淺析我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、淺析我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀摘要近年來房價(jià)的不斷上漲,使我國房地產(chǎn)業(yè)熱度 不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)也得到迅速發(fā)展，本文從房地產(chǎn)行業(yè)的 概述入手總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、帶動(dòng)性影 響經(jīng)濟(jì)增長、改善人民居住和生活條件、對(duì)財(cái)政收入的貢 獻(xiàn)不斷加大等重要性。在此基礎(chǔ)上對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn) 狀做了分析，分析出：房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大；信 貸比重有所降低，但對(duì)銀行的依賴度依然過高；銷售量持續(xù) 增長，商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升；房價(jià)大幅攀升； 開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L；東部、西部發(fā)展不平衡等現(xiàn)狀。本文 可為未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究做參考。關(guān)鍵詞房地產(chǎn);市場競爭;現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)類投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理

2、和 服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的 建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場。房 地產(chǎn)業(yè)是我國支柱性產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)(gb/t4754-xx)分類方法, 房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介 服務(wù)、其他房地產(chǎn)活動(dòng)。近年來形成的房地產(chǎn)熱吸引著眾多投資，房地產(chǎn)企業(yè)像 雨后春筍一樣，迅速冒出來，急速增長。企業(yè)數(shù)量的增多引 得市場競爭更加激烈，在激烈的市場競爭中，企業(yè)要尋找發(fā) 展的機(jī)會(huì)，就必須對(duì)企業(yè)、行業(yè)進(jìn)行分析。目前，學(xué)術(shù)界及 企業(yè)界研究企業(yè)、行業(yè)的文章非常多，但大多數(shù)的文章只是 概括性的提到房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，釆用數(shù)據(jù)作

3、為理論依據(jù)進(jìn)行分 析相對(duì)較少,本文收集官方數(shù)據(jù)對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行詳細(xì) 分析，通過分析有助于對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了解，也有 助于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)分析。1房地產(chǎn)業(yè)的重要作用房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中起重要作用，是增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)和 改善人民生活的重要產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動(dòng)力 強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。它的重要性體現(xiàn)在以下 幾方面：房地產(chǎn)業(yè)直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三項(xiàng)是國民經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動(dòng)機(jī)，而 房地產(chǎn)業(yè)是構(gòu)成投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三大增長發(fā)動(dòng)機(jī)的主 要拉動(dòng)力量。我國自19 98年實(shí)行住房市場化改革,推行住 房分配貨幣化以來,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期，對(duì) 經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷

4、增大。從1998年到xx年，房地產(chǎn)開發(fā) 固定資產(chǎn)投資總額從億元上升為億元，年均增長;房地產(chǎn) 業(yè)增加值從1998年的億元上升為xx年的億元，年均增長； 高于年均國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長速度。房地產(chǎn)投資通過關(guān) 聯(lián)產(chǎn)業(yè)和帶動(dòng)消費(fèi)對(duì)g dp的拉動(dòng)，1998 xx年,房地產(chǎn)投資 占gdp比重為%，近十年平均比重為，在國民經(jīng)濟(jì)中占有 較大比例。下圖為房地產(chǎn)業(yè)投資、增加值與gd p增長對(duì)比 圖。近十年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重見表1。 房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長外，由于房地產(chǎn)業(yè)在國 民經(jīng)濟(jì)鏈中處于中間環(huán)節(jié)，具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。能通過前 向效應(yīng)帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械制造、金融等產(chǎn)

5、業(yè)，通過后向 效應(yīng)帶動(dòng)裝修、家電、金融保險(xiǎn)、儀表等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮能夠有力的帶動(dòng)很多產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮。 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá),其中對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)和商業(yè)的 帶動(dòng)效應(yīng)最大，為，兩者并列第一,而對(duì)建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)為, 居第二，與美國、日本、英國、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家均值相 近。所以，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時(shí)，通常 都會(huì)采取相應(yīng)的房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè) 關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)這一特點(diǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。改善人民的居住和生活條件構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)主要內(nèi)容之一就是民生問題，而 住房問題是重要的民生問題，直接關(guān)系到人民生活水平的提 高和生活質(zhì)量的改善。加快城市住宅建

6、設(shè)，解決人民住房緊 張的問題，是關(guān)系國計(jì)民生、發(fā)展生產(chǎn)、改善人民生活水平 的一件大事。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平, 改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求。 在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的近十年，全國新建住宅和人均住宅面 積都有了較大的提高。近十年新建住宅面積和人均住宅面 積詳見表2。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大財(cái)政收入是衡量政府財(cái)力的重要指標(biāo)，政府在社會(huì)經(jīng)濟(jì) 活動(dòng)中提供公共物品和服務(wù)的范圍和數(shù)量，很大程度上決定 于財(cái)政收入的充裕狀況。財(cái)政是為了滿足社會(huì)公共需要，彌 補(bǔ)市場失靈，以國家為主體參與的社會(huì)產(chǎn)品分配活動(dòng)。它既 是政府的集中性分配活動(dòng)，又是國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要工

7、 具。稅金是國家財(cái)政收入的主要來源,房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金 近十年持續(xù)增加，從1998年的139億元快速增長到xx年的 1660億元房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金占財(cái)政收入比重由上升到%, 對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大，在財(cái)政收入中占有較重要地位。 房地產(chǎn)企業(yè)稅金占財(cái)政收入比重見表3。2我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代改革開放起，經(jīng)過三十 年的發(fā)展，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長，隨著人民的生活 水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展， 取得了令人矚目的成就。投資方面房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大。由1997年的3178 億元，逐年增加至xx年的25 289億元,增長率高于全社會(huì)固 定

8、資產(chǎn)投資增長率，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 比例由1997年%增長為xx年的%，增長個(gè)百分點(diǎn)，詳見表4。 從商品房投資類型結(jié)構(gòu)看，普通住宅比重稍有上升，從1997 年%上升為xx年的；經(jīng)濟(jì)適用房所占比重直降，從1997年 的下降為%，尤其是20 00xx年的七年間，更是下降達(dá)%； 辦公樓所占比重稍有下降，而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定， 基本維持不變。表4為1997x x(xx)年固定資產(chǎn)投資和房 地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)比。1997xx (xx)年按用途分商品房屋銷 售面積見表5。信貸比重有所降低，但對(duì)銀行的依賴度依然過高。從 1997年起國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的 態(tài)勢(shì)。從199

9、 7年的%下降為xx年的；自籌及其他來源資 金的比重從1997年的%增長為xx年的%，資金結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。 但國內(nèi)貸款額自19 97年以來持續(xù)增大,xx年超過7000億 元，為1997年的近8倍,是1997年以來的最高值。房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)資金來源見表6 o 銷售方面銷售量持續(xù)增長，商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上 升,xx年商品房銷售面積是1996年銷售面積的近10倍，達(dá) 到7 7355萬平方米,其中：住宅銷售量從19 96年的6898 萬平方米增長到xx年的7 0136萬平方米,增長了 10倍。xx 年商品房銷售額接近3萬億元，為1996年商品房銷售額的 21倍。近年商品房屋銷售情況見表7。房價(jià)大

10、幅攀升。1997xx年全國商品房價(jià)格，年均增長 187元。xx年、xx年全國商品房平均房價(jià)大幅攀升，1年增 長400元/平方米左右。商品房價(jià)格從1 997年到xx年增長 了 1171元其中x x年和xx年增長了 8 09元/平方米，占6 9%0 xx年較xx年增長了 497元/平方米，占1997年以來商 品房價(jià)格增長的27 %。商品房價(jià)上漲是綜合因素導(dǎo)致的，這 些因素包括土地價(jià)格上漲、建筑材料價(jià)格上漲、人工價(jià)格 上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下降、 投資和投機(jī)性購房的拉動(dòng)、消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的預(yù)期等。房地 產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展三十年，屬于新興起的產(chǎn)業(yè)，存在較高的 利潤，同時(shí)宏觀調(diào)控措施總

11、體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加, 推動(dòng)了價(jià)格增長。由于我國政府的土地出讓制度造成房地 產(chǎn)進(jìn)入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差別的內(nèi)在特性導(dǎo)致房地產(chǎn) 市場不完全競爭性,形成壟斷競爭市場；而我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā) 展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性,加強(qiáng)了房地產(chǎn)商的市 場力量，提高了他們進(jìn)行壟斷定價(jià)的能力，進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)時(shí) 更多的是基于消費(fèi)者的保留價(jià)格而攫取盡可能多的消費(fèi)者 剩余，這是當(dāng)前我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因。全國商品 房屋平均銷售價(jià)格見表8。開發(fā)方面開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L。xx年全國房地產(chǎn)施工面積從1997 年的44985萬平方米上升到xx年的23 6318萬平方米，增加 了 191333萬平方米,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步

12、擴(kuò)大。房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)建設(shè)房屋建筑面積見表90 區(qū)域發(fā)展東部、西部區(qū)域發(fā)展不平衡。東部城市相比中西部城 市，地理位置優(yōu)越、交通方便、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、資金相對(duì)寬裕， 城市規(guī)模和城市密度較大，城鎮(zhèn)化水平較高,這些優(yōu)勢(shì)使得 東部的房地產(chǎn)業(yè)在起步階段就走在中西部房地產(chǎn)業(yè)的前面。 xx年施工房屋面積東部省份占全國的%，竣工房屋面積東部 省份占全國的，均占有一半以上比例。隨著東部地區(qū)土地 資源的減少，土地價(jià)格上升引起的成本大幅度上升和競爭加 劇，一些房地產(chǎn)商投資重心開始向中西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)投資 的最優(yōu)區(qū)域發(fā)生變化。西部地區(qū)由于地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施 條件較差，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化仍然處于初級(jí)階段，因此 存在著巨大的增長空間。近年來受到國家"西部大開發(fā)” 戰(zhàn)略的扶持，西部地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展正在享受著高速增長 的回報(bào)。xx年全國分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)情況對(duì)比見表10。3結(jié)論近年來我國房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速 發(fā)展，本文總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、帶動(dòng)性影 響經(jīng)濟(jì)增長、改善人民居住和生活條件、對(duì)財(cái)政收入的貢 獻(xiàn)不斷加大等重要性。在此基礎(chǔ)上分析出我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展現(xiàn)狀：房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大；信貸比重有所 降低，但對(duì)銀行的依賴度依然過高；銷售量持續(xù)增長，商品 房銷售面積、銷售額持續(xù)上升；房價(jià)大幅攀升；開發(fā)規(guī)模 快速增長；東部、西部發(fā)展不平衡等。