深圳城市更新項目地價測算實操2018

1、深圳城市更新項目地價測算實操 2018深圳城市更新項目地價測算實操目錄一、地價測算前的準備工作二、地價測算的原理三、地價測算的步驟四、小結(jié)筆者按房地產(chǎn)開發(fā)，獲得土地是后續(xù)一切經(jīng)營活動的開 始，因此每個開發(fā)商都會在地產(chǎn)投資拓展的環(huán)節(jié) 上下很大的功夫和研判，作為一位合格的地產(chǎn)投 資拓展人員，有四項基本功，叫做“找地、初判、 測算、善后”。找地是需要有信息資源，初判是 考驗政策的把握，測算是對項目的經(jīng)濟效益分 析，而善后就是完善項目的后續(xù)問題。 針對深圳 城市更新項目地價測算的問題，在新政基礎(chǔ)上， 對地產(chǎn)投資測算做最新的實操分析，以供各位讀 介一、地價測算前的準備工作地價測算前，我們需要著手進行前期

2、準備工作， 比如：畫初步的拆除范圍線、核合法用地的權(quán)屬、 制定初步的規(guī)劃方案、梳理范圍內(nèi)的國有未出讓用地等等。其中，初步的規(guī)劃方案是準備工作的 重點和難點，對一些公司來說，規(guī)劃指標一般是 交給規(guī)劃設(shè)計部門來做的，但是有一些部門架構(gòu) 暫不齊全的房企，初步的規(guī)劃指標工作可能是交 給投資拓展部門來完成的，等項目有眉目了，再 找規(guī)劃院作初步的規(guī)劃方案。筆者認為，面積小、 功能單一的項目規(guī)劃指標制定相對簡單， 投拓部 門可以去做；面積大、權(quán)屬復(fù)雜、規(guī)劃功能多的 地塊，必須要有專業(yè)的規(guī)劃研究人員制定。在實 際測算中，容積率零點幾的差距都可能會導(dǎo)致測 算結(jié)果的天壤之別，所以，我們要盡可能嚴謹和 合理地制定初

3、步規(guī)劃方案。二、地價測算的原理測算前的準備工作完成之后，我們接下來要進行 地價測算。地價測算一定是在“權(quán)屬明確”和“規(guī) 劃明確”的兩大前提下進行的，“權(quán)屬”相當于前 生，即過去形成的合法用地；“規(guī)劃”相當于后世, 即土地未來的規(guī)劃功能；地價其實是承接從“前 生”過渡到“后世”的橋梁。不過，有些項目前生 后世都比較復(fù)雜，那怎么計算？這時，需要有綜 合系數(shù)，把“前生、后世”小結(jié)之后再進行計算 三、地價測算的步驟筆者以自編例題來講解地價測算，權(quán)屬和規(guī)劃設(shè) 置的比較簡單，項目規(guī)劃指標表、權(quán)屬表、權(quán)屬 圖如下：IE耳已出止用過託7電曉£地抱劄中予咸藥建賦區(qū)出農(nóng)膜說'F址王馳送E. &#

4、163;埋，工宜楚吐'城項目規(guī)劃臘標1項a合法權(quán)屬幵發(fā)建設(shè)鬧地面積7100項目拆徐用地面積10500總計容建覆面積42600非農(nóng)建諫用地3200容積率6*00兩規(guī)3800居住（除保障房）222391合法用地合計 7000保障房7581合法B地占比66.67%二：二工 J裔業(yè)12780第一步、思考整理好的權(quán)屬資料和規(guī)劃資料 根據(jù)資料分析，項目非農(nóng)建設(shè)用地 3200就，兩 規(guī)3800能。但是，項目開發(fā)建設(shè)用地面積7100 卅。所以，項目有100卅需要進行歷史用地處置。第二步、查詢基準地價，并完成系數(shù)修正假設(shè)項目的居住基準地價、商業(yè)基準地價分別是1200元、2200元，因為項目是以居住為主導(dǎo)

5、功 能，所以商業(yè)的部分需要做年期修正，修正至70年。地價單侍年期修正茶載球筑奏型暮正地價單椅住宅1200. 00111200育業(yè)2200.001.3461第三步、判斷項目適用的地價政策，選取對應(yīng)的 地價方法地價政策解折城市項目一般更新 項目扶照暫行措施 配建保障性住房的洗圳審人民政舟亦公廳即罠 關(guān)于加番和改透城市更新實施 工作暫行捲施的通知具體標準拱為芾表深胡市宗地地價測算規(guī)則1試行）壕規(guī)土201312 號關(guān)于明確械詁更新瞬目地價 瀏算有關(guān)事確的通知:的算疑則里包含 吝種修正系款、通知蜒定了計算 各夷麵地價靦算臨字未核照暫行措住房的深劉市城市更祈辦法實尅如具依標準參考篦H節(jié) 地價計收（第56條

6、-第64條）觀身村等70個工業(yè)區(qū) 項耳關(guān)于宣妥龍崗囹區(qū)自荷芥展 的耙安鏗身工業(yè)區(qū)等70個國 威舊棹旣進項目釣址理送見深府2006 256號深則芾戢市更新辦窖實越為處理意站主姜現(xiàn) 啊了 70個項目韻由采 和名稱a實起知則明確了 5警艸具體的地價測算標準筆者并沒有收錄在表格中, 因為對于投資拓展人員來說，地價測算標準相當 于是基本功，就像一個相聲演員從小學報菜名 這些貫口，如果地價測算標準都不熟，那做測算 基本是無從談起。不過，需要指出的是，在暫 行措施出來之后，千萬不要認為老的地價測算 方法就不會再用了。暫行措施明確指出，新 的地價方法必須是按照“暫行措施配建保障性住 房的城市更新單元”才可以享

7、受的。如果你的保 障房還是按照老規(guī)定（深圳市城市更新項目保 障性住房配建規(guī)定2016年11號文）進行的配 比，那么還是要乖乖地按照老方法進行地價核 算。第四步、正式進行測算 首先，確定測算次序，根據(jù)關(guān)于明確城市更新 項目地價測算有關(guān)事項的通知內(nèi)容， 我們按照 如下地價測算順序，零星的國有未出讓土地、城 中村用地、舊屋村，國有已批用地、最后是歷史 處置用地。例題包含了城中村用地、國有已批用 地和歷史處置用地。其次，按照各類別用地面積及改造后各建筑功能 的平均容積率梳理各類別用地分攤的各建筑功 能建筑面積；平均客積率骼計算建設(shè)用地面權(quán)7100總建筑面枳42600計地價建筑更權(quán)（不含保障房衣公配.

8、創(chuàng)新理產(chǎn)業(yè)用房、公配）35019平均容積率4 93二藥嚴彫紅再次，按照各類別用地的地價政策分別測算各類 用地各建筑功能應(yīng)繳的地價；型用地面 積業(yè)杰類 型業(yè)態(tài)占 比分矣建筑曲地價標準碰補地價（萬 元）非農(nóng)建 設(shè)用地3200住宅52%8239. 501?000. 00商業(yè)48%7543. 712961.20. 00用地3800住宅52%9784, 4112001174. 1348%8958. 152961.22652.69JS史用 地處置100伎宅52%25L48r two33.994S%235. 742961.2最后，匯總項目各建筑功能地價，計算出項目總 地價。本項目總地價合計是 3937.59萬元。 第五步、進行地價數(shù)據(jù)的檢查計算完地價之后，我們一般要檢查下測算數(shù)據(jù)。 比如說，分類的建筑面積總和（紅色字體）與需 補地價的總建筑面積（紅色字體）是否一致；各土地權(quán)屬下的業(yè)態(tài)總和百分比是不是100%;各 土地權(quán)屬適用的地價標準是否正確； 是否存在特