某某年上半年廣州商鋪市場分析

1、2004年上半年廣州商鋪市場分析 供應量分析：白云、天河、海珠居“三甲”今年上半年，廣州市原八區(qū)的批準預售商鋪面積為10.10萬平方米，預售商鋪成交面積為16.42萬平方米，供求關系比例為1：1.63，求大于供。受白云機場搬遷和白云商業(yè)規(guī)劃的刺激，白云區(qū)今年上半年批準預售面積位居全市之首，達到3.96萬平方米，其中貨量最大的當數(shù)百信廣場和立志要成為白云區(qū)首條步行街的時代新都匯，現(xiàn)都在火熱銷售中。天河區(qū)作為新城市中心，近幾年其供應量一直位于廣州前列，今年上半年其再以3.21萬平方米位列全市第二，其中除去年一直在售的正佳廣場等大型購物中心外，還有今年東璟廣場、陽光都會廣場、頤高數(shù)碼廣場等

2、一批貨量不小的裙樓商場或?qū)I(yè)市場入市；海珠區(qū)的批準預售商鋪面積以3.06萬平方米位居第三，以金碧購物廣場等大型新興購物中心、裙樓商場和廣州國際輕紡城等專業(yè)市場為代表，貨量都不小。而老城區(qū)因為用地日漸少，所以供應量相對較少，而芳村區(qū)的供應量達1.81萬平方米，是個值得關注的區(qū)域。黃埔區(qū)的供應量幾乎為零，可見雖然黃埔房地產(chǎn)市場開始復蘇，但商業(yè)地產(chǎn)要跟上還需時日。 成交量分析：番禺區(qū)位居全市之首2004年上半年廣州市預售商鋪成交面積為27.59萬平方米，比2003年上半年減少了0.52萬平方米，同比下降了1.87個百分點。番禺區(qū)在2004年上半年預售商鋪成交面積為6.04萬平方米，位居全市

3、之首，占全市預售商鋪總成交面積的21.9%，作為一個新劃入廣州版圖的區(qū)域，加上本身歷來就有重商的傳統(tǒng)，所以隨著大盤的不斷上市，小區(qū)鋪、購物中心的開發(fā)也如火如荼；其次是天河區(qū)，預售商鋪成交面積為5.19萬平方米，占到全市預售商鋪總成交面積18.8%，大型商用物業(yè)如天河都市廣場、正佳廣場等是主力；花都區(qū)位居第三，預售商鋪成交面積為 5.04萬平方米，占全市預售商鋪總成交面積的比重為18.3%。其中花都區(qū)成交面積與去年同期相比上升了260.3%，增長幅度位列各區(qū)之首，新機場的搬遷對該區(qū)域的房地產(chǎn)市場刺激巨大。2004年上半年廣州各區(qū)批準預售商鋪成交面積分布圖單位：萬平方米；%數(shù)據(jù)來源；廣州市房地產(chǎn)交

4、易中心成交價格分析：成交價格升幅明顯2004年上半年廣州市預售商鋪成交均價為9493元/平方米，較2003年下半年的8229元/平方米上升了1264元/平方米，增長15.4。2004年上半年，廣州市預售商鋪成交均價除東山區(qū)和新區(qū)域花都、番禺外，呈現(xiàn)出一片飄紅的良好態(tài)勢。傳統(tǒng)商業(yè)強區(qū)越秀區(qū)均價為25502元/平方米，冠居全市；荔灣區(qū)的成交均價以19905元/平方米居次席，但其還以80.6%的增幅位居全市商鋪價格增幅之冠，傳統(tǒng)商圈的投資前景、氛圍和開發(fā)成本是決定價格走勢的主要因素；而天河、海珠和白云三區(qū)的成交均價也都超過萬元/平方米?；ǘ己头畠蓚€區(qū)域成交均價是全市最低的兩個區(qū)，成交均價都不超過5

5、000元/平方米，區(qū)域商業(yè)氛圍形成需要時間及成交地段拉動是影響成交價格走勢的因素之一。二手商鋪分析：總體成交面積和金額下降二手商鋪成交量經(jīng)過2003年的大幅上升后，在2004年上半年有所回落，二手商鋪市場供應量有所不足。番禺區(qū)成交仍然一支獨秀，海珠、花都和天河區(qū)的二手商鋪也成交活躍。2004年上半年廣州十區(qū)二手商鋪成交面積共18.45萬平方米，成交金額10.6億元，比2003年同期分別下跌23.44和14.61。十區(qū)當中番禺區(qū)共成交7.31萬平方米，雖然成交量有所下降，但仍然占全市成交的39.6；其次海珠、花都和天河區(qū)的成交量都在2萬平方米以上，同比有所增長。而東山、越秀和荔灣三個老城區(qū)的二手

6、商鋪成交均同比下降，尤其是越秀區(qū)跌幅達83.8，隨著老城區(qū)幾個大型商場的啟動，二手商鋪供應量將會增加。雖然成交量下降，但二手商鋪的成交均價上半年同比有11.54的升幅，達到5742.97元/平方米，顯示上半年的二手商鋪市場確實存在供不應求、售價提升的現(xiàn)象。其中成交量下跌最多的越秀區(qū)，成交均價升幅最大，均價同比上升118.94，為13084.09元/平方米。其他成交均價超過全市平均水平的區(qū)域還包括荔灣、東山、海珠和天河區(qū)，均價在6000元/平方米以上。市場熱點：Ø        在售大型商場穩(wěn)扎穩(wěn)打戰(zhàn)四方2004年上

7、半年，在售、在租的大型商場大部分是去年就已在售的項目，如天河區(qū)的正佳廣場、陽光都會廣場，越秀區(qū)的光明廣場、名盛廣場、五月花廣場，白云區(qū)的百信廣場，荔灣區(qū)的十甫名都等，當然也有一些新的亮點，如賽博數(shù)碼·生活廣場、金碧購物廣場，這些在售、在租的大型商場（裙樓商鋪）分布在各個熱點區(qū)域，大多從去年就已在售或招租，并且有的還一再推遲開業(yè)日期，調(diào)整定位，增加新鮮元素，穩(wěn)字當先，以打造一流的購物中心，如名盛廣場就將打造廣州最大的美食城作為一個主賣點。這些商場項目現(xiàn)都有不小的供應量，讓投資者挑花眼。Ø        小區(qū)

8、商鋪成投資熱點隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，興起了一批頗具規(guī)模的居住小區(qū)，由于這些小區(qū)人氣鼎盛，消費力強，由此身價年年看漲，前景誘人，成為商鋪市場中最具投資潛力的亮點之一，如華景新城、駿景花園今年上半年舉行的兩次商鋪發(fā)售都異?；鸨?，相當搶手。華景新城的小區(qū)鋪有的高達2萬元/平方米，而駿景花園甚至有的鋪位售出近3萬元/平方米的高價。有些大型樓盤的小區(qū)鋪在開發(fā)的前期干脆只租不售，等樓盤進入成熟期便待價而沽，賣個高價，由此可見，精明的開發(fā)商和投資者現(xiàn)已瞄準了小區(qū)商鋪這塊肥肉。Ø        CAPE如風而至自去年底簽訂C

9、EPA以來，這一政策便被精明的廣州人充分利用，北京路“香港城”率先崛起，在1月15日率先開業(yè)。使得北京路的商業(yè)輻射影響力一定上得以加強。這種主題式商場的開發(fā)模式已引起各大商家的關注，并且馬上掀起仿效的趨勢，如正佳廣場就宣布會在8月中旬推出廣州市最大的“零關稅貿(mào)易區(qū)”，十甫名都將在年底推出“香港旗艦”，東山將推出“信穗香港城”，而荔灣區(qū)的CEPA創(chuàng)業(yè)園也將開業(yè)，甚至外省商家也多方打探，躍躍欲試。但業(yè)內(nèi)人士認為，雖然現(xiàn)在“香港城”是主題商場的新業(yè)態(tài)，開始可以吸引相當購買者的眼球，但由于廣州緊鄰香港，因此同樣要在產(chǎn)品樣式、質(zhì)量和價格上做文章，真正體現(xiàn)出港貨的質(zhì)量、品質(zhì)和新潮，才能凸顯優(yōu)勢,否則很容易

10、成為昨日黃花。 上半年在推、招租的部分主要商場情況表商場名稱位置發(fā)展商商場規(guī)模售/租單位售/租均價備注正佳廣場天河路與體育東路交匯處廣州市正佳企業(yè)有限公司占地5.7萬m2，總建42萬m2（其中商場部分30萬m2）夾層約500個鋪位出售；1-6層招租。負一夾層售價約70000元/ m2；1-6層租金均價為：1F：750元/月；2F：480元/月；3F：360元/月；4F：230元/月；5F：150元/月；6F：95元/月；正佳廣場開始招租；友誼商店正式簽約。光明廣場西湖路廣州光明房產(chǎn)建設有限公司占地0.8萬m2，總建7.1萬m21-4層商鋪售：首層10.48萬元/；二層5.17萬/；三

11、層3.55萬元/；四層2.53萬元/ m2；五層2.18萬元/。租：負一樓均價350元/月;二層420元/月;三層246元/月;四層180元/月陽光都會廣場石牌東路廣州市建圖房地產(chǎn)開發(fā)限公司裙樓商場部分，約1.8萬m2，約800個鋪1-3層商鋪 售：首層臨街鋪：7.5萬/；里面為5.5萬元/;2004-06-30交鋪，2004-8開業(yè)百信廣場廣花五路173號百美置業(yè)，廣州市金鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司總建面積為43400m2，地上三層共32700 m2，負一層10700 m2。首層和負一層出售首層售價約4萬元/，負一層售價約15000元/廣百、家樂福和肯德基已簽約進駐賽博數(shù)碼·生活廣場上下九與康王路十字路口交匯處廣州市新麗東投資有限公司總建筑面積約為10650 m2全部招租出租均價：負二層400元/月;負一層600元/月;首層2250元/月;二層800元/月;三層600元/月美特思邦威已宣布入駐賽博廣場五月花商業(yè)廣場中山五路與廣衛(wèi)路交匯處廣州捷麗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積5782 m2，總建面積50033 m2負二層至四層對外招租出租均價：負一層400元/月首層1300元/月二層400元/月;三層280元/月名盛廣場北京路廣州名盛房地產(chǎn)實業(yè)有限公司占地面積15000 m2，總建筑面積13.2萬m2負一夾層出售