成本管理學(xué)論文范文-有關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理與制約word版下載

1、成本管理學(xué)論文范文:有關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理與制約word版下載房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理與制約論文導(dǎo)讀：本論文是一篇關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng) 冃的成本管理與制約的優(yōu)秀論文范文，對(duì)正在寫(xiě)有關(guān)于成本論文的寫(xiě)作者有一定的參考和指導(dǎo)作用，論文片段:【摘要】隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的不斷增強(qiáng),產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代已逐漸離去，行業(yè)利潤(rùn)水平正向社會(huì)正常利潤(rùn)水平回歸。因此對(duì)于我國(guó)房 地產(chǎn)企業(yè)而言，要想在利潤(rùn)空間逐漸縮小的環(huán)境下求存活、求發(fā)展, 加強(qiáng)成本管理與制約成為必由之路。本文闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本 管理過(guò)程中存在的主要理由及如何做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段成本制約 工作，以期規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本制約工作，提高管理效益。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)

2、；成本管理；成本制約1.引言在房地產(chǎn)項(xiàng)冃的投資中，占比例最大的是土地費(fèi)用和建筑安裝工程費(fèi)用，基本能占總投資的80%以上。由于土地成本不確定性較大, 因此，如何制約好建安成木就成為成木管理的關(guān)鍵，對(duì)于提高房地產(chǎn) 金業(yè)投資效益尤為重要。2. 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的理由當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)“重經(jīng)營(yíng)、輕管理”現(xiàn)象十分嚴(yán)重，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，己成為房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的理由，而成本管 理就是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中首先要解決的理由。（1）忽視前期成本管理工作長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍將成本管理工作重點(diǎn)放在施工階段, 而忽略了前期工作階段作為投資制約基礎(chǔ)的投資估算和設(shè)計(jì)概算的 作用，造成了概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)

3、算超預(yù)算的“三超”現(xiàn)象。 而實(shí)際中，項(xiàng)冃前期定位、設(shè)計(jì)和工程招投標(biāo)階段的成本制約工作對(duì) 建筑成本的影響達(dá)到70%-80%左右，因此前期階段的不重視，造成 了后期成本制約的困難。（2）技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相分離目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工過(guò)程中只重視技術(shù)、生產(chǎn)，存在著 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相分離的情況，現(xiàn)場(chǎng)工程人員不注重施工費(fèi)用，而成本管 理人員又不太懂實(shí)際施工技術(shù)，不能將優(yōu)化技術(shù)方案、改善施工工藝 降低建設(shè)成本列入到生產(chǎn)管理過(guò)程中來(lái)，造成成本的人為不可控狀 態(tài)。（3）成本制約體系缺失多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有完善的成本制約體系，雖然建立了較完整 的成本制約制度，但實(shí)際卻形同虛設(shè)，這就造成了投資估算、設(shè)計(jì)概 算、施工圖預(yù)算、合

4、同價(jià)、工程結(jié)算價(jià)分別由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì) 單位、施工單位各自管理，互相脫節(jié)，沒(méi)有一個(gè)完整的制約系統(tǒng)，不 利于成本管理工作的開(kāi)展。同時(shí)，不完善的成本制約體系下，珍貴的 經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)隨著建筑物的完成而消失，因此，企業(yè)無(wú)法對(duì)c完工程 在成本制約方而進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)，失去了持續(xù)改善的資源，在此方面的 管理上始終在低水平上徘徊。3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段的成本制約房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本牽涉要素較多，大體可分為六類：建安成 本；土地成本；水電氣等公建配套費(fèi)、稅收及行政性收費(fèi)；咨詢營(yíng)銷 費(fèi)用；規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；資金成本，包含項(xiàng)目借貸融資費(fèi)用及保險(xiǎn)開(kāi)支等。 結(jié)合上述房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中普遍存在的理由，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全 過(guò)程的

5、成本可從事前、事中、事后三個(gè)方面進(jìn)行管控。(1) 事前階段的成本管理制約 土地購(gòu)買階段：在土地購(gòu)買階段應(yīng)遵循房地產(chǎn)發(fā)展周期規(guī)律，做好市場(chǎng)調(diào)研及 項(xiàng)冃宗地評(píng)估工作，依據(jù)公司自身的成本制約能力、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期理 性評(píng)估土地價(jià)格，并在土地招拍掛前確定可承受最高地價(jià)，避開(kāi)土地 溢價(jià)過(guò)高造成項(xiàng)目虧損。 可行性研究和設(shè)計(jì)階段：通常一個(gè)工程項(xiàng)目的投資主要是由項(xiàng)目的決策階段和設(shè)計(jì)階段 決定。據(jù)資料分析，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)冃而言，投資決策和設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)冃 總投資的影響程度為70%-80%o由此看來(lái)，有效制約工程造價(jià)，重點(diǎn) 在于決策和設(shè)計(jì)階段。在決策階段，造價(jià)工程師要參與設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的 編制，合理確定工程的靜態(tài)投資，充分預(yù)測(cè)

6、動(dòng)態(tài)投資，保證建設(shè)項(xiàng)目 決策的資金。設(shè)計(jì)階段，更要充分體現(xiàn)利用估算主動(dòng)制約初步設(shè)計(jì)， 提出限量設(shè)計(jì)，審查設(shè)計(jì)概預(yù)算，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)對(duì)比，降低工程造價(jià)。 招投標(biāo)階段:招投標(biāo)階段中材料采購(gòu)、施工招投標(biāo)兩方面對(duì)項(xiàng)冃成本、質(zhì)量、 進(jìn)度的制約均具有舉足輕重的作用o房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)時(shí)應(yīng)注意并加 強(qiáng)以下工作：以公平、公開(kāi)、公正原則為指導(dǎo)，嚴(yán)格審查投標(biāo)單位資 質(zhì)；成本管理人員在編制招標(biāo)文件過(guò)程中有效地鑒別、分析與評(píng)價(jià)各 類影響工程造價(jià)的數(shù)據(jù)、資料，做到“知己知彼”,為此后的造價(jià)制 約奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；避開(kāi)單純追求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，杜絕投標(biāo)單位間的惡 意競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)確定合理低價(jià)中標(biāo)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量及建設(shè)工期。（2）事中階段的

7、成本管理制約事中成本管控階段即施工階段的成本制約。作為項(xiàng)目資金投入 的最大階段（除土地費(fèi)用外），施工階段是合同的具化表現(xiàn)，招投標(biāo) 工作的延伸。施工階段的成本制約工作包括：一是強(qiáng)化合同管理，成本管理 人員要依據(jù)合同對(duì)項(xiàng)目做到全程監(jiān)控、嚴(yán)格把關(guān)，避開(kāi)投資失控；二 是加強(qiáng)索賠及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，成本人員應(yīng)嚴(yán)格審核承包商的索賠資 料，加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過(guò)大引起投資 失控。同時(shí)成本人員要經(jīng)常到工地，做好現(xiàn)場(chǎng)簽證記錄，做到隨做隨 簽，避開(kāi)一攬子及口后簽證。三是合理制約工程變更，工程變更包括 設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更，這些變更 主要由建設(shè)單位引起。制約施工變更

8、的關(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束， 按洽商變更程序辦事，盡量減少合同外費(fèi)用。四是利用經(jīng)濟(jì)措施有效 制約項(xiàng)冃投資，對(duì)總部管理費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)編制預(yù)算，限額制約；在廣 告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)使用上做到合理使用，最大限度地制約項(xiàng)目的 投資。（3）事后階段的成本管理制約在事后管控階段，首要任務(wù)就是做好竣工結(jié)算，這是制約建安 造價(jià)的最后一關(guān)，也是一項(xiàng)細(xì)致具體的工作?？⒐そY(jié)算前，必須嚴(yán)格 履行竣工驗(yàn)收手續(xù)，及時(shí)收集整理各項(xiàng)相關(guān)資料，確保完整無(wú)疏漏； 依據(jù)合同相關(guān)條款，逐步核定已確認(rèn)的施工項(xiàng)目工程量、取費(fèi)及單價(jià) 等，保證結(jié)算費(fèi)用的準(zhǔn)確無(wú)誤；妥善處理工程洽商簽證并清理預(yù)算增 減帳，重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作；同

9、時(shí)，為確保結(jié)算 質(zhì)量及投資收益，企業(yè)應(yīng)引入工程結(jié)算復(fù)審及尾款會(huì)簽制度，多重保 障竣工結(jié)算無(wú)失誤。其次，要重視項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)工作與歷史成本數(shù)據(jù) 庫(kù)完善工作，不斷地歸納總結(jié)業(yè)務(wù)工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，累積歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù) 據(jù)，同時(shí)學(xué)習(xí)與收集其他先進(jìn)企業(yè)的成本數(shù)據(jù)，為企業(yè)成本管控的實(shí) 效性提供更多的參考與對(duì)照。4. 關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控的若干倡議（1）強(qiáng)化全面成本制約的意識(shí)，以成本管理的科學(xué)性為依據(jù)， 建立由全員參與、包含企業(yè)管理全過(guò)程的、全面的成本管理體系，并 匯集全員智慧，發(fā)揮全員主動(dòng)性，讓各部門(mén)全體員工自主改善不斷降 低成本，使經(jīng)營(yíng)層與各部門(mén)員工具有降低成本的一致性，謀求在最低 成本狀態(tài)下，進(jìn)行生產(chǎn)管理與組織運(yùn)做。（2）工程經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合。在工程建設(shè)中把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié) 合，通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì) 合理之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)可行的基礎(chǔ)上經(jīng)濟(jì)合理，把造 價(jià)制約滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施之中。(3) 建筑工程項(xiàng)目成本管控是一項(xiàng)在不斷變化的環(huán)境中進(jìn)行的 話動(dòng)，所以其系統(tǒng)與制度也應(yīng)從動(dòng)態(tài)的角度制定與實(shí)施。動(dòng)態(tài)成本管 理可保證成本處于可控狀態(tài)，也能保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，為提供成本 決策依據(jù)。5.結(jié)語(yǔ)總而言之，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本管理與制約是多階段的、動(dòng) 態(tài)的、復(fù)雜和細(xì)致的，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控就要不斷創(chuàng)新成 本管理策略，