某小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價案例_secret

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價案例1 概述西南某旅游城市是國家新近批準(zhǔn)的對外開放城市。為適應(yīng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)性的發(fā)展，吸引外商和國內(nèi)沿海地區(qū)投資，市政府批準(zhǔn)在該市郊區(qū)興建別墅小區(qū)。為保證小區(qū)建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度，節(jié)約建設(shè)資金，市政府公開招標(biāo)，通過激烈的競爭，南方某著名房地產(chǎn)開發(fā)商中標(biāo)。項目占20.86萬平方米，建筑面積 49781平方米，建設(shè)工期 4年，銷售期6年。項目坐落在該市西南 10公里處的丘陵地帶，自然環(huán)境優(yōu)越，地處上風(fēng)上水，與市區(qū)海 拔落差108米，從項止地區(qū)可以俯瞰整個市區(qū)。整個項目計劃依地勢起伏分為三個別墅區(qū)，以區(qū)內(nèi)主要種植的花卉分別命名為牡丹園、 月季園和芍藥園。 各小區(qū)通過小區(qū)內(nèi)的道路相互聯(lián)系，

2、但彼此又相對獨立。 園內(nèi)除建筑物和道路外，全部綠化。r . . - - - -T ' ' a. 8 J " ! J" 一 W jp 0H、 . i ' F 4考慮到市場銷售和消費者的不同需求，每個別墅小區(qū)都安排不同的建筑格局、不同檔次的住宅。除住宅外，開發(fā)高還計劃在牧丹園內(nèi)建一個建筑面積為1000mi的綜合商場，為項目區(qū)的住戶提供各類商業(yè)服務(wù)， 由開發(fā)商的物業(yè)管理部門經(jīng)營； 在月季園建一個建筑面積 為1200 m2休養(yǎng)所，供本單位人員到該市度假用。2 .基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2.1 項目用地整個項目用地情況見表 2-1表2-1土地平衡表項目規(guī)劃用地住宅其他建筑道路

3、綠化牡丹園10000179584612782753754月季園85440106137922166352372芍藥園23200156390120726合計2086403013412535039112686222主要建筑物各區(qū)的建筑物和配套設(shè)施的安排見表2-2表2-2主要建筑物一覽表名稱數(shù)量（幢）建筑面積（平方米/幢）小計（平方米）牡丹園21126163C型中檔18* "1 “r nr . 1203.563664D型高檔22246.925432E型中檔28151.464241F型普通14283.2811826綜合商場11000.001000月季園9120792A型高檔19276.3352

4、50B型中檔32179.795753C型中檔24203.564885D型高檔15246.923704休養(yǎng)所11200.001200芍藥園132826C型中檔13217.382826合計31549781按住宅的檔次分類，整個項目開發(fā)各類房屋及面積匯總見表2-3表2-3房屋類型及面積表房屋類型數(shù)量（幢）面積（平方米）普通住宅14211826中檔住宅11521369高檔住宅5614386休養(yǎng)所11200綜合商場110002.3建筑與裝修各檔住宅的建筑與裝修條件如下：普通住宅：建筑面積為80120平方米，院落200平方米以下，無車庫，水泥檀條樓板， 粘土磚，普通屋面，普通大門窗，水泥地面，局部地磚，清

5、水，廚房衛(wèi)生間貼1.5米高瓷磚， 普通潔具。每平方米建筑面積的平均建筑裝修價格為871.5元，每平方米道路和綠化的費用為174.3元。中檔住宅：建筑面積為150220平方米，院落200300平方米，有車庫，水泥檀條樓板，局部現(xiàn)澆，粘土磚，屋面為鍍鋅彩瓦，普通大門，鋁合金窗，松木吊頂，地磚，局部木 地板，內(nèi)外墻刷普通涂料，廚房衛(wèi)生貼1.8米高瓷磚，中檔潔具。每平方米建筑面積的平均 建筑裝修價格為1411元，每平方米道路和綠化的費用282.2元。高檔住宅：建筑面積為240平方米以上，院落 400平方米以上，有車庫，現(xiàn)澆混凝土樓板，水泥空心磚，屋面為鍍鋅彩瓦，高級大門，鋁合金窗桑木吊頂木地板，內(nèi)外刷

6、高級涂 料，廚房衛(wèi)生間貼滿瓷磚，高檔衛(wèi)生潔具。每平方米建筑面積的平均建筑裝修價格為1600元，每平方米道路和綠化的費用為332元。休養(yǎng)所和綜合商場為中檔建筑裝修水平，每平方米建筑面積的平均建筑裝修價格為1037.5元和1245元，每平方米道路和綠化的費用為207元。2.4 開發(fā)進(jìn)度和項目計算期項目整個工期為 4年，前3年為三通一平，道路施工，小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土建工 程和水電安裝；后一年為戶外工程，掃及綠化。第五、六年為售后服務(wù)和銷售資金回籠?？?慮到牡丹園內(nèi)的綜合商場為開發(fā)商自營，項目計算期定為10年。2.5 項目總投資及用款計劃項目總投資為13507萬元，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和自營資產(chǎn)固定

7、資產(chǎn)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資共 12866萬元，包括土地費用、前期費用、建筑安裝工程費用、銷售費用、管理費用、不可預(yù)見費、財務(wù)費用等。土地費用為1252萬元，前期費用684萬元；房地產(chǎn)開發(fā)部分的建筑安裝費萬元，基礎(chǔ)設(shè)施工程費為1312萬元，銷售費用按售房收入的2.96%計算，管理費為前幾項目合計的5%工程監(jiān)理費等其他費用為 235萬元，及不可預(yù)見費率合計為11% 詳見表2-4和附表2-2表2-4房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算表序號費用名稱金額備注房地產(chǎn)開建設(shè)總投資128661土地費用125220.87萬平方米1.1土地購置費12001.2手續(xù)費522前期費用6842.1可行性研究費302.2勘察設(shè)計費16

8、2i i | -厲if- - i 工.考察、調(diào)研費2.3場持準(zhǔn)備費478.：；含土方、二通一平2.4其他費用143建造費用78703.1建筑安裝費6558道路、綠化、水電增3.2配套設(shè)施1312容4銷售費用495按售房收入的2.96%5管理費用51514項和的5%6其他費用2357漲價及不可預(yù)見費121616項的11%8財務(wù)費用599自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資 181萬元，用于建設(shè)1000平方米的商場。其中建筑工程費按勞取酬245元/平方米計算，計劃內(nèi)24.5萬元，設(shè)備購置安裝費 30萬元，建設(shè)期物價上漲率為 3% 不可預(yù)見費率為 8%另需經(jīng)營資金8萬元。2.6 項目用款計劃項目施工用款計劃見表 2

9、-5表2-5 施工用款計劃表年份項目1234合計普通住宅5732981601031中檔住宅57410609234573015高檔住宅4297145886562388休養(yǎng)所125125綜合商場10675181小計18072147It w" i '161711134 J' 11 - ""ta.46740除施工用款外的其他項目用款計劃見表2-6表2-6 其他項目用款計劃表年份123456合計土地費用12521252前期費用684684基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費150340414334731312管理費用1941151006541515銷售費用220160802087

10、495開發(fā)期稅費其他費用909055235不可預(yù)見費20037025028030861216財務(wù)費用71162183122615992.7資金籌措與借款償還本項目投資的資金來源有：開發(fā)商資本金900萬元，第一年注入 540萬元，第二年注入360萬元；申請房地科投資人民幣借款4500萬元，第一年借款待3500萬元，第二年借款1000萬元，貸款名義年利率 4%單利，寬限期2年，分3年等本還款；其余不足部分用預(yù) 售房款按實際需要補(bǔ)足。詳見附表2-2自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資申請人民幣貸款，借款額20萬元，貸款名義年利率為 4%在第三年一次償救災(zāi)。自營資產(chǎn)經(jīng)營資金全部申請人民幣借款，借款額8萬元，項目結(jié)束時

11、回收。商場經(jīng)營資金中存貨和應(yīng)付賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)為15天，應(yīng)收賬款和現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)天數(shù)為20天。還款資金來源為利潤、折舊和可利用的租售收入。2.8 銷售計劃及價格所有住宅均準(zhǔn)預(yù)銷，預(yù)售從項目大規(guī)模土建施工開始，允許分3年付款，預(yù)計各處銷售資金回籠分別占售房合同額的28% 45%和 27%根據(jù)開發(fā)總成本和預(yù)期的利潤，并考慮當(dāng)?shù)睾屯獾仄渌愴椖康氖蹆r，開發(fā)商確定各類住宅和休養(yǎng)所的平均租售價格為：普通住宅2158 元/平方米高檔住宅 4316 元/平方米中檔住宅3718 元/平方米休養(yǎng)所租價 3500元/年，平方米以上價格為分類綜合單價，實際操作時可根據(jù)具體的房屋的布局、位置、院落大小、 付款方、附帶條件

12、等在小范圍內(nèi)變動調(diào)整。由于該項目地理條件優(yōu)越，建筑設(shè)計合理，風(fēng)格典雅，發(fā)展商看好市場，預(yù)計銷售比"1 匸? 丁 ' I i 。 F ® ；:尹.J 1 i ' I j I* E ： j| 11 *- r J,* 卩二円；I z|例逐年上升，銷售計劃見表2-7表2-7 銷售計劃表（%年分項目、1234合計全 部2325448100普通住宅363925100中檔住宅19214910100高檔住照一般賓館出租率的水平，休養(yǎng)所的出租率為80%從第三年開始營業(yè)。綜合商場的年平均營業(yè)額估計為 120萬元，采購成本為 60萬元，水電費為10萬元，

13、 修理費按固定資產(chǎn)的 2.5%提取。商場建筑物按20年折舊，殘值率5%綜合商場從第三年開 始營業(yè)，當(dāng)年達(dá)到正常營業(yè)額的 80%第四年以后正常營業(yè)。2.9有關(guān)稅費率營業(yè)稅稅率5%城市維護(hù)建設(shè)稅稅率 7%教育費附加費費率 3%企業(yè)所得稅率33%增值稅稅率（一般）4%房產(chǎn)稅稅率按租金 12%盈利積金按10%提取，公益金按提取。3.財務(wù)分析築龍鋼3.1盈利能力分析項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收20163萬元，再獲利潤4399萬元，扣除所得稅1452萬元，公益金147萬元，公積金 293萬元后，還有 2507萬元可分配利潤。項目繳納的經(jīng)營稅金及附加為 1061萬元，企業(yè)所得稅為 1452萬元，土地增值稅為 867

14、萬元，合計繳納稅金 3381萬元。 詳見附表23附表2-6。【可供分配利潤=稅后利潤公益金一公積金】項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為23.8%，在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為 20%寸項目凈現(xiàn)值為393萬元，項目投資回收期為 3.9年。資本金內(nèi)部收益率為 65.9%,項目凈現(xiàn)值為 831萬元。詳見附表 2-7和附表2-8。商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X 100%=4230/12866X 100%=32.9%商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資金X 100%=2947/900X 100%=327%3.2清償能力分析按照項目的借款條件和還款條件計劃，房地科投資借款從第3年開始分3年等額償還本金，

15、每年還1500萬元；自營資產(chǎn)投資借款第 3年一次還清，借款利息每年照付，總計付利息601 萬元。項目的清償能力還是可以的。詳見附表2-9。3.3 資金平衡和資產(chǎn)負(fù)債分析在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。從第一年起，資產(chǎn)負(fù)債率是逐年降低的，即前4年的資產(chǎn)負(fù)債率依次為 85% 79% 64% 39%因此，從總體上看，在項目計 算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)還是合理的。詳見附表2-10和附表2-11。3.4 敏感性分析敏感性分析是財務(wù)評價的重要內(nèi)容。從本項目的情況來看，影響項目收益的主要因素有：固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品投資，商品房銷售價格，出租房的出租價格， 預(yù)售款回籠進(jìn)度和自營資產(chǎn)經(jīng)營達(dá)綱的

16、比例。表 2-8給出了以上幾個因素上下變動10%寸，主要評估經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動情況。圖2-1繪出了各敏感因素變動的趨勢。從該圖中亦可看出售房價格和固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品投資是項目最為敏感的因素。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10%則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至16.0%和 15.7%,凈現(xiàn)值分別下降至-458萬元和-462萬元，投資回收期則增加到 4.4年。預(yù)售款回籠進(jìn)度相對較不敏感。最不敏感的是租房價格，這是 因為租房是從第四年才開始出租，租房收益占整個項目收益的比重較小。表2-8敏感性分析表序號項目變動幅度（%全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）0基本方

17、案24.63933.91固定資產(chǎn)及開發(fā)產(chǎn)品投資+1016.0-4584.4-1033.712343.52售房價格+1033.512473.5-1015.7-4624.43預(yù)售款回籠進(jìn)度'丄r * r UH氣'+1025.65373.7h1-1020.91 1 1 1014.24租房價格+10J!；24.41t-4553.9-1023.33313.95經(jīng)營達(dá)綱+1023.94013.9-1023.73853.93. 5臨界點分析臨界點分析是項目評價的另一重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方面能承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值。假定投資者期望的內(nèi)部收益率為

18、20%在這種情況下，開發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點為13659萬元，增加603萬元；平均售房價格的臨界點為每平方米 3350萬元，下降161元；土地費用的臨界點為1775萬元，增加523萬元；售房面積的臨界點為42748平方米，減少4833平方米。詳見表 2-9。表2-9 臨界點分析表敏感因素基本方案臨界點計算內(nèi)部收益率（%23.8期望值20開發(fā)投資額（萬元）13056最高值1365(售房價格（元/平方米）3511最低值3350租房價格（元/年平方3750最高值1374米）土地費用（萬兀）1252最高值1775售募房面積（平方米）417581最低值427484.評估結(jié)論本項目是某市為促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展建立

19、的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目本身盈利能力較強(qiáng)，全部投資內(nèi)部收益率為23.8%，投資回收期為 3.9年，商品房投資利潤率為32.8%，商品房資本金利潤率為327%項目資金和資產(chǎn)負(fù)債平衡狀況良好，從臨界點分析看，項目有一定的潛力，項目在財務(wù)上是可行的?？紤]到項目投資部分資金來源是預(yù)售房款，為防范風(fēng)險，應(yīng)加強(qiáng)營銷工作，做好售房資金回收的組織工作。項目評價綜合指標(biāo)見表2-10表2-10財務(wù)分析綜合指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)據(jù)備注I建設(shè)規(guī)模1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米497811.1商品房銷售平方米47581普通住宅平方米11826中檔住宅平方米21369高檔住宅平方米143861.2出租房休養(yǎng)所平方米12

20、001.3自營資產(chǎn)綜合商場平方米10002自營收入力兀120常年營業(yè)額n經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資力兀130572自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資力兀1813自營資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資建設(shè)期利息力兀14自營資產(chǎn)經(jīng)營資金力兀85開發(fā)產(chǎn)品投資力兀12866其中：財務(wù)費用力兀5996資金籌措力兀13057其中：資本金力兀900借款力兀4528預(yù)售房款力兀76297經(jīng)營收入力兀2520年平均8經(jīng)營稅金及附加力兀133年平均9總成本費用力兀1728年平均10利潤總額力兀551年平均11所得稅力兀182年平均12稅后利潤力兀369年平均13土地增值稅力兀108年平均14商品銷售增值稅力兀5年平均出財務(wù)評價指標(biāo)1投資利潤率%4.2以年

21、計2投資利稅率%6.4以年計3資本金凈利潤率%41.04商品房投資利潤率%32.95商品房投資利稅率%3276全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%23.87全部投資投資回收期（所得稅前）年3.98全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%17.79全部投資投資回收期（所得稅后）年4.210資本金內(nèi)部收益率%65.9建設(shè)期起11長期借款償還期（房地產(chǎn)投資）年3.0建設(shè)期起12長期借款償還期（房地產(chǎn)投資）年5.013自營部分盈平衡點（經(jīng)營達(dá)綱率）%55.7附表2-1項目總投資估算表序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資128661.1土地費用12521.2前期工程費6841.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：H;13121 .1

22、.4建筑安裝工程費65581.5公共配套設(shè)施建設(shè)費1.6開發(fā)間接費1.7管理費用5151.8銷售費用4951.9開發(fā)期稅費1.10其他費用2351.11不可預(yù)見費12161.12財務(wù)費用5992經(jīng)營資金83項目總投資130573.1開發(fā)產(chǎn)品成本128663.2固定資產(chǎn)投資1813.3經(jīng)營資金8附表2-3售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號項目合計123456789101總投資1305746693386276119362121.1自營資產(chǎn)投資181106751.2自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息111.3自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅1.4經(jīng)營資金8621.5開發(fā)產(chǎn)品投資12866456333102754193

23、421293其中：不含財務(wù)費用12267449231482571181315293財務(wù)費用59971162183122612資金籌措130574669338627611936632.1資本金9005403602,2預(yù)售收入76296092026275419342.3預(yù)租收入'n2.4其他收入n "t i，-鼻 jT2.51 - *1 > 1 1 ' 1 借款45283520100062| J tl 1 p bi ij t'2.5.1固定資產(chǎn)投資長期借款452035201000自營資產(chǎn)投資人民幣借款2020房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)

24、投資外幣借款4500350010002.5.2自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款2.5.3經(jīng)營資金人民幣借款8序號項目合計123456789101售房收入1670799126904901497227593941.1可銷售面積（平方米）4758110869120162101836791.2平均售價（元/平方米）32563263370739631.3銷售比例（%1023254482經(jīng)營稅金及附加;1.1919-1. - 54148270273152222.1營業(yè)稅83550134245249138202,2城市維護(hù)建設(shè)稅53917171012.3教育費附加251477413土地增值稅86745123247

25、270158244商品房銷售凈收入149218912419438444282449348序號項目合計123456789101租房收入25203603603603603603603601.1可出租面積（平方米）! ° 'J D ；-fl l *9609609609609609609601.2單位租金（元/平方米）11if.37503750375037503750375037501.3出租率（%808080808080802經(jīng)營稅金及附加139202020202020202.1營業(yè)稅126181818181818182,2城市維護(hù)建設(shè)稅911111112.3教育費附加411111

26、113租金凈收入23813403403403403403403404凈轉(zhuǎn)售收入182182附表2-5自營銷售收入、稅金及附加估算表序號項目合計12345678910經(jīng)營期達(dá)綱率（%801001001001001001001001自營收入936十1巾"1角一孑L ¥961201201201201201201202商品銷售收入（不含增值稅）j r«,|>936U- h 1.11 .* 十 M . J ：. _ iV 1# pi w"961201201201201201201203營業(yè)稅金及附加40.000.000.380.480.480.480.480

27、.480.480.483.1營業(yè)稅3.2消費稅3.3城市維護(hù)建設(shè)稅30.000.000.270.340.340.340.340.340.340.343.4教育費附加10.000.000.120.140.140.140.140.140.140.144商品銷售增值稅370.000.003.844.804.804.804.804.804.804.80附表2-6 損益表序號項目合計123456789101經(jīng)營收入2016399126904997545232398744804804804801.1商品房銷售收入16707991269049014972275927591.2房地產(chǎn)租金收入252036036

28、03603603603603601.3自營收入936961201201201201201201202開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營成本126847582057371237452070302101010102.1商品房經(jīng)營成本1261375820573712373520602922.2出租房經(jīng)營成本71u V101010101010103出租房經(jīng)營費用388.1V L 料n ! ii 1 f ' I 尸引 r aHN V « J.h r - p % i, g - _j55- ii n,i5555555555554自營部分經(jīng)營費用67870878787878787875自營部分折舊、攤銷83101

29、01010101010106自營部分財力費用317經(jīng)營稅金及附加10615414827029417242202020208土地增值稅86745123247270158249利潤總額439913436368899068635329729729729710彌補(bǔ)前年度虧損11應(yīng)納稅所得額439913436368899068635329729729729712所得稅1452441202273272261169898989813稅后利潤294789243461663459236199199199199公益金1474122333332312101010法定盈余公積金29372446466646242020

30、20任意盈余公積金14力口：年初末分配利潤7828467612391630162016091599158915可供投資者分配的利潤78284676123916301831178817781768175816應(yīng)付利潤929211179179179179A方1 eb話j 1 rf-B方929；I| J 8J p (J1:| 1；i 1t -M LJ HU £1 jj. J211179179179179C方17年末未分配782846761239163016201609160915991589附表2-7財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）序號項目合計123456789101現(xiàn)金流入2045399126

31、904997545232398744804804807701.1售房收入1670799126904901497227593941.2租房收入25203603603603603603603601.3自營收入936961201201201201201201201.4其他收入1.5回收固定資產(chǎn)余值1001001.6回收經(jīng)營資金881.7凈轉(zhuǎn)售收入1821822現(xiàn)金流出169024741.3613339128478504182602602602612.1固定資產(chǎn)投資（含方向稅）181106752,2開發(fā)產(chǎn)品投資（不含財務(wù)費用）122674492314825711813152932.3經(jīng)營資金8622.

32、4自營部分經(jīng)營費用67870878787878787872.52.62.72.8出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅3881061867145254454414812312027024722755294270327551721582265542241165520985520985520985520983凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量3550-3751-3751-923-46741606-30682605-46323891926456238222026022202821220304150935504所得稅前凈現(xiàn)金流量 累計所得稅前凈現(xiàn)金流量5002-3707-3707-803-45101

33、833-267729322552615280757334423173760317407731743956075002計算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR ）23.81%17.69%財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV ）393-231投資回收期3.914.19基準(zhǔn)收益率（lc）20.00%20.00%序號項目合計123456789101現(xiàn)金流入2045399126904997545232398744804804807701.1售房收入1670799126904901497227593941.2租房收入2520U I3603603603603603603601.3- , >' . /. -

34、 1.,衛(wèi)自營收入Ma nra r-a-. r hi -9361 i*孑 Di 1J 11 N 山二叩產(chǎn) i rJ h ' '刊仃i'E i961201201201201201201201.4其他收入1.5回收固定資產(chǎn)余值1001001.6回收經(jīng)營資金881.7凈轉(zhuǎn)售收入1821822現(xiàn)金流出17506129327765008446824124182612612612692.1資本金9005403602,2預(yù)售（租）收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資7629609202627541934212932.3自營部分經(jīng)營費用67870878787878787872.4出租房經(jīng)營費用3885

35、55555555555552.5經(jīng)營稅金及附加10615414827029417242202020202.6土地增值稅86745123247270158242.7所得稅145244120227327226116989898982.8長期借款本金償還45201520150015002.9流動資金借款償還882.10短期借款本金償還2.11借款利息支付31.070.330.330.330.330.330.333凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標(biāo)所得稅前內(nèi)部收益率（FIRR ）65.9%財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV ）831基準(zhǔn)收益率（|c）20.00%附表2-9長期借款還本付息估算表序號項目合計12345

36、6789101長期借款償還1.1年初借款本息累計3520452030001500本金"13520452030001500;£押-= 1;嚴(yán)=iW rA % ML Il. 一01f-1 .飛-r.；w £/ Iu *h*. h!H 1 J . . Il 1J -1" g .建設(shè)期利息m . j p. f,-r=i；111- w " 11 L t J' ii Q |i ii > 叮Im叫 r a. » T > nIj r. ”. l - _ 亠n耳+ f|. - ,1 J jjjfnJ 1-| 11 -1.2本年借款4

37、520352010001.3本年應(yīng)付利息60171163184122611.4本年還本付息71163170416221561還本4520152015001500付息60171163184122611.5年末借款本息累計35204520452015002自營資產(chǎn)投資人民幣借款2.1年初借款本息累計2020本金2020建設(shè)期利息22本年借款20202.3本年應(yīng)計利息2112.4本年還本付息121還本2020付息2112.5年末借款本息累計20203房地產(chǎn)投資人民幣借款3.1年初借款本息累計3500450030001500本金3500450030001500建設(shè)期利息3.2本年借款4500350010003.3本年應(yīng)計利息59971162183122613.4本年按約定還本付息71162168316221561還本4500150015001500付息59971162183122613.5年末借款本息累計35004500300015004還本資金來源1481791539240431624.1上年余額148179199044.2攤銷4.3折舊10104.4利潤392564104.5可利用租售收入1483195718113904