傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理與現(xiàn)代物業(yè)管理之間的區(qū)別

1、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理與現(xiàn)代物業(yè)管理之間的區(qū)別傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)從某種程度上的自我管理模式，基本上管理不規(guī)范，不合理等等 .而物業(yè)管理企業(yè)是專門從事相關管理工作的企業(yè)，具有專業(yè)化、 合理化、經(jīng)濟化以及社會效益化的特征，物業(yè)管理的定義就是業(yè)主或業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理合同的約定， 對物業(yè)管理區(qū)域及其配套的設施設備及相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理， 維護相關區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動。 可見，是集專業(yè)性和作為企業(yè)的盈利性相結合的新型行業(yè)！并非傳統(tǒng)上的房屋集中管理！物業(yè)管理是城市現(xiàn)代化的重要手段，是調(diào)整管理體制的重要變革，是 21 世紀發(fā)展?jié)摿ψ畲?，影響力最廣泛

2、的幾大產(chǎn)業(yè)之一。物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理相比，有著本質(zhì)的區(qū)別。（一）管理體制的區(qū)別傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理是計劃體制下的產(chǎn)物，行政化、 福利型， 分散式、 多頭管理是其主要特征，主要表現(xiàn)在 “ 兩多兩少 ” ：一是管理部門多，政出多門， 一個物業(yè)多家管理，中間環(huán)節(jié)多，誰都負責，誰都不負責，難協(xié)調(diào)，矛盾多；二是約束機制多，管理單位的意見帶有行政性指令，一時管理單位說了算，住戶處于被動和被管理的位置，約束住戶的多， 監(jiān)督管理機制少；兩不是：服務少，經(jīng)費渠道少。這樣一來，造成政府負擔越來越重，房管單位的包袱越背越重，管理機構不健全，管理經(jīng)費沒，管理服務跟不上，住戶要求難滿足這樣一種被動局面。而物業(yè)管理是市場經(jīng)

3、濟的產(chǎn)物，具有法人資格的物業(yè)企業(yè)與物業(yè)所有者或使用人簽訂契約合同， 用經(jīng)濟手段進行社會化管理與專業(yè)化服務，是有償行業(yè)，其本質(zhì)區(qū)別：前者是計劃經(jīng)濟體制下的行政行為，是無償?shù)模缓笳呤鞘袌鼋?jīng)濟體制下的企業(yè)行為，是有償?shù)?。（二）管理?nèi)容的區(qū)別物業(yè)管理主要包括兩個內(nèi)容：一是對物業(yè)的管理；二是對人的服務。對物業(yè)的管理就是對房產(chǎn)及其配套設施，居住環(huán)境進行綜合管理（對人的服務， 就是向產(chǎn)權人和使用人提供多方位的服務， 這種服務不僅是物質(zhì)的，還包括精神方面的。比如簽訂文明公約，樹立良好的情操和風范。物業(yè)公司既管“ 物” 又管 “ 人” ，通過對 “ 物” 的管理和對 “ 人” 提供良好的服務，寓管理于服務之中，

4、實行全面管理。 兩者最大的差別是“ 服務 ” ，前者只注意 “ 物” ，后者是 “ 物 ” ，“ 人” 都管，更重要的是對人的服務。（三）產(chǎn)權結構的區(qū)別物業(yè)管理的實質(zhì)是所有權、經(jīng)營權、 管理權分離。 物業(yè)管理公司所管的房屋有公產(chǎn)、私產(chǎn)、單位產(chǎn)權等多種產(chǎn)權形式。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理一般是誰建房誰管，產(chǎn)權歸單位， 個人是使用者而不是產(chǎn)權人。由于使用者不是產(chǎn)權人，連租金管理費也很難收齊，更不要說收取維修基金等必須費用。（四）管理機制的區(qū)別物業(yè)管理委托人和受托人都是只有法律下等關系的機構，雙方自由選擇， 簽訂合同， 不受外界干預， 各自承擔合同項下的權利和義務。產(chǎn)權人和使用人可以參與管理，有一定主動權，

5、并可以監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理活動。傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的管理者與使用人不能很好協(xié)調(diào)，使用人不能選擇管理者，在管理中也沒有參與的權力，雙方很難溝通，容易形成矛盾。10、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理有什么區(qū)別？物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理相比， 從觀念上、管理模式上以及在管理的內(nèi)容、廣度和深度上都有著本質(zhì)的區(qū)別，主要體現(xiàn)在以下 4 個方面。（1）管理體制不同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是在計劃經(jīng)濟體制下由政府或各部門、企事業(yè)單位采用行政手段直接進行福利型的封閉式管理，管理單位是終身制。 物業(yè)管理則是專業(yè)化的企業(yè)通過市場由產(chǎn)權人選擇，并且通過合同的方式實行在規(guī)定期限內(nèi)的聘用制，用經(jīng)濟手段進行社會

6、化管理有有償服務。即傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是計劃體制下的政府行政行為 ，是福利型的 、無償?shù)?；物業(yè)管理是市場經(jīng)濟體制下的企業(yè)行為，是經(jīng)營型的、有償?shù)?。?）管理內(nèi)容不同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理多年來一直以單一的收租養(yǎng)房為主要內(nèi)容，管理內(nèi)容單一。實際上由于是福型的低租金 ，收民租也養(yǎng)不了房 ，需要政府的大量財政補貼 ，蓋的房越多，包袱就越重，形成了惡性循環(huán)。物業(yè)管理則是對房屋設備設施等實行多功能、全方位、綜合性經(jīng)營管理與服務，既管物業(yè)以服務于人，以對物業(yè)有形的“ 物質(zhì)” （房屋主體、設備設施等）的管理為基礎，以該物業(yè)的產(chǎn)權人和房屋使用人為核心展開與此相關聯(lián)的各項服務與管理工作，以人為核心提供精神和物質(zhì)兩方面的

7、服務。物業(yè)管理企業(yè)通過自身的經(jīng)營渠道，形成正常的造血功能，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，政府不難補貼，實現(xiàn)資金的良性循環(huán)。（3）秘管房屋產(chǎn)權結構不同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理，不論是政府還是單位管理的房屋絕大多數(shù)是國家或單位所有，是公產(chǎn)，其產(chǎn)權關系單一，房屋使用人僅是承租都而不是產(chǎn)權人。隨著住房制度改革的深入和房屋商品化的進程，產(chǎn)權結構發(fā)生了根本變化， 國家或單位所占的比重越來越少，已形成國家、單位、個人，包括港、澳、臺及外國人擁有產(chǎn)權的多元化格局。（4）管理機制不同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是管理者按自身的意志去管理用戶，與用戶是管理與被管理的關系。用戶無法選擇管理者，很少有監(jiān)督權，而談不上決策權，處于被動地位。物業(yè)管理則是產(chǎn)權人

8、和房屋使用人有權通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也有權接受或不接受選聘，雙方在完全平等的原則下， 通過市場競爭雙向選擇。簽訂物業(yè)管理委托合同，明確各自的權利、義務，產(chǎn)權人和房屋使用人參與重大事項的決策 。物業(yè)管理企業(yè)懷產(chǎn)權人和房屋使用人是委托與被委托、服務與被服務的關系。傳統(tǒng)房產(chǎn)管理是計劃經(jīng)濟管理模式下的行政型福利性的管理。實施管理的實體是政府的一個職能部門，即房管部門。由于房屋是國家財產(chǎn)（產(chǎn)權單一化），房管部門代表國家行使行政手段管理房產(chǎn)，房管部門處于一種主導地位，住戶則處于被管理的地位，房管部門與住戶之間是管理與被管理的關系。在管理內(nèi)容上，房管部門主要是對房屋及設備進行維修和養(yǎng)護，管

9、理內(nèi)容單一。 房管部門提供的勞務是無償?shù)?，?zhí)行的是 “ 以租養(yǎng)房 ” 的方針。由于實行的是低租金制度，因此只能靠大量的財政補貼來填補管理經(jīng)費的短缺。結果，政府建設的房屋越多，國家財政負擔越重。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟管理模式下的經(jīng)營型服務性的管理。實施管理的實體是具有法人資格的專業(yè)企業(yè)。由于房屋產(chǎn)權屬個人所有（產(chǎn)權多元化），物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約，接受業(yè)主委托（雇用） ，代表業(yè)主并運用經(jīng)濟手段經(jīng)營管理物業(yè)。業(yè)主處于主導地位，而物業(yè)管理企業(yè)則扮演了 “ 大管家 ” 的角色，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是服務與被服務的關系，其管理行為屬企業(yè)行為。在管理內(nèi)容上，物業(yè)管理企業(yè)除對物業(yè)進行維修養(yǎng)戶外，還提供專項

10、服務和特約服務，即多功能全方位統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)提供的服務是有償?shù)?，?zhí)行的是“ 以業(yè)養(yǎng)房 ” 的方針，其管理經(jīng)費來自于從業(yè)主收取的管理費、服務費。所以，物業(yè)管理能在市場經(jīng)濟條件下生存與發(fā)展。綜上所述，物業(yè)管理和傳統(tǒng)房產(chǎn)管理雖然都是對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)實施管理，但它們之間無論是在管理模式、管理手段、管理觀念和管理關系，還是在管理的深度和廣度上均有著很大的區(qū)別。物業(yè)管理 與我國傳統(tǒng)的房屋管理相比較，主要有5 點區(qū)別：一是政府所起的作用：在傳統(tǒng)的房屋管理體制 下，政府 (包括街道、房管所、機關和企事業(yè)單位 )都是直接參與房屋管理；物業(yè)管理則是實行企業(yè)化的管理，政府各個部門不直接參與物業(yè)的具體經(jīng)營和管理，

11、 而是通過制定 行政管理 法規(guī)、規(guī)章來規(guī)范物業(yè)管理活動并指導、監(jiān)督物業(yè)管理的運作。二是管理形式： 過去是多個產(chǎn)權單位、 多個管理部門的分散、 多頭管理， 小區(qū)居民要和各個部門打交道， 包括街道、 居委會 、派出所、環(huán)衛(wèi)、綠化、消防以及水、電、煤氣等眾多部門； 物業(yè)管理則是統(tǒng)一的綜合性管理，居民只要面對一家 物業(yè)管理企業(yè) 即可解決上述生活中的問題， 克服了在管理中經(jīng)常出現(xiàn)的各自為政、扯皮推諉 的弊端。三是管理內(nèi)容： 過去的管理內(nèi)容單一， 一般只局限于單純的房屋維修，管理效果不好，物業(yè)壽命短， 造成社會財富浪費。 物業(yè)管理則是對管轄范圍內(nèi)的房屋及配套設施 的專業(yè)化管理 和養(yǎng)護及對住戶的全方位多層次

12、的服務，有利于發(fā)揮住宅小區(qū)和各類房屋的整體功能和綜合利益，有利于開展好社區(qū)服務 。四是經(jīng)費來源： 過去的管理是以 行政手段 為主，經(jīng)費來源于低租金和國家的財政補貼，管理服務是無償提供的， 是福利型的管理體制： 物業(yè)管理則是一種有償服務，實行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理，走上了以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。小區(qū)的管理有了 造血功能 ，既減輕了政府的壓力和負擔，又使管理經(jīng)費有了穩(wěn)定來源。五是住戶的作用：過去的管理是由政府的職能部門 以行政手段對房屋進行管理，由于是無償管理， 住戶只能被動接受， 別無選擇； 物業(yè)管理則是實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結合的一種管理模式 ， 從管理單位

13、的終身制到業(yè)主自由選擇實行 聘用制，擺正了業(yè)主與 物業(yè)管理單位 的關系。業(yè)主委員會 代表全體業(yè)主的利益， 可以選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，并有權審議、 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的年度計劃 和財務收支情況，能夠真正行使業(yè)主的權利和作用。傳統(tǒng)的房屋管理和 現(xiàn)代物業(yè)管理 的區(qū)別是 計劃經(jīng)濟 與市場經(jīng)濟 兩種體制差別的具體表現(xiàn)。傳統(tǒng)的房屋管理是福利型住房制度的一種自然延伸，是回避房屋的商品特性的產(chǎn)物。而物業(yè)管理是建立在把管理、服務視為一種可等價交換 的商品，這種商品性、市場性是物業(yè)管理的根本性質(zhì)和最主要特征。第二節(jié)傳統(tǒng)的房屋管理與市場化的物業(yè)管理的區(qū)別為了更好地了解市場化的物業(yè)管理的特點，有必要同過去傳統(tǒng)的房屋行

14、政管理進行對照與比較。一、傳統(tǒng)的房屋管理通常是以行政手段管理，其管理單位是政府的一個職能部門，如市、 區(qū)房管局和基層單位房管所。傳統(tǒng)房屋管理單位屬于事業(yè)性質(zhì)。由于房管部門管理的房屋是國有財產(chǎn)( 產(chǎn)權單一 ) ， 而房管部門又是政府的一個職能部門，所以產(chǎn)權和管理權是合一的。一般是對房屋及其附屬設備進行維修、養(yǎng)護， 工作比較單一， 管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一員三工” 便可以負責一個片的房屋維修管理?！耙粏T” 為房管員， 每月定期收房租，如果住戶有問題，只負責傳遞信息，而且只圍繞房屋的維修方面；“三工”即瓦工、木工和壯工，也就是維修的基本隊伍，幾個房管員才配上一個水電工。其維修經(jīng)費來

15、源有兩種：一 是收取的低租金 ( 由于國家采取的方針是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的) ；二是大量的靠國家財政補貼。所以國家房屋建得越多，包袱背得越重。 國家想管好房屋但沒有財力保證。二、市場化的物業(yè)管理市場化的物業(yè)管理采取的是以經(jīng)濟手段進行管理，其管理單位物業(yè)管理公司屬于企業(yè)性質(zhì)。 物業(yè)管理公司的基層管理單位是管理處。一般來說， 物業(yè)管理公司只有經(jīng)營管理權而無產(chǎn)權。 物業(yè)管理公司管理的內(nèi)容非常廣泛，通常分為三類： 第一類是公共服務，就是為全體住戶提供經(jīng)常性的有償或無償服務，例如清掃保潔、 治安保衛(wèi)、 庭園綠化等； 第二類是專項服務， 為小區(qū)內(nèi)的住戶提供專門服務，如修理與管理各種車輛，

16、為用戶提供室內(nèi)裝修服務，開辦商店、飯店、美發(fā)店等；第三類是特約服務，即根據(jù)住戶的特殊需要進行服務，如代購車船票， 為住戶代購糧食、蔬菜， 代送兒童上學等。其經(jīng)費來源主要是物業(yè)管理公司自己籌集，通過收繳管理費和多種經(jīng)營來解決，為居民提供有償服務。三、兩種管理方式的比較從傳統(tǒng)的房屋管理方式向社會主義市場經(jīng)濟條件下的市場化物業(yè)管理方式轉(zhuǎn)變，從表面上看，兩者區(qū)別不大， 都是對物業(yè)進行管理。然而， 如果我們認真地對物業(yè)、物業(yè)管理的概念與傳統(tǒng)的房屋管理相比較，不難發(fā)現(xiàn)，它們之間有諸多原則上的區(qū)別，詳見下表 1.從管理體制上看兩者的差別傳統(tǒng)的房屋管理是計劃經(jīng)濟下政府部門和企事業(yè)單位按產(chǎn)權、按部門采用行政手段

17、，直接進行行政福利型的封閉式管理。通常是長官意志、行政命令的辦法，是計劃包辦的維修管理辦法。前幾年， 全國許多地方實行了所有權與經(jīng)營權“兩權分離” ， 組建了一批房屋管理公司，在管理體制上做了些變革。但這些單位大都為事業(yè)單位，行政干預、 政企不分的色彩較為濃厚。 物業(yè)管理公司是專業(yè)化的企業(yè)。它的服務是通過市場、采用經(jīng)濟手段進行社會化管理的有償服務，是按“獨立核算、自負盈虧、自我運行、自我完善、自我發(fā)展”的管理體制開展工作的。概括地說，前者是計劃經(jīng)濟下的政府、部門行為，是福利型的；后者是市場經(jīng)濟下的企業(yè)行為，是有償型的。 2.從管理內(nèi)容上看兩者的區(qū)別傳統(tǒng)的房屋管理多年來一直以單一的“收租養(yǎng)房”

18、為主要內(nèi)容。 而國家實行的又是福利型低租金政策， 即使收了租也養(yǎng)不了房，仍需要政府給大量的財政補貼進行房屋維修，因此形成了房屋蓋得越多，政府補貼得越多，包袱背得越重的惡性循環(huán)。物業(yè)管理是對房屋、設備、設施、市政、環(huán)境等實行全方位、多功能的經(jīng)營、管理、服務；它既要管好房，又要以人為核心提供物質(zhì)和精神兩個方面的服務。企業(yè)通過開展一業(yè)為主、多種經(jīng)營的經(jīng)營方針，實現(xiàn)造血功能，政府不給補貼，逐步走向良性循環(huán)。 3.從管理對象的產(chǎn)權關系看兩者的區(qū)別傳統(tǒng)的房屋管理，不論是政府或部門管理，都是國家的，產(chǎn)權單一。隨著房屋商品化、住宅制度改革的推行，產(chǎn)權結構發(fā)生了根本性的變化，原來以公房為主體的格局，被大量共有、共用而又毗連的房屋格局所取代。例如廣州市，每年住宅商品房總量的80由個人購買 ，現(xiàn)在廣州已經(jīng)形成國家、集體、個人，包括港、澳、臺胞以及外國人等多種所有制組成的多元化產(chǎn)權格局。在這種變化面前，如果仍然沿用傳統(tǒng)的管理辦法，則不僅會導致各自為政、各行其是的無政府主