住房抵押貸款證券化的法律問題研究.doc

1、住房抵押貸款證券化的法律問題研究內(nèi)容提要住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化中最基礎(chǔ)最具有典型意義的一種，在西方發(fā)達國家已取得顯著的成就，在我國也已納入了實施日程.本文探討了住房抵押貸款證券化在我國實施的相關(guān)法律問題，為住房抵押貸款證券化在我國的創(chuàng)設(shè)進行了一些法律方面的探索,試圖為這一金融行為投入一個法律人應(yīng)有的關(guān)注和解釋。文章首先解釋了資產(chǎn)證券化和住房抵押貸款證券化的一些相關(guān)背景和基本概念,第二部分介紹了西方各國和我國臺灣省在開展證券化業(yè)務(wù)中的法律規(guī)范和監(jiān)管，以求對我國證券化業(yè)務(wù)的開展提供一個比較法意義上的視角；住房抵押貸款證券化所涉及的參與主體較多，這一問題的說明集中在文章的第三部分;第四部分闡

2、述了住房抵押貸款證券化實施過程的不同階段和其中所產(chǎn)生的法律問題的調(diào)整；第五部分集中說明了住房抵押貸款證券化在我國實施的法律困境,即我國現(xiàn)有法律的空白和與證券化業(yè)務(wù)開展的法律沖突，并提出了相應(yīng)的解決措施；第六部分是文章的結(jié)尾，對全文起補漏和綜述的作用，并提出了我國住房抵押貸款證券化法律規(guī)范的內(nèi)容設(shè)想，以及我國住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的開展可以通過國有獨資公司或信托兩種形式開展.關(guān)鍵詞:住房抵押貸款證券化 信托 特殊目的機構(gòu)住房抵押貸款證券化的法律問題研究目次第一章：引言第一節(jié)：問題的引出第二節(jié)：抵押貸款和資產(chǎn)證券化的基本概念及社會職能第三節(jié):資產(chǎn)證券化的相關(guān)概念區(qū)分第二章:國外

3、房貸證券化的法律監(jiān)管及其對中國的啟示第一節(jié):美國的證券化法律規(guī)定第二節(jié):歐洲的證券化法律規(guī)定第三節(jié)：亞洲國家和地區(qū)的證券化法律規(guī)定第四節(jié):國際清算銀行對資產(chǎn)證券化的監(jiān)管規(guī)定第五節(jié):我國已有的證券化試點方案、探討第三章：住房抵押貸款證券化的運行主體第一節(jié)：證券化流程中的各參與方及其相互關(guān)系第二節(jié)：特殊目的機構(gòu)（SPV)的設(shè)置第四章：住房抵押貸款證券化運作流程中遇到的法律問題及其解決第一節(jié):資產(chǎn)轉(zhuǎn)移中的法律問題第二節(jié)：信用增級第三節(jié):信用評級第四節(jié)：證券化結(jié)構(gòu)中的法律問題第五節(jié)：其他法律問題第五章：證券化前提下對我國現(xiàn)行法律的分析及要求第一節(jié):標準住房抵押貸款證券化流程對法律的要求第二節(jié)：我國先行

4、法律、金融機構(gòu)的狀況、不足，證券化的法律限制第三節(jié):商品房按揭法律關(guān)系的分析第四節(jié)：證券化法律關(guān)系的分析第六章：結(jié)語:建立我國的住房抵押貸款證券化法律制度的建議第一章。 引言第一節(jié) 問題的引出住房抵押貸款證券化（Mortgage Backed Securitization， MBS），是指商業(yè)銀行等金融機構(gòu)將其持有的住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家特別的專業(yè)機構(gòu)（證券化機構(gòu)），該機構(gòu)以其收購的住房抵押貸款為基礎(chǔ)而在資本市場上發(fā)行證券(主要是住房抵押貸款債券）的行為。 住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化的最主要也是最基本的形式。資產(chǎn)證券化（Ass

5、etBacked Securitization ，ABS）是衍生證券技術(shù)和金融工程技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物，它于70年代在美國開始興起，日后逐步發(fā)展到全球,90年代更是呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的態(tài)勢。作為近幾十年來國際金融領(lǐng)域最重要的金融創(chuàng)新 之一，資產(chǎn)證券化以其精巧的構(gòu)思和獨特的功能，成為金融創(chuàng)新浪潮中的一顆璀璨明珠.盡管資產(chǎn)證券化有許多不同的形式和類型，國內(nèi)外對其并沒有統(tǒng)一的定義，但一般認為,它是指將缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見的穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過一定的結(jié)構(gòu)安排，對資產(chǎn)中風(fēng)險和收益要素進行分離與重組,進而轉(zhuǎn)化成為在金融市場上可以出售和流通的證券的過程 。我國正處于經(jīng)

6、濟轉(zhuǎn)軌時期，引進證券化融資工具對發(fā)展我國住房抵押貸款和長期消費信貸市場、處置銀行不良資產(chǎn)等具有重要意義。盡管資產(chǎn)證券化在美國等發(fā)達國家已經(jīng)比較成熟，對我國而言卻還是一項新生事物.我國現(xiàn)行法律制度的滯后性將不可避免地對這一優(yōu)越的融資模式產(chǎn)生阻礙.資產(chǎn)證券化是一種金融創(chuàng)新，它的運作涉及到證券、擔(dān)保、非銀行金融業(yè)務(wù)等諸多方面,運作過程極其復(fù)雜，如果沒有良好的法律制度來調(diào)整相關(guān)當(dāng)事人之間盤根錯節(jié)的法律關(guān)系，保障各個環(huán)節(jié)的良性運轉(zhuǎn)，就有可能導(dǎo)致金融風(fēng)險失控，引發(fā)更大的經(jīng)濟危機.為此，借鑒發(fā)達國家在資產(chǎn)證券化立法方面的經(jīng)驗，研究我國推行資產(chǎn)證券化可能面臨的法律問題，進而尋求解決問題的途徑，是迫在眉睫的一項

7、任務(wù).資產(chǎn)證券化既是對原有法律制度束縛的突破，但它創(chuàng)立的同時也呼喚著新的法律制度的規(guī)范調(diào)整，資產(chǎn)證券化與法律制度的關(guān)系頗值得玩味。從某種程度上講,資產(chǎn)證券化是證券化當(dāng)事人為了實現(xiàn)利益最大化的目標，尋找法律上的空隙進行金融創(chuàng)新的結(jié)果，它形成了對原有法律制度的突破；反過來，資產(chǎn)證券化的出現(xiàn)又是對現(xiàn)有法律制度的一個挑戰(zhàn)，它產(chǎn)生了對新的法律制度的需求,并由此推動了法律制度的供給和演變。法律制度的束縛促進了資產(chǎn)證券化的產(chǎn)生，但法律制度的影響并不僅限于此，法律制度還在資產(chǎn)證券化的過程中起著重要的規(guī)范和保障作用，證券化交易的流程需要法律的支持和規(guī)范，法律制度影響證券化的成本和效率，這點突出表現(xiàn)于稅法的影響上

8、，如果證券化各個環(huán)節(jié)涉及的稅種過多,稅率過高，證券化的成本就會加大；過高的稅收可能還會導(dǎo)致證券化不能實施；履行證券化交易合同和規(guī)范證券化交易當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)也需要法律的調(diào)整（證券資產(chǎn)的法律形式是合同權(quán)利，證券化過程本身也是由若干合同組成的復(fù)雜過程 ）.綜上所述,資產(chǎn)證券化的發(fā)展過程，同時就是它與法律制度相互作用、相互磨合的過程。法律制度的約束促進了證券化的產(chǎn)生，法律制度的規(guī)范和保障又推動了證券化的發(fā)展。從本質(zhì)而言，經(jīng)濟的發(fā)展是法律制度變遷的決定力量,資產(chǎn)證券化的產(chǎn)生和發(fā)展導(dǎo)致了法律制度的調(diào)整和演變,法律的調(diào)整反過來又進一步規(guī)范和促進了資產(chǎn)證券化的成長。簡而言之，資產(chǎn)證券化這一金融創(chuàng)新

9、進程是在經(jīng)濟動力與法律制度的互動和磨合中實現(xiàn)的.第二節(jié) 抵押貸款、住房抵押貸款證券化的基本概念及社會職能一。住房抵押貸款簡述抵押貸款是現(xiàn)代商業(yè)銀行運用較廣的一種貸款方式，指借款人以自己或第三人的財產(chǎn)作抵押而從銀行取得的貸款，當(dāng)借款人不能按期歸還貸款時,銀行有權(quán)處置其抵押財產(chǎn)，并優(yōu)先受償，從而保證貸款的收回.抵押貸款包括財產(chǎn)抵押和質(zhì)權(quán)抵押兩種。我國商業(yè)銀行法規(guī)定從商業(yè)銀行貸款必須有抵押。住房抵押貸款是抵押貸款的一種重要形式,？中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法？第46條指出：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押人

10、有權(quán)處理抵押物從而優(yōu)先受償.住房抵押貸款就是購房人和商業(yè)銀行之間的貸款和房地產(chǎn)抵押相結(jié)合的一種商業(yè)行為，它的表現(xiàn)形式就是住房抵押貸款合同。在我國，為了簽訂住房抵押貸款合同，借款人還被要求滿足下列條件：如果貸款本金相對于住宅價值的比率過高,借款人需要購買抵押保險;借款人還必須購買災(zāi)害險,以確保住宅的價值；為防止在產(chǎn)權(quán)核查過程中其他抵押權(quán)被遺漏的風(fēng)險，借款人還要購買產(chǎn)權(quán)保險。住房抵押貸款是住房抵押貸款證券的母體，是創(chuàng)立住房抵押貸款證券市場的源頭。住房抵押貸款是各種信用控制的源頭，其信用控制水平在很多程度上決定了住房抵押貸款證券的信用度。住房抵押貸款與住房抵押貸款證券之間,是一種債務(wù)負擔(dān)的擔(dān)保關(guān)系，

11、意思是指：債券的本金及利息僅來源于個人住房貸款,抵押貸款的違約風(fēng)險、提前還款風(fēng)險、利率風(fēng)險等由借款人承擔(dān)。我國住房抵押貸款的種類較多，目前,商業(yè)銀行主要提供以下幾種住房抵押貸款:(1）住房公積金貸款，該貸款是針對已經(jīng)參加交納住房公積金的個人而發(fā)放的貸款，該種貸款利率優(yōu)厚。（2)個人住房組合貸款，該貸款也是針對已經(jīng)參加交納住房公積金的個人而發(fā)放的貸款,與住房公積金貸款區(qū)別在于它是住房公積金貸款于商業(yè)性住房抵押貸款的組合，因為住房公積金貸款有上限。（3）個人住房擔(dān)保貸款，未交納住房公積金的個人在申請銀行貸款時,如果住宅開發(fā)商與銀行有貸款協(xié)議，那么購房者可以申請這種貸款，即一般所謂的按揭貸款。（4)

12、住房儲蓄貸款,該種貸款要求購房者在銀行需有一定數(shù)額的存款，購房者可以得到相當(dāng)于存款額2倍或5倍的貸款.（5)存單抵押貸款，但該種貸款有最高限制，一般不得超過10萬元.（6）房產(chǎn)抵押貸款,該種貸款需要購房者以現(xiàn)有住房作為抵押。(7)機構(gòu)擔(dān)保貸款，即由購房者的單位予以保證方能得到的貸款.這些貸款品種主要還是根據(jù)保證形式來劃分的，而根據(jù)期限、利率、償還方式來劃分的貸款品種還不多，一定程度上影響了居民對住房抵押貸款的需求.二。住房抵押貸款證券20世紀70年代興起的資產(chǎn)證券化被稱為是近30年來世界金融領(lǐng)域最重大和發(fā)展最迅速的金融創(chuàng)新和金融工具。它通過向市場發(fā)行資產(chǎn)支持 證券（AssetBank

13、edSecurities，簡稱ABS)，將貸款資產(chǎn)進行處理與交易,最終實現(xiàn)融資，使證券經(jīng)濟從投資領(lǐng)域擴展到消費領(lǐng)域,使商業(yè)銀行業(yè)務(wù)與投資銀行業(yè)務(wù)相互融合。證券化成了世界現(xiàn)代經(jīng)濟生活中的普遍現(xiàn)象，它對現(xiàn)代經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大影響。住房抵押貸款證券（Mortgage Backed Securities， MBS）是由發(fā)起人（一般為商業(yè)銀行）、特殊目的組織（SPV） 、信用增級機構(gòu)、債券評級 機構(gòu)、承銷機構(gòu)、投資人等主體，通過一系列的法律文書構(gòu)成的一個嚴謹有效的交易結(jié)構(gòu)，旨在將抵押貸款轉(zhuǎn)化為可上市流通的抵押證券，以及將抵押貸款的各類風(fēng)險轉(zhuǎn)移、分散;并通過這

14、一交易結(jié)構(gòu),將各主體的風(fēng)險控制在一個可接受的范圍內(nèi)。然而,此交易結(jié)構(gòu)能否順利運作，關(guān)鍵在于抵押貸款的未來現(xiàn)金收入流和抵押貸款證券的現(xiàn)金支出流相匹配。因此，在證券化過程中必須分析影響整個過程“源”的證券價格的諸多因素，并對現(xiàn)金流作出合理預(yù)期。另外，證券化的原有風(fēng)險雖通過交易結(jié)構(gòu)被控制、弱化，但同時也產(chǎn)生了另一種新的風(fēng)險即“證券化的風(fēng)險”.這些風(fēng)險一部分來自原始資產(chǎn)的質(zhì)量和證券化的結(jié)構(gòu)，還有一部分來自于對證券化產(chǎn)品投資的風(fēng)險，主要有早償風(fēng)險和利率風(fēng)險、商業(yè)銀行的道德風(fēng)險（指商業(yè)銀行在明知抵押貸款會被轉(zhuǎn)讓的情況下可能會對借款人的資信審查疏忽的風(fēng)險）。這些風(fēng)險的法律上的控制和防范會在本文的第五章述及。

15、三。資產(chǎn)證券化的分類簡述資產(chǎn)證券化使得儲蓄與借款者通過金融市場得以部分或全部匹配。通俗地講，就是把缺乏流動性但具有預(yù)期未來穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)匯集起來，形成一個資產(chǎn)池，通過結(jié)構(gòu)性重組,將其轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌錾铣鍪酆土魍ǖ淖C券，據(jù)以融資.證券化的實質(zhì)是融資者將證券化的金融資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流收益和風(fēng)險通過一系列的操作轉(zhuǎn)讓給投資者，而金融資產(chǎn)的所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，也可以不轉(zhuǎn)讓。從這個一般定義出發(fā)，資產(chǎn)證券化可進一步分為兩大類 ：第一類資產(chǎn)證券化是指通過在金融市場上發(fā)行證券來舉債。運用這種方法，一個借款人可以向市場上的投資者直接借款而不再需要向銀行申請貸款或透支，這種資產(chǎn)證券化可稱為“一級證券化”。

16、在證券化過程的初始階段，資產(chǎn)證券化主要是指在資本市場和貨幣市場的直接融資過程，其所使用的金融工具包括商業(yè)票據(jù)、企業(yè)債券和股票，這種資產(chǎn)證券化屬于一級證券化,是實物資產(chǎn)的證券化。第二類資產(chǎn)證券化是指將已經(jīng)存在的信貸資產(chǎn)集中起來,并重新分割為證券轉(zhuǎn)賣給市場上的投資者，從而使此項資產(chǎn)在原持有者的資產(chǎn)負債上消失。這種形式的證券化可稱為“二級證券化”，是金融資產(chǎn)的證券化。進一步講，就是將已經(jīng)存在的貸款或應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)化為可流動轉(zhuǎn)讓工具的過程。例如，將批量貸款進行證券化銷售，或者將小額、非市場化且信用質(zhì)量相異的資產(chǎn)進行結(jié)構(gòu)性重組,匯集組合成資產(chǎn)池，重新包裝為新的流動性債務(wù)證券。其典型模式是發(fā)起人將他的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移

17、給一個特殊用途公司（SPV），由SPV通過承銷商將資產(chǎn)支持證券發(fā)售給投資者，所籌資金用來支付所購資的價款。二級證券化是資產(chǎn)證券化的最基本內(nèi)涵。資產(chǎn)證券化作為一種金融創(chuàng)新,有助于貸款中不同風(fēng)險和收益分離，并使其定價和重新配置更為有效，從而使參與各方均獲得收益。住房抵押貸款證券化是二級證券化。附圖:證券化的資產(chǎn)類別：四。資產(chǎn)證券化具有以下特點：（1）資產(chǎn)證券化可以將多個原始權(quán)益人的資產(chǎn)集中成一個資產(chǎn)池(Asset Pool）進行證券化,以降低風(fēng)險和資金成本。(2）證券化的資產(chǎn)在資產(chǎn)負債表上消失（表外融資），資產(chǎn)負債表中的資產(chǎn)經(jīng)組合后成為市場化的投資產(chǎn)品。由于在不改變資本的情況下,降低了資

18、產(chǎn)的庫存，原始權(quán)益人資產(chǎn)負債率得以改善，有關(guān)的資產(chǎn)則成為所發(fā)行資產(chǎn)支持證券的抵押品,原始權(quán)益人繼續(xù)為該籌資資產(chǎn)服務(wù),其地位和隸屬關(guān)系沒有變化。（3）利用成熟的結(jié)構(gòu)融資（Structured Finance） 技巧，提高資產(chǎn)質(zhì)量，使銀行的信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)成為高質(zhì)資產(chǎn)。（4）資產(chǎn)證券化出售的是資產(chǎn)的預(yù)期收入,而不是承擔(dān)負債，因此銀行獲得了所需融資而未增加負債率.(5)投資者的風(fēng)險取決于可預(yù)測現(xiàn)金收入而不是銀行自身的資產(chǎn)狀況和評價的等級.由于有投資擔(dān)保公司的介入，能使投資的安全性提高。（6）對于投資市場具有吸引力，推動住房金融市場的發(fā)展，促進國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)的發(fā)展。根據(jù)有關(guān)專

19、家推算，每一億元的住房抵押貸款證券化能帶動五億元以上的國內(nèi)需求,這將對我國國民經(jīng)濟的增長產(chǎn)生重要的作用。五?？勺C券化資產(chǎn)的選擇：一種可證券化的理想資產(chǎn)應(yīng)具備如下特征:（1）現(xiàn)金流必須按約定產(chǎn)生,而這種約定又必須是契約性質(zhì)的；資產(chǎn)證券化交易是由金融資產(chǎn)現(xiàn)金流或金融價值支撐的證券投資活動，投資者的投資收入主要來源于貸款、租賃和貿(mào)易應(yīng)收帳等金融資產(chǎn)在當(dāng)前和今后產(chǎn)生的現(xiàn)金流，而不依賴原始權(quán)益人自身的信用；(2）資產(chǎn)缺乏流動性但能夠在未來產(chǎn)生可預(yù)測的穩(wěn)定的現(xiàn)金流量；現(xiàn)金流必須是有規(guī)律的和可預(yù)見的。本息償還能夠分攤于整個資產(chǎn)的存續(xù)期;（3)對現(xiàn)金流的損失風(fēng)險要有充足的統(tǒng)計數(shù)據(jù),資產(chǎn)的債務(wù)人有廣泛的地域的人

20、口統(tǒng)計分析；銀行已持有該資產(chǎn)一定時間，具有良好的信用記錄；（4）證券化資產(chǎn)必須是同質(zhì)的，這樣才可以將其匯集起來；（5）匯集的資產(chǎn)組合應(yīng)達到經(jīng)濟發(fā)行量;（6）證券化資產(chǎn)具有良好的可出售品質(zhì)和很低的信用風(fēng)險.資產(chǎn)具有標準化和高質(zhì)量的合同條款； 資產(chǎn)的抵押物具有較高的變現(xiàn)價值或其對債務(wù)人的效用很高；以此為標準，可以從現(xiàn)有的信貸資產(chǎn)中選出適合證券化的原始資產(chǎn)。顯然,對照上述標準，適合證券化的信貸資產(chǎn)首先應(yīng)該是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),而非不良資產(chǎn) .如前所述，并非所有的金融資產(chǎn)都適于證券化.根據(jù)西方國家的實踐和我國的基本情況,適合證券化的金融資產(chǎn)大致有：貸款類：住房抵押貸款， 工商

21、貸款；應(yīng)收帳款類 ：貿(mào)易應(yīng)收款，信用卡應(yīng)收款.應(yīng)收預(yù)算預(yù)期收入(例如航空及鐵路的未來運費收入，收費公路及其他公用設(shè)施收費收入等）.根據(jù)現(xiàn)金流的償還情況，目前我國商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可分為兩類,一類是每月或每季支付利息，到期償還本金。該類貸款包括所有短期貸款和中長期的固定資產(chǎn)貸款,另一類是在整個償還期內(nèi)每月平均支付固定數(shù)額，個人住房抵押貸款屬這一類。通過貸款的特性可知,短期貸款由于期限短（一般一年以下）、契約非標準化的特點,其試行貸款出售從而獲得即時的資金融通從理論上是可行的，但若證券化則不免成本過高。而固定資產(chǎn)貸款單筆數(shù)額巨大，信用風(fēng)險未能借助于大數(shù)定律而得以分散；同時，其償還的現(xiàn)金流

22、存在著不均勻的特點而使設(shè)計的證券化交易結(jié)構(gòu)不易滿足投資者的需求。因此，依托固定資產(chǎn)貸款作證券化也有相當(dāng)?shù)碾y度.住房抵押貸款則由于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流、低違約率、貸款契約的標準化、數(shù)額小易組合等特點而成為最適合證券化的資產(chǎn).而且我國住房抵押貸款的風(fēng)險也是較低的。在實際貸款過程中，貸款銀行一般要求借款人以房價的30作為購房的首期付款，但必須以住房價值全額用于貸款抵押，這實際上是內(nèi)部信用增級方式中的超額抵押(overcollateralisation）.個人住房貸款管理辦法還規(guī)定，以房產(chǎn)為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。綜上所述，住房抵押貸款是非常安全的，我國的資產(chǎn)證

23、券化應(yīng)以住房抵押貸款為突破口。六 住房抵押貸款證券化具有以下幾方面的經(jīng)濟功能：1 提高銀行信貸資金的流動性，提高資本利用水平，銀行通過將自己手中的貸款按照證券化的要求進行選擇、重組,并在二級市場上變現(xiàn)提前收回貸款，這樣，改善了貸款資產(chǎn)的流動性，緩解了銀行的流動性壓力。因此，通過抵押貸款的證券化，銀行不僅得到了現(xiàn)金收入，而且減少了長期貸款，提高了資本利用水平和信貸資金的流動性。為了擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長,國家出臺了一系列積極措施，其中開展個人住房消費信貸，啟動住宅業(yè)市場被寄與厚望。各商業(yè)銀行在政策的引導(dǎo)下，相繼投入大量人力、物力，積極投身到此業(yè)務(wù)中來。然而“雷聲大,雨點小”，

24、居民對此表現(xiàn)冷淡。究其原因在于住房抵押貸款的期限、按揭乘數(shù)、申請條件等條款過于苛刻，使眾多居民望而卻步。造成這一現(xiàn)象深層次的原因在于銀行經(jīng)營個人消費信貸業(yè)務(wù)存在“短借長貸”、資金期限結(jié)構(gòu)不匹配、風(fēng)險過于集中及資金供求失衡等矛盾。解決上述問題的有效措施之一便是建立一個與住房消費信貸市場緊密相連的二級市場即住房抵押貸款證券化。2 分散和轉(zhuǎn)移金融機構(gòu)的信貸風(fēng)險:通過住房抵押貸款證券化，金融機構(gòu)將貸款資產(chǎn)出售給特殊目標公司即SPV，然后由SPV把每一份貸款合同分為若干份抵押證券，最后通過二級證券市場銷售，由不同的投資者持有。這樣,就可在相當(dāng)大的程度上分散和轉(zhuǎn)移存在于貸款中的利率風(fēng)險、違約風(fēng)險

25、、不動產(chǎn)價格波動風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險以及政策風(fēng)險等.3 降低籌資成本,使金融機構(gòu)實現(xiàn)低成本融資：金融機構(gòu)把剝離出來的貸款作為證券發(fā)行的擔(dān)保,然后，通過信用增強發(fā)行具有明確保障的資產(chǎn)支持證券，就可獲得充裕的低成本資金。4有利于改善融資渠道，緩解經(jīng)濟建設(shè)資金緊張狀況。利用住宅抵押貸款證券化,可以運用抵押貸款作為支撐，進入國際資本市場籌集建設(shè)所需資金（即開展跨國資產(chǎn)證券化，），以盡快建成經(jīng)濟建設(shè)項目,緩解我國經(jīng)濟建設(shè)特別是基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)工業(yè)建設(shè)和技術(shù)改造項目資金緊張的狀況，實現(xiàn)經(jīng)濟的良好循環(huán)和快速發(fā)展。5增強投資品種，開辟投資空間。住房抵押貸款證券化將銀行缺乏流動性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃有詮?、信?/p>

26、風(fēng)險低、收益相對穩(wěn)定的證券，這為投資者開辟了新的投資空間，增強投資機會。并且,通過這種證券化，可產(chǎn)生按貸款種類、期限、等級和收益分類的不同證券，讓不同的投資者有更廣泛的投資選擇。6可以為我國股票市場提供一個有益的競爭對手,有利于我國資本市場的平衡發(fā)展，正如“鼓勵上市公司發(fā)行公司債券是對上市公司施加約束的一種手段” 一樣，住房抵押貸款的證券化也有利于我國住房抵押貸款市場的健康發(fā)展。7從世界范圍看,通過銀行的間接融資不斷受到挑戰(zhàn),商業(yè)銀行的地位也逐漸被金融市場取代，住房抵押貸款證券化有益于商業(yè)銀行盡早找到在這一金融趨勢演變中的恰當(dāng)位置.通過發(fā)行抵押貸款證券，商業(yè)銀行實現(xiàn)了貸款流動，迅速獲

27、得了資金，可以進一步搶占住房抵押貸款市場;固然，商業(yè)銀行通過轉(zhuǎn)讓住房抵押貸款犧牲了一部分收益，但它可以從不擔(dān)風(fēng)險的服務(wù)費中獲取更大的利益。資產(chǎn)證券化既是一種金融產(chǎn)品創(chuàng)新，更是一種融資體制的創(chuàng)新。從微觀上講,資產(chǎn)證券化為不同的參與主體帶來了不同的收益：作為原始權(quán)益人的企業(yè)和銀行可以獲得了新的融資來源，節(jié)約了成本，獲得了表外收益和新的風(fēng)險管理手段；而作為中介的投資銀行、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、信托機構(gòu)等則獲得了服務(wù)收入；而從宏觀的角度來看，資產(chǎn)證券化有助于提高融資體制的完備性，改善金融結(jié)構(gòu)、促進金融發(fā)展，提高金融安全.總體來說,資產(chǎn)證券化具有宏觀和微觀效率。對資產(chǎn)證券化的金融效率進行理論研究，充

28、分認識資產(chǎn)證券化的效率創(chuàng)造過程，是實施資產(chǎn)證券化本土化的重要前提.第三節(jié) 資產(chǎn)證券化與相近概念的區(qū)分一. 資產(chǎn)證券化和傳統(tǒng)融資方式的區(qū)別：（1） 貸款和證券的區(qū)別：貸款在法律上是指商主體與銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的客體。證券則含義較廣，根據(jù)我國證券法的第二條規(guī)定，證券法上的證券是指股票、公司債券和國務(wù)院依法認定的其他證券。從經(jīng)濟學(xué)的角度而言，貸款中的融資雙方之間存在一種秘密非公開的協(xié)議,而證券發(fā)行人與投資者之間沒有默認契約，二者是通過證券承銷商作為中介來予以連接。(2） 資產(chǎn)證券化與傳統(tǒng)融資的區(qū)別:資產(chǎn)證券化，區(qū)別于傳統(tǒng)融資的地方是其特定的資信基礎(chǔ)和其特定

29、的制度安排,是一種不同于傳統(tǒng)的融資體制（傳統(tǒng)的間接融資），主要表現(xiàn)在三個方面：第一， 資產(chǎn)證券化打通了傳統(tǒng)的中介信用和市場信用之間的通道；傳統(tǒng)融資是間接融資，需要通過銀行作為媒介。而資產(chǎn)證券化是一種直接融資；第二， 是對傳統(tǒng)信用基礎(chǔ)的革命,完成了整體信用基礎(chǔ)向資產(chǎn)信用基礎(chǔ)的轉(zhuǎn)化。傳統(tǒng)融資需要投資者考慮的是企業(yè)的整體信用和運營，而資產(chǎn)證券化融資中，投資者只需要考慮證券化的資產(chǎn)的質(zhì)量即可，不需要考慮企業(yè)的經(jīng)營狀況；第三， 資產(chǎn)證券化證券（如MBS）的債務(wù)人不是一個確指的主體，更不是發(fā)行人，而是眾多的住房抵押貸款的借款人；而國債的債務(wù)人是國家，企業(yè)債券的債務(wù)人是企業(yè)，即

30、這兩種債券均有具體的債務(wù)人，是特指的而且一般只有一個，就是證券發(fā)行人。（3） 資產(chǎn)證券化與“債轉(zhuǎn)股" 的區(qū)別：第一， 資產(chǎn)證券化的目的是盤活銀行的資產(chǎn)，增強其資產(chǎn)的流動性和抗風(fēng)險能力;而“債轉(zhuǎn)股”的主要目的有二個：其一是幫助國有大中型企業(yè)扭虧為盈,并幫助他們建立起現(xiàn)代企業(yè)制度；其二是幫助國有商業(yè)銀行剝離不良資產(chǎn),有利于銀行降低資產(chǎn)負債率,吸引多元化的投資者，有助于商業(yè)銀行建立起科學(xué)的管理體制.第二, “債轉(zhuǎn)股"是金融資產(chǎn)管理公司先對商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)進行收購，然后再進行證券化處理。其資金來源是國家財政撥款，其發(fā)行人是金融資產(chǎn)管理公司。

31、而資產(chǎn)證券化的發(fā)起人則是商業(yè)銀行，其發(fā)行主體為投資公司或其他類型的公司（如SPV），該公司主要是購買銀行的證券化資產(chǎn)，負責(zé)催收資產(chǎn)到期的收益。該公司（SPV）完全獨立于發(fā)起人,不受發(fā)起人是否破產(chǎn)的影響。第三, “債轉(zhuǎn)股”是階段性的工作，一旦銀行的不良資產(chǎn)處理完畢，債轉(zhuǎn)股工作便告結(jié)束，金融資產(chǎn)管理公司也就隨著解散,因此金融資產(chǎn)管理公司持股具有階段性的特征.而資產(chǎn)證券化則作為一項新的金融工具，具有廣泛性和一般性的特征.二。資產(chǎn)證券化常用概念的涵義（1） 真實出售（REAL SALE)真實出售是經(jīng)濟學(xué)上的概念是指在資產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中，賣方將資產(chǎn)的所有權(quán)益與風(fēng)險,即資產(chǎn)的權(quán)利

32、義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給買方，賣方將對資產(chǎn)不再享有權(quán)利也不負擔(dān)義務(wù)，買方作為資產(chǎn)的新的所有人，將獨立享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。從法律的角度而言，就是指資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,即合同法律制度中的債權(quán)轉(zhuǎn)讓。所謂債權(quán)轉(zhuǎn)讓是指不改變債的內(nèi)容，由債權(quán)人與第三人協(xié)議將其債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的雙方法律行為。在證券化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過程中,債權(quán)人為發(fā)起人（商業(yè)銀行），第三人為受讓人（SPV）。巴塞爾銀行監(jiān)管委員會認為存在以下三種情況之一,銀行就不能斷定此筆貸款是真實出售,銀行仍要為這筆貸款提供資本支持：(1)回購或交換任何資產(chǎn);(2）任何使已出售資產(chǎn)的損失保留在或回到出售方銀行的法律追索權(quán);（3）支付已出售資產(chǎn)本息的任何責(zé)任，另外如果出售方

33、銀行擁有證券化的SPV的所有權(quán)或者管理控制權(quán)，或者將該特設(shè)機構(gòu)作為一家附屬機構(gòu)并入其財務(wù)報表，那么銀行是否實現(xiàn)了真實出售是值得懷疑的。在法律上，資產(chǎn)合同的出售轉(zhuǎn)讓有三種類別:（1)更新(Novation)：由原債權(quán)人與債務(wù)人終止雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，再由新的債權(quán)人與債務(wù)人簽訂一份新合同，以替代原來的合同。更新是一種嚴格有效的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式，證券化如果采用此種方式,不存在法律障礙。但是,由于SPV需要和原始債務(wù)人重新簽訂合同，手續(xù)繁瑣，也費時費力.所以只有在原始債務(wù)人的數(shù)目很少時，才具有經(jīng)濟可行性。但是，住房抵押貸款的債務(wù)人數(shù)量龐大，故此種方式不可行；（2)轉(zhuǎn)讓(Assignment）：無須更改、終

34、止原合同,原債權(quán)人把合同上的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給新的債權(quán)人。但要求不屬于法律所禁止轉(zhuǎn)讓的合同，根據(jù)合同轉(zhuǎn)讓與債務(wù)人發(fā)生關(guān)系的不同，由三種原則：自由主義原則（無須債務(wù)人同意，也不必通知債務(wù)人），通知原則(債務(wù)人接到轉(zhuǎn)讓的通知后才對其發(fā)生效力），債務(wù)人同意原則（必須經(jīng)債務(wù)人同意轉(zhuǎn)讓才生效）；（3）部分參與，實際上就是擔(dān)保貸款。在證券化中表現(xiàn)為表內(nèi)融資的方式：SPV與資產(chǎn)債務(wù)人不建立合同關(guān)系，發(fā)起人和原始債務(wù)人的基礎(chǔ)合同繼續(xù)有效，資產(chǎn)不必從發(fā)起人轉(zhuǎn)移到 SPV,SPV先向投資者發(fā)行抵押擔(dān)保債券，然后將籌集到的資金轉(zhuǎn)貸給發(fā)起人，其轉(zhuǎn)貸金額等于資產(chǎn)組合價值.投資者向SPV的貸款和SPV向發(fā)起人的貸款

35、都負有追索權(quán),SPV償還貸款的資金來源于資產(chǎn)組合產(chǎn)生的收入。這一資產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式在我國不存在法律上的障礙，但是部分參與不是真實銷售，沒有實現(xiàn)破產(chǎn)隔離，也沒有實現(xiàn)表外融資，不是真正意義上的證券化。第二章 國外資產(chǎn)證券化的法律監(jiān)管及其對中國的啟示第一節(jié) 美國證券化的法律規(guī)定目前，住房抵押貸款證券化最大的市場在美國，美國住房抵押貸款證券占美國信用市場相當(dāng)大的份額，數(shù)額已經(jīng)超過了美國國債。美國住房貸款證券化主要的特點是：（1）有專門的證券化機構(gòu)，主要是Fannie Mae、Gennie Mae、Freddie Mac.但是,其他機構(gòu)如證券公司和商業(yè)銀行同樣

36、可以從事證券化業(yè)務(wù),上述專門機構(gòu)沒有特權(quán)。（2）幾個主要的專業(yè)化機構(gòu)成立之初具有政府背景或暗示（implication)，目前除Gennie Mae承擔(dān)較多政府職能外，F(xiàn)annie Mae等已經(jīng)私有化，但仍承擔(dān)一定公共義務(wù)。（3)專門的證券化機構(gòu)即使承擔(dān)政府職能，除了享有很少的稅收優(yōu)惠外，和其他市場組織沒有什么不同，必須自負盈虧.（4）Fannie Mae、Gennie Mae、Freddie Mac等也從事住房貸款及其擔(dān)保業(yè)務(wù)。（5）市場規(guī)模龐大，種類繁多，有取代國債成為市場基準之勢.在美國住房抵押貸款證券本身也因其安全性僅次于聯(lián)邦政府債券而

37、被稱為“銀邊證券” .證券化最早出現(xiàn)在美國，其標志是1968年美國國會通過的住宅及城市發(fā)展法（Housing and Urban Development),該法授予政府國民按揭協(xié)會（The Government National Mortgage Association）有權(quán)購買及收集住房按揭貸款,并且有權(quán)出售由這些按揭貸款組合的股份給公眾投資者。其實，之前已有另外兩家政府投資機構(gòu)開始從事按揭的證券化業(yè)務(wù)，一家是聯(lián)邦國民按揭協(xié)會（The Federal National Mortgag

38、e Association，即Fannie mae）,另一家是聯(lián)邦住房貸款按揭公司（The Federal Home Loan Mortgage Corporation），從歷史看，這兩家機構(gòu)就已經(jīng)買賣過按揭貸款.1977年,美洲銀行(Bank of America）作為第一家私營機構(gòu)向公眾投資者發(fā)行了由傳統(tǒng)按揭組合支持的證券。1988年,美國通過公募和私募方式進行的證券化的交易額已經(jīng)超過了4800億美元.因此，可以說,美國的證券化運動是由政府首先發(fā)起，商業(yè)銀行帶頭響應(yīng)，投資銀行積極參與,并且一出現(xiàn)就受到

39、了投資者的歡迎。美國于上個世紀90年代初期,又開始了商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，進一步擴大了住房抵押貸款證券化的市場規(guī)模。在美國,由政府機構(gòu)擔(dān)保的抵押貸款證券總額要遠遠大于私人機構(gòu)擔(dān)保的抵押擔(dān)保證券，這在美國完善發(fā)達的市場經(jīng)濟體制中是一個引人注目的現(xiàn)象。美國進行大規(guī)模住房抵押貸款證券化的一個直接動因是美國的“儲貸危機",亡羊補牢，是被動的.這對我國的住房抵押貸款來說,也是前車之鑒，從中可以得出兩個教訓(xùn),一是住房貸款由于期限很長，因此最好采取浮動利率，二是要通過創(chuàng)造住房貸款的二級市場（證券化市場）來解決其流動性、資金來源、資產(chǎn)負債期限錯配等問題。住房抵押貸款證券化已經(jīng)不再是美國貨了，它

40、正在逐漸成為一種世界產(chǎn)品。證券化在美國的發(fā)展與它發(fā)達的資本市場與金融環(huán)境是息息相關(guān)的。主要表現(xiàn)在:擁有大量的機構(gòu)投資者以及法律允許的機構(gòu)投資者與抵押貸款的結(jié)合；投資銀行系統(tǒng)的發(fā)展以及在資本市場的應(yīng)用；金融的自由化程度。第二節(jié) 歐洲的證券化法律的規(guī)定資產(chǎn)證券化的出現(xiàn)給大陸法系國家的法律帶來了巨大沖擊，因為資產(chǎn)證券化源起于英美法系的國家，其中很多概念是大陸法系沒有或含義不同的.將住房抵押貸款證券化納入大陸法系國家，是一項比較艱巨的任務(wù)。但證券化的技術(shù)性較強,所以在法律移植方面的困難不會太大。法國等國就根據(jù)證券化風(fēng)險隔離的原理，制定了證券化的法律，并由此推動了證券化的實踐。第三節(jié) 

41、;亞洲國家和地區(qū)的金融證券化立法一 日本的證券化法律規(guī)定：亞洲金融危機后,日本于1998年6月出臺了？關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓對抗條件的民法特例法？，從法律上為促進債權(quán)流動化或證券化提供了必要的支持該法設(shè)立了通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記這樣的簡易方法而使投資者具備了對第三人的對抗條件,也為實現(xiàn)破產(chǎn)隔離或真實出售奠定了法律基礎(chǔ)。1998年6月出臺了？關(guān)于通過特定目的機構(gòu)發(fā)行證券促進特定資產(chǎn)流動的法律(SPC）？法，給資產(chǎn)證券化奠定了組織上的法律框架。日本開展的是住宅貸款債權(quán)信托，是通過住宅貸款貸方將債權(quán)集中于信托銀行托管并將收益權(quán)向第三者出售，從而以住宅貸款證券化來籌措資金，它相當(dāng)于信托分類中的金錢信托。二&

42、#160;我國臺灣地區(qū)的金融資產(chǎn)證券化立法：我國臺灣地區(qū)立法院財政委員會17日初審?fù)ㄟ^金融資產(chǎn)證券化條例草案，草案共計77條條文，在財委會朝野立委無異議下，經(jīng)過1個多小時即將所有條文審查完畢。財政部次長陳沖指出，本條例如能順利立法，包括房貸、信用卡債權(quán)及汽車貸款均可證券化，信托發(fā)行受益證券,售予一般投資人。陳沖進一步說明，金融資產(chǎn)證券化,將可提供金融機構(gòu)更多現(xiàn)金流量用于貸款及投資業(yè)務(wù)，也提供一般大眾另一種投資的選擇，而且因有抵押權(quán),所以安全性較一般證券商品為高。目前可證券化的金融資產(chǎn),包括房屋貸款約3兆元,信用卡債權(quán)約6000億元，以及汽車貸款等債權(quán),初期金融資產(chǎn)證券市場發(fā)行規(guī)模約可達4兆元。

43、三 香港特別行政區(qū)的證券化法律規(guī)定:香港住房貸款證券化基本上是學(xué)習(xí)美國的模式，由香港特區(qū)政府通過外匯基金于1997年3月組建了香港按揭證券公司，香港按揭證券公司得到了香港特區(qū)政府的全力支持,公司董事會主席是財政司司長曾萌權(quán)，副主席是金融管理局局長,并由金融管理局提供100億港元的備用資金作為政府信用支持.香港按揭證券公司發(fā)行金融債券以募集資金，購買銀行貸款進行證券化，并在適當(dāng)?shù)臅r候向公眾出售按揭貸款證券，開辟第二市場.但由于亞洲金融危機后，各家銀行惜售住房貸款，因此業(yè)務(wù)開展非常有限,目前主要從事按揭保險業(yè)務(wù).四 韓國的證券化法律簡介：在亞洲金融危機的沖擊下，韓國的金融業(yè)出現(xiàn)

44、嚴重的問題，使整個行業(yè)籠罩在破產(chǎn)的陰影下，金融機構(gòu)進行有效的資產(chǎn)負債管理變得非常緊迫。韓國政府順應(yīng)這一趨勢，為求最大程度降低金融危機對整個社會的沖擊,在1998年5月進行？資產(chǎn)證券化法案？的立法預(yù)告，歷時僅2個多月，法案于7月份即生效。第四節(jié) 國際清算銀行對資產(chǎn)證券化的監(jiān)管規(guī)定巴塞爾銀行監(jiān)管委員會于1992年向各國監(jiān)管當(dāng)局提供了一份工作文件?資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與證券化？，對證券化的機制、動機、影響和監(jiān)管作了說明,從監(jiān)管角度研究了資產(chǎn)證券化的一些問題。國際清算銀行對商業(yè)銀行資本充足率規(guī)定為核心資本占銀行加權(quán)風(fēng)險系數(shù)資產(chǎn)的比例不得低于百分之四， 即在核心資本一定的情況下，銀行發(fā)放抵押貸款

45、是有上限的，這也直接影響到銀行對住房抵押貸款的擁有量.第五節(jié) 我國已有的證券化試點方案簡介及其探討96年以來，中國出現(xiàn)了三例資產(chǎn)證券化操作案例：中遠、珠海高速和中集集團。中遠證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)是其北美線路的航運收入，珠海高速的基礎(chǔ)資產(chǎn)是高速公路的收費，而中集集團的基礎(chǔ)資產(chǎn)則是其集裝箱海外應(yīng)收款。但是，由于這三個案例均是海外發(fā)行，嚴格意義上講，中國至今還沒有真正意義上的資產(chǎn)證券化案例。1996年8月，廣東省珠海市人民政府以交通工具注冊費和高速公路過路費為支撐，在美國成功發(fā)行了兩批共2億美元的債券。此次發(fā)行的債券分為兩部分,一部分是期限10年、票面利率9125%的優(yōu)先級債券,發(fā)行額8500

46、萬美元；另一部分是期限12年、息票利率115的次級債券，價值115億美元.該債券由著名的投資銀行-摩根。斯坦利承銷,分別獲得了Baa3和Bal的評級和3倍超額認購,發(fā)行利率高出同期美國國庫券利率250個基本點和475個基本點。這是我國第一次在國際資本市場上進行證券化融資。1997年，中國遠洋運輸總公司以北美航運收入為支撐,以私募形式在美國成功發(fā)行了3億美元的浮息票據(jù).2000年，深圳中集集團又率先開展了應(yīng)收賬款證券化業(yè)務(wù)，其證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)是中集集團今后3年內(nèi)的應(yīng)收賬款，這些應(yīng)收賬款均來自國際知名的船運公司和租賃公司。首批向荷蘭銀行出售的應(yīng)收賬款獲得了穆迪、標準普爾在國際短期資金市場上的最高信

47、用評級。盡管沒有本土化案例可尋，國內(nèi)本土化努力卻基本上與亞洲的證券化實踐相同步.98年前后,豪升（中國)擔(dān)保公司也曾分別與包括重慶特殊鋼廠在內(nèi)的企業(yè)和政府部門簽訂了證券化合作意向，后因政策和法規(guī)方面的困難未能按時實施。2000年以來，建行、工行分別向人行上報了按揭證券化計劃，兩家的初步計劃是用各自的200億的按揭貸款作為基礎(chǔ),發(fā)行按揭支持證券（MBS）. 2001年4月10日,華融資產(chǎn)管理公司公布了其計劃于2001年11月之前，以現(xiàn)有的有抵押的各種貸款為基礎(chǔ),發(fā)行不超過30億的資產(chǎn)支持證券（ABS）。同時，其他三家資產(chǎn)管理公司也有類似的計劃.另外，一些公司正在進行以應(yīng)收款和基礎(chǔ)設(shè)施未

48、來收費為支持的信托產(chǎn)品的設(shè)計和操作。9月9日，金信信托發(fā)行了以當(dāng)?shù)毓卉囀召M為依托的信托產(chǎn)品，似乎已經(jīng)具備了未來收益證券化的雛形。中國資產(chǎn)證券化市場的創(chuàng)立大有呼之欲出之勢。目前已經(jīng)出現(xiàn)的個別信托融資產(chǎn)品（如深圳商業(yè)銀行按揭貸款信托、人?？萍夹磐腥谫Y計劃等）已經(jīng)具備了資產(chǎn)證券化的雛形。第六節(jié) 本章小結(jié)上述各種模式是各自歷史發(fā)展特別是法律體系形成的結(jié)果，本身并無優(yōu)劣之分。中國進行住房抵押貸款證券化，當(dāng)然可以吸取各國發(fā)展中的經(jīng)驗。從中國住房金融市場的容量而言，美國模式更貼近中國證券化市場發(fā)展的方向。但就目前而言，中國需要的是引入證券化這種創(chuàng)新工具，需要一個開始，從簡單入手，容易操作，容易把

49、市場造就出來。從中國目前的情況看，很難照搬某個模式。比較切實可行的做法是讓商業(yè)銀行開始,因為它們持有住房貸款,本身的信用程度又較高,管理水平也比一般的機構(gòu)高，而且它們有進行證券化的需要和積極性,只要監(jiān)管部門制定一定的規(guī)則，完全可以使住房貸款證券化順利實行。而且由全國性商業(yè)銀行進行住房貸款證券化，也可避免地方之爭。第三章 資產(chǎn)證券化的運行主體第一節(jié) 證券化流程中的各參與方及其相互關(guān)系從住房抵押貸款證券的創(chuàng)造到上市交易，其間與之發(fā)生聯(lián)系的參與方有：抵押貸款的創(chuàng)造者,為發(fā)行抵押貸款證券而設(shè)立的中介機構(gòu)（特殊目的機構(gòu)），信用強化機構(gòu)，信用評級機構(gòu),證券承銷商，金融監(jiān)管機構(gòu)，投資機構(gòu)

50、或投資個人。一 一級市場的參與主體1 抵押貸款的創(chuàng)造者抵押貸款的創(chuàng)造是指購房者向金融機構(gòu)申請貸款，并與之簽訂抵押貸款合同的過程.發(fā)放貸款的金融機構(gòu)被稱作抵押貸款的創(chuàng)造者。抵押貸款的創(chuàng)造者主要有以下職能：負責(zé)對貸款申請人進行資格審核，決定是否予以批準貸款；協(xié)助申請人簽訂住房抵押貸款合同,向申請人說明各項條款的含義，要承擔(dān)格式合同中擬訂合同一方的責(zé)任;收取月付款，負責(zé)對抵押貸款的日常管理,積累住房抵押貸款逾期違約和提前還款等方面的數(shù)據(jù)積累;批發(fā)、包裝、出售抵押貸款。我國住房抵押貸款證券應(yīng)當(dāng)按照操作便利、標準統(tǒng)一、風(fēng)險分散的原則選擇住房抵押貸款證券用于組成抵押貸款資產(chǎn)池，可以按照

51、以下標準：選擇固定利率的抵押貸款，這樣現(xiàn)金流計算簡便，數(shù)量穩(wěn)定；各筆抵押貸款的貸款利率、期限一致，到期期限接近，從而便于對抵押貸款進行更為合理的定價；各筆貸款在審核程序、合同條款、保險等方面符合共同標準，以降低抵押貸款集合的管理成本,減少潛在的投資風(fēng)險;抵押貸款在貸款總額、借款人職業(yè)和年齡、抵押房產(chǎn)地域分布上不宜集中.2 貸款資金供給者貸款資金供給者是抵押貸款融資功能的承擔(dān)者，但并不等同于貸款的創(chuàng)造者,貸款創(chuàng)造者是貸款資金的最初和直接供給者，但是隨著抵押貸款二級市場的建立，貸款創(chuàng)造者可以在二級市場上出售住房抵押貸款,而僅承擔(dān)抵押貸款的服務(wù)功能。因此，只有抵押貸款的最終持有者才是真正的

52、貸款資金供給者。從美國住房抵押貸款市場來看，主要有以下四類貸款資金的供給者：a儲蓄與貸款協(xié)會b商業(yè)銀行c儲蓄銀行d壽險公司其他還有：養(yǎng)老基金，信用組織，政府機構(gòu)，抵押銀行，抵押貸款信托投資機構(gòu).但在我國，住房抵押貸款資金的供給者仍然是商業(yè)銀行。3 貸款服務(wù)者商業(yè)銀行專門從事抵押貸款創(chuàng)造及服務(wù).商業(yè)銀行選擇借款人，對其進行信用審核,準備必要的文件，最后創(chuàng)造抵押貸款。商業(yè)銀行自身所持有的抵押貸款比較少，貸款創(chuàng)造之后一般都在二級市場上被出售給其他投資者，但是抵押銀行通常繼續(xù)為抵押貸款提供服務(wù)。儲貸協(xié)會、商業(yè)銀行等住房抵押貸款的創(chuàng)造者也為一部分抵押貸款提供服務(wù)，同時也向掛鉤的抵押貸款服務(wù)公司

53、轉(zhuǎn)讓這項業(yè)務(wù)。在美國住房抵押貸款一級市場上還活躍著大量的小型住房抵押貸款服務(wù)公司，它們也在轉(zhuǎn)讓抵押貸款服務(wù)業(yè)務(wù)的二級市場上購買這種服務(wù)權(quán)。4 貸款承保者在美國，貸款的承保者既有政府的專門性機構(gòu)，如聯(lián)邦住房管理局，退伍軍人管理局，也有私人的保險公司。住房抵押貸款涉及兩種不同類型的保險，一種是由借款人要求投保的與住房抵押貸款相結(jié)合的人壽保險，其承保者是人壽保險公司。這類保險要求一旦借款人在履行還款義務(wù)期間死亡,人壽保險公司以支付保險賠償金的方式替借款人繼續(xù)履行還款義務(wù)。另一種是抵押保險，是對借款人違約的保險。當(dāng)貸款房價比率過高（如80以上），使貸款人可能因借款人違約而遭受較大損失時,貸款

54、人通常會要求對該抵押貸款進行抵押保險。抵押保險費用的承擔(dān)者是借款人，其方式有兩種:一種是適當(dāng)提高抵押貸款的合同利率,通常按投保金額的多少以0。25%或0。125計。 另一種是在抵押貸款創(chuàng)造之初一次性付清。由于前一種方式提高了抵押貸款的貸款利率，尤其是在利率上升的環(huán)境中更易造成借款人的違約，因而保險公司更傾向于采用后一種方式支付保費.二 二級市場參與主體住房抵押貸款二級市場(證券化市場）是住房抵押貸款證券發(fā)行和交易的市場，它的發(fā)展是住房金融一級市場（住房貸款市場）可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，因為二級市場可以解決一級市場自身無法解決的問題，二級市場的建立可以形成資金循環(huán)流動的機制，解決住

55、房資金瓶頸問題，繼而搞活住房市場。1 信用強化機構(gòu)信用強化機構(gòu)是指對抵押貸款證券的現(xiàn)金流支付作出擔(dān)保或保證的機構(gòu)。這種信用強化屬于外部強化。我國目前只有保險公司、第三方擔(dān)保,還沒有以機構(gòu)為代表的對抵押貸款證券進行外部信用強化的機構(gòu)。我國住房抵押貸款證券的信用強化機構(gòu)可以由專門設(shè)立的政府機構(gòu)來承擔(dān)，由該機構(gòu)以政府的信用為后盾對抵押貸款證券的本金與利息支付作出擔(dān)保，這也比較適合我國政府信用強的國情。由于房地產(chǎn)的固定性、自償性、保值增值性,所以房地產(chǎn)抵押本身就是信用度比較高的.再加上信用強化的二級擔(dān)保，住房抵押貸款證券的安全性級別就很符合投資者的要求了。在信用強化方面， SPV自

56、己也可以對住房抵押貸款證券進行信用加強。擁有直接追索權(quán)是SPV能夠提供的最簡單的信用增級方式.即當(dāng)符合規(guī)定的條件時,SPV有權(quán)要求商業(yè)銀行重新購回已出售的住房抵押貸款。2.信用評級機構(gòu)信用評級機構(gòu)對證券化機構(gòu)所發(fā)行的住房抵押貸款證券作出信用評級 。信用評級是投資者衡量信用風(fēng)險的重要依據(jù),是防范與化解證券化風(fēng)險的有效手段,又是健全與完善證券化機構(gòu)的支持條件。信用評級不僅影響證券化發(fā)行的效果，而且影響證券化業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性與證券化業(yè)務(wù)的可持續(xù)性.由于住房抵押貸款證券的風(fēng)險隔離，使證券主要依賴于住房抵押貸款資產(chǎn)本身。所以，住房抵押貸款證券的信用等級主要取決于證券的結(jié)構(gòu)，即證券現(xiàn)金流的分配規(guī)則。

57、證券的結(jié)構(gòu)設(shè)計到證券的內(nèi)部信用強化。所以,有時信用評級機構(gòu)需要共同參與設(shè)計證券的內(nèi)部信用強化。我國已經(jīng)有誠信證券評估機構(gòu)、上海遠東資信評估公司等多家經(jīng)中國人民銀行認可的信用評級機構(gòu)，考慮到住房抵押貸款證券的復(fù)雜性,也可以由國外的信用評級機構(gòu)單獨或由其協(xié)助國內(nèi)機構(gòu)共同完成我國住房抵押貸款證券的信用評級工作.3 證券承銷商證券承銷商是在證券上市流通之初連接證券化機構(gòu)與證券投資者的紐帶。一家SPV可以指定一家或多家證券承銷商為其負責(zé)證券的上市流通,并與其商定證券的上市時間、原始價格、承銷方式等事項。通過以較低價格向承銷商批量出售抵押貸款證券,SPV可以較快回籠資金，只專門從事抵押貸款的證券

58、化工作。證券承銷商還起著向投資者推薦抵押貸款證券、提供研究信息、投資咨詢的工作。我國現(xiàn)有的證券公司、信托公司以及財務(wù)公司，只要符合中國人民銀行對其凈資產(chǎn)等方面的要求都可以成為抵押貸款證券的承銷商。4 金融監(jiān)管機構(gòu)金融監(jiān)管機構(gòu)負責(zé)對住房抵押貸款證券化的市場運作進行全面監(jiān)控，在公開、公正的原則下確保市場的平穩(wěn)運作。良好的金融監(jiān)管對住房抵押貸款證券化至關(guān)重要,否則住房抵押貸款證券也只能是曇花一現(xiàn)，淪為某些機構(gòu)的圈錢工具。目前,可以由中國證監(jiān)會承擔(dān)。另外，新設(shè)立的銀監(jiān)會對SPV的運作進行金融監(jiān)管。住房抵押貸款證券化的開展也有利于我國證券監(jiān)管能力的調(diào)整與加強。5 抵押貸款證券的投資者住房抵押貸款證券的投資者可以是個人投資者，也可以是機構(gòu)投資者。至于國外投資者，鑒于還需要征收預(yù)提稅 及外匯管理的復(fù)雜性,最好先不要開展，等住房抵押貸款證券比較成熟時可以考慮。第二節(jié) 特殊目的機構(gòu)的設(shè)置1。 SPV的法律性質(zhì)及在資產(chǎn)證券化中存在的法律關(guān)系。（1） SPV必須是個獨立的法律主體，這種獨立包括兩方面，一方面，SPV必須完