《房地產(chǎn)估價》考試試題及答案

1、題號-一一-二四7.某地帶有 總分得分能七成為增眷值因素說明：考試時可帶不具備記憶功能的計算器。(X)一鐵路，這一地帶如果作為居民區(qū)，鐵路就可6.如果可比實(shí)例的交易時點(diǎn)與估價時點(diǎn)不同，貝U必須進(jìn)行交 期末考試房地產(chǎn)估價（A卷）參考答案及評分標(biāo)準(zhǔn)易日期修正。（X）?,開發(fā)成本是指將生地毛地等開發(fā)成可供建設(shè)用熟地所花費(fèi)的一切客觀、 合理費(fèi)用。（X）、判斷題（在每小題后面的括號內(nèi)填入判斷結(jié)果，你認(rèn)為正確的用 V”表示，錯誤的用 X”表示。每題1分,9.房地產(chǎn)的特性主要取決于建筑物的特性，是以建筑物的特 性為基礎(chǔ)的。（X）得分評卷人10 分)10 .成本法不適宜評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價格。（

2、X）二、單選題（下列各題的備選答案中只有一個選項是正確的,請把正確答案填在括號中。每題1.5分，共15分）1. 建筑物的經(jīng)濟(jì)折舊是建筑物因功能落后所導(dǎo)致的價值貶損。（X）2. 人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地 產(chǎn)價格。（V）3. 在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)三者 是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。（V）4. 在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同路線價。（X）5. 估價時點(diǎn)就是選定的一個估價作業(yè)的特定日期。（X）得分評卷人1. 判定某可比實(shí)例的成交價格比正常價格低 6%則交易情況修正系數(shù)為（D ）。2. （ B ）限制了估價報告書的用途。A.估價方法？ ？ ？

3、 B.估價目的？ ？ C.估價原則？ ？ ？ D.估價日期3 收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（D ）0A.收益能夠量化？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ B.風(fēng)險能夠量化C.收益或風(fēng)險其一可以量化 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ D.收益和風(fēng)險均能量化4 直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示（？D ?）。A.價格 B. 常數(shù) C.價格變動率D.時間5 拍賣價格.招標(biāo)價格.協(xié)議價格三者之間的關(guān)系在正常情況 下為（A ）A.拍賣價格招標(biāo)價格協(xié)議價格 ? ? ? B.拍賣價格協(xié)議 價格招標(biāo)價格C.招標(biāo)價格拍賣價格協(xié)議價格 ? ? ? D.招標(biāo)價格協(xié)議 價格拍賣價格6 房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)的（

4、B ）的價格。A.開發(fā)成本？ B.權(quán)益？ ？ ？ C.物質(zhì)實(shí)體？ ？ D.B和Co7 人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來 越受重視的是（C ）0 A.空間直線距離 ？B.交通路線距離？ C.交通時間距離 ？ D.至市中心距離8 市場法的理論依據(jù)是（？B ? ） oA.適合原理？ ？ B.替代原理？ ？ C.最高最佳使用原則？ ？ D.均衡原理9.某宗房地產(chǎn)的總價值100萬元，其中土地價值30萬元，通 過抵押獲得貸款60萬元。若投火災(zāi)險，起投保價值應(yīng)為（B ）萬元。A.100 ? B.70 ? ?C.60 ? D.4010 .某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價格分別為910、1

5、190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該 房地產(chǎn)于1999年的價格為（B ）元/平方米。A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450三、簡答題（每題5分，共15分）得分評卷人1.城市基準(zhǔn)地價評估步驟一般包括哪些？答：確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍。 明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式、基準(zhǔn)日期等。（1分）計算區(qū)段地價（1 分） 劃分地價區(qū)段。抽查評估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格。（1 分） 確定基準(zhǔn)地價。（1分） 提出基準(zhǔn)地價應(yīng)用的建議和技術(shù)。（1分）2 選取的可比實(shí)例應(yīng)符合哪些方面的要求？答：選取的可比實(shí)例應(yīng)符合 4個方面的要求： 區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況均與估

6、價對象的相同或相近，即為估價對象的類似房地產(chǎn)；（2分） 交易類型與估價目的吻合；（1分） 成交日期與估價時點(diǎn)接近；（1分） 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。（1分）3 成本法適用的對象有哪些？答：成本法適用的對象： 只要是新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以假設(shè) 重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，特別適用于那些既無收益又 很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價；（2分）？ 有獨(dú)特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)；（1分）？ 單純建筑物的估價通常也是采用成本法；（1分）？ 成本法也適用于市場不完善或狹小市場上無法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價的房地產(chǎn)。（1分）？四、綜合題（每題20分，共60分）得分評卷人1 搜

7、集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200m2,成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人 民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣 于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積 2500平方英尺，成交 總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí) 例為可比實(shí)例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先統(tǒng)一價格基 礎(chǔ)（如果以在成交日期時一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時人民幣的年利率為8%;假沒乙交易實(shí)例成交當(dāng)時的人民幣與美元的市 場匯價為1美元二8.3元人民幣；如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另 通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積=0.75平方米使用面積）

8、解：統(tǒng)一付款方式。甲總價=1百+ 艾酹+a+8汕（2 ）分乙總價=15（萬美元）統(tǒng)一化為單價=苗4昭（萬元人民幣）（2）分貝心甲單價=764220 -200 = 3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）（2 ）分乙單價=150000 - 2500 = 60（美元/平方英尺使用面積）（2）分統(tǒng)一幣種和貨幣單位。貝卩：甲單價：3821 .1（元人民幣/平方米建筑面積）（2） 分乙單價=60 X 8.3 = 498（元人民幣/平方英尺使用 面積）（2 ）分 統(tǒng)一面積內(nèi)涵。貝心甲單價=3821 . 1（元人民幣/平方米建筑面積）（2 ）分乙單價=498 X 0.75 = 373 . 5（元人民幣/平方

9、英 尺建筑面積）（2 ）分 統(tǒng)一面積單位。甲單價=3821 .1（元人民幣/平方米建筑面積）（2） 分乙單價=373.5 X 10.764 =4020 . 4（元人民幣/平方米建筑面積）（2）分2估價對象為一出租寫字樓，土地總面積 7000平方米，建筑 總面積56000平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上 36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1998年9月 30日取得土地時起計，建設(shè)期 3年。需要評估出該宗房地產(chǎn) 2003年9月30日的買賣價格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面 積為建筑面積的65%，月租金為每平方米使用面積 150元， 空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用

10、年限60年, 殘值率0;家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值 率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營業(yè) 稅等為6%。報酬率為8%。解：運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：V二A/Y*1-1/(1+ Y)n( 2 分) 計算年 總收益=56000 X 65% X 150 X 12 X(1-15% ) =5569.2 萬元 (2 分) 計算年總費(fèi)用：年折舊費(fèi)=8000 X (1-4% ) /12 =640 萬元(2 分)年經(jīng)常費(fèi)=100 X 12=1200 萬元 (2分)年房產(chǎn)稅=5569.2 X 12%=668.3 萬元 (2分)營業(yè)稅等=5569.2 X

11、 6%=334.15 萬元 (2分)年總費(fèi)用=640+1200+668.3+334.15=2842.45 萬(2分) 計算年凈收益 =5569.2-2842.45=2726.75萬元(2分) 計算房地產(chǎn)價格V=2726.75/8%*1-1/(1+8%)50-5=33016.58萬 元(4分)3. 某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過年 數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的 建造成本為800萬元(建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成 本的60%第二年投入40%均為均勻投入)，管理費(fèi)用為建造 成本的3%年利率為6%銷售稅費(fèi)為50萬元，開發(fā)利潤為 120萬元。試計算該建筑物的積算價格。解：(1 )計算建筑物的重置價格： 建造成本=800萬元 (2)分 管理費(fèi)用=800 X3%=24萬元 (4)分 投資利