淺談赤峰市住房價格持續(xù)上漲原因

1、淺談赤峰市住房價格持續(xù)上漲原因摘要：房地產業(yè)作為國民經濟的重點行業(yè)經過從 年的政府宏觀政策調控，目前赤峰市的房地產市場發(fā)展總體 平穩(wěn)，但價格仍持續(xù)上漲。筆者認為，要分析這些問題不僅 要依靠經濟學的有關理論，更要從當今地峰市的宏觀經濟運 行和住房市場的供需現狀來研究。只有這樣，才能夠透過現 象發(fā)現規(guī)律并做出準確判斷，實現住宅產業(yè)與經濟的協調、 持續(xù)、健康發(fā)展。關鍵詞：住房價格；微觀經濟；宏觀經濟中圖分類號：c93文獻標識碼：a赤峰市住房價格經過政府幾年調控，在令人歡欣的同 時，房產價格卻仍不容樂觀：2013年18月份，全市商品 房平均售價為5338元/平方米，同比增長7.5 %,其中，在 第二季

2、度，住宅中的豪華住宅和普通住宅價格增幅已突破兩 位數，分別達到10.1 %和10. 6% ；僅以紅山區(qū)為例，城市的 房屋價格增長了 11.4%,商品住房成交均價已達到5624元/ 平方米。這是在宏觀調控的大背景下赤峰市房地產市場出人 意料的現象。這個速度與g d p、居民收入比較以及考慮到 貨幣供給和利率情況，應該說是比較高的。那么，造成這種情況的原因何在？宏觀調控下房價為何 仍然快速增長？影響房價持續(xù)上漲的因素究竟有哪些？房 價上漲會對區(qū)域經濟的發(fā)展會產生什么樣的影響？一、現階段赤峰市住宅市場價格的微觀經濟學分析（一）馬克思主義的價格理論1. 基本價格理論根據馬克思的價格理論，“當用貨幣的數

3、量來表現價值 時，價格這個范疇就產生了”。價格是價值的表現形式，要 受到價值的制約。價值通常以供給價格和需求價格共同決定 的商品市場價格的形式表現出來，市場價格反映了供給和需 求協調的結果，供求變化影響到商品的市場價格，需求等于 供給時，市場價格與市場價值相一致?！肮┣笞儎拥慕Y果是 使市場價格以市場價值為中心而波動”。根據馬克思的生產 價格論，“商品的價值包括三個部分，即不變資本c、可變 資本v、及剩余價值m,但是只有其中的c + v構成了生產 消耗的資本價值，m則是剩余價值，并沒有在其中進行投入。 商品的價值是三個部分總和，即商品價值二c+ v +mo2. 城市住房價格的構成分析根據價值構成

4、的基本原理，城市住房價值應當包括為實 現住房功能所支出的物質消耗費用（c）、勞動報酬（v）及 盈利（m）o在城市住房價格構成項目中，物質消耗支出（c） 包括：土地費用、前期工程費、住宅建筑安裝工程費、住宅 小區(qū)內基礎設施配套費、城市基礎設施配套費、開發(fā)管理費、 開發(fā)建設資金利息、銷售費用、各類稅費；勞動報酬支出（v） 包括：開發(fā)及銷售過程中的勞動報酬支出；盈利(m)指開 發(fā)利潤。(二)市場價格反映了供給和需求協調的結果，供求變 化影響到商品的市場價格1從供給方面來說，住房的市場價格(c+v+m )受以 下因索的影響(1) 相關住房商品的市場供給經濟學中所說的商品的“供給”是指：“生產者在一定

5、時期內在各種可能的價格下愿意而且能夠提供出售的該種 商品的數量”，“一般來說，商品自身價格越高，生產者獲 得的利潤就會越大，因此，愿意提供的產量就越大，反之， 則相反?！背喾迨凶》渴袌龅墓┙o包括高檔商品房、普通商品房和 經濟質用房的供給，從去年國家宏觀調控開始以來，赤峰市 住宅市場的供給受到國家調控政策的影響。(2) 生產成本根據經濟學理論，“在商品自身價格等其他因素不變的 情況下，生產成本的提高會減少生產者的利潤”。自從我國 實施土地儲備和'招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度以來, 對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但也 存在明顯的缺陷，即短期內容易推動地價上漲，從住宅

6、建設 成本分析，地價上漲是重要因素；另外建材價格的上漲、拆 遷成本的提高、精裝修商品房的增加及新建住宅品質提升等 也帶來了住宅建設成本的增加。另外，由于住宅項目在建設 過程中存在相當多的不確定因素，如建設周期長和市場因素 的影響等，成本就更不易控制。所以，房價很難按成本核算 的方式給出定價，成本的不確定因素是促成價格“水分”形 成的主要原因之一。(3) “在有限的資源條件下，追求利潤最大化”不僅是經濟學的基本理論，也是開發(fā)商的追求由于政策的調控，引起住宅供給結構的失衡，開發(fā)商牟取利潤最大化的心理，偏重高檔商品住宅的供應，從而引發(fā) 供給結構上的矛盾，在住宅結構中，開發(fā)商忽視低價位的商 品房的投資

7、。另外，由于赤峰市土地供給減少的直接影響，新開工的 樓盤減少給消費者的心理預期造成了壓力，開發(fā)商恰恰利用 了購房人覺得“市區(qū)房屋將越來越少”的心理，推高房價。 同時，部分開發(fā)企業(yè)還利用政策和市場信息的不對稱惡意炒 作，關于房價上漲不可避免論已經屢屢見諸于報端，使部分 消費者盲目跟風，在居民“買漲不買跌”的心理因素下，造 成了赤峰市的房地產價格出現了非正常上漲。2.需求對住房價格的影響經濟學對需求的定義是，“消費者在一定時期內在各種可能的價格下愿意并且能夠購買的該商品的數量” o因此, 需求是主觀偏好和客觀能力的統一。一般來說，商品自身價 格的變化引起對該商品的需求量反向變動。但是，當前赤峰 市

8、住宅市場的情況正好相反，即住宅價格與住宅需求量呈正 向變動。首先，從潛在需求看，赤峰市的住房市場存在著巨大的 潛在需求。2013年末赤峰市區(qū)人口 91萬，人均住房面積為 31. 2平方米，隨著城市化進程的加快及廣大居民改善居住條 件的愿望加強，到2020年，約有20萬新增城市人口需要解 決住房問題，按人均32平方米的要求計算，存在著約650 萬平米的住房潛在需求。其次，從有效需求測算，根據馬斯洛的需求層次理論認 為，人們的需求往往被基本的需求所控制，直到基本層次的 需求被滿足之后，就會出現分化，一些消費者變?yōu)樯鐣越?色，他們的需求更多地受到社會角色的決定，非常注意外界 對其形象的認知和評價。

9、因此，在建筑的基本功能已經滿足 了人們基本層次的需求人們對住宅的要求有了很大的提高。再次，赤峰市高檔住宅在住宅中的比重過高，超越占絕 大多數的中低收入者的收入承受能力。但由于房價高漲及其 帶來的置房回報樂觀預期，推動了個人住房貸款需求膨脹。最后，對未來的預期。根據經濟學理論，“當人們預期 未來價格會上漲時，盡管實際可支配收入并沒有上升，但人 們仍會增加當前消要。相反，當人們預期未來價格會下降時, 盡管實際可支配收入并沒有降低，但人們仍然會減少當前消 費?！倍?、宏觀經濟發(fā)展對住房價格的影響分析除了影響房價的微觀因素外，住房價格與當前赤峰所處 的社會經濟發(fā)展有著密切的關系。當前赤峰城市住房價格上

10、漲因素與赤峰社會發(fā)展的宏觀背景密切相關。赤峰正處在經濟上升時期。本世紀初開始，赤峰儲蓄投 資率已經實現從4%到9%的上升，符合國家經濟“起飛”標 準的基本要件。從工業(yè)化國家發(fā)展歷程看，這一時期房地產 屬于高增長階段。一般房地產投資都在30%上下，不動產需 求旺盛，物業(yè)價格增長迅速，該現象要持續(xù)相當一段時間。 在這個更高的發(fā)展階段，對土地和房層的需求會更高，房地 產價格將會持續(xù)上升。一般來說，房地產價格是房地產市場的客觀反映，房地 產市場的變化與房地產經濟周期相關，而房地產經濟周期往 往與一個地區(qū)的宏觀經濟發(fā)展相適應。房地產經濟周期同宏 觀經濟周期一樣，分為復蘇與增長、繁榮、危機與衰退、蕭 條四

11、個階段。根據赤峰市經濟發(fā)展情況以及改革開放以來的 房地產業(yè)發(fā)展周期研究表明，平均周期約為6-7年。根據 住宅的自然屬性和社會屬性，房地產經濟周期較宏觀經濟周 期復蘇和蕭條滯后，而高漲和衰退先行。赤峰正處在城市化發(fā)展的高速時期。目前城市化水平為 40%左右，正處在城市化的高速發(fā)展時期。即使“老”城市 居民住房面積已經達標，每年新增的“新”城鎮(zhèn)居民的住房 需求也是相當可觀的：一家按三口人計算，如果每人的居住 建筑面積為32平方米，則每戶所需要的居住建筑面積為26 平方米，總量是巨大的。城市化擴大了市區(qū)范圍，使得級差 地租待續(xù)升級，將會提升整個地區(qū)的房地產價格總體水平。綜上所述，目前，影響赤峰住房價格上漲的因素主要是 微觀和宏觀兩個方面：微觀經濟方面。一是需求方面。消費者的真實需求的客 觀存在是住房價格上漲的重要因素。居人對國家未來經濟發(fā) 展的看好；美元的貶值和對未來人民幣升值的預期；國外機 構進入中國房市，將住房作為保值增值的投資品，對高檔住 房的大量需求，是引發(fā)住房價格上升的客觀原因。二是供 給方面。髙檔房屋過量引發(fā)供給結構的失衡，中低價位商品 房供給嚴重不足，引起住房價格的上漲。另外，由于地價上 漲及住宅建