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1、 基于主成分分析法的成都市房地產(chǎn)泡沫程度評(píng)價(jià) 吳弘璐吳玫琦摘 要:在分析房地產(chǎn)泡沫研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,利用主成分分析法對(duì)成都市2010年至2014年房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行研究,旨在為成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供警示和建議。研究發(fā)現(xiàn),成都市2010年未出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,自2011年起房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn),并且程度逐年加重。其中,成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求,在供需環(huán)節(jié)房地產(chǎn)泡沫突出;而成都市房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)節(jié)房地產(chǎn)泡沫程度暫不明顯。通過(guò)分析成都市房地產(chǎn)泡沫狀況,得出成都市未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)著重于遏制房地產(chǎn)投機(jī)、約束政策放寬后的反彈,以及掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)狀況,以達(dá)到靈活調(diào)
2、整政策的目的。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫;主成分分析法;成都市一、引言自20世紀(jì)90年代開(kāi)始,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,二十年內(nèi)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但在快速騰飛過(guò)程中,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了投機(jī)性強(qiáng)、投資增幅過(guò)高,房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題。2014年,成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控下陷入低潮,房?jī)r(jià)有了下降趨勢(shì),直到下半年“限貸”政策退出成都樓市后才有了稍微的回暖。目前成都市房?jī)r(jià)是否合理,是否存在房地產(chǎn)泡沫,政府逐漸放松樓市政策是否有利于成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,成為了公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。二、成都市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究(一)泡沫測(cè)量評(píng)價(jià)指標(biāo)選取依據(jù)房地產(chǎn)泡沫特點(diǎn),本文選取六個(gè)指標(biāo)對(duì)成都市房地產(chǎn)泡沫程度進(jìn)行評(píng)價(jià)分析,如表2.
3、1所示。指標(biāo)數(shù)據(jù)源為成都市20102014年統(tǒng)計(jì)年鑒。由表2.1可見(jiàn),成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重逐年提升,2010年恰好處于臨界值,2011年至2013年比重相對(duì)穩(wěn)定,2014年市場(chǎng)回暖,投資比重明顯提高,且脫離合理臨界值。因此,成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)需遏制投機(jī)性投資,以避免房地產(chǎn)泡沫程度加深。而房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率總體有下降趨勢(shì),且均未達(dá)房地產(chǎn)泡沫臨界值,說(shuō)明成都市房地產(chǎn)發(fā)展速度相對(duì)于國(guó)民實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較匹配。2011年后,房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)率較社會(huì)商品零售增長(zhǎng)率而言呈現(xiàn)逐年遞減趨勢(shì),成都市居民對(duì)房地產(chǎn)的需求也趨于理智。除2012年外,房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率脫離了正常物價(jià)上升水平,且房?jī)r(jià)
4、收入比均偏高,房?jī)r(jià)脫離了合理水平,居民支付能力相對(duì)較低,出現(xiàn)了泡沫。成都市房地產(chǎn)空置率從2011年起逐年上升,且從2013年起超過(guò)了臨界值,商品房空置情況日漸嚴(yán)重,這一現(xiàn)象對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)有警示意義。(二)評(píng)價(jià)模型建立本文選取了六個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo),為起到降維的效果采用spss軟件對(duì)6個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行主成分分析,得到房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)值,將每個(gè)指標(biāo)的臨界值代入得到臨界值綜合評(píng)價(jià)值,對(duì)比實(shí)際值與臨界值大小,若實(shí)際值大于臨界值則為出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。(三)主成分分析由于數(shù)據(jù)的單位和量綱不同會(huì)影響評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性,本文采取極差標(biāo)準(zhǔn)化法對(duì)指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理,再對(duì)6個(gè)評(píng)價(jià)因子做降維分析。1.成份分析主成分分
5、析的原理是提取特征值大于1,且累計(jì)方差貢獻(xiàn)率達(dá)到85%的幾個(gè)主成分,以達(dá)到降維的目的。本文共提取了兩個(gè)主成分。本次主成分分析對(duì)因子載荷矩陣采用具有kaiser標(biāo)準(zhǔn)化的正交旋轉(zhuǎn)法,使因子更具有命名解釋性。從旋轉(zhuǎn)后因子載荷矩陣可以得到:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重、空置率、房屋銷售額增長(zhǎng)率與社會(huì)商品零售增長(zhǎng)率比值、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與gdp增長(zhǎng)率比值四個(gè)因子在第一個(gè)主成分f1里具有較高的載荷,其主要涉及房地產(chǎn)投資、消費(fèi),因而可解釋命名為“供給需求型因子”。房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與gpi增長(zhǎng)率比值、房?jī)r(jià)收入比兩個(gè)因子在第二個(gè)主成分f2里具有較高載荷,其主要涉及房地產(chǎn)價(jià)格,因而可解釋命名為“價(jià)格因子
6、”。2.評(píng)價(jià)模型構(gòu)建依據(jù)主成分分析中成分得分系數(shù)矩陣,可以構(gòu)建主成分分析得分函數(shù):同時(shí),根據(jù)兩個(gè)主成分特征根和累計(jì)貢獻(xiàn)率,可構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)模型:3.評(píng)價(jià)結(jié)果將各指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)化值及其臨界值分別代入房地產(chǎn)評(píng)價(jià)模型中,可得到各年份房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)綜合評(píng)價(jià)值(表2.1)。對(duì)比各年份實(shí)際得分值與臨界指標(biāo)值之間的關(guān)系,若實(shí)際得分值高于臨界指標(biāo)值則說(shuō)明存在房地產(chǎn)泡沫。從評(píng)價(jià)綜合得分來(lái)看,除2010年成都市不存在房地產(chǎn)泡沫以外,2011年至2014年都出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫,且程度逐年加深。三、成都市房地產(chǎn)泡沫分析(一)房地產(chǎn)泡沫主要出現(xiàn)在供給需求環(huán)節(jié)通過(guò)分析第一主成分f1,容易發(fā)現(xiàn)2010年至2014年第一主成分
7、得分均高于臨界值,說(shuō)明供給需求類指標(biāo)均高于臨界值,成都市房地產(chǎn)在供給需求環(huán)節(jié)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是快速發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率雖有下降趨勢(shì),但2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額將近2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的兩倍,同時(shí),較2013年, 2014年因市場(chǎng)行情影響,成都房地產(chǎn)銷售額較2013年有所下降,商品房的空置率也不斷提高,但房地產(chǎn)施工面積和竣工面積都均在增長(zhǎng),明顯出現(xiàn)供大于求狀態(tài)。(二)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫水平低通過(guò)分析第二主成分f2,容易發(fā)現(xiàn)2010年至2014年第二主成分得分均低于臨界值,說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格處于較為合理水平,成都市房地產(chǎn)在房?jī)r(jià)環(huán)節(jié)未出現(xiàn)泡沫。成都市商
8、品住宅平均銷售價(jià)均價(jià)上漲幅度不大,房?jī)r(jià)收入比雖然都高于臨界值6,但也有下降趨勢(shì),直到2014年才有所回升。(三)房地產(chǎn)泡沫程度呈逐年加深趨勢(shì)對(duì)比2010至2014年房地產(chǎn)泡沫綜合評(píng)價(jià)得分,容易發(fā)現(xiàn)自2011年出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫后,房地產(chǎn)泡沫程度不斷加深,其中2014年房地產(chǎn)泡沫程度陡然上升,達(dá)到了2013年的2.7倍。雖然2011年“新國(guó)八條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了嚴(yán)厲的管理,但因經(jīng)濟(jì)不景氣,為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展,限購(gòu)政策不公開(kāi)化退出,限貸政策也逐漸退出成都樓市,整個(gè)成都市的樓市政策在近期內(nèi)都將趨于寬松,這將推動(dòng)開(kāi)發(fā)商的投資與消費(fèi)者的消費(fèi),使得2015年房地產(chǎn)泡沫有膨脹的可能性,房地產(chǎn)泡沫程度也將在近期內(nèi)持續(xù)
9、加深。四、政策建議(一)遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為投機(jī)、炒作行為會(huì)導(dǎo)致大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng),同時(shí)也推動(dòng)了資產(chǎn)價(jià)格偏離資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。截止2014年底,在市場(chǎng)低迷、政策嚴(yán)格約束、空置率逐漸增加、銷售額下降等等不良因素下,成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資額上漲幅度大,投資仍然過(guò)熱。開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)行情的自信讓其不斷注入大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),住房投資者對(duì)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)的確信讓其增加購(gòu)房投資,由于主觀對(duì)房地產(chǎn)的積極態(tài)度使得投機(jī)行為不斷發(fā)生。有效遏制投機(jī)行為因先從扭轉(zhuǎn)投資心態(tài)入手。(二)約束政策放寬后的反彈因市場(chǎng)低迷,不斷有放松的政策出臺(tái)來(lái)刺激投資,刺激消費(fèi)。在此情況下,需有新的政策來(lái)約束嚴(yán)格政
10、策放松后的反彈,以避免政策放松后投資者和消費(fèi)者過(guò)度的市場(chǎng)熱情。為避免此次嚴(yán)格房地產(chǎn)調(diào)控放松后的反彈,必須有新的政策出臺(tái)約束。(三)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)時(shí)狀況政府決策不能一味只看經(jīng)濟(jì)狀況,也應(yīng)實(shí)時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)實(shí)時(shí)狀況,不能因一時(shí)調(diào)控成效而放松警惕,應(yīng)保持充分的危機(jī)意識(shí)。成都房地產(chǎn)相關(guān)政策已有放松趨勢(shì),房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐步走上平穩(wěn)增長(zhǎng)的道路,在此基礎(chǔ)上,更應(yīng)實(shí)時(shí)對(duì)一些突發(fā)狀況做出反應(yīng),地方政策也因隨市場(chǎng)狀況而作局部的靈活調(diào)整。此外,政府應(yīng)逐步減弱政策調(diào)控,使調(diào)節(jié)回歸市場(chǎng)化,以達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變。(作者單位:1.四川師范大學(xué)西南土地資源評(píng)價(jià)與監(jiān)測(cè)教育部重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室;2.四川師范大學(xué)地理與資源科學(xué)學(xué)院)參考文獻(xiàn):1 張夢(mèng)瑤.北京市房地產(chǎn)泡沫狀況與成因分析j.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2014(
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