房地產開發(fā)類企業(yè)調查報告模板

1、攀枝花市商業(yè)銀行XX支行貸前調查報告（房地產開發(fā)類模板） 申請人名稱： XX公司 業(yè)務類別： 授信方式及業(yè)務品種構成 申請金額： XX萬元 授信期限： XX個月 擔保情況： XX方式擔保（如抵押+保證） 調查人員： XXX、XXX 關于XX公司申請XX貸款/綜合授信XX萬元貸前調查報告第一部分 申請及調查過程一、申請主要內容XX公司于XX年XX月XX日向我行申請XX貸款/綜合授信 XX萬元，其中：流動資金/固定資產/項目融資/銀行承兌匯票敞口）XX萬元；銀行承兌匯票XX萬元（簽發(fā)銀行承兌匯票時，按照票面金額存入不低于XX%的活期/定期保證金），申請期限X年（或XX月），該筆貸款/授信資金用于X

2、X（具體資金用途，不能以流動資金周轉簡單概括），該筆綜合（單一）授信/貸款由XX公司提供的位于XXXX（產權證號及載明的準確地理位置、面積）的XXXXXXX提供（最高額）抵押、質押、保證）擔保，另外追加公司（根據具體情況而定，選擇實際控制人夫妻、子女、股東、法定代表人或者其他第三人）連帶保證責任擔保。二、調查時間及相關情況調查時間： 年 月 日至 年 月 日 調查人員：調查對象（應列明申請人核心管理層兩名以上人員具體聯(lián)系方式）：調查地點：（如項目現(xiàn)場XX，抵押物現(xiàn)場XX）：調查主要內容： 合作背景（首次授信還是續(xù)授信）： 第二部分 申請人相關情況及分析一、申請人相關情況調查分析（一）申請人基本

3、情況申請人基本情況客戶全稱注冊地址法定代表人實際控制人注冊資本行業(yè)種類實收資本 企業(yè)規(guī)模經營范圍營業(yè)執(zhí)照號碼組織形式機構代碼證號碼基本戶開戶行貸款卡號碼主要股東投資金額（萬元）占比1、申請人的基本情況及歷史沿革（主要介紹企業(yè)成立、發(fā)展歷程，發(fā)展規(guī)劃、現(xiàn)狀，企業(yè)員工數量、構成情況，并對企業(yè)發(fā)展過程中的主要時間節(jié)點、事件進行描述）2、 股東情況介紹（自然人股東主要介紹學歷、從業(yè)經歷、資產情況、股東背景、股東之間的關系等；法人股東參照“申請人基本情況及歷史沿革”） 3、主要管理人員情況（主要介紹企業(yè)法定代表人、總經理、財務經理等主要管理人員的基本情況，如：個人品德、從業(yè)經歷、管理能力、受教育程度等。

4、可對管理團隊的總體情況進行描述）3、 實際控制人分析。分析實際控制人經歷、行業(yè)經驗；實際控制人資信狀況；實際控制人企業(yè)外活動（社會任職情況、與政府部門關系、業(yè)界口碑、有無重大不良嗜好等）；實際控制人財務謹慎性（投資項目中自身積累與外部融資比例，對外擔保謹慎與否，以往投資項目成功與否）；實際控制人凈資產（通?？梢圆捎靡韵聝晒交ハ囹炞C：實際控制人凈資產額=歷史利潤積累合計+資產升值-資產損失-消費損耗;實際控制人凈資產額=資產現(xiàn)值-潛在風險和稅負成本-現(xiàn)有負債-預計負債）（二）申請人經營情況分析1、主營業(yè)務描述。以往開發(fā)/土地儲備銷售業(yè)績情況，客戶開發(fā)已售項目稅務清算及欠稅情況。主要評價借款人近

5、3年開發(fā)樓盤的竣工量、銷售量及回籠資金額及流向、竣工產品合格率、優(yōu)良率、銷售率；除本項目外，目前正在開發(fā)或銷售的項目情況；行業(yè)地位及口碑；土地儲備及取得成本情況。土地儲備貸款須說明儲備機構在當地的地位，該機構在當地土地一級市場是否具有較高的壟斷性，成立以來收儲及出讓、收入及利潤、出讓收入資金回籠概況，土地儲備情況及儲備資金來源。 2、政策分析。當前政策的規(guī)定，分析是否存在國家政策、產業(yè)政策、行業(yè)政策等政策風險。 3、樓盤銷售管理模式。 4、客戶所在行業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢和存在的主要行業(yè)風險?？蛻粼谛袠I(yè)或區(qū)域市場中的地位和競爭優(yōu)劣勢分析。 5、企業(yè)核心競爭力分析（樓盤特點、銷售網絡以及其他獨特的商

6、業(yè)競爭或盈利模式等）： 6、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經營策略： 7、企業(yè)實際執(zhí)行的主要稅收政策（稅收優(yōu)惠應提供相應的佐證資料）；上年主要稅種納（退）稅以及減免稅情況，當期納稅與上年同期比較分析；納稅與營業(yè)收入、利潤總額等的匹配性是否存在異常： 8、企業(yè)主要經營資質、榮譽證書取得情況，曾經受到過的主要行政處罰、重大訴訟進展或結果、重大新聞事件及影響等情況： 9、其他重大經營事項描述及分析：（三）房地產開發(fā)項目建設情況分析房地產開發(fā)項目情況調查包括但不限于以下內容：1、項目建設的基本情況（1） 項目建設的地理位置、四至（四周相鄰）、用途。（2）土地情況。土地取得方式及價格、占地面積、主要規(guī)劃條件（性質、容積

7、率、建筑密度、綠地率、出讓年限、其它規(guī)劃要件） （3）主要建設指標。建筑高度及層數 。房屋總套數 。其中：住宅套數 ；其他用房套數 ；建筑總面積 。其中：住宅面積 ；商業(yè)用房面積 ；車庫面積 ；其它用房面積 。（4）總投資 ；自有資金 萬元，貸款 萬元，其它資金 萬元。（5）計劃開工和竣工時間： 2、建設條件（手續(xù)）評價（1）就項目是否獲得政府有關部門批復，土地使用權獲取方式及款項支付情況、使用年限，核查房地產開發(fā)的相關證件：包括國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、環(huán)境影響評價批復等。土地儲備貸款須提供政府實施土地收購、儲備和出讓的相關文件，是否符合當地的城鎮(zhèn)規(guī)

8、劃及土地利用總體規(guī)劃，土地的增值潛力如何等進行說明 （2）自有資金是否達到規(guī)定比例要求及其證明材料： （3）項目建設動遷安置計劃，施工期間原材料、動力、水等施工條件的保障程度，如是經濟適用房，則是否列入國家建設計劃 （4）建設項目的設計、施工、監(jiān)理情況招投標方式是否符合有關部門的規(guī)定；調查分析設計、施工企業(yè)和建設監(jiān)理企業(yè)的資質等級、資信業(yè)績 3、開發(fā)項目進度及預售情況（土地儲備貸款則說明儲備進度及土地出讓金的繳納情況）： 4、項目市場情況評估（1）區(qū)域房地產投資環(huán)境評估宏觀政策、區(qū)域發(fā)展、城市化進程、工業(yè)化進程、交通狀況。土地儲備機構須同時說明當地房地產經營機制的健全程度，如土地招標、拍賣、掛

9、牌、權屬登記等方面的規(guī)范性 （2）區(qū)域內房地產供求狀況區(qū)域內近幾年各類房地產供需狀況、價格走勢；橫向比較周邊地段同類房地產商品的售價、租金和租售情況；當地居民購買能力分析。土地儲備貸款須考慮工業(yè)園區(qū)用地因素 （3）本項目市場定位所具檔次及其面向的主要消費群體、銷售方式、主要競爭優(yōu)勢及銷售前景分析 （4）目前意向購房/或企業(yè)征地（土儲）情況 （5）住房（商用房或其它）按揭貸款預計量，是否簽署相關協(xié)議或有口頭意向 5、項目建設的投資成本和資金籌措（1）投資成本 項目建設投資成本情況表單位：萬元序號成本項目成本預算已投入資金缺口1土地費用（實際）2前期工程費用及報建費用3基礎設施建設費用4建筑安裝工

10、程費用5銷售、管理、財務費用6其它費用7公共配套設施建設費8不可預見費用9合計關于投資成本的說明： （2）資金籌措：項目資金籌措情況表單位：萬元序號資金來源籌措計劃已到位未到位1項目自有資金2預（租）售收入3銀行借款4其它來源5合計關于對項目資金籌措的說明，包括對已到位資金的審驗情況說明 6、項目財務效益分析 （1）可售面積測算根據建設工程規(guī)劃許可證，本項目可售面積如下：序號項目名稱可售面積(M2)備注1住宅2商業(yè)用房 3車庫4合計（2）銷售收入預測各年收入預測表 面積單位:平方米,金額單位:萬元項目年年合計面積單價收入面積單價收入面積單價總收入住宅商業(yè)用房車庫合計保本銷售量和保本銷售額的測算

11、： 保本銷售率為： （3）收益測算 項目建設期貸款利息已計入投資成本。根據其還款計劃測算其應計入期間費用的利息為 萬元。則：項目利潤總額=項目總收入-項目總成本-貸款利息期間費用-其它費用 = 萬元。項目凈利潤=利潤總額-所得稅= 萬元。分析： 7、項目主要面臨的風險因素（如建設期風險、項目超概算的財務風險、管理層風險、政策風險、行業(yè)風險、法律風險、客戶經營風險等）及防范措施分析：8、項目貸款使用過程中資金監(jiān)管的各項限制性條件（如信貸資金監(jiān)督使用、主營收入回籠的監(jiān)控措施，如控股大股東或實際控制人對項目超概算部分所需資金無條件補足的承諾；提出我行可接受的資金監(jiān)管方案等）：（四）申請人財務情況分析

12、1、報表合規(guī)性與真實性說明（1）會計報表（應提供近三年末和即期報表）編制主體、報表是否經過審計、是否與公司提供給稅務、工商部門的報表相符；客戶原則上必須提供審計報告（含審計意見全文、經審計的會計報表以及附注），未提供審計報告的應說明原因：（2）對會計師事務所出具的有強調事項、保留意見、無法表示意見或否定意見的審計報告的,還必須對所涉及事項對公司財務狀況的影響做出分析與說明：（3）如需申請人提供合并（或匯總）報表的，說明合并（或匯總）的范圍，合并（或匯總）范圍的確定、變動依據是否合理并符合規(guī)定。提供合并（或匯總）會計報表的公司,除提供合并（或匯總）會計報表之外,原則上還應提供母公司會計報表：（4

13、）對財務報表真實性程度的判斷分析：2、申請人財務狀況、財務指標變動表 （1）企業(yè)財務狀況變動表單位名稱： 單位：萬元項 目XXX年末XXX年末XXX年末XXX年X月上年末比前年末增減上年末各項占比即期各項占比總資產流動資產貨幣資金短期投資應收票據應收帳款其他應收款(經營活動)其他應收款(投資活動)預付帳款存貨待攤費用一年內到期的長期債權投資其他流動資產長期投資固定資產固定資產原價減：累計折舊減：固定資產減值準備固定資產清理在建工程無形及其他資產負債流動負債短期借款應付票據應付帳款預收帳款應付工資應付福利費應付股利應交稅金其他應交款其他應付款(經營活動)其他應付款(投資活動)預提費用一年內到期的

14、長期負債其他流動負債長期負債長期借款應付債券長期應付款其他長期負債少數股東權益所有者權益實收資本資本公積盈余公積未分配利潤主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本主營業(yè)務稅金及附加主營業(yè)務利潤其他業(yè)務利潤經營費用管理費用財務費用營業(yè)利潤投資收益補貼收入營業(yè)外收入營業(yè)外支出利潤總額所得稅凈利潤（2）企業(yè)財務指標變動表單位名稱: 指標/年份XXX年末XXX年末XXX年末XXX年X月一、償債能力指標資產負債率流動比率速動比率利息保障倍數現(xiàn)金比率二、營運能力指標應收帳款周轉率存貨周轉率三、盈利能力指標銷售毛利率銷售凈利率資產凈利率凈資產收益率四、發(fā)展能力指標銷售收入增長率凈利潤增長率資本增值率固定資產凈值率投資收益增

15、長率凈現(xiàn)金流量經營凈現(xiàn)金流量經營現(xiàn)金流入量投資凈現(xiàn)金流量籌資凈現(xiàn)金流量3、當期重要會計科目大額明細表 應收賬款總額主要占用單位金額占用原因賬齡結構一年以下一至三年三年以上前五大銷售商單位上年度當期信用政策穩(wěn)定性評價：存貨總額存貨內容：（若存在不良存貨，則需在調查分析中予以說明）其中：（存貨結構）前五大供應商單位上年度當期結算方式穩(wěn)定性評價：對外投資總額注意：若當期對外投資余額超過公司權益資產的50，則需在調查分析中詳細分析被投資單位情況。主要被投資單位投資金額股權占比預付賬款總額主要單位金額與受信人關系應付款預總額主要單位金額與受信人關系預收賬款總額主要單位金額與受信人關系其他應收款總額主要占

16、用單位占用金額（萬元）占用原因其他應付款總額主要欠付單位欠付金額欠付原因4、主營業(yè)務收入結構表 單位名稱： 單位：萬元產品類別主營業(yè)務收入主營業(yè)務利潤率前年上年當期前年上年當期合計5、重要會計科目調查與報表真實性還原。對于重要會計科目或金額較大的會計科目，可采取下表總結的方法調查、分析報表數據真實性。科目調查重點貨幣資金 銀行存款情況。 保證金存款情況。 應收賬款 對于絕對金額較大或是占總資產比例較大的應收賬款科目，要審核其原始憑據。 調查應收賬款分布情況，如前十大客戶金額、過往合作記錄及其資信情況等。 其他應收款 對金額較大和異常的其它應收款，應檢查原始憑證或向欠款人詢問。 明細賬中是否存在

17、公司股東或股東控股企業(yè)，如有金額較大的，應調查形成原因，注意檢查是否有利用其它應收款轉移資金或變相抽逃注冊資本的情況，對長期未能收回的項目，應詢問原因。 預付賬款 選擇預付賬款的重要項目與原始憑證、供貨合同等核對，從而判定債權的真實性或出現(xiàn)壞賬的可能性 注意檢查貨已到而發(fā)票未到，長期掛預付賬款不做處理的情況。存貨存貨計價方法、存貨的市場價格是多少。 選擇重點的存貨項目進行抽查盤點或全部盤點存貨是否做了抵押。 固定資產 了解固定資產的構成及及價值。 固定資產的折舊計提方法；折舊金額是否已經全部攤入本年的產品或成本費用 了解是否已抵押。是否有閑置的固定資產。 無形資產 對無形資產占總資產比例較大的

18、，要調查其構成，分析其價值是否合理，對于商譽、商標、版權、專利權、租賃權和特許權等的價值要進行嚴格的核查。防止虛列無形資產價值。 長（短）期負債 調查長、短期負債的報表數是否與企業(yè)提供的融資明細數據吻合，是否與征信信息吻合應付賬款 調查明細賬戶中是否有關聯(lián)往來，如果存在公司股東或股東控股企業(yè)較大的往來款，應核查形成原因。 其它應付款 選擇金額較大和異常的其它應付款的明細賬戶余額，檢查其原始憑證；注意檢查有無利用“其它應付款”科目隱匿收入、調節(jié)利潤的情況。 調查其他應付款科目擺放的是否為民間融資主營業(yè)務收入參照“申請人生產經營情況”部分第5條所列方法進行分析利潤參照同行利潤水平，估算企業(yè)銷售利潤

19、參照企業(yè)所得稅繳納情況，推斷企業(yè)最低凈利潤6、財務分析（1）如報告期內XX科目資產質量存在明顯問題，未來極有可能引起損失的，需要分別說明相關資產損失可能對企業(yè)財務狀況帶來的影響：（2）財務報表的主要科目和財務比率出現(xiàn)重大或異常變動的，應分析原因。（占總資產15%以上的科目、重點科目增減變化超過20%必須進行對比分析，分析其對企業(yè)經營的影響以及隱含的信息）：（3）銷售收入和主營業(yè)務利潤率增減變化原因分析：（4）如報告期內主營業(yè)務或其結構、主營業(yè)務盈利能力較前一報告期發(fā)生較大變化的應詳細說明。報告期內產品或服務發(fā)生變化,應介紹已推出或宣布推出的新產品及服務,并說明其對公司經營及業(yè)績的影響：（5）股

20、東權益變動情況,對重大變化需要逐項說明變化原因。對資本公積占股東權益比例超過20以上，要求對資本公積的形成過程進行描述，必要時要求提供入賬依據：（6）近三年現(xiàn)金流量分析及未來現(xiàn)金流預測：（7）財務分析結論（根據財務數據變動、各項指標變化進行詳細分析后做出判斷）：（五）申請人核心資產內容應簡述資產歷史成本、賬面價值、形成時間、估價價值、估價分析依據、對償債能力和風險控制的可能影響,是否抵押及抵押的相關情況，是否租賃及租金、租賃時間等情況，重要的資產應提供相關佐證資料作附件（主要指房產、土地和主要機器設備等）：1、受信客戶名下報表內反映的：2、受信客戶名下帳外反映的：二、申請人所處集團或關聯(lián)企業(yè)情

21、況（一）申請人的實際控制人控制下的集團及關聯(lián)公司情況1、法定代表人、實際控制人簡歷及財富積累過程：2、所處集團（此處集團包括：已建立完善集團管理模式和雖無集團公司但因關聯(lián)關系存在的核心企業(yè)）、集團本級及核心子公司的生產經營管理情況(可分段不同的公司逐一敘述); 3、集團或關聯(lián)企業(yè)組織架構圖；4、內部關聯(lián)企業(yè)關系及關聯(lián)交易情況（關聯(lián)關系包括股權關聯(lián)、業(yè)務關聯(lián)、資金關聯(lián)）,重點應分析說明是否可能存在因關聯(lián)企業(yè)風險而導致的受信人連帶風險；5、填列集團和核心子公司基本財務情況分析 集團和核心子公司（或主要關聯(lián)企業(yè)）基本財務信息表 ： XX 年XX月末 單位：萬元單位總資產凈資產銷售收入利潤總額銀行貸款

22、票據敞口對外擔保合并報表本級（母公司）核心子公司1：核心子公司2：核心子公司3：核心子公司4：核心子公司5：根據上述數據，結合對客戶真實情況的了解和對關聯(lián)交易的分析，根據合并后數據作出集團或實際控制人控制的實體整體現(xiàn)金流量、償債能力、業(yè)務發(fā)展、抗風險能力等方面進行合理判斷。（二）實際控制人控制下的集團或關聯(lián)企業(yè)項目投資分析項目貸款調查包括但不限于以下內容（如集團或相關企業(yè)可逐個項目進行介紹，在介紹建設項目時，應重點分析項目對申請人的現(xiàn)金流量、償債能力、生產經營等方面產生的影響）項目一：XXX項目1、主要簡要闡述項目概況：（受信人項目名稱、地理位置、建設內容、投資概算、建設工期、建設規(guī)模、項目目

23、前建設進展情況；2、項目建設手續(xù)辦理情況，項目建設的必要性、可行性，項目市場前景和效益分析；3、相關項目資金籌措情況（包括項目資本金比例及到位落實情況，銀行融資、其他渠道融資落實情況并提供相關證明材料；銀團項目貸款須單獨表述牽頭行及參加行權利義務關系；是否存在我行信貸資金挪用的可能，如項目建設有其他銀行貸款的，項目還款來源、還款計劃安排）；4、項目主要面臨的風險因素（如建設期風險、項目超概算的財務風險、管理層風險、政策風險、行業(yè)風險、法律風險、客戶經營風險、產品替代風險、下游市場風險、產品價格下行風險等），對我行受信客戶的影響：項目二：XXX項目。（三）申請人及關聯(lián)企業(yè)資信情況1、申請人及關聯(lián)

24、企業(yè)融資情況表截止 年 月末 單位：萬元公司授信銀行授信方式授信金額授信余額授信起止日擔保方式注：調查中應詳細了解企業(yè)融資的擔保方式，對那些融資規(guī)模與企業(yè)所能提供的擔保物嚴重不匹配的企業(yè)，若抵質物中存在無法辦理抵質登記手續(xù)的情況，建議通過查看授信合同原件等方式判斷了解有無重復抵押情況。2、申請人在金融機構的融資變動表 重點介紹在銀行新增授信、退出授信，即將到期授信是否續(xù)辦等。 單位：萬元授信機構名稱當期授信余額年初授信余額上年同期余額合計3、申請人對外擔保情況對外擔保余額及被擔保單位分析： 4、集團及其關聯(lián)企業(yè)在銀行、非銀行金融機構（如信托投資公司、財務公司、融資租賃公司等）融資、民間借貸及對

25、外擔保等情況注：對于無法采用征信核實的融資，須采用一些技巧性的方法來判斷。少數企業(yè)民間融資可能會在財務報表中體現(xiàn)出來，可重點關注其他應付款、資本公積以及實收資本、財務費用四個科目，通過分析其他應付款的來源是否合理，資本金增加是否有可信等方式判斷其是否存在民間融資；財務費用支出大于企業(yè)銀行借款利息支出，也應引起關注。大部分企業(yè)不會在報表上反映民間融資，信貸人員需要通過深入細致的調查來了解民間融資情況，如通過與企業(yè)實際控制人交談的信息中判斷，通過向小額貸款公司、企業(yè)的供應商、下游客戶、業(yè)內人士的了解等。5、貸款卡查詢信息與資信分析（1）當期信貸余額與人行查詢結果對比差異簡析：（對查詢有逾期或五級分

26、類為關注及以下的或曾經有過不良信用記錄的，要求說明原因）：（2）申請人及關聯(lián)企業(yè)金融機構融資變動原因分析，以及融資穩(wěn)定性、融資能力評價：（3）其他資信情況分析：6、與我行的業(yè)務合作情況（1）授信業(yè)務情況（2）結算業(yè)務情況三、授信資金資金用途及還款來源分析 （1）授信資金用途：（重點在于是否符合貸款“三法一指引”要求，有無被挪用的可能）：（2）還款來源分析：1、第一還款來源分析項目產生的現(xiàn)金流封閉還款根據項目評估論證報告/可行性研究報告測算項目現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流量表項目年年年合計一、現(xiàn)金流入量1、經營收入二、現(xiàn)金流出量1.項目投資2、管理費用3、經營費用4、財務費用5、經營稅金及附加6、應納所得稅

27、7、其它費用三、凈現(xiàn)金流量 單位：萬元分析： （2） 第二還款來源分析（擔保方式評價）（三）其它還款來源如客戶準備收回的投資、取得的投資收益或他行未用的授信額度、股東注資等 第三部分 授信擔保情況分析該筆綜合授信（貸款）由XX公司提供的位于XXXX（產權證的載明的準確地理位置）的房屋所有權（應寫明產權證號，并說明性質是商用房、住宅、寫字樓、地下車庫、生產廠房、倉庫等）、國有土地使用權（應說明出讓還是劃撥，工業(yè)用地還是商住用地等）、在建工程、存單等等提供（最高額）抵押、質押、保證）擔保，另外追加XX公司及XX公司的實際控制人夫妻個人（可根據具體情況而定，如子女、股東、法定代表人或者其他第三人）連

28、帶保證責任擔保。具體情況如下 ：一、抵（質）押擔保（提供抵質押擔保方式的）（一）抵（質）押人基本情況：（二）抵押物基本情況。對于抵押物基本情況，可以表格形式將相關要素完整、清晰反應：XX房地產基本情況表房地產名稱所有人房產證號期限土地證號期限位置規(guī)劃用途土地/建筑面積土地使用權類型劃撥/出讓取得時間取得價款使用情況自用/租賃/閑置，租金收入抵押情況已/曾/未抵押，抵押額度評估價值其他 （三）抵（質）押人擔保意愿分析（四）抵/質押物合規(guī)性分析（對抵/質押物的合法性、有效性、可靠性進行闡述）：（五）抵（質）押物價值分析注：抵（質）押物價值分析要點對抵押的土地使用權價值評估，應當側重以下方面：1.應

29、核實土地出讓合同、土地特征、范圍、年限、用途、出讓價格、其他應繳稅費等；2.以國有劃撥的土地使用權或建筑物抵押的，在計算抵押物價值時，應扣除處置該抵押物時國家規(guī)定應繳納的出讓金；3.以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物充當抵押物，在計算抵押物價值時，應充分考慮該建筑物土地的所有權及用途；4.比較相同地段的地價走勢；5.其他需要關注的因素。對房產進行評估，應當側重以下方面：1.原購入時的價值與現(xiàn)在評估價值的差價情況；2.房產坐落地理位置比較：應具體參照周邊環(huán)境設施的變化及周圍房地產價格情況，合理判定升值或貶值的可能性;3.同類結構房地產造價應參照對比及重置價格；4.房地產修建的時間及使用情況、成新度

30、；5.土地性質及用途的變動情況，應重點分析工業(yè)用地及商業(yè)綜合用地價值差異情況，劃撥用地與出讓用地的價值差異情況；6.店面抵押情況，應重點分析相鄰店面租金價格情況，判定租金的合理性，通過合理的租金額推算店面的價值。7. 租賃在先的抵押物，應扣除預收的租金對機器設備進行評估，應當側重以下方面：1.抵押設備的原始價值、使用年限與財務制度規(guī)定的報廢年限情況、折舊情況；2.比較與現(xiàn)在同類設備的原始購入價格差異；3.加速折舊的設備的折舊計提；4.屬于淘汰或落后的封存及閑置設備應剔除；5.進口設備稅費繳納情況。（六）抵/質押物監(jiān)管操作方式及風險防范措施：二、保證人情況調查分析（一）保證人基本情況保證人基本情

31、況客戶全稱注冊地址法定代表人實際控制人注冊資本行業(yè)種類實收資本 企業(yè)規(guī)模經營范圍營業(yè)執(zhí)照號碼組織形式機構代碼證號碼基本開戶行貸款卡號碼主要股東投資金額（萬元）占比1、保證人或實際控制人的歷史沿革及財富積累過程（包括保證人股權結構及變更過程，主要股東背景介紹）：2、保證人生產經營、內部管理情況分析：3、所處集團生產經營情況，內部關聯(lián)關系以及內部關聯(lián)交易情況，組織架構圖，并填列集團合并（匯總）基本財務信息表：集團合并（匯總）基本財務信息表 年 月末 單位：萬元單位總資產凈資產銷售收入利潤總額銀行貸款票據敞口對外擔保合并（二）保證人財務狀況分析1、報表合規(guī)性與真實性說明（1）會計報表編制主體、報表是

32、否經過審計、是否與公司提供給稅務、工商部門的報表相符；對股份公司、三資企業(yè)以及國有企業(yè)必須提供審計報告（含審計意見全文、經審計的會計報表以及附注），未提供審計報告的應說明原因：（2）對會計師事務所出具的有強調事項、保留意見、無法表示意見或否定意見的審計報告的,還必須對所涉及事項對公司財務狀況的影響做出分析與說明：（3）提供合并（或匯總）報表的，說明合并（或匯總）的范圍，合并（或匯總）范圍的確定、變動是否合理并符合規(guī)定。提供合并（或匯總）會計報表的公司,除提供合并（或匯總）會計報表之外,原則上還應提供母公司會計報表：（4）對財務報表真實性程度的判斷分析：保證人財務狀況變動表單位名稱： 單位：萬元

33、項 目XXX年末XXX年末XXX年末XXX年X月上年末比前年末增減上年末各項占比即期各項占比總資產流動資產貨幣資金短期投資應收票據應收帳款其他應收款(經營活動)其他應收款(投資活動)預付帳款存貨待攤費用一年內到期的長期債權投資其他流動資產長期投資固定資產固定資產原價減：累計折舊減：固定資產減值準備固定資產清理在建工程無形及其他資產負債流動負債短期借款應付票據應付帳款預收帳款應付工資應付福利費應付股利應交稅金其他應交款其他應付款(經營活動)其他應付款(投資活動)預提費用一年內到期的長期負債其他流動負債長期負債長期借款應付債券長期應付款其他長期負債少數股東權益所有者權益實收資本資本公積盈余公積未分

34、配利潤主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本主營業(yè)務稅金及附加主營業(yè)務利潤其他業(yè)務利潤經營費用管理費用財務費用營業(yè)利潤投資收益補貼收入營業(yè)外收入營業(yè)外支出利潤總額所得稅凈利潤2、保證人財務分析（1）如報告期內資產質量存在明顯問題，未來極有可能引起損失的，需要說明資產損失可能對企業(yè)財務狀況帶來的影響：（2）財務報表的主要科目和財務比率出現(xiàn)重大或異常變動的，應分析原因。（占總資產15%以上的科目的大額明細；對重點科目增減變化超過20%的余額變化必須進行對比分析，分析其對企業(yè)經營的影響以及隱含的信息）：（3）其他應收款和其他應付款分析（明細、（被）占用原因、（被）占用期限以及償還可能性）：（4）銷售收入和主營業(yè)務

35、利潤率增減變化原因分析：（5）如報告期內主營業(yè)務或其結構、主營業(yè)務盈利能力較前一報告期發(fā)生較大變化的應予以詳細說明。報告期內產品或服務發(fā)生變化,應介紹已推出或宣布推出的新產品及服務,并說明其對公司經營及業(yè)績的影響：（6）股東權益變動情況,對重大變化需要逐項說明變化原因。對資本公積占股東權益比例超過20以上，要求對資本公積的形成過程進行詳細描述，必要時要求提供入賬依據：（7）現(xiàn)金流量分析及預測：（8）財務分析結論：3、保證人核心資產（主要指房產、土地和主要機器設備等）內容包括歷史成本、入賬價值、形成時間、現(xiàn)估價值、對償債能力和風險控制的可能影響,是否抵押及抵押的相關情況，是否租賃及租金、租賃時間等相關情況，應提供相關佐證資料作附件：（1）保證人名下報表內反映：（2）保證人名下報表外反映：（3）實際控制人控制或擁有的資產：4、保證人在金融機構融資情況截止 年 月末 單位：萬元公司授信銀行授信方式授信金額授信余額授信起止日擔保方式5、貸款卡查詢信息與融資變動原因分析（1）人行查詢日期與結果分析（貸款