住宅小區(qū)前期物業(yè)管理注意事項(xiàng)

1、一、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要特征。1、前期物業(yè)管理是小區(qū)未建成的管理。住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團(tuán)組成，一個(gè)10萬(wàn)平方米左右的小區(qū)不是一下子就全部建成的，往往要花幾年才能建成。 當(dāng)小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理， 否則小區(qū)就成為一個(gè)無(wú)序的聚居地，秩序混亂不堪。2、前期物業(yè)管理是由建設(shè)單位指定的公司實(shí)施的管理。國(guó)務(wù)院 物業(yè)管理?xiàng)l例 和建設(shè)部前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物管公司實(shí)施前期物業(yè)管理。事實(shí)上，目前新建住宅小區(qū)絕大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物管公司進(jìn)行管理，而不是通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)來(lái)選聘物業(yè)公司。3、前期從事物業(yè)管理的物管公司未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)選聘。對(duì)新

2、建住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)， 在業(yè)主入住前需要提前實(shí)施物業(yè)管理。物管公司先于業(yè)主入伙開(kāi)展物業(yè)管理時(shí)，業(yè)主很少，沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，談不上物管公司由業(yè)主委員會(huì)選聘。 如果到了大多數(shù)業(yè)主入伙后才實(shí)施物業(yè)管理，物管公司前期基礎(chǔ)工作就無(wú)法開(kāi)展。對(duì)于老小區(qū)來(lái)說(shuō)，由于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，一直是由建設(shè)單位指定的物管公司實(shí)施管理，是否也叫前期物業(yè)管理，則另當(dāng)別論。4、細(xì)節(jié)的管理尤其突出。由于前期物業(yè)管理處于小區(qū)建設(shè)之中，各種配套設(shè)施不健全，管理的內(nèi)容也在逐步擴(kuò)展，但對(duì)管理的細(xì)節(jié)要求非常高。譬如在裝潢過(guò)程中，物管公司既要口頭說(shuō)，墻上貼，還要現(xiàn)場(chǎng)盯。裝潢戶從地面向樓上吊木材，稍有不慎就會(huì)碰壞外墻，甚至毀壞門窗。 如果不派人跟

3、蹤， 一旦發(fā)生因業(yè)主裝潢損壞公共部位事件，誰(shuí)也不會(huì)承認(rèn)，這種現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。5、面對(duì)的是全體業(yè)主。前期物業(yè)管理由于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，物管公司在實(shí)施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑，既要及時(shí)解答處理屬于物業(yè)管理的問(wèn)題，又要收集反饋屬于開(kāi)發(fā)商答復(fù)處理的問(wèn)題。工作量和工作的難度盡管比較大，但物管公司必須全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率。6、各種資料的收集量大。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全， 前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時(shí)期，物管公司要更好地開(kāi)展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細(xì)、 物業(yè)公用部位明細(xì)、 物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、各種管線和地下排水系統(tǒng)

4、的圖紙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、 業(yè)主反映物業(yè)存在問(wèn)題整改情況資料等，都要及時(shí)收集分類建檔，以便查考。二、住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容。1、房屋交接驗(yàn)收。房屋交接驗(yàn)收是開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司承辦的一項(xiàng)重要工作， 是物管公司實(shí)施前期物業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。由于開(kāi)發(fā)商在交房之前已經(jīng)請(qǐng)質(zhì)檢部門將房屋質(zhì)量進(jìn)行了檢查驗(yàn)收，應(yīng)該說(shuō)房屋的質(zhì)量已經(jīng)符合居住要求，物管公司只是辦理手續(xù)， 收取有關(guān)費(fèi)用，移交住房鑰匙就完事了。 事實(shí)上物管公司在交房過(guò)程中的工作遠(yuǎn)不止這些。 除了辦好正常的交接手續(xù)外， 物管人員必須熟悉小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)情況， 了解不同房屋套型的布局情況，了解小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)情況等等，以便于業(yè)主的查詢。其次

5、，要派人伴隨業(yè)主看房，及時(shí)發(fā)現(xiàn)室內(nèi)水電、門窗、墻壁、地面出現(xiàn)的瑕疵，解答業(yè)主提出的問(wèn)題，記錄好存在的問(wèn)題，以便整改。三是要當(dāng)著業(yè)主的面再次進(jìn)行蓄水試驗(yàn)，沒(méi)有問(wèn)題請(qǐng)業(yè)主簽字，以免業(yè)主在裝潢時(shí)，因人為造成管根、地面向下滲水而推卸責(zé)任。2、裝潢管理。裝潢管理是前期物業(yè)管理的另一項(xiàng)重要工作，也是容易引起房屋質(zhì)量投訴的重要環(huán)節(jié)，弄不好就發(fā)生推諉扯皮。 物管公司在業(yè)主裝潢之前要制定周密的管理計(jì)劃，將業(yè)主必須遵守的規(guī)則和要求公布上墻， 以便業(yè)主了解和執(zhí)行。 一些高檔住宅小區(qū)對(duì)裝潢的材料，如砂子、水泥、木材、板材等可組織統(tǒng)一裝卸，以免分散裝卸時(shí)，碰壞墻壁、樓梯等公用部位和設(shè)施。其次要抓好裝潢方案的審核， 對(duì)違

6、反房屋裝飾裝修規(guī)定的方案要及時(shí)發(fā)現(xiàn)糾正，做好說(shuō)服解釋。三是要不斷巡查裝潢施工現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)制止違規(guī)裝潢現(xiàn)象。 在巡查裝潢施工過(guò)程中，重點(diǎn)是巡查水電安裝，敲墻打洞階段，俗稱瓦工、 水電工階段，業(yè)主擅自更改裝潢方案，拆改房屋墻體也就在這一階段，這一階段如果沒(méi)有發(fā)生問(wèn)題，一般情況下這一戶的裝潢就不會(huì)發(fā)生問(wèn)題。3、衛(wèi)生保潔工作。衛(wèi)生保潔工作是小區(qū)管理最直觀最形象的環(huán)節(jié)，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔應(yīng)根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定保潔的方法和任務(wù)。通常情況下，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔會(huì)出現(xiàn)這種情況，由于裝潢的戶數(shù)比較集中，前邊掃了后邊倒，保潔無(wú)法達(dá)到應(yīng)有的效果，小區(qū)始終處于一種臟亂的狀態(tài)。另外裝潢工人隨地大小便， 個(gè)別業(yè)主圖方

7、便，從樓上向下拋雜物和垃圾，等等。針對(duì)這種實(shí)際，前期物業(yè)管理的衛(wèi)生保潔首先必須抓好裝潢垃圾的集中堆放和及時(shí)清運(yùn)，減少灰塵污染。 其次是加強(qiáng)宣傳和督查力度，嚴(yán)禁裝潢施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行為。三是抓好生活垃圾袋裝化， 減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現(xiàn)象。四是適當(dāng)增加保潔力量，增加保潔次數(shù)，盡量使業(yè)主從一入住小區(qū)就感受到溫馨整潔的環(huán)境。4、抓好小區(qū)秩序維護(hù)。前期物業(yè)管理的安全防范工作，一是要抓好以防盜竊為主的安全防范，由于進(jìn)出小區(qū)人員比較多且雜，加之小區(qū)安全防范的配套設(shè)施沒(méi)有到位，容易給一些偷盜者可乘之機(jī)，因此要加強(qiáng)小區(qū)的巡查次數(shù)，記錄好巡查情況， 一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時(shí)處置，

8、發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時(shí)報(bào)案。 二是要對(duì)進(jìn)出小區(qū)人員進(jìn)行及時(shí)登記，裝飾裝修人員憑證進(jìn)出，杜絕閑散人員進(jìn)入小區(qū)。三是要充分利用好已有的安全設(shè)施，如防盜門、窗、電子對(duì)講門等，減少失竊案件發(fā)生機(jī)率。 四是抓好小區(qū)進(jìn)出車輛的管制和疏導(dǎo)，特別是各種運(yùn)送裝潢材料的車輛，要及時(shí)裝卸，避免長(zhǎng)時(shí)間停留，以減少小區(qū)交通壓力，維護(hù)好小區(qū)生活秩序。5、協(xié)調(diào)各種矛盾。前期物業(yè)管理各種矛盾比較集中，譬如房屋質(zhì)量問(wèn)題， 購(gòu)房合同規(guī)定的內(nèi)容沒(méi)有兌現(xiàn)問(wèn)題、小區(qū)配套設(shè)施沒(méi)有到位問(wèn)題、衛(wèi)生保潔問(wèn)題、小區(qū)安全秩序問(wèn)題等，甚至因裝飾裝潢引起的鄰里糾紛亦找物管公司協(xié)調(diào)解決。在這些矛盾當(dāng)中絕大多數(shù)不是物管公司造成的， 也不是物管公司能夠解決的，

9、但業(yè)主認(rèn)為交了物管費(fèi)，物管公司就應(yīng)該負(fù)責(zé)解決。另外，業(yè)主認(rèn)為既然開(kāi)發(fā)商指定的物管公司，那么開(kāi)發(fā)商與物管公司就是一家，發(fā)生問(wèn)題理所當(dāng)然找物管公司解決。對(duì)此，物管公司既不能將所有矛盾推卸給開(kāi)發(fā)商，認(rèn)為與己無(wú)關(guān)，更不能大拍胸口承諾解決。 因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商既然指定物管公司實(shí)施前期物業(yè)管理， 就希望物管公司能為開(kāi)發(fā)商分憂解難，替開(kāi)發(fā)商撐一把，如物管公司將業(yè)主反映的問(wèn)題不分青紅皂白，直接推到開(kāi)發(fā)商身上，開(kāi)發(fā)商不滿意， 業(yè)主也不滿意。同時(shí)物管公司決不能將業(yè)主反映的問(wèn)題一概承諾解決， 尤其是一些涉及工程質(zhì)量的問(wèn)題更不能擅自做主，承諾解決的具體時(shí)間。 物管公司對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題，首先要分清性質(zhì)，弄清情況，做好解釋工作，

10、 以使業(yè)主了解實(shí)情真相和解決處理的程序。同時(shí)積極協(xié)調(diào)，根據(jù)存在問(wèn)題的大小和難易程度，在最短的時(shí)間解決業(yè)主反映的問(wèn)題。三、前期物業(yè)管理中應(yīng)把握的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。1、簽訂協(xié)議。國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定： “建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！痹谇捌谖飿I(yè)管理中，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨(dú)立的法人，而且在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中開(kāi)發(fā)公司與物管公司是兩個(gè)不同的環(huán)節(jié)，一個(gè)是建房， 一個(gè)是管房。 以協(xié)議的形式賦予物管企業(yè)獨(dú)立管理運(yùn)作的權(quán)利， 可以減少開(kāi)發(fā)商不必要的干擾，更有利于物管企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。2、合理收費(fèi)。新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理收費(fèi)要經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門

11、批準(zhǔn)才能實(shí)施， 是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的收費(fèi)項(xiàng)目。因此物管企業(yè)要根據(jù)小區(qū)建設(shè)的實(shí)際情況，合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 及時(shí)報(bào)物價(jià)部門審核批準(zhǔn)后才能服務(wù)收費(fèi)。有的物管企業(yè)由于不主動(dòng)向物價(jià)部門申報(bào)收費(fèi)，擅自確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引起了業(yè)主的不滿和投訴，受到物價(jià)部門的查處和經(jīng)濟(jì)罰款， 既影響了物管公司在業(yè)主中的形象，又使企業(yè)蒙受了經(jīng)濟(jì)損失。 因此，物管公司人員尤其是物管公司的經(jīng)理既要懂得管理，更要熟悉有關(guān)的法律法規(guī)，要有依法經(jīng)營(yíng)的意識(shí)，切不可盲目蠻干。3、處理好三者關(guān)系。前期物業(yè)管理中，存在著開(kāi)發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關(guān)系，但開(kāi)發(fā)商與物管公司是整體與部門的關(guān)系，是上下級(jí)關(guān)系

12、，物管公司要聽(tīng)開(kāi)發(fā)商的指揮。 物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系， 是主與從的關(guān)系， 在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，物管公司是從。 業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系純粹是一種買賣關(guān)系，契約關(guān)系， 在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開(kāi)發(fā)商，更不能得罪業(yè)主， 因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理結(jié)束后， 物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實(shí)施管理服務(wù)，不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，而是業(yè)主大會(huì)說(shuō)了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開(kāi)放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開(kāi)發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)， 為開(kāi)發(fā)商排憂解難， 又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題， 物管公司無(wú)法解決或無(wú)能力解決時(shí)，切不可盲目應(yīng)允， 給自己留下后患。 以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理為最終目標(biāo)。4、安