工程施工的評價方法

1、工程施工項目評估方法初探內(nèi)容提要：施工企業(yè)存貨工程施工項目是施工企業(yè)評估中最為特殊和難度最大的評估事項， 本 文通過對工程施工項目特點的分析， 試圖總結(jié)工程施工項目的評估思路和原則及具體的評估 操作方法。在我國大型國有企業(yè)爭相改革經(jīng)營體制， 提高企業(yè)活力的時期， 施工企業(yè)的改制評估成 為評估人員經(jīng)常接觸到的一項業(yè)務(wù)， 在施工企業(yè)評估中， 存貨工程施工項目的評估最具 特點也最具難度， 筆者經(jīng)過對工程造價的研究和資產(chǎn)評估、 房地產(chǎn)估價實踐總結(jié)了以下評估 思路和方法。一、工程施工項目的特點1. 工程施工項目的性質(zhì)施工企業(yè)通過投標(biāo)獲得的工程施工項目實際為該企業(yè)受托加工的產(chǎn)品， 其建設(shè)的目的非 為企業(yè)生

2、產(chǎn)經(jīng)營或管理使用， 所以在會計核算上， 工程施工項目屬于流動資產(chǎn)的范疇。 但從 其自身形態(tài)上看， 工程施工項目又屬于土木工程性質(zhì)， 因而在工程施工中核算的內(nèi)容包括企 業(yè)進行建筑安裝工程施工所發(fā)生的一切費用支出， 即人工費、 材料費、 機械臺班使用費、其 它直接費及分?jǐn)傔M入成本的間接費， 期末結(jié)轉(zhuǎn)成本后， 借方余額反映未完工程實際成本， 成 為存貨的構(gòu)成項目。所以應(yīng)作為流動資產(chǎn)存貨進行評估。2. 施工周期與占用資金不同于工業(yè)企業(yè)的存貨， 施工企業(yè)的工程施工項目施工周期短則幾個月， 多則幾年。 對 于施工周期長的項目， 其間生產(chǎn)資料的價格或多或少都會發(fā)生變化， 工程施工中不可預(yù)見的 因素多，價值也

3、較工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)品大出很多。3. 形象進度與賬面差別不同于工業(yè)企業(yè)的存貨， 由于工程項目施工周期不盡相同， 工作內(nèi)容復(fù)雜， 不同項目施 工進度不同， 同一企業(yè)的施工項目， 有的剛剛開工準(zhǔn)備， 有的在建， 也有的已達到完工狀態(tài)， 進度差別較大。 根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則， 企業(yè)應(yīng)根據(jù)工程合同確定的工程價款結(jié)算辦法， 按月或 按期結(jié)算的已完工成本， 可根據(jù)期未未結(jié)算工程成本累計減未完工工程成本進行計算。 所以 按此辦法實施， 期末存貨賬面記錄的僅為結(jié)算期末未完工工程成本， 與工程施工項目形象進 度下實際成本不具備嚴(yán)格對應(yīng)關(guān)系。 另外， 部分施工企業(yè)在會計記賬中， 往往不按照以上規(guī) 定執(zhí)行， 而是根據(jù)企業(yè)的實

4、際需要決定是否結(jié)轉(zhuǎn)成本， 或者以工程款收入的同等金額結(jié)轉(zhuǎn)成 本，故工程施工賬面價值與項目形象進度下的實際成本差別更大。另外，如果工程施工項目規(guī)模大， 工期長， 施工企業(yè)往往會將承包工程的部分分包給其 它單位，并且按照約定的付款方式（分段、按月或完工后一次性）結(jié)算分包款。一般而言， 工程款往往在結(jié)算工程量完成并經(jīng)質(zhì)量檢驗合格后給予支付， 所以，工程施工賬面成本會較 工程施工形象進度下的實際成本為低，為評估工作帶來一定難度。4. 賬面成本構(gòu)成施工企業(yè)成本核算的對象為單項工程， 項目的整體性費用在竣工后按照一定方法分?jǐn)偟?不同的單項工程中去， 但在實際工作中， 往往會遇到企業(yè)將多項單項工程成本混計或

5、合計的 現(xiàn)象，這為評估人員分析賬面價值的構(gòu)成和合理性帶來一定困難。二、工程施工項目的評估原則鑒于以上特點，工程施工項目與一般工業(yè)企業(yè)存貨的評估思路有所不同，要結(jié)合存貨、 土木工程、 在建工程的評估方法綜合進行評估。即既考慮存貨流動性強、周轉(zhuǎn)快的特點，又 考慮土木工程施工工期長和價值金額大的特點， 同時也要注意在建工程賬面價值與形象進度 不完全對應(yīng)的特點，所以在對工程施工評估時，應(yīng)遵循以下原則。1謹(jǐn)慎性和重要性原則。 由于工程施工項目價值在企業(yè)資產(chǎn)總量中占有相當(dāng)大的比重， 在評估中應(yīng)給予高度重視，另外近些年來，施工企業(yè)的經(jīng)濟效益普遍不佳，掛賬潛虧嚴(yán)重， 在評估中， 需要認(rèn)真核實賬面價值， 并對工

6、程施工的進度建設(shè)、 結(jié)賬情況做深入細致的分析 和了解。 有些評估人員由于對工程不了解， 在與委托方簡單交談后， 往往將保留賬面價值作 為最安全的評估方法， 這種做法有悖于謹(jǐn)慎性和重要性的原則， 往往夸大了虧損企業(yè)或者低 估了增產(chǎn)節(jié)約企業(yè)的存貨價值，使評估結(jié)果失實，潛藏評估風(fēng)險。2評估結(jié)果與形象進度下的價值一致原則。這里的“一致”報評估價值與經(jīng)過成本結(jié) 轉(zhuǎn)后的那部分未完工工程的形象進度一致。所以在評估中還要相應(yīng)考慮未付的分包工程款。3成本費用評估原則。工業(yè)企業(yè)存貨的一般評估方法為市場法和成本法，對于在產(chǎn)品 和產(chǎn)成品評估其制造全過程的成本費用， 或按市價扣除銷售費用、 稅金、 全部或部分利潤后 的

7、余額確定評估值（假設(shè)以常見的企業(yè)改制為評估目的）。對于施工企業(yè)的工程施工項目， 可參考在產(chǎn)品和產(chǎn)成品的評估思路， 由于目前建筑施工市場為賣方市場， 工程施工項目一般 為微利或收支持平， 所以在評估中應(yīng)扣減全部利潤， 即評估價值實質(zhì)為工程施工項目的成本 費用，包括直接工程費和間接費。三、評估方法根據(jù)以上思路和原則， 結(jié)合日常工作中常見情形， 評估方法的采用應(yīng)針對未進行過成本 結(jié)轉(zhuǎn)的項目和進行過成本結(jié)轉(zhuǎn)的項目兩種類型。1. 從未進行過成本結(jié)轉(zhuǎn)的工程施工項目的評估方法（1）賬面價值分析法。對于賬面成本構(gòu)成清晰、合理并且連續(xù)正常建設(shè)的項目，可利 用存貨的賬面價值經(jīng)過分析確定評估值。工程施工賬面值為企業(yè)

8、實際發(fā)生的成本，含人工、 材料、機械使用費、其它直接資、間接費用等，與評估價值構(gòu)成內(nèi)容一致。并且由于工程施 工項目為近期正常連續(xù)建設(shè)的項目， 按實際成本計算工程施工項目的價值較能真實反映評估 時點的價格水平，所以在評估中通過對工程施工賬面成本與工程預(yù) （概）算、 分階段結(jié)算書 進行對比， 確認(rèn)賬面值正常、合理施工成本時，以賬面值確認(rèn)評估值， 否則剔除不合理成本 或核減成本超支、 甲方不予計價部分的費用來最終確定評估值， 具體處理的內(nèi)容有： 工程竣 工決算不予計價的掛賬成本（工程潛虧）； 因施工方原因造成的成本超支，收款無望的成本 以及其它明顯不合理的成本開支。 如若企業(yè)施工耗費水平高于或低于社

9、會平均水平時， 尚需 調(diào)整水平差價。（2）成本核算法。對于停工、建設(shè)周期很長、成本核算不明確的項目，或幾項工程施 工項目成本難以劃分， 或同一項目部內(nèi)不同項目的成本混計時， 則采取成本核算的方法進行 評估。第一種計算方法：按照工程形象進度；依據(jù)概預(yù)算定額、 當(dāng)?shù)卦靸r信息，根據(jù)委托方提 供的施工圖預(yù)（概）算資料，結(jié)合施工圖紙、施工中的洽商資料、工程報量單、計價單等資 料重新核算建設(shè)至評估基準(zhǔn)日形象進度下的工程施工項目的直接費、 其它直接資、 間接費等 項目。在核算時， 為了簡化計算， 可以直接參考經(jīng)過監(jiān)理工程師簽字認(rèn)可的工程報量單中的 工程量，與人工、材料、機械臺班定額消耗量和當(dāng)?shù)毓纼r時點的單價

10、分別相乘之后累積， 再 考慮其它費用后得出的評估結(jié)果。計算公式如下：評估值=工程量X工（預(yù)（概）算定額人工消耗量X人工單價+預(yù)（概）算定額各種材料消耗量X材料預(yù)算單價 +預(yù)（概）算定額機械臺班消耗量X機械臺班預(yù)算單價）+其它直接費 +現(xiàn)場經(jīng)費 +間接資這種方法計算較為復(fù)雜、 工作量大， 并且需要依據(jù)大量工程資料， 但是計算的準(zhǔn)確程度 高，能真實反映工程施工項目的市場公允成本。對于工程量小、工期短的工程比較適用，對 施工期間工程洽商較頻繁或使用總價合同的項目，也可參照使用。第二種計算方法：根據(jù)委托方提供的施工圖預(yù)（概）算、施工圖紙、施工合同、施工中 的洽商資料、 工程報量單、 計價單等資料， 分

11、析核定工程施工項目在評估基準(zhǔn)日形象進度下 的建安工程造價，在利用計價單時， 要注意剔除非正常原因帶來的工程返工、改造成本，存 在甲、 乙雙方未及確認(rèn)的工程量時， 可根據(jù)圖紙和乙方報量單對此部分費用進行估算。 此方 法計算的結(jié)果為工程施工項目的建安造價，包括施工單位創(chuàng)造的利潤和向國家交納的稅金， 所以還需調(diào)整計算結(jié)果。 在各地， 計算建安費中利稅的取費方法不完全一致，以北京市為例，按照北京市建筑安裝工程費用定額， 利潤的記取以直接工程費和間接資之和為基數(shù)， 稅金記 取則以直接工程費、間接資、利潤為基數(shù)，即：建安造價=（直接工程費+間接費）X（ 1+利率）X（ 1+稅率）則在已知建安費的情況下，成

12、本的計算公式為：（工程施工）評估值=建安工程造價/ （1+利率）X（ 1+稅率）這種方法較第一種方法簡單、 操作性強， 但由于使用的是甲乙雙方簽訂的合同單價， 使 評估結(jié)果有失普遍性， 適用于雙方簽訂單價合同的工程承包項目， 并且使用前提為工程正常 建設(shè)、計價合理、分部分項工程單價為市場公平競爭單價。2. 進行過成本結(jié)轉(zhuǎn)的工程施工項目的評估方法進行過成本結(jié)轉(zhuǎn)的項目最大的特點在于賬面只記載與未確認(rèn)收入配比的成本或未完工 工程的成本， 在評估中， 由于企業(yè)對已結(jié)轉(zhuǎn)成本部分工程的利潤已實現(xiàn)， 故在評估中不再考 慮這部分工程的合理增減值。 而未結(jié)轉(zhuǎn)部分的收入尚未實現(xiàn)， 企業(yè)節(jié)約成本帶來的增值和成 本超

13、支帶來的減值都應(yīng)在評估中得到體現(xiàn)， 使其為評估目的服務(wù)。 所以在評估中應(yīng)確認(rèn)的也 只是未結(jié)轉(zhuǎn)部分的成本， 那么與從未結(jié)轉(zhuǎn)過成本的工程施工的評估方法不同之處， 主要在于 成本構(gòu)成范圍不同，體現(xiàn)在具體應(yīng)用中：（ 1 ）賬面價值分析法。對于貼面成本構(gòu)成清晰、合理并且連續(xù)正常建設(shè)的項目，仍可 利用存貨的賬面價值經(jīng)過分析確定評估值。 與上述方法不同之處在于， 只對工程施工賬面值 進行核定， 對于已結(jié)轉(zhuǎn)的成本不予考慮。 如企業(yè)多轉(zhuǎn)了成本， 則對多結(jié)轉(zhuǎn)的成本也予以核定。 使其包含在評估值中，核定方法同上。（ 2）成本核算法。該種方法的計算也有兩種。第一種計算方法的思路及適用前提與上述方法相同， 不同之處在于

14、只進行未結(jié)轉(zhuǎn)部分工 程的成本核算。 如果委托方尚未將收入確認(rèn)部分的工程成本結(jié)轉(zhuǎn)， 應(yīng)與委托方協(xié)商將已完工 并付款的部分進行賬務(wù)處理， 對剩余部分成本項目進行評估。 如果企業(yè)未按會計制度的要求 進行成本結(jié)轉(zhuǎn)， 比如以工程款收入同等金額而非與收入相配比金額結(jié)轉(zhuǎn)成本， 則仍只評估與 確認(rèn)的收入相配比之外的成本，而非以工程施工賬面價值對應(yīng)的部分作為評估對象。第二種計算方法的思路、 使用前提與上述相應(yīng)方法相同， 即首先計算出自上次結(jié)轉(zhuǎn)成本 后至評估基準(zhǔn)日形象進度下工程施工項目的建安工程造價，再換算為該部分工程的成本價。 但是在實際操作中較難劃分該部分工程的準(zhǔn)確價值界限，所以也可采用簡化的方法進行計 算。當(dāng)委托方成本開支接近社會平均水平， 并且嚴(yán)格按照會計制度結(jié)轉(zhuǎn)成本時， 可先求出至 評估基準(zhǔn)日形象進度下的建安工程總價，據(jù)此計算項目總成本，再扣減累計已結(jié)轉(zhuǎn)的成本， 即為工程施工評估值。公式如下：（工程施工）評估值 =工程總成本累計結(jié)轉(zhuǎn)的成本其中：工程總成本=建安工程造價/ （1+利率）X（ 1+稅率）同理，還可采用下列簡化方法計算， 即先求取至評估基準(zhǔn)日形象進度下的建安工程造價， 再扣減已結(jié)轉(zhuǎn)收入，具體計算公式如下：（工程施工）評估值=未結(jié)轉(zhuǎn)部分建安