偉業(yè)顧問丹青府項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷的方案

1、2目錄目錄市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析客戶分析客戶分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位營(yíng)銷思路營(yíng)銷思路3目錄目錄市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析客戶分析客戶分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位營(yíng)銷思路營(yíng)銷思路4樂府江南樂府江南天下城市場(chǎng)天下城市場(chǎng)美廉美底商美廉美底商中國(guó)房子中國(guó)房子蘭德華庭蘭德華庭本項(xiàng)目本項(xiàng)目熙湖熙湖2 2期期沿街店鋪商業(yè)市調(diào)范圍n由于住宅底商的商業(yè)輻射面小，故選擇以田村路為中心軸，對(duì)周邊底商進(jìn)行市調(diào)，市調(diào)項(xiàng)目包括田村路沿街商鋪及周邊項(xiàng)目底商。商業(yè)營(yíng)銷思路市場(chǎng)調(diào)研范圍調(diào)研范圍產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱綜合市場(chǎng)天下城市場(chǎng)沿街商業(yè)田村至半壁店沿街店鋪美廉美商業(yè)底商樂府江南中國(guó)房子蘭德華庭5n 租金價(jià)格租金價(jià)格：商業(yè)營(yíng)銷

2、思路個(gè)案點(diǎn)評(píng)天下城市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目綜合市場(chǎng)業(yè)態(tài)面積位置價(jià)格元/月備注手機(jī)配件15市場(chǎng)內(nèi)部1400不臨街月供價(jià)格服裝25市場(chǎng)內(nèi)部2000不臨街季供價(jià)格香煙零售20入口處1900臨街商鋪季供價(jià)格n面積范圍：面積范圍： 1035 n主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)：雜貨，衣帽，食品，電器等小商品批發(fā)零售業(yè)態(tài)；n商鋪情況：商鋪情況：共約余間商鋪，室內(nèi)高度約米；n空置率：空置率：6n 經(jīng)營(yíng)方式：經(jīng)營(yíng)方式：經(jīng)營(yíng)者自持、租賃n 客群：客群：周邊未拆遷區(qū)域的居民、附近商業(yè)的從業(yè)人員為主。n 綜述綜述: 市場(chǎng)門口處沿街商鋪面積在20以下，內(nèi)部市場(chǎng)大廳攤位面積在1035之間，但非臨街商鋪和攤位租賃不善，人氣低，生意冷淡。據(jù)調(diào)查，現(xiàn)場(chǎng)

3、商戶反映此現(xiàn)狀主要是周邊大量拆遷、客流減少，且商位不臨街等綜合原因造成。天下城市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目綜合市場(chǎng)商業(yè)營(yíng)銷思路個(gè)案點(diǎn)評(píng)7n 面積范圍面積范圍：1530n 主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)：雜貨，小食品等；田村至半壁店沿街店鋪重點(diǎn)項(xiàng)目沿街商業(yè)n 租金價(jià)格租金價(jià)格：業(yè)態(tài)面積位置價(jià)格元/月備注復(fù)印打字15臨街2000年供價(jià)格雜貨（二元店） 10臨街1200年供價(jià)格五金20臨街1900年供價(jià)格（含自建）商業(yè)營(yíng)銷思路個(gè)案點(diǎn)評(píng)8田村至半壁店沿街店鋪重點(diǎn)項(xiàng)目沿街商業(yè)n商鋪情況：商鋪情況：共計(jì)間商鋪，無空置，室內(nèi)高度大約m不等，多為原地居民自建房，少部分為沿路單位的公建房。n空置率：空置率：n經(jīng)營(yíng)方式：經(jīng)營(yíng)方式：出租n客群：

4、客群：多為路過或周邊居民為主。n綜述綜述: 該區(qū)域沿街商鋪的業(yè)態(tài)較社區(qū)商業(yè)要低，多為社區(qū)商業(yè)的補(bǔ)充，客群多為原區(qū)域居民或外來務(wù)工者居多，以滿足其基本日常需求為主。同時(shí)據(jù)市調(diào)了解，政府規(guī)定沿街店鋪一律拆除，部分業(yè)主透露將在3個(gè)月內(nèi)拆遷，但就初步訪談顯示，目前在此經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者，多處于觀望狀態(tài)。商業(yè)營(yíng)銷思路個(gè)案點(diǎn)評(píng)9n 面積范圍面積范圍：20 n 主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)：服裝店，零售、美發(fā)等n 商鋪情況商鋪情況：共計(jì)間商鋪，無空置，室內(nèi)高度 m,空間窄??；n 空置率：空置率：美廉美商業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目沿街商業(yè)業(yè)態(tài)面積位置價(jià)格元/月備注嬰兒服裝用品20臨街1500-2000月供價(jià)格發(fā)廊20臨街1600月供價(jià)格n 租

5、金價(jià)格租金價(jià)格：商業(yè)營(yíng)銷思路個(gè)案點(diǎn)評(píng)10美廉美商業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目沿街商業(yè)n經(jīng)營(yíng)方式：經(jīng)營(yíng)方式：出租n客群：客群：范圍含蓋田村路沿街社區(qū)。n綜述綜述: 由于有美廉美超市的支撐，本商鋪為區(qū)域生活必需品采購(gòu)中心，客群包括田村路沿線新、舊居民，商鋪的業(yè)態(tài)較豐富，出現(xiàn)服裝服飾等業(yè)態(tài)。同時(shí)據(jù)市調(diào)了解，由于田村路的改造即將開始，政府規(guī)定沿街店鋪一律拆除。商業(yè)營(yíng)銷思路個(gè)案點(diǎn)評(píng)11樂府江南底商n 面積范圍面積范圍：170200n 主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)：餐飲、中介、美容美發(fā)、服裝店、電器商場(chǎng)等；n 空置率：空置率：n 經(jīng)營(yíng)方式：經(jīng)營(yíng)方式：出租n 客群：客群：由于業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)氛圍成熟，吸引了本項(xiàng)目及大面積周邊客戶重點(diǎn)項(xiàng)目底

6、商業(yè)態(tài)面積位置價(jià)格元/天/備注服裝精品店150臨街5季供價(jià)格形式：付3壓1美容院200臨街n 租金價(jià)格租金價(jià)格：商業(yè)營(yíng)銷思路個(gè)案點(diǎn)評(píng)12樂府江南底商重點(diǎn)項(xiàng)目底商n商鋪情況商鋪情況: : 共計(jì)33間底商，空置15間，室內(nèi)高度4.5 m，鋪面開間寬闊，使商戶更易合理分配空間。自2005年6月交房后，底商一直屬于開發(fā)商自持，在進(jìn)行近4年的“養(yǎng)市”后，目前商業(yè)氛圍逐漸轉(zhuǎn)好。n空置率：空置率：n綜述綜述:該項(xiàng)目附屬商業(yè)寫字樓叫樂府商城，其中具備業(yè)態(tài)有如大中電器、老家肉餅、網(wǎng)吧、大鴨梨等，該類業(yè)態(tài)覆蓋商圈范圍相對(duì)廣泛，市場(chǎng)影響力教高，在很大程度上提升了樂府江南底商的發(fā)展。 集中商業(yè)處于項(xiàng)目東、北側(cè),業(yè)態(tài)以

7、滿足周邊及自身項(xiàng)目客群的基本生活需求為主。經(jīng)與大中電器員工訪談，目前該區(qū)域雖然較田村路其他區(qū)域成熟，但商場(chǎng)內(nèi)仍舊人流不足，表明本區(qū)域仍處于發(fā)展過程當(dāng)中。商業(yè)營(yíng)銷思路個(gè)案點(diǎn)評(píng)13n 面積范圍面積范圍：5060 n 主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)：比較豐富，煙酒、美容美發(fā)、茶葉公司、二手房產(chǎn)中介等n 空置率：空置率：n 銷售方式：銷售方式：自然銷售 14套空置 （原因不詳）中國(guó)房子底商重點(diǎn)項(xiàng)目底商業(yè)態(tài)面積位置價(jià)格元/年備注茶葉店60臨街12萬年供價(jià)格煙酒零售50臨街10萬年供價(jià)格n 租金價(jià)格租金價(jià)格：商業(yè)營(yíng)銷思路個(gè)案點(diǎn)評(píng)14n 商鋪情況商鋪情況：沿街的兩棟樓均設(shè)計(jì)底商，其中西側(cè)臨田村東路底商共計(jì)16套，目前僅剩

8、兩套邊角戶型空置（該戶型需為消防通道預(yù)留過道，平均實(shí)際面積不足10 ），東側(cè)剩余14間商鋪，為開發(fā)商自持（原因不詳），目前全部空置。底商室內(nèi)高度為5米，戶型方正。n 客群：客群：以本項(xiàng)目及蘭德華庭的居民為主。n 綜述綜述: 以滿足本社區(qū)基本生活需求業(yè)態(tài)為主，配套尚不成熟，從目前開放戶型的數(shù)量上統(tǒng)計(jì)，空置率達(dá)12.5%。該底商大都為06年開盤時(shí)，以9200元/ 實(shí)際均價(jià)售出，現(xiàn)再租賃給第二業(yè)主。但由于區(qū)域缺乏商業(yè)氛圍，所以租金低廉，經(jīng)換算，本項(xiàng)目60左右戶型的租金為5.47元/天/，水平高于周邊大面積底商產(chǎn)品。中國(guó)房子底商重點(diǎn)項(xiàng)目底商商業(yè)營(yíng)銷思路個(gè)案點(diǎn)評(píng)15n 面積范圍面積范圍：180 單層底商

9、和240復(fù)式結(jié)構(gòu)底商，復(fù)式結(jié)構(gòu)按兩層面積銷售，其戶型與本項(xiàng)目相似，由于建筑設(shè)計(jì)原因，存在部分柱、墻等對(duì)格局的影響，且南向開窗面積小，采光較比本項(xiàng)目有所不足。n 主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)：寵物門診，房地產(chǎn)中介等n 空置率：空置率：14% （如計(jì)入未售房屋，則為）業(yè)態(tài)面積位置價(jià)格元/月備注二手中介100臨街12000季供價(jià)格付3壓1（兩家合租）寵物商店80臨街10000蘭德華庭底商重點(diǎn)項(xiàng)目底商n 租金價(jià)格租金價(jià)格：窗窗門門商業(yè)營(yíng)銷思路個(gè)案點(diǎn)評(píng)16n 商鋪情況商鋪情況: 共計(jì)26間商鋪，東側(cè)14套為復(fù)式底商，已投入使用，兩套空置。西側(cè)12套為單層底商，目前屬于在售之中， 單價(jià)14000元/ 由于目前無法辦理

10、貸款業(yè)務(wù)，故呈現(xiàn)有價(jià)無市的狀態(tài)，全部空置。單層室內(nèi)高度為4m，復(fù)式高度為2.9m。n 客群：客群：路過及本項(xiàng)目和中國(guó)房子的客戶居多。n 銷售方式：銷售方式：自然銷售n 綜述綜述: 目前項(xiàng)目租金水平維持在1.2萬元/月（月供）左右，經(jīng)換算，本項(xiàng)目180戶型的租金為2.6元/天/左右，租金水準(zhǔn)低于中國(guó)房子的小面積底商。業(yè)態(tài)以二手房中介、美容美發(fā)等相對(duì)集中。蘭德華庭底商重點(diǎn)項(xiàng)目底商商業(yè)營(yíng)銷思路個(gè)案點(diǎn)評(píng)17n2007年3月已經(jīng)開始樓體的內(nèi)外裝修，以及智能化的安裝，4月份開始市政工程的建設(shè)，5月份開始電梯安裝，而社區(qū)內(nèi)的園林工程則預(yù)計(jì)在6月份動(dòng)工，07年十月交房。n該項(xiàng)目底商為臨街樓首層,通過市調(diào)了解底

11、商單位面積約60 左右,均價(jià)為14000元/ 熙湖2期底商潛在項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷思路個(gè)案點(diǎn)評(píng)18商業(yè)營(yíng)銷思路市場(chǎng)分析與綜述市場(chǎng)總結(jié)n本區(qū)域整體商業(yè)氛圍，以樂府江南為中心，沿田村路逐漸遞減，本項(xiàng)目周邊由于在進(jìn)行拆遷及施工，故無商業(yè)氛圍。n區(qū)域內(nèi)除中國(guó)房子與蘭德華庭底尚外，經(jīng)營(yíng)方式均為出租，以上兩項(xiàng)目除封閉未售房屋外，空置率均在20%以下，從這兩項(xiàng)目實(shí)際租賃情況看，租金水平與面積大小呈反比。n區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)相對(duì)趨同，多為首層底商，從戶型上看，除本項(xiàng)目和蘭德華庭的復(fù)式戶型內(nèi)部受建筑設(shè)計(jì)影響，進(jìn)而帶來實(shí)際使用的不便，其余底商均為方正戶型，更利于空間利用。n目前社區(qū)底商承租商業(yè)的業(yè)態(tài)相對(duì)單一。n區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在銷

12、售底商時(shí)無特殊營(yíng)銷推廣，多采用與住宅同時(shí)發(fā)售的正常銷售手段。n目前熙湖項(xiàng)目尚有2萬 ，且周邊潛在項(xiàng)目均有商業(yè)配套，同時(shí)，中國(guó)房子和蘭德華庭均有部分底商待售，本項(xiàng)目存在一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。n“沿街店鋪”的拆遷和熙湖等項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)、入住，將在幾年后提升周邊商業(yè)的檔次和商業(yè)氛圍，但目前情況不容樂觀。19目錄目錄市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析客戶分析客戶分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位營(yíng)銷思路營(yíng)銷思路20n本項(xiàng)目6號(hào)樓建筑尚未出地面，7、5號(hào)配套及7、8號(hào)住宅仍在拆遷過程當(dāng)中，周圍居老住區(qū)處于拆遷過程當(dāng)中，人流數(shù)量逐漸遞減，故周邊毫無商業(yè)氛圍，對(duì)于購(gòu)買商業(yè)的客群來講，銷售大面積、總價(jià)高的商業(yè)，僅依靠營(yíng)銷手段，而缺

13、乏實(shí)體建筑的支持，具備一定難度。本項(xiàng)目現(xiàn)狀商業(yè)營(yíng)銷思路項(xiàng)目分析現(xiàn)狀分析21n現(xiàn)本項(xiàng)目周邊已全部拆遷，僅有零星沿街商鋪，目前項(xiàng)目形象難以支撐預(yù)期均價(jià)的商業(yè)銷售。n政府將要為田村路進(jìn)行擴(kuò)修，由此一來，將改善本項(xiàng)目周邊環(huán)境。n本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2008年底交房，屆時(shí)，熙湖2期等項(xiàng)目也已入住，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍將有所改善。本項(xiàng)目周邊情況商業(yè)營(yíng)銷思路項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊分析n項(xiàng)目幾乎沒有商業(yè)形象，且周邊臨近拆遷，多呈現(xiàn)低級(jí)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)；n區(qū)域市政改造即將開始，區(qū)域恢復(fù)商氣需3-5年時(shí)間。22本案面積區(qū)間與區(qū)域?qū)Ρ壬虡I(yè)營(yíng)銷思路項(xiàng)目分析70以下戶型共計(jì)10戶，占42%，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)均價(jià)看，該類戶型該類戶型面積與中國(guó)房子

14、項(xiàng)目相當(dāng)，具有面積小，總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)，且相對(duì)目前區(qū)域底商業(yè)態(tài)來講，適宜用做零售、煙酒等滿足社區(qū)內(nèi)部生活需求的業(yè)態(tài)。70以上戶型共計(jì)14戶，占58%，該類戶型小于蘭德華廳等單位面積200 左右的項(xiàng)目，相對(duì)目前區(qū)域底商業(yè)態(tài)來講，適用于美容院、茶館、精品店等業(yè)態(tài)，但考慮到目前項(xiàng)目周邊缺乏商業(yè)氛圍、尚不能支持該類業(yè)態(tài)的正常經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀， 該類產(chǎn)品將面臨很大的租售難度。23分銷售單元解析商業(yè)營(yíng)銷思路項(xiàng)目分析小戶型產(chǎn)品分割相對(duì)方正，且面積在70以下，在銷售角度來看，將是本項(xiàng)目銷售相對(duì)較快的底商產(chǎn)品。大戶型產(chǎn)品受建筑設(shè)計(jì)的制約，受內(nèi)部框架影響，且面積在90-160之間，戶型設(shè)計(jì)與蘭德華庭相似，戶型采光面相對(duì)較大

15、，但臨街面的面寬小，且戶型內(nèi)部存在承重墻等影響，對(duì)于部分業(yè)態(tài)（如小型超市等）來講，在使用上存在相當(dāng)大的不便。n外墻為石材立面，具備一定品質(zhì)感；n整層僅有兩個(gè)衛(wèi)生間，且不能作為公共使用，將為其他商鋪帶來使用上的不便；n除10套相對(duì)設(shè)計(jì)方正的小戶型產(chǎn)品之外，其余產(chǎn)品均存在分割凌亂，動(dòng)線不當(dāng)?shù)热秉c(diǎn)，難以滿足使用需求。24產(chǎn)品戶型分析商業(yè)營(yíng)銷思路項(xiàng)目分析n北側(cè)底商立面n南側(cè)底商立面n從產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面看，南側(cè)里面的窗戶設(shè)計(jì)較多，且面積大，相對(duì)蘭德華庭同類項(xiàng)目，采光更好，視野更加開闊，使室內(nèi)舒適度更高。n窗戶的設(shè)計(jì)預(yù)留了加裝隔層的余地，為空間改造提供了方便。25分析總結(jié)商業(yè)營(yíng)銷思路項(xiàng)目分析n目前產(chǎn)品周邊區(qū)域

16、無商業(yè)氛圍，再次“養(yǎng)市”需3-5年較長(zhǎng)時(shí)間；n小面積底商產(chǎn)品總價(jià)低，對(duì)比周邊重點(diǎn)項(xiàng)目的單位面積極其租賃情況，屬于市場(chǎng)上相對(duì)較易去化的產(chǎn)品；n大面積底商產(chǎn)品受建筑設(shè)計(jì)的影響，格局欠方正，將會(huì)影響實(shí)際的商業(yè)活動(dòng)；n從立面上看，本項(xiàng)目立面具備一定品質(zhì)感，且為進(jìn)一步改造提供了產(chǎn)品支持。26目錄目錄市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析客戶分析客戶分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位營(yíng)銷思路營(yíng)銷思路27客戶調(diào)研商業(yè)營(yíng)銷思路客戶分析客戶姓名聯(lián)系方式需求面積()價(jià)格意向(元/)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目使用意向魏明13911670069100左右15000以下美容美發(fā),便民類自用付有良136933970995010012000左右便利店,藥店投資

17、/自用雷辰光13366022246808000煙酒類自用韓莉1370129238710010000飾品店自用意向客戶調(diào)研截止到4月16日，銷售體累計(jì)接訪商鋪意向客戶12位，在經(jīng)過追訪、調(diào)查后，篩選出以上四位客戶的購(gòu)買意向，從中可以看出n客戶能接受的價(jià)格在12000元/左右，面積多在100 左右，按此推算，客戶心理能夠承受的總價(jià)在120萬元以下。n以上數(shù)據(jù)表明，意向客戶多為小型底成本業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者，多為自用，且業(yè)態(tài)以滿足社區(qū)日常需求為主。n意向比僅為33%，說明意向客戶對(duì)本區(qū)域的商鋪認(rèn)可程度較低。28客戶調(diào)研商業(yè)營(yíng)銷思路客戶分析周邊底商潛在客戶調(diào)研客戶姓名現(xiàn)住底商名稱目前經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及面積目前對(duì)本項(xiàng)目的

18、認(rèn)知趙女士田村路沿線底商廣告制作，120可以考慮購(gòu)買，等到看到現(xiàn)房后試情況再行決定王先生美廉美底商發(fā)廊，60不會(huì)考慮購(gòu)買，但如果價(jià)格便宜，會(huì)考慮租賃宋女士天下城底商煙酒店，40目前無商業(yè)氛圍，價(jià)格也待商討85%的客戶聲稱自身財(cái)力有限，不會(huì)購(gòu)買本區(qū)域的商鋪。75%的客戶認(rèn)為近年內(nèi)本項(xiàng)目所在地段難以維持經(jīng)營(yíng)。在市調(diào)過程中，偉業(yè)對(duì)田村路沿路的商業(yè)業(yè)主進(jìn)行了意向訪問，在采訪的20位客戶當(dāng)中，選擇如下三位具代表的客戶進(jìn)行分析：n周邊潛在客戶普遍購(gòu)買力偏低，可接受本項(xiàng)目偏小面積的戶型產(chǎn)品；n由于本項(xiàng)目處于期房階段，客戶的的觀望心理較嚴(yán)重；n客戶對(duì)周邊商鋪市場(chǎng)較了解，認(rèn)為目前區(qū)域商鋪市場(chǎng)將隨著市政建設(shè)和項(xiàng)目

19、開發(fā)有所發(fā)展，但現(xiàn)階段心理價(jià)格偏低。29客戶總結(jié)商業(yè)營(yíng)銷思路客戶分析n意向客戶數(shù)量少，且客戶對(duì)本項(xiàng)目及所處區(qū)域的認(rèn)可程度底；n客戶對(duì)于本項(xiàng)目6m層高，且可進(jìn)行改造的產(chǎn)品設(shè)計(jì)表示一定認(rèn)同；n目前意向客戶的購(gòu)買能力和心理承受價(jià)格有限，本項(xiàng)目的大面積產(chǎn)品去化阻力大，且價(jià)格提升空間?。恍∶娣e戶型投資客大面積戶型投資性差,但存在多種使用可能n商業(yè)n辦公n居住n混合30目錄目錄市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析客戶分析客戶分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位營(yíng)銷思路營(yíng)銷思路31商業(yè)營(yíng)銷思路產(chǎn)品定位分析n產(chǎn)品工期為07年9月封頂，08年底交房，在周邊毫無商業(yè)氛圍的情況下，客戶對(duì)本項(xiàng)目地段的認(rèn)知度，和項(xiàng)目自身的價(jià)值感認(rèn)同度低，

20、暫時(shí)無法承受產(chǎn)品價(jià)格；n 受建筑設(shè)計(jì)的影響，部分部分空間存在浪費(fèi)情況， 22套戶型無衛(wèi)生間，造成使用不便； n周邊開發(fā)與市政建設(shè)遠(yuǎn)景樂觀，但需3-5年的發(fā)展周期。n 產(chǎn)品面積可分為兩個(gè)檔次，36-70之間的小戶型產(chǎn)品具備相當(dāng)高的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)；90-160 之間的產(chǎn)品與蘭德華庭等重點(diǎn)項(xiàng)目相比，面積偏小，總價(jià)偏底。n 近期周邊市場(chǎng)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品缺乏，且與其他區(qū)域相比，底商的平均價(jià)格十分低廉，是客戶投資入市的好時(shí)機(jī)。n產(chǎn)品為6米層高，可自行安裝夾層。n 目前熙湖二期等周邊項(xiàng)目產(chǎn)品的存在競(jìng)爭(zhēng)。n6號(hào)樓的順利銷售證明：目前市場(chǎng)非常缺乏住宅產(chǎn)品，且需求量大，造成住宅價(jià)格提升幅度高，客戶在購(gòu)買時(shí)，會(huì)忽略產(chǎn)權(quán)年限、

21、物業(yè)費(fèi)用等問題。322 2、以住宅或商住形式發(fā)售、以住宅或商住形式發(fā)售, ,強(qiáng)強(qiáng)調(diào)多功能性調(diào)多功能性, ,以及多功能性帶以及多功能性帶來的性價(jià)比來的性價(jià)比暫時(shí)自持，待區(qū)域具備一定成暫時(shí)自持，待區(qū)域具備一定成熟度后作為商業(yè)開售或以租帶熟度后作為商業(yè)開售或以租帶售售, ,防止開盤滯銷防止開盤滯銷, ,造成死盤造成死盤1 1、按既定價(jià)格出售、按既定價(jià)格出售商業(yè)營(yíng)銷思路產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位思考33商業(yè)營(yíng)銷思路產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位思考方向一方向一 暫時(shí)自持，待區(qū)域具備一定成熟度后開售或以租帶售n目前項(xiàng)目處于期房階段，且出租一般在入住之后，如自持到本項(xiàng)目入住，則將大大影響項(xiàng)目的銷售與回款，且開發(fā)商需承受一定出租風(fēng)

22、險(xiǎn)；n就目前情況看，區(qū)域的開發(fā)周期過長(zhǎng)，難以在近2、3年內(nèi)具備一定規(guī)模，且屆時(shí)政策影響的力度仍不明晰，故在長(zhǎng)時(shí)間自持后，仍難以提升價(jià)格。n自持期限過長(zhǎng)，造成資源閑置；n以租帶售風(fēng)險(xiǎn)較大，操作難度高，且回款周期長(zhǎng)。34n客戶對(duì)地段和產(chǎn)品的認(rèn)知率低；n本項(xiàng)目為期房階段，且封頂時(shí)間為07年9月、正式入住時(shí)間為08年底，投資商業(yè)的客戶的觀望心理嚴(yán)重；n雖然本項(xiàng)目?jī)r(jià)格屬于區(qū)域平均水平，但由于項(xiàng)目目前形象的影響，對(duì)于商業(yè)產(chǎn)品，難以通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)達(dá)成快速去化。商業(yè)營(yíng)銷思路產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位思考方向二方向二月封頂后，針對(duì)部分小面積產(chǎn)品按照既定價(jià)格正常開售n小面積戶型銷售難度較低，去化速度較快；n大面積戶型產(chǎn)品則面臨難以突破市場(chǎng)價(jià)格瓶頸，去化速度慢的問題，影響回款。35商業(yè)營(yíng)銷思路產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位思考方向三方向三以住宅或商住形式發(fā)售n經(jīng)過6號(hào)樓的實(shí)際銷售情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，目前區(qū)域內(nèi)客戶對(duì)住宅的需求量呈鋼性上升態(tài)勢(shì)。n西山洋房作為40年產(chǎn)權(quán)立項(xiàng)的產(chǎn)品，通過 “買