萬(wàn)科商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式及借鑒.

1、萬(wàn)科商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式及借鑒2013年11月27日，萬(wàn)科首個(gè)購(gòu)物中心位于北京昌平區(qū)的金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)正式對(duì)外試營(yíng)業(yè)。這是萬(wàn)科組建商用地產(chǎn)管理部后的第一個(gè)項(xiàng)目。萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的消息有兩點(diǎn)啟示，一是最大的住宅房產(chǎn)企業(yè)決定拓展新業(yè)務(wù)，說(shuō)明持續(xù)的住宅調(diào)控使得住宅房產(chǎn)市場(chǎng)前景不再明朗；二是萬(wàn)科雖然初次嘗試商業(yè)地產(chǎn)，但其資本雄厚、品牌有優(yōu)勢(shì)，將進(jìn)一步整合商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)市投資中心來(lái)說(shuō)，一個(gè)住宅房產(chǎn)巨頭如何運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，是值得持續(xù)跟進(jìn)和學(xué)習(xí)的。萬(wàn)科商業(yè)模式總結(jié)及借鑒：萬(wàn)科商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)市投資中心借鑒專注社區(qū)配套服務(wù)，走差異化道路市投資中心要立足公租房社區(qū)，以提供社區(qū)配套商業(yè)為主，做出特色、做出品牌。運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)規(guī)范，籌

2、備充分萬(wàn)科的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)達(dá)到一百人，市投資中心未來(lái)要積極完善商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)組織結(jié)構(gòu)，形成專業(yè)化分工。合作開發(fā)模式，分散風(fēng)險(xiǎn) 萬(wàn)科初次涉略商業(yè)，為降低風(fēng)險(xiǎn)，采取了合作開發(fā)模式，市投資中心針對(duì)整體租賃項(xiàng)目可以學(xué)習(xí)這種合作開發(fā)模式。拓展多元化業(yè)務(wù)萬(wàn)科除了商業(yè)零售中心外，還積極拓展學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老院、社區(qū)金融等社區(qū)配套服務(wù)，形成綜合化、專業(yè)化的綜合社區(qū)配套服務(wù)商，市投資中心發(fā)展全面社區(qū)配套服務(wù)具有天然優(yōu)勢(shì)，應(yīng)探索這種綜合服務(wù)模式。1、 萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式1. 萬(wàn)科商業(yè)的成立從2009年開始立項(xiàng)研究到今年1月成立商用地產(chǎn)管理部，再到首個(gè)購(gòu)物中心試營(yíng)業(yè)，萬(wàn)科籌備了4年之久，可謂做足了準(zhǔn)備。萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)上

3、并不著急，只做對(duì)的、好的、需要的，萬(wàn)科副總裁毛大慶形容為“開著車換輪子”，在不放棄現(xiàn)有銷售額、銷售規(guī)模的前提下，同時(shí)開展新的業(yè)務(wù)。萬(wàn)科計(jì)劃在北京以每年一個(gè)的頻率推出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，深圳、上海、蘇州和沈陽(yáng)等地也會(huì)陸續(xù)推出。2. 萬(wàn)科商業(yè)的定位萬(wàn)科商業(yè)為找準(zhǔn)切入點(diǎn)，走細(xì)分化市場(chǎng)，避開了競(jìng)爭(zhēng)激烈和投資較大的城市綜合體，而是專注于與社區(qū)聯(lián)系更緊密的生活廣場(chǎng)系列與鄰里家系列。萬(wàn)科將現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目分為三條產(chǎn)品線：萬(wàn)科廣場(chǎng)系列、生活中心系列和鄰里家系列。萬(wàn)科廣場(chǎng)系列定位為區(qū)域型購(gòu)物中心，生活中心系列主要針對(duì)集中型社區(qū)商業(yè)，而鄰里家則是對(duì)社區(qū)商業(yè)街的歸納。因而，萬(wàn)科商業(yè)的選址思路是新城區(qū)、衛(wèi)星城、大型社區(qū)聚集處，

4、而非城市核心區(qū)。以萬(wàn)科第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目為例，金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)位于北京昌平城區(qū)，總體量為14萬(wàn)平方米。RET睿意德相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)，試營(yíng)業(yè)當(dāng)天開業(yè)率將達(dá)到80%，年底正式營(yíng)業(yè)時(shí)將達(dá)到90%以上。3. 萬(wàn)科商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)萬(wàn)科從成立商用地產(chǎn)管理部至今，地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)超過(guò)一百人，萬(wàn)科未來(lái)幾年在北京會(huì)以每年一個(gè)的頻率推出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要定位于新城區(qū)，包括昌平、房山、大興、延慶等郊區(qū)縣，此外，深圳、上海、蘇州和沈陽(yáng)等地也會(huì)陸續(xù)推出萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。4. 萬(wàn)科商業(yè)投資及運(yùn)作方式萬(wàn)科選擇的是總部模式加一線公司孵化模式，例如金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)就是金隅公司作為一線公司與萬(wàn)科進(jìn)行合作開發(fā)運(yùn)營(yíng)。金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)由萬(wàn)科自持出租經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目目

5、前已投資9億元，萬(wàn)科副總裁毛大慶預(yù)計(jì)7年收回成本，這在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)儆谥猩纤?。按照萬(wàn)科此前的內(nèi)部測(cè)算，該項(xiàng)目持有周期8年，按地區(qū)保守租金測(cè)算，可以實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)收益率12%，經(jīng)營(yíng)性杠桿下內(nèi)部收益率（IRR）為15%，項(xiàng)目總投資回報(bào)率達(dá)到111%。 未來(lái)，萬(wàn)科的投資主要方向?yàn)椤俺鞘信涮坠?yīng)商”，包括醫(yī)院、學(xué)校、博物館、公園、商場(chǎng)、公屋等。2013年9月4日，萬(wàn)科以53.99億元拿下深圳留仙洞地塊，同時(shí)首次公開涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的緣由；10月31日，萬(wàn)科召開BOT項(xiàng)目前海企業(yè)公館推介會(huì)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2014年6月竣工；此外，位于深圳寶安區(qū)的萬(wàn)科兒童醫(yī)院也計(jì)劃在2014年春節(jié)前后動(dòng)工。目前北京萬(wàn)科至少擁有四個(gè)

6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，近兩年萬(wàn)科還將進(jìn)入城市綜合體的運(yùn)營(yíng)行列。位于大興CBD核心區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目包含酒店、商城、寫字樓等多種業(yè)態(tài)。此外，萬(wàn)科還準(zhǔn)備做一些社區(qū)金融，例如POS機(jī)、多功能服務(wù)機(jī)等，2013年萬(wàn)科入股微商銀行，成為最大股東。2、 對(duì)市投資中心發(fā)展商業(yè)的建議1. 挖掘自身優(yōu)勢(shì)，專注社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)是國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展的藍(lán)海和熱點(diǎn)方向，萬(wàn)科亦選擇從社區(qū)商業(yè)服務(wù)入手商業(yè)地產(chǎn)。市投資中心商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)是依托既有的公租房人群，有一定的消費(fèi)人群支撐。既有項(xiàng)目如東郊農(nóng)場(chǎng)、門頭溝鉛絲廠、高米店等，周邊只有一些小攤販，未形成完整的社區(qū)商業(yè)配套業(yè)態(tài)，這對(duì)市投資中心來(lái)說(shuō)是機(jī)遇。通過(guò)引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化的優(yōu)質(zhì)商家，完善社區(qū)配套商業(yè)服務(wù)，繁榮公租房社區(qū)商業(yè)，提升市投資中心商業(yè)價(jià)值。2. 積極探索合作開發(fā)模式，積累經(jīng)驗(yàn) 合作開發(fā)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這是金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)的開發(fā)策略。整體租賃的模式，風(fēng)險(xiǎn)雖然都轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)管理公司，但收益也有所降低，且都項(xiàng)目的掌控能力有所下降。未來(lái)，市投資中心隨著商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心的成立，人員結(jié)構(gòu)區(qū)域完善，可以探索與其他公司共同開發(fā)的模式，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)共贏。3. 推進(jìn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心成立，完善商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)萬(wàn)科商用地產(chǎn)管理部規(guī)模已達(dá)一百人，且多是萬(wàn)科從其他商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)挖過(guò)來(lái)的人才，且針對(duì)項(xiàng)目的調(diào)研和開展準(zhǔn)備長(zhǎng)達(dá)四年，秣馬厲兵，因而運(yùn)營(yíng)起來(lái)有條不