wàn)人。優(yōu)越的地理位置和良好的發(fā)展前景以及完善的配套設(shè)施使得該項(xiàng)目擁有不輸于瑞景和中山路生活圈的強(qiáng)大配置。居住在這里，完全可以享受到最好的都市生活。 說起萬(wàn)科

21、森林度假公園項(xiàng)目，這是唯一一家坐落在大學(xué)城里的房產(chǎn)項(xiàng)目。它周遭是長(zhǎng)江商學(xué)院、三亞理工學(xué)院等等各式各樣的高級(jí)知名學(xué)府，該項(xiàng)目充滿著濃郁的人文氣息。另外，該項(xiàng)目附近規(guī)劃了三亞市政府以及當(dāng)?shù)伢w育中心等大型重量級(jí)設(shè)施，引來(lái)了不少高端人士的入住，因而該項(xiàng)目區(qū)也是三亞最高素質(zhì)人才的集中區(qū)域。該項(xiàng)目一期規(guī)劃指標(biāo)：總建面約7萬(wàn)平方米；樓高度：公寓12-16層；別墅層高：3米；凈空2.8米，建筑密度(覆蓋率)約：20%。單房36平方米，雙房68平方米，別墅(洋房)戶型三種，均為125平方米左右。萬(wàn)科的進(jìn)駐將為三亞賦予城市靈魂。 萬(wàn)科房產(chǎn)一直都走現(xiàn)代化高端化產(chǎn)品道路，鮮明的將自身產(chǎn)品和其他同行重點(diǎn)操作的經(jīng)濟(jì)適用房

22、以及商品房區(qū)分開來(lái)。這樣專精于高端化、現(xiàn)代化，也就使得萬(wàn)科建造的產(chǎn)品都屬于第一流的高端產(chǎn)品，擁有著良好的品質(zhì)和客戶服務(wù)，給客戶帶來(lái)與眾不同的感覺和享受。萬(wàn)科的房產(chǎn)價(jià)位相較于同行來(lái)說是比較高的，然而廣大消費(fèi)者卻并不在意這點(diǎn)。因?yàn)樗鼜?qiáng)大的質(zhì)量，良好的服務(wù)以及不一樣的舒適度就值這個(gè)價(jià)格。同時(shí)，用戶們對(duì)其高質(zhì)量的品牌人丁，也使得萬(wàn)科的品牌得到進(jìn)一步加強(qiáng)。想要建造高端產(chǎn)品，需要擁有非常大的規(guī)模和相當(dāng)強(qiáng)的資本?，F(xiàn)今隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平也在逐步提高。越來(lái)越多的人開始在考慮選擇擁有良好品質(zhì)和舒適度的高端產(chǎn)品，相比之下，經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)出租房之類的低端產(chǎn)品只對(duì)那些無(wú)力購(gòu)房的人有吸引力，對(duì)于像萬(wàn)科這

23、樣只做精品房高端別墅房的企業(yè)而言是不具有太大競(jìng)爭(zhēng)力的。雖然高端用房一般成交數(shù)量不如低端房，然而高端用房卻有著低端房所不具備的巨大經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)。 2 產(chǎn)品特色差異化萬(wàn)科對(duì)于專業(yè)化永無(wú)止境的追求讓人感到佩服，在萬(wàn)科所有產(chǎn)品之中，情景洋房事最有特色的。這項(xiàng)新穎產(chǎn)品目前已經(jīng)獲得了國(guó)家專利。該項(xiàng)目每一層都有一個(gè)花園或露臺(tái)，可以讓人很好地感受到自己貼近大自然，居住舒適度也就大為提升。萬(wàn)科還有另一項(xiàng)專利產(chǎn)品，那就是花園別墅，這也是萬(wàn)科目前為止所營(yíng)造的最成熟最標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，也是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一個(gè)申請(qǐng)專利的產(chǎn)品，堪稱中國(guó)房產(chǎn)專利之祖?；▓@別墅用中央景觀軸做中心，在兩側(cè)進(jìn)行布局建筑，它使用的設(shè)計(jì)模式是是3+1模式

24、，利用平層花園跳躍式復(fù)合結(jié)合方式使得獨(dú)立的住戶可以擁有獨(dú)立的私人空間，這樣巨大的附加價(jià)值可以使得住戶在喧囂的城市中享受到親地的別墅生活。萬(wàn)科的城市花園是在周圍十萬(wàn)人以及梅溪湖的國(guó)際規(guī)劃依托下精心設(shè)計(jì)建造的第一個(gè)河西商業(yè)區(qū)建筑，它采用情景式校園商業(yè)一條街，總占地面積約一萬(wàn)五千平米，各個(gè)商鋪的空間布局都十分合理，面積也出現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)。這里有二十平米到四十平米不等的小型店鋪，也有兩層的露臺(tái)街區(qū)店鋪，還有超大空間的LOFT產(chǎn)品。這些產(chǎn)品的不同面積大小，還有完善的框架布局結(jié)構(gòu)都使得不同程度的投資和自營(yíng)需求得到滿足。萬(wàn)科各式各樣的特色產(chǎn)品可以滿足各式各樣要求的顧客，無(wú)論是普通人收入人群還是富人們，萬(wàn)科都

25、有相應(yīng)的配套建筑。萬(wàn)科企業(yè)最具創(chuàng)新性的文化和超卓越的技術(shù)以及高質(zhì)量的可靠產(chǎn)品質(zhì)量和最完善的原料供應(yīng)，這些都是它得以發(fā)展至今成為中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的原因。1.3 目標(biāo)集聚戰(zhàn)略 一直以來(lái)，萬(wàn)科都將住宅開發(fā)作為自己的主要戰(zhàn)略。這么些年，隨著其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)展中心轉(zhuǎn)向商業(yè)區(qū)商品房，萬(wàn)科依然堅(jiān)守著住宅開發(fā)這一塊，并取得了巨大的成效。 2010年3月萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積50.7萬(wàn)平方米，銷售金額63.1億元，分別比09 年同期減少29.8%和增加2.8%.前三月公司累計(jì)銷售面積124.2萬(wàn)平方米，銷售金額150.9億元。 此外，3月公司新增加項(xiàng)目6個(gè)，全部位于二三線城市。具體情況如下： 東莞長(zhǎng)安鎮(zhèn)長(zhǎng)青路項(xiàng)目。該

26、項(xiàng)目位于東莞市長(zhǎng)安鎮(zhèn)長(zhǎng)青南路。項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e約萬(wàn)平方米，容積率3.3,計(jì)容積率建筑面積約25.0 萬(wàn)平方米。萬(wàn)科擁有該項(xiàng)目100%權(quán)益，需支付地價(jià)款10.04 億元。 惠州雙月灣后期項(xiàng)目用地。該項(xiàng)目位于惠州市惠東縣平海鎮(zhèn)南門海地段。項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e約32.7 萬(wàn)平方米，容積率1.5,計(jì)容積率建筑面積約47.6 萬(wàn)平方米。萬(wàn)科擁有該項(xiàng)目67%權(quán)益，需支付地價(jià)款1.62 億元。 天津港保稅區(qū)航運(yùn)二期項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于天津市天津港保稅區(qū)國(guó)際貿(mào)易與航運(yùn)服務(wù)區(qū)，東海路東側(cè)。項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e約15.0 萬(wàn)平方米，容積率2.5,計(jì)容積率建筑面積約萬(wàn)平方米。萬(wàn)科擁有該項(xiàng)目60%權(quán)益，需支付地價(jià)款4.85 億元。 大

27、連魅力之城C 區(qū)項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于大連市甘井子區(qū)辛寨子街道前革村。項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e約5.0 萬(wàn)平方米，容積率2.0,計(jì)容積率建筑面積約10.0 萬(wàn)平方米。萬(wàn)科擁有該項(xiàng)目100%權(quán)益，需支付地價(jià)款2.35 億元。 南昌朝陽(yáng)洲D(zhuǎn)15-02 項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于南昌市西湖區(qū)朝陽(yáng)洲，濱江輔路以東、云錦路以南、江韻路以西、規(guī)劃一路以北。項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e約2.2 萬(wàn)平方米，容積率3.5,計(jì)容積率建筑面積約7.6 萬(wàn)平方米。萬(wàn)科擁有該項(xiàng)目50%權(quán)益，需支付地價(jià)款1.34 億元。 貴陽(yáng)洛解村項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)洛解村。項(xiàng)目?jī)粽嫉孛娣e約萬(wàn)平方米，容積率1.8,計(jì)容積率建筑面積約58.1 萬(wàn)平方米。萬(wàn)科擁有

28、該項(xiàng)目51%權(quán)益，需支付地價(jià)款1.78 億元。 創(chuàng)業(yè)初期，萬(wàn)科也像許多其他企業(yè)集團(tuán)一樣走多元化發(fā)展道路，但是事實(shí)證明這條道路危險(xiǎn)重重，沒有相當(dāng)實(shí)力是無(wú)法再這樣一條道路上堅(jiān)持下去。萬(wàn)科八十年代以做貿(mào)易起家，之后，經(jīng)營(yíng)范圍越來(lái)越廣，貿(mào)易、加工、文化、房地產(chǎn)等。九十年代中期，萬(wàn)科開始由多元化向?qū)I(yè)化調(diào)整。 1992年，住宅業(yè)占萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)份額的%25，到2000年底住宅業(yè)上升到%96.5。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，萬(wàn)科成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界的第一品牌，但從商品房開工面積來(lái)看，萬(wàn)科占得比例并不高。橫向比較，從銷售額上看萬(wàn)科遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同在八十年代的海爾、康佳、三九等國(guó)內(nèi)大型企業(yè)。多元化經(jīng)營(yíng)、業(yè)務(wù)構(gòu)架的覓食，使萬(wàn)科走了彎路

29、。所以萬(wàn)科在接下來(lái)的幾年一直在做“減法”，從多元化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)為核心的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。而事實(shí)證明，從最初的多元化向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)型是萬(wàn)科在發(fā)展初期必須也是最好的選擇，集中公司所有的人力、物力、財(cái)力資源主攻住宅業(yè)，一方面打開市場(chǎng)占有相當(dāng)大的市場(chǎng)份額，另一方面提高萬(wàn)科的企業(yè)知名度，創(chuàng)造出屬于自己的知名品牌，無(wú)形之中也可積累無(wú)形資源，比如商譽(yù)。1.4 多元化戰(zhàn)略 1 集中性多元化戰(zhàn)略萬(wàn)科在房地產(chǎn)行業(yè)化的專業(yè)化轉(zhuǎn)型過程中主要走了三步極具創(chuàng)新精神的穩(wěn)步道路。第一步，萬(wàn)科領(lǐng)導(dǎo)人明確表示，萬(wàn)科將來(lái)只做房地產(chǎn)，絕不涉足其他行業(yè)，這是萬(wàn)科集中行業(yè)發(fā)展的第一步。第二部，在接近二十一世紀(jì)時(shí)，萬(wàn)科果斷地拋棄了除了住宅產(chǎn)品之

30、外的所有產(chǎn)品，將絕大多數(shù)經(jīng)歷都投入到住宅開發(fā)上面。另外，萬(wàn)科的主要攻占地區(qū)也做了集中，集中到了長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲以及京津唐地區(qū)等經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)的地區(qū)。以集中化為戰(zhàn)略導(dǎo)向，六七年的不懈努力后，萬(wàn)科以最快的速度占領(lǐng)了中國(guó)住宅房產(chǎn)市場(chǎng)，成為全國(guó)最大的住宅房產(chǎn)建設(shè)公司。2004年之后，萬(wàn)科第三步開始走起。這一次它要在住宅專業(yè)化的基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)住宅精細(xì)化、住宅產(chǎn)業(yè)化以及住宅工業(yè)化。萬(wàn)科在提升業(yè)務(wù)集中度的情況下不斷調(diào)整著企業(yè)的發(fā)展方向，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)重視，也開發(fā)了很多和房地產(chǎn)相關(guān)的多元化業(yè)務(wù)。 2 橫向發(fā)展多元化戰(zhàn)略 萬(wàn)科建立的萬(wàn)客會(huì)俱樂部自從建立之初就開始制定了許許多多的制度為會(huì)員們進(jìn)行全方位的

31、服務(wù)，會(huì)員們定期會(huì)接收到來(lái)自萬(wàn)科企業(yè)的最新樓盤資料，也可以享受到優(yōu)先看房?jī)?yōu)先選房的權(quán)限。另外，他們可以決定是否參加由萬(wàn)客會(huì)俱樂部所舉辦的各式各樣的社會(huì)公眾活動(dòng)，同時(shí)享有萬(wàn)客會(huì)俱樂部以及與其合作的商家所提供的購(gòu)物打折以及優(yōu)惠價(jià)產(chǎn)品服務(wù)。在讓會(huì)員享受到各式各樣增值服務(wù)的同時(shí)，萬(wàn)科也會(huì)定期向業(yè)主提供一些高質(zhì)量的服務(wù)，如房屋保修及其它生活服務(wù)，使得業(yè)主獲得遠(yuǎn)超自己期望的優(yōu)秀服務(wù)。3 萬(wàn)科的戰(zhàn)略實(shí)施3.1 專注住宅產(chǎn)品開發(fā)萬(wàn)科目前最主要的發(fā)展方向依舊是住宅產(chǎn)品開發(fā)方面，在住宅產(chǎn)品開發(fā)方面，他們采取了如下的戰(zhàn)略方針。第一，注重城市住宅開發(fā)。在萬(wàn)科決策人看來(lái)，城市里面的中等偏上的住宅是最有發(fā)展?jié)摿Φ?，因?yàn)橹?/p>

32、國(guó)最有能力數(shù)量也最多的購(gòu)房人群正是那些普通白領(lǐng)們。在這一點(diǎn)上萬(wàn)科牢牢地抓住了這些白領(lǐng)的購(gòu)買欲望，使其成為自己的重視客戶。 第二，加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。萬(wàn)科創(chuàng)新性的引入了國(guó)外的建筑設(shè)計(jì)思想，拋開老舊的兵營(yíng)式房屋排列方式，一方面降低了容積率，另一方面也營(yíng)造出大量的綠化空間。 第三，持續(xù)創(chuàng)新。萬(wàn)科的產(chǎn)品一直都處于不斷創(chuàng)新的狀態(tài)，這也是為什么它可以發(fā)展至今而不顯頹勢(shì)，為什么它在壯大之后就一直處于中國(guó)房產(chǎn)的前列。3.2 注重優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理萬(wàn)科優(yōu)秀的物業(yè)管理系統(tǒng)也是它發(fā)展至今功不可沒的元素之一，萬(wàn)科主要有以下幾種優(yōu)秀的物業(yè)管理模式。第一，住宅配套完善。在消費(fèi)者購(gòu)房之后，萬(wàn)科依舊為其提供良好的售后服務(wù)，大力在住處附

33、近投資設(shè)立幼兒園和學(xué)校。第二，服務(wù)專業(yè)化、人性化。萬(wàn)科以提供最安全、最干凈、最舒適的小區(qū)環(huán)境為己任，針對(duì)以上三點(diǎn)做了大量的工作，使得業(yè)主享受到最高品質(zhì)的小區(qū)生活。第三，建立社區(qū)文化。良好的社區(qū)文化一方面可以提升社區(qū)居民的素質(zhì)，另一方面也可以使他們對(duì)于社區(qū)產(chǎn)生歸屬感和認(rèn)同感。 第四，規(guī)范運(yùn)營(yíng)。萬(wàn)科物業(yè)管理也如同企業(yè)管理一樣規(guī)范，擁有著國(guó)際化的管理水平，保證了專業(yè)優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)。3.3 看重品牌戰(zhàn)略 1 萬(wàn)科品牌定位 萬(wàn)科的品牌定位在中等和高等收入人群，主要是白領(lǐng)人群。另外，還有專門為富人推出的超高端產(chǎn)品以及適應(yīng)收入相對(duì)較低人群的廉價(jià)房。前者為主，后兩者為輔。 2 萬(wàn)科品牌發(fā)展萬(wàn)科品牌得以發(fā)展壯大

34、至今，主要是因?yàn)橐韵聨讞l因素。第一，以企業(yè)文化來(lái)鑄就企業(yè)品牌。萬(wàn)科將自身企業(yè)的文化注入到企業(yè)品牌建設(shè)中，逐漸形成了具有自己特色的企業(yè)品牌。第二，用品牌產(chǎn)品來(lái)打造企業(yè)品牌全國(guó)各地都有帶有萬(wàn)科獨(dú)立特色的萬(wàn)科品牌產(chǎn)品，如萬(wàn)科城市花園和萬(wàn)科四季花城等等，這些品牌產(chǎn)品建成后，也為萬(wàn)科企業(yè)品牌起到了巨大的宣傳作用。第三，良好的企業(yè)售后服務(wù)打造品牌 現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度加劇，隨著人們生活水平的提升，大家越來(lái)越傾向于品牌化產(chǎn)品。萬(wàn)科在這一點(diǎn)上走到了同行的前列，它以良好的企業(yè)售后服務(wù)營(yíng)造了良好的企業(yè)形象和企業(yè)品牌。第四章 萬(wàn)科的戰(zhàn)略管理給我們的啟發(fā)1 根據(jù)環(huán)境變化進(jìn)行戰(zhàn)略選擇 萬(wàn)科在企業(yè)發(fā)展過程中有三步創(chuàng)新變革行為，每一步變革都是順應(yīng)著當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境的變化而做出的戰(zhàn)略判斷和戰(zhàn)略選擇。從這點(diǎn)上來(lái)看，我們可以得知企業(yè)要根據(jù)不同的環(huán)境變化來(lái)進(jìn)行不同的戰(zhàn)略選擇。2 與時(shí)俱進(jìn)地戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 隨著時(shí)代的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提升，對(duì)于產(chǎn)品的要求也在逐漸改變。萬(wàn)科正是注意到了這點(diǎn)，才會(huì)在最恰當(dāng)?shù)臅r(shí)刻進(jìn)行了最恰當(dāng)?shù)膽?zhàn)略轉(zhuǎn)型。根據(jù)不同時(shí)代人們的需求不同而改變自己的企業(yè)戰(zhàn)略，這也是其他企業(yè)要向萬(wàn)科學(xué)習(xí)的。3 戰(zhàn)略實(shí)施應(yīng)有自身特色 任何沒有自身特色的戰(zhàn)略實(shí)施，企業(yè)未來(lái)發(fā)展的潛力就會(huì)越小?，F(xiàn)今時(shí)代是一個(gè)比拼創(chuàng)意和創(chuàng)新的時(shí)代，沒有足夠的特色，企業(yè)在未來(lái)的發(fā)展中根本無(wú)法打造出具有自身獨(dú)特風(fēng)格的戰(zhàn)略品牌，