某酒店式別墅商業(yè)計(jì)劃書

1、目 錄前 言5第一部分 執(zhí)行概要6一、項(xiàng)目概述6二、項(xiàng)目發(fā)起人簡(jiǎn)介6三、股東單位7第二部分 項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù)8一、項(xiàng)目的創(chuàng)意和定位8（一）項(xiàng)目創(chuàng)意8（二）項(xiàng)目定位8二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)9（一）地理位置優(yōu)越，交通便利9（二）具有較大的市場(chǎng)空間和目標(biāo)客戶群體9（三）與園區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)9（四）創(chuàng)新的“大型人工湖旅游酒店式別墅”經(jīng)營模式10三、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)方案10（一）項(xiàng)目地址10（二）酒店式*別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)11（三）項(xiàng)目經(jīng)營范圍12（四）項(xiàng)目實(shí)施保障條件12第三部分 項(xiàng)目背景及其可行性13一、宏觀經(jīng)濟(jì)的配合13（一）社會(huì)消費(fèi)水平穩(wěn)步提高13（二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)13（三）酒店

2、式別墅面臨良好的發(fā)展機(jī)遇14二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策14（一）生態(tài)園項(xiàng)目獲得天津市及靜?？h政府大力支持14（二）相關(guān)優(yōu)惠政策14三、面臨的良好機(jī)遇15（一）2008年北京奧運(yùn)會(huì)為京津地區(qū)帶來大量客流15（二）中國加入WTO加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展15（三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)15（四）周遍地區(qū)具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和市場(chǎng)需求15四、發(fā)起人具備承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)和能力16（一）經(jīng)營管理能力16（二）資本運(yùn)作能力16（三）創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開放的經(jīng)營理念16第四部分 市場(chǎng)分析17一、外部環(huán)境分析17（一）天津地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn)17（二）天津別墅市場(chǎng)具有良好的發(fā)展空間17二、市場(chǎng)需求分

3、析18（一）龐大的潛在市場(chǎng)規(guī)模18（二）京津一帶強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求18（三）目標(biāo)客戶分析18第五部分 競(jìng)爭(zhēng)分析20一、競(jìng)爭(zhēng)影響因素分析20（一）價(jià)格20（二）交通20（三）環(huán)境20（四）娛樂項(xiàng)目、配套設(shè)施設(shè)置20二、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析21（一）齊全的配套娛樂設(shè)施21（二）創(chuàng)新的“大型人工湖旅游酒店式別墅”經(jīng)營模式21（三）龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道21第六部分 經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃22第七部分 市場(chǎng)銷售23一、市場(chǎng)計(jì)劃23（一）市場(chǎng)進(jìn)入23（二）市場(chǎng)開發(fā)23二、銷售策略23三、公共關(guān)系24（一）平面媒體廣告24（二）電視媒體廣告24（三）廣播廣告24（四）互聯(lián)網(wǎng)廣告24（五）戶外廣告24第八部分 項(xiàng)目的運(yùn)營

4、與管理25一、治理結(jié)構(gòu)25（一）關(guān)于股東與股東大會(huì)25（二）關(guān)于董事與董事會(huì)25（三）關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會(huì)26二、管理團(tuán)隊(duì)26三、激勵(lì)與約束26第九部分 投資估算28一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度28二、投資估算及資金籌措28三、運(yùn)營第一年流動(dòng)資金明細(xì)29第十部分 經(jīng)濟(jì)效益分析30一、收入預(yù)測(cè)30（一）出租比例預(yù)測(cè)30（二）租賃價(jià)格預(yù)測(cè)31（三）租賃收入預(yù)測(cè)31二、成本費(fèi)用預(yù)測(cè)32三、利潤(rùn)及投資報(bào)酬率預(yù)測(cè)33四、特別提示33五、結(jié)論33第十一部分 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策35一、政策風(fēng)險(xiǎn)35二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)35三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)36四、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)36第十二部分 結(jié)論37前 言本商業(yè)計(jì)劃書內(nèi)容包括酒店式*別墅的項(xiàng)目簡(jiǎn)介、主要建設(shè)內(nèi)

5、容、輔助資源配置、發(fā)展前景、市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、銷售策略、風(fēng)險(xiǎn)控制及項(xiàng)目的投資回報(bào)期等投資者關(guān)心的各項(xiàng)問題。酒店式*別墅為天津市*項(xiàng)目的下屬子項(xiàng)目之一，生態(tài)園的整體介紹參見天津市*項(xiàng)目說明書。本項(xiàng)目中的所有外部數(shù)據(jù)均有確切出處，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)則根據(jù)相關(guān)方法推算而得。第一部分 執(zhí)行概要一、項(xiàng)目概述酒店式*別墅是天津*旅游度假村中的一個(gè)重要組成部分，是一個(gè)集旅游、娛樂、住宿、餐飲、會(huì)務(wù)等為一體的高檔休閑度假旅游項(xiàng)目。酒店式*別墅群倚已建成的800畝人工湖建設(shè)，為整個(gè)生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個(gè)最佳去處。該項(xiàng)目的建設(shè)分為三期，其中一期

6、為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)行中。二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的酒店式*別墅20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢 、歐式8幢、中式4幢；三期建設(shè)計(jì)劃為100棟風(fēng)格迥異的別墅群。該項(xiàng)目的二期建設(shè)即將正式啟動(dòng)，有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計(jì)二期地上物建設(shè)總投資2280萬元,占地面積30畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留50畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。二、項(xiàng)目發(fā)起人簡(jiǎn)介天津*發(fā)展有限公司（以下稱“*”）作為本項(xiàng)目的發(fā)起主體，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體策劃，并作為投資人投資興建該項(xiàng)目。公司簡(jiǎn)要情況如下：公司名稱：注冊(cè)時(shí)間：2002年10月9日注冊(cè)資金：4,5

7、00萬人民幣公司地址：公司電話：公司傳真：*將按照現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)和人力資源規(guī)劃，最終形成完整規(guī)范的公司法人治理結(jié)構(gòu)以及科學(xué)合理、精簡(jiǎn)有效的組織管理體系。三、股東單位*的兩家大股東分別是：天津*投資（集團(tuán)）有限公司和深圳市*投資有限公司。天津*投資（集團(tuán)）有限公司成立于1999年，注冊(cè)資金8,000萬元，是在國家工商行政管理局注冊(cè)并具獨(dú)立法人資格的集團(tuán)公司，下屬18家子公司，業(yè)務(wù)范圍涉及旅游景區(qū)、景點(diǎn)開發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領(lǐng)域。公司于2000年巨資買斷原天津甲B立飛足球隊(duì)，建立甘肅天馬足球俱樂部，現(xiàn)俱樂部遷至東莞，更名為東莞東城隊(duì)。*投資集團(tuán)下屬天津市*旅行社成立于19

8、99年，注冊(cè)資金1500萬元，目前名列天津同行業(yè)前三位，主要負(fù)責(zé)*的營銷，提供良好的客源市場(chǎng)。深圳市*投資有限公司（SHENZHEN MINTEX INVESTMENT CO,LTD）成立于2004年成立，注冊(cè)資本3,000萬元人民幣，是在深圳市工商局注冊(cè)的新興的專業(yè)化投資機(jī)構(gòu)，主要業(yè)務(wù)范圍包括直接投資、項(xiàng)目管理、投資銀行，主要投資方向?yàn)槁糜巍⒎康禺a(chǎn)、高科技。主要負(fù)責(zé)*項(xiàng)目規(guī)劃和資本運(yùn)營。第二部分 項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù)一、項(xiàng)目的創(chuàng)意和定位（一）項(xiàng)目創(chuàng)意“酒店式*別墅”項(xiàng)目是天津*內(nèi)最核心、最具盈利能力的項(xiàng)目之一。鑒于北方的地理?xiàng)l件，相對(duì)缺乏高檔消費(fèi)的親水地產(chǎn)別墅，酒店式*別墅倚800畝人工湖建

9、設(shè)迎合了高端消費(fèi)人群的需要，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場(chǎng)所之一。本項(xiàng)目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設(shè)為中式、歐洲等不同風(fēng)格的別墅群，以優(yōu)雅、開放、包含著休閑和賞心為建設(shè)宗旨，旨在創(chuàng)造一個(gè)融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是成功人士夢(mèng)想居住中最耀眼的一道風(fēng)景。（二）項(xiàng)目定位酒店式*別墅以休閑、自然為主題，采用星級(jí)酒店式經(jīng)營管理模式，主要為滿足前來進(jìn)行度假休閑、商務(wù)會(huì)務(wù)等的群體提供多方位服務(wù)。酒店式*別墅項(xiàng)目包括別墅群以及800畝人工湖，不同風(fēng)格的設(shè)計(jì)以及每棟別墅獨(dú)立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風(fēng)景和眾

10、多高端的休閑娛樂項(xiàng)目，必然成為國內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時(shí)也是本項(xiàng)目盈利能力的關(guān)鍵。從景觀特色上分析，酒店式*別墅以營造以人工湖為中心的水域景觀為主要發(fā)展方向，通過景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結(jié)合健康有趣的娛樂設(shè)施來吸引遠(yuǎn)近游客。 從規(guī)劃建設(shè)旅游項(xiàng)目上分析，酒店式*別墅是*旅游項(xiàng)目開發(fā)中一個(gè)重要的組成部分，與其周邊的休閑娛樂項(xiàng)目共同構(gòu)成了休閑、娛樂、度假、會(huì)議、住宿等多功能旅游環(huán)境，能夠滿足不同年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)的需求。從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ?、生活?jié)奏緊張，渴望利用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂趣，得到放松。旅游度假村便捷通暢的交通體系，公園內(nèi)精心設(shè)計(jì)和新奇創(chuàng)意的游樂設(shè)施，能夠

11、抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費(fèi)心理，為游客營造一個(gè)融于自然的休憩空間。從時(shí)空距離上分析，酒店式*別墅交通方便、各種設(shè)施齊全，天津、北京等距離較近的大城市居民或游客能夠開展節(jié)假日1、2日游，而全國其他地區(qū)的游客也能利用各種假期，前來旅游度假。二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（一）地理位置優(yōu)越，交通便利酒店式*別墅位于天津靜海縣西雙塘村*內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和104國道，距天津市區(qū)40公里，天津新港80公里，天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)60公里，距首都北京140公里，經(jīng)*公司申請(qǐng)，天津市政府同意在京滬高速公路*處建設(shè)出口，未來從北京、天津?qū)⒖芍苯油ㄟ^高速公路直接進(jìn)入*，交通更加便利。這也同時(shí)體現(xiàn)了天津市政府對(duì)天津*的

12、大力支持。（二）具有較大的市場(chǎng)空間和目標(biāo)客戶群體酒店式*別墅的市場(chǎng)定位是酒店式高尚別墅，而且社區(qū)規(guī)模較大，總建設(shè)規(guī)劃面積80畝。隨著國民經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，國民收入不斷增加，中國已有相當(dāng)一部分人已先富起來，這些人士對(duì)居住條件及休閑度假住所要求較高，因此酒店式*別墅項(xiàng)目目標(biāo)客戶源較為充裕。（三）與園區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)酒店式*別墅是*中一個(gè)重要的組成部分，為生態(tài)園項(xiàng)目二期建設(shè)內(nèi)容之一，其他部分子項(xiàng)目已在去年開工建設(shè)。按照生態(tài)園的設(shè)計(jì)規(guī)劃，整個(gè)園區(qū)項(xiàng)目的工程建設(shè)將分成四個(gè)時(shí)期，從2003年3月份起建，預(yù)計(jì)2007年全部完成。其中，一期部分項(xiàng)目已經(jīng)接近竣工，正在試營業(yè)之中。生態(tài)園一期項(xiàng)目

13、中包括馬術(shù)俱樂部、特種犬養(yǎng)殖、斗牛場(chǎng)、動(dòng)物競(jìng)技、大土炕餐廳等項(xiàng)目，其主體工程已經(jīng)基本建設(shè)完成，預(yù)計(jì)2004年十月一日之前開始營業(yè)。預(yù)計(jì)一期建設(shè)完成后，園區(qū)可正式對(duì)社會(huì)開放，接待各地游客，成為京津一帶的熱門旅游景點(diǎn)。到時(shí)園區(qū)內(nèi)可進(jìn)行包括農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類觀賞，馬術(shù)俱樂部表演，動(dòng)物競(jìng)技表演等以娛樂性活動(dòng)為主的項(xiàng)目。酒店式*別墅項(xiàng)目屬于二期工程，屆時(shí)將盡享一期工程的相關(guān)資源及配套設(shè)施。（四）創(chuàng)新的“大型人工湖旅游酒店式別墅”經(jīng)營模式圍繞800畝人工湖建設(shè)的酒店式*別墅項(xiàng)目整體形象突出，各類建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件條件。酒店式*別墅作為生態(tài)園的重要組成

14、部分，與其它項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)合經(jīng)營，形成資源共享，*內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨(dú)具特色的經(jīng)營休閑項(xiàng)目襯托出酒店式*別墅的潛在價(jià)值。三、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)方案（一）項(xiàng)目地址酒店式*別墅二期占地30畝，環(huán)繞*內(nèi)人工湖的南側(cè)，在生態(tài)園圖示F3處。（項(xiàng)目位置見下圖）（二）酒店式*別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)酒店式*別墅二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的*別墅20 幢，形成倚勢(shì)而成風(fēng)格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢 、歐式8幢、中式四合院4幢。*別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖1 *別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖2日式別墅。通過景觀帶將花園和別墅進(jìn)行了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花園設(shè)計(jì)理念，與內(nèi)庭院形成立體的綠化效果；日式溫泉洗浴、露天大風(fēng)呂、日式榻榻米等。獨(dú)特的日

15、式建筑風(fēng)格和日本庭院景觀讓游客充分體驗(yàn)東洋風(fēng)格的雅致精巧。歐式別墅。既有外檐典雅、尊貴，古典中融合了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢弘的巴洛克古典建筑風(fēng)格，亦有俄羅斯哥特式風(fēng)格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風(fēng)格的西班牙式建筑。大理石細(xì)膩的紋理，波斯地毯濃濃的柔情，特種進(jìn)口墻紙的金碧輝煌，襯出別墅雍容華貴與不凡氣度。中式四合院。由北房、東西廂房和南房組成一個(gè)獨(dú)立的院落，北房?jī)蓚?cè)是東西耳房，四周以連廊形式相連。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥鳴囀、水井、碾坊時(shí)刻投射出清新古樸的典型中式風(fēng)格。*別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖3 *別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖4（三）項(xiàng)目經(jīng)營范圍主要包括：住宿、會(huì)務(wù)等。1、住宿： 采用星級(jí)酒店式經(jīng)營管理*別墅，日常經(jīng)營中為

16、游客提供住所。2、會(huì)務(wù)：為生態(tài)園內(nèi)舉辦的各類商務(wù)會(huì)議和培訓(xùn)提供配套服務(wù)。（四）項(xiàng)目實(shí)施保障條件1、項(xiàng)目立項(xiàng)已獲本公司股東方面決議和靜計(jì)投資（2003）63號(hào)文批準(zhǔn)。2、本項(xiàng)目建設(shè)用地地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，水文狀況良好。3、本項(xiàng)目建設(shè)用地公用設(shè)施配套齊全，水、電、氣、路均達(dá)至建設(shè)用地紅線；本項(xiàng)目建設(shè)用地凈空條件良好，無高壓輸電走廊、微波通訊走廊；地下無妨礙性市政管網(wǎng)。4、配套環(huán)境及休閑娛樂設(shè)施基本完備。第三部分 項(xiàng)目背景及其可行性一、宏觀經(jīng)濟(jì)的配合進(jìn)入2000年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了較為顯著的成績(jī)。雖然近來國際經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，起伏不定，但是我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)卻表現(xiàn)得相當(dāng)穩(wěn)定?！熬盼濉逼陂g國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增

17、長(zhǎng)率接近8%。在我國制定的“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃中，未來十年的國內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長(zhǎng)將在7.2%左右。目前我國人均年收入已達(dá)1,090美元 左右，城鎮(zhèn)居民大多說已從小康步入富裕小康水平，北京、天津及周邊一些地區(qū)已達(dá)到或超過3,000 美元，連續(xù)保持了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好局面。（一）社會(huì)消費(fèi)水平穩(wěn)步提高在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，隨著居民生活水平的迅速提高，居民節(jié)假日的增加，閑暇時(shí)間上升，民眾的生活追求以由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。我國居民的恩格爾系數(shù)逐年下降，越來越多的居民趨向于休閑旅游與回歸自然活動(dòng)。休閑運(yùn)動(dòng)性旅游是旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì)，高品位、質(zhì)量型、休閑型、生態(tài)型旅游在現(xiàn)

18、代旅游中的份量日趨加重，也更加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費(fèi)心理。（二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)旅游業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，逐步成長(zhǎng)為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。黨中央、國務(wù)院和天津市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺(tái)了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。天津市人民政府發(fā)出了津政發(fā)（2000）81號(hào)文件關(guān)于加強(qiáng)旅游業(yè)發(fā)展的通知，將旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實(shí)的發(fā)展措施，并出臺(tái)了有關(guān)保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的法規(guī)和辦法，如天津市旅游管理辦法。（三）酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機(jī)遇目前，我國第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)，主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷得到改善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷得到提高。在宏觀

19、經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，通貨膨脹水平卻相當(dāng)?shù)停黝悆r(jià)格水平變動(dòng)均較平穩(wěn)。隨著生活水平的進(jìn)一步提高，人們對(duì)居住的空間和品位追求上升到更高的層次。在充分考慮到經(jīng)濟(jì)可行、技術(shù)可能、環(huán)境保護(hù)和滿足精神需求等條件而選址建造的，能較好地體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性和文明性相結(jié)合的住宅受到普遍歡迎。后小康人居主要可以分為三種情況：一種是城市中心區(qū)的低密度、高容積的高層住宅；第二種是城郊結(jié)合部的中密度、高綠化率的小高層住宅為主的小區(qū)；第三種是城市郊區(qū)車程在一小時(shí)左右的低密度、低容積率、高綠化率的低層住宅為主的小區(qū)。酒店式*別墅正是迎合了廣大都市人家庭、團(tuán)體等集體休閑度假消費(fèi)的需求，大家庭、大團(tuán)體回歸生態(tài)自然將顯得更

20、自然更和諧。另一方面，酒店式別墅僅僅出別墅房產(chǎn)時(shí)段使用權(quán)，人們可以根據(jù)需要選擇適合自己的租賃時(shí)段，這使得人們不需要花費(fèi)大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策（一）生態(tài)園項(xiàng)目獲得天津市及靜海縣政府大力支持該項(xiàng)目從規(guī)劃階段就引起包括縣委、縣政府等領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)的高度重視。2002年11月28日，靜海縣專門就此項(xiàng)目召開專題縣長(zhǎng)辦公會(huì)議，將此項(xiàng)目列為靜海縣農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光一號(hào)工程。并要求各有關(guān)部門要盡最大努力配合、支持該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，無疑為項(xiàng)目的規(guī)劃、開發(fā)、招商和經(jīng)營等各項(xiàng)工作的順利開展提供了有力的保障。（二）相關(guān)優(yōu)惠政策酒店式*別墅的項(xiàng)目發(fā)起人天津*公司于

21、2004年初獲得了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營市級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè)、速生豐產(chǎn)林基地項(xiàng)目稱號(hào)，并獲得國家財(cái)政貼息3,000萬貸款以及國家林業(yè)部財(cái)政貼息5,500萬貸款。三、面臨的良好機(jī)遇（一）2008年北京奧運(yùn)會(huì)為京津地區(qū)帶來大量客流北京申辦2008年夏季奧運(yùn)會(huì)成功，將為京津地區(qū)吸引大批國內(nèi)外游客提供一個(gè)極好的機(jī)會(huì)。天津也將成為重要的比賽場(chǎng)地之一，屆時(shí)將吸引大批海外客源和國內(nèi)客源，并形成一個(gè)二至三年的旅游高潮。（二）中國加入WTO加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展加入世界貿(mào)易組織（WTO）會(huì)為我國旅游產(chǎn)業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機(jī)遇。加入WTO對(duì)旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的、有力的。我國加入WTO以后，將加速旅游相關(guān)各業(yè)的對(duì)外開放步伐

22、，有利于建立更加符合國際規(guī)則的運(yùn)行機(jī)制，外國旅行社將通過合資和獨(dú)資方式逐步進(jìn)入中國市場(chǎng)，將直接帶來入境客源的增長(zhǎng)，外國投資者進(jìn)入中國的機(jī)會(huì)增多，也為發(fā)展商務(wù)旅游帶來廣闊的市場(chǎng)。（三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)國內(nèi)旅游行業(yè)的迅速發(fā)展，極大地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)消費(fèi)，同時(shí)創(chuàng)收了大量的外匯，國內(nèi)的“五一黃金周”、“十一黃金周”以及春節(jié)，更是為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)，國家主要部門越來越重視旅游業(yè)的發(fā)展，人們也越來越有條件享受休閑度假的樂趣。（四）周遍地區(qū)具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和市場(chǎng)需求天津及北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，特別是天津市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)十余年增長(zhǎng)，多項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)位居全國前列，國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅連續(xù)三

23、年位居全國各省市自治區(qū)前3名，呈現(xiàn)越來越強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Α１本?、天津地區(qū)人口密集，隨著生活水平的不斷提高，人們的消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識(shí)不斷得到增強(qiáng)，特別是對(duì)休閑度假消費(fèi)需求旺盛，從而為酒店式*別墅提供了廣闊的市場(chǎng)空間和客源基礎(chǔ)。四、發(fā)起人具備承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)和能力（一）經(jīng)營管理能力*公司通過建立健全管理控制系統(tǒng)和必要的制度，確保公司戰(zhàn)略、政策和文化的統(tǒng)一性。并在此基礎(chǔ)上對(duì)各級(jí)主管充分授權(quán)，造成一種既有目標(biāo)牽引和利益驅(qū)動(dòng)，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩(wěn)定的局面。（二）資本運(yùn)作能力作為本項(xiàng)目資本運(yùn)作平臺(tái)*投資將依托*積極探索資本經(jīng)營，利用產(chǎn)權(quán)機(jī)制更大規(guī)模地調(diào)動(dòng)資源并取得了良好的效果。實(shí)踐表明，

24、實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變?nèi)Q于整個(gè)集團(tuán)的綜合實(shí)力和時(shí)機(jī)。外延的擴(kuò)張依賴于內(nèi)涵的做實(shí)，機(jī)會(huì)的撲捉取決于事先的準(zhǔn)備。*投資在進(jìn)行資本運(yùn)營時(shí)，重點(diǎn)選擇那些有實(shí)力、有市場(chǎng)以及與公司有互補(bǔ)性的戰(zhàn)略伙伴。公司的資本運(yùn)做遵循有利于鞏固企業(yè)已經(jīng)形成的價(jià)值分配制度的原則，并已取得了良好的效果。（三）創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開放的經(jīng)營理念*強(qiáng)調(diào)追求產(chǎn)權(quán)制度和管理制度的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理人員和優(yōu)秀員工持股。在企業(yè)收益分配中體現(xiàn)有突出成就的員工對(duì)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的重要作用。第四部分 市場(chǎng)分析一、外部環(huán)境分析（一）天津地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn)多年來，天津地區(qū)的發(fā)展一直處于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第二梯隊(duì)，發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于臨近的北京地區(qū)。但是從2002年開始，天

25、津地區(qū)的發(fā)展開始飛速增長(zhǎng)，多項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)位居全國前列，呈現(xiàn)越來越強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Α＿@與中國的經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)是密不可分的。天津是中國四大直轄市之一，是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。20多年來，中國的經(jīng)濟(jì)中心經(jīng)歷了從珠江三角洲的發(fā)展到長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)中心的形成，到現(xiàn)階段已經(jīng)迅速北移，可以預(yù)測(cè)，未來的十到二十年，中國新經(jīng)濟(jì)中心將崛起在以環(huán)渤海地區(qū)為核心、輻射三北地區(qū)的新區(qū)域。環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的崛起帶動(dòng)了天津地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，梯度的推移發(fā)展理論支撐著天津的投資價(jià)值。因?yàn)橐粋€(gè)國家在相對(duì)的時(shí)間內(nèi)，會(huì)將人力、物力、財(cái)力向這個(gè)國家最具優(yōu)勢(shì)的地區(qū)集中，一定階段后，會(huì)向第二個(gè)梯度轉(zhuǎn)移。所以經(jīng)過了珠江

26、三角洲、長(zhǎng)江三角洲的發(fā)展過程，以天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海地區(qū)發(fā)展時(shí)機(jī)已到。2010年后，天津港口優(yōu)勢(shì)日漸突出，更使天津地區(qū)具有了無限商機(jī)和投資價(jià)值。（二）天津別墅市場(chǎng)具有良好的發(fā)展空間從市場(chǎng)的角度來說，真正意義上的天津別墅建設(shè)的開發(fā)啟動(dòng)，是從上世紀(jì)90年代初期開始的，當(dāng)年以獨(dú)體別墅項(xiàng)目為主的若干別墅項(xiàng)目的開發(fā)，曾經(jīng)帶動(dòng)了天津高檔住宅的發(fā)展，但由于天津別墅市場(chǎng)尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和銷售均沒有達(dá)到理想狀況。上世紀(jì)90年代末，天津別墅市場(chǎng)開始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。這表明天津高檔住宅市場(chǎng)存在一定潛在需求，因?yàn)閯e墅目標(biāo)客戶群一般屬于高收入階層，對(duì)住房品質(zhì)要求較高，所以短時(shí)期內(nèi)需求量很大。自此，天津的別墅市場(chǎng)開始日

27、趨成熟，逐步進(jìn)入了穩(wěn)步增長(zhǎng)的時(shí)期。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，天津市的別墅市場(chǎng)正逐步走向成熟。在區(qū)域市場(chǎng)方面，已經(jīng)擺脫初期主要集中在市中心城區(qū)環(huán)境良好地段和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的格局，開始向中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部及其他地區(qū)（如區(qū)縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）發(fā)展。特別在天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資的韓國、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉等，這些企業(yè)已在天津著陸多年，并已形成一定規(guī)模，其所帶來的韓國、日本人已經(jīng)成為當(dāng)?shù)貏e墅產(chǎn)品的重要消費(fèi)者。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近年來別墅建設(shè)發(fā)展迅速，占整個(gè)天津市的60%左右，經(jīng)營狀況良好。目前，天津一部分高端消費(fèi)群的消費(fèi)欲望還沒有被釋放出來，別墅在未來依舊有不小的市場(chǎng)需求。隨著天津經(jīng)濟(jì)環(huán)

28、境的逐步改善，特別是作為2008年北京奧運(yùn)會(huì)的分會(huì)場(chǎng)，當(dāng)?shù)卣€將加大固定資產(chǎn)投資力度。隨著2008年的日漸臨近，天津地區(qū)的別墅市場(chǎng)也日益顯示出其占盡天時(shí)、地利的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間不可限量。二、市場(chǎng)需求分析（一）龐大的潛在市場(chǎng)規(guī)模天津及北京人口密集，個(gè)人家庭休閑度假消費(fèi)需求旺盛；政府、企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體的會(huì)議需求量極大。（二）京津一帶強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求現(xiàn)代都市人的工作生活節(jié)奏越來越快，每天面對(duì)城市高樓、擁擠不堪的交通，大部分人需要回到自然生態(tài)環(huán)境放松心情，享受休閑度假的樂趣，*迎合了現(xiàn)代大都會(huì)人群的需要，環(huán)湖而建為人們提供住宿的酒店式別墅更是生態(tài)園內(nèi)的經(jīng)典之作。（三）目標(biāo)客戶分析綠色親水的酒店式別墅是商界

29、人士進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談、加強(qiáng)感情交流的重要社交場(chǎng)所，是身份的象征，大中型企業(yè)經(jīng)常要舉辦年會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等商業(yè)聚會(huì)，為了展示企業(yè)形象和實(shí)力，它們希望到比較高雅、安靜的地方舉行。所以本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要定位于： 政府職能部門； 大中型企事業(yè)單位； 高收入的商界人士； 高收入的職業(yè)經(jīng)理人； 律師等高收入專業(yè)人士； 追求高層次娛樂且具備消費(fèi)能力的年輕人。第五部分 競(jìng)爭(zhēng)分析一、競(jìng)爭(zhēng)影響因素分析酒店式*別墅座落在天津*800畝人工湖畔南側(cè)，目前為止是生態(tài)園內(nèi)唯一的酒店式度假別墅，同時(shí)入住酒店別墅的人們還免費(fèi)享受“萬畝生態(tài)園”內(nèi)部分配套娛樂休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。（一）價(jià)格生態(tài)園酒店式*別墅的價(jià)格定位時(shí)將參照天津地區(qū)的同檔

30、次俱樂部水平，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)為原則，吸引環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的客戶。（二）交通生態(tài)園酒店式*別墅位處郊區(qū)，交通便利，享有天然的優(yōu)勢(shì)。（三）環(huán)境環(huán)境包括自然環(huán)境、室內(nèi)裝修環(huán)境、服務(wù)環(huán)境、客戶素質(zhì)等多方面。調(diào)查結(jié)果表明，清新的空氣，田園風(fēng)情的裝修，星級(jí)酒店式的服務(wù)才能吸引大批客戶前來消費(fèi)。酒店式*別墅處在萬畝*內(nèi)，周邊環(huán)境良好，將對(duì)客戶造成良好的吸引力。（四）娛樂項(xiàng)目、配套設(shè)施設(shè)置娛樂項(xiàng)目與配套設(shè)施設(shè)置的多少直接關(guān)系到人們消費(fèi)的欲望。通過對(duì)高收入、高消費(fèi)階層的消費(fèi)狀況調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)置少，配套設(shè)施不完善往往造成客戶興趣消失；綜合項(xiàng)目越多，配套設(shè)施越趨完善，一方面可以延長(zhǎng)客戶停留時(shí)間，另一方面可以引起客戶興

31、趣，并直接影響到營業(yè)收入。酒店式*別墅為生態(tài)園二期建設(shè)項(xiàng)目，將盡享一期項(xiàng)目提供的資源與配套設(shè)施。二、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析（一）齊全的配套娛樂設(shè)施本項(xiàng)目位于天津*內(nèi)，園內(nèi)高、中、低檔娛樂項(xiàng)目齊全。高檔娛樂設(shè)施有馬術(shù)俱樂部和航空俱樂部，中檔娛樂設(shè)施有網(wǎng)球、游泳、垂釣、動(dòng)物競(jìng)技場(chǎng)、射獵場(chǎng)、彩彈射擊場(chǎng)、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉OK等，普通娛樂項(xiàng)目有農(nóng)家采摘、農(nóng)家飯等。這些項(xiàng)目將成為酒店式*別墅的良性補(bǔ)充，為俱樂部客戶提供更多元化的服務(wù)與選擇。（二）創(chuàng)新的“大型人工湖旅游酒店式別墅”經(jīng)營模式圍繞800畝人工湖建設(shè)的酒店式*別墅項(xiàng)目整體形象突出，各類建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完

32、備，具備良好的硬件條件，酒店式*別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)合經(jīng)營，形成資源共享，*內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨(dú)具特色的經(jīng)營休閑項(xiàng)目襯托出酒店式*別墅的潛在價(jià)值。（三）龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道天津市*旅行社是天津市排名前三位的旅行社，也是*公司的主要股東之一。酒店式*別墅可借助*旅行社及其聯(lián)盟資源，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，在最短的時(shí)間內(nèi)將*別墅推向市場(chǎng)。同時(shí)，同處園區(qū)內(nèi)的星空企業(yè)培訓(xùn)公司專門為企事業(yè)單位的中高層管理者提供培訓(xùn)服務(wù)，馬術(shù)俱樂部會(huì)員中聚集了大量本地的高收入階層。一張龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。第六部分 經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃*發(fā)展有限公司統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營管理整個(gè)*。酒店式*別墅項(xiàng)目公司

33、作為生態(tài)園下屬的一個(gè)全資子公司，負(fù)責(zé)酒店式*別墅的經(jīng)營管理，目前其核心領(lǐng)導(dǎo)層由*發(fā)展有限公司統(tǒng)一招聘及委派。酒店式*別墅現(xiàn)有的核心領(lǐng)導(dǎo)層具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)及房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，由他們?nèi)珯?quán)負(fù)責(zé)公司組建及其他人員的招聘，并直接對(duì)股東即*發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。在一期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，酒店式*別墅現(xiàn)有人員成功的組織了建設(shè)及經(jīng)營，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，經(jīng)營狀況良好。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，人力資源架構(gòu)及管理體系還將不斷豐富完善。未來引入新的投資者之后，現(xiàn)有股東將與新進(jìn)股東將共同協(xié)商，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上改進(jìn)酒店式*別墅項(xiàng)目的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r，并對(duì)未來發(fā)展規(guī)劃做出進(jìn)一步的修改及完善。從建設(shè)上看，該項(xiàng)目的建設(shè)分為三期，其中一期為項(xiàng)目規(guī)

34、劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)行當(dāng)中。二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的酒店式*別墅20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢 、歐式8幢、中式4幢；三期建設(shè)計(jì)劃為100棟風(fēng)格迥異的別墅群。該項(xiàng)目的二期建設(shè)即將正式啟動(dòng)，有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計(jì)二期地上物建設(shè)總投資2280萬元,占地面積30畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留50畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。第七部分 市場(chǎng)銷售一、市場(chǎng)計(jì)劃（一）市場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)開拓前期利用公司及合作單位強(qiáng)大的人脈網(wǎng)絡(luò)，邀請(qǐng)北京、天津的政府及企業(yè)高級(jí)官員和京津兩地體育與娛樂界名人，并充分利用與媒體的良好關(guān)系，積極舉辦各發(fā)布會(huì)、論壇

35、、競(jìng)技活動(dòng)，利用他們的影響力迅速擴(kuò)大知名度，帶動(dòng)一批高收入人群來參與娛樂休閑，并通過給予價(jià)格優(yōu)惠，為他們提供超出期望的服務(wù)。（二）市場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作中期，在不斷宣傳和旅行社帶來源源不斷的客流的同時(shí)，配合不斷擴(kuò)大的園內(nèi)各類俱樂部的穩(wěn)定會(huì)員，并通過他們的關(guān)系網(wǎng)繼續(xù)拉動(dòng)消費(fèi)。在條件成熟時(shí)，逐步推出后期100棟別墅，形成大型高檔別墅社群，奠定在天津別墅市場(chǎng)穩(wěn)定的地位。二、銷售策略聯(lián)合園區(qū)內(nèi)馬術(shù)俱樂部、航空俱樂部等，實(shí)現(xiàn)資源共享、客戶共享。聯(lián)合京津地區(qū)其它娛樂行業(yè)，發(fā)展聯(lián)名貴賓卡。對(duì)持卡來俱樂部消費(fèi)的客戶，將給予推薦單位一定的利潤(rùn)返點(diǎn)，以提高它們的積極性，充分利用它們的現(xiàn)有資源互動(dòng)酒店式別墅的業(yè)務(wù)。聯(lián)合股

36、東單位*集團(tuán)下屬的*旅行社和其它國內(nèi)外旅行社，為它們提供基地，以增加客源，提高知名度。三、公共關(guān)系作為新興商業(yè)模式的先行者，有必要在消費(fèi)者中培養(yǎng)穩(wěn)定的顧客群體，可以通過以下方法提升社會(huì)關(guān)注度以及企業(yè)形象：（一）平面媒體廣告為了強(qiáng)化酒店式*別墅在人們心目中的高檔定位，廣告只在時(shí)尚類與旅游類雜志刊登。因?yàn)檫@些雜志的消費(fèi)者有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合我們的目標(biāo)客戶定位。（二）電視媒體廣告不做單純的電視廣告，主要以高檔會(huì)務(wù)、發(fā)布會(huì)等形式進(jìn)行，以強(qiáng)化人們對(duì)酒店式*別墅的品牌意識(shí)。（三）廣播廣告 在交通臺(tái)按小時(shí)滾動(dòng)播出，雖然價(jià)格較低（約2萬元/每月），然而將廣告直接作用于私家車車主、乘坐出租車的乘客等具有較高消費(fèi)

37、能力的目標(biāo)客戶，可迅速提高知名度。（四）互聯(lián)網(wǎng)廣告 是我們的主要廣告手段。價(jià)格比傳統(tǒng)媒體低很多，傳播對(duì)象符合我們的目標(biāo)客戶定位，因?yàn)樯暇W(wǎng)人群的平均收入遠(yuǎn)高于普通人群。準(zhǔn)備在國內(nèi)眾多的門戶網(wǎng)站和旅游專業(yè)網(wǎng)站刊登旗幟廣告，提供宣傳文章。 （五）戶外廣告在市區(qū)的繁華地段和京津高速、京滬高速樹立大型戶外廣告，提高品牌知名度，樹立品牌實(shí)力的象征。此外，還可通過與廣播、電視合作舉辦專題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動(dòng)以及參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動(dòng)提高本項(xiàng)目的知名度和社會(huì)效應(yīng)。第八部分 項(xiàng)目的運(yùn)營與管理一、治理結(jié)構(gòu)根據(jù)公司法和國家有關(guān)法律法規(guī)要求，公司建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以保護(hù)股東的合法權(quán)益，在結(jié)合自身特點(diǎn)和

38、實(shí)際情況下，隨著新的投資者的進(jìn)入，公司將相應(yīng)的調(diào)整公司章程、股東大會(huì)會(huì)議規(guī)則、董事會(huì)工作規(guī)則、監(jiān)事會(huì)工作規(guī)則和經(jīng)理工作規(guī)則，不斷健全和完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范公司運(yùn)作。 （一）關(guān)于股東與股東大會(huì) 平等對(duì)待所有股東，保護(hù)股東合法權(quán)益。公司章程將規(guī)定股東大會(huì)為公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，公司嚴(yán)格按照規(guī)定，召開股東大會(huì)，能夠確保股東表決權(quán)的行使，達(dá)到?jīng)Q策程序規(guī)范，關(guān)聯(lián)交易信息及時(shí)、充分披露。公司的重大決策均由股東大會(huì)和董事會(huì)依法做出；公司董事、監(jiān)事的選舉及高級(jí)管理人員的聘任、解聘均符合法律、法規(guī)及公司章程規(guī)定的程序；公司與控股股東之間實(shí)行人員、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)“五分開”，各自獨(dú)立核算、獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任

39、，公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和內(nèi)部機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)作。 （二）關(guān)于董事與董事會(huì) 公司董事的選舉將嚴(yán)格按照公司章程規(guī)定的董事選舉的條件和程序進(jìn)行；公司董事能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)，了解自身的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，能夠忠實(shí)、誠信、勤勉地履行職責(zé)，認(rèn)真出席股東大會(huì)和董事會(huì)，對(duì)所議事項(xiàng)能夠表達(dá)明確意見；公司董事會(huì)的人數(shù)及人員構(gòu)成符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求；董事會(huì)對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、公司章程及董事會(huì)工作規(guī)則的規(guī)定行使職權(quán)；董事會(huì)會(huì)議定期召開并根據(jù)需要及時(shí)召開臨時(shí)會(huì)議，并嚴(yán)格按照規(guī)定的規(guī)則和程序進(jìn)行，以確保工作效率與科學(xué)決策；公司董事會(huì)秘書認(rèn)真組織記錄和整理董事會(huì)所議事項(xiàng)，并由出席董事和記錄人在會(huì)議記錄上簽

40、字，對(duì)會(huì)議記錄進(jìn)行妥善保存； 公司正積極按照有關(guān)規(guī)定建立獨(dú)立董事制度和董事會(huì)專門委員會(huì)，進(jìn)一步完善公司董事會(huì)工作制度。 （三）關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會(huì) 公司監(jiān)事會(huì)的人數(shù)及人員構(gòu)成將符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，監(jiān)事會(huì)對(duì)全體股東負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、公司章程及監(jiān)事會(huì)工作規(guī)則的規(guī)定行使職權(quán)。二、管理團(tuán)隊(duì)本項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)將以在母公司*公司的指導(dǎo)和選拔下建立。*公司具有高度的專業(yè)水準(zhǔn)，豐富的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)員工培訓(xùn)。在*公司的指導(dǎo)下，酒店式*別墅項(xiàng)目公司將組建一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團(tuán)隊(duì)，目前已有部分專業(yè)人員在項(xiàng)目中進(jìn)行工作。項(xiàng)目公司將建立一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團(tuán)隊(duì)，并兼有以下特點(diǎn)：1、團(tuán)隊(duì)成員

41、確立起明確的共同目標(biāo)，增強(qiáng)吸引力、感召力和戰(zhàn)斗力；2、做到合理分工與協(xié)作，使每個(gè)成員明確自己的角色、權(quán)力、任務(wù)和職責(zé)，以及與其他成員之間的相互關(guān)系；2、 加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)成員之間的相互信任，促使成員間相互關(guān)心，彼此認(rèn)同；    4、實(shí)現(xiàn)成員間有效的溝通及反饋，形成開放、坦誠的溝通氛圍；5、保證職責(zé)分明、分工明確、責(zé)任清晰。三、激勵(lì)與約束公司正積極籌備建立公開透明的董事、監(jiān)事和經(jīng)理人員的績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和激勵(lì)約束機(jī)制。對(duì)高級(jí)管理人員按照經(jīng)營計(jì)劃，進(jìn)行月度考核，并根據(jù)考核結(jié)果確定月度效益獎(jiǎng)；年終兌現(xiàn)（分紅）按照公司年度企業(yè)經(jīng)營者績(jī)效考核辦法執(zhí)行。 公司在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，將引

42、入股票期權(quán)的激勵(lì)機(jī)制。一般情況下，激勵(lì)機(jī)制包括如下幾方面：1、每年平均每個(gè)雇員的工資將增長(zhǎng)10%，獎(jiǎng)金將增長(zhǎng)5%以上；2、內(nèi)部調(diào)動(dòng)雇員以其個(gè)人意愿為主導(dǎo)，最大限度發(fā)揮人的潛力；3、每年評(píng)定“特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”，發(fā)放特別獎(jiǎng)金和證書；4、提供主要研發(fā)人員和管理人員期權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)；5、為雇員提供醫(yī)療保險(xiǎn)及社會(huì)保險(xiǎn)；6、骨干人員年終分享紅利，業(yè)務(wù)人員獎(jiǎng)金與業(yè)績(jī)掛鉤。第九部分 投資估算酒店式*別墅項(xiàng)目二期建設(shè)的20棟別墅總投資額2280萬元（不包括土地評(píng)估價(jià)值及流動(dòng)資金）。前期已投入100萬元，還需再投入資金2180萬元，項(xiàng)目運(yùn)營第一年日常經(jīng)營流動(dòng)資金需求為131.66 萬元（不包含在總投資內(nèi)）。一、項(xiàng)目

43、實(shí)施進(jìn)度酒店式*別墅項(xiàng)目二期計(jì)劃2005年1月份全面開工，工期約一年，將于2006年1月竣工驗(yàn)收，年度投資計(jì)劃如下：時(shí)間完成投資（萬元）工程進(jìn)度2004年8月100前期策劃，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、宣傳及推廣（目前已完成）。2005年1月前430項(xiàng)目二期主體工程完成20%。2005年8月前1200項(xiàng)目二期主體工程完成80%。2005.8-2005.12500項(xiàng)目二期主體工程封頂。2006年1月50項(xiàng)目二期竣工驗(yàn)收，正式營業(yè)。二、投資估算及資金籌措（一）已投入資金總計(jì)100萬元：1、前期策劃（含人員費(fèi)用）：20萬元；2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場(chǎng)宣傳、推廣費(fèi)用：80萬元；2、需要再投入資金單位：萬元項(xiàng) 目金 額別

44、墅本體建筑安裝別墅1100配套碼頭、守護(hù)特種犬及其他100小計(jì)1200內(nèi)部配套包括家具、電視、空調(diào)、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等600園區(qū)配套道路120水、電、氣管網(wǎng)135配套景觀145小計(jì)400總計(jì)2200三、運(yùn)營第一年流動(dòng)資金明細(xì) 單位：萬元1別墅維護(hù)費(fèi)用1別墅維護(hù)費(fèi)用按1萬元/年計(jì)算，第一年為1萬元。2土地租賃費(fèi)用3.6土地租賃費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目公司與*簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年1200元/畝計(jì)算。本項(xiàng)目共計(jì)占地30畝，每年的土地租賃費(fèi)用為3.6萬元。3管理費(fèi)用48員工總數(shù)24人，月工資總額40000元，年工資總計(jì)48萬元。4銷售費(fèi)用60選擇電視、路牌廣告、報(bào)紙廣告、DM單投放、網(wǎng)絡(luò)廣

45、告等推廣形式，年廣告投入預(yù)計(jì)60萬元。5財(cái)務(wù)費(fèi)用7.56財(cái)務(wù)費(fèi)用按占銷售收入的3%計(jì)算，第一年為2.65萬元。6綜合費(fèi)用11.5水電費(fèi)、交通費(fèi)以及低值易耗品等第一年計(jì)12萬元。7第一年合計(jì)131.66萬元第十部分 經(jīng)濟(jì)效益分析本商業(yè)計(jì)劃采取求實(shí)、穩(wěn)健、保守的原則進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以預(yù)測(cè)的政治、經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險(xiǎn)的情況下，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)將可能受到較大影響。為此，我們加上了較大的安全系數(shù)。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過本財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。一、收入預(yù)測(cè)（一）出租比例預(yù)測(cè)本項(xiàng)目主要為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿服務(wù)，因此*別墅的出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。一般來說，國內(nèi)每年的5月1

46、0月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季，本項(xiàng)目*別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。年份出租比例（%）旺季淡季平均項(xiàng)目建成第一年703050項(xiàng)目建成第二年773355項(xiàng)目建成第三年853661項(xiàng)目建成第四年934067項(xiàng)目建成第五年954570項(xiàng)目建成第六年954570項(xiàng)目建成第七年954570財(cái)務(wù)說明： 項(xiàng)目運(yùn)作初期，別墅存在一定的閑置率。保守預(yù)計(jì)：第一年的旺季出租率為70%，淡季出租率為30%，后三年每年以10%的比例遞增，在第五年項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營，以星級(jí)酒店的入住率為計(jì)算依據(jù)，旺季別墅出租率為95%，淡季別墅出租率為45%。（二）租賃價(jià)格預(yù)測(cè)年份租賃價(jià)格（元/套/天）團(tuán)體散客平均

47、項(xiàng)目建成第一年120018001500項(xiàng)目建成第二年150021001800項(xiàng)目建成第三年180024002100項(xiàng)目建成第四年210027002400項(xiàng)目建成第五年240030002700項(xiàng)目建成第六年240030002700項(xiàng)目建成第七年240030002700財(cái)務(wù)說明： 參考同地區(qū)市場(chǎng)價(jià)格，項(xiàng)目運(yùn)作第一年團(tuán)體客戶每天的出租金額為1200元/套，零散客戶每天的出租金額為1800元/套；其后20072009年，項(xiàng)目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長(zhǎng)300元；運(yùn)作第五年后，租賃價(jià)格基本穩(wěn)定，保守估計(jì)團(tuán)體客戶每天的出租金額為2400元/套，零散客戶每天的出租金額為3000元/套

48、。（三）租賃收入預(yù)測(cè)時(shí) 間項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年出租比例（%）50556167707070租賃價(jià)格（元/套）1500180021002400270027002700租賃收入（萬元）420554.4717.36900.481058.41058.41058.4財(cái)務(wù)說明： 受項(xiàng)目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)每年實(shí)際能入住的天數(shù)為280天/年。二、成本費(fèi)用預(yù)測(cè)單位：萬元項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年別墅維護(hù)費(fèi)用1111111土地租賃費(fèi)用3.63.63

49、.63.63.63.63.6管理費(fèi)用4849.4450.9252.4552.9252.9252.92營銷費(fèi)用60554030252525財(cái)務(wù)費(fèi)用7.5611.7917.8926.5731.7531.7531.75綜合費(fèi)用11.511.7917.8926.5731.7531.7531.75合 計(jì)131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02財(cái)務(wù)說明： 別墅維護(hù)費(fèi)用按1萬元/年計(jì)算。 土地租賃費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目公司與*簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年1200元/畝計(jì)算。本項(xiàng)目共計(jì)占地30畝，每年的土地租賃費(fèi)用為3.6萬元。 管理費(fèi)用第一年為48萬元，以后三年每年遞增3%；

50、運(yùn)作第五年后，管理費(fèi)用按占租賃收入的5%計(jì)算。 出于酒店式別墅的經(jīng)營特點(diǎn)，營銷費(fèi)用在項(xiàng)目運(yùn)營初期金額較大，隨著客戶認(rèn)知程度的增加，營銷費(fèi)用呈大幅遞減的趨勢(shì)，在進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營期后，營銷費(fèi)用將維持在一個(gè)固定的價(jià)格水平。 財(cái)務(wù)費(fèi)用按占租賃收入的3%計(jì)算。 綜合費(fèi)用第一年為11.5萬元，以后年度按占租賃收入的3%計(jì)算。三、利潤(rùn)及投資報(bào)酬率預(yù)測(cè)單位：萬元年份項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年收入合計(jì)420554.4717.36900.481058.41058.41058.4費(fèi)用合計(jì)131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02營業(yè)利潤(rùn)288.34421.78586.06760.29912.38912.38912.38所得稅95.15139.19193.40250.90301.09301.09301.09凈利潤(rùn)193.19282.59392.66509.39611.29611.29611.29投資報(bào)酬率8.47%20.8738.09%60.43%87.24%114.05%140.86%財(cái)務(wù)說明： 銷售收入